Information inför extra föreningsstämma i Brf Surbrunn 14 angående planerade arbeten i fastigheten med tak samt fasad och fönster mot gård m m

Transkript

1 Information inför extra föreningsstämma i Brf Surbrunn 14 angående planerade arbeten i fastigheten med tak samt fasad och fönster mot gård m m Med hänvisning till utfärdad kallelse till extra föreningsstämma måndagen den 23 april 2012 lämnas nedan ytterligare information avseende punkten 8 på dagordningen. Styrelsens beslut Styrelsen har vid sammanträde den 27 mars 2012 beslutat att anta ett anbud från Plåt- Entusiasterna AB. Anbudet avser renovering av tak, gårdsfasad, återstående ej renoverade fönster mot gården, översyn av vädringsbalkonger på Odeng 34 samt ny takvärmeanläggning. Om avtal ingås skulle arbetena preliminärt påbörjas den 1 augusti 2012 och, med vinteruppehåll, avslutas under sommaren Anbudet är till ett fastpris om 5,87 Mkr exklusive moms. Med anledning av arbetenas omfattning och kostnad samt att styrelsen inte varit enig i frågan (en ledamot och en suppleant har reserverat sig), har styrelsen beslutat att låta medlemmarna ta ställning till styrelsens beslut vid en extra föreningsstämma. Frågan för stämman Frågan för den extra föreningsstämman är att besluta om styrelsens beslut att ingå avtal med PlåtEntusiasterna om genomförande av projektet ska godkännas eller inte. Om en majoritet vid stämman beslutar att godkänna styrelsens beslut, ska styrelsen anses ha mandat att ingå avtal om genomförande av berörda åtgärder väsentligen i enlighet med anbudet med de eventuella justeringar som styrelsen bedömer lämpliga. Om en majoritet vid stämman beslutar att inte godkänna styrelsens beslut, avser styrelsen att i nuläget inte gå vidare med projektet. Frågan om hanteringen av fastighetens underhålls- och renoveringsbehov bör då lämnas över till den styrelse som väljs vid kommande årsstämma och beakta eventuella övergripande direktiv från stämman. Bakgrund En återkommande fråga i föreningen har i många år varit yttertakets status. För att få underlag att åtgärda taket och att samtidigt hantera ett antal ytterligare underhållsåtgärder, beslutade styrelsen under hösten 2011 att ge i uppdrag åt ÅF-Infrastruktur AB att ta fram ett detaljerat

2 2 förfrågningsunderlag. Underlaget skulle avse renovering av yttertaket samt gårdsfasader och fönster mot gården, översyn av vädringsbalkonger samt installation av ny takvärmeanläggning. ÅF översände den 23 januari 2012 ett förslag till förfrågningsunderlag till styrelsen. En vecka senare godkände styrelsen förslaget och gav ÅF i uppdrag att genomföra en anbudsförfrågan. Fyra företag bjöds in att delta i upphandlingen varav tre inkom med anbud. Anbuden översändes till styrelsen den 8 mars. En enig styrelse bedömde därefter, efter samråd med ÅF och ett möte med en företrädare för PlåtEntusiasterna, att PlåtEntusiasternas anbud var det mest fördelaktiga. Projektet Förfrågningsunderlaget omfattar en totalentreprenad på arbeten enligt följande huvudpunkter. Arbeten på taket: Rivning av befintlig takplåt Reparation av rötskadad takpanel Ny taktäckning med svart plåt Stora skorstenen rivs till 1 m från takfoten Nya gångbryggor, stegar m m Stegar till skorstenar Snörasskydd Värmekabelanläggning Arbeten mot gården Balkonger demonteras Omputsning av fasaden De äldre gjutna balkongerna renoveras Renovering av återstående fönster och dörrpartier(ung 45 st) Nya stuprör, samt div plåtarbeten Återmontering av balkonger Totalentreprenaden innebär även att entreprenören svarar för kvalitetsplan, arbetsmiljöplan och avfallsplan och liknande. Takarbetena kommer att utföras så att de förbereder för en eventuell framtida exploatering av återstående råvind. Om föreningen går vidare med projektet beräknas startidpunkt preliminärt vara den 1 augusti Arbetena skulle då inledas mot gårdssidan varvid ställningar skulle börja uppföras omgående och de nya balkongerna tillfälligt nedmonteras. Arbetena mot gårdssidan (fasad, tak och fönster) skulle då beräknas vara klara omkring den 15 november. Arbetena mot gatan skulle därefter inledas när vädret tillåter och beräknas pågå under hela våren Om arbetena av något skäl inte kan inledas den 1 augusti, kan projektet sannolikt inte påbörjas förrän efter vintern 2012/13. Det beror på att den första etappen tar ca 3,5 månader att slutföra.

