Innehåll. Castellum VD har ordet 2

Transkript

1 Årsredovisning 2013

2 Innehåll Castellum VD har ordet 2 VERKSAMHET Affärsmodell, mål och strategier 4 Fastighetsbestånd 8 Investeringar 16 Kunder 26 Ansvarsfullt företagande 28 Organisation och medarbetare 32 Castellums delmarknader 36 Storgöteborg 38 Öresundsregionen 39 Storstockholm 40 Mälardalen 41 Östra Götaland 42 Finansiering 44 Castellumaktien 48 Värdering fastigheter 53 Skatt 56 Möjligheter och risker 57 Bolagsstyrningsrapport 60 Kvartals- och flerårsöversikt 70 Castellum är en långsiktig ägare som utvecklar kommersiella lokaler ger service till svenskt näringsliv - vi bidrar även till utvecklingen i de städer där vi verkar VD Henrik Saxborn FINANSIELLA RAPPORTER Totalresultat för koncernen 74 Balansräkning för koncernen 75 Resultaträkning för moderbolaget 76 Totalresultat för moderbolaget 76 Balansräkning för moderbolaget 77 Förändring av eget kapital 78 Kassaflödesanalys 79 Redovisningsprinciper och noter 80 Förslag till vinstdisposition 94 Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning 95 Årsredovisningens undertecknande 96 Revisionsberättelse 97 CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 100 GRI 132 Definitioner 133 Den legala årsredovisningen, som innehåller förvaltningsberättelse och finansiella rapporter, omfattar sidorna Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år. YTTERLIGARE INFORMATION Samtliga pressmeddelanden, kvartalsrapporter och årsredovisningar, såväl på svenska som på engelska, finns tillgängliga direkt efter offentliggörandet på På hemsidan finns funktion för bl a prenumeration av pressmeddelanden och kvartalsrapporter. En tryckt bokslutskommuniké skickas till alla aktieägare medan årsredovisning och övriga kvartalsrapporter i tryckt format kan beställas på info@castellum.se. Ytterligare information kan erhållas av bolagets VD Henrik Saxborn, telefon , eller ekonomidirektör Ulrika Danielsson, telefon , samt på Bilden på framsidan visar fastigheten Gullbergsvass 1:15, Göteborg.

3 Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till kundernas behov. Castellums övergripande mål är årlig tillväxt i kassaflödet, d v s f Under 2013 uppnåddes 7%. Strategin för att uppnå målet vilar på Utveckling av fastighetsbeståndet Castellum bygger svenska städer minst 5% av fastighetsvärdet ska nettoinvesteras varje år. Under 2013 uppgick nettoinvesteringarna till Mkr. Se sid 6 Alla investeringar ska bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Pågående projektvolym uppgår till 1 miljard kronor. Se sid Mkr nettoinvestering Mkr återstående investeringsvolym pågående projekt Kommersiella fastigheter i tillväxtregioner Castellum äger 626 st kommersiella fastigheter om 3,6 miljoner kvm till ett värde om 38 miljarder kr. 66% består av kontor/butik och 30% av lager/industri. Se sid Mdr fastigheternas värde 2013 Fastigheterna är koncentrerade till fem tillväxtregioner i södra Sverige och Danmark. Se sid 11 2

4 örvaltningsresultat per aktie, om 10%. 4 hörnstenar: Kundfokus genom lokala organisationer Verksamheten bedrivs i en decentraliserad och småskalig organisation för att skapa goda och långsiktiga kundrelationer. Castellum är en långsiktig fastighetsägare med fokus på effektiv förvaltning och utveckling av verksamhetsorterna. Se sid Nöjd Kund Index 2013 Castellum fokuserar på ansvarsfullt företagande, vilket bl a innebär minskad energiförbukning och minskade koldioxidutsläpp. Alla nybyggnationer ska dessutom miljöklassas. Se sid % minskad energianvändning och CO 2 -utsläpp per kvm sedan 2007 Stark balansräkning med låg finansiell och operationell risk Stabil kapitalstruktur med; belåningsgrad ej varaktigt över 55% räntetäckningsgrad minst 200%. Se sid 36 Kunderna speglar svenskt näringsliv och kontraktsportföljen innehåller många hyresavtal i olika branscher. Se sid 26 52% Belåningsgrad kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för ca 2% 3

5 Castellum 2013 Hyresintäkterna 2013 uppgick till Mkr (3 073 Mkr föregående år). Förvaltningsresultatet uppgick till Mkr (1 255), motsvarande 8,21 kronor (7,65) per aktie, en förbättring med 7%. Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 328 Mkr (69) och på derivat till 429 Mkr (110). Nettoinvesteringarna uppgick till Mkr (2 545) varav Mkr (1 279) avsåg ny-, till- och ombyggnationer, 185 Mkr (1 519) förvärv och 687 Mkr (253) försäljningar. Styrelsen föreslår en utdelning om 4,25 kronor (3,95) per aktie, motsvarande en ökning om 8%. Årets resultat efter skatt uppgick till Mkr (1 473), motsvarande 10,41 kronor (8,98) per aktie per kvartal 10% tillväxt i förvaltningsresultat 1:a kvartalet 0% tillväxt i förvaltnings resultat 2:a kvartalet 9% tillväxt i förvaltnings resultat 3:e kvartalet 10% tillväxt i förvaltnings resultat 4:e kvartalet JANUARI MARS JUNI SEPTEMBER DECEMBER 413 Mkr investering i fastigheter 1:a kvartalet 80 Mkr försäljning 1:a kvartalet av 2 fastigheter 538 Mkr investering i fastigheter 2:a kvartalet 25 Mkr försäljning 2:a kvartalet av 1 fastighet 379 Mkr investering i fastigheter 3:a kvartalet 351 Mkr försäljning 3:e kvartalet av 8 fastigheter 438 Mkr investering i fastigheter 4:e kvartalet 231 Mkr försäljning 4:e kvartalet av 7 fastigheter Nyckeltal Förvaltningsresultat, kr/aktie 8,21 7,65 7,15 6,96 6,89 5,93 5,63 5,38 5,00 4,52 Förändring föregående år +7% +7% +3% +1% +16% +5% +5% +8% +11% +11% Resultat efter skatt, kr/aktie 10,41 8,98 4,34 11,98 0,98 4,04 9,07 10,21 7,89 5,59 Förändring föregående år +16% +107% 64% % pos. neg. 11% +29% +41% +108% Utdelning, kr/aktie (2013 föreslagen) 4,25 3,95 3,70 3,60 3,50 3,15 3,00 2,85 2,62 2,38 Förändring föregående år +8% +7% +3% +3% +11% +5% +5% +9% +11% +12% Fastigheter verkligt värde, Mkr Nettoinvesteringar, Mkr Belåningsgrad 52% 53% 51% 50% 52% 50% 45% 45% 45% 45% Räntetäckningsgrad 292% 284% 278% 299% 309% 255% 287% 343% 315% 277% CASTELLUM

6 VD har ordet Våga förändra - även i framgång! I mars tog jag över som VD i Castellum efter Håkan Hellström. Håkan lämnade ett välskött fastighetsbolag, lokaliserat till starka tillväxtregioner med väl underhållna fastigheter i bra lägen. Håkan lämnade också ett företag som förbättrat sitt förvaltningsresultat och höjt sin utdelning 16 år i rad. Jag har varit med som vice VD de senaste 7 åren och är helt övertygad om att vi kan fortsätta den positiva trenden. Glädjande nog kan vi med 2013 lägga ytterligare ett år till raden av positiv tillväxt. Vi lyckades i fjol öka förvaltningsresultatet med 7% och styrelsen föreslår en höjning av utdelningen med 8%. Detta uppnår vi trots att omvärldsfaktorerna knappast var optimala - en närmast obefintlig BNP-tillväxt och en inflation som vid årets slut balanserade kring nollstrecket. Förutom de positiva intäktseffekterna från gjorda investeringar och garanterade indexuppräkningar i hyresavtalen, fick vi extern draghjälp av en lägre genomsnittlig räntenivå. Största utmaningen för fortsatt tillväxt Vår viktigaste utmaning framöver är att driva förändringar som bygger på vår starka historik. Vi kommer fortsätta investera med fokus på att finnas där Sverige växer. Vi vill och kan vara en betydande aktör på tillväxtorterna och vara medskapande i stadsbyggnadsprocessen vi kommer inte bara att förvalta och bygga kommersiella hus, vi kommer att utveckla stad. Förhållandet mellan nybyggnad och förvärv kommer vid varje enskild tidpunkt alltid att styras av marknadssituationen och vår riskbedömning. Under 2013 nettoinvesterade Castellum för drygt 1 miljard kr. Vi var under året lite mer aktiva på säljsidan jämfört med de senaste åren, i avsikt att ständigt anpassa portföljen efter tillväxtförutsättningarna. Ambitionen är att fortsätta nettoinvestera cirka 2 miljarder kr årligen, där ungefär hälften av investeringarna avser nya projekt och hälften förvärv. Investeringstakten innebär att Castellum bygger ett mindre fastighetsbolag varje år. Hållbarhet ger lönsamhet! Jag ser flera andra faktorer som idag underbygger en stark potential i Castellum. Vi har potential till tillväxt i form av våra vakanser och vår fokusering under året på att minska dessa har lett till en stark nettouthyrning, 105 Mkr - och uthyrningsarbetet fortsätter med hög intensitet. Våra kunder är svenskt näringsliv och återfinns i de flesta branscher och i skilda storlekar inom landets tillväxtregioner. I våra olika bolag och på olika delmarknader ser vi ett tydligt samband mellan arbetsglädjen hos våra kompetenta medarbetare och nöjda kunder. Och nöjda kunder ger fler affärer. Hur nöjda kunderna är mäter vi regelbundet och det med högt resultat. Att 96% av våra tillfrågade kunder svarar att de gärna rekommenderar oss som hyresvärd till andra är ett bra kvitto på våra medarbetares goda insatser. Att arbeta hållbart är något som vi tror kommer att bli viktigare i företagsvärderingar. Under 2013 har såväl energianvändning som koldioxidutsläpp minskat med 5% respektive 8% per kvm. Att bygga hållbart är en självklarhet, men även att fokusera på hållbara, långsiktiga strategier och ett etiskt förhållningssätt. Starka finanser ger handlingsfrihet Sist men inte minst har Castellum stor handlingsfrihet tack vare den starka balansräkningen. Vi har kraft att genomföra de investeringar vi önskar, när vi önskar - vare sig det gäller att bygga nytt eller förvärva. En av de viktiga idéerna bakom Castellum har varit att driva verksamheten med ett lägre risktagande jämfört med genomsnittet i branschen. Det tänker vi fortsätta med. På bokslutsdagen bestod Castellums tillgångssida av en fastighetsportfölj värd 38 miljarder kr, vilken finansieras av ägarnas kapital som vi har att förvalta, d v s det långsiktiga substansvärdet, om 18 miljarder kr (motsvarande 107 kr per aktie) samt räntebärande skulder på 19 miljarder kr, innebärande en belåningsgrad på 52%. Det är glädjande att konstatera att vi under 2013 lyckats emittera obligationer om 2 miljarder kr, vilket ger oss ytterligare handlingsfrihet. 2 CASTELLUM 2013

