Utredning Alternativa lösningar för hyresavtal och ägande av Monteliusgården Ansvariga: Torstein Tysklind och Petter Börjesson

Transkript

1

2

3 Utredning Alternativa lösningar för hyresavtal och ägande av Monteliusgården Ansvariga: Torstein Tysklind och Petter Börjesson Bakgrund o syfte. Gagnefsbostäder AB (GBAB) har köpt fastigheten Monteliusgården i syfte att hyra ut fastigheten till kommunen som HVB hem för ensamkommande flyktingbarn. Köpesumma tkr GBAB har iordningsställt fastigheten, så att den fungerar för detta syfte. Totalt har fastigheten iordningställts för tkr. Av dessa kostnader har 30 % dvs tkr ansetts vara eftersatt underhåll, vilket inte kunde aktiveras av GBAB. Kostnaden för dessa hyresgästanpassingar har fakturerats Gagnefs kommun under Under 2015 har ytterligare 154 tkr i kostnader bokförts på projektet. I och med detta är bokfört värde i fastigheten ( ) = tkr. Under processen har Skatteverket fattat beslut om att uthyrning av rum till HVB hem för ensamkommande flyktingbarn ska anses vara uthyrning av stadigvarande bostad och därmed inte vara momsbefriat. Det har inneburit att kostnaden för ombyggnationen fördyrats med ca 2,5 mnkr. o Ärendet har sedan behandlats av Skatterättsnämnden som har gett förhandsbesked till stöd för Skatteverkets bedömning. Ärendet har varit överklagat till Högsta förvaltningsdomstolen som fastställde Skatterättsnämndens beslut. Beslutet verkar innebära att varken kommunen eller GBAB har rätt att lyfta moms för de ytor i Monteliusgården som avser boenderum och gemensamhetsutrymmen. Ytterligare utredning bör göras om hur momsfrågorna ska hanteras. Ett hyresavtal tecknades där förhållandet mellan GBAB och kommunen reglerades. Avtalet avser en 10 års hyresperiod. o Avsikten med hyresavtalet var att GBAB skulle få en direktavkastning på 7 % på bokfört värde på fastigheten + ett administrationspåslag på kronor. o Skrivningen i hyresavtalet är inte tydlig och har getts olika tolkningar vilket var mycket olyckligt. o Avtalet reglerade hur hyran skulle sättas under perioden som ombyggnationen pågick samt hur hyran skulle beräknas när fastigheten togs i bruk. o Avtalet förutsatte att det kunde bli nödvändigt att förhandla fram ett nytt avtal när projektet var färdigt och alla kostnader är kända o Avtalet har mött kraftig kritik en del av vilken är berättigat. Två revisionsgranskningar har genomförts av förvärvet av Monteliusgården och den efterföljande processen. Tydlig kritik har riktats mot förfarandet och avtalet. Frågor har även rests om det inte vore bättre att det var Gagnefs kommun som ägde Monteliusgården. Utifrån detta skeende är det naturligt att se över de alternativ som finns Ägandet av Monteliusgården o Vilka effekter får det om GBAB äger Monteliusgården o Vilka effekter får det om Gagnefs kommun skulle köpa Monteliusgården av GBAB. Hyresavtalet för Monteliusgården o Hur bör hyresavtalet för Monteliusgården se ut o Hur ska hyran konstrueras för att det blir en affärsmässighet i avtalet.

