VARGEN 1. FE-arkitekter AB Växelgatan SÖDERHAMN Planenheten. Standardplanförfarande. Detaljplan för BMN/2016/0291

Transkript

1 FE-arkitekter AB Växelgatan SÖDERHAMN Planenheten BMN/2016/0291 Standardplanförfarande Fasad mot Prästgårdsgatan. Detaljplan för VARGEN 1 inom Köpmanstaden, Söderhamns stad, Gävleborgs län. Upprättad Samråd/underrättelse Granskning Antagen Laga kraft GRANSKNINGSHANDLING Planförfattare: Hans Bååthe Arkitekt SAR/MSA I:

2 BMN/2016/ (6) PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Planförslaget består av: * Plankarta i skala 1:500 med bestämmelser * Planbeskrivning * Behovsbedömning av MKB BAKGRUND För fastigheten Vargen 1 gäller detaljplanen I:273 från Fastigheten är bebyggd med en kulturbyggnad i en våning och delvis inredd vind, tidigare använd som prästgård. Sökanden önskar använda befintlig bebyggelse till lokaler för handel och sammankomster samt till viss del bostäder. Övriga byggnader i kvarteret är kulturmärkta före detta bostadshus i 2 våningar. Centrumbebyggelse med användning för bostad/handel/kontor/service i enlighet med översiktsplanen föreslås som ändamål för fastigheten. Bygg- och miljönämnden har i beslut den 21 juni 2016 meddelat att man ställer sig positiv till att fastighetsägaren upprättar förslag till ändrad plan för fastigheten under förutsättning att riktlinjer följs samt att planavtal tecknas. Planavtal har tecknats samma dag. PLANÄNDRINGENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Planändringen syftar till att möjliggöra inredning av bostäder och lokaler för handel och sammankomster. I det fall att befintlig byggnadsminnesklassad byggnad förstörs av våda har nybyggnadsbestämmelser införts som medger en våning med förhöjd inredd vind i huskroppen vid Prästgårds- och Rektorsgatan liksom för gårdsbyggnaden utan att byggnadernas höjder ökas. Dessa bestämmelser kan endast åberopas vid totalskada som får till följd att befintlig byggnad måste rivas. PLANDATA Lägesbestämning, areal Fastigheten Vargen 1 ligger i Köpmanstaden i Söderhamns centrum vid Prästgårdsgatan Rektorsgatan i omedelbar närhet till Rådhuset och Rådhustorget. Planen omfattar en area på drygt 0,1 hektar. Markägoförhållanden Fastigheten Vargen 1 är privatägd. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Riksintresse Planområdet berörs i sin helhet av det riksintresse för kulturmiljövården som omfattar stora delar av centrala Söderhamn. Grunden för riksintresset är den välbevarade enhetliga rutnätsstaden som byggdes upp efter stadsbranden 1876 i enlighet med PG Sundius stadsplan från Inom stadskärnans område finns ett stort antal bevaransvärda träbyggnader från sent 1800-tal och tidigt 1900-tal, huvudsakligen av den typ som var vanlig i 1800-talets trästäder.

3 BMN/2016/ (6) Byggnadsminne Länsstyrelsen har förklarat fastigheten Vargen 1 samt gatu- och parkmark däromkring i Söderhamns stad för byggnadsminne och har meddelat skyddsbestämmelser. Länsstyrelsen lämnar råd och anvisningar för byggnadernas och markens underhåll. Om särskilda skäl föreligger får länsstyrelsen lämna tillstånd till ändring av byggnadsminne. Fastigheten skall hållas i sådant skick att miljöns karaktär inte förvanskas. Översiktliga planer Den nu aktuella detaljplanen bedöms överensstämma med gällande fördjupade översiktsplan för stadskärnan, antagen av kommunfullmäktige Detaljplaner Gällande detaljplan för området, I:273, antogs den 7 februari 1984, laga kraft den 5 mars Den anger användning för allmänt ändamål och kulturskydd för befintlig bebyggelse i 1 2 våningar inom kvarteret. Miljökonsekvensbeskrivning (MKB) En miljökonsekvensbeskrivning ska upprättas om detaljplanen medför betydande påverkan på miljön, hälsan eller hushållning med naturresurser. Ett underlag för behovsbedömning av MKB har upprättats av Bygg- och miljöförvaltningen. Kontoret har bedömt att ett genomförande av detaljplanen inte kommer att medföra sådan påverkan. Kommunala beslut i övrigt Bygg- och Miljönämnden beslöt 21 juni 2016 att uppdra åt den sökande att upprätta och själv bekosta detaljplan för området i samråd med Bygg- och miljöförvaltningen. Avtal om konsultmedverkan är upprättat. Utsnitt ur gällande detaljplan I:273

