Fastighetsbestånd Fastigheter - generellt Statsskuld / budgetsaldo i % av BNP, prognos 2012 Hyresmarknaden, d v s marknaden för uthyrning av lokaler och hyresnivåer, och fastighetsmarknaden, d v s marknaden för att sälja och köpa fastigheter, är båda på lång sikt helt beroende av utvecklingen i inhemsk ekonomi. Svensk ekonomi Sverige, med drygt nio miljoner invånare, är ett land med en öppen och stark ekonomi, vilket bl a beror på ett stabilt och transparent affärsklimat, hög utbildningsnivå, sunda statsfinanser och hög produktivitet. Sverige har en lång och stor erfarenhet av internationell handel och internationella relationer vilket tydliggörs av landets relativt stora andel världsledande koncerner såsom t ex Ericsson, H&M, IKEA, SCA och Volvo. Svensk industris stora exportberoende bidrar till att Sverige historiskt uppvisat en god förmåga att anpassa och ställa om ekonomin vid konjunkturförändringar. Sverige har liksom övriga länder, drabbats av den osäkerhet de statsfinansiella problemen i framförallt euroområdet medfört. Den svaga utvecklingen i euroområdet dämpar svensk ekonomi som, efter en stark utveckling i början av året, bromsat in. BNP för 2011 väntas trots en avmattning i slutet av året öka med drygt 4% vilket är betydligt högre än både euroområdet och USA. Den gynnsamma produktsammansättningen och vunna marknadsandelar gör att svensk exportindustri är väl positionerad för en snabb återhämtning när effekterna av den finansiella turbulensen klingar av. Under 2011 har arbetslösheten minskat men konjunkturavmattningen medför en successiv påverka på den svenska arbetsmarknaden och arbetslösheten bedöms stiga något under 2012. Sverige med stabila statsfinanser och såväl en lägre statsskuld, bättre budgetsaldo i förhållande till BNP, egen valuta som banker i bättre skick jämfört med många andra länder har goda förutsättningar till snabb återhämtning. Fastighetsbestånd I Sverige finns närmare tre miljoner fastigheter med ett totalt taxeringsvärde om ca 6 400 miljarder kronor, varav bostäder utgör merparten. Av det kommersiella beståndet i Sverige beräknas Castellum, som är en av de större fastighetsägarna i landet, äga uppskattningsvis 1-2% medan samtliga svenska börsnoterade fastighetsbolag totalt beräknas äga ca 12%. De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börsnoterade bolagen, offentligt ägda bolag samt såväl svenska som utländska institutionella investerare. Därutöver finns en mängd mindre fastighetsägare såsom fastighets- och byggbolag, brukare och privatpersoner. På grund av det spridda ägandet utan någon dominerande fastighetsägare växlar konkurrenterna mellan de olika delmarknaderna. Makro Sverige BNP tillväxt per år Sveriges utrikeshandel jan-nov 2011 Export Totalt 1 118 mdr Import Totalt 1 043 mdr Norden Eurozone 1) Tyskland Benelux BRICS Övriga Europa (non-euro) Asien 2) Nordamerika Storbritannien Övriga världen 242 140 111 106 99 93 93 80 78 76 Källa: EU kommissionen och IMF Källa: Riksbanken och SCB Källa: Konjunkturinstitutet Norden Tyskland Eurozone 1) BRICS Benelux Övriga Europa (non-euro) Storbritannien Asien 2) Nordamerika Övriga världen 229 191 154 110 108 83 62 54 34 18 1) exkl. Tyskland, Finland, Belgien, Nederländerna och Luxemburg 2) exkl. Indien och Kina Källa: SCB, import avser avsändningsländer Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag Källa: Respektive bolags Q3 rapport 2011. Avser bolag med ett fastighetsvärde > 3 000. C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 1 13
