Bostadsrättsföreningen Stapelbädden 7 ÅRSREDOVISNING Verksamhetsåret 2009
Bostadsrättsföreningen Stapelbädden 7 Gröndalsvägen 190 117 69 STOCKHOLM 2
INNEHÅLL OM VÅR FÖRENING VIKTIGA HÄNDELSER FÖRENINGENS EKONOMI VERKSAMHETEN I SIFFROR REVISIONSBERÄTTELSE Bostadsrättsföreningen Stapelbädden 7 Gröndalsvägen 190 117 69 STOCKHOLM 3
Bostadsrättsföreningen Stapelbädden 7 Gröndalsvägen 190 117 69 STOCKHOLM 4
ÅRSREDOVISNING Bostadsrättsföreningen STAPELBÄDDEN 7 Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2009. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FÖRENINGENS ÄNDAMÅL Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende och lokaler till nyttjande utan begränsning i tiden. Föreningen (organisations-nr 769615-7200) registrerades hos Patent och Registreringsverket den 15 december 2006. Den nu gällande ekonomiska planen och nuvarande stadgar registrerades hos Bolagsverket registrerades 15 maj 2008. FAKTA OM FASTIGHETEN Föreningen äger och förvaltar sedan förvärvet från AB Stockholmshem 10 juni 2008 fastigheten Stapelbädden 7 med adresserna Gröndalsvägen 186 212 och Ekensbergsvägen 21 och 23. I fastighetens byggnader finns totalt 135 (134) lägenheter och diverse lokaler. I fastigheten ingår dessutom ett större garage och ett miljöhus för sopsortering. Byggnaderna färdigställdes och var inflyttningsklara i början av 1980-talet. Uppvärmning: fjärrvärme. Vatten/avlopp: anslutet till kommunens nät. Byggnader: 5 stycken separata huskroppar som är delvis sammanbyggda i källare- och bottenplan, med 4-5 våningar och vind samt två eller tre källare/suterrängplan. Garage: Cirka 200 parkeringsplatser. Garaget hyrs av Stockholm Parkering AB som ansvarar för uthyrning till de boende med flera. Byggnadsår: 1982 FÖRVALTNING OCH FÖRSÄKRING Ekonomisk och teknisk förvaltning: Bricks AB Hissar: Nacka Hiss service Försäkring: Fastigheten Stapelbädden 7 är fullvärdesförsäkrad i försäkringsbolaget Trygg Hansa. TAXERINGSVÄRDE* Bostad Lokal Byggnad 94 600 000 78 000 000 16 600 000 Mark 44 923 000 43 000 000 1 923 000 Totalt: 139 523 000 121 000 000 18 523 000 * 2007 5
LÄGENHETER OCH LOKALER Föreningen upplåter 112 (106) lägenheter med bostadsrätt samt 23 (28) lägenheter och 6 lokaler med hyresrätt. Antal Benämning Total yta* 112 Lägenheter med bostadsrätt 9 411 m 2 23 Lägenheter med hyresrätt 1 627 m 2 6 Lokaler med hyresrätt 1 996 m 2 2 Lager med hyresrätt 55 m 2 Föreningens lägenheter utgörs av: Benämning Antal* 1 Rok 16 2 Rok 47 3 Rok 25 4 Rok 23 5 Rok 20 6 Rok 4 * Ursprungliga uppgifter. Förändringar kan ha skett i samband med ombyggnader. Uppdatering görs under 2010. MEDLEMMAR Föreningen hade per den 31 december 2009, 112 medlemmar (106). Under verksamhetsåret har totalt 6 st lägenhetsöverlåtelser skett. STYRELSE Följande styrelse valdes vid föreningsstämman 9 mars 2009. Jan-Åke Sjörén, ordförande Peter Åberg, kassör Marie-Louise Malmström, sekreterare Yvonne Strömberg, ledamot Jonny Dufva, ledamot Thorbjörn Spängs, ledamot Edwin Bron, ledamot *** Mats Bigner, suppleant Staffan Sillén, suppleant Ragnhild Sjörén, suppleant Styrelsen har under året haft 14 protokollförda sammanträden samt 10-15 arbetsmöten däremellan. Föreningens firma tecknas av styrelsen eller av styrelsens ledamöter två i förening. Till styrelsen har för perioden 1 januari 2009 till 31 december 2009 utgått ett arvode på 100 000 kronor. Helene Ferlin, intern revisor Ralf Toresson Revisions AB, extern revisor REVISORER Lennart Sundin, sammankallande Ann Grundström Kalle Blomkvist VALBEREDNING 6
