BRF SKÅLEN ( )

Transkript

1 Sida 1 / 13 BRF-ANALYS BRF SKÅLEN ( ) INTRODUKTION Den uto kade brf-analysen a r e informa onsdokument fo r spekulanter, boende, ma klare och andra intressenter av bostadsra sfo reningar Rapporten besta r av fem delar: 1. Fo reningsfakta 2. Ekonomi 3. Fastigheter 4. Slutpriser 5. Styrelse Se för mer tips och information Se för mer information om betyg

2 Sida 2 / 13 FAKTA Organisationsnummer Registreringsår 1986 Kommun Eskilstuna Område Eskilstuna EKONOMI Föreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229) d.v.s äkta förening Högt delbetyg på belåning, avgiftsnivå, kassaflöde, rörelsekostnader, räntekostnader Lågt delbetyg på hyresintäkter och övriga intäkter A++ innebär en mycket god ekonomi, medan lägsta betyget C betyder att föreningen har ekonomiska svårigheter Alla nyckeltal är beräknade på föreningens totala boyta FASTIGHETER Föreningen äger en fastighet med fastighetsbeteckning Skålen 3 Föreningen äger marken Fastigheterna byggdes 195 Föreningen har 3 gatuadresser registrerade Antal lägenheter är 9 varav 9 är bostadsrätter och är hyresrätter Det är en fördel om föreningen har kvar hyresrätter då dessa bör ses som en tillgång för föreningen Totalyta: 947 kvm 947 Boyta Lokalyta Pris/kvm SLUTPRISER Snittpris år 215 är 15 kr/kvm och ökade med 13% från lägenheter har sålts de senaste 2 åren, varav de 1 senaste har sålts för 1. kvm för 2 2 kr (22 kr per kvm) 1 Mäklarfirma har haft försäljningsuppdrag i föreningen de senaste två åren STYRELSE Föreningen har 5 styrelseledamöter varav 4 män och 1 kvinna Genomsnittlig ålder är 58 år Kontaktperson är styrelseledamot Jan Erik Törnblom ( ) Föreningens webbsida är Styrelsens officiella adress är jan.tornblom@hotmail.se

3 Sida 3 / 13 OM FÖRENINGEN Styrelsebeskrivning Om föreningen Föreningen Brf Skålen 3, Lundbladsvägen 41 Eskilstuna, är ett hus i två våningsplan plus källare. Ursprungligen byggdes huset 195 av Landstinget Södermanland som läkarbostäder för lasarettet i Eskilstuna(nuvarande Mälarsjukhuset) registrerades föreningen då i regi av HSB och 1991 köptes lägenheterna av de boende och nuvarande föreningen bildades. Föreningen är en äkta bostadsrättsförening och äger fastigheten Skålen 3 Eskilstuna. Byggnaden innehåller 1 st lägenheter upplåtna med bostadsrätt, 1st 1rok, 1st 3rok(1+2), 6st 5rok och 1st 6rok, med en total lägenhetsyta på 947m². Till varje bostadsrätt ingår i årsavgiften en parkeringsplats med motorvärmaruttag. De större lägenheterna på bottenvåningen (4st) har egen insynsskyddad uteplats på mellan m². Lägenheterna på övervåningen har tillgång till egen uteplats i trädgården samt en balkong om ca 1 m². Bredband via stadsnätet och Kabel-TV (SAPPA digitalt basutbud ingår). Trappstädning 1ggr/kvartal & lgh. I husets källare finns tvättstuga, torkrum, snickarverkstad, målarrum, cykelrum och gym. Festlokal finns att låna för medlemmarna. Senaste nytt från styrelsen Styrelsemöten sker normalt första onsdagen i varje månad (Ej Juli/Augusti) Årsstämma hålls normalt i maj månad och två Föreningsdagar (städdagar) hålls årligen en i slutet av april och en i slutet av oktober. Ekonomi I dagsläget finns inga planer på att höja årsavgiften då ekonomin inom föreningen är mycket stabil. All planerad underhåll kommer att ske utan avgiftshöjning. Utförda renoveringar 1993 Rör-stambyte & El-stambyte 1993 Nya balkonger 1993 Mototorvärmare 1995 Nya lägenhetsdörrar (säkerhetsdörrar) & lås 1995 Trapphusrenovering 1995 Tätning av rökkanaler 1998 Isolering av vindsgolv 1998 Uppgradering värmereglering 23 Dränering av husets grund med platonmatta 23 Fönsterbyten i lägenheter, 3-glas isoleringsfönster mot järnväg & gavlar 23 Nya fönsterbänkar 23 Renovering och målning av husets fasad 23 Renovering och målning av balkonger 24 Omläggning av tak 24 Byte av hängrännor och stuprör

