Väståbolands Hyreshus Ab:s förslag för ändring av Korpo områdeskontor till hyreslägenheter

Transkript

1 Stadsstyrelsen Stadsstyrelsen Stadsfullmäktige / /2014 Stadsstyrelsen Beredare Ekonomidirektör Patrik Nygrén, tfn Föredragande Stadsdirektör Folke Öhman, tfn Väståbolands Hyreshus Ab:s (nedan VÅH) styrelse föreslår i skrivelse till Pargas stad att Korpo områdeskontor skulle byggas om till 9 bostadslägenheter för uthyrning. Arrangemanget som VÅH föreslår skulle innebära att: Staden överför byggnaden och arrendeavtal för markgrunden som apport till VÅH. Staden ingår kommunal borgen för lån på euro. Staden höjer sitt aktiekapital i bolaget genom en insats på euro. VÅH skulle med arrangemanget överta förvaltandet av fastigheten och ändra den till. För omändringen till lägenheter och driften för 25 år presenterar VÅH en kalkyl. Kalkylen utgör också grunden för VÅH:s förslag till staden. Hyresmarknaden i Korpo I Korpo finns det nu 8 kommunala hyresfastigheter varav 7 är uthyrda. 5 bostäder finns i Kyrkobyn (varav en bostad i områdeskontoret) och tre i Verkan. Den totala ytan för de kommunala hyresfastigheterna är 343,5 m 2 och beläggningen för dessa är 93 %. Hyresnivån för de kommunala bostäderna är i medeltal 6,25 euro/m 2. VÅH förvaltar totalt 34 i Korpo varav alla är radhuslägenheter. Lägenheter som är centralt belägna har en totalyta på m 2 och beläggningsgraden är 100 %. Hyresnivån i de av VÅH förvaltade lägenheterna varierar mellan 6,61-7,18 euro/m 2 beroende på skicket. Hyresnivån i VÅH:s lägenheter är i Korpo ca 2 euro lägre än i Nagu och ca 3 euro lägre än i Pargas. På hyresmarknaden i Korpo finns dessutom en privat aktör som förvaltar 4 nyrenoverade och efter ett renoveringsprojekt 4 till lägenheter: alla lägenheter är uthyrda och hyresnivån är ca 9 euro. Efterfrågan för året runt boende är begränsad men är säsongsbetonad vilket innebär att efterfrågan på under sommarsäsongen klart överskrider utbudet. Nuvarande efterfrågan på överskrider dock, enligt lägenhetsförvaltarna Roy Färm, Merja Kaarto och Joakim Jungman, i någon mån utbudet under hela året. Avsaknaden av hyresbostäder kan därmed ha en hämmande effekt på potentiell inflyttning. Hyresmarknaden för året runt boende kan betraktas som priskänslig vilket innebär risker för låg beläggning ifall hyran är för hög. Utbudet på beräknas minska då VÅH senast

2 inom 4-5 år p.g.a. brister i konstruktionerna har för avsikt att stänga ett av Stenbrinks radhus med 8 lägenheter. Den låga hyresnivån relaterar dels till det relativt anspråkslösa byggnadsbeståndet, dels till den relativt låga efterfrågan på och dels till det låga värdet på byggnader i Korpo, särskilt i områden som inte är havsnära. VÅH och stadens fastighetsservice förvaltar tillsammans den största delen av na i Korpo och hyresnivån de sätter blir riktgivande för hela hyresmarknaden. Kombinerat med rätt höga byggkostnader är det mycket svårt att på lång sikt få ekonomi i uthyrningsverksamhet. De i Korpo fungerande tidigare kommunägda bostadsbolagen har inte med hyresinkomster kunnat långsiktigt finansiera driften så att nivån på hyresboendet skulle ha kunnat bibehållas och fastighetsbeståndets skick är numera nöjaktigt. Förslagets ekonomiska bärkraft På 25 år innebär förslaget att ett underskott på uppstår. Bedömningen innefattar dock inte kostnader för förnyande av tak, reparation av fasaden eller åtgärder gällande gårdsplanen. Bedömningen utgår också från en hyresnivå på 11 euro/m 2 vilket torde vara för optimistiskt med tanke på hyresmarknaden. Risken är därmed stor att staden i egenskap av VÅH:s ägare utöver apporten, aktiekapitalförhöjningen och borgensförbindelsen är tvungen att skjuta till betydande summor för att täcka underskottet. Renoveringsskulden för det fastighetsbestånd VÅH redan nu förvaltar är euro för åren och man kan bedöma det sannolikt att bolaget på lång sikt kommer att ha ett betydande behov av tilläggskapital från sin ägare Pargas stad. Pargas stad äger VÅH till 100 % och bolaget är en del av stadens koncern. Förslaget till kommunallag som beräknas träda i kraft 2015 innebär att stadens finansiella status och lånestock i framtiden bedöms utgående koncernens hela lånestock. VÅH:s lånestock påverkar direkt koncernens lånestock som i framtiden är måttstocken i statens utvärdering av kommunernas ekonomi. VÅH:s finansiella situation är nu god med kassatillgångar på ca euro. Förslag Föredraganden ändrade sitt beslutsförslag så att han föreslog att ärendet remitteras för tilläggsutredningar. Förslaget godkändes. Stadsstyrelsen Beredare Ekonomidirektör Patrik Nygrén, tfn Föredragande Stadsdirektör Folke Öhman, tfn fornamn.efternamn@pargas.fi