4 Hyresavtal Monteliusgården Nytt avtal behövs om Gagnefsbostäder ska äga fastigheten I och med den kritik och den osäkerhet som finns omkring innebörden av det hyresavtal som finns för Monteliusgården verkar det, om kommunen ska fortsätta att hyra fastigheten, nödvändigt att revidera och förhandla fram ett nytt hyresavtal mellan parterna. Det nuvarande avtalet är inte en god grund att stå på i framtiden. Konstruktion av avtal utifrån direktavkastning Det nuvarande avtalet hade för avsikt att GBAB skulle få en direktavkastning på bokfört värde på 7 %. Utöver detta skulle kommunen betala ett administrationspåslag på kronor. Det är vanligt inom fastighetsbranschen att intäktsbehovet för en fastighet definieras utifrån direktavkastning. Direktavkastningen motsvarar det kassaflöde ägaren årligen får från fastigheten exklusive fastighetens driftskostnader. I och med att kommunen i dag hyr fastigheten med kallhyra och ska betala alla driftskostnader motsvarar direktavkastningen hyresbeloppet minus kronor. Direktavkastningen förväntas sedan täcka ägarens kapitalkostnader (ränta + avskrivningar) samt ge ett utrymme för överskott. Överskottet bör vara högre ju större risken med fastigheten är. Omfattningen av kapitalkostnaderna viktigt för att bedöma vad som är en lämplig direktavkastning. GBAB har för närvarande en räntekostnad på omkring 2,1 %. I kalkylerna har vi utgått från en räntekostnad på 2,5 %. Avskrivningstiden är en annan viktig faktor. GBAB tillämpar för alla sina fastigheter en avskrivningstid på 50 år, vilket innebär att avskrivning kostnaden motsvarar 2 % av investerat belopp. I detta koncept blir kapitalkostnaden 2,5 % + 2,0 % = 4,5 %, och i beräkningen finns en vinstmarginal på 7,0 4,5 = 2,5 %. Detta är dock en alldeles för enkel bild. Avskrivningstider och kapitalkostnader Ett lämpligare sätt att se avskrivningen är att dela på grundinvesteringen köpet av fastigheten och de investeringar som har gjorts i fastigheten. En del av dessa investeringar har haft som syfte att ställa fastigheten i ett uthyrningsbart skick, medan en del av investeringarna kan ses som rena hyresgästanpassningar. Hur denna uppdelning ska se ut kan är beroende av i vilken grad de åtgärder som är gjorda har ett värde för en eventuell annan hyresgäst. Den delen av hyran som är ren hyresgästanpassning borde i så fall kunna ges en annan avskrivningstid. Från företrädare för bolaget har man anfört att avskrivningstiden för hyresgästanpassningarna borde anpassas till avtalstiden som är 10 år. Från ett logiskt tankesätt är detta klokt. Dock bör det bara tillämpas på komponenter i fastigheten som endast är anpassningar till verksamheten och utan värde för en framtida hyresgäst. Annars bör dessa avskrivas som vanliga komponenter med en möjlig längre avskrivningstid. Det kan vara svårt att göra en tydlig avgränsning av hyresgästanpassningar. Det är även möjligt, eller även sannolikt, att kommunen kommer att ha ett intresse för fastigheten även efter avtalstiden. Det är även sannolikt att det skulle finnas ett intresse från andra aktörer att hyra fastigheten för att driva ett HVB hem eller liknande verksamhet i fastigheten om kommunen inte själv har behov. I så fall skulle en hyra baserat på en 10 årig avskrivningsmodell innebära en alldeles för hög hyra under de 10 första avtalsåren. I och med att GBAB bokför enligt K2 regelverket kan man inte använda andra avskrivningstider för särskilda objekt. Man kan inte heller tillämpa komponentavskrivning, där grundinvesteringen (köpet

5 av fastigheten) avskrivs med en löptid och de investeringar som gjorts (hyresgästanpassningen) avskrivs med en annan löptid. Kommunen kommer att införa komponentavskrivning för sina fastigheter och då är det lämpligt att GBAB som ingår i koncernen också gör det. Det innebär att bolaget kommer att gå över till K3 regelverket för bokföring i framtiden. Även om GBAB i dag inte har möjlighet att tillämpa avvikande avskrivningstider är det möjligt att man i hyresberäkningen utgår från att hyresgästanpassningarna måste betalas över avtalstiden. I så fall kommer bolaget få en högre vinst från uthyrningen under avtalstiden. Enligt bolagets revisorer finns dock ingen möjlighet för bolaget att göra avsättningar på sin balansräkning av denna högre vinst för att kunna betala framtida avskrivningskostnader. I så fall måste bolaget göra en vinst nu som läggs till det egna kapitalet, och tillåtas göra en mindre vinst/förlust i framtiden efter hyrestiden. Frågan är om kunskapen om en sådan konstruktion kommer att gå att bevara i bolagets organisation över en så lång tidsperiod om inte konstruktionen formaliseras genom redovisningen. Lösningen övervägdes inför framtagandet av det nu gällande kontraktet, men vid det tillfället bedömdes det att det fanns för många osäkra faktorer för att tillämpa ett sådant förfarande. Förslag till hyreskonstruktion i ett nytt avtal Hyran baseras på kapitalkostnader enligt en komponentavskrivningsmodell. Denna modell bör kunna ligga till grund för införandet av komponentavskrivningar i bolaget i framtiden. Hyran räknas ut med hjälp av följande delar: o Beräknade årliga avskrivningar o Beräknade årliga räntekostnader o Vinstmarginal för bolaget 1 2% o Ett administrativt tillägg på 120 tkr år Hyran ska inte vara indexreglerat, då bolagets kostnader för fastigheten är statisk och inte ökar med någon inflation. I och med att komponentavskrivningar tillämpas finns en möjlighet att avskrivningskostnaderna minskar under avtalstiden. I och med att avskrivningarna minskar bokfört värde kommer räntekostnaderna minska under avtalstiden. Dock finns en risk för höjda räntenivå under avtalstiden. Avtalet bör därmed ha med en klausul om att hyresnivån ska justeras efter 3, 6 och 9 år för att kompensera eventuellt ökande eller minskade kostnader för bolaget. Ägandefrågan Bör GBAB eller kommun äga Monteliusfastigheten Varför är GBAB ägare? Monteliusfastigheten ägs i dag av GBAB. När fastighetens köptes var syftet att hyra ut den som boende för ensamkommande flyktingbarn. Vid den tidpunkten bedömdes det som att vi kan räkna med att vi under minst 10 års period kommer att ha kravet på oss att ta emot ensamkommande barn. Vid köptillfället sågs dock fastigheten som attraktiv för GBAB även som ett framtida objekt att bygga om till lägenheter för uthyrning. Detta var en av orsaken till att GBAB köpte fastigheten och inte kommunen. Om man reflekterar över det som hänt sedan fastigheten köpts kan man klart ifrågasätta om detta var ett klokt beslut. Fastigheten har anpassats till att fungera som HVB hem för en kostnad som vida överstiger den initiala investeringen. En stor del av åtgärderna i fastigheten kommer inte att vara till nytta om fastigheten skulle byggas om till traditionella lägenheter.

