BRF-ANALYS BRF HYTTEN 8 ( )

Storlek: px

Starta visningen från sidan:

Download "BRF-ANALYS BRF HYTTEN 8 ( )"

Sandra Olofsson
för 5 år sedan
Visningar:

Sida 1 / 11 BRF-ANALYS BRF HYTTEN 8 (769610-9482)

onsdokument fo r spekulanter, boende, ma klare och

Rapporten besta r av fem delar: 1. Fo reningsfakta 2.

1 Sida 1 / 11 BRF-ANALYS BRF HYTTEN 8 ( ) INTRODUKTION Den uto kade brf-analysen a r e informa onsdokument fo r spekulanter, boende, ma klare och andra intressenter av bostadsra sfo reningar Rapporten besta r av fem delar: 1. Fo reningsfakta 2. Ekonomi 3. Fastigheter 4. Slutpriser 5. Styrelse Se för mer tips och information Se för mer information om betyg

2 Sida 2 / 11 FAKTA Organisationsnummer Registreringsår 2004 Kommun Malmö Område Malmö EKONOMI Föreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229) d.v.s äkta förening Högt delbetyg på kassaflöde, rörelsekostnader Lågt delbetyg på belåning, avgiftsnivå, hyresintäkter och övriga intäkter, räntekostnader A++ innebär en mycket god ekonomi, medan lägsta betyget C betyder att föreningen har ekonomiska svårigheter Alla nyckeltal är beräknade på föreningens totala boyta FASTIGHETER Föreningen äger en fastighet med fastighetsbeteckning Hytten 8 Föreningen äger marken Fastigheterna byggdes 2005 Föreningen har 4 gatuadresser registrerade Antal lägenheter är uppskattat till lägenheter Totalyta: 1686 kvm Boyta Lokalyta Pris/kvm SLUTPRISER 1 lägenheter har sålts de senaste 2 åren, varav de 1 senaste har sålts för 82.0 kvm för kr ( kr per kvm) 3 mäklarfirmor har sålt i föreningen de senaste två åren 1,0 0,5 0,0-0,5-1,0 STYRELSE Föreningen har 5 styrelseledamöter varav 5 män och 1 kvinnor Genomsnittlig ålder är 46 år

3 Sida 3 / 11 OM FÖRENINGEN Mäklarbeskrivning Uppvärmning och el: Fjärrvärme TV och internet: Föreningen är ansluten till kabel-tv och bredband via Comhem. Allmänt om föreningen: Brf Hytten 8. Föreningen är en äkta bostadsrättsförening. I föreningen finns 18 lägenheter, samtliga upplåtna med bostadsrätt. Föreningen köpte fastigheten vid byggnationen (äger marken). En överlåtelseavgift tas ut om ca kr som betalas av köparen. Vid belåning av bostaden tas en pantsättningsavgift om ca 443 kr/pant. Beloppen är beräknade på prisbasbeloppet för år sänktes avgiften med 10 %. I föreningen finns cykelrum invid förråden. Föreningen har en välskött innergård. Renoveringar Fastigheten byggdes såg föreningen över innergården. Samma år renoverades fyra entréer och en del utav fönsterna reparerades hissarna. Varje lägenhet är utrustad med tvättpelare.

4 Sida 4 / 11 SAMMANFATTNING NYCKELTAL VIKT Betyg Värde Betyg Värde Belåning Föreningslån per kvm 30% kr kr Avgiftsnivå Årsavgift per kvm 20% 744 kr 793 kr Kassaflöde Kassaflöde per kvm 20% 150 kr 171 kr Hyresintäkter och övriga intäkter Hyres- och övriga intäkter i % av totala intäkter 10% 2.0% 0.9% Rörelsekostnader Rörelsekostnader per kvm 10% 397 kr 359 kr Räntekostnader Föreningens räntekostnader per kvm 10% 212 kr 270 kr Högsta betyg (A++) innebär att bostadsrättsföreningen har exceptionellt bra värde på en specifik parameter Lägsta betyg (C) innebär att föreningen har sämre värde på en specifik parameter En bostadsrättsförening som är "oäkta" och som ej äger marken kan som mest få det sammanfattade betyget "A", oavsett övriga nyckeltal Den ekonomiska bilden bör kompletteras med fastighetens skick, kommande renoveringsbehov, dolda tillgångar och underhållsplan Betygsystemets gränsvärden baseras på nationell jämförelsedata DEFINITIONER Belåning (eller föreningslån) per kvm boyta mäter medlemmarnas gemensamma skuld och beräknas på föreningens totala långfristiga skulder Avgiftsnivå per kvm boyta baseras på medlemmarnas totala årsavgifter Kassaflöde per kvm boyta mäter föreningens kassaflöde från den operativa verksamheten och beräknas genom rörelseresultat plus avskrivningar minus räntekostnader Hyres- och övriga intäkter i procent av föreningens totala intäkter mäter den del av intäkter som inte härstammar från medlemmarna (ex. intäkter från lokaler) Rörelsekostnader per kvm boyta mäter föreningens drift, underhåll och övriga kostnader Räntekostnader per kvm boyta mäter storleken på föreningens räntekostnader