3 Väståbolands Hyreshus Ab:s (nedan VÅH) styrelse föreslår i skrivelse till Pargas stad att Korpo områdeskontor skulle byggas om till 9 bostadslägenheter för uthyrning. Arrangemanget som VÅH föreslår skulle innebära att: Staden överför byggnaden som apport till VÅH. Arrendeavtal för markgrunden görs så att VÅH är arrendetagare. Staden ingår kommunal borgen för lån på euro. Staden höjer sitt aktiekapital i bolaget genom en insats på euro. VÅH skulle med arrangemanget överta förvaltandet av fastigheten och ändra den till. För omändringen till lägenheter och driften för 25 år presenterar VÅH en kalkyl. Kalkylen utgör också grunden för VÅH:s förslag till staden. Hyresmarknaden i Korpo I Korpo finns det nu 8 kommunala hyresfastigheter varav 7 är uthyrda. 5 bostäder finns i Kyrkobyn (varav en bostad i områdeskontoret) och tre i Verkan. Den totala ytan för de kommunala hyresfastigheterna är 343,5 m 2 och beläggningen för dessa är 93 %. Hyresnivån för de kommunala bostäderna är i medeltal 6,25 euro/m 2. VÅH förvaltar totalt 34 i Korpo varav alla är radhuslägenheter. Lägenheter som är centralt belägna har en totalyta på m 2 och beläggningsgraden är 100 %. Hyresnivån i de av VÅH förvaltade lägenheterna varierar mellan 6,61-7,18 euro/m 2 beroende på skicket. Hyresnivån i VÅH:s lägenheter är i Korpo ca 2 euro lägre än i Nagu och ca 3 euro lägre än i Pargas. På hyresmarknaden i Korpo finns dessutom en privat aktör som förvaltar 4 nyrenoverade och efter ett renoveringsprojekt 4 till lägenheter: alla lägenheter är uthyrda och hyresnivån är ca 9 euro. Efterfrågan för året runt boende är begränsad men är säsongsbetonad vilket innebär att efterfrågan på under sommarsäsongen klart överskrider utbudet. Nuvarande efterfrågan på överskrider dock, enligt lägenhetsförvaltarna Roy Färm, Merja Kaarto och Joakim Jungman, i någon mån utbudet under hela året. Avsaknaden av hyresbostäder kan därmed ha en hämmande effekt på potentiell inflyttning. Hyresmarknaden för året runt boende kan betraktas som priskänslig vilket innebär risker för låg beläggning ifall hyran är för hög. Utbudet på beräknas minska då VÅH senast inom 4-5 år p.g.a. brister i konstruktionerna har för avsikt att stänga ett av Stenbrinks radhus med 8 lägenheter. Den låga hyresnivån relaterar dels till det relativt anspråkslösa byggnadsbeståndet, dels till den relativt låga efterfrågan på och dels till det låga värdet på byggnader i Korpo, särskilt i områden som inte är havsnära. VÅH och stadens fastighetsservice förvaltar tillsammans den största delen av na i Korpo och hyresnivån de sätter blir riktgivande för hela hyresmarknaden. Kombinerat med rätt höga byggkostnader är det mycket svårt att på lång sikt få ekonomi i uthyrningsverksamhet. De i Korpo fungerande tidigare kommunägda bostadsbolagen har inte med hyresinkomster kunnat