4 BMN/2016/ (6) FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER Natur Mark och vegetation Planområdet sluttar svagt söderut utefter Rektorsgatan och något mer mot öster utefter Prästgårdsgatan. I den nordvästra delen finns 2 st. fullvuxna björkar i anslutning till västra gränsen. Stammarna måste skyddas vid ombyggnad. I övrigt är marken en välskött gård med gräsmatta och diverse buskar. Fornlämningar Några fornlämningar har ej påträffats. Radon Söderhamns kommun utgör högriskområde för markradon och länsstyrelsen anser generellt att bostadshus bör utföras radonsäkert. Ett radonsäkert byggande är därför en förutsättning även vid ombyggnad till bostäder. Ansvaret för att bedöma den faktiska radonrisken på varje byggplats och vidta tillräckliga skyddsåtgärder åligger den som ska bygga och ägaren. Bebyggelseområden Befintlig bebyggelse Bebyggelsen i närområdet utgörs i huvudsak av stadsbebyggelse i två våningar. Ändrad bebyggelse De bestämmelser som införs i aktuell plan säkerställer att bebyggelsens fasader m.m. ska granskas och godkännas av länsstyrelsen som då ges möjlighet att avstyra eventuell förvanskning av det kulturhistoriska värdet och miljöns karaktär. Utfartsförbud införs mot Prästgårdsgatan. Friytor Lek och rekreation Fastigheten kan genom ägarens försorg förses med mindre lek- och rekreationsanordningar på gården. I övrigt hänvisas till närliggande naturområden och parker. Gator och trafik Gatunät Inga förändringar av befintligt gatunät behöver utföras med anledning av planen. Skolvägar, kollektivtrafik och tillgänglighet Fastigheten är centralt placerad i Söderhamn med utbyggd kollektivtrafik. Ett genomförande av planen bedöms inte påverka omfattningen av denna trafik. Förskola och andra skolor finns i närområdet i Söderhamn. Inom den aktuella fastigheten beaktas tillgängligheten i samband med framtida bygglovsprövning. Möjligheterna för personer med nedsatt rörelse- och orienteringsförmåga att använda planområdet skall skyddas. Störningar Prästgårdsgatan har ett genomsnittligt trafikflöde uppmätt 2016 på fordon per dygn på årsbasis (ÅDT). Trafikbullerutredning har utförts. Fasaden mot söder är hårt belastad av trafik-

5 BMN/2016/ (6) buller liksom gaveln mot öster, medan gårdssidan har låga värden. För att ge god inomhusmiljö kan ljudnivåer på taket vid befintliga takfönster liksom vid östra gaveln och gårdshuset bemästras med bra ljudfönster, medan södra och östra väggen i bottenplanet kräver omfattande åtgärder både på fönster och på vägg. Buller från trafiken inomhus bör inte överskrida gällande förordning om trafikbuller vid bostäder. Inredning av bostäder synes kunna utföras på vinden och i västra flygeln samt gårdshuset, dock med beaktande av befintliga kulturvärden och efter länsstyrelsens godkännande av projektet. Teknisk försörjning Uppvärmning Uppvärmning av befintlig byggnad i planområdet sker med fjärrvärme. Vatten och avlopp Fastigheten har tillgång till kommunalt vatten och avlopp. Dagvatten skall om möjligt omhändertas lokalt inom fastigheten. Detta innebär att regnvatten infiltreras lokalt i marken, i dammar eller leds till befintliga eller konstruerade dammar. Avfall Fastigheten har tillgång till kommunal sophämtning. Eventuellt nya erforderliga soputrymmen kan förläggas inom fastigheten. Ändrad detaljplan En del av den gällande planen I:273 kommer att förändras av rubricerade planändring. Det som berörs i gällande plan är en komplettering av användningen så att det ska bli möjligt att inreda lokaler för handel och sammankomster förutom bostäder i före detta prästgården och användningen Allmänt ändamål ändras till Bostäder/Centrum i överensstämmelse med översiktsplanens intentioner. Fasad mot Rektorsgatan

6 BMN/2016/ (6) ADMINISTRATIVA FRÅGOR Tidplan Planprocessen handläggs med standardplanförfarande enligt plan- och bygglagen. Planprocessen beräknas vara avslutad första kvartalet Politisk prövning samt eventuellt antagande beräknas ske under andra kvartalet Genomförandetid Tiden är 15 år från den dag planen vinner laga kraft. Det innebär att bygglov, marklov, etc. skall sökas inom femton år. Därefter finns ingen garanterad rätt att erhålla bygglov mm. Ansvarsfördelning, Huvudmannaskap Inom fastigheten ansvarar fastighetsägaren för drift och underhåll av t.ex. vatten- och avloppsledningar samt för gemensam anläggning på gården. Genomförandet av planen sker genom ägarens försorg. EKONOMISKA OCH TEKNISKA FRÅGOR Planekonomi Planarbetet bekostas helt av den sökande. FASTIGHETSBILDNING Gemensamhetsanläggning Parkeringen norr om Vargen 1 och 2 är en befintlig anläggning med bestämda fördelningstal på antalet platser för respektive ingående fastighet. MEDVERKANDE KONSULT Planhandlingarna är upprättade av arkitekt SAR/MSA Hans Bååthe i samarbete med FE-Arkitekter AB som intressenten har anlitat. MEDVERKANDE TJÄNSTEMAN Planen har utarbetats i samverkan med Bygg- och miljöförvaltningen genom Dick Nilsson. Anders Löfstrand arkitekt SAR/MSA FE-Arkitekter AB Hans Bååthe arkitekt SAR/MSA Amapola HB