5 Sida 5 / 11 Föreningslån per kvm BELÅNING Föreningslån per kvm Belåning är medlemmarnas gemensamma skuld i bostadsrättsföreningen Totala föreninglån uppgår till 15,9 miljon kronor under 2016 Föreningslån bör jämföras med eventuella dolda tillgångar (ex. hyresrätter, råvind/lokalyta som kan byggas om till bostadsrätter) Årsavgift per kvm AVGIFTSNIVÅ Årsavgift per kvm Årsavgiften är bostadsrättsföreningens primära intäkt från dess medlemmar Om föreningen måste höja årsavgiften innebebär det ofta att bostadsrätternas marknadsvärde sjunker och vice versa Årsavgiften motsvarar en månadsavgift på kr för en jämförelselägenhet (65 kvm) under 2016 Årsavgiften per kvm kan estimeras baserat på en bostadsrätts månadsavgift (årsavgift = månadsavgift * 12 / bostadsrättens yta) Olika lägenheter i samma förening kan dock ha skillnader i avgiftsnivå, vilket regleras av lägenheternas andelstal

6 Sida 6 / 11 Kassaflöde per kvm KASSAFLÖDE Kassaflöde per kvm Kassaflöde från den operationella verksamheten är ett vinsmått som bortser från avskrivningar Ett positivt kassaflöde innebär att föreningen eventuellt kan sänka sina avgifter i framtiden eller åtminstone inte höja dem ifall det finns underhållsbehov En förening bör reservera ca 150kr per kvm från det operativa kassaflödet för att täcka framtida underhåll och reparationer Totalt kassaflöde för 2016 är kr HYRESINTÄKTER OCH ÖVRIGA INTÄKTER Hyres- och övriga intäkter i % av totala intäkter Hyres- och övriga intäkter i % av totala intäkter 100% 80% 60% 40% 20% 0% % 6% 12% 18% 24% Utöver månadsavgiften har många föreningar hyresintäkter och övriga intäkter från exempelvis lokaler, hyror och garage Höga hyresintäkter gör att månadsavgiften kan hållas låg Om hyresintäkterna blir allt för stora (> 60%) finns dock en risk att bostadsrättföreningen klassas som en oäkta förening enligt inkomstskattelagen (1999:1229) Hyresintäkter indikerar även att så kallade "dolda tillgångar" finns i föreningen i form av bostadsyta eller lokalyta som potentiellt kan säljas Totala hyresintäkter 2016 var kr

7 Sida 7 / 11 RÖRELSEKOSTNADER Rörelsekostnader per kvm Rörelsekostnader per kvm Rörelsekostnader definieras som drift, underhåll och övriga kostnader Drift är löpande kostnader för föreningen, t. ex. värme, sophantering och fastighetsskötsel Underhåll är åtgärder som syftar till att återställa en funktion t. ex. stambyte eller takrenovering Totala rörelsekostnader 2016 var kr Övriga kostnader inkluderar administration, förvaltningskostnader och eventuella lönekostnader Stora variationer mellan år kan bero på att underhåll och investeringar kostnadsförs direkt enligt gällande avskrivningsregler RÄNTEKOSTNADER Föreningens räntekostnader per kvm Föreningens räntekostnader per kvm Räntekostnader är direkt beroende av lånens storlek och villkor Föreningar har ofta flera lån med olika villkor (bindningstid och räntenivå) Om räntekostnaderna är höga bör man granska villkoren i detalj Genomsnittlig räntenivå 2016 är 2.26%

8 Sida 8 / 11 JÄMFÖRELSEGRUPP: LIKNANDE FÖRENINGAR (2015) Namn Storlek (m²) Byggnadsår BRF Hytten BRF Boken BRF Kompassen BRF Allén i Husie BRF Kajaken BRF M-Tre BRF Baltzarsgatan Riksbyggen BRF Salongen BRF Backahusen Bonum BRF Rödeken Riksbyggen BRF Ankarspelet Medelvärde JÄMFÖRELSEGRUPP: NÄRLIGGANDE FÖRENINGAR (2015) Namn Storlek (m²) Byggnadsår Avstånd BRF Hytten m BRF Oskarsgrundet m BRF Boken m BRF Salongen m Riksbyggen BRF Salongen m BRF M-Tre m BRF Ankarparken 1 i Västra Hamnen m Riksbyggens BRF Horisonthusen m BRF Flintrännan m BRF Skansen m Riksbyggen BRF Ankarspelet m Medelvärde

9 Sida 9 / 11 FASTIGHETER Föreningen äger en fastighet med fastighetsbeteckning Hytten 8 Föreningen äger marken Fastigheterna byggdes 2005 Föreningen har 4 gatuadresser registrerade Antal lägenheter är uppskattat till lägenheter Totalyta: 1686 kvm Boyta Lokalyta

10 Sida 10 / 11 SLUTPRISER Datum Adress Storlek Rum Våning Slutpris Pris per kvm November 2016 Rodergatan kr kr MÄKLARE Namn Företag Senast sålt Robin Henning Erik Olsson November 2016 Leila Manouchehrian Nilsson Vaningen Juli 2015 Lidija Jakob Bjurfors Juni 2015

11 Sida 11 / 11 STYRELSE PER Namn Roll Ålder Telefon Peter Daniel Andersen Ordinarie ledamot 37 Petra Isabel Svensson Ordinarie ledamot 49 Dieter Zippert Suppleant 69 Carl Peter Boson Kimay Ordinarie ledamot 50 Per Andreas Orest Ordinarie ledamot 42 Christian John Anders Öhrström Ordinarie ledamot 31 Könsfördelning 16,7% Genomsnittlig ålder 83,3% 46 år Män Kvinnor

Relevanta dokument

BRF NATTSLÄNDAN I JÄRVASTADEN

Sida 1 / 12 BRF-ANALYS BRF NATTSLÄNDAN I JÄRVASTADEN (769622-1113) INTRODUKTION Den uto kade brf-analysen a r e informa onsdokument fo r spekulanter, boende, ma klare och andra intressenter av bostadsra