6 Situationen med flyktinginvandringen har accelererat, och det är dag mer sannolikt att det under lång tid kommer att fortsätta komma ensamkommande flyktingbarn till Sverige och till Gagnefs kommun. Det politiska efterspelet efter förvärvet har varit komplicerat och har tagit mycket energi från kommunens och GBAB:s organisationer Utifrån detta hade det sannolikt varit enklare om fastigheten hade ägts av kommunen från början. Ägande och finansiering Från ett koncernperspektiv borde det vara neutralt vem som äger Monteliusgården. Om kommunen eller GBAB äger fastigheten påverkar varken koncernens resultat eller balansräkning. Därmed påverkas inte heller de koncernnyckeltal som soliditet och skuld per invånare som ligger till grund för kommunens långsiktiga finansiella mål. För GBAB innebär ägandet av fastigheten att värdet av bolagets tillgångar ökar, likaså bolagets skuld. I förlängningen innebär detta att bolagets soliditet försämras. Bolaget har en mycket låg soliditet, och en försäljning av Monteliusgården till kommunen för bokfört värde skulle ge förbättring av bolagets soliditet från 9 till 9,5 procent. Det kan vara en del i att starka bolagets finansiella ställning. För kommunen skulle övertagandet av Monteliusgården innebära att de materiella anläggningstillgångarna ökar, medan de finansiella anläggningstillgångarna minskar (under förutsättning att GBAB minskar sina lån hos kommunen med samma belopp). För kommunen skulle förvärvet alltså bara innebära en förflyttning av objektet från ett tillgångslag till ett annat. Därmed påverkas inte soliditeten. Dock skulle kommunens egen andel av låneskulden öka. Fördelar med GBAB som ägare GBAB kan ha framtida behov av fastigheten för att omvandla den till lägenheter för uthyrning. Kommunen slipper att på sikt ha ansvaret för en fastighet som kommunen eventuellt inte behöver. Fördelar med Kommunen som ägare Risken och ägandet för fastigheten hamnar hos den som faktisk har behovet av den och nyttjar den. Det innebär att kommunen även slipper att kompensera GBAB för eventuell risk och framtida kostnader. Gagnefsbostäder AB slipper att belasta sin balansräkning med ägandet av fastigheten och får en högre soliditet. Det finns ett behov av att stärka GBAB:s finansiella ställning, och en försäljning av Monteliusfastigheten kan vara en del i detta. Vi undviker en komplicerad hyreskonstruktion och behov av revideringar. Rätt kostnad faller på rätt plats Kommunen slipper betala en utökad hyra som är till för att ge dotterbolaget en vinst. Kommunen förutsätts tillämpa komponentavskrivning av fastigheten direkt.

7 Konklusion Utifrån material och möjliga handlingsvägar som redovisats ovan är det utredarnas uppfattning att det bästa handlingsalternativet är att Gagnefs kommun köper Monteliusfastigheten av Gagnefsbostäder AB. Fördelarna med ett kommunalt ägande är mycket större än fördelarna med ett ägande i Gagnefsbostäders regi. Om kommunen övertar fastigheten blir det onödigt att utforma ett nytt hyresavtal och en ny hyreskonstruktion för fastigheten.