FE-arkitekter AB Växelgatan 11 826 40 SÖDERHAMN Planenheten KUS/2012/0044 Normalt planförfarande Flygbild över området. Detaljplan för ELEFANTEN 3 inom Köpmanstaden, Söderhamns stad, Gävleborgs län. Upprättad 2012-12-04 Samråd/underrättelse 2012-10-20 2012-11-22 Utställning Antagen Laga kraft UTSTÄLLNINGSHANDLING Planförfattare: Hans Bååthe Arkitekt SAR/MSA I:
KUS/2012/0044 2 (7) PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Planförslaget består av: * Plankarta i skala 1:500 med bestämmelser * Planbeskrivning * Fastighetsförteckning * Behovsbedömning av MKB * Samrådsredogörelse BAKGRUND För fastigheten Elefanten 3 gäller detaljplanen I:278 från 1985. Fastigheten är bebyggd med en telestation i två våningar med stora våningshöjder. Sökanden önskar inreda bostäder i delar av bebyggelsen eftersom ändring av teleteknik skapat stora överytor. Alla övriga byggnader i kvarteret är kulturmärkta bostadshus i 2 våningar. Bostads- och centrumanvändning (telestation) föreslås som ändamål för fastigheten. Kultur- och samhällsutvecklingsnämnden har i beslut den 27 februari 2012 meddelat att man ställer sig positiv till att fastighetsägaren upprättar förslag till ändrad plan för fastigheten under förutsättning att riktlinjer följs samt att planavtal tecknas. Planavtal har tecknats 13 mars 2012. PLANÄNDRINGENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Planändringen syftar till att möjliggöra inredning av bostäder i de delar av bebyggelsen som inte krävs för teleteknik. I det fall att befintlig byggnadsminnesklassad byggnad förstörs av våda har nybyggnadsbestämmelser införts som medger tre våningar i huskroppen vid Brädgårdsgatan utan att byggnadens höjd ökas. Dessa kan endast åberopas vid totalskada så befintlig byggnad måste rivas. PLANDATA Lägesbestämning, areal Fastigheten Elefanten 3 ligger i Köpmanstaden i Söderhamns centrum vid Källgatan Brädgårdsgatan i omedelbar närhet till Rådhuset och Rådhustorget. Planen omfattar en area på knappt 0,2 hektar. Markägoförhållanden Fastigheten Elefanten 3 är privatägd. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Riksintresse Planområdet berörs i sin helhet av det riksintresse för kulturmiljövården som omfattar stora delar av centrala Söderhamn. Grunden för riksintresset är den välbevarade enhetliga rutnätsstaden som byggdes upp efter stadsbranden 1876 i enlighet med PG Sundius stadsplan från 1875. Inom stadskärnans område finns ett stort antal bevaransvärda träbyggnader från sent 1800-tal och tidigt 1900-tal, huvudsakligen av den typ som var vanlig i 1800-talets trästäder. Byggnadsminne Länsstyrelsen har 2000-11-20 förklarat fastigheten Elefanten 3 i Söderhamns stad för byggnadsminne och har meddelat skyddsbestämmelser. Länsstyrelsen lämnar råd och anvisningar
KUS/2012/0044 3 (7) för byggnadernas och markens underhåll. Om särskilda skäl föreligger får länsstyrelsen lämna tillstånd till ändring av byggnadsminne. Fastigheten skall hållas i sådant skick att miljöns karaktär inte förvanskas. Översiktliga planer Den nu aktuella detaljplanen bedöms överensstämma med gällande översiktsplan, antagen av kommunfullmäktige 2006-03-27 42. Detaljplaner Gällande detaljplan för området, I:278, antogs den 29 april 1985, laga kraft den 23 september 1985. Den anger, förutom bestämmelser för telestationen, även kulturskydd för befintlig bostadsbebyggelse i 2 våningar inom kvarteret. Miljökonsekvensbeskrivning (MKB) En miljökonsekvensbeskrivning ska upprättas om detaljplanen medför betydande påverkan på miljön, hälsan eller hushållning med naturresurser. Ett underlag för behovsbedömning av MKB har upprättats av Kultur- och samhällsutvecklingsförvaltningen. Kontoret har bedömt att ett genomförande av detaljplanen inte kommer att medföra sådan påverkan. Kommunala beslut i övrigt Kultur- och samhällsutvecklingsnämnden beslöt i februari 2012 att uppdra åt den sökande att upprätta och själv bekosta detaljplan för området i samråd med Kultur- och samhällsutvecklingsförvaltningen. Avtal om konsultmedverkan är upprättat. Utsnitt ur gällande detaljplan I:278
