SAMMANSTÄLLNING (Kalkylmodell - projekt, bolag i koncernen Stockholms Stadshus AB) Nyproduktion Aktuellt skede Entreprenadform Upplåtelseform Produktionskostnad Area och antal Markkostnad Boarea (BOA) Kvm Garagekostnad Lokalarea (LOA) Kvm Kostnad bostäder + lokaler BOA + LOA Kvm - Bidrag Antal lägenheter St = Investeringsbelopp Parkeringsplatser St Investeringsbelopp Parkeringsplatser St Investeringsbelopp /lägenhet KALKYLRÄNTA OCH AVKASTNINGSKRAV Värderingskalkylen Investeringskalkylen Vägt direktavkningskrav % Direktavkastningskrav % Varav bostäder Kalkylränta % * Inflation/år % 2,00 = Kalkylränta värderingsmodell 2,00 KALKYLRESULTAT Vid hyresnivån: Bostäder bruksvärdehyra/normhyra Bostäder genomsnitt Lokaler Parkeringsplatser Kr/mån Värderingskalkylen Investeringskalkylen Avkastningsvärde Investeringsresultat Avkastningsvärde Nuvärdekvot Övervärde / Nedskrivning Internränta % Internränta % Direktavkastning år 1 % Direktavkastning år 1 % Driftnettoutveckling genomsnitt % Break-even Bruksvärdehyra/normhyra Kommentar kalkylresultat
SAMMANSTÄLLNING Känslighetsanalys Känslighetsanalys Kalkylresultat Bostadshyra Bidrag Avkastningskrav Produktionskostnad Räntebidrag avvecklas 50 kr -50 kr Avslag 0,50% -0,50% 5,00% -5,00% Värderingskalkyl () Investeringskalkyl () Övervärde + / Nedskrivning - Förändring Internränta % Investeringsresultat Förändring Internränta % Kommentar känslighetsanalys
INDATA Nyproduktion Byggår Område Upplåtelseform Aktuellt skede Entreprenadform Produktionskostnad Avkastningskrav och kalkylränta Vikt % Markkostnad Direktavkastningskrav bostäder % 100 Garagekostnad Direktavkastningskrav lokaler % Kostnad bostäder + lokaler 100 - Bidrag = Investeringsbelopp Vägt direktavkastningskrav % Investeringsbelopp * Inflation/år % 2,00 Investeringsbelopp /lgh = Kalkylränta värderingsmodell 2,00 Area Direktavkastningskrav inv. kalkyl % Boarea (BOA) Kvm Kalkylränta investeringskalkyl % Lokalarea (LOA) Kvm BOA + LOA Kvm Andel kapital % 100 BTA Kvm Låneränta % varav ljus BTA Kvm Avskrivning/år % Avskrivningstid År Antal Lägenheter St varav gruppbostäder St varav studentlägenheter St Lokaler St Parkeringsplatser, mark St Parkeringsplatser, garage St INTÄKTER Bostäder Årlig förändring Bruksvärdehyra/normhyra Årlig hyresintäkt /år % 2,00 Lokaler Lokaler /år % 2,00 P-Platser Markparkeringsplats Kr/mån /år % 2,00 Garageplats Kr/mån /år % 2,00 Övriga intäkter Övriga intäkter /år % 2,00 Räntebidrag Räntebidragsunderlag Subventionerad del % Subventionsränta A % Räntebidrag /år KOSTNADER År 1-10 From år 11 Årlig förändring Fastighetsskötsel % 2,00 Reparationer % 2,00 Taxebundna kostnader % 2,00 Garagekostnad % 2,00 Planerat underhåll % 2,00 S:a drift & underhåll Fastighetsskatt % 2,00 Tomträttsavgäld Taxa Avgäld /år %
INDATA Nyproduktion
INDATA Justeringar för vakanser, hyresrabatter, tomträttsavgäld och övrigt Bostäder Vakans i % Rabatter i Lokaler Vakans i % Rabatter i Parkeringsplatser Vakans i % Rabatter i Övrigt Vakans i % Rabatter i År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 År 11 ff Not: Vakans i % av årlig hyresintäkt Rabatt i per år Skrivs in med positiva tal. Kostnader Tomträttsavgäld Övrigt Rabatter i Rabatter i År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 År 11 ff Rabatt i per år Skrivs in med positiva tal.
