Stadsstyrelsen 249 22.08.2016 Stadsfullmäktige 56 31.08.2016 GODKÄNNANDE AV ETT SUBSTITUTIONSAVTAL FÖR OY PORVOO INTERNATIONAL COLLEGE AB:S NYBYGGSPROJEKT STST 22.08.2016 249 Beredning och tilläggsuppgifter: stadsdirektör Jukka-Pekka Ujula, tfn 520 2200, jukka-pekka.ujula@porvoo.fi finansdirektör Raija Vaniala, 520 2210, raija.vaniala@porvoo.fi, stadsplaneringschef Eero Löytönen, 040 5284841, eero.loytonen@porvoo.fi, lokalitetsdirektör Börje Boström, tfn 040 5804131, borje.bostrom@porvoo.fi Den nuvarande byggnaden av Point College som Borgå stad äger i stadsdelen Näse är i mycket dålig kondition. Riskerna i byggnaden, hälsorelaterade och strukturella, har ökat hela tiden både med hänsyn till personalen och studerandena. Staden har skaffat byggnaden för rivning. Byggnaden har hyrts för Point College för en överenskommen tid. Rivningen av byggnaden gör det möjligt för staden att utveckla Näseområdet som enhetlig helhet när läroanstaltsbyggnaden rivs ned. Borgå har de största studerandevolymerna i östra Nyland nu och i ljuset av utvecklingen av befolkningsstrukturen också i framtiden. Med hänsyn till tjänster utgår man från studerandenas behov när studerandena får studera så nära som möjligt, gärna på egen hemort. Att verksamheterna samlas till tillräckligt stora och verksamhetsmässigt effektiva enheter är ändå nödvändigt när man beaktar yrkesutbildningens finansieringsläge som håller på att försvagas. Point College har för närvarande sammanlagt 800 unga och vuxna studerande. En av verksamheterna är egen läroavtalsutbildning där utbildningen i huvudsak sker på arbetsplatser. I form av lokalitetslösning betyder denna helhet att cirka 30 grupper använder lokaler samtidigt. Att placera en sådant antal studerande i fastigheter som nu står till förfogande för yrkesutbildningen på andra stadiet eller övriga färdiga fastigheter på orten är mycket utmanande. Det har inte varit möjligt att göra en övergripande bedömning av lokalitetslösningar hos regionens alla anordnare av yrkesutbildning eftersom anordnarna och kommunerna saknar en gemensam uppfattning om och förbindelse för yrkesutbildningens regionala framtid. På grund av det ovanstående avstod Borgå stad 23.11.2015 348 från det s.k. det gemensamma campusområdet vid Styrmansvägen som skulle ha varit gemensamt för alla aktörer.
Utgångspunkten var och är ändå att med undantag av den nu aktuella lokalen gör t.ex. övriga eventuella nybyggsprojekten inom yrkesutbildningen och omplanering av områdets nuvarande verksamheter det möjligt att utveckla den ovannämnda campuslösningen i framtiden. I fråga om lokaler som existerar på orten har Pont College gjort som begärts och utarbetat en kartläggning av POMO-huset som idag används av Itä-Uudenmaan koulutuskuntayhtymä ochn en analys av dess lämplighet för Pont College. Analysen visar att lokalerna inte kan omvandlas utan mycket höga ändringskostnader, med hänsyn till helheten finns det för lite klassrum och även efter eventuella ändringar är funktionaliteten inte sådan som krävs av en modern läroanstalt. Att det är just Point College och dess studielinjer (företagsekonomi/hälsovård) som ligger på Västra åstranden ger ökad synergi mellan yrkesutbildningen och yrkeshögskolorna (Haaga-Helia (företagsekonomi), Laurea (social- och hälsovårdsbranscher)) som även kan bli kostnadseffektiva lösningar för alla parter. Point College har redan samarbetsavtal med båda yrkeshögskolor och fysisk närhet främjar samarbetet ur studerandenas synvinkel. I Point Colleges lokalitetslösningar har man beaktat områdets infrastruktur och möjligheter som den erbjuder och tjänster som där finns. I lokalerna kommer det inte att byggas bl.a. motions-/festsalar, matsal, tillredningskök, auditorium. Utbildningsgrenarna är också sådana att stora investeringar i speciallokaler eller anordningar inte behövs. I och med att lokalerna har planerats så, att de är flexibla har man också beaktat möjligheten att erbjuda lokaler för annat bruk, att hyra dem ut och att bygga lokalitetslösningar för gemensamt bruk, såsom företagshus eller coffice eller olika mobila projektbyråer. Att Point Colleges lokaler byggs på Västra åstranden mellan campuset och S-market är fungerande lösning både med tanke på verksamheten och stadsbilden. YIT har en planeringsreservering för området till vilket också hör området för Hellbergs hall. Planeringsreserveringen beviljades ursprungligen Företagarhuset i Borgå och bostadsbyggande. Utkastet till detaljplanen var framlagt redan i början av 2014 och fick i sin helhet ett positivt mottagande. Man har ändå inte funnit en lösning som man skulle ha kunnat genomföra och därför har man utvidgat användningsändamålet för planeringsreserveringen så, att lokaler för byråer och affärs-, bostads- och undervisningslokaler kan byggas på platsen. Staden håller som bäst att utarbeta ett planförslag så den nya planen ska vara färdig redan i år.