7 VD har ordet Stadig tillväxt under låg risk Stadig tillväxt under lågt risktagande är en av grundtankarna bakom Castellum. Därför är det tillfredställande när Castellumaktiens totalavkastning de senaste 10 åren i genomsnitt per år varit 13%, vilket är i paritet med börsen. Totalavkastningen för 2013 blev även den 13%. Blickar vi framåt under nästkommande år ser jag en fortsatt väl fungerande fastighetsmarknad med stabila priser. Förväntningen är att 2014 blir ytterligare ett år med svag BNP-tillväxt. Detta skulle då resultera i marginellt ökande hyresnivåer, en stabil kostnadsbild och fortsatt låga marknadsräntor. I en sådan makroekonomisk miljö tror jag på fortsatt förbättring i Castellums förvaltningsresultat tack vare våra investeringar och fortsatt tillväxt tillsammans med våra befintliga och nya kunder. Göteborg den 22 januari 2014 Henrik Saxborn Verkställande direktör CASTELLUM

8 Affärsmodell, mål och strategier Affärsidé Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till kundernas behov. 4 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

9 Affärsmodell, mål och strategier Affärsmodell Castellums affärsmodell fokuserar på kassaflöde genom att förvalta och utveckla fastighetsbeståndet. Utveckling genom investeringar Fastighets- och hyresmarknaden är beroende av långsiktig ekonomisk tillväxt. Castellum ska därför finnas i regioner och områden med förväntad hög tillväxttakt. Castellum arbetar aktivt med att utveckla fastighetsbeståndet i syfte att förbättra kassaflödet och därmed öka fastighetsvärdet. Castellum ska fortsatt växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombyggnation som bedöms ge hög avkastning men även förvärv av byggnader och byggrätter för framtida nyttjande. Försäljningar sker när det är affärsmässigt motiverat. Fastighetsbeståndet ska bestå av kommersiella fastigheter - fördelningen mellan olika kategorier avgörs av affärsmöjligheter, kassaflöde, riskexponering och värdetillväxt. Utveckling genom investeringar Uthyrning och förvaltning Fokus på tillväxt i kassaflödet om minst 10% tillsammans med låg finansiell risk ger förutsättningar för god värde tillväxt i bolaget sam tidigt som aktieägarna får en konkurrens kraftig utdelning. Uthyrning och förvaltning Castellum ska vara ett företag med starkt och tydligt kundfokus, vilket uppnås genom lokal närvaro, långsiktiga relationer och att de lokaler och den service som erbjuds svarar mot kundernas behov. Service och förvaltning, vilket i huvudsak utförs med egen personal, sker via en decentraliserad och småskalig organisation med helägda dotterbolag. Den starka lokala närvaron ger kännedom om kundernas förutsättningar, behov och önskemål vilket möjliggör bra och snabb service samt handlingskraft. Castellum arbetar kontinuerligt med att förbättra produktiviteten och erhålla en mer kostnads- och resurseffektiv förvaltning. Risken inom kundstocken ska hållas låg genom spridning på såväl bransch som avtalslängd och avtalsstorlek. Finansiering med låg risk Finansiering med låg risk Castellum har valt att bedriva verksamheten med låg finansiell risk. Valda riskmått är belåningsgrad (hur stor andel av fastigheternas värde som får belånas) och räntetäckningsgrad (vilken förmåga företaget har att täcka sina räntekostnader). I Castellum ska belåningsgraden varaktigt inte överstiga 55% och räntetäckningsgraden ska vara minst 200%. Finansiering sker via såväl kredit- som kapitalmarknaden. CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 5

10 Affärsmodell, mål och strategier Strategi för fastighetsbeståndet och dess förvaltning Utveckling av kommersiella fastigheter i tillväxtregioner Geografi och kategori Fastighetsbeståndet finns i fem tillväxtregioner; Stor göteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Detta tillsammans med rationell förvaltning och hög närvaro i mark naden ger goda affärs möjligheter. Fastighetsbeståndet ska bestå av kommersiella fastigheter med generella, flexibla lokaler för kontor/butik och logistik/lager/industri. Fastighetsbeståndets utveckling För att förbättra kassaflödet och kvalitén ska fastighetsbeståndet ständigt förädlas och utvecklas. Castellum ska fortsätta växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombygg nation, men också genom förvärv. Alla investeringar ska bidra till till växtmålet i förvaltningsresultatet inom 12 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter ska ske när det är affärsmässigt motiverat. Övergripande mål Castellums övergripande mål är att kassa flödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, ska ha en årlig tillväxt om minst 10%. Förvaltningsresultat Kundfokus genom lokala organisationer Kunder Castellums kundfokus ska vara starkt och tydligt, vilket uppnås genom att skapa långsiktiga relationer och att tillhandahålla lokaler och service som svarar mot kundens behov. Organisation och medarbetare Service och förvaltning ska ske via en decent raliserad organisation med helägda dotterbolag med stark lokal närvaro. Förvaltningen ska skötas med i huvudsak egna medarbetare. Castellums medarbetare ska vara kunniga och engagerade, vilket skapas genom att koncernen ska vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter. Verksamheten ska bidra till en hållbar utveckling med hänsyn till ekologiska, sociala och ekonomiska aspekter. Strategi för finansiering Stark balansräkning med låg finansiell och operationell risk Kapitalstruktur Castellum ska ha låg finansiell risk. De valda riskmåtten är belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Förvärv och överlåtelse av egna aktier kan ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapital behov och som likvid eller för finansiering av investeringar. Handel med egna aktier får ej ske i kortsiktigt vinstsyfte. Aktie- och kreditmarknaden Castellum ska verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet. Allt agerande ska utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget ska ha en frekvent, öppen och rättvisande redo visning till aktie ägare, kapitaloch kredit marknad samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras. Låg operationell risk Castellums fastighetsbestånd har en geografisk spridning till fem svenska tillväxtregioner och ska innehålla olika typer av kommersiella lokaler. Risken inom kundstocken ska hållas låg. 6 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

11 Affärsmodell, mål och strategier Strategiska verktyg Investeringar För att nå det övergripande tillväxtmålet om 10% ska Castellum årligen nettoinvestera för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för när varande motsvarar ca Mkr. Dotterbolagen Ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive delmarknad. Utfall Nettoinvestering Fastighetsvärde per region Mkr av fastighetsvärdet har investerats Strategiska verktyg Kund- och medarbetarnöjdhet För att utveckla såväl koncernen och kundrelationerna ska kund - och medarbetarnöjdhet kontinuerligt mätas. Kund- och medarbetarnöjdhet ska ständigt förbättras. Miljö Energianvändning och koldioxidutsläpp ska minska minst 1% respektive 2,5% per kvm och år. Alla nybyggnationer ska miljöklassas. Utfall NKI76 NöjdKundIndex 2013 NMI86 NöjdMedarbetarIndex 2013 Strategiska verktyg Utfall Kapitalstruktur Belåningsgraden ska varaktigt ej överstiga 55%. Räntetäckningsgrad om minst 200%. Utdelning Minst 50% av förvaltningsresultatet före skatt ska delas ut, med hänsyn till investeringsplaner, konsoliderings behov, likviditet och övrig ställning. Aktie- och kreditmarknaden Castellum ska vara ett av de större börsnoterade fastighets bolagen i Sverige. Låg operationell risk Risken inom kundstocken hålls låg genom spridning på branscher, avtalslängd och avtalsstorlek. Belåningsgrad 52% Utdelningsandel 2013 Räntetäckningsgrad kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för ca 2% CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7

12 Fastighetsbestånd Masthugget 26:1, Göteborg Hyresmarknaden, d v s marknaden för uthyrning av lokaler och hyresnivåer, och fastighetsmarknaden, d v s marknaden för att sälja och köpa fastigheter, är båda på lång sikt helt beroende av utvecklingen i inhemsk ekonomi. Sverige är inne i en stark urbaniseringstrend där tillväxten koncentreras på lång sikt till medelstora och större regioner samtidigt som antalet regioner blir färre. BNP tillväxt per år Makroindikatorer Sverige Källa: Konjunkturinstitutet Källa: Konjunkturinstitutet 8 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

