2002
Året i korthet och nyckeltal 1 Omvandlingens expedition 2 VD kommenterar 4 Detta är AxFast 6 Storbutikscentrum 9 Omvärld och marknad 12 AxFast utvecklar nya handelsplatser 24 AxFasts bestånd 28 Marknadsposition 34 Marknadsvärde och risk 35 Framtiden 36 Fastighetsförteckning 38 Verksamhetsberättelse för AxFast Gruppen 44 Resultaträkning 44 Balansräkning 45 Kommentarer 46 Styrelse, ledning och revisorer 48 Detta är Axel Johnson Gruppen 50
ÅRET I KORTHET OCH NYCKELTAL axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast Koncernstruktur Ökade intäkter Förändringar i beståndet Aktuella projekt AxFast Gruppens 82 fastigheter ägs alla via dotterbolag av AxFast BV i Nederländerna. Förvaltningen av samtliga fastigheter sker via det svenska bolaget AxFast AB. AxFast utgör en egen koncern inom Axel Johnson Gruppen. Strategin är en långsiktig, offensiv satsning på den svenska fastighetsmarknaden. Hyresintäkterna ökade med 13 procent till 364 mkr beroende på hyreshöjningar i samband med omförhandlingar samt förvärv av fyra fastigheter från Servera i början av året och en fastighet i Linköping. Vid årsskiftet 2001/02 förvärvades fyra lager- och distributionsfastigheter från Servera. De ligger i Umeå, Västerås, Norrköping och Halmstad och är värderade till cirka 300 mkr. Vidare förvärvades en fastighet i Tornby utanför Linköping och en i Hälla utanför Västerås. Avsikten är att båda ska bebyggas med storbutiker. I början av december brann en varuhusfastighet i Landskrona ner till grunden. Två fastigheter såldes i Örebro respektive Umeå. Bland beslutade större projekt märks om-, till- och nybyggnad för Dagab i Göteborg, om- och tillbyggnad av lager i Umeå, ombyggnad av en varuhusfastighet i Vimmerby och nyproduktion för storbutiker i Hälla utanför Västerås. Nyckeltal 2002 2001 Antal fastigheter 82 79 Total uthyrningsbar yta*, m2 616 000 610 000 Hyresintäkter, mkr 364 323 Vakansgrad i procent av yta 3,5 2,8 hyresvärde 1,8 1,1 Bokfört värde, mkr 3 193 2 861 Hyror i procent av bokfört värde 11,4 11,3 Direktavkastning, % 8,0 7,2 Resultat efter finansnetto, mkr 24 19 Soliditet, % 37 39 * Exklusive garage och p-däck. Definitioner Direktavkastning Driftnetto på fastigheter ägda vid periodens utgång (under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter har uppräknats till helårsvärden, medan fastigheter som sålts helt har exkluderats) i procent av bokförda värdet vid bokslutstillfället. Bokförda värdet på obebyggd mark har exkluderats. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning. 1
OMVANDLINGENS EXPEDITION axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast Santos, Montevideo, Magellans Sund, Punta Arenas, Valparaiso, Guayaquil En av de första långresorna jag gjorde tillsammans med mina föräldrar var på Johnsonlinjens lastfartyg M/S Seattle. Året var 1948 och fartyget seglade från New York runt den sydamerikanska kontinenten med besök i trettiotvå hamnar. Syftet med resan, som tog två och en halv månader, var att marknadsföra Johnsonlinjen i Sydamerika. Jag var fem år och resan kom att prägla min syn på familjeföretagarens villkor men också på upptäcktsfärdernas mystik. Resor kan göras i rum men också i tid. Som familjeföretagare under nu närmare trettio år har jag ofta haft anledning att resa tillbaka i tiden för att söka förklaringar till affärsverksamhetens utformning och till mina eller andras intellektuella eller känslomässiga reaktioner till beslut och satsningar. Insikter om historia, relationer och värderingar har ofta återfunnits bland tidens vindlingar. Jag har kunnat följa hur tre tidigare generationers starka familjepatriarker gestaltat och präglat verksamheterna inom ramen för tidens industriella, politiska och ekonomiska utveckling. Ett växelspel mellan företagare och tiden. I affärsverksamhet görs resan också framåt i tiden. Framtida risk vägs mot lusten och nödvändigheten av att förnya och förvandla. Axel Johnson Gruppen har under de senaste femton åren dramatiskt omskapats från ett traditionellt handelshus med förankring i tung industriell verksamhet till en företagsgrupp med två kontinenter som geografisk bas, där handel och distribution dominerar. En allt ökande närhet till konsumenter i de varor och tjänster vi erbjuder. Fyra koncerner utan finansiella eller legala band men med en gemensam värdegrund för hur vi gör affärer. Oväntade omvärldshändelser och motåtgärder har påskyndat omvandlingen. Tiden, drömmarna och otåligheten har drivit på. 2
axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast De senaste årens resultat har varit goda i stora delar av Axel Johnson Gruppen och vi gläds åt en stabil företagsgrupp med starka positioner på sina marknader och som står för goda erbjudanden, kvalitet samt ett etiskt förhållningssätt och nytänkande både i teknik och marknad. Det privata ägandet som företagsform har fortsatt att dominera. Vår tro på en djup operativ kunskap om, och mångårig erfarenhet av, verksamheter och marknader kvarstår. Köpmannaskapet och affärssinnet är vår kärnkompetens. Det tydliga och raka ledarskapet i alla led är framgångsnyckeln. Omvandlingens expedition fortsätter. De okända vattnen markeras på kartan och packningen surras. Resan längs tidsaxeln går vidare till nya platser. Uppbrott avlöser den korta lägervilan som ett årsslut utgör. Stockholm i mars 2003 Antonia Ax:son Johnson ägare i fjärde generationen 3
axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast Erik Lindvall efterträder Christer Sterner som VD sommaren 2003. 4
MÅLET UPPNÅTT axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast 2002 blev ett nytt bra år för AxFast. Vi nådde vårt övergripande mål, som är en direktavkastning på 8 procent. Min bedömning är att vi nu kommit upp på en nivå som har goda förutsättningar att bli bestående och öka framöver. Bakom framgångarna ligger flera års konsekvent agerande när det gäller strukturering av beståndet, hyreshöjningar och lyckosamma kombinationer av hyresgäster. Det senare inte minst viktigt eftersom vi har en stor andel omsättningsbaserade hyror i detaljhandelsfastigheterna. Stabila butikshyror Än en gång har det visat sig att fastigheter för handel och distribution är betydligt mindre konjunkturkänsliga än kontorsfastigheter. När hyresvärdar med stort inslag av kontor i sina bestånd ser vakanserna öka och hyrorna minska upplever vi endast smärre förändringar. Våra vakanser har stigit något, men från en extremt låg nivå. Från att i flera år haft ytmässiga och ekonomiska vakanser på 1 2 procent är vi nu uppe i 3 procent. Det betyder 5 6 Mkr i resultatet. Samtidigt måste vi räkna med en viss rörlighet bland våra hyresgäster och att vi behöver friställa ytor i samband med större renoveringar. Den något högre vakansgraden kräver emellertid intensifierade åtgärder för att marknadsföra de aktuella lokalerna. Ambitionen är att komma ner på de tidigare nivåerna. Varuhusbrand i Landskrona I början av december, mitt i julhandeln, brann vår varuhusfastighet i Landskrona ned till grunden. Branden var anlagd och fick ett mycket hastigt förlopp. Dessbättre kom ingen människa till skada. Uppröjningsarbetet pågår fortfarande och vi för diskussioner med försäkringsbolaget om ersättningsformerna. Lovande projekt Vårt uppsökande arbete börjar nu ge frukt. Under 2002 förvärvade vi två fastigheter med goda förutsättningar för handel enligt vårt storbutikskoncept. Den ena ligger i Tornbyområdet, som är Linköpings hetaste marknadsplats för närvarande. Nu pågår planarbetet tillsammans med kommunen och vi räknar med att börja projekteringen under hösten. Det andra förvärvet är ett markområde i Hällaområdet vid Västerås östra infart. Här finns redan en väl etablerad extern handel med god kundtillströmning. Vårt område är på cirka 73 000 m 2 mark, vilket ger byggrätter på tillsammans cirka 25 000 m 2. Parallellt med planarbetet gör vi en marknadsundersökning för varje projekt, dels för att studera kundstrukturen, dels för att sondera intresset från tänkbara hyresgäster. Innan vi börjar bygga vill vi ha förhandsbokningar som motsvarar minst 65 procent av de uthyrningsbara ytorna. Intresset från tänkbara samarbetspartners vittnar om att AxFast upplevs som en seriös och kunnig aktör på fastighetsmarknaden. Därför ökar våra möjligheter att komma in tidigt i projekten. Bygger och förvaltar Vår styrka är att vi planerar för långvarig förvaltning. Vi är inte exploatörer som köper mark, bygger och därefter säljer. Därför väljer vi arkitektoniska lösningar, som är spännande men tidlösa och vi väljer material med hög kvalitet och miljöanpassning. Vi prioriterar god driftsekonomi i det längre perspektivet. Våra fastigheter ska vara lika attraktiva för våra hyresgäster och deras kunder om tio tjugo år som idag. Under den senaste tioårsperioden har AxFast förvandlats från en förvaltare av handelsfastigheter för Johnsonsfärens detalj- och partihandelsföretag till en respekterad och efterfrågad samarbetspartner på en intressant och växande marknad. Det har varit en spännande resa med många upptäckter och oväntade inslag. I sommar avgår jag med pension och lämnar över rodret till min efterträdare Erik Lindvall. Jag önskar honom lycka till och riktar ett varmt tack till alla medarbetare, hyresgäster och samarbetspartners som jag mött under mina år som VD för AxFast! Stockholm i mars 2003 Christer Sterner verkställande direktör 5
DETTA ÄR AXFAST axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast AxFast har specialiserat sig på fastigheter för handel och distribution. Företaget är ett av Sveriges största privatägda fastighetsbolag med ett bestånd värderat till cirka 3,2 miljarder kronor. AxFast ingår i Axel Johnson Gruppen som en fristående koncern. AxFast äger sedan många år tillbaka ett renodlat bestånd av distributions- och detaljhandelsfastigheter och är ett av landets få nischföretag inom segmentet. Hyrorna för 2002 uppgick till 364 mkr, en ökning med 13 procent jämfört med året innan. Den senaste femårsperioden har AxFast visat en gynnsam utveckling. De totala hyresintäkterna har ökat med 5 procent per år i genomsnitt. De totala uthyrningsbara ytorna, exklusive garage och p-däck, har vuxit från 475 000 m 2 1998 till över 616 000 m 2 