KUS/2012/0044 4 (7) FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER Natur Mark och vegetation Planområdet sluttar ca en våning utefter Brädgårdsgatan. I den befintliga parkeringen finns 3 st. fullvuxna lindar ca 2 meter från fasaden. Dessa kommer att påverka innemiljön negativt i bostäderna och bör beskäras kraftigt. Stammarna måste skyddas vid ombyggnaden. Fornlämningar Några fornlämningar har ej påträffats. Radon Söderhamns kommun utgör högriskområde för markradon och länsstyrelsen anser generellt att bostadshus bör utföras radonsäkert. Ett radonsäkert byggande är därför en förutsättning vid nybyggnad och ombyggnad till bostäder. Ansvaret för att bedöma den faktiska radonrisken på varje byggplats och vidta tillräckliga skyddsåtgärder åligger den som ska bygga och ägaren. Bebyggelseområden Befintlig bebyggelse Bebyggelsen i närområdet utgörs i huvudsak av stadsbebyggelse i två våningar. Ändrad bebyggelse För att uppfylla bostädernas tillgänglighetskrav har hiss och loftgång på gårdssidan planerats. Viss ändring av bebyggelsens fönsterpartier ingår också i det föreslagna projektet (se ritningsbilaga, sista sidan). Friytor Lek och rekreation Fastigheten kan genom ägarens försorg förses med mindre lek- och rekreationsanordningar på gården. I övrigt hänvisas till närliggande naturområden och parker. Strandskydd Strandskyddet för kvarteret Elefanten har tidigare upphävts vid byggandet av telestationen. Vid ändring av detaljplan eller upprättande av ny detaljplan ska strandskyddsfrågan prövas på nytt. Särskilt skäl för upphävande av strandskyddet är i detta fall att området redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften. Gator och trafik Gatunät Inga förändringar av befintligt gatunät behöver utföras med anledning av planen. Skolvägar, kollektivtrafik och tillgänglighet Fastigheten är centralt placerad i Söderhamn med utbyggd kollektivtrafik. Ett genomförande av planen bedöms inte påverka omfattningen av denna trafik. Förskola och andra skolor finns i närområdet i Söderhamn. Inom den aktuella fastigheten beaktas tillgängligheten i samband med framtida bygglovsprövning, hissinstallation är planerad.
KUS/2012/0044 5 (7) Teknisk försörjning Uppvärmning Uppvärmning av befintlig byggnad i planområdet sker med fjärrvärme. Vatten och avlopp Fastigheten har tillgång till kommunalt vatten och avlopp. Dagvatten skall om möjligt omhändertas lokalt inom fastigheten. Detta innebär att regnvatten infiltreras lokalt i marken, i dammar eller leds till befintliga eller konstruerade dammar. Avfall Fastigheten har tillgång till kommunal sophämtning. Ändrad detaljplan En del av den gällande planen I:278 kommer att förändras av rubricerade planändring. Det som berörs i gällande plan är en komplettering av användningen så att det ska bli möjligt att inreda bostäder i delar av telestationen och användningen Handel ändras till Centrum i överensstämmelse med översiktsplanens intentioner. Fastigheten från ostnordost
KUS/2012/0044 6 (7) ADMINISTRATIVA FRÅGOR Tidplan Planprocessen handläggs med normalt planförfarande enligt plan- och bygglagen. Planprocessen beräknas vara avslutad första kvartalet 2013. Politisk prövning samt eventuellt antagande beräknas ske under andra kvartalet 2013. Genomförandetid Tiden är 15 år från den dag planen vinner laga kraft. Ansvarsfördelning, Huvudmannaskap Inom fastigheten ansvarar fastighetsägaren för drift och underhåll av t.ex. vatten- och avloppsledningar samt för gemensam anläggning på gården. Genomförandet av planen sker genom ägarens försorg. EKONOMISKA OCH TEKNISKA FRÅGOR Planekonomi Planarbetet bekostas helt av den sökande. FASTIGHETSBILDNING Gemensamhetsanläggningar Parkeringen norr om den större huskroppen är del av en befintlig anläggning ga:1 med bestämda fördelningstal på antalet platser för respektive ingående fastighet. Kostnaden för föreslagna skärmtak inom anläggningen får fördelas genom en tilläggsförrättning. I gällande plan I:278 anges att gårdarna inom fastigheterna Elefanten 1, 2 och 3 ska brukas gemensamt som friyta. Denna målsättning gäller även efter aktuell planändring varför ny anläggningsförrättning bör sökas då förutsättningarna för gemensamt brukande skapats. Elefanten 4, som inte har någon gård, ska ha tillgång till gården inom Elefanten 3 även för reparationer och målning av fasader m.m. MEDVERKANDE KONSULT Planhandlingarna är upprättade av arkitekt SAR/MSA Hans Bååthe i samarbete med FE-Arkitekter AB som intressenten har anlitat. MEDVERKANDE TJÄNSTEMAN Planen har utarbetats i samverkan med Kultur- och Samhällsutvecklingsförvaltningen genom Dick Nilsson. Anders Löfstrand arkitekt SAR/MSA FE-Arkitekter AB Hans Bååthe arkitekt SAR/MSA Amapola HB
KUS/2012/0044 7 (7) RITNINGSBILAGA