13 Fastighetsbestånd Marknadskommentar Svensk ekonomi Sverige, med drygt 9,6 miljoner invånare, är ett land med en öppen och stark ekonomi, vilket bl a beror på ett stabilt och transparent affärsklimat, hög utbildningsnivå, sunda statsfinanser och hög produktivitet. Sverige har lång och stor erfarenhet av internationell handel och internationella relationer vilket tydliggörs av landets relativt stora andel världsledande koncerner. Svensk industris stora exportberoende bidrar till att Sverige historiskt uppvisat god förmåga att anpassa och ställa om ekonomin vid konjunkturförändringar. Svensk ekonomi har utvecklats svagt under 2013 och BNP-tillväxten för året förväntas uppgå till knappt 1%. Den svaga tillväxten kan främst tillskrivas svensk exportindustri som påverkats negativt av en dämpad efterfrågan från omvärlden. En stark inhemsk ekonomi har bidragit positivt till tillväxten. Den goda inhemska efterfrågan kan tillskrivas hushållens inkomstökningar, en oväntat stark sysselsättningsuppgång och fortsatt låga räntor. I takt med återhämtningen i världskonjunkturen förväntas tillväxten i svensk ekonomi ta fart, dock från en låg nivå, vilket även påverkar arbetsmarknaden positivt. Hushållen fortsätter att vara en motor i svensk ekonomi och låga räntor tillsammans med skattesänkningar förväntas bidra till god inhemsk efterfrågan. Inflationen är dock oväntat låg och inflationstrycket bedöms av Riksbanken vara fortsatt lågt en tid framöver. Riksbanken valde därför att sänka reporäntan med 0,25 procentenheter till 0,75% vid sitt möte i december. Makroindikatorer Arbetslöshet 7,5% (december 2013) Inflationstakt 0,1% (december 2013 jämfört med december 2012) BNP-tillväxt 0,3% (kv jämfört med kv ) Källa: SCB Ränte och kreditmarknad Volatiliteten på räntemarknaden har under året tidvis varit stor, vilket främst kan förklaras av oro för och konsekvenser av aktiviteter vidtagna av världens centralbanker. Den underliggande trenden är dock stigande långa räntor. Vid ingången av året noterades den 10-åriga swapräntan till 2,1% och vid utgången av året till 2,9%. Den korta räntan har i motsats till den långa räntan sjunkit under året. Vid ingången av året noterades 3 månader STIBOR räntan till 1,3% och vid utgången av året till knappt 1%. I samband med räntebeslutet i december meddelade Riksbanken att man förväntar sig att reporäntan kommer att vara kvar på dagens nivå fram till inledningen av 2015 för att därefter gradvis börja höjas. Tillgången till krediter bedöms som god både på kreditoch kapitalmarknaden. En minskad osäkerhet kring framtida regelverk och dess påverkan på kreditmarknaden har medfört något lägre kreditmarginaler på nya krediter jämfört med tidigare år. Sveriges utrikeshandel jan-okt 2013 (10 mån) Export Totalt SEK 909 mdr Import Totalt SEK 856 mdr Norge 98 Tyskland 150 Tyskland 92 Norge 76 Finland 64 Danmark 70 Danmark 60 Nederländerna 65 Storbritannien 60 Storbritannien 51 USA 57 Finland 48 Källa: SCB Europeisk fastighetsmarknad Transaktionsvolymen på europeisk fastighetsmarknad uppgick till ca EUR 154 miljarder (127), vilket motsvarar en ökning om 21% jämfört med föregående år. Omsättningen sista kvartalet 2013 uppgick till EUR 53 miljarder, vilket var det starkaste kvartalet sedan Storbritannien stod för den högsta transaktionsvolymen under 2013 motsvarande EUR 56 miljarder, följt av Tyskland om EUR 30 miljarder. Svensk transaktionsmarknad utgjorde ca 6% (7%) av den europeiska volymen, vilket innebär att Sverige hade den fjärde största omsättningen i Europa. Vid årsskiftet var Castellum det 17:e största noterade fastighetsbolaget på europeisk fastighetsmarknad sett till börsvärde. Transaktionsvolym/år europeisk fastighetsmarknad, miljarder EUR Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag Källa: CBRE Källa: Respektive bolags Q3 rapport Avser bolag med ett fastighetsvärde > Mkr. CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 9

14 Fastighetsbestånd Svensk fastighetsmarknad Svensk fastighetsmarknad innefattar hyreshus och industrifastigheter med ett totalt taxeringsvärde om ca miljarder kr, vilket motsvarar ett marknadsvärde om ca miljarder kr. Beståndet inbegriper dock fastigheter som inte direkt är en del av det kommersiella fastighetsbeståndet såsom vissa specialanpassade byggnader för industriell verksamhet och hyreshus ägda av bostadsrättsföreningar. Av det kommersiella beståndet i Sverige bedöms Castellum, som är en av Sveriges största fastighetsägare, äga i storleksordningen 1-2%. Sammantaget uppskattas svenska börsnoterade fastighetsbolag äga ca 13% av det kommersiella fastighetsbeståndet. De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börsnoterade bolagen, offentligt ägda bolag samt såväl svenska som utländska institutionella investerare. Därutöver finns en mängd mindre fastighetsägare såsom fastighets- och byggbolag, brukare och privatpersoner. Svensk fastighetsmarknad präglades 2013 av stabilitet, starkt inhemskt intresse, samt ökande aktivitet utanför storstädernas citylägen. Totalt uppgick årets transaktionsvolym till ca 100 miljarder kr (110). Första och fjärde kvartalet var omsättningen lägre än 2012, medan den var högre andra och tredje kvartalet. Svenska fastighetsbolag var störst på såväl säljar- som köparsidan och utländska köpare stod för 13% (18%) av volymen. Jämfört med 2012 ökade andelen affärer i både bostads- och lager/logistiksegmentet. Kommersiella fastigheter utgjorde ca 69% (79%) av volymen och storstadsregionerna ca 58% (65%). Castellums bedömning är att efterfrågan är fortsatt god inom samtliga marknader och segment samt att prisbilden överlag är stabil. För centrala Stockholm och Göteborg kan dock en viss värdeuppgång noteras under sista halvåret Svensk hyresmarknad Hyresmarknaden är främst beroende av tillväxt i svensk ekonomi, men påverkas även av nyproduktionens storlek. Ekonomisk tillväxt leder normalt till ökad efterfrågan på lokaler och därmed minskade vakanser, med potential för stigande marknadshyror, vilket även möjliggör nyproduktion. En stagnation i tillväxten ger omvänt förhållande. Eftersom hyresavtal vanligtvis tecknas på 3-5 år och med en uppsägningstid om nio månader ger förändringar i marknadshyran på kort sikt relativt liten påverkan på totala hyresintäkter. Hyresmarknaden är alltjämt stabil inom samtliga marknader och segment. Efterfrågan avseende både nyproducerade och befintliga lokaler är god och hyresnivåerna är överlag oförändrade. I lägen med begränsat utbud, såsom vissa centrala lägen och goda logistiklägen, kan dock en viss ökning av hyresnivåerna noteras. Årlig transaktionsvolym Sverige och direktavkastning storstäderna Hyresnivåer och vakansgrad storstäderna Transaktionsvolym - geografisk fördelning Kontorsstock och nyproduktion 10 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

15 Fastighetsbestånd Castellums marknader Sverige kan delas in i ett antal lokala arbetsmarknader där varje marknad har olika utvecklingskraft. En lokal arbetsmarknad karaktäriseras av att den kan fungera självständigt gällande arbete och pendling. Vissa marknader är i kraft av sin storlek och branschstruktur mindre beroende av omvärldsförändringar än andra och har en egen inneboende tillväxtkraft, där storleken ger skalfördelar. Sverige är inne i en stark urbaniseringstrend där tillväxten koncentreras på lång sikt till medelstora och större regioner samtidigt som antalet regioner blir färre. Den största utvecklingskraften finns i Sveriges tre storstadsregioner vilket förklaras av att de har en större befolkning, vilket i sin tur skapar en större arbetsmarknad, en diversifierad näringslivsstruktur, möjligheter till forskning samt större utbud av handel, nöjen och kultur. Kartan visar södra Sveriges lokala arbetsmarknader där mörkgrön färg visar de lokala arbetsmarknader som i absoluta tal stått för den högsta ökningen av total lönesumma och röd den minsta. Källa: Evidens Data per region Befolkning Befolkningsutveckling Befolkningsutveckling /år snitt personer/år Studerande vid universitet/högskola Tillväxt sysselsättning /år Arbetslöshet 2013 Tillväxt total lönesumma /år Tillväxt total lönesumma 2013 Riket ,8% ,1,% 8,5% 2,8% 2,5% Borås ,5% ,9% 7,5% 2,6% 2,5% Storgöteborg ,0% ,5% 7,3% 3,1% 3,0% Halmstad ,7% ,2% 8,9% 3,1% 3,0% Jönköping ,7% ,0% 7,2% 2,6% 2,6% Köpenhamn ,8% i.u 0,1% i.u i.u. i.u. Linköping ,6% ,8% 8,7% 2,5% 2,2% Malmö ,2% ,5% 10,2% 3,2% 2,9% varav Lund ,4% ,4% 6,0% 2,9% 2,7% varav Helsingborg ,1% ,3% 11,1% 3,1% 2,9% Storstockholm ,5% ,9% 6,8% 3,4% 2,9% Uppsala ,0% ,4% 6,2% 2,9% 2,6% Värnamo ,2% 70 0,3% 7,2% 1,9% 1,9% Västerås ,5% ,8% 10,3% 2,4% 2,2% Växjö ,7% ,7% 9,9% 2,2% 2,2% Örebro ,7% ,0% 9,3% 2,7% 2,4% Källa: Evidens och SCB CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 11