2002. Flera av de större hyresgästerna tillhör Axel Johnsonsfären. Även om andelen Johnsonägda hyresgäster minskar innebär det långsiktiga samarbetet med starka kedjor som Hemköp, Dagab och Åhléns att AxFast tillägnat sig betydande kunskap och erfarenhet av detaljhandeln. Detta kunnande utgör en stabil grund för en vidareutveckling av AxFast i framtiden. AxFast är både ett förvaltande och ett utvecklande fastighetsbolag. Långsiktighet i ägande och kundrelationer är en viktig del av strategin. AFFÄRSIDÉ AxFast ska äga, utveckla och förvalta fastigheter för handel och distribution i attraktiva lägen och hyra ut lokaler som är kostnadseffektiva och väl anpassade till hyresgästernas verksamhet. MÅL AxFasts övergripande mål är att genom ett nära samarbete och engagemang i hyresgästens rörelse uppnå en hög avkastning för såväl hyresgästen som för AxFast. AxFasts ekonomiska mål är en direktavkastning på minst 8 procent i hela portföljen. Målet nåddes 2002. Avkastningen förbättrades från 7,2 procent 2001 till 8 procent. STRATEGIER För att nå målen har AxFast formulerat följande strategier: Hög uthyrningsgrad AxFast redovisar ekonomiska och ytmässiga vakanser som ligger väl under genomsnittet för svenska fastighetsbolag med kommersiella lokaler. Vid utgången av 2002 var den ytmässiga vakansgraden 3,5 (2,8) procent och den ekonomiska 1,8 (1,1) procent. Med den rörlighet som kännetecknar ett bestånd med AxFasts karaktär torde det vara svårt att nå lägre vakansgrader. Flexibel hyressättning AxFast eftersträvar en hög andel omsättningsbaserade hyror. Det ger ett incitament för både hyresgäst och hyresvärd att gemensamt söka former för att öka fastighetens attraktionskraft. För AxFasts del begränsas riskerna genom en minimihyra, som utgör en stor del av den Hyresintäkter och uthyrningsbar yta i AxFasts fastighetsbestånd 1999 2003 Uthyrningsbar yta, m 2, (1 000-tal) 800 700 600 500 400 300 200 100 0 1999 2000 2001 2002 2003 Hyresintäkter, mkr 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Varuhus och specialbutiker Omsättningsbaserad hyra 77% Fast hyra 23% Dagligvarubutiker Omsättningsbaserad hyra 63% Fast hyra 37% Totala hyresintäkter Total uthyrningsbar yta 6
Hösten 2002 flyttade AxFast in i nya lokaler, som bättre svarar mot nuvarande och framtida behov av utrymme. 7
axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast beräknade totalhyran. I fastigheter med lager- och distributionsanläggningar har AxFast fasta, marknadsmässiga hyror. Hög servicegrad och tillgänglighet AxFast har en liten central förvaltningsorganisation med hög kompetens inom detaljhandel, förvaltning och fastighetsutveckling. AxFast eftersträvar en enhetlig och kvalitetsstyrd service och förvaltning av beståndet. För den dagliga tillsynen och skötseln av fastigheterna svarar lokala entreprenörer, som upphandlas i konkurrens. Ett absolut krav på samarbetspartners är att de lever upp till AxFasts höga standard när det gäller servicegrad, kvalitet och tillgänglighet. Aktiv medverkan I ett stort antal kommuner pågår projekt för att stärka stadskärnornas ställning som kommersiella centra. Detta sker i regel i nära samarbete med fastighetsägare och handlare. Varuhus och centralt belägna butiker är viktiga delar av stadskärnorna på många håll i landet. Här finns ofta aktiva centrumföreningar med butiker, banker, kommunala organ och fastighetsägare som medlemmar. AxFast deltar aktivt i dessa samarbeten och bidrar dessutom till finansieringen av en professur vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm med särskild inriktning på centrumfunktioner. Kontinuerlig utveckling AxFast arbetar kontinuerligt med att utveckla och förädla beståndet. All ny-, till- och ombyggnad sker under överinseende av egna byggledare för att AxFast ska ha full kontroll över teknik och att byggnationen uppfyller de krav som hyresgästerna ställer. Goda parkeringsmöjligheter är en förutsättning för lättillgänglighet. Under 2002 inventerades underhållsbehovet i samtliga parkeringsutrymmen och flera parkeringshus/däck rustades upp. Miljöanpassning AxFast arbetar aktivt med en miljöanpassad förvaltning och drift i hela beståndet. Fastställda miljökrav och resurshushållning ska gälla i alla led i förvaltningen. Hit hör energianvändning, vattenförbrukning, avfallshantering och löpande skötsel. Vid all renovering, nyproduktion och ombyggnad är Ax- Fast noga med att ersätta äldre material med nya miljöanpassade alternativ. Den nyligen invigda dagligvarubutiken i Upplands Väsby norr om Stockholm är byggd med ekologiska och återvinningsbara material. Taket är täckt med sedumväxter. Samtliga underleverantörer måste följa AxFasts direktiv och i avtalen med entreprenörerna stipuleras prioritering av miljömärkta material och produkter. AxFasts lager- och distributionsfastigheter innehåller moderna kallager och avancerade frysanläggningar. Sedan några år tillbaka är alla köldmedier utbytta till miljöanpassade alternativ. Under 2002 slutfördes en omfattande kartläggning av PCB i fastigheterna. Ett par saneringsprojekt har redan slutförts och en plan har lagts för att åtgärda återstoden. Säkerhet AxFast har tagit fram ett eget program med regler och krav för utrymning och förebyggande brandskydd, som motsvarar högt ställda krav från ägare, hyresgäster och andra intressenter. Fördelning av total kontrakterad hyra Fördelning av total uthyrningsbar yta Övrigt 2% Varuhus 27% Övrigt 2% Varuhus 18% Lager-/distributionsfastigheter 48% Butiksfastigheter 23% Lager-/distributionsfastigheter 59% Butiksfastigheter 21% 8