Den nya läroanstalten och de nya bostadshusen bakom den kompletterar bra den fortlöpande utvecklingen av Västra åstranden. Avsikten är att en del av bostäderna ska vara hyresbostäder och en del ägarbostäder. I byggnaden vid Alexandersbågen kan man placera affärslokaler och läroanstaltslokaler, ändå så, att användningsändamålet för lokalerna i fortsättningen går att ändra. En ny byggnad med ett bra läge ökar dragkraften i yrkesutbildningen som Point College producerar. Det ökade studerandeantalet och att intressentgrupperna rör sig i området ökar också den ekonomiska lönsamheten för företagen, evenemangen och utnyttjande av lokalerna i området. Porvoo International College har konkurrensutsatt byggandet och finansieringen tillsammans. Villkor för finansieringen är en proprieborgen. Upphandlingen görs antingen som leasingmodell och inlösningen av byggnaden kan göras om 20 år eller tidigare. Även ett substitutionsavtal är möjligt, om de övriga lokalitetslösningarna i området i framtiden behöver en omorganisering på något sätt. Porvoo International College har också eget fritt kapital som eventuellt kan utnyttjas/placeras när man överväger större lokalitetslösningar i framtiden. Porvoo International College har våren 2016 genomfört de besparings- och anpassningsåtgärder som besparingar i och reformen av yrkesutbildningen kräver för att solvensen och soliditeten även i fortsättningen kan hållas tillräckligt höga. Soliditeten och kreditvärdigheten samt andra nyckeltal som anger den ekonomiska lönsamheten ligger på en utmärkt nivå och kommer att förbli där enligt utförda ekonomiska utredningar och strategiska riktlinjer. Med beaktande av projektets omfattning och ägarförhållanden har man som separat upphandling konkurrensutsatt projektledningens tjänster för att byggnadstillsynens olika delområden (VVS, automation, el, inomhusluft osv.) har utförts omsorgsfullt under projektets hela livscykel. För denna helhet inrättas det en styrningsgrupp där Borgå stad har sin representation. Bruttoyta Byggkostnad Finansieringsränta (fast ränta under de fem första åren) Leasingtid Leasingavgifter 4.100 m2 14.700.000 euro 0,95 % marginal + 6 mån. euribor 20 år (kan inlösas också tidigare) 11.817.000 euro / 20 år
(12,02 euro / brm2 / mån.) Inlösningspris när hyrestiden löper ut Byggnadsentreprenör (totalentreprenad) Leasingbolag Tidsplan 4.900.000 euro YIT Rakennus Oy SEB Leasing Oy 1.12.2015 Upphandlingsanmälan publicerad... 12.4.2016 Point Colleges styrelse, jämförelse av anbuden, beslut om vinnaren... 15.9.2016 Point Colleges bolagsstämma, godkännande av kostnaderna 20.9.2016 Point Colleges styrelse, verkställighet av besluten, val av projektledningen (separat konkurrensutsättning genomförd) 9.2016 Planeringen börjar 1-4.2017 Byggarbetet börjar 11 12.2018 Inflyttning 31.12.2018 Hyresavtalet för Institutgränd med Borgå stad löper ut 1.2018 Undervisningsverksamheten i de nya lokalerna börjar Point Colleges nyckeltal 2015 (2014) Omsättning 5.854.162 (5.782.546) Affärsvinst 32.134 (417.922) Soliditet 71,5 (73,5) Fritt eget kapital 2.376.538 (2.255.830) Lån 0 (0) Kreditvärdighet AAA
Antalet studerande helt (unga 430, vuxna 300 400, läroavtalsstuderande 200). Antalet anställda (anställda med tjänsten som huvudsyssla) 63. Våren 2016 har Point College genomfört utgiftsnedskärningar och anpassningsåtgärder 380.000 (förberedelse för minskad finansiering år 2017). Staden har skaffat Point Colleges aktier från privata ägare och kommunägare. En del av aktieägarna har donerat aktierna till bolaget för makulering. Point College blev i juni 2016 stadens koncernbolag då stadens ägarandel steg till 52 procent. Andelen övriga kommunägare är 20 procent och de privatas ägarandel är 28 procent. Point College behöver av sina ägarkommuner en proprieborgen eller en annan förbindelse för finansiering av en fastighetsinvestering. De övriga kommunägarna har ändå dragit sig tillbaka i fråga om borgen för finansiering. Byggprojektet kan framskrida bara om Borgå stad går till borgen för finansieringen. Point College föreslår ett substitutionsavtal. Avtalet bestämmer de villkor eller förhållanden där substitutionsavtalet träder i kraft. Om substitutionsavtalet träder i kraft och staden som borgensman blir gäldenär, får den tillgodoräkna alla leasingavgifter som Point College tidigare har betalat, dvs. fastighetens inlösningspris minskar med ett belopp som motsvarar amorteringar som ingick i leasingavgifterna. Byggnaden ligger i staden på ett centralt ställe och användningsändamålet kan vid behov ändras men det förutsätter ändå investeringar för ett nytt användningsändamål. Avsikten är att uppsägning av det 20 år långa leasingavtalet i förtid är möjligt i femårsperioder. I praktiken liknar ett substitutionsavtal och en proprieborgen varandra ganska mycket även om förfarandet vid ikraftträdandet av borgen eller substitutionsavtalet skiljer sig lite från varandra. Borgensmannen är i båda fall ansvarig för kvarstående skuld, räntor, dröjsmålsräntor och indrivningsutgifter. I båda fall anges avtalsansvaret i noterna till stadens bokslut i gruppen för ekonomiska ansvar.