16 Fastighetsbestånd Castellums fastighetsbestånd Castellum är närvarande på landets främsta tillväxtmarknader och av Sveriges drygt 9,6 miljoner invånare bor knappt 70% inom Castellums regionala marknadsområden. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till utvalda delmarknader där dotterbolagen har en stark ställning. Castellums geografiska delmarknader kan betraktas som stabila med goda förutsättningar för en långsiktig positiv utveckling. Fastighetsbeståndet finns på 15 orter i fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med 73% av beståndet finns i de tre storstadsregionerna. Det kommersiella beståndet består av 66% kontors- och butiksfastigheter samt 30% lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen (för Storstockholm närförortslägen) till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 4% består av projekt och mark. Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 785 tkvm. Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2013 omfattade 626 fastigheter (635) med ett sammanlagt hyresvärde om Mkr (3 637) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om tkvm (3 621). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick driftsöverskottet efter fastighetsadministration på årsbasis till Mkr (2 122). Under året har investerats för totalt Mkr (2 798) varav Mkr (1 279) avsåg ny-, till- och ombyggnation och 185 Mkr (1 519) avsåg förvärv. Av de totala investeringarna avsåg 523 Mkr Storgöteborg, 392 Mkr Mälardalen, 339 Mkr Öresundsregionen, 291 Mkr Storstockholm samt 223 Mkr Östra Götaland. Efter försäljningar om 687 Mkr (253) uppgick nettoinvesteringen till Mkr (2 545). Castellum har pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca Mkr. Verkligt värde, Mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari Förvärv Ny-, till- och ombyggnation Försäljningar / Orealiserade värdeförändringar 234 +/ Valutakursomräkning 15 Fastighetsbestånd 31 december Marknadens direktavkastning - Lager/industri Marknadens direktavkastning - Kontor Källa: Newsec, DTZ Källa: Newsec, DTZ Direktavkastning (staplar) respektive nuläge (punkt) enligt Newsec (svenska orter) och DTZ (Köpenhamn) för ett antal olika geografiska marknader och segment inom Castellums bestånd. 12 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

17 Fastighetsbestånd Fastighetsvärde och värdeförändringar Fastigheternas verkliga värde vid årsskiftet uppgick till Mkr (36 328), motsvarande kr/kvm (9 916). Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 7,2% (7,3%). Av det totala fastighetsvärdet utgör 91% fastigheter med äganderätt och 9% tomträtter. En generellt sett stabil efterfrågan och prisbild har inneburit att Castellum inte gjort någon generell förändring av avkastningskravet i den interna värderingen under året. Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick till totalt 328 Mkr (69) och består av ca 220 Mkr hänförligt till främst projektvinster men även förvärv, ca 14 Mkr netto hänförligt till omvärdering av enskilda fastigheter avseende såväl kassaflöde, avkastningskrav som byggrättsvärde samt ca 94 Mkr hänförligt till försäljning av 18 fastigheter. Försäljningspris netto uppgick till 687 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 31 Mkr. Underliggande fastighetspris som således uppgick till 718 Mkr, översteg senaste värdering om 593 Mkr med 125 Mkr, vilket främst beror på försäljning av fastigheter med ändrad användning såsom infrastruktur och framtida bostadsutveckling. Det bör noteras att, då fastighetsvärdering innehåller ett osäkerhetsintervall om normalt 5-10%, även värdeförändringen innehåller en icke oväsentlig osäkerhet. Genomsnittlig värderingsyield, Mkr (exkl. projekt/mark och byggrätter) Driftsöverskott fastigheter Indexjustering 2014, 1% (1%) Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% Fastighetsadministration, 30 kr/kvm Normaliserat driftsöverskott Värdering (exkl. byggrätter om 574 Mkr) Genomsnittlig värderingsyield 7,2% 7,3% Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter uppgick till Mkr (3 073). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till kr/kvm (1 257), medan den för lageroch industrifastigheter uppgick till 765 kr/kvm (744). Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med 1% mot föregående år, vilket främst är en effekt av indexuppräkningar och kan jämföras med den för branschen sedvanliga indexklausulen (oktober till oktober) som uppgick till 0,4% för Castellums högre indexuppräkning förklaras av koncernens fokus på indexklausul med minimiuppräkning i kontraktsportföljen, vilket ger ett visst skydd mot deflation samt en högre indexuppräkning än sedvanlig indexklausul i en låginflatorisk miljö. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88,4% (88,6%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 467 Mkr (447). I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 11 Mkr (8) till följd av förtida lösen av hyresavtal. Genomsnittlig värderingsyield över tid Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 13

18 Fastighetsbestånd Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 366 Mkr (327), varav 96 Mkr (79) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 261 Mkr (278), varav konkurser 23 Mkr (28) och 18 Mkr (40) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrning för året uppgick därmed till 105 Mkr (49). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader. Nettouthyrningen har varit olika för Castellums regioner, vilket framgår av nedanstående tabell. Nettouthyrning Mkr Storgöteborg Öresundsområdet Storstockholm Mälardalen Östra Götaland Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till Mkr (1 042), motsvarande 307 kr/kvm (298). Ökningen beror dels på högre kostnader för snöröjning under första halvåret, dels på högre fastighetsskatt till följd av höjda taxeringsvärden om i genomsnitt 10%. Merparten av fastighetsskatten vidaredebiteras Totalt Nytecknat Befintligt Investeringar Totalt Uppsagt Uppsagt Konkurser Totalt Nettouthyrning Fastighetskostnader Kontor/ Lager/ kr/kvm butik industri Totalt Totalt Driftskostnader Underhåll Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Direkta fastighetskostnader Uthyrning & fast.adm. (indir.) Totalt Föregående år dock hyresgästerna varför resultatpåverkan blir marginell. Förbrukningen vad avser uppvärmning under året har beräknats till 96% (97%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. Kundförlusterna, d v s debiterade ej betalda hyror med förlustrisk, uppgick till 6 Mkr (10), motsvarande 0,2% (0,3%) av hyresintäkterna. Resultat över tid Förvaltningsresultatet den senaste 10-årsperioden har haft en stabil utveckling och vuxit med i genomsnitt 7% per år. Värdeförändringarna på fastigheter har däremot varit volatila och i genomsnitt haft en tillväxt den senaste 10-årsperioden om 1,4% per år, vilket är väl i nivå med inflationen. Nettouthyrning per kvartal Resultat över tid 14 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

19 Fastighetsbestånd Castellums fastighetsbestånd Antal fastigheter januari-december 2013 Yta tkvm Fastighetsvärde Mkr Fastighetsvärde kr/kvm Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid årets utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 25 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 39 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året. Hyresvärde Mkr Hyresvärde kr/kvm Ekon. uthyrningsgrad Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Kontor/butik Storgöteborg ,1% Öresundsregionen ,3% Storstockholm ,9% Mälardalen ,3% Östra Götaland ,2% Summa kontor/butik ,0% Lager/industri Storgöteborg ,5% Öresundsregionen ,1% Storstockholm ,2% Mälardalen ,1% Östra Götaland ,2% Summa lager/industri ,1% Summa ,4% Uthyrning och fastighetsadministration Summa efter uthyrning och fastighetsadministration Projekt Obebyggd mark Totalt Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 88,4% 88,6% 89,3% 89,0% 89,8% 89,7% 87,9% 87,1% 88,1% 89,6% Fastighetskostnader, kr/kvm Driftsöverskott, kr/kvm Fastighetsvärde, kr/kvm Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per region CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 15

20 Investeringar I Castellums strategi för tillväxt ingår att ständigt förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom investeringar i såväl ny-, till- och ombyggnation som förvärv. Investeringarna sker i syfte att förbättra kassaflödet och därigenom öka fastigheternas värde. Nya projekt tillförs successivt genom förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter. Castellum har under de senaste 10 åren investerat för totalt 19 miljarder kronor, vilket innebär 1,9 miljarder kronor i genomsnitt per år. Investeringar och försäljningar per år Investeringar och försäljningar per region 16 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

21 Investeringar Större färdigställda projekt under 2013 Lindholmen 28:3 i Göteborg Green Building Läge Lindholmen Science Park i Göteborg Yta kvm Färdigställt Kvartal 2, 2013 Under första kvartalet 2011 förvärvade Castellum mark med byggrätt på Lindholmen, Göteborg, som gränsar till bolagets befintliga fastighet och en nybyggnation av en högkvalitativ kontorsbyggnad om kvm påbörjades hösten samma år. Nybyggnationen färdigställdes 2013 i enlighet med Green Building-standard. Investeringen uppgår till 280 Mkr. Nybyggnationen är uthyrd till 76%. Fullriggaren 4 i Malmö Läge Västra Hamnen i Malmö Yta kvm Färdigställt Kvartal 1, 2013 I Västra Hamnen, Malmö, har Castellum nyproducerat kvm kontorsytor. Byggnaden har en flexibel planlösning i sex plan och är uppförd i enlighet med miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad samt Green Building-standard. Byggnaden fick priset Sweden Green Building Award Investeringen uppgår till 157 Mkr och nybyggnationen är uthyrd till 46%. Miljöbyggnad Green Building Atollen 3 i Jönköping Läge Centrala Jönköping Yta kvm Färdigställt Kvartal 4, 2013 I centrala Jönköping har nyproduktion av kvm kontors-, handels- och bostadsytor färdigställts. Nyproduktionen är den första etappen i ett större projekt om totalt kvm. Atollen 3 är uppförd i enlighet med miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad. Investeringen uppgår till 153 Mkr och nybyggnationen är uthyrd till 34%. Miljöbyggnad Sändaren 1 i Malmö Läge Jägersro i östra Malmö Yta kvm Färdigställt Kvartal 4, 2013 Under 2010 förvärvade Castellum fastigheten Sändaren 1 i Jägersro, Malmö, i vilken en ombyggnation av ca kvm och en tillbyggnation av ca kvm färdigsställts under Omoch tillbyggnationen har genomförts i enlighet med miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad och Green Building-standard. Investeringen uppgår till 128 Mkr och byggnaden är uthyrd till 94%. Miljöbyggnad Green Building Större färdigställda projekt 2013 Fastighet Yta, tkvm Uthyrt januari 2014 Total investering, Mkr Klart Kommentar Lindholmen 28:3, Göteborg % 280 Kv Nybyggnation kontor Fullriggaren 4, Malmö % 157 Kv Nybyggnation kontor Atollen 3, Jönköping % 153 Kv Nybyggnation kontor/butik/bostäder Sändaren 1, Malmö % 128 Kv Om- och tillbyggnation kontor Gården 15, Linköping % 116 Kv Nybyggnation kontor/butik/lager Visiret 2, Huddinge % 71 Kv Nybyggnation p-däck Åby 1:223, Haninge % 67 Kv Nybyggnation lager/logistik Inköparen 1, Örebro % 66 Kv Nybyggnation kontor Rosersberg 11:34, Sigtuna % 40 Kv Nybyggnation lager/kontor Ättehögen 18, Jönköping % 39 Kv Nybyggnation verkstadsytor Grusbacken 3, Helsingborg % 38 Kv Nybyggnation kontor/lager Pallisaden 1, Huddinge % 36 Kv Nybyggnation handel Green Building innebär att energianvändningen är 25% lägre än energikraven i Boverkets byggregler. Miljöbyggnad är ett certifieringssystem som syftar till att skapa miljömässigt hållbara byggnader och tar hänsyn till energi, inomhusmiljö och byggmaterial. 17 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 17