4 Sida 4 / Installation av Bredband (Stadsnät) och Kabel TV 25 Installation av extrabelysning på vinden 26 Byte av cirkulationspump 211 Installation Avfuktare i torkrum 211 Nya armaturer till källargången 211 Radonsanering 212 Upplåtelse av tomtmark 212 Ny tvättmaskin 212 Målning av entreportar 213 Plank på uteplatser samt garageportar ommålade 213 Provtryckning av alla rökkanaler 214 Byte av samtliga termostater i fastigheten 214 Målning & renovering av balkonger 216 Byte av cirkulationspumpar 217 Omläggning och asfaltering av gården 218 Solcellsinvestering Planerade renoveringar I föreningens underhållsplan för de närmaste åren finns upptaget, byte en tvättmaskin, installation av belysning på gården samt byte av utebelysningen vid portar, renovering av trapphus och byte av torktumlare. Allt underhåll kommer att ske inom ramen för föreningens budget (nuvarande årsavgifter) och kommer inte innebära några höjningar av avgifterna. Övrigt Försäkring: Fastigheten är försäkrad hos Protector Försäkringar i Sverige.

5 Sida 5 / 13 SAMMANFATTNING NYCKELTAL VIKT Betyg Värde Betyg Värde Belåning Föreningslån per kvm 3% 1 5 kr 1 19 kr Avgiftsnivå Årsavgift per kvm 2% 583 kr 583 kr Kassaflöde Kassaflöde per kvm 2% 119 kr 21 kr Hyresintäkter och övriga intäkter Hyres- och övriga intäkter i % av totala intäkter 1% 6.1% 6.6% Rörelsekostnader Rörelsekostnader per kvm 1% 475 kr 385 kr Räntekostnader Föreningens räntekostnader per kvm 1% 27 kr 37 kr Högsta betyg (A++) innebär att bostadsrättsföreningen har exceptionellt bra värde på en specifik parameter Lägsta betyg (C) innebär att föreningen har sämre värde på en specifik parameter En bostadsrättsförening som är "oäkta" och som ej äger marken kan som mest få det sammanfattade betyget "A", oavsett övriga nyckeltal Den ekonomiska bilden bör kompletteras med fastighetens skick, kommande renoveringsbehov, dolda tillgångar och underhållsplan Betygsystemets gränsvärden baseras på nationell jämförelsedata DEFINITIONER Belåning (eller föreningslån) per kvm boyta mäter medlemmarnas gemensamma skuld och beräknas på föreningens totala långfristiga skulder Avgiftsnivå per kvm boyta baseras på medlemmarnas totala årsavgifter Kassaflöde per kvm boyta mäter föreningens kassaflöde från den operativa verksamheten och beräknas genom rörelseresultat plus avskrivningar minus räntekostnader Hyres- och övriga intäkter i procent av föreningens totala intäkter mäter den del av intäkter som inte härstammar från medlemmarna (ex. intäkter från lokaler) Rörelsekostnader per kvm boyta mäter föreningens drift, underhåll och övriga kostnader Räntekostnader per kvm boyta mäter storleken på föreningens räntekostnader

