Välkommen till en bättre värd Kapitalmarknadspresentation Q2 2016
2012
50 procent upp sedan 2009 Kr/kvm 6 500 6 000 5 500 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2008 2010 2012 2014 2016 Kontorshyror Stockholm CBD
Stigande hyror men lägre lokalkostnader 160 000 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 Hyra 150 000 25 60 000 10 6 000 6 000 2000 2016 Hyra/kvm Hyra/anst Kvm/anst Kvm 30 25 20 15 10 5 0
Fortsatt effektivisering av lokalresurserna
Utvecklingen ställer krav på branschförändring Hållbarhet Delning Urbanisering Digitalisering
7 100 kvm 6 200 kvm Nordea, Kista Collector, Göteborg 5 400 kvm 5 300 kvm Cowi, Malmö & Solna Schneider, Lund
Hilton, Stockholm Priorn, Malmö Hubben, Uppsala Hyllie, Malmö
3,6 mdkr 1,1 mdkr 1,3 mdkr Klara C, Stockholm
Sergelhuset
Platinan, Göteborg
Potential i projektportföljen Mkr 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 Övriga projekt Styrelsebeslutade projekt Planerade projekt
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Procent Utbud ny kontorsarea som andel av stock 6% Stockholm Göteborg Öresund 5% 4% 3% 2% 1% 0%
Hög aktivitet på transaktionsmarknaden 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 t o m Q2 2016 Källa: Cushman & Wakefield
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Q2 Fastighetsvärden mot nya höjder 225 200 175 150 125 100 75 Kontor Stockholm CBD Kontor Stockholm Inner Kontor Stockholm Ytter Kontor Göteborg Kontor Malmö Kontor Uppsala (VK) Indexerad real värdeutveckling, 1995=100
Tretton halvår med värdeuppgång 8 % 6 4 2 0-2 -4-6 -8 2008 H1 2008 H2 2009 H1 2009 H2 2010 H1 2010 H2 2011 H1 2011 H2 2012 H1 2012 H2 2013 H1 2013 H2 2014 H1 2014 H2 2015 H1 2015 H2 2016 H1
En halvering av energianvändningen på 6 år kwh/kvm 220 200 180 160 140 120 100 Q2-10 Q2-11 Q2-12 Q2-13 Q2-14 Q2-15 Q2-16
2 100 mkr mdkr ökade fastighetsvärden lägre energikostnader per år
Marknadsläget Svensk ekonomi Fortsatt låga räntor Konjunkturen på topp men det börjar komma signaler om en svagare BNP utveckling framåt Utvecklingen på bostadsmarknaden är en riskfaktor, kan dämpa konsumtion och tillväxt Hyres- och fastighetsmarknaden Kraftigt stigande hyror främst i centrala Stockholm men hyrorna ökar också i Göteborg Fortsatt värdeuppgång under hösten, drivet av en stark hyresmarknad och inte av sänkta direktavkastningskrav Kontor med hyrespotential bästa segmentet Om transaktionsvolymen sjunker under hösten är det en tidig signal på att direktavkastningskravet bottnat för den här gången
Sammanfattning Potential i hyresintäkterna 7 000 kr/kvm Rätt positionerad portfölj 109 mdkr Möjligheter i projektportföljen 3 mdkr/år
Bokslut
13 halvår med starka resultat 4 949 mkr
Drygt 6 mdkr i värdeuppgång under 2016 6 % Värdeökning Stigande hyror Sänkta avkastningskrav
Värdepåverkande parametrar per region % 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0-1,0 Stockholm Göteborg Öresund Uppsala Marknadshyra Avkastningskrav Övrigt
Förbättrad uthyrningsgrad 100 % 95 93,0 93,0 93,4 92,0 92,6 93,6 90 85 80 75 dec-11 dec-12 dec-13 dec-14 dec-15 2016 Q2
Fortsatt positiv nettouthyrning Mkr (R12) 300 250 200 150 100 50 0-50 Juni Dec 2013 Juni Dec 2014 Juni Dec 2015 Juni -100
Stark prisförändring vid återköp 9 % 8 7,7 7 6 5 4 3 2 1 0 Q2 2014 Q4 2014 Q2 2015 Q4 2015 Q2 2016 Rullande 12 mån
Högre hyresintäkter Jämförbart bestånd 1,4% (1,4) Totalt 1,8% (2,4)
Lägre fastighetskostnader Jämförbart bestånd -2,1% (6,1) Totalt -2,9% (5,3)
Förbättrat driftnetto Jämförbart bestånd 2,9% (-0,5) Totalt 3,9% (1,2)
Lägre snittränta förbättrar räntenettot 2016 2015 Räntenetto jan-juni, mkr -554-581 Genomsnittlig lånevolym jan-juni, mkr 54 663 50 183 Snittränta jan-juni, % 1,9 2,3 Genomsnittlig ränta 30 juni 2,0 % (2,0)
Periodens resultat i sammandrag Mkr Jan-juni 2016 Jan-juni 2015 Förändring Intäkter 3 058 3 003 55 Kostnader -882-908 26 Driftnetto 2 176 2 095 81 Räntenetto -554-581 27 Resultat före värdeförändringar och skatt 1 578 1 469 109 Värdeförändring fastigheter 6 186 5 079 1 107 Värdeförändring derivat -1 607 645-2 252 Periodens resultat efter skatt 4 949 5 637-688
Marknadsvärde per 2016-06-30 109 mdkr
Förändring av fastighetsvärdet Mkr 2016 2015 Fastighetsvärde 1 januari 103 894 91 889 Investeringar 944 1 074 Förvärv 58 122 Försäljningar -1 949-116 Värdeförändring 6 186 5 079 Fastighetsvärde 30 juni 109 132 98 048
Överskottsgrad, % 71 (70) Räntetäckningsgrad, ggr 3,8 (3,5) Soliditet, % 35 (34) Belåningsgrad, % 49 (50)
Sammanfattning Högre uthyrningsgrad 93,6 % Kraftig värdeförändring 6 % Starkt resultat 5 mdkr
Finansiering
Låneportfölj 57 mdkr
Första lånet med Nordiska investeringsbanken
Ökad diversifiering i portföljen NOKobligationer (4%) Certifikat (19%) Obligationer (36%) Gröna obligationer (8%) Realränteobligationer (1%) Banklån utan säkerhet (1%) Banklån mot säkerhet (31%)
Kapitalbindning 3,3 år mdkr 20 18 33 % 16 14 12 22 % 10 8 15 % 13% 6 4 2 8 % 9 % 0 0-1 1-2 2-3 3-4 4-5 5+ Certifikat Obligationer Banklån år
Räntebindning 4,2 år 46 % 1 år 54 % ~8 år
Vasakronans emissionskurva Kreditmarginal (b.p)/år 52 69 85 100 108 116 2 3 4 5 6 7
Finansiering 2016 Gröna obligationer SEK obligationer NOK obligationer
Välkommen till en bättre värd