22 8 900 kvm kvm I juni 2013 togs första spadtaget till ett nytt huvudkontor åt Semcon på Lindholmen - ett välbeläget område i Göteborg med tanke på framtida stadsutveckling. Den nya byggnaden om kvm blir en arbetsplats för 500 personer. Arkitekt Magnus Månsson på Semrén och Månsson säger: Semcons nya huvudkontor har en tydlig kontakt med vattnet, både från det inre rummet, men också genom möjligheten att enkelt gå ut och sätta sig på kajkanten. 18 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

23 Fakta om Lindholmen Området Lindholmen i Göteborg har utvecklats från varvsområde till en internationell utvecklingsmiljö med samarbete mellan näringsliv, högskola och samhälle. Utvecklingen av Lindholmen Science Park startade runt årsskiftet 1999/2000, då Chalmers och Göteborg Stad gemensamt tog beslut om att starta en teknikpark på Lindholmen. Lindholmen Science Park fokuserar på områdena transport, infomations- och kommunikationsteknik samt media. Idag finns mer än 350 företag med anställda på Lindholmen. Castellum äger tre fastigheter om 34 tkvm i Lindholmen-området och färdigställde under 2013 fastigheten Aurora, Lindholmen 28:3, samt påbörjade nyproduktionen av fastigheten Lundbyvassen 8:1. Nyproduktionen består av en kontorsbyggnad om kvm, granne till SVT-huset. Fastigheten blir klar för inflyttning sista kvartalet 2014 och uppförs i enlighet med Green Building-standard. Arkitektens tankar Den nya kontorsbyggnaden Lundbyvassen 8:1 knyter an till områdets historik som dominerats av verkstäder och industrier kopplade till varvsmiljön. Här skapas nu en modern arbetsplats med krav på hållbarhet, tillgänglighet och effektivt utnyttjande av ytor. Byggnaden är ritad utifrån ett nordiskt formspråk där olika material blandas såsom sten, glas och trä. För att ta upp kajens rustika karaktär i byggnaden används granit på terrasser och golv. För att skapa ett luftigt intryck byggs en så kallad dubbelfasad med två skikt. För låg energiförbrukning finns naturligt självdrag mellan fasadskikten samt solavskärmning. Green Building Lundbyvassen 8:1 Göteborg CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 19

24 Investeringar Större pågående projekt Lundbyvassen 8:1 i Göteborg Green Building Läge Lindholmen i Göteborg Yta kvm Tidplan Färdigställt kvartal 4, 2014 I centrala Göteborg påbörjade Castellum under 2013 nybyggnation av en fullt uthyrd kontorsbyggnad om kvm. Fastigheten är välbelägen med tanke på framtida stadsutbyggnad och ligger i anslutning till Castellums befintliga bestånd. Byggnaden uppförs i enlighet med Green Buildingstandard. Investeringen beräknas uppgå till 219 Mkr. Dragarbrunn 20:4 i Uppsala Läge Dragarbrunn i centrala Uppsala Yta kvm Tidplan Färdigställt kvartal 4, 2014 I centrala Uppsala pågår en investering där moderna kontorsytor skapas genom ombyggnad av kvm och tillbyggnad av kvm. Om- och tillbyggnationen genomförs i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad. Investeringen beräknas uppgå till 198 Mkr. Om- och tillbyggnationen är uthyrd till 87%. Miljöbyggnad Algen 1 i Jönköping Läge Vid Munksjön i centrala Jönköping Yta kvm Tidplan Färdigställt kvartal 1, 2015 I centrala Jönköping har Castellum under 2013 påbörjat etapp 2 av utvecklingen av området Atollen, vilket genomförs tillsammans med flera andra parter. Totalt består Castellums del i projektet av kvm. Nybyggnationen består av kvm kontor, butik och restaurangytor och uppförs i enlighet med Miljöbyggnadsklassning. Investeringen beräknas uppgå till 136 Mkr och är uthyrd till 15%. Miljöbyggnad Jägmästaren 1 i Linköping Läge Djurgården i Linköping Yta kvm Tidplan Färdigställt kvartal 1, 2015 Under 2013 har Castellum påbörjat en investering i området Djurgården, Linköping, som är ett stadsbyggnadsprojekt i den nya stadsdelen Djurgården. Castellum uppför en butiksbyggnad om kvm i enlighet med miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad. Investeringen beräknas uppgå till 109 Mkr och är uthyrd till 93%. Miljöbyggnad Spejaren 3 i Huddinge Läge Smista Allé vid Kungens Kurva, Huddinge Yta kvm Tidplan Färdigställt kvartal 4, 2014 I anslutning till Castellums befintliga bestånd i Smista Allé har en nybyggnation av kvm verksamhetsytor påbörjats för bilförsäljning. Av byggnaden utgörs ca kvm av parkering. Byggnaden uppförs i enlighet med Green Building-standard. Investeringen beräknas uppgå till 83 Mkr och är fullt uthyrd. Green Green Building Building Kulan 3 i Helsingborg Läge Området Berga i Helsingborg Yta kvm Tidplan Färdigställt kvartal 2, 2014 I området Berga, Helsingborg, har Castellum påbörjat nybyggnation av kvm flexibla logistikytor som ska fungera som ett nordiskt distributionscentrum. Byggnaden är fullt uthyrd och uppförs i enlighet med miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad och Green Buildingstandard. Investeringen beräknas uppgå till 82 Mkr. Miljöbyggnad Green Building 20 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

25 Investeringar Solsten 1:108 i Härryda Green Building Läge Mölnlycke Företagspark i Göteborg Yta kvm Tidplan Färdigställt kvartal 3, 2014 I Mölnlycke Företagspark i direkt anslutning till motorvägen och nära Landvetter flygplats, Göteborg, har Castellum under tredje kvartalet påbörjat nyproduktion av en fullt uthyrd logistikanläggning om kvm. Byggnaden uppförs i enlighet med Green Building standard. Investeringen beräknas uppgå till 58 Mkr. Högspänningen 1 i Västerås Läge Arbetsområdet Tunbytorp i Västerås Yta kvm Tidplan Färdigställt kvartal 1, 2014 I området Tunbytorp, Västerås, äger Castellum ett 20-tal fastigheter och under 2013 har nybyggnation påbörjats på en outnyttjad byggrätt. Nybyggnationen kommer att bestå av kvm flexibla logistik- och kontorslokaler och uppförs i enlighet med Green Building-standard. Investeringen beräknas uppgå till 47 Mkr och är uthyrd till 70%. Green Building Boländerna 35:1 i Uppsala Läge Boländerna i Uppsala Yta kvm Tidplan Färdigställt kvartal 1, 2014 Under slutet av 2012 påbörjade Castellum en ombyggnation av en butiksbyggnad om kvm i området Boländerna, Uppsala. Investeringen beräknas uppgå till 38 Mkr och är uthyrd till 65%. Boländerna 8:11 i Uppsala Läge Boländerna i Uppsala Yta kvm Tidplan Färdigställt kvartal 1, 2014 I området Boländerna, Uppsala, har Castellum påbörjat en tillbyggnation av kvm kontorsyta. Fastigheten ligger i anslutning till bolagets befintliga bestånd. Investeringen beräknas uppgå till 27 Mkr och är uthyrd till 93%. Större pågående projekt 2013 Fastighet Yta, tkvm Uthyrt januari Investering, Mkr 2014 Total Återstående Klart Kommentar Lundbyvassen 8:1, Göteborg % Kv Nybyggnation kontor Dragarbrunn 20:4, Uppsala % Kv Om- och tillbyggnation kontor Algen 1, Jönköping % Kv Nybyggnation butik/kontor/restaurang Jägmästaren 1, Linköping % Kv Nybyggnation butik Spejaren 3, Huddinge % Kv Nybyggnation handel Kulan 3, Helsingborg % Kv Nybyggnation logistik Solsten 1:108, Härryda % Kv Nybyggnation lager Högspänningen 1, Västerås % Kv Nybyggnation logistik/kontor Boländerna 35:1, Uppsala % Kv Ombyggnation butik Boländerna 8:11, Uppsala % Kv Tillbyggnation kontor CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 21

26 I centrala Jönköping nyproducerar Castellums dotterbolag Fastighets AB Corallen totalt kvm kontors-, handels- och bostadsytor i projektet Atollen. Atollen är en helt ny del av Jönköpings city med unikt läge alldeles intill befintliga affärsgator, nöjen och kultur. Här utvecklas en levande miljö dygnet runt anpassat till moderna människors livsstil. Västerläget intill vattnet gör platsen unik kvm 22 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