6 Sida 6 / 13 AVGIFTSPROGNOS VID RÄNTEFÖRÄNDRING (217) STORLEK DEL AV BRF-LÅN MÅNADSAVGIFT UPPSKATTAD (217) +1% +3% +5% 3 kvm 31 5 kr kr kr kr kr 5 kvm 52 5 kr kr kr 2 56 kr kr 7 kvm 73 5 kr 3 41 kr kr kr 3 77 kr 9 kvm 94 5 kr kr kr 4 69 kr kr 11 kvm kr kr 5 44 kr kr kr 13 kvm kr kr 6 43 kr kr kr Avgi sprognosen visar hur ma nadsavgi en pa verkas vid fo ra ndrat ra ntela ge (+1%, +3%, +5%) Metoden anva nds bland annat av banker fo r a ra kna ut om en bola nekund har ra d a bo kvar i la genheten vid en ra nteho jning Prognosen a r baserad pa fo reningens nuvarande ma nadsavgi, bela ningsgrad och ra ntekostnader Den fak ska ma nadsavgi en beror pa bora ens andelstal i fo reningen och da rfo r skilja sig fra n ovan uppska ning Prognosen tar inte ha nsyn ll fo ljande faktorer: la nens bindnings d, fo reningens kassa, fo ra ndring av ro relsekostnader eller andra faktorer som fo ra ndrar fo reningens ekonomi. Ovan faktorer kan mo jliggo ra a fo reningen kan undvika en eventuell ho jning av ma nadsavgi en pa kort sikt Ovan avgi sprognos baseras pa fo reningens officiella bokslut fo r a r 217

7 Sida 7 / 13 Föreningslån per kvm BELÅNING Föreningslån per kvm Jämförelse närliggande och liknande föreningar, Belåning är medlemmarnas gemensamma skuld i bostadsrättsföreningen Totala föreninglån uppgår till 995 tusen kronor under 217 Föreningslån bör jämföras med eventuella dolda tillgångar (ex. hyresrätter, råvind/lokalyta som kan byggas om till bostadsrätter) Årsavgift per kvm AVGIFTSNIVÅ Årsavgift per kvm Jämförelse närliggande och liknande föreningar, Årsavgiften är bostadsrättsföreningens primära intäkt från dess medlemmar Om föreningen måste höja årsavgiften innebebär det ofta att bostadsrätternas marknadsvärde sjunker och vice versa Årsavgiften motsvarar en månadsavgift på kr för en jämförelselägenhet (65 kvm) under 217 Årsavgiften per kvm kan estimeras baserat på en bostadsrätts månadsavgift (årsavgift = månadsavgift * 12 / bostadsrättens yta) Olika lägenheter i samma förening kan dock ha skillnader i avgiftsnivå, vilket regleras av lägenheternas andelstal

8 Sida 8 / 13 Kassaflöde per kvm KASSAFLÖDE Kassaflöde per kvm Jämförelse närliggande och liknande föreningar, Kassaflöde från den operationella verksamheten är ett vinstmått som bortser från avskrivningar Ett positivt kassaflöde innebär att föreningen eventuellt kan sänka sina avgifter i framtiden eller åtminstone inte höja dem ifall det finns underhållsbehov En förening bör reservera ca 15kr per kvm från det operativa kassaflödet för att täcka framtida underhåll och reparationer Totalt kassaflöde för 217 är kr HYRESINTÄKTER OCH ÖVRIGA INTÄKTER Hyres- och övriga intäkter i % av totala intäkter Hyres- och övriga intäkter i % av totala intäkter Jämförelse närliggande och liknande föreningar, 216 1% 8% 6% 4% 2% % % 2% 4% 6% 8% Utöver månadsavgiften har många föreningar hyresintäkter och övriga intäkter från exempelvis lokaler, hyror och garage Höga hyresintäkter gör att månadsavgiften kan hållas låg Om hyresintäkterna blir allt för stora (> 6%) finns dock en risk att bostadsrättföreningen klassas som en oäkta förening enligt inkomstskattelagen (1999:1229) Hyresintäkter indikerar även att så kallade "dolda tillgångar" finns i föreningen i form av bostadsyta eller lokalyta som potentiellt kan säljas Totala hyres- och övriga intäkter 217 var kr