Kommunallagen begränsar kommunernas möjligheter att bevilja borgen. Borgen får inte äventyra kommunens förmåga att svara för uppgifter som hör till den och borgen får inte vara bunden med en betydande ekonomisk risk. Kommunens intressen ska tillgodoses med tillräckliga motsäkerheter. Kommunen kan bevilja borgen om sammanslutningen hör till kommunkoncernen. BDO Consulting Oy har utarbetat för Point College en ekonomisk redogörelse för lokalitetsinvesteringen. I redogörelsen bygger kostnaderna för nybygget och finansieringen på uppgifter som angetts i anbudet. Med beaktande av åtgärderna för balanseringen av ekonomin bedömer BDO att Point Colleges ekonomi tål den extra belastning som investeringen innebär. Bokföringsmässigt underskott uppstår på grund av materielavskrivningar men underskottet har ingen betydande effekt på beloppet på bestående aktiva och ett betydande behov att sälja egendom eller placeringar finns inte. Läroanstaltens likviditet och förmåga att hantera lån är god och den behöver inte lån eller annan finansiering från ägarna. Risker som anges i rapporten är utvecklingen av inkomstflödet när antalen personer i läroavtalsutbildningen förändras och en eventuell försening av personalbesparingar. Att det regionala samarbetet med utbildningsanordnarna blir tätare skapar å sin sida möjligheter att minska överlappningar. Enligt stadens förvaltningsstadga tar staden för borgen ut en garantiprovision på minst 0,5 procent av det återstående kapitalet. Till exempel A-bostädernas årliga garantiprovision är 0,8 procent av det återstående kapitalet. Beloppet på garantiprovisionen med en ränta på 0,8 procent är under det första året 117 600 euro per år och det sista året om 20 år 39 000 euro per år. Bilagor: Ekonomisk redogörelse för lokalitetsinvesteringen 2016, BDO Consulting Oy Förkortad resultaträkning och balans, uppdaterad 18.8.2016 Karta Sd: Stadsstyrelsen föreslår stadsfullmäktige att staden godkänner substitutionsavtalet för leasingfinansieringens kapital på 14,7 miljoner för 20 år. I garantisumman ingår en anbudsenlig prisreservation på + / - 10 procent. En förtida upplösning av leasingavtalet blir möjlig i femårsperioder. En garantiprovision på 0,8 procent av leasingfinansieringens återstående kapital tas ut årligen.
Paragrafen justeras genast. Beslut: Stadsstyrelsen beslutade enhälligt föreslå stadsfullmäktige att staden godkänner substitutionsavtalet för leasingfinansieringens kapital på 14,7 miljoner för 20 år. I garantisumman ingår en anbudsenlig prisreservation på + / - 10 procent. En förtida upplösning av leasingavtalet blir möjlig i femårsperioder. En garantiprovision på 0,8 procent av leasingfinansieringens återstående kapital tas ut årligen. Bodil Lund och Markku Välimäki deltog inte i behandlingen av ärendet på grund av jäv. Paragrafen justerades genast. SF 31.08.2016 56 Bilagor: Ekonomisk redogörelse för lokalitetsinvesteringen 2016, BDO Consulting Oy Förkortad resultaträkning och balans, uppdaterad 18.8.2016 Karta Stadsfullmäktige beslutade enhälligt godkänna substitutionsavtalet för leasingfinansieringens kapital på 14,7 miljoner för 20 år. I garantisumman ingår en anbudsenlig prisreservation på + / - 10 procent. En förtida upplösning av leasingavtalet blir möjlig i femårsperioder. En garantiprovision på 0,8 procent av leasingfinansieringens återstående kapital tas ut årligen. Markku Välimäki och Torolf Bergström deltog inte i behandlingen av ärendet på grund av jäv.