Sg: LÅNGBO. FE-arkitekter AB Växelgatan SÖDERHAMN Planenheten. Enkelt planförfarande SAMRÅDSHANDLING FÖRHANDSKOPIA 10/1 2013

Transkript

1 FE-arkitekter AB Växelgatan SÖDERHAMN Planenheten KUS/2011/0132 Enkelt planförfarande Orienteringskarta över området Ändring genom tillägg till detaljplanerna Sg:8 och Sg:11 i ett område för fritidsbebyggelse omfattande fastigheterna Långbo 3:55 m. fl. vid LÅNGBO inom Skog, Söderhamns kommun. Upprättad ?? Samråd/underrättelse Antagen Laga kraft Planförfattare: Hans Bååthe Arkitekt SAR/MSA FÖRHANDSKOPIA 10/ SAMRÅDSHANDLING Sg:

2 PLANBESKRIVNING KUS /2011/ (6) HANDLINGAR Planförslaget består av: * Plankarta med illustrationer i skala ca 1:4 000 med ändringsbestämmelser * Planbeskrivning * Fastighetsförteckning * Behovsbedömning av MKB * Bedömning av miljöbelastning i Storsjön BAKGRUND Långbo fritidsområde har bebyggts och fastighetsbildats enligt detaljplanerna Sg:8 från 1975 och Sg:11 från Största sammanlagda bruksarea på varje tomt bestämdes till 100 kvm, varvid tillåts en huvudbyggnad om högst 80 kvm och en gårdsbyggnad/uthus. Kommunfullmäktige beslöt den 31 januari 2005 att ändra sitt tidigare beslut till begränsning av byggrätter inom detaljplanelagda fritidsområden så att byggnadsareor inte ska regleras i syfte att motverka permanent bosättning. I de fall byggnadsareorna ändå ska regleras ska detta ske på andra grunder som t.ex. hänsyn till miljö och landskapsbild o.d. Långbo Tomtägarförening har ansökt om att bruksarean utökas till 200 kvm per tomt inklusive s.k. friytor (altan, carport m.m.). Även om området enbart är planerat för fritidsboende väljer några att bosätta sig året runt inom fritidsområdet. PLANÄNDRINGENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Planändringen syftar till att ändra nuvarande bestämmelser om största tillåtna sammanlagda bruksarea för bostäder så att de möjliggör permanentboende utan att tillgripa byggande i flera våningar. Bruksarean utökas till totalt 200 kvm per tomt. Därutöver tillkommer följande punkter: Vattentäkten i plan Sg:8 utgår då den inte brukas för hushållsvatten och inte kan ges ett skyddsområde på erforderliga 100 m radie. Bygglovsplikt införs för anläggande och väsentlig ändring av vattentäkt. Nytt upphävande av strandskyddet inom områden med beteckningarna BF, Th och Vb samt Allmän P-plats och vägmark erfordras. PLANDATA Lägesbestämning Området ligger ca 2 km sydväst om Holmsvedens järnvägsstation invid Storsjön. Det omfattar huvudsakligen fastigheten Långbo 3:55 samt bostadsfastigheter och gemensamhetsanläggningar. Areal Planen omfattar en area på ca 50 hektar förutom vattenområden. Markägoförhållanden Marken är privatägd. Mark som inte är avsedd för bostäder ägs av Långbo Tomtägarförening.

3 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN KUS /2011/ (6) Översiktliga planer Den nu aktuella detaljplanen överensstämmer med gällande översiktsplan. Strandskydd Länsstyrelsen har 1975 upphävt strandskyddet för de områden som i detaljplanen avsatts för bostäder (B), allmän p-plats, småbåtshamn (Th), friluftsbad (Rb) samt vägmark. Vid ändring av detaljplan eller upprättande av ny detaljplan ska strandskyddsfrågan prövas på nytt. Särskilt skäl för upphävande av strandskyddet är i detta fall att området redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften. Detaljplaner Gällande detaljplaner för området är Sg:8 och Sg:11. Sg:8 vann laga kraft den 30 maj 1975, och medger bland annat fritidsbebyggelse med bruksarea om 100 kvm på 53 tomter om minst kvm, en småbåtshamn och ett friluftsbad. Sg:11 är en ändring av Sg:8, laga kraft 3 juli 1984, som reglerar läget för områdena för båtupplag och vattenområdena med bryggor för småbåtshamn. Orienteringskarta visande gällande planers gränser Miljökonsekvensbeskrivning (MKB) En miljökonsekvensbeskrivning skall upprättas om detaljplanen medför betydande påverkan på miljön, hälsan eller hushållning med naturresurser. Ett underlag för behovsbedömning av MKB har upprättats av Kultur- och samhällsutvecklingsförvaltningen. Kontoret har bedömt att ett genomförande av detaljplanen inte kommer att medföra sådan påverkan.