27 Fakta om Atollen Atollen tillsammans med Asken och Algen är tre nya kvarter som byggs intill Munksjön i centrala Jönköping. Området utvecklas i tre etapper och totalt uppförs ca kvm. Förutom ca kvm butiker, restauranger och caféer, kommer de tre kvarteren innehålla bostäder, kontor och parkeringshus med 400 platser. Utvecklingen av området sker i samarbete mellan Jönköpings kommun och tre parter, varav Fastighets AB Corallen är en. Hela projektet beräknas vara färdigt under Fastighets AB Corallen nyproducerar totalt kvm kontors-, handels- och bostadsytor i projektet Atollen. Investeringen beräknas uppgå till totalt 289 Mkr och den första etappen om kvm färdigställdes under sista kvartalet Etapp två om kvm kommer vara färdigställd under första kvartalet Nyproduktionen uppförs i enlighet med miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad. Arkitektens tankar Med Atollenkvarteren berikas nu Jönköpings stadskärna med vattenkontakt i västerläge som stärker hela citykänslan. Genom att förlänga befintliga gatustråk når city återigen ända fram till Munksjöns vattenspegel där Jönköpings soligaste mötesplatser och torg formas inom projektets ramar. Kvarteren trappar sig ner mot vattnet och de upphöjda bostadsgårdarna öppnar sig ut mot ljuset och ger goda boeendekvalitéer. De inre täta gatumiljöer flankerade av byggnader i varierande uttryck och ambitiösa materialval hoppas vi ska lägga grunden till nya trygga mötesplatser för umgänge och shopping. Från ett ovanifrånperspektiv utmärker sig bebyggelsen med sina gröna tak, solcellsfasader och transparanta ytor som ett framåtsyftande stadsutvecklingsprojekt säger arkitekt Gunilla Gustafsson, Tengbom. Miljöbyggnad CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 23

28 Investeringar Större förvärv under 2013 Kärra 78:8, 78:12-13 och 80:6 i Göteborg Läge Arbetsområdet Tagene i Göteborg Yta kvm Tillträde Maj 2013 Castellum förvärvade i maj 2013 fyra fastigheter om kvm i Tagene-området i Göteborg. Fastigheterna ligger i anslutning till bolagets tidigare bestånd och består av kvm lager och kvm kontor/butik och är fullt uthyrda. Investeringen uppgick till 77 Mkr. Kärra 78:12-78:13, Göteborg Högsbo 20:11 i Göteborg Läge Södra Högsbo i Göteborg Yta kvm Tillträde Maj 2013 Castellum förvärvde under 2013 en fastighet i Högsbo-området, Göteborg, som består av kvm kontorsytor. Fastigheten ligger i direkt anslutning till bolagets befintliga bestånd och på fastigheten finns en byggrätt om kvm. Byggnaden är uthyrd till 30% och investeringen uppgick till 34 Mkr. Större fastighetsförvärv under 2013 Uthyrnings- Anskaffnings- Fastighet Yta, kvm grad jan 2014 värde, Mkr Tillträde Kategori Kärra 78:8, 78:12-13 och 80:6, Göteborg % 77 Maj 2013 Lager/verkstadsytor Högsbo 20:11, Göteborg % 34 Maj 2013 Kontor Större fastighetsförsäljningar under 2013 Underliggande Uppskjuten skatt/ Försäljn. pris Fastighet Yta, kvm fastighetspris, Mkr omkostn., Mkr netto, Mkr Frånträde Kategori Vindrutan 1, Örebro och Kungsängen 24:3 och 29:1, Uppsala Nov 2013 Butik Backa 18:7 och 18:10, Göteborg Juli 2013 Lager Linaberg 15, Mariehäll Sept 2013 Kontor/lager Alphyddan 11, Stockholm Feb 2013 Kontor Björnen 6, Malmö Sept 2013 Kontor Veddesta 2:23, Järfälla Sept 2013 Butik/lager Högsbo 4:1, Göteborg Feb 2013 Lager/kontor Tuve 87:1, Göteborg Dec 2013 Lager/kontor Nordstaden 2:16, Göteborg 24 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

29 Investeringar Byggrätter och potentiella projekt I Castellums strategi ingår att nyproducera lokaler när detta är ett konkurrenskraftigt alternativ. För att kunna erbjuda kunden nyproducerade lokaler med kortast möjliga tid till inflyttning är det en konkurrensfördel att äga byggrätter i attraktiva lägen med antagna detaljplaner. Castellum har ca 785 tkvm redovisade som outnyttjade byggrätter (uthyrningsbar yta). För ett antal av de outnyttjade byggrätterna finns konkreta projekt som kan påbörjas relativt omgående. Outnyttjade byggrätter är värderade till 854 Mkr motsvarande i genomsnitt ca kr/kvm. Av byggrätterna finns 257 tkvm motsvarande 280 Mkr redovisade som projekt och obebyggd mark. Resterande finns redovisade bland kontor/butik respektive lager/industri då dessa finns på redan bebyggda fastigheter. Under 2013 har Castellum nyttjat 42 tkvm byggrätter. Byggrätter andel yta per region Den starka urbaniseringstrend som råder i Sverige innebär att storstadsregionerna har stark befolkningstillväxt. Detta i kombination med bostadsbrist, medför behov av nyproduktion och därmed konvertering av främst äldre kontors- och industriområden till bostäder. Processen är framför allt vanligt förekommande i Stockholm där befolkningstillväxten och efterfrågan är stark samt bristen på bostäder omfattande. Omvandlingen från kommersiell verksamhet till bostäder är samtidigt del i en övergripande stadsutveckling mot förtätad stadsbyggnad och mer blandad stad. I de delmarknader där konvertering är eller förväntas bli aktuell kan en uthyrd kommersiell fastighet ha ett högre värde som bostadsbyggrätt än som kommersiell fastighet, vilket påverkar fastighetsvärdet. Hur stor värdepåverkan är beror på ett flertal faktorer där den väsentligaste är planmässiga förutsättningar, d v s hur stor sannolikheten är för framtida exploatering, tillåten byggrättsvolym samt inom vilken tidsram exploatering kan ske. Inom Castellums delmarknader såsom Bromma/Mariehäll och Johanneshov i Stockholm pågår successiv konvertering av äldre kontors- och industribestånd till bostäder. I takt med att staden växer tillkommer dock nya områden som är föremål för konvertering. Totalt har Castellum i dagsläget en handfull fastigheter med potentiella bostadsbyggrätter som inom en treårsperiod, förutsatt antagen detaljplan, bedöms ha ett värde om Mkr. Under 2013 har Castellum dessutom avyttrat två kommersiella fastigheter i Stockholm till bostadsexploatörer, där syftet är att bygga bostäder. Samhällsbyggnad Samhällsbyggnad är komplext och kan ske på många olika sätt inom olika strukturer. Castellum arbetar med fastighetsutveckling, projektutveckling, tidiga skeden av stadsutveckling och aktiv medverkan i samhällsbyggandets olika faser. Varje dotterbolag är en aktiv part i de tillväxtregioner där verksamhet bedrivs och har en nära dialog samt samverkan med kommuner och intressenter. Medverkan i samhällsbyggnadsprocesserna och projektutveckling från ax till limpa, att utarbeta en detaljplan fram till färdig byggnad och inflyttning är tidskrävande. Castellums styrkor inom samhällsbyggnad är lokal närvaro, kompetens, investeringskraft och långsiktigt engagemang. Bilden visar en överblick på samhällsbyggandets olika faser. CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 25

30 Kunder Genom lokal närvaro får Castellums medarbetare närhet till kunderna och kännedom om både deras behov och ortens utveckling. Goda och långsiktiga kundrelationer är en förutsättning för att skapa tillväxt och arbetet följs regelbundet upp med kundmätningar. 96% av de tillfrågade kunderna i Nöjd Kund-mätningen från 2013 svarar att de kan tänka sig att hyra av Castellum igen och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra. Under året har ett aktivt uthyrningsarbete genomförts där nya kontrakt tecknats med ett årsvärde om 366 Mkr. Närhet till kunden Castellums organisation med lokala dotterbolag ger närhet till kunderna och korta beslutsvägar. Medarbetarna inom Castellum arbetar nära marknaden vilket ger en naturlig möjlighet att känna till kundens nuvarande och framtida behov. Kunderna kan därmed erbjudas lokaler anpassade efter behov, god personlig service och snabba besked. Som en av de största fastighetsägarna på respektive lokal marknad samarbetar Castellum med kommuner samt engagerar sig i lokala nätverk såsom t ex företagarföreningar. Förutom personliga möten ger de lokala bolagen regelbundet ut information via kundtidningar och hemsidor. Nöjda kunder Det är viktigt att Castellum lever upp till kundernas förväntningar. För att följa upp och utvärdera genomförda insatser genomförs årligen en extern kundmätning, Nöjd Kund Index. Mätningen visar såväl kundernas generella uppfattning om Castellum som hur väl Castellum lever upp till de olika delområdena servicevilja, affärsrelation, lokalen, fastigheten, fastighetsservice, miljö och information. Undersökningen som genomfördes 2013 och som innefattade kontor, butik, lager och industri omfattade en majoritet av Castellums större kunder. Undersökningen visar på ett fortsatt genomgående högt betyg för Castellum med ett totalt index om 76 på en skala om 100, vilket är högre än jämförelseindex i branschen. Serviceviljan inom Castellum visar högst index och där ingår parametrar som personligt bemötande, service och tillgänglighet. En hög andel av de tillfrågade kunderna, 96%, svarar att de kan tänka sig att hyra av Castellum igen och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra. Castellums kunder speglar inhemskt svenskt näringsliv Castellum har en god riskspridning i kontraktsportföljen avseende geografi, lokaltyp, kontraktsstorlek, löptider och branscher i vilka kunderna är verksamma. Detta medför att Castellums kontraktsportfölj är en spegling av svenskt inhemskt näringsliv och därmed svensk ekonomi. Koncernen har ca kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för ca 2% av Castellums totala hyresintäkter. Uthyrningsarbete Castellum har en hög aktivitet i uthyrningsarbetet. Under 2013 har tecknats 716 nya kontrakt med ett totalt årsvärde om 366 Mkr. Uthyrningsarbetet visar på vikten av att vårda kunderna och kontaktnäten. Av nytecknat kontraktsvärde kommer 75% från egna kontakter, rekommendationer eller att befintliga kunder utökar, medan 15% kommer via hemsidorna och 10% från mäklare. Nöjd Kund Index Kontraktsfördelning per bransch 26 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