3 3 ÅF skulle vara projektledare och företräda föreningen i projektet och bl a hantera byggmöten, protokoll, teknisk kontroll och ekonomiuppföljning. Renoveringsbehoven Yttertaket är de senaste åren konditionsbesiktat två gånger av anlitade experter som lämnat rapporter. Nedan några utdrag ur rapporterna: Mälardalens tak & fasadkonsult AB, 2008: Plåt på äldre delar är i dåligt skick, det finns glipor som leder till läckage. Rekommenderar att snarast täcka om taket på de ytor som har äldre plåt så att inga mer skador i trästomme skall inträffa. Övriga ytor bör målas om. Roslagens Plåtkonsult AB, mars 2011: Mot bakgrund av utförd undersökning, fel, brister och förhållande är det min bedömning att taket bör läggas om. På vissa delar av taket är takplåten i dugligt skick men mot bakgrund av noterade fel, brister och förhållanden är det inte ekonomiskt försvarbart att utföra reparationer och lagningar på enstaka delar eller detaljer. Livslängden på reparationer av detta slag är erfarenhetsmässigt kort och medför att en större renovering ändå måste ske. Underhållet av taket kommer i otakt och det blir tätare mellan underhållsintervallerna. Takrenoveringar är omfattande, både ur arbets- och kostnadsperspektiv och kan om den ekonomiska situationen inte tillåter delas in i etapper. Takplåt på stora tornet i hörnet Odengatan/ Tulegatan kan sparas och målas men även delar av de mindre tornen, se foto 3-4, kan sparas och målas. Vissa åtgärder är akuta och redovisas nedan, medans omläggning av tak planeras in och rekommenderas utföras senast inom 3 år. Rapporterna finns för den som önskar att tillgå i sin helhet på föreningens server och delas ut i pappersform till den som vill. I övriga delar har bl a kunnat konstateras: Att den befintliga värmeanläggningen på taket inte längre fungerar och därför behöver bytas ut Att ett antal stuprör är trasiga eller sitter löst och några akut riskerar att falla ner Att det finns ett stort behov att åtgärda de fönster mot gården som inte gjordes 2011 Att putsen på fasaden vid skorstenen släppt och delvis fallit ner samt att konsulten från ÅF bedömt att fasaden är i klart behov av renovering Att vädringsbalkongerna är i dåligt skick och bl a att några av räckena sitter löst och att man behöver lägga om ytan på balkongerna för att inte få läckage in i fasaden I föreningens underhållsplan från 2008, som på en tidigare styrelses uppdrag gjordes av en extern konsult via UBC, framgår bl a att underhåll av tak borde ha skett 2010, av vädringsbalkonger 2009, av fönster mot gård 2010 samt att fasad mot gård bör åtgärdas 2015.