4 KUS /2011/ (6) En del förebyggande åtgärder ska dock vidtas: Avloppen har hittills lösts genom enskilda anläggningar av skiftande kvalitet. Det nya området som byggts efter Sg:8 har godkända enskilda avlopp medan de tidigare byggda kan behöva göra vissa förbättringar. (Se Bedömning av miljöbelastning). Strandskyddets framtida omfattning ska redovisas. Kommunala beslut i övrigt Kultur- och samhällsutvecklingsnämnden beslöt hösten 2011 att uppdra åt Långbo Tomtägarförening att upprätta samt själv bekosta detaljplan för området i samråd med bygg- och miljöförvaltningen. Avtal om konsultmedverkan är upprättat. FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER Natur Mark och vegetation Marken består av en blandning av främst skogsmark och något hagmark. Vid bebyggelse har en viss utglesning skett av skogen. Fornlämningar Hittills finns inga fornlämningar påvisade i området. Upptäcks fornlämningar måste markarbetet omedelbart avbrytas och arkeologisk expertis tillkallas. Radon Länsstyrelsen anser generellt att bostadshusen bör utföras radonsäkert. Ett radonsäkert byggande är därför en förutsättning vid ny- och tillbyggnad. Bebyggelseområden Befintlig bebyggelse Ett stort antal av bostadsfastigheterna är bebyggda med fritidshus i enlighet med detaljplan Sg:8. Önskan om tillbyggnad och permanent bosättning har framställts. Fastighetsägarna har genom Långbo Tomtägarförening ansökt om utökning av byggnadsarean för att möjliggöra önskemålen. BF Område för bostadsändamål, fristående hus i 1 våning Eventuellt tillkommande bostadsbebyggelse ska utföras radonsäker. Ökad byggrätt kan medföra försämrad utsikt/vattenkontakt med grannosämja som följd. Av Vattenverk/vattentäkt Av-området ska utgå. Den befintliga källan brukas inte för hushållsvatten och kan inte ges ett skyddsområde på erforderliga 100 m radie. Eventuella nya täkter kräver bygglov. Friytor Lek och rekreation Anläggningar för bad och båthamn ligger inom föreningens markområde och gemensamhetsanläggningar för bad finns även utanför området. Söder om en linje mellan polygonpunkt 108 och 109 finns ett område för bollplan och på ängen söder om Långbo 3:35 och 3:36 ett område lämpat som annan lek- eller samlingsplats. Höjdpartiet nordost om sträckan 3:29 3:32 har stort värde som strövområde med utsiktsplatser i sydslutningen. Gator och trafik Gatunät Inga förändringar av befintligt gatunät bedöms behöva utföras med anledning av planen.