31 Kunder Uthyrnings- och omförhandlingsprocessen Mkr Castellum har kontrakt, motsvarande hyresintäkter om ca Mkr. 21%-23% av kontrakten förfaller/år 11%-12% förlängs på oförändrade villkor 7%-8% sägs upp av kund för avflytt 2% sägs upp av kund för omförhandling 1% sägs upp av Castellum för omförhandling +366 Mkr 70 % Under 2013 tecknades 716 kontrakt med ett årsvärde om 366 Mkr. 75% av nyteckningsvolymen kommer via egna kontakter. av Castellums medarbetare arbetar med kundvård, förvaltning och uthyrning. Grönt hyresavtal Grönt hyresavtal är ett avtal mellan fastighetsägare och kund. Samverkan sker kring bl a energi och inomhusmiljö, materialval och avfallshantering - som syftar till att minska lokalernas miljöbelastning. Castellum erbjuder grönt hyresavtal till såväl befintliga som nya kunder. I praktiken innebär det att en bilaga bifogas sedvanligt hyresavtal där konkreta åtgärder från såväl Castellum som kund framgår för att gemensamt arbeta för en bättre miljö. För närvarande finns i koncernen 17 gröna hyresavtal motsvarande 58 tkvm, varav 15 tecknats under Hyresavtal Hyresavtal tecknas vanligtvis på 3-5 år med en uppsägningstid om nio månader och har kvartalsvis förskottsbetalning. Hyresnivån kan förändras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. Hyresavtalen innehåller normalt en bashyra, d v s överenskommen hyra vid avtalets tecknande, samt en indexklausul som innebär en årlig förändring av hyran motsvarande en viss andel av inflationen under föregående år, alternativt en procentuell minimiuppräkning. Vanligtvis innehåller hyresavtalen ett tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnad för värme, kyla samt fastighetsskatt. Kontraktsförfallostruktur Fördelning kontraktsstorlek CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 27

32 Ansvarsfullt företagande Att möta framtidens utmaningar och fortsätta utveckla verksamheten förutsätter att Castellum gör det med ett hållbarhetsperspektiv - både ur ett ekonomiskt, socialt och miljömässigt perspektiv. Castellums strategi som långsiktig ägare där nöjda kunder och medarbetare prioriteras högt blir en naturlig drivkraft för arbetet. Castellum är en drivande samhällsaktör som vill ta ansvar och kan påverka såväl genom långsiktigt agerande i fastighetsförvaltningen som samverkan med intressenter för att bidra till utvecklingen av de områden där verksamheten bedrivs. Hållbar verksamhet Castellum är en långsiktig fastighetsägare och långsiktigheten präglar allt agerande, såväl ägande och förvaltning som kundrelationer och finansiering. Det kommersiella fastighetsbeståndet utvecklas och förädlas med utgångspunkt från kunderna och deras behov och fokus är långsiktiga kundrelationer. I långsiktigheten ligger även att ha god kontroll på fastighetsbeståndet för att minimera dess påverkan på miljön. För att lyckas i arbetet är det viktigt att Castellums 293 medarbetare trivs och utvecklas. Den decentraliserade organisationen ger en stimulerande arbetssituation, stor frihet och utvecklingsmöjligheter för varje medarbetare. Den ger dessutom en handlingskraftig organisation med korta beslutsvägar och lokal närvaro med stort engagemang i de lokala orternas utveckling. För att bidra till orternas utveckling sker samverkan med bl a kunder, kommun, andra företag och leverantörer samt skolor, universitet och högskolor. Redovisning av Castellums hållbarhetsarbete 2013 är första året som Castellum genomför en redovisning i enlighet med GRI. Hållbarhetsarbetet har dock redovisats och utvärderats sedan slutet av 90-talet av såväl utländska som svenska analytiker. Redovisningen av hållbarhetsarbetet omfattar moderbolag och samtliga dotterbolag. Inga avgränsningar har gjorts avseende organisationens ekonomiska, miljömässiga och sociala påverkan. Redovisningen är integrerad i årsredovisningen och omfattar kalenderåret Avsikten är att redovisning ska lämnas varje år. Arbetet med att ta fram redovisningen har letts av Castellums samordnare i hållbarhetsfrågor, vilken även är kontaktperson i dessa frågor. Efter genomgång av vilka indikatorer som ansetts mest relevanta för bolaget har uppgifterna samlats in och bearbetats av representanter från Castellums hållbarhetsgrupp. Lagstiftningen är lägstanivå för Castellums hållbarhetsarbete oavsett om det gäller miljö, medarbetare eller produktansvar. Ambitionen är alltid att ligga steget före. Castellum var under 2013 inte inblandade i någon rättslig konflikt avseende dessa frågor. Bolaget betalade under året heller inte några böter eller viten av betydelse relaterade till hållbarhetsfrågorna. Drivkrafter för arbetet Castellum är en långsiktig fastighetsägare, vilket i sig blir en drivkraft för hållbarhetsarbetet. Att agera rätt idag är betydelsefullt i ett långsiktigt perspektiv - åtgärder för att exempelvis minska resursanvändningen blir viktigt för såväl långsiktig lönsamhet, för att attrahera kunder som för att hushålla med resurser såsom exempelvis energi. Genom att bidra till stadsutveckling utvecklas de områden där verksamheten bedrivs och Castellums fastigheter blir därmed attraktiva, vilket är en ekonomisk drivkraft. Hållbarhetsarbetet bidrar även till att stärka varumärket och blir därmed en konkurrensfördel. Samverkan med intressenter För att utveckla verksamheten och bedriva den effektivt och långsiktigt pågår fortlöpande dialoger med bolagets intressenter. Koncernens intressenter är kunder, medarbetare, ägare, aktörer på kapitalmarknaden (aktie- och kreditmarknaden), media, leverantörer, samhälle/myndigheter, kommuner och andra aktörer på fastighetsmarknaden. Castellum AB (publ), som är noterat bolag, kommunicerar primärt med kapitalmarknaden, ägare, media samt dotterbolag/medarbetare där dialogen skall vara frekvent, öppen och rättvisande. Dotterbolagen kommunicerar främst med nuvarande och presumtiva kunder, aktörer på fastighetsmarknaden, leverantörer, kommun och skola/universitet/ högskola. Kommunikationen sker bl a via regelbundna möten, kundtidningar och hemsidor. Organisation och styrning av hållbarhetsarbetet Hållbarhetsarbetet styrs via ett ledningssystem som består av en gemensam policy, riktlinjer, övergripande mätbara mål samt detaljerade handlingsplaner. Arbetet bedrivs lokalt på varje dotterbolag, följs upp varje år och avrapporteras regelbundet till koncernledningen. Hållbarhetsarbetet omfattar hela verksamheten och arbetet granskas regelbundet av extern part. En gemensam hållbarhetsgrupp finns för att utveckla arbetet, utbyta erfarenheter och bevaka förändringar i omvärlden. 28 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

33 Ansvarsfullt företagande Castellums hållbarhetsarbete 2013 samverkan I alla städer där Castellum verkar pågår samarbeten med olika intressenter för att driva arbetet framåt. Exempelvis pågår dialoger med kunder, företagsnätverk, kommun, energibolag, renhållningsbolag och skola / universitet. 17 För att utveckla samverkan med kunderna tecknas Gröna hyresavtal. Castellum har 17 gröna hyresavtal, varav 15 tecknades under gröna hyresavtal 111 miljöcertifierade Castellum har miljöcertifierat 111 fastigheter om 631 tkvm, varav 96 st enligt Green Building, 14 st enligt Miljöbyggnad och 1 enligt Breeam. Detta motsvarar 17% av beståndet. co 2-8% Under 2013 minskade koldioxidutsläppen 8%, vilket innebär att utsläppen minskat med totalt 20% sedan Målsättningen är att utsläppen ska minska minst 2,5% per kvm och år Castellum en långsiktig aktör som skapar tillväxt genom fokus på nöjda kunder och medarbetare -5% Energiförbrukningen har minskat 5% under 2013 och totalt 20% sedan Målsättningen är att förbrukningen ska minska minst 1% per kvm och år. 11 lärlingar För att ge ungdomar en chans i arbetslivet har Castellum haft 11 lärlingar under Dessutom har ytterligare 46 feriearbetare och praktikanter arbetat i koncernen. 86 NöjdMedarbetarIndex enligt mätningen som genomfördes under Korrelationen mellan nöjda medarbetare och nöjda kunder är tydlig. 74 kwh/kvm Castellum förbrukar i genomsnitt 74 kwh/kvm avseende värme, vilket kan jämföras med Boverkets referensvärde för uppvärmning med fjärrvärme om kwh/kvm. CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 29