4 långsiktigt finansiera driften så att nivån på hyresboendet skulle ha kunnat bibehållas och fastighetsbeståndets skick är numera nöjaktigt. Förslagets ekonomiska bärkraft På 25 år innebär förslaget att ett underskott på uppstår. Bedömningen innefattar dock inte kostnader för förnyande av tak, reparation av fasaden eller åtgärder gällande gårdsplanen. Bedömningen utgår också från en hyresnivå på 11 euro/m 2 vilket torde vara för optimistiskt med tanke på hyresmarknaden. Risken är därmed stor att staden i egenskap av VÅH:s ägare utöver apporten, aktiekapitalförhöjningen och borgensförbindelsen är tvungen att skjuta till betydande summor för att täcka underskottet. Renoveringsskulden för det fastighetsbestånd VÅH redan nu förvaltar är euro för åren och man kan bedöma det sannolikt att bolaget på lång sikt kommer att ha ett betydande behov av tilläggskapital från sin ägare Pargas stad. Pargas stad äger VÅH till 100 % och bolaget är en del av stadens koncern. Förslaget till kommunallag som beräknas träda i kraft 2015 innebär att stadens finansiella status och lånestock i framtiden bedöms utgående koncernens hela lånestock. VÅH:s lånestock påverkar direkt koncernens lånestock som i framtiden är måttstocken i statens utvärdering av kommunernas ekonomi. VÅH:s finansiella situation är nu god med kassatillgångar på ca euro. Förslag Stadsfullmäktige beslutar att överlåta byggnaden Korpo kommunkansli som apport till Väståbolands Hyreshus Ab för att bolaget skall bygga om byggnaden till hyresfastigheter. Apport av byggnad sker som betalning mot höjning av aktiekapital. Aktiekapitalet höjs av apporten till ett belopp som motsvarar byggnadens bokföringsvärde (44 677,09 euro vid årsskiftet ). Värdering av fastighet görs före apporten. Stadsfullmäktige besluter att ytterligare genom höjning av aktiekapital föra in maximalt euro i bolaget. Borgensansökan behandlas som ett eget ärende på basen av skild ansökan från VÅH. Arrendeavtalet för markgrunden behandlas också som ett skilt ärende. Markku Orell anmälde jäv; styrelsemedlem i Väståbolands Hyreshus Ab. Förslaget godkändes. Stadsfullmäktige 93 Markku Orell anmälde jäv; styrelsemedlem i Väståbolands Hyreshus Ab. Under diskussionen föreslog Ted Bergman, understödd av Petri Abrahamsson och

5 Andreas Johansson, att ärendet remitteras Ordförande konstaterade att Ted Bergman hade gjort ett understött remissförslag, och att stadsfullmäktige därför ska rösta om fortsatt behandling eller remiss av ärendet. Den som understöder fortsatt behandling röstar Ja, den som understöder remiss röstar Nej. Omröstningen sker med omröstningsapparat. Stadsfullmäktige godkände ordförandes förslag till omröstningsförfarande. Vid omröstningen gavs Ja-röster 21 Nej-röster 20 Nedlagda 1 Frånvarande 1 Bilaga 18 Omröstningsprotokoll Ordförande konstaterade att stadsfullmäktige beslutat fortsätta behandlingen. Under diskussionen föreslog Tommy Nymalm att staden ska föra in i bolaget som höjning av aktiekapitalet. Ordförande konstaterade att Tommy Nymalms förslag inte fått understöd, och att det därför inte tas till omröstning. Stadsfullmäktige beslutade överlåta byggnaden Korpo kommunkansli som apport till Väståbolands Hyreshus Ab för att bolaget skall bygga om byggnaden till hyresfastigheter. Apport av byggnad sker som betalning mot höjning av aktiekapital. Aktiekapitalet höjs av apporten till ett belopp som motsvarar byggnadens bokföringsvärde (44 677,09 euro vid årsskiftet ). Värdering av fastighet görs före apporten. Stadsfullmäktige beslutade att ytterligare genom höjning av aktiekapital föra in maximalt euro i bolaget. Borgensansökan behandlas som ett eget ärende på basen av skild ansökan från VÅH. Arrendeavtalet för markgrunden behandlas också som ett skilt ärende. Delgivning Väståbolands Hyreshus Ab