5 KUS /2011/ (6) Skolvägar, kollektivtrafik och tillgänglighet Avsikten är att möjliggöra permanentboende i området vilket är i överensstämmelse med kommunfullmäktiges beslut. Frågan om detta områdes bilberoende bedöms ha vägts in i samband med fullmäktiges generella behandling av möjligheten till permanentbosättning. Föreslagna ändringar skulle höja områdets brukningsvärde och underlätta anpassning av bebyggelsen till vinterförhållanden med de krav på bostads- och förvaringsutrymmen detta ställer. Närmsta skola ligger i Skog-Stråtjära på ett avstånd av ca 9 km och gymnasium finns i Söderhamn. Avståndet till kollektivtrafik är ca 3 km, närmsta busshållplats finns i Holmsveden liksom samhällets järnvägsstation med anslutning till stambanan. Tillgängligheten för olika grupper är snarlik den som skapas i andra planområden för bostäder. Det finns ett utbyggt vägnät fram till alla tomter. Inom respektive tomt beaktas tillgängligheten i samband med bygglovsprövningen i varje enskilt fall. Störningar Buller från trafik bedöms inte vara något problem, befintliga vägar är lågt trafikerade. Teknisk försörjning Uppvärmning Uppvärmning av bebyggelsen i planområdet sker huvudsakligen med elektricitet, men även braskaminer förekommer. Generellt kan den ske med fastbränsle, solvärme, elektricitet eller värmepump. Därvid bör dock beaktas att småskalig vedeldning står för en betydande del av utsläppen till luft av partiklar och dominerar utsläppen av bens(a)pyren. Bens(a)pyren är hälsoskadligt och cancerframkallande. Länsstyrelsen anser att pelletspannor är att rekommendera eftersom emissionerna till luft är lägre än i vedpannor. Vatten och avlopp Det nya området har tillgång till gemensam vattenanläggning, som är byggd för åretruntbruk med vattenverk och borrhål utanför planområdet i nordlig riktning. Vattentillgången bedöms tillräcklig förutsatt att områdets vattenförsörjning fortsätter att tillgodoses genom föreningens gemensamma anläggning. De äldre fastigheterna utefter Storsjöns strand har enskilda vattentäkter, huvudsakligen borrade brunnar. Den befintliga källan mitt i området (Av) ligger mycket nära enskilda fastigheter så den används inte för hushållsvatten. För att skydda källan som vattentäkt skulle det behöva införas ett skyddsområde med 100 meters radie. För täkter med 100 m skyddsavstånd bedöms risken för påverkan av föroreningar vara ringa. För de 11 fastigheter och annan mark som skulle hamna inom ett sådant skyddsområde måste riskerna därför elimineras för kemisk och mikrobiell förorening genom restriktiv användning av kemiska ämnen och petroleumprodukter och genom att utsläpp av avloppsvatten, komposter, gödsling, etc. förhindras i rimlig utsträckning. En sådan inskränkning i användningen av sina fastigheter är inte ägarna beredda att gå med på varför källan utesluts som täkt för hushållsvatten. Specialområdet Av för allmän vattentäkt upphävs genom denna plan. För att motverka olämplig placering av eventuell ny vattentäkt har denna blivit bygglovspliktig. Vid eventuellt framtida anläggande av ytterligare gemensam vattentäkt bör denna placeras där den kan förses med 100 m skyddsavstånd. Avloppsvattnet omhändertas nu genom enskilda anläggningar av skiftande kvalitet. Det nya området som byggts efter Sg:8 har godkända enskilda avlopp medan de tidigare byggda kan behöva göra vissa förbättringar. Områdets miljöbelastning har beräknats och bedömningen är att risken är liten för att Storsjön ska få en lägre statusklassning än hög/god vid nästa vattenförvaltningscykel (Se Bedömning av miljöbelastning). Anläggande av avloppsanläggning kräver tillstånd av Bygg- och miljönämnden.

6 KUS /2011/ (6) ADMINISTRATIVA FRÅGOR Tidplan Planprocessen handläggs med enkelt planförfarande enligt plan- och bygglagen. Planprocessen beräknas vara avslutad första kvartalet Politisk prövning samt eventuellt antagande beräknas ske i andra kvartalet Genomförandetid Tiden är 15 år från den dag planen vinner laga kraft. Tiden är satt med hänsyn tagen till att behovet att förändra varierar kraftigt beroende på befintliga byggnaders kondition och ägarnas eventuella önskan om permanentbosättning. Ansvarsfördelning, Huvudmannaskap Genomförandet av planen sker genom respektive ägares försorg. Inom fastigheten ansvarar fastighetsägaren för drift och underhåll av t.ex. vatten- och avloppsledningar. Kommunen är inte huvudman för de allmänna platserna. EKONOMISKA OCH TEKNISKA FRÅGOR Planekonomi Planarbetet bekostas helt av Långbo Tomtägarförening. Tekniska utredningar Avloppsvattnet omhändertas nu dels genom enskilda lösningar inom fastigheten, dels anläggningar för infiltration, i enstaka fall underdimensionerade. Förbättringar kan behöva göras. En utökad utredning för ev. förbättring av avloppsstandarden bör göras i samband med ansökan om ny- eller tillbyggnad för att säkerställa att befintliga vattentäkter inte utsätts för föroreningar Strandskyddets framtida omfattning ska redovisas. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Fastighetsbildning Eventuell ny fastighetsbildning sker genom lantmäteriets försorg. MEDVERKANDE KONSULT Planhandlingarna är upprättade av arkitekt SAR/MSA Hans Bååthe i samarbete med FE-Arkitekter AB som intressenten Långbo Tomtägarförening har anlitat. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Planen har utarbetats i samverkan med Kultur- och Samhällsutvecklingsförvaltningen genom Dick Nilsson på Plan- och GIS-enheten samt Mats Dahlén på Bygg- och miljöförvaltningen. Anders Löfstrand arkitekt SAR/MSA FE-Arkitekter AB Hans Bååthe arkitekt SAR/MSA Amapola HB