INDATA Taxeringsvärde och fastighetsskatt Byggnadsvärde H-nivåfaktor Hyra Kapitaliseringsfaktor Byggnadsvärde Markvärde Byggrätt ovan mark Markvärde Markvärde Taxeringsvärde Kvm BTA BTA Bostäder Lokaler Totalt Fastighetsskatt % Fastighetsskatt Not: Reducering fastighetsskatt år 1-10 beräknas automatiskt i kalkylberäkningarna. Byggrätter baserat på schablon: bostäder BOA * 1,25 lokaler LOA * 1,2
INDATA Bostadshyra Välj modell (1 för rek. från 1980, 2 för 1968) Lägenhetstyp Lägenhetspoäng Area, kvm Antal Total BOA Summa poäng SUMMA Bedömd hyra Bruksvärdehyra/normhyra Genomsnittshyra Hyresintäkt per år Kr Break-even Hyresintäkt per år Bruksvärdeshyra Genomsnittshyra Kr Modell 1980 Modell 1968 Lägenhetstyp Poäng per lägenhetstyp Poäng per lägenhetstyp 1 ks 24 32 1 kv 27 36 1 rk 34 40 1,5 rk 37 45 2 kv 34 40 2 rk 40 45 2,5 rk 42 50 3 rk 44 50 3,5 rk 46,5 54 4 rk 49 54 4,5 rk 50,5 57 5 rk 52 57 6 rk 55 60 7 rk 57 62
VÄRDERINGSKALKYL Nyproduktion Produktionskostnad Kalkylförutsättningar Produktionskostnad Vägt direktavkastningskrav % Produktionskostnad Inflation/år % 2,00 Kalkylränta % 2,00 Taxeringsvärde Bostäder Andel kapital % 100,00 Lokaler Låneränta % Summa Avskrivning/år % Avskrivningstid År Area BOA Kvm LOA Kvm BOA + LOA Kvm INTÄKTS- OCH KOSTNADSSPECIFIKATION År 1 Intäkter Årlig förändring Bostäder % 2,0 Lokaler % 2,0 P-Platser (Kr/mån) % 2,0 Övriga % 2,0 Räntebidrag % Summa intäkter Kostnader Fastighetsskötsel % 2,0 Reparationer % 2,0 Taxebundna kostnader % 2,0 Fastighetsskatt % 2,0 Tomträttsavgäld % ifylles ej Garagekostnad % 2,0 Planerat underhåll % 2,0 Justeringar % S:a drift & underhåll Driftnetto år 1 KALKYLRESULTAT Avkastningsvärde Direktavkastning år 1 % Betalnetto år 1 Internränta (IRR) % Övervärde + / Nedskrivning - Break-even Bruksvärdehyra/normhyra Kommentar värderingskalkyl
INVESTERINGSKALKYL Nyproduktion Produktionskostnad Produktionskostnad Produktionskostnad Area FÖRUTSÄTTNINGAR Boarea (BOA) Kvm Kalkylränta % Lokalarea (LOA) Kvm Inflation/år % 2,00 Total uthyrningsbar area Kvm Direktavkastningskrav % INTÄKTS- OCH KOSTNADSSPECIFIKATION ÅR 1 Intäkter Årlig förändring Bostäder % 2,0 Lokaler % 2,0 P-Platser (Kr/mån) % 2,0 Övriga % 2,0 Räntebidrag % Summa intäkter Kostnader*) Fastighetsskötsel % 2,0 Reparationer % 2,0 Taxebundna kostnader % 2,0 Fastighetsskatt % 2,0 Tomträttsavgäld % Ifylles ej Garagekostnad % 2,0 Planerat underhåll % 2,0 Justeringar % Summa kostnader Driftnetto år 1 KALKYLRESULTAT Investeringsresultat Internränta (IRR) % Nuvärdekvot Break-even Avkastning år 1 Bruksvärdehyra/normhyra Kommentar investeringskalkyl