VIKTIGA HÄNDELSER UNDER 2009 Under 2009 har styrelsen aktiverat ett antal arbetsgrupper som bland annat har haft till uppgift att planera för kommande åtgärder under 2010. Det gäller bland annat en omfattande upprustning av garaget och trappan utanför garaget, den framtida värmeförsörjningen, en ny fiberanslutning, balkonginglasningar och översyn av de övre balkongtaken för eventuell tätning. Vidare har under året olika samfälligheter, för bland annat sopsuganläggningen, bildats mellan samtliga nya bostadsrättsföreningar på Varvet. Dessutom har styrelsen haft flera informationsmöten med boende. Totalt har styrelsen skickat ut 19 stycken informationsblad och kallelser om olika aktiviteter i föreningen. Här följer ett antal händelser under verksamhetsåret: 2009-02- Låsbyten. 2009-03-09 Föreningsstämma i Varvseken. 2009-03 Montering av larmtelefoner i hissarna. 2009-03- Stamspolning. 2009-04-26 Vårstädning. 2009-05 Informationsmöten om balkonginglasningar. 2009-06-01 Föreningen flyttar in i ny lokal på Gröndalsvägen 190. 2009-06-10 Ett år som bostadsrättsförening firas med vin och tilltugg på innergården. 2009-07- Garaget på Gröndalsvägen 200 målas. 2009-09- Omfattande kontroll av varmvattenflöde och ventilation. 2009-10-18 Höststädning. 2009-11- Översyn och omförhandling av detaljer i föreningens lån. 2009-hösten Styrelsen har ett antal boendemöten. 2009-hösten Brandsyn av trappor, entréer och utrymningsvägar. 2009-12- Föreningens avtal med Fortum omförhandlas till ett nytt gynnsammare avtal. 2009-12- Energideklaration. 2009-12-10 Luciaglögg med information i Varvseken. VIKTIGA HÄNDELSER UNDER 2010 Januari - April Det nya verksamhetsåret har rivstartat med flera större aktiviteter. Åtta informationsblad har under perioden skickats ut, här är de viktigaste händelserna i sammandrag. 2010-våren Målning av våra entréer. Nya anslagstavlor. 2010-våren Samtidigt med målningen påbörjas bytet av belysning i samtliga trappuppgångar. 2010-03-18 Extra föreningsstämma med anledning av sommarens upprustning av garaget. 2010-04- Beslut om ny fiberinstallation i samtliga lägenheter och diverse lokaler. 2010-04- Ventilationskontroll i samtliga lägenheter. 7
FÖRENINGENS EKONOMI Utmaningarna kring ekonomin för året 2009, föreningens första kompletta verksamhetsår, har varit flera. Inte minst har den allmänna ekonomiska krisen och oron på räntemarknaden präglat årets arbete. Trots ett underskott i bokslutet håller föreningens långsiktiga ekonomiska plan. Vi hade budgeterat för ett negativt resultat för 2009 men trots en god insikt har vi under året fått flera oförutsedda kostnadsposter framförallt på reparations- och underhållssidan. Vi har under verksamhetsåret fått en allt bättre bild av fastighetens reparations- och underhållsbehov något som kommer att underlätta arbetet med kommande budgetar. Här nedan redovisar vi några områden där föreningens utgifter blivit högre än vad som förutsågs när budgeten för 2009 upprättades och vad styrelsen har vidtagit för åtgärder att komma tillrätta med utgiftsökningarna: Hisskostnaderna - det vill säga reparationer och underhåll har underskattats och vi följer nu upp varför. Ventilationen - vi har under 2009 kunnat konstatera att ett detta har varit ett eftersatt område som vi behövt prioritera och kommer att fortsätta med under 2010. Grovsoporna - en kostnad som borde vara lätt att uppskatta och hålla nere men som för året vida överstigit budget. Föreningen tecknade ett nytt avtal för grovsopor och miljöavfall efter sommaren 2009 i syfte att få ner kostnaden men på grund av ett omfattande slarv från boende i föreningen kommer detta även 2010 bli en kostnadspost där budget tyvärr inte kan hållas. Snöröjningen - från att vi 2008 inte betalade några pengar alls för snöröjningen har vi under den snörika vintern 2009/2010 kommit upp i avsevärda belopp. Juridiska kostnader - vi har under verksamhetsåret 2009 haft olika typer av frågor och boendeärenden där vi varit tvungen att anlita juridisk expertis. En del av dessa kostnader har vi dock kunnat återvinna. Räntorna - den enskilt största kostnadsposten i vår resultaträkning är räntorna på våra lån. Vid vårt tillträde 10 juni 2008 band styrelsen lånen med ett speciellt tillägg av en så kallad ränteswap. Tanken med denna ränteswap var att den skulle ge oss en lägre ränta än ett helt bundet lån med fast ränta. Så fungerade konstruktionen också under 2008. Tyvärr drabbade detta oss negativt under 2009 på grund av dagens exceptionella räntesituation. Styrelsen har under hösten 2009 förhandlat om villkoren för ränteswapen med banken vilket kommer att ge föreningen en säkerhet i att räntekostnaderna inte förändras negativt framöver. Vad betyder det negativa resultat för föreningen och håller vi oss till den ekonomiska planen? Årets negativa resultat är inget problem i sig, det viktiga är den långsiktiga ekonomiska planen som pekar på att vi inom ett antal år kommer att visa ett positivt resultat. Det är också viktigt att påpeka att föreningen under året sålt ett antal lägenheter och på så sätt fått in cirka 6 miljoner kronor i kassan, pengar som bland annat ska användas till amorteringar på lån och därmed minska räntekostnaderna. Vad har styrelsen gjort för att förbättra föreningens ekonomi under året? Naturligtvis syftar det mesta av styrelsearbetet till en förbättrad ekonomi men några enskilda punkter kan vara värda att nämnas. Elförbrukningen - genom ett nytt avtal som träffades under hösten med Fortum kommer att vi spara betydande kostnader under 2010 och framåt. Vi ser även över föreningens samlade elförbrukning så vi därmed kan göra de förändringar som behövs för att kostnaderna ska minska ytterligare. Lampbytet i våra trapphus och entréer är ett exempel på detta. Räntor och lån - genom de nya villkor vi fått på våra låneavtal med banken kommer inte vår lånekostnad att variera. Vi kommer också i juni 2010 att lösa det första av våra lån. Lokalerna - efter sommaren 2009 klassade vi om en av våra lokaler (som har varit svår att hyra ut) till lägenhet och kunde sedan under vintern sälja denna med vinst. Egen värmemätning - från sommaren 2009 mäter vi numera vår förbrukning av varmvatten själva. Detta gav redan under 2009 en mindre kostnad för detta. 8
9