STORBUTIKSCENTRUM EN UTVECKLAD AFFÄRSIDÉ axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast AxFast är en egen koncern inom Axel Johnson Gruppen, där handel är den röda tråden i familjeföretaget sedan över 100 år. AxFast är fastighetsbolaget för handel och distribution. AxFasts affärsidé innebär att AxFast ska erbjuda sina hyresgäster de mest ändamålsenliga lokalerna och alltid ligga i framkanten när det gäller utvecklingen av nya koncept och lösningar som skapar mervärden för hyresgästerna och deras kunder. I stort sett all tillväxt i handeln sker idag i externa lägen. Därför har AxFast utvidgat sin affärsidé till att också utveckla nya handelsplatser som samlar kedjor med starka varumärken i attraktiva kommersiella lägen utanför stadskärnorna. Nya köpmönster Lågprisbutiker och stora köpcentra i externa lägen står för nästan hela ökningen i detaljhandelns totala omsättning den senaste 20-årsperioden. De viktigaste bakomliggande faktorerna är trängsel i stadskärnorna och konsumenternas krav på tillgänglighet och tidsbesparing. Under hela 1990-talet ökade externhandeln med 85 procent, vilket motsvarar en försäljningsökning från cirka 4 000 kronor per invånare och år, till 8 000 kronor. Hushållens ökade tillgång till bil är en av de viktigaste förklaringarna till den tydliga strukturomvandlingen. En annan betydelsefull faktor är att värderingen av tid har förändrats och att inköp av dagligvaror ska gå att göra med ett effektivt utnyttjande av tiden. Dessa båda faktorer gynnar framförallt de välsorterade stormarknaderna som ofta är lätttillgängliga med bra parkeringsmöjligheter. De första stormarknaderna byggdes huvudsakligen upp kring lågprisalternativ i dagligvaruhandeln. Priset var länge det viktigaste konkurrensmedlet även i de kompletterande utbuden som stormarknaderna kunde erbjuda. Cityhandeln stod för den upplevelserelaterade handeln och de lite exklusivare sortimenten. Idag är läget annorlunda. Trenden de senaste åren visar att de externa handelsplatserna blir allt större och att de stora kedjeföretagen som tidigare framförallt återfanns i stadskärnor och i vanliga köpcentrum nu ofta lägger stora butiksenheter i nya externhandelscentra. Utbudet, som tidigare varit begränsat till skrymmande varor som radio/tv, vitvaror och sportartiklar, har breddats kraftigt. Nu har även storbutikshandel blivit upplevelserelaterad. Det tilltagande intresset för heminredning, matlagning och trädgårdsskötsel tillgodoses i miljöer där kunden kan få inspiration och råd och där flanerandet blir en viktig del av köpprocessen. Samma mönster gäller för fritidsutrustning och leksaker. Nya handelsplatser En tydlig trend är att marknadsplatserna blir allt större. Redan stora köpcentra kompletteras med nya handelsytor och utvecklas till megacentrum, som till exempel Kista, Täby, Farsta, Solna och Skärholmen i Stockholmsområdet. Även befintliga externcentra byggs ut, som i Kungens Kurva, Barkarby och Länna i Storstockholm, Väla i Helsingborg och Hälla i Västerås. Samtidigt blir också butikerna i anläggningarna större. Storbutikscentrat är en ny typ av handelsplats. Det kombinerar stormarknadens goda tillgänglighet med specialbutikernas exklusivare sortiment. Till detta kommer konkurrenskraftiga priser och exponering i spännande miljöer. För handlaren är fördelarna lägre kostnader genom större inköpsvolymer samt lägre hyra per ytenhet jämfört med citykärnor och konventionella köpcentra i ytterlägen. För kunden ett brett urval med bra priser och personlig service, som väl motsvarar vad specialbutiken normalt kan erbjuda. Kombinationen av butiker och utbud är viktig för alla intressenter, det vill säga kunder, hyresgäster och fastighetsägare. Sortimenten ska komplettera, inte konkurrera. Ett framgångsrikt storbutikscentrum är därför beroende av fastighetsägarens förmåga att attrahera stabila kedjor med kända varumärken. 9
Bättre struktur i handeln Trenderna i utvecklingen av konsumtionsmönstret bidrar starkt till en naturlig strukturering av handeln i olika segment. Cityhandel, framförallt med specialbutiker för sällanköp, restauranger, kulturella institutioner och ett stort serviceutbud. I mindre städer ligger vanligen all kommunal service också i stadskärnan. Köpcentrum i städernas ytterområden har ofta ett utbud som liknar stadskärnans, med ett stort inslag av kedjebutiker. Post, banker och systembolag finns i regel som kompletterande service. De större anläggningarna har i allmänhet kommunal verksamhet och vård. Stormarknader med lågprisprofilerad dagligvaruhandel som främsta attraktion finns fortfarande som solitära etableringar. Det blir emellertid allt vanligare att dessa