9 Sida 9 / 13 RÖRELSEKOSTNADER Rörelsekostnader per kvm Rörelsekostnader per kvm Jämförelse närliggande och liknande föreningar, Rörelsekostnader definieras som drift, underhåll och övriga kostnader Drift är löpande kostnader för föreningen, t. ex. värme, sophantering och fastighetsskötsel Underhåll är åtgärder som syftar till att återställa en funktion t. ex. stambyte eller takrenovering Totala rörelsekostnader 217 var kr Övriga kostnader inkluderar administration, förvaltningskostnader och eventuella lönekostnader Stora variationer mellan år kan bero på att underhåll och investeringar kostnadsförs direkt enligt gällande avskrivningsregler RÄNTEKOSTNADER Föreningens räntekostnader per kvm Föreningens räntekostnader per kvm Jämförelse närliggande och liknande föreningar, Räntekostnader är direkt beroende av lånens storlek och villkor Föreningar har ofta flera lån med olika villkor (bindningstid och räntenivå) Om räntekostnaderna är höga bör man granska villkoren i detalj Genomsnittlig räntenivå 217 är 2.59%

10 Sida 1 / 13 JÄMFÖRELSEGRUPP: LIKNANDE FÖRENINGAR (216) Namn Storlek (m²) Byggnadsår BRF SKÅLEN BRF Syrsan BRF Filhuggaren nr Riksbyggen BRF Eskilstunahus nr BRF Osten nr HSB BRF Sveaplan BRF Vågen HSB BRF Spoven BRF Nornan nr Riksbyggen BRF Eskilstunahus nr BRF Släggan, Eskilstuna Medelvärde JÄMFÖRELSEGRUPP: NÄRLIGGANDE FÖRENINGAR (216) Namn Storlek (m²) Byggnadsår Avstånd BRF SKÅLEN m HSB BRF Sånglärkan m HSB BRF Sveaplan m BRF Släggan, Eskilstuna m Riksbyggen BRF Eskilstunahus nr m BRF Syrsan m HSB BRF Spoven m HSB BRF Hantverkaren m BRF Nattviolen m BRF Tunafors m Riksbyggen BRF Eskilstunahus nr m Medelvärde

11 Sida 11 / 13 FASTIGHETER Föreningen äger en fastighet med fastighetsbeteckning Skålen 3 Föreningen äger marken Fastigheterna byggdes 195 Föreningen har 3 gatuadresser registrerade Antal lägenheter är 9 varav 9 är bostadsrätter och är hyresrätter Det är en fördel om föreningen har kvar hyresrätter då dessa bör ses som en tillgång för föreningen Totalyta: 947 kvm 947 Boyta Lokalyta

12 Sida 12 / 13 SLUTPRISER Slutpris per kvm i 1-tal Slutpris per kvm i 1-tal Jämförelse närliggande och liknande föreningar, Slutpriser baseras på minst 2 försäljningar och år, i de fall för få objekt finns baseras priset på objekt sålda under de senaste 12 månaderna Priset på indviduella bostadsrätter varierar stort baserat på storlek och skick Slutpriser för en förening bör jämföras med föreningens belåning (en bostadsrätt för 7 kronor per kvm i en föreningen med 3 kronor i lån motsvarar ett pris på 1 kronor per kvm) Slutpriser presenteras tillsammans med Booli SLUTPRISER Datum Adress Storlek Rum Våning Slutpris Pris per kvm Maj 217 Lundbladsvägen 41A kr 22 kr MÄKLARE Namn Företag Senast sålt Jaana Dahl Svensk Fastighetsförmedling Maj 217 Karin Larsson Länsförsäkringar Fastighetsförmedling Juni 215

13 Sida 13 / 13 STYRELSE PER Namn Roll Ålder Telefon Marie-Louise Eugenie E Pettersson Ordinarie ledamot 73 Anders Fredrik Enerbranth Ordinarie ledamot 45 Lars Jörgen Bogg Ordinarie ledamot 7 Jan Erik Törnblom Ordinarie ledamot Jonas Zetterberg Ordinarie ledamot 4 Könsfördelning 2% Genomsnittlig ålder 8% 58 år Män Kvinnor