VERKSAMHETEN I SIFFROR Resultaträkning 0901-0912 0801-0812 Budget 2010 (tkr) Nettoomsättning Not 1 7 642 070 4 604 693 8 052,1 Fastighetskostnader Drift Not 2-4 491 632-2 536 205-4 223,0 Reparationer och underhåll -158 815-183 617-445,5 Fastighetsskatt -255 846-193 200-429,1 Kommunal fastighetsavgift -170 448 0 Avskrivningar -345 996-267 401-356,4 Summa fastighetskostnader -5 422 737-3 180 423-5 454,0 Rörelseresultat 2 219 333 1 424 270 2 598,1 Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 117 13 306 Räntekostnader och liknande resultatposter Not 3-5 479 969-2 530 757-4 800,0 Summa finansiella poster -5 479 852-2 517 451-2 201,9 Resultat efter finansiella kostnader -3 260 519-1 093 181-2 201,9 Skatt Inkomstskatt ränteintäkter 0 0 Årets resultat -3 260 519-1 093 181-2 201,9 Dispositionsförslag Förslag till behandling av ansamlad förlust. Årets resultat - 3 260 519 Ansamlad förlust före reservering - 1 135 202 Reservering för 2009 till fond för yttre underhåll enligt stadgarna -279 000 Totalt - 4 674 721 Styrelsen föreslår att i ny räkning överföres - 4 674 721 Beträffande förenings resultat i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter.. 10
Balansräkning 2009-12-31 2008-12-31 Eget kapital och skulder Eget kapital Not 6 Bundet eget kapital Insatser 190 073 625 183 166 795 Upplåtelseavgifter 1 451 091 1 000 628 Fond för yttre underhåll Not 7 558 000 279 000 Summa Bundet eget kapital 192 082 716 184 446 423 Ansamlad förlust Balanserat resultat -1 693 202-279 000 Årets resultat -3 260 519-1 093 181 Summa fritt eget kapital -4 953 721-1 372 181 Summa eget kapital 187 128 995 183 074 242 Skulder Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not 8 82 380 000 86 380 000 Summa långfristiga skulder 82 380 000 86 380 000 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 527 955 738 871 Skatteskulder 508 470 52 694 Övriga skulder -183 309-12 625 Upplupna kostnader och förutbet. intäkter Not 9 1 861 295 1 303 371 Summa kortfristiga skulder 2 714 411 2 082 311 Summa skulder 85 094 411 88 462 311 Summa eget kapital och skulder 272 223 406 271 536 553 Poster inom linjen Fastighetsinteckningar 92 380 000 92 380 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga 11
Noter 2009-12-31 2008-12-31 Redovisnings- och värderingsprinciper Belopp anges i kronor om inte annat anges. Föreningen tillämpar årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna rekommendationer. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivning på byggnad sker enligt en 60-årig progressiv plan. Avsättning till föreningens fond för yttre underhåll görs årligen med 0,3 % av fastighetens taxeringsvärde. Not 1 Nettoomsättning Årsavgifter 3 326 339 1 308 277 Hyresintäkter bostäder 1 725 199 1 690 421 Hyresintäkter lokaler 2 494 756 1 593 935 Övriga rörelseintäkter 95 776 12 060 Nettoomsättning 7 642 070 4 604 693 Not 2 Drift Städning 257 550 136 210 Fastighetsskötsel 349 380 151 852 Markskötsel 0 64 406 Ventilation 62 545 0 Hiss, service och besiktning 162 504 62 226 El 737 708 415 608 Värme 1 601 505 1 048 353 Vatten 241 017 134 878 Sophämtning 294 464 95 609 Snöröjning 79 703 0 Fastighetsförsäkring 57 629 80 500 Kabel-TV 32 813 25 892 Förbrukningsmaterial 41 600 0 Förvaltningsarvode 112 656 102 313 Telefon 13 734 0 Fastighetsförvaltning 85 800 0 Revisionsarvode 20 000 0 Konsultarvoden 37 469 0 Medlemsavgift Varvseken 92 365 0 Personalkostnader 131 420 100 000 Övriga rörelsekostnader 79 771 118 358 Summa drift 4 491 632 2 536 205 Noter 2009-12-31 2008-12-31 Not 3 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader 2 049 022 2 498 654 Ränteswap 3 430 947 32 103 Summa räntekostnader och liknande resultatposter 5 479 969 2 530 757 12