34 Ansvarsfullt företagande Ekonomiskt ansvar Långsiktig lönsamhet är en förutsättning för hållbar utveckling. Castellum är som fastighetsförvaltande ägare av fastigheter en långsiktig aktör, där lönsamhet till låg risk samt finansiell styrka är avgörande. Bolagets målsättning att växa med 10% i förvaltningsresultatet innebär att investeringar måste göras årligen - främst i ny-, till- och ombyggnationer för såväl befintliga som nya kunder men även via förvärv. Att bygga innebär att Castellum vill och kan bidra till stadsutvecklingen på de orter och i de områden bolaget verkar - något som på sikt är värdeskapande. En annan viktig faktor för att nå målsättningen är att bedriva effektiv fastighetsförvaltning, sett ur såväl ett kund-, medarbetar-, kostnadssom miljöperspektiv. Castellum skall vara ett stabilt bolag och motpart som bedriver sin verksamhet med både låg finansiell och operationell risk. Låg finansiell risk innebär för Castellums att maximalt 55% av fastigheternas värde får vara belånat och utfallet per årsskiftet var 52%. Låg operationell risk erhålls genom god spridning i kundstocken avseende bransch, avtalslängd och avtalsstorlek. Vid årsskfitet hade Castellum ca hyresavtal varav enskilt största hyresavtalet och hyresgäst stod för ca 2%. Skatt är en viktig fråga för fastighetsbranschen och omfattar inte bara inkomstskatt utan även moms, fastighetsskatt, källskatt, arbetsgivaravgifter m m. Castellums huvudtes är att rätt skatt skall betalas under gällande regelverk och fr o m 2012 har Castellum ingått Fördjupad samverkan med Skatteverket. Att lagar och regler följs övervakas av en compliance officer-funktion som rapporterar direkt till revisionsutskottet. Samhällsansvar Castellums samhällsansvar innebär att bidra till en hållbar samhällsutveckling genom engagemang i de områden där verksamheten bedrivs i syfte att göra områdena attraktivare, vilket i sin tur attraherar kunder och ökar fastigheternas värde. Organisationsformen ger medarbetarna självständighet och eget ansvar och därigenom en engagerande arbetsmiljö med korta beslutsvägar och beslutsför organisation. Samvariationen mellan nöjda medarbetare, nöjda kunder och tillväxt i bolaget är tydlig. Castellum arbetar med egen förvaltningspersonal, vilka är viktiga representanter för företaget mot kunderna. Vid större inköp och upphandlingar granskas leverantörer och entreprenörer gällande bl a kvalitet och arbetsmiljö. Engagemang i de lokala marknaderna I alla områden Castellum bedriver verksamhet pågår samarbeten via nätverk och företagarföreningar för att utveckla områdena. Exempel på samverkan är RAM-projektet i Mölndal där ett 10-tal företag tillsammans med kommunen och regionen samarbetar om miljö- och kollektivtrafikfrågor för att ändra resvanorna. I Högsbo/Sisjön har Harry Sjögren bekostat en ny busslinje för att förbättra infrastukturen i området. I Västerås sker samverkan med flera aktörer i Elbilsutmaningen och i Uppsala har Aspholmen ingått i Uppsala Klimatprotokoll. Stöd till ungdomar Castellum arbetar på olika sätt för att ge ungdomar en introduktion i arbetslivet. Under 2013 har 34 feriearbetare, 12 praktikanter och 11 lärlingar arbetat inom Castellum. Samverkan med universitet, högskolor och grundskola pågår på flera orter genom både uppsatser och mentorskap. Exempel på direkt samverkan är Handslaget där Eklandia följer en högstadieklass under en längre period. Sponsring och stöd Sponsring och stöd fokuseras på att främja utbildning och hälsa hos ungdomar. Exempelvis lämnas stöd till Vetenskapsfestivalen, Ung Företagssamhet, Löparakademin och lokala idrottsföreningar. Genom Glädjeresan lämnas stöd för att uppmuntra sjuka barn. Direkt stöd lämnas till exempelvis Stadsmissionen, Räddningsmissionen, Faktum och Barncancerfonden. Värderingar Castellums uppförandekod styr det dagliga arbetet och innehållet ligger väl i linje med FNs Global Compact. Verksamheten i Castellum, som bedrivs i Sverige och Danmark, lyder under nordisk lagstiftning och regelverk gällande t ex arbetsvillkor, arbetsmiljö och organisationsfrihet. Castellums personalpolicy behandlar frågor som arbetsmiljö, jämställdhet, löner, pensioner och tjänstebilar. Alla bolag i koncernen har ett pågående arbete med etik och korruptionsfrågor där agerande i olika situationer som kan uppkomma i vardagen diskuteras. Viktiga händelser i hållbarhetsarbetet sedan : Policy, riktlinjer och övergripande mål fastställs 1997: Första dotterbolaget miljödiplomeras av Göteborgs kommun 1998: Robur klassar Castellums miljöarbete som ett föredöme i branschen 2000: - Koncerngemensam miljögrupp bildas - Första bergvärme/kyla anläggningen installeras i Örebro 2001: - Gemensam miljöutbildning för alla anställda - Koncerngemensamma värderingar antas - Upphandling av miljömärkt el för hela koncernen 2003: Webbövervakning av driften påbörjas 2005: Gemensam miljöutbildning för alla anställda 2008: Brostaden utses till Europas första Green Building Corporate Partner 2009: - Harry Sjögren utses till tredje Green Building Corporate Partner i Europa - Eklandia färdigställer Sveriges första BREEAM-certifierade fastighet 2010: Brostaden utses till Green Building Corporate Partner of the year i Europa 2011: - Ny målsättning antas alla nyproducerade byggnader ska miljöklassas - Uppförandekoden uppdateras 2012: - Två gröna hyresavtal tecknas - Eklandia vinner Sweden Green Building Award i klassen BREEAM post constructions och Briggen i klassen Miljöbyggnad i nybyggnad - Eklandia får priset Utmärkelsen för ett långt samarbete med skolungdomar 2013: - Totalt 57 ungdomar får arbetslivserfarenhet i Castellumkoncernen - Aspholmen vinner Miljöpris på Guldstänksgalan i Västerås - 15 gröna hyresavtal har tecknats - Bikupor sätts upp på två tak 30 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

35 Företagskultur genom etik och värderingar Att Castellums verksamhet bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för företagets långsiktiga framgång. Målsättningen är att göra riktiga och sunda affärer i alla avseenden där agerandet präglas av affärsmässighet med hög kompetens, hög affärsmoral och ansvarskännande. Castellums uppföranderegler bygger bl a på att erbjuda lokaler av god kvalitet, ge god service, följa lagar och förordningar, inte diskriminera någon samt att skapa god arbetsmiljö och säkerhet. Arbetet skall präglas av affärsmässighet, engagemang, kompetens och nytänkande. En av hörnstenarna för Castellums företagskultur har varit den decentraliserade organisationen, vilken skapar ansvarstagande och engagerade medarbetare, där varje medarbetare känner delaktighet i verksamheten. Den geografiska närheten till kunder, kommun, leverantörer och andra intressenter skapar ett ansvar att uppträda korrekt och affärsmässigt. I organisationen har varje medarbetare en viktig roll och nya idéer värdesätts, liksom att hög kompetens finns inom organisationen. När Castellum bildades sattes tydliga riktlinjer där arbetet utförs genom strukturerade processer som i sin tur skapar ordning och reda, vilket borgar för trovärdighet och kvalitet i arbetet. Castellums Uppförandekod finner du på Roger Åhlström och Robert Varga på Eklandia Fastighets AB CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 31

36 Ansvarsfullt företagande Organisation och medarbetare Castellums organisation med lokal närvaro skapar affärsnytta genom kunskap om kundernas verksamhet och behov, samt god kännedom om den lokala fastighets- och hyresmarknaden med dess förändringar och affärsmöjligheter. Medarbetarna erbjuds utvecklande arbetsuppgifter via den platta organisationen där kompetensutveckling och erfarenhetsutbyten är viktiga faktorer. Samvariationen mellan nöjda medarbetare, nöjda kunder och tillväxt i bolaget är tydlig. Dotterbolag med starka varumärken Castellum har sex helägda dotterbolag med ett 40-tal medarbetare vardera. Dotterbolagens organisationer är inte identiska men utgörs i princip av verkställande direktör, 2-4 marknadsområden, affärsutvecklare samt 3-5 medarbetare inom ekonomi och administration. Varje marknadsområde är bemannat med en fastighetschef med assistent, en uthyrare och 3-9 fastighetsansvariga där samtliga har kundkontakt. Den platta organisationen medför korta beslutsvägar och skapar en kundorienterad och handlingskraftig organisation. Castellums dotterbolag är verksamma under egna namn vilka utgör starka varumärken på varje delmarknad. Förvaltningen sker i huvudsak med egen personal och i de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande, service och miljöhänsyn. Mäta och jämföra Castellum ansvarar för kapitalallokering samt mäter och jämför dotterbolagens effektivitet i förvaltningen och värdetillväxt i fastighetsbeståndet. Inom koncernen sker gemensamt utvecklingsarbete samt erfarenhetsutbyte mellan bolagen för att göra kompetens tillgängligt i hela organisationen. Arbetet i Castellum styrs av besluts- och arbetsordning, policies och instruktioner. Policy finns för bl a finans- och ekonomiarbetet, information, informationssäkerhet, miljö, försäkring samt personal. Moderbolag Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden (t ex koncernrapportering och aktiemarknadsinformation) och kreditmarknaden (t ex upplåning och finansiell riskhantering) samt övergripande IT/IS-strategier och personalfrågor. Castellum AB har 19 medarbetare (19). Genom kapitalallokering och styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i verksamheten. Castellums medarbetare Koncernen hade vid årets utgång 293 anställda (265) varav 39% var kvinnor (40%). Ökningen av antalet anställda är främst relaterad till marknad och förvaltning. Personalomsättningen har under året varit 8% (6%) och sjukfrånvaron 2% (2%). Under 2013 har inga svåra arbetsskador förekommit i koncernen. Eva-Lott Svensson på Fastighets AB Briggen 32 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

37 Ansