RBF NORRKÖPINGSHUS NR 11 Årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari till 31 december 2003
Innehåll Förvaltningsberättelse 1-4 Resultaträkning 5 Balansräkning 6-7 Ansvarsförbindelser 7 Ställda panter 7 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 8-14 Nyckeltal och diagram 15 Detta material är på uppdrag av styrelsen framtaget av
RBF NORRKÖPINGSHUS 11 Förvaltningsberättelse Styrelsen för Riksbyggens Bostadsrättsförening Norrköpingshus nr 11 för härmed avge redovisning för föreningens förvaltning för tiden 2003-01-01 till 2003-12-31, föreningens tjugosjunde verksamhetsår. Styrelse, revisorer och övriga funktionärer Ordinarie ledamöter Knut Ekström (ordförande), Håkan Wahren (vice ordförande), Rose-Marie Karlsson (sekreterare), Lars-Johan Christiernin, Kenneth Carlsson (utsedd av Riksbyggen) Styrelsesuppleanter Jörgen Alvetoft, Bo Lennart Nilsson, Bo Redeborn och Harriet Lindgren (utsedd av Riksbyggen) I tur att avgå Ordinarie ledamöter: Knut Ekström och Håkan Wahren. Styrelsesuppleant: Jörgen Alvetoft, samt ett fyllnadsval efter Bo Redeborn. Ordinarie revisorer KPMG och Björn Berglin Revisorssuppleanter KPMG och Vivian Sandman Valberedning Björn Sahlin och Thore Berggren Firmateckning Föreningens firma tecknas av ordinarie styrelseledamöter i dess helhet eller av två i förening. Fastigheter och lägenhet/lokaluppgifter Föreningen äger fastigheten Pelikan 15 i Norrköpings kommun med 2 därpå uppförda byggnader med 65 lägenheter upplåtna med bostadsrätt och 15 lokaler med hyresrätt. Byggnaderna är uppförda 1903-1906 och 1938 och ombyggda 1979/1980. Total produktionskostnad för byggnader och mark uppgår till 29 234 tkr. Byggnadernas adress är Knäppingsborgsgatan 9-11, Hospitalsgatan 12-14 i Norrköping. 1
RBF NORRKÖPINGSHUS 11 Föreningens fastigheter fördelar sig enligt nedan: 2 st 1 rum och kokskåp 6 st 1 rum och kokvrå 13 st 1 rum och kök 15 st 2 rum och kök 16 st 3 rum och kök 2 st 4 rum och kök 7 st 5 rum och kök 4 st 6 rum och kök 62 lägenheter är upplåtna med bostadsrätt och 3 lägenheter uthyres. Total bostadsarea 5 986 kvm Totalt finns 15 st lokaler. Av dessa är 2 st outhyrda den 31 december 2003. Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade hos Östgöta Brandstodsbolag. Förvaltning/organisationsanslutning Riksbyggens kontor i Norrköping har biträtt styrelsen med föreningens förvaltning enligt tecknat avtal. Föreningen är medlem i Riksbyggens Representantskap i Norrköping. Underhåll Utfört underhåll Föreningen har under verksamhetsåret utfört underhåll och reparationer för 1 226 tkr, varav 401 tkr avser löpande underhåll och 825 tkr avser planerat underhåll. Underhållskostnaderna specificeras i not 5 och not 6 till resultaträkningen. Underhållsplan och kommande års underhåll Avsättning till underhållsfonden har skett med 500 tkr för verksamhetsåret vilket motsvarar 83 kr per kvm lägenhetsyta och år. Från föregående års resultat har överförts 200 tkr till reparationsfonden. Rekommenderad avsättning till underhållsfonden är 400 tkr. För verksamhetsåret 2004 pågår utredningar angående asfaltsbeläggning på innergården Hospitalsgatan 14 samt för gårdsmiljön Knäppingsborgsgatan 9 och 11. Verksamhet Allmänt Föreningen har under året hållit en ordinarie föreningsstämma den 2003-04-23. Styrelsen har hållit 10 protokollförda sammanträden. 2
RBF NORRKÖPINGSHUS 11 Föreningen har 86 st medlemmar. Ekonomi Föreningens likviditet är god. Likviditet är ett begrepp som anger föreningens förmåga att på kort sikt betala sina förfallna skulder. Relationen mellan omsättningstillgångar och kortfristiga skulder och där nyckeltalet överstiger 100 är mycket bra. Föreningens likviditet detta verksamhetsår är 304 (f år 327). Utfallet jämfört med budget för verksamhetsåret är ca 247 tkr sämre, beroende bl a ökade kostnader för el i och med byte av hyresgäst i affärslokal. Numer ingår elkostnaden i hyran för lokalen. Under det kommande året ska tre av föreningens lån omsättas i maj och i september 2004. Den totala summan som skall omsättas är 1 502 tkr. Lånen finns i dag hos Stadshypotek och SBAB. För mer information se not nr 23. Årsavgifter Föreningen förändrade årsavgifterna senast den 1 januari 2003. Då skedde en mindre justering av årsavgifterna genom att kallhyran sänktes med ca 2,39% och värmeuttaget höjdes med 12,25 per kvm lägenhetsyta och år. Efter att ha antagit budgeten för verksamhetsåret 2004 har styrelsen beslutat om en höjning av avgiften med 3,13% samt en höjning av värmeuttaget med ca 11 kr per kvadratmeter lägenhetsyta och år. Årsavgifterna utgår för närvarande i genomsnitt med 600:95 per kvm lägenhetsyta och år och inkluderar värme med 97:85 per kvm. Totalt har avgifterna under perioden 1 januari 1999 t.o.m. 31 december 2003 varit oförändrade. Överlåtelser Under verksamhetsåret har 6 st överlåtelser av bostadsrätter skett ( f år 4 st). Nyckeltal 2003 2002 2001 Nettoomsättning 4 048 906 4 357 857 4 202 142 Fond för yttre underhåll 2 568 396 2 693 752 2 166 017 Lån per kvm 2970 2971 3028 Avgiftsnivå 574 574 575 Balansomslutning 30 498 691 31 570 808 30 905 318 3
RBF NORRKÖPINGSHUS 11 Förslag till disposition beträffande föreningens resultat Styrelsen föreslår att årets underskott 181 600 kronor tillsammans med balanserat överskott 218 267 kronor, totalt 36 667 kronor balanseras i ny räkning. Vad beträffar föreningens resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer. 4
Resultaträkning 03-01-01 02-01-01 Belopp i kr Not 03-12-31 02-12-31 Rörelsens intäkter Årsavgifter och hyror 1 3 869 355 4 357 857 Hyres- och avgiftsbortfall 2-13 404-34 948 Övriga avgifter 3 569 971 491 582 Övriga förvaltningsintäkter 4 30 376 53 483 4 456 298 4 867 974 Rörelsens kostnader Reparationer 5-401 329-277 726 Underhåll 6-500 000-862 000 Fastighetsskatt - 228 030-217 940 Driftkostnader 7-1 654 653-1 467 336 Övriga kostnader 8-24 124-91 897 Personalkostnader 9-72 409-62 300 Avskrivningar av anläggningstillgångar 10-479 315-466 702-3 359 859-3 445 901 Rörelseresultat 1 096 439 1 422 074 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter 11 141 437 170 878 Räntekostnader 12-1 419 476-1 461 469 Resultat efter finansiella poster - 181 600 131 483 Årets resultat - 181 600 131 483 5
Balansräkning Belopp i kr Not 03-12-31 02-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Övriga Låneposter 13 159 046 176 646 159 046 176 646 Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 14 25 232 832 25 694 547 Maskiner, inventarier, fastighetsinventarier 15 0 0 25 232 832 25 694 547 Finansiella anläggningstillgångar Bostadsrätter 16 340 312 340 312 Långfristiga värdepappersinnehav 17 6 000 6 000 346 312 346 312 Summa anläggningstillgångar 25 738 190 26 217 505 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts- och hyresfordringar 12 162 0 Övriga fordringar 18 59 705 42 403 Förutbetalda kostn. och upplupna intäkter 19 185 927 193 824 257 794 236 227 Kortfristiga placeringar Specialutlåning till Riksbyggen 3 750 000 4 100 000 3 750 000 4 100 000 Kassa och bank 20 752 707 1 017 076 Summa omsättningstillgångar 4 760 501 5 353 303 SUMMA TILLGÅNGAR 30 498 691 31 570 808 6
Balansräkning Belopp i kr Not 03-12-31 02-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 21 Bundet eget kapital Insatser 3 172 806 3 172 806 3 172 806 3 172 806 Fritt eget kapital Balanserat resultat 218 267 286 784 Årets resultat - 181 600 131 483 36 667 418 267 Summa eget kapital 3 209 473 3 591 073 Avsättningar Föreningens underhållsfond 22 2 568 396 2 693 752 2 568 396 2 693 752 Långfristiga skulder Fastighetslån 23 23 152 847 23 650 217 23 152 847 23 650 217 Kortfristiga skulder Fastighetslån 495 000 457 000 Leverantörsskulder 408 513 314 952 Skatteskulder 10 098 4 460 Medlemmarnas reparationsfond 50 101 54 087 Upplupna kostn. och förutbetalda intäkter 24 604 263 805 267 1 567 975 1 635 766 Summa skulder 27 289 218 27 979 735 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 30 498 691 31 570 808 Ansvarsförbindelser Inga Inga Ställda panter Ställda panter avser fastighetslån Fastighetsinteckningar 27 982 800 27 982 800 7
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 03-12-31 02-12-31 Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd med undantag av att yttre underhållsfond redovisas som avsättning. En äkta bostadsrättsförening beskattas enligt schablon som ett privatbostadsföretag vilket innebär att det ej finns någon skillnad mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Uppskjutna skattefordringar i underskottsavdrag redovisas endast i det mån det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skattepliktiga överskott. Belopp i kr om inget annat anges Värderingsprinciper m m Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång. Följande avskrivningstider tillämpas: Immateriella anläggningstillgångar Underhållslånepost Materiella anläggningstillgångar Byggnader Standardförbättringar Ombyggnad till Apotek 17 år rak 60 år 30 år 20 år rak Not 1 Årsavgifter och hyror Årsavgifter, bostäder 2 883 565 2 953 896 Hyror, bostäder 46 066 46 066 Hyror, lokaler 939 724 1 357 895 3 869 355 4 357 857 Not 2 Hyres- och avgiftsbortfall Hyres- och avgiftsbortfall, lokaler - 9 398-10 912 Rabatter - 4 006-24 036-13 404-34 948 Not 3 Övriga avgifter Bränsleavgifter 569 971 491 582 569 971 491 582 8
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 03-12-31 02-12-31 Not 4 Övriga förvaltningsintäkter Kabel-tv-avgifter 23 695 23 520 Lagsökning 4 840 1 645 Återvunna fordringar 1 841 28 318 30 376 53 483 Not 5 Reparationer Bostäder 67 496-6 413 Lokaler, gemensamma utrymmen 67 478 89 021 VVS 19 545 12 674 Ventilation 20 225 15 797 Elinstallationer 11 191 3 626 Hissar 81 937 37 814 Huskropp 83 587 16 130 Gårdar och grönanläggningar 11 474 7 352 Tvättstugor 4 126 28 020 Tele/TV/Porttelefon 788 495 Övriga installationer 10 782 47 510 Självrisker 22 700 25 700 401 329 277 726 Not 6 Underhåll Avsättning till underhållsfonden 500 000 862 000 Lokaler, gemensamma utrymmen 152 399 69 804 VVS 30 261 0 Huskropp 622 258 264 460 Tvättstugor 20 438 0 Avgår: uttag ur underhållsfonden - 825 356-334 264 500 000 862 000 Not 7 Driftkostnader Fastighetsförsäkring 69 264 61 169 Arvode förvaltning, Riksbyggen 333 899 320 916 Kabel-TV 22 938 22 306 Juridiska kostnader 3 440 5 978 Arvode auktoriserad revisor 9 302 9 750 Möteskostnader 4 773 3 103 Övriga förvaltningskostnader 5 405 18 Obligatoriska besiktningar, serviceavtal 23 447 19 550 Bevakningskostnader 3 082 13 225 Snöröjning 750 4 875 Förbrukningsmateriel 4 854 10 207 Vatten 130 951 135 083 El 312 109 179 157 Uppvärmning 645 984 605 945 Sophantering 84 455 76 054 9
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 03-12-31 02-12-31 1 654 653 1 467 336 Not 8 Övriga kostnader Lokaltillbehör bastu 4 000 0 Annonsering 0 2 758 Kreditupplysningar 713 119 Telefon 7 029 7 245 Medlems- och föreningsavgifter 3 100 3 100 Konsultarvoden 9 282 78 675 24 124 91 897 Not 9 Personalkostnader Styrelsearvode 54 840 45 640 Föreningsvald revisor 1 600 2 800 Utbildning, förtroendevalda 625 469 Summa 57 065 48 909 Sociala kostnader 15 344 13 391 72 409 62 300 Not 10 Avskrivningar av anläggningstillgångar Underhållslånepost 17 600 17 600 Byggnader 344 471 335 835 Standardförbättringar 117 244 113 267 479 315 466 702 Not 11 Ränteintäkter Ränteintäkter avräkning med FSB 8 465 10 759 Ränteintäkter spec. utlån till RB 124 417 150 359 Avgifts- och hyresfordringar 2 493 2 184 Ränta garantikapital 600 0 Övrigt 5 462 7 576 141 437 170 878 FSB = Föreningssparbanken RB = Riksbyggen Not 12 Räntekostnader Räntekostnader, fastighetslån 1 419 331 1 461 279 Övriga finansiella kostnader 145 190 1 419 476 1 461 469 Not 13 Övriga Låneposter Underhållslånepost 159 046 176 646 159 046 176 646 10
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 03-12-31 02-12-31 Not 14 Byggnader och mark Anskaffningsvärden Vid årets början Byggnader 22 072 575 22 072 575 Mark 7 162 000 7 162 000 Standardförbättringar 4 313 844 4 313 844 33 548 419 33 548 419 Årets anskaffningar Summa anskaffningsvärden 33 548 419 33 548 419 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Byggnader -7 168 925-6 833 090 Standardförbättringar - 684 947-571 680-7 853 872-7 404 770 Årets avskrivning enligt plan byggnader - 344 471-335 835 Årets avskrivning standardförbättringar - 117 244-113 267 Summa ack. avskr. enligt plan -8 315 587-7 853 872 Planenligt restvärde vid årets slut 25 232 832 25 694 547 Taxeringsvärden, byggnader 28 182 000 26 952 000 Taxeringsvärden, mark 8 894 000 8 506 000 Totalt taxeringsvärde 37 076 000 35 458 000 Not 15 Maskiner, inventarier, fastighetsinventarier Anskaffningsvärden Vid årets början Installationer, kabel tv 125 000 125 000 125 000 125 000 Summa anskaffningsvärden 125 000 125 000 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Installationer - 125 000-125 000-125 000-125 000 Årets avskrivningar 11
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 03-12-31 02-12-31 0 0 Summa ack. avskr. enligt plan - 125 000-125 000 Planenligt restvärde vid årets slut 0 0 Not 16 Bostadsrätter Bostadsrätter 340 312 340 312 340 312 340 312 Not 17 Långfristiga värdepappersinnehav Lån till Bostadsrättsföreningarnas Representantskap för 12 andelar i Riksbyggen 6 000 6 000 6 000 6 000 Not 18 Övriga fordringar Momsfordringar 10 368 15 596 Andra kortfristiga fordringar 49 337 26 807 59 705 42 403 Not 19 Förutbetalda kostn. och upplupna intäkter Övriga förutbetalda driftkostnader 83 478 80 230 Förskottsbetald kabel TV 5 818 5 651 Ränteintäkter 17 452 38 679 Fastighetsförsäkring 79 179 69 264 185 927 193 824 Not 20 Kassa och bank Handkassa 2 000 2 000 Avräkning med FSB 750 707 1 015 076 752 707 1 017 076 Not 21 Eget kapital Insatser och Resultat uppl. avgift Vid årets början 3 172 806 418 267 Övriga avsättningar föreg. år - 200 000 Årets resultat 0-181 600 Vid årets slut 3 172 806 36 667 Not 22 Föreningens underhållsfond Behållning vid årets början 2 693 752 2 166 016 Avsättning enligt plan 500 000 862 000 Uttag ur fond - 825 356-334 264 Avsättning enligt stämmobeslut 200 000 0 12
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 03-12-31 02-12-31 Behållning vid årets slut 2 568 396 2 693 752 Not 23 Fastighetslån Fastighetslån 23 647 847 24 107 217 Avgår nästa års amortering - 495 000-457 000 Skuld vid årets slut 23 152 847 23 650 217 Lånegivare % Skuld Omsättning Stadshypotek 6,02 4 517 430 05-10-30 Stadshypotek 4,54 4 356 906 06-01-30 Stadshypotek 6,54 1 255 380 04-09-01 Stadshypotek 6,64 594 728 08-04-30 Stadshypotek 6,64 212 126 08-04-30 Stadshypotek 6,98 3 940 000 07-10-30 Stadshypotek 6,04 1 020 280 06-06-30 Stadshypotek 4,97 3 116 800 08-10-30 Stadshypotek 4,97 4 387 500 08-10-30 SBAB 5,12 210 720 04-05-28 SBAB 6,42 35 977 04-09-15 SUMMA 23 647 847 Not 24 Upplupna kostn. och förutbetalda intäkter Upplupna löner och sociala avgifter 5 800 5 800 Räntekostnader 201 827 221 717 Förutbetalda hyror och avgifter 247 285 522 942 Upplupna drift- och underhållskostnader 78 000 27 208 Övrigt 71 351 27 600 604 263 805 267 Slutord Styrelsen vill avslutningsvis tacka medlemmarna för visat förtroende under det gångna verksamhetsåret. Norrköping 2003-01-28 Knut Ekström Håkan Wahren Rose-Marie Karlsson Lars-Johan Christiernin 13
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 03-12-31 02-12-31 Kenneth Carlsson Vår revisionsberättelse har avgivits Norrköping 2003- KPMG Kerstin Holmqvist Auktoriserad revisor Björn Berglin 14
Nyckeltal Kostnadsfördelning 2003 2002 Reparationer 401 329 277 726 Underhåll 500 000 862 000 Fastighetsskatt 228 030 217 940 Driftkostnader 1 669 997 1 467 336 Övriga kostnader 24 124 91 897 Personalkostnader 72 409 62 300 Avskrivningar av anläggningstillgångar 479 315 466 702 Finansiella poster 1 419 476 1 461 469 Summa kostnader 4 794 679 4 907 370 Kostnadsfördelning Övrigt 7% Reparationer 8% Finansiella poster 30% Underhåll 10% Avskrivningar av anläggningstillg Driftkostnader 35% 15
Driftkostnadsfördelning 2003 2002 Fastighetsförsäkring 69 264 61 169 Arvode förvaltning, Riksbyggen 333 899 320 916 Kabel-TV 22 938 22 306 Juridiska kostnader 3 440 5 978 Arvode auktoriserad revisor 9 302 9 750 Möteskostnader 4 773 3 103 Övriga förvaltningskostnader 5 405 18 Obligatoriska besiktningar, serviceavtal 23 447 19 550 Bevakningskostnader 3 082 13 225 Snöröjning 750 4 875 Förbrukningsmateriel 4 854 10 207 Vatten 130 951 135 083 El 312 109 179 157 Uppvärmning 645 984 605 945 Sophantering 84 455 76 054 Personalkostnader 72 409 13 391 Summa driftkostnader 1 727 062 1 480 727 Sophantering 5% Driftkostnadsfördelning Övrigt 5% Arvode förvaltning, Riksbyggen 21% Vatten 8% Uppvärmning 41% El 20% 16
Nyckeltalsanalys för driftkostnader 2003 2002 Bostadsarea (kvm): 5986 5986 Kr / kvm Kr / kvm Fastighetsförsäkring 12 10 Arvode förvaltning, Riksbyggen 56 54 Kabel-TV 4 4 Juridiska kostnader 1 1 Arvode auktoriserad revisor 2 2 Möteskostnader 1 1 Övriga förvaltningskostnader 1 0 Obligatoriska besiktningar, serviceavtal 4 3 Bevakningskostnader 1 2 Snöröjning 0 1 Förbrukningsmateriel 1 2 Vatten 22 23 Elkostnad i gemensamma utrymmen 52 30 Uppvärmning 108 101 Sophantering 14 13 Summa driftkostnader 276 245 17