4 4 Ekonomi Anbudet från PlåtEntusiasterna, vilket var det lägsta av de tre anbuden, är till ett fast pris om 5,87 Mkr. Enligt PlåtEntusiasterna fördelar sig offertpriset ungefärligen enligt följande Fasadarbeten gården: Tkr inkl ställning (mot gård) för ca 300 Tkr Plåtarbeten tak gårdsidan: Tkr Plåtarbeten tak gatsidan: Tkr inkl ställning (mot gatan) för ca 270 Tkr Takvärmeanläggning: 225 Tkr Summa: Tkr Med antagande av drygt 10 procent tilläggsarbeten (600 Tkr) skulle den totala projektkostnaden bli omkring 8 Mkr inklusive moms. Härtill kommer bl a kostnader för projektledning och kvalitetskontroll m m (som kommer att hanteras av ÅF) samt stämpelskatt på pantbrev (2 procent på ca 8 Mkr). Bedömningen har varit att en samordning av arbetena med tak, fasad och fönster m m medför vissa samordningsfördelar jämfört med att genomföra de olika delarna som separata projekt. Därtill bör en samordning av arbetena minimera störningen för de boende. Styrelsen avser att låna upp ett belopp motsvarande i princip hela projektkostnaden om 8 Mkr. Samråd har skett med Nordea som förklarat sig berett att låna hela beloppet. Ett genomförande av projektet skulle såldes öka föreningens belåning från nuvarande ca 12,1 Mkr till ca 20 Mkr. Räknat per kvm totalyta (lokaler och bostäder) skulle föreningens belåning öka från nuvarande ca kr/kvm till kr/kvm. Räknat endast på bostadsytan skulle belåningen öka från nuvarande kr/kvm till kr/kvm. Föreningens revisor har bedömt att belåningsnivåerna ligger inom ramen för vad som är rimligt. För föreningen innebär en nyupplåning på 8 Mkr dels en räntekostnad, dels amorteringar. Några exempel: - Vid 4% ränta blir räntekostnaden kr/år - Vid 5% ränta blir räntekostnaden kr/år - Vid 6 % ränta blir räntekostnaden kr/år - Med rak amortering i 50 år blir beloppet kr/år För närvarande har föreningen tre lån på sammanlagt knappt 12,1 Mkr. Räntan på samtliga lån är rörlig och ligger f n på 3,802%. Den fasta amorteringen uppgår till ca 47 Tkr per år. Under 2011 gjordes därutöver en engångsamortering om 500 Tkr. Vid nuvarande ränteläge skulle det planerade lånet innebära att föreningens totala räntekostnad ökade med ca 300 Tkr per år (från ca 460 Tkr/år till ca 760 Tkr/år). Vid ett antaget ränteläge om 5% skulle den totala räntekostnaden öka från ca 600 Tkr till ca 1 Mkr.

5 5 Som jämförelse uppgår föreningens totala intäkter till drygt 2,2 Mkr per år varav 1,2 Mkr är månadsavgifter från medlemmarna. Ett inte obetydligt utrymme finns inom nuvarande budget för att klara högre räntekostnader och amorteringar. Sammantaget får man dock räkna med att ett genomförande av projektet kommer att kräva en inte obetydlig avgiftshöjning. Månadsavgiftens storlek prövas av styrelsen år från år och beror i mycket hög grad på faktorer som ränteläge, intäkter från hyresgäster och andra omständigheter som ligger utanför styrelsens kontroll. Det går därför inte att göra några säkra bedömningar av hur mycket månadsavgiften skulle påverkas av projektet. Risker Ett så omfattande projekt som det nu planerade är självklart förenat med ett flertal betydande risker. Som exempel kan mer eller mindre kraftiga förseningar av olika skäl uppkomma (vilket bl a skett hos vår grannförening). Extraarbeten kan krävas långt utöver vad som beräknats. Anlitade entreprenörer eller underentreprenörer kan gå i konkurs eller få andra problem. Tvister om kvalitet, utförande eller annat kan uppkomma. Ekonomiskt så skulle ett genomförande av projektet innebära att föreningen får en ökad känslighet för det allmänna ränteläget. Med nuvarande belåning om 12 Mkr innebär varje procentenhet ca 120 Tkr per år. Om belåningen ökar till ca 20 Mkr innebär varje procentenhet ca 200 Tkr per år. För att något minska ränteriskerna skulle en betydande del av föreningens lån sannolikt låsas. Samtidigt finns förstås ett flertal betydande risker och kostnader förenade med ett beslut att inte genomföra åtgärderna. Styrelsens mening Styrelsen har vid en samlad bedömning baserad på tillgängligt material bedömt att det mest lämpliga för föreningen är att nu genomföra berörda arbeten i ett samlat projekt och för detta ändamål ingå avtal med PlåtEntusiasterna. Styrelseminoritetens mening Som berörts ovan har en minoritet i styrelsen (en ledamot och en suppleant) motsatt sig att anbudet antas och att projektet genomförs i enlighet med upphandlingen. Flera olika skäl för det har anförts och kommer att närmare utvecklas av minoriteten vid stämman. Ytterligare information Om någon vill ha ytterligare information eller underlag är ni givetvis välkomna att höra av er. Stockholm den 16 april 2012 Johan Lidbeck Ordf Brf Surbrunn 14