STST Beredning och tilläggsuppgifter: finansdirektör Raija Vaniala, ,

Transkript

1 Stadsstyrelsen Stadsstyrelsen Stadsfullmäktige VAL AV EN FINANSIERINGSMODELL FÖR LIVSCYKELPROJEKTET STST Beredning och tilläggsuppgifter: finansdirektör Raija Vaniala, , Stadsfullmäktige har beslutat starta ett livscykelprojekt för byggande av två skolor och fyra daghem. I projekthelheten ingår Tolkis skola, Tolkis daghem, Gammelbacka daghem, Majbergets daghem, Pepot daghem samt skolan i Vårberga och Skaftkärrs område. Kostnadsberäkningen är preliminärt 41 miljoner euro. I motiveringen till fullmäktiges beslut konstaterades det att ett beslut om en finansieringsmodell för livscykelprojektet fattas separat. Genomförande och finansiering av ett livscykelprojekt är två separata avtal. Avtalet om genomförande av livscykelprojektet omfattar planering och byggande av objekten, underhåll, städning och användbarhet av färdiga byggnader samt en avtalsenlig kondition när avtalet löper ut. En serviceavgift som baserar sig på livscykelavtalet förfaller till betalning för hela avtalstiden oberoende av investeringsmodellen för finansiering. Alternativen för finansieringsmodellen av investeringen är ett traditionellt budgetlån, fastighetsleasing eller ett projekt som finansieras av ett fastighetsbolag. Staden betalar investeringskostnaderna i form av låneamorteringar och räntor, leasinghyror eller hyror till fastighetsbolaget enligt den valda finansieringsmodellen. I lånealternativet äger staden objekten redan från början och staden äger och förvaltar dem också efter att livscykelavtalet har löpt ut. I fastighetsleasingalternativet äger finansiären objekten år varefter staden är skyldig att anvisa en köpare eller inlösa objekten mot ett inlösningspris om vilket det har avtalats på förhand i avtalet. Fastighetsleasingavtalet kan förnyas när den första avtalsperioden löper ut. I praktiken har leasingfinansiären enbart rollen som finansiär trots att den formellt äger objekten. Om de centrala ansvaren som gäller byggandet och ägandet avtalas i ett serviceavtal mellan staden och den som genomför livscykelprojektet. I den preliminära utredningen ansåg man det inte ändamålsenligt att

2 bilda ett separat fastighetsbolag som skulle förvalta byggnader som ingår i livscykelprojektet. När finansieringsmodeller jämförs är det billigaste alternativet ett traditionellt budgetlån, det nästbilligaste är ett lån som ett fastighetsbolag lyfter och staden garanterar och det dyraste alternativet är fastighetsleasing. Skillnaderna är dock små med hänsyn till projektets storlek och beror på lånemarginalen. I förhandsutredningen har man uppskattat att marginalen i ett lån som staden lyfter vore 1,0 procent, marginalen i fastighetsbolagets lån vore 1,1 procent och marginalen i fastighetsleasingen vore 1,2 procent. Övriga kostnader och risker som anknyter till låntagning är huvudsakligen desamma. Skillnaden mellan den billigaste och dyraste marginalen är 0,2 procentenheter. 0,2 procent av de totala investeringskostnaderna på förmodade 41 miljoner euro är om året. I ett långt finansieringsavtal ingår framtida osäkerhetsfaktorer som finansiärerna beaktar i prissättningen av erbjudandena. I marginalerna i de låneerbjudanden på 10 och 5 års lån som staden har fått har det funnits betydande skillnader. När lånetiden blir längre ökar marginalerna. Finansieringsinstituten kan höja marginalen under låne- eller leasingtiden antingen med stöd av avtalsvillkoren eller grunder som bygger på soliditet, anskaffning av medel o.d. Lån kan också lyftas i kortare perioder, då marginalen vore lägre i nutiden. I kortvariga låneavtal ingår ändå en kreditrisk som gäller tillgång till finansiering och en ränterisk för lånets pris. Väljer man leasingalternativet, ska det ändå gälla hela tidsperioden som motsvarar livscykelansvaret. Största delen av kostnaderna för lån och leasingfinansiering föranleds av lånemarginalen eftersom referensräntorna ligger nästan på nollnivå. En tidsperiod på 20 år är ändå mycket lång. Under denna tidsperiod hinner referensräntorna stiga mycket högt flera gånger. Stadens skuldbelopp är cirka 116 miljoner euro i bokslutet för år I stadens strategi sägs det att staden kan använda lånefinansiering till projekt som ger mervärde eller som sänker tjänsteverksamhetens kostnader. Stadens investeringsbehov är stora också i andra projekt än dem som genomförs med livscykelmodellen, varför stadens skuldbelopp i varje fall kommer att öka under de närmaste åren. Finasiering av livscykelprojektet med fastighetsleasing belastar inte skuldbeloppet men finansieringsansvaret och effekten på stadens penningmedel är ändå lika stor. Enligt bokslutsdefinitioner är en leasingskuld inte skuld utan hyresansvar. Därför antecknas