butiker samlokaliserar med annan handel för att bredda kundbasen. Storbutikscentrum med internationella»retail parks«som förebild har blivit allt fler de senaste åren. Radio/TV/vitvaror samlokaliserar gärna och i de nya storbutiksanläggningarna kan handlaren få både den yta och den tillgänglighet som är förutsättningen för en lönsam handel. Möbler, leksaker, sportartiklar och husgeråd är exempel på andra segment som i allt högre utsträckning väljer etablering i storbutikscentrum utanför städerna. AxFast bygger AxFast förvaltar av tradition fastigheter för varuhus, dagligvarubutiker, lager och distribution. Nu sker en strategisk satsning på det delvis nya konceptet storbutikscentrum. Ambitionen är att erbjuda etablerade och nya hyresgäster en attraktiv handelsplats med goda förutsättningar för utveckling och lönsamhet. Förslag till nybyggnad av storbutikscentrum. Entré. 10
Förslag till nybyggnad av storbutikscentrum. Fasader och markplanering. För volymhandeln i externlägen är tillgängligheten den absolut viktigaste faktorn. Externcentrum ska ha ett läge som är lätt att nå, gärna vid en stor väg eller i en trafikknutpunkt. Dessutom bör handelsplatsen ligga centralt i ett stort upptagningsområde, så att restiden för huvuddelen av kunderna blir så kort som möjligt. Storleken på anläggningen är nästan lika viktig. Ju större butiksutbud, desto mer intressant blir anläggningen att besöka. AxFast söker aktivt efter utvecklingsbara handelslägen och har kontakter med ett antal kommuner för framtida etablering. AxFast identifierar kedjor och varumärken vars inriktning stämmermed konceptet och som kan bli hyresgäster. 11
I Jordbro, söder om Stockholm, ligger AxFasts största lager- och distributionsanläggning med bland andra Dagab som hyresgäst. 12
OMVÄRLD OCH MARKNAD axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast Under första halvåret 2002 fanns det mycket som talade för att konjunkturen, både i Sverige och USA, skulle återhämta sig. De ledande indikatorerna steg månad efter månad, men på sensommaren kom den positiva utvecklingen av sig. Under hösten började flera av de viktigaste faktorerna som driver konjunkturutvecklingen visa en negativ trend och mycket tyder på att det återstår en del av anpassningen i västländernas ekonomier efter IT-kraschen. Den svenska ekonomin stod emot konjunkturavmattningen förhållandevis bra, mycket beroende på att den svenska kronan varit svag och på en expansiv finanspolitik. Utvecklingen i IT-branschen och den finansiella sektorn har medfört regionala skillnader i lågkonjunkturens effekter. Området kring Mälardalen har drabbats hårt, samtidigt som Skåne och Västsverige, med en högre andel industri, har klarat nedgången bättre. I Sverige kommer många kommuner och landsting att höja skatterna under 2003. Utöver detta fortsätter höjningarna av fastighetsskatten och andra punktskatter, som exempelvis energiskatten. I stället för de kraftiga ökningar i den disponibla inkomsten, som nästan alla hushåll fått de senaste åren, får många nu minskade inkomster. Detta blir särskilt märkbart i Stockholmsregionen, där skattehöjningarna är stora och där näringslivet är hårt drabbat. Eftersom Stockholm är landets»tillväxtmotor«påverkar utvecklingen där också övriga delar av landet. En positiv faktor är att hushållen markant höjt sin sparkvot de senaste åren. De kommande skattehöjningarna kanske delvis kan motverkas genom att hushållen minskar sitt sparande. Positivt är också att räntorna fortsätter att sjunka och att inflationen stabiliserats på riksbankens målnivå. Den privata konsumtionen Den kraftiga börsnedgången har inte påverkat hushållens konsumtion. Enskilda hushåll har, generellt sett, endast ett marginellt sparande i aktier. Ränteläget är en betydligt viktigare faktor. De senaste åren har bolåneräntorna legat på en stabil, låg nivå, vilket medfört att hushållen fått lägre boendekostnader och därmed ett ökat konsumtionsutrymme. Att värdet på bostaden ökar ger en psykologisk effekt. Hushållen känner sig»rikare«, en upplevelse som är starkare än den att ha förlorat ett begränsat kapital på börsen. Under 2002 steg hushållens disponibla inkomst med över 5 procent jämfört med 2001. Trots detta ökade den privata konsumtionen bara med knappt 1,5 procent. Den lägre ökningstakten i konsumtionen beror inte på minskade inkomster. Hushållen sparar i stället i en ökad utsträckning. Sparkvoten har stigit från cirka 2 procent av den disponibla inkomsten i slutet av 1990-talet till 8,5 procent under 2002. När utrymmet för privat konsumtion minskar är det främst tjänstesektorn som drabbas. I sämre tider drar hushållen ner på resor och restaurangbesök samt skjuter upp renoveringar av huset. Även om konsumtionen av dagligvaror bara påverkas marginellt av konjunkturnedgången har priskänsligheten ökat. Det skapar möjligheter för nya lågpriskedjor att ta marknadsandelar från den traditionella dagligvaruhandeln. 13
axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast En tydlig trend är också att konsumenterna i högre utsträckning sprider inköpen av dagligvaror till flera olika butiker. Tillgänglighet och prisnivå är faktorer som i ökad grad styr konsumentens val av butik. Kedjorna försöker skapa köptrohet genom kortbaserade lojalitetsprogram, förmånliga rabatter för medlemmar, med mera. Trots detta är det bara en dryg fjärdedel av alla hushåll som förlägger alla inköp av dagligvaror till en och samma butik. Enligt HUIs prognoser bedöms hushållens disponibla inkomst bara öka med drygt 1 procent under 2003. För de kommande två åren är HUIs prognos för utvecklingen i den privata konsumtionen återhållsam. Det finns inga tydliga tecken på en snabb återhämtning i världsekonomin. Detta verkar dämpande också på den svenska ekonomin med en viss risk för ökad arbetslöshet, vilket i sin tur påverkar den privata konsumtionen. Faktorer som talar för att den privata konsumtionen kan öka 2003 är fortsatt låga räntor, låg inflation, ökande nominella löner och stabila fastighetspriser. Skulle priserna på bostadsfastigheter däremot falla kraftigt blir effekten på den privata konsumtionen negativ. Den viktigaste bakomliggande orsaken till den försiktiga prognosen är de planerade skattehöjningarna runt om i landet, som minskar den disponibla inkomsten för i stort sett alla hushåll. De planerade höjningarna av kommunal- och landstingsskatten i Stockholm ger ett ökat skatteuttag på cirka 9 miljarder kronor. Det kan översättas till en potentiell minskning av det privata konsumtionsutrymmet med totalt 1,8 miljarder kronor på årsbasis. HUI tror på en fortsatt tillväxt i detaljhandeln. Prognosen visar en ökning på 2 procent i fasta priser för 2003 och 3 procent för 2004. Ökningstakten blir snabbare i sällanköpshandeln än i dagligvarusegmentet. Utvecklingen i detaljhandeln Detaljhandeln i Sverige omsätter totalt cirka 340 miljarder kronor per år. Den svenska detaljhandeln har visat en positiv tillväxt under en längre tid. Den senaste femårsperioden ökade omsättningen med 4 5 procent per år. Dagligvaruhandeln är inte lika känslig för svängningar i konjunkturen som sällanköpshandeln. Trots detta har tillväxten i dagligvaruhandeln varit ovanligt hög de senaste åren. Totalt har omsättningen stigit med 3 4 procent per år sedan 1998. Motsvarande siffra för sällanköpshandeln var 6 7 procent per år. Detaljhandeln visade en fortsatt stark utveckling under 2002 och året avslutades med nytt rekord i julhandeln. Totalt blev ökningen cirka 6 procent men flera stora detaljhandelskedjor redovisar 10 20 procent högre försäljning i december jämfört med 2001. Strukturomvandlingen inom detaljhandeln fortsätter och i stort sett all tillväxt sker i externa lägen. Denna trend sprider sig i snabb takt även till mindre orter, där dagligvaruhandeln koncentreras till mer perifera lägen, ofta vid trafikknutpunkter och där de små, centralt belägna butikerna slås ut. Privat konsumtion, detaljhandel och BNP 1998 2004 Utländska investeringar i svenska fastigheter Årlig förändring fast pris, % 6 5 4 3 2 1 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003p 2004p Källa: NewSec Andel av total förvärvsvolym, % 100 80 60 40 20 0 1999 2000 2001 2002 Källa: NewSec BNP Omsättning i egentlig detaljhandel Privat konsumtion Svenska investerare Utländska investerare 14
axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast Anläggningarna blir allt större, både vid nyetableringar och vid ombyggnad. Det blir allt fler köpcentra och handelsplatser med en total omsättning över 1 miljard kronor per år. För ett par år sedan ansågs detta som en extremt hög försäljningsvolym som bara ett fåtal anläggningar nådde upp till. Lågpriskedjorna ökar i antal och de större aktörerna vidgar också sina geografiska marknader. Ett exempel är Axfoods lågprisbutiker Willys, som under de senaste åren etablerat sig som en av de större dagligvarukedjorna i Stockholmsområdet. Inom sällanköpshandeln växer det internationella intresset för Sverige. Tidigare har ett antal av de mest kända, exklusiva märkena öppnat»flagship-stores«i Stockholms bästa butikslägen. Huvudsyftet har inte varit att skapa en hög omsättning utan att marknadsföra varumärket i Sverige. En viktig uppgift för det kommunala planmonopolet är att tillgodose kommuninnevånarnas behov av service inom rimliga avstånd. Detaljhandeln har setts som en servicefunktion, som borde likställas med den offentliga sektorns tjänster. Kommunerna har i många fall en kluven inställning till nya handelsetableringar. De ger nästan alltid ett stort tillflöde av köpkraft till kommunen och skapar nya arbetstillfällen. Dessutom höjs kommunens status av att ha större, välkända externcentra. Samtidigt påverkas nästan alltid handeln i stadskärnorna och i kommunernas bostadsområden negativt av den ökade konkurrensen. Det är därför en tydlig trend att kommunerna i allt större utsträckning kräver noggranna handelsanalyser innan tillstånd ges till nya etableringar. Flera studier har visat att det är främst de mellanstora butikerna i centrala lägen som tappar försäljning när de får konkurrens av en stormarknad eller ett externcentrum. De minsta butikerna har ofta rollen som servicebutik, där kunderna framförallt gör mindre