Ränteswap Bostadsrättsföreningen har en räntesäkring i form av tre ränteswapar. En ränteswap är ett från lånen fristående finansiellt instrument. Swapen kompletterar ett lån med rörlig ränta och modererar svängningar. Detta är ett alternativ till traditionell finansiering med bunden ränta. Ett överskott som uppkommer av en ränteswap beskattas i en bostadsrättsförening som ränteintäkter dvs med 26,3 % inkomstskatt. Beskattningen utlöses det år swapen upphör enligt ursprungligt swapavtal eller om den löses i förtid. Underskott av ränteswap kan ackumuleras och i framtiden kvittas mot överskott. Under 2009 har föreningens ränteswapar genererat underskott. Not 4 Byggnader Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 181 263 855 181 263 855 Årets förvärv 242 078 0 Ackumulerade avskrivningar -267 401 0 Årets avskrivningar enligt plan -345 996-267 401 Planenligt restvärde vid årets slut 180 892 536 180 996 454 Mark Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Årets förvärv 86 077 338 86 077 338 Planenligt restvärde vid årets slut 86 077 338 86 077 338 Summa byggnader och mark 266 969 874 267 073 792 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad 94 600 000 94 600 000 Taxeringsvärde mark 44 923 000 44 923 000 139 523 000 139 523 000 Fastighetens taxeringsvärde är uppdelat enligt följande Bostäder 121 000 000 121 000 000 Lokaler 18 523 000 18 523 000 139 523 000 139 523 000 Not 5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Försäkring 41 163 0 Förvaltningsarvode 50 700 50 700 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 91 863 50 700 13
Noter 2009-12-31 2008-12-31 Not 6 Eget kapital Belopp vid Förändring Belopp vid årets utgång under året årets ingång Bundet eget kapital Insatser 190 073 625 6 906 830 183 166 795 Upplåtelseavgifter 1 451 091 450 463 1 000 628 Fond för yttre underhåll 558 000 279 000 279 000 Utgående balans 192 082 716 7 636 293 184 446 423 Ansamlad förlust Balanserat underskott -1 693 202-1 414 202-279 000 Årets resultat -3 260 519-2 167 338-1 093 181 Summa ansamlad förlust -4 953 721-3 581 540-1 372 181 Summa eget kapital 187 128 995 4 054 753 183 074 242 Not 7 Fond för yttre underhåll Vid årets början 279 000 0 Reservering enligt stadgar 279 000 279 000 558 000 279 000 Not 8 Ränta 31/12 Belopp Belopp Skulder till kreditinstitut Stadshypotek 1,23 % 12 380 000 12 380 000 Stadshypotek 1,23 % 35 000 000 35 000 000 Stadshypotek 0,93 % 35 000 000 35 000 000 Stadshypotek 0 4 000 000 Summa skulder till kreditinstitut 82 380 000 86 380 000 Ränteswapar Handelsbanken 5,40 % 12 380 000 12 380 000 Handelsbanken 5,26 % 35 000 000 35 000 000 Handelsbanken 5,07 % 35 000 000 35 000 000 Summa skulder till kreditinstitut 82 380 000 82 380 000 Not 9 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Städning 20 750 20 750 Sophämtning 0 77 999 Hiss 0 2 013 Revisionsarvode 20 000 0 Styrelsearvode 115 644 47 306 Värme 206 318 0 El 69 915 72 236 Räntekostnad 272 431 154 947 Förutbetalda hyror och avgifter 1 156 237 928 120 1 861 295 1 303 371 14
FÖRENINGENS AVTAL Förvaltningsområde Städning Grovsopor Sopsug Värme El Ekonomisk förvaltning Teknisk förvaltning Snöröjning Hiss Vatten Fastighetsförsäkring Företag Maria Kvalitet Sita Stockholmshem (Samfällighet) Stockholmshem (Fortum, Samfällighet) Fortum Bricks AB Bricks AB Svea Park Nacka Hiss Stockholm Vatten Trygg Hansa REVISIONSBERÄTTELSE Vår revisionsberättelse har lämnats den / 2010 Ralf Toresson(extern revisor) Helene Ferlin (intern revisor) 15
Bostadsrättsföreningen Stapelbädden 7 Gröndalsvägen 190 117 69 STOCKHOLM www.brfstapelbädden7.se Årsredovisningen är tryckt hos Sandvikens Tryckeri AB, Sandviken. 16
17