3 leasingansvaren inte i balansen. Leasingansvaren ska ändå anges utanför egentliga bokslutssiffror i bilagor till bokslutet. Låneansvaren antecknas direkt i balansen. Om livscykelprojektet finansieras med lån, höjer det stadens skuldbelopp per invånare med cirka 800 euro. Leasinghyrning och eget ägande påverkar på olika sätt på resultatet i stadens bokslut och utvecklingen i det influtna överskottet i balansen. I leasinghyror ingår räntor och amorteringar av kapitalet vilka är driftsekonomikostnader och påverkar direkt på finansieringen och verksamhetsresultatet. Från leasingegendom görs det inga avskrivningar eftersom finansiären är ägaren. Egendom som har skaffats med leasingfinansiering påverkar bokslutsresultatet genom räntor och avskrivningar. Låneamorteringarna påverkar inte resultatet men de påverkar finansieringsläget. I livscykelprojektet bevaras konditionen av byggnaderna på den nivå som fastställs i livscykelavtalet och därför bör man överväga om avskrivningsnivån för dessa byggnader kan dimensioneras på en nivå som motsvarar deras värdeminskning. Enligt den nuvarande avskrivningsplanen görs det av byggnaderna degressiva avskrivningar på 10 procent i början, vilket betydligt försvagar resultatet i stadens bokslut under de första åren. Man har planerat att restvärdet i livscykelprojektet i leasingsavtalet efter en tidsperiod på 20 år preliminärt ska vara 60 procent av projektets investeringskostnader, vilket är cirka euro. Inlösningspriset bestäms utifrån investeringskostnader och det görs inga indexjusteringar i priset. Utgångspunkten i leasingsavtalet är alltså att amortera kapitalet med ca16 miljoner euro under 20 år. Det kvarstående kapitalet, dvs. ca 25 miljoner euro, finansieras åren Planeringen av stadens investeringar eller annan ekonomisk planering räcker inte så långt och man kan inte pålitligt bedöma hur inlösning av projektet eller dess finansiering på nytt påverkar stadens övriga verksamhet. Kommunernas uppgifter befinner sig i en brytningspunkt och för närvarande kan man inte säga hurdana resurser eller problem som finns om 20 år. Om det allmänna ekonomiska läget blir bättre och inflationen börjar stiga, försvagas restvärdets reala kostnad. Om inflationen däremot är mycket låg eller t.o.m. negativ, kan restvärdets realpris öka. Staden har finansierat livscykelprojektet för tre daghem som blev färdiga år med leasingfinansiering. Det nuvarande leasingansvaret för dem med beaktande av moms är cirka 17,5 miljoner euro. Ombyggning av Konstfabriken har genomförts med ett långvarigt hyresavtal på 20 år. Hyresansvaret för Konstfabriken är ungefär 19,5 miljoner euro. Staden har också skaffat servicehus för äldre med långa hyresavtal med andrahandsuthyrningsprincip. I

4 ekonomiplanen ingår utöver ett färdigt servicehus byggande av tre nya servicehus. Kostnadsberäkningen för livscykelprojektet som innehåller två skolor och tre daghem och som är under beredning har uppskattas vara 41 miljoner euro. Det slutliga finansieringsbehovet uppskattas först enligt anbuden och den slutliga kostnadsberäkningen blir klar när objekten har blivit färdiga. Byggkostnaderna för objekten indexeras enligt datum när de har mottagits. Att projektet finansieras med fastighetsleasing ökar märkbart ansvaren utanför balansen. Hantering av och skydd för ränterisken är möjliga i alla finansieringsalternativen. Skyddet höjer räntekostnader men ger stabilitet och förutsebarhet i ränteutgifter. Med tanke på den som använder lokalerna är en stabil hyresnivå det mest önkvärda eftersom det är utmanande att anpassa själva tjänsteverksamheten till hyresändringar som föranleds av ändringar i räntenivån. Spridning och skydd av stadens låneportfölj och annan hantering av finansieringsrisker bedöms dock ur synpunkten på totalriskerna i finansieringen. Enligt stadens förvaltningsstadga beslutar stadsstyrelsen om upptagande av lån inom gränser som stadsfullmäktige har godkänt samt beslutar om leasingramavtal till ett kapitalvärde av högst 10 miljoner euro. Enligt budgeten för 2015 fördelas genomförandet av livscykelprojektet så, att finansieringsbehovet år 2015 är 8 miljoner euro, år ,5 miljoner euro och år ,5 miljoner euro. I budgeten tog man inte ställning till finansieringsmodellen. Förvaltningsstadgans behörighet räcker inte till finansiering av livscykelprojektet. Därför fattar stadsfullmäktige beslut om finansieringsmodellen och beslutar om finansiering av livscykelprojektet antingen genom att höja fullmakten för upplåning eller att höja fullmakten för bruket av leasingfinansieringen. En jämförelse av budgetlånets och fastighetsleasings effekter på finansieringskostnader, ägandet, driftsekonomin, finansieringsflödet, balansen och nyckeltal har presenterats i tabellen som är en bilaga till detta ärende. Bilaga: jämförelse av investeringsfinansiering av livscykelprojektet Sd: Stadsstyrelsen antecknar ärendet för kännedom och fortsätter behandlingen vid nästa möte. Stadsstyrelsen antecknade ärendet för kännedom och fortsätter behandlingen vid nästa möte.

5 STST De noggrannare beräkningarna visar att finansieringsbehovet år 2015 är euro. Sd: Stadsstyrelsen föreslår stadsfullmäktige att livscykelprojektet finansieras med ett budgetlån och att fullmakten för upplåning år 2015 höjs med euro som ska användas för finansiering av livscykelprojektets investeringskostnad. Paragrafen justeras genast. Stadsstyrelsen beslutade enhälligt föreslå stadsfullmäktige att livscykelprojektet finansieras med ett budgetlån och att fullmakten för upplåning år 2015 höjs med euro som ska användas för finansiering av livscykelprojektets investeringskostnad. Paragrafen justerades genast. SF Bilaga: jämförelse av investeringsfinansiering av livscykelprojektet Stadsfullmäktige beslutade enhälligt att livscykelprojektet finansieras med ett budgetlån och att fullmakten för upplåning år 2015 höjs med euro som ska användas för finansiering av livscykelprojektets investeringskostnad.