Utvecklingskraften på Sveriges arbetsmarknader Mörkgrön färg anger de bästa arbetsmarknaderna och röd de sämsta. Källa: Västsvenska Industri- och Handelskammaren Nybyggnation och vakansgrader Sverige Sveriges arbetsmarknader Sverige kan delas in i ett antal lokala arbetsmarknader där varje marknad har olika utvecklingskraft. Utvecklingskraften beror på befolkningstillväxt, demografi, förvärvsintensitet, nyföretagande, näringslivsanställda, lönesumma, utbildningsnivå samt hälsa. Bilden till vänster visar utvecklingskraften i Sveriges lokala arbetsmarknader. Den största utvecklingskraften finns i Sveriges tre storstadsregioner vilket förklaras av att de har en större befolkning, vilket i sin tur skapar en större arbetsmarknad, en diversifierad näringslivsstruktur, möjligheter till forskning samt större utbud av handel, nöjen och kultur. Hyresmarknaden Hyresmarknaden är främst beroende av tillväxten i svensk ekonomi, men påverkas även av nyproduktionens storlek. Ekonomisk tillväxt leder normalt till ökad efterfrågan på lokaler och därmed minskade vakanser, med potential för stigande marknadshyror, vilket även möjliggör nyproduktion. En stagnation i tillväxten ger omvänt förhållande. Under 2011 har efterfrågan på lokaler varit fortsatt god även om viss avmattning noterats mot slutet av året och att uthyrningsprocessen tog något längre tid. Mönstret har varit detsamma för Castellums samtliga delmarknader och fastighetskategorier. Nettouthyrningen har varit positiv under året, vilket kommer att medföra sjunkande vakanser framöver. Hyresnivåerna bedöms vara fortsatt stabila. Inflationstakten 2011 har medfört en indexuppräkning av hyrorna för 2012 om drygt 2%. Eftersom hyresavtal vanligtvis tecknas på 3-5 år och med en uppsägningstid om nio månader ger förändringar i marknadshyran på kort sikt relativt liten påverkan på totala hyresintäkter. Fastighetstransaktioner Sverige Källa: DTZ Fastighetsmarknaden Fastighetsmarknaden 2011 uppvisade i princip samma volymer som 2010 men en lägre aktivitet mot slutet av året. Transaktionsvolymen uppgick till ca 105 miljarder kr (100) avseende större affärer varav fjärde kvartalet stod för ca 30 miljarder kr (39). Årets transaktionsvolym innebär att Sverige under 2011 var den fjärde största marknaden i Europa avseende kommersiella fastigheter. De flesta köparna var fortsatt inhemska och transaktionerna bestod framförallt av kontorsfastigheter, medan volymen bostadshyresfastigheter minskade något jämfört med tidigare år. Fastighetstransaktioner har genomförts i alla tillväxtregioner, varav Storstockholm stod för ca 40%. Källa: JLL och NAI Svefa 14 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 1
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Castellums fastighetsbestånd Geografiska marknader Castellum är närvarande på landets främsta tillväxtmarknader och av Sveriges 9,4 miljoner invånare bor ca 60% inom Castellums regionala marknadsområden. Ekonomisk tillväxt kan bäst mätas i utvecklingen av ett marknadsområdes totala lönesumma. Genomsnittlig tillväxt per år i såväl total sysselsättning som lönesumma för perioden 2002-2011 var inom Castellums marknadsområden 0,9% respektive 2,7%. Detta kan jämföras med hela rikets 0,5% respektive 2,5%. För att analysera regionala marknaders tillväxt och risk, kan den årliga genomsnittliga tillväxten i lönesumman för respektive marknad studeras samtidigt som risken (standardavvikelsen i tillväxt) mäts över tid. Vissa marknader är i kraft av sin storlek och branschstruktur mindre beroende av omvärldsförändringar än andra och har en egen inneboende tillväxtkraft. Det mest gynnsamma är hög tillväxt med låg risk. Av nedanstående diagram framgår Sveriges regionala marknader samt Köpenhamn där Castellums orter är rödmarkerade. Västerås Örebro Uppsala Storstockholm Linköping Jönköping Storgöteborg Borås Värnamo Växjö Halmstad Helsingborg Fastighetsbestånd Köpenhamn Castellums fastighetsbestånd är koncentrerat till utvalda delmarknader där dotterbolagen har en stark ställning. Castellums geografiska delmarknader kan betraktas som stabila med goda förutsättningar för en långsiktig positiv utveckling. Fastighetsbeståndet finns på 15 orter i fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med ca 75% av beståndet finns i de tre storstadsregionerna. Det kommersiella beståndet består av 68% kontors- och butiksfastigheter samt 30% lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen (för Storstockholm närförortslägen) till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 2% består av projekt och mark. Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 760 tkvm. Lund Malmö Tillväxt och risk på lång sikt (2002-2011) C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 1 15
Förändring av fastighetsbeståndet Verkligt värde, Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2011 31 768 598 + Förvärv 857 23 + Ny-, till- och ombyggnation 1 158 Försäljningar 77 4 +/ Orealiserade värdeförändringar 164 +/ Valutakursomräkning 3 Fastighetsbestånd 31 december 2011 33 867 617 Genomsnittlig värderingsyield () (exkl. projekt/mark och byggrätter) 2011 2010 Driftsöverskott fastigheter 2 142 1 987 + Beräknad indexjustering 2012, 2,0% 64 45 + Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% 229 225 +/ till normalår 25 Fastighetsadministration, 30 kr/kvm 102 98 Normaliserat driftsöverskott 2 333 2 184 Värdering (exkl. byggrätter om 460 ) 32 594 30 213 Genomsnittlig värderingsyield 7,2% 7,2% Genomsnittlig värderingsyield över tid Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2011 omfattade 617 fastigheter (598) med ett sammanlagt hyresvärde om 3 366 (3 190) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om 3 411 tkvm (3 311). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick driftsöverskottet på årsbasis till 1 979 (1 840). Under året har investerats för totalt 2 015 (1 506) varav 1 158 (881) avsåg ny-, till- och ombyggnation och 857 (625) avsåg förvärv. Av de totala investeringarna avsåg 728 Storgöteborg, 541 Öresundsområdet, 352 Mälardalen, 226 Storstockholm, samt 168 Östra Götaland. Castellum har pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1 100. Fastighetsvärde Fastigheternas verkliga värde vid årsskiftet uppgick till 33 867 (31 768), motsvarande 9 835 kr/kvm (9 500). Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 7,2% (7,2%). Av det totala fastighetsvärdet utgör 90% fastigheter med äganderätt och 10% tomträtter. Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter uppgick till 2 919 (2 759). För kontorsoch butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 217 kr/kvm (1 201), medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 724 kr/kvm (711). Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer har i jämförbart bestånd ökat med 1,6% mot föregående år. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89,3%. Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 371 (374). Masthugget 9:17, Göteborg 16 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 1
Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 310 (257), varav 45 (46) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 249 (221), varav konkurser 18 (12), innebärande en nettouthyrning om 61 (36). I fjärde kvartalets nettouthyrning finns upptaget en större uppsägning om 15 med möjlig avflyttning först om 24 månader. Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader. Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad na uppgick till 1 003 (960), motsvarande 300 kr/kvm (298). Förbrukningen vad avser uppvärmning under året har beräknats till 87% (116%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. Kundförlusterna, d v s debiterade ej betalda hyror med förlustrisk, uppgick till 8 (6), motsvarande 0,3% (0,2%) av hyresintäkterna. Nettouthyrning per kvartal Värdeförändringar Castellum gör bedömningen att fastighetspriserna är stabila och att den sjunkande likviditeten i slutet av året inte beror på olika uppfattning om prisbild hos köpare och säljare, utan snarare på den ansträngda kreditmarknaden. Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick under året till totalt 194 (1 222), motsvarande 0,6%. Värdeförändringen är främst hänförlig till förvärv och projektvinster. Någon generell förändring av avkastningskravet i den interna värderingen har inte gjorts under året. På fastighetsnivå har dock justeringar gjorts av såväl individuellt avkastningskrav, som framtida kassaflöde. I värdeförändringarna ingår även 30 till följd av försäljning av 4 fastigheter där försäljningspriset om 107 översteg värderingarna med 39%. Det bör noteras att, då fastighetsvärdering innehåller ett osäkerhetsintervall om normalt 5-10%, även värdeförändringen innehåller en icke oväsentlig osäkerhet. Resultat över tid Förvaltningsresultatet den senaste 10-årsperioden har haft en stabil utveckling och vuxit med i genomsnitt 8% per år. Värdeförändringarna på fastigheter har däremot varit volatila och i genomsnitt haft en tillväxt den senaste 10-årsperioden om 1,5% per år. kr/kvm Resultat över tid Kontor/ butik Lager/ industri 2011 Totalt 2010 Totalt Driftskostnader 201 121 165 169 Underhåll 44 23 35 34 Tomträttsavgäld 7 7 7 6 Fastighetsskatt 67 17 44 43 Direkta fastighetskostnader 319 168 251 252 Uthyrning & fast.adm. (indir.) 49 46 Totalt 319 168 300 298 Föregående år 322 171 298 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 1 17
Castellums fastighetsbestånd 2011-12-31 Antal fastigheter 2011-12-31 januari-december 2011 Fastighets- Fastighetsvärde värde kr/kvm Hyresvärde Hyresvärde kr/ kvm Ekon. uthyrningsgrad Hyresintäkter kr/kvm Driftsöverskott Yta tkvm Kontor/butik Storgöteborg 78 423 6 012 14 222 540 1 277 94,3% 509 130 307 379 Öresundsområdet 59 355 5 271 14 841 485 1 366 86,2% 418 113 318 305 Storstockholm 52 344 4 352 12 655 462 1 343 78,1% 361 116 337 245 Mälardalen 79 400 4 241 10 591 436 1 088 92,3% 402 129 323 273 Östra Götaland 52 320 2 968 9 284 319 999 89,8% 286 100 314 186 Summa kontor/butik 320 1 842 22 844 12 402 2 242 1 217 88,2% 1 976 588 319 1 388 Lager/industri Storgöteborg 102 660 4 862 7 369 482 731 96,7% 466 104 158 362 Öresundsområdet 41 297 1 750 5 902 209 703 82,8% 173 47 159 126 Storstockholm 42 218 1 945 8 909 202 926 91,4% 185 53 241 132 Mälardalen 38 160 913 5 714 114 715 93,7% 107 28 174 79 Östra Götaland 34 184 740 4 013 93 504 83,6% 78 23 125 55 Summa lager/industri 257 1 519 10 210 6 723 1 100 724 91,7% 1 009 255 168 754 Summa 577 3 361 33 054 9 835 3 342 995 89,3% 2 985 843 251 2 142 Uthyrning och fastighetsadministration 163 49 163 Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 1 006 300 1 979 Projekt 12 50 515 24 10 10 0 Obebyggd mark 28 298 Totalt 617 3 411 33 867 3 366 2 995 1 016 1 979 Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 1 979 och resultaträkningens driftsöverskott om 1 916 förklaras av, dels att driftsöverskottet om 1 i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/ färdigställda fastigheter räknats upp med 64 såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året. Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per region Fastighetsrelaterade nyckeltal 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 Hyresvärde, kr/kvm 995 974 969 921 896 864 851 859 829 799 Ekonomisk uthyrningsgrad 89,3% 89,0% 89,8% 89,7% 87,9% 87,1% 88,1% 89,6% 90,7% 91,5%, kr/kvm 300 298 300 268 262 259 247 255 246 237 Driftsöverskott, kr/kvm 589 569 571 559 527 494 502 514 506 494 Fastighetsvärde, kr/kvm 9 835 9 499 9 036 8 984 9 098 8 466 7 930 7 706 7 296 7 132 Antal fastigheter 617 598 590 587 549 515 494 492 500 508 Uthyrningsbar yta, tkvm 3 411 3 311 3 199 3 172 3 003 2 787 2 651 2 505 2 437 2 381 18 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 1