kompletteringsköp. Denna typ av butiker har ökat i antal de senaste åren. De stora dagligvarukedjorna har utvecklat nya så kallade nära-koncept med små enheter ute i bostadsområdena. Fortsatt strukturomvandling I flera rapporter från HUI och andra branschorganisationer görs bedömningen att strukturomvandlingen i handeln förstärks under de kommande åren och det finns ett par faktorer som driver på utvecklingen. Externa och halvexterna köpcentra tar större marknadsandelar och allt fler typer av varor kommer att säljas i dessa anläggningar. Butiksenheterna fortsätter att öka i storlek, både i dagligvaruhandeln och i branscher som hemelektronik, vitvaror och gör-det-själv-butiker. Från att nya, större livsmedelsbutiker hade en genomsnittlig yta på cirka 500 m 2 under 1970- och 1980-talen hade den genomsnittliga butiksytan i nyetableringar ökat till cirka 2 000 m 2, i slutet av 1990- talet. Kedjeföretagens marknadsandelar ökar. Konfektionskedjorna väljer i allt högre utsträckning att också etablera sig i externcentra. De redan starka hemelektronikkedjorna blir allt större, både genom att öka antalet butiker och genom uppköp av mindre företag. Genomsnittlig hyra i kommersiella lokaler Butiksyta i det totala fastighetsbeståndet Kr/m 2 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Hufvudstaden Rodamco Sverige Atrium Vasakronan Drott Capona AP-Fastigheter Realia Tornet Wihlborgs Wallenstam Castellum ICA Fastigheter AxFast Källa: NewSec m 2 (1 000-tal) 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 ICA Fastigheter Atrium Rodamco Sverige KF Fastigheter Castellum Tornet AxFast Wihlborgs Drott Vasakronan Hufvudstaden Källa: NewSec 15
axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast Inslaget av internationella aktörer växer, framförallt inom dagligvaruhandeln. Även sällanköpshandeln i stadskärnor och större köpcentra kommer att få in flera stora internationella kedjeföretag de kommande åren. Prognoserna för den fortsatta utvecklingen inom handeln är positiva för AxFast, som har ett stort antal dagligvarubutiker med stark kedjetillhörighet som hyresgäster i sitt fastighetsbestånd. Andelen lågprisetableringar som Willys och Axfood Snabbgross har ökat i beståndet de senaste åren. Butiksfastigheterna har genomgående lättillgängliga, strategiska lägen och de har ofta en stor andel av ortens totala försäljning av dagligvaror. Mot bakgrund av att i stort sett all expansion i handeln sker i externetableringar blir AxFasts nya koncept att utveckla handelsplatser i lättillgängliga lägen utanför de större städerna en viktig framgångsfaktor. Anläggningen i Folkesta, strax utanför Eskilstuna har fått en mycket bra start med en total omsättning som ökat stadigt sedan invigningen. Hyresgästerna i Folkesta är genomgående starka varumärken. AxFast har flera kommande projekt för att utveckla externa handelsplatser, två med byggstart redan under 2003. Samtidigt bidrar AxFast aktivt till att stärka stadskärnornas position i den regionala handeln, genom att delta i olika förnyelseprojekt. AxFasts varuhusfastigheter har genomgående en central roll i detaljhandeln. AxFast utvecklar ständigt fastigheterna för att anpassa dem till både hyresgästernas och deras kunders förändrade behov. Under 2002 har AxFast bland annat genomfört en tillbyggnad i centrala Ängelholm, som ökat stadskärnans attraktionskraft. I takt med att kedjeföretagen, både inom dagligvaru- och sällanköpshandeln, växer samtidigt som den geografiska spridningen av butiksetableringarna blir större, ökar kraven på en effektiv logistik för att försörja butikerna med varor. Efterfrågan på välbelägna lagerfastigheter med effektiva ytor är hög, framförallt i de större städernas ytterområden. Flera av de största detaljhandelsföretagen bygger och äger egna distributionsanläggningar, men det är också vanligt att fastighetsägare uppför lager- och distributionsfastigheter för specifika företag, som hyrs ut på långa kontrakt. Ett viktigt skäl till att handelsföretagen väljer att hyra sina transportanläggningar är att egenägda fastigheter binder ett stort kapital, som bättre kan användas i kärnverksamheten. I AxFasts bestånd finns flera strategiskt belägna lager- och distributionsanläggningar. Fastigheterna är väl anpassade till hyresgästernas behov och innehåller bland annat mycket moderna kyl- och frysanläggningar. Fastighetsmarknaden Den svenska fastighetsmarknaden har genomgått en total omvandling under det senaste decenniet. I början på 1990-talet kännetecknades marknaden av många små aktörer, ett stort antal börsnoterade fastighetsbolag och en omfattande nyproduktion. Många kommersiella projekt byggdes på ren spekulation, men det var inte svårt att finna hyresgäster till de nya lokalerna. För flera investerare räckte inte den svenska marknaden till utan många valde att köpa fastigheter utomlands, bland annat i Bryssel och London. I stålbadet efter den svåra fastighetskrisen i början av 1990- talet, försvann många av fastighetsbolagen, antingen genom konkurser eller uppköp. Bankerna bildade»krisbolag«och trots att huvudtanken var att dessa skulle avvecklas, finns flera fortfarande kvar som väletablerade och börsnoterade aktörer. De senaste åren har fastighetsägandet i Sverige koncentrerats till ett fåtal, stora aktörer och flera bolag, som uppstod efter krisen, har hunnit försvinna. Byggföretag, som Skanska, JM och NCC, ägde tidigare stora bestånd med rena förvaltningsobjekt. Under de senaste åren har de sålt av större delar av sina innehav och renodlat sin byggverksamhet. Idag byggs i stort sett ingenting på spekulation. De projekt som påbörjas har i regel haft en hög uthyrningsgrad redan vid byggstart. Under uppgången 1999 och 2000 blev 16
Folkesta storbutikscentrum utanför Eskilstuna är AxFasts största nyproduktion de senaste fem åren. 17
axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast axfast bolagen mer offensiva och kraven på uthyrningsgraden sänktes. När nedgången kom 2001 drabbades därför flera stora byggprojekt av höga vakanser. De ökande vakanserna har medfört att kontorshyrorna har sjunkit i Stockholmsområdet. I city sjönk topphyrorna med nästan 15 procent under 2002. Göteborg och Malmö fick aldrig samma snabba uppgång på hyresmarknaden under 1999 2000. Därför har dessa städer klarat nedgången bättre. Kontorshyrorna har legat på en stabil nivå sedan 2001 och vakansgraderna för kontor har ökat endast marginellt. I övriga landet är trenden heller inte lika tydlig. I de större städerna har hyresnivåerna inte sjunkit markant. När det gäller kontorslokaler har hyresnivåerna snarare stagnerat. De större regionstäderna bedöms få en stabil utveckling även under 2003. I dessa städer har nyproduktionen av kommersiella lokaler varit begränsad, trots att det varit högkonjunktur, då risken för höga vakanser och sjunkande hyresnivåer är liten. Investeringsmarknaden Investeringsmarknaden för fastigheter karaktäriserades under 2002 av ett ökat intresse från utländska intressenter. De utländska investeringarna uppgick till cirka 18 miljarder kronor, motsvarande drygt hälften av den totala transaktionsvolymen. Svenska detaljhandelsfastigheter är för närvarande särskilt attraktiva placeringsobjekt. Bland annat har flera holländska bolag analyserat detaljhandelsanläggningar över hela landet och de är beredda att diskutera förvärv så snart något objekt kommer ut på marknaden. Även tyska och brittiska bolag söker bra detaljhandelsfastigheter i Sverige, både enskilda objekt och portföljer med flera fastigheter. Utländska aktörer har en gemensam uppfattning att den svenska marknaden är likvid och att förvärven generellt sett ger en något högre direktavkastning än motsvarande objekt i andra europeiska länder. De europeiska investerarnas ideala förvärvsobjekt är ett köpcentrum i mellanklass, med en stor livsmedelsbutik som ankare och ett i övrigt diversifierat utbud av både butiker och servicefunktioner. En annan positiv faktor anses de starka, svenska affärskedjorna, med etableringar över hela landet vara. Det minskar risken att ägaren ska sitta med fel butiker i sitt centrum. Citygallerior med ett exklusivare utbud efterfrågas mera sällan av de utländska investerarna. Trots det stora intresset från investerare har endast ett 15-tal köpcentrum sålts de senaste två åren. I de avslut som gjordes under perioden 2000 2002 låg direktavkastningskraven i intervallet 7 9,5 procent. Detaljhandelsfastigheter Detaljhandelsfastigheter i goda lägen är ett av de segment på fastighetsmarknaden som klarat det kärvare konjunkturläget bäst och som kommer att visa en gynnsam utveckling även under det närmaste året. Den fortsatt positiva tillväxten i handeln ökar butikernas omsättning och därmed hyresbetalningsförmågan, vilket också ger fastighetsägarna möjligheter till högre hyresintäkter. Olika typer av detaljhandelsanläggningar är i varierande grad beroende av faktorer som tillgänglighet, butiksutbud och total storlek på butiksyta för att nå framgång. För butiker eller gallerior i stadskärnan är läget nästan helt avgörande för hur väl omsättningen utvecklas. Även om miljön, butiksutbudet i närområdet och den enskilda butikens profil också är mycket viktiga så kan ett par kvarters avstånd från de riktiga kundstråken vara förödande för möjligheterna till en bra försäljning. Köpcentrum i ytterstadslägen konkurrerar i regel direkt med stadskärnorna om regionens kunder. Dessa centra måste kunna erbjuda ett bra butiksutbud, en god miljö och helst också andra upplevelser än vad stadskärnan ger för att attrahera köpkraften. Eftersom ytterområdenas köpcentrum inte har stadskärnans naturliga kundströmmar är marknadsföring viktig för att dra till sig besökare. Detaljister i nya externcentra får i regel ett stort kundunderlag och möjligheter till billiga transporter. Lägre hyror och effektiva säljytor bidrar till att butikerna i externlägen kan konkurrera med lägre priser än butikerna i stadskärnorna. För fastighetsägarna har externlägena också flera fördelar. Marken är billigare och hyrorna är lägre än i centrala stadslägen, vilket ökar intresset från potentiella hyresgäster. Dessutom ges det stora möjligheter att utveckla handelsplatsen på ett sätt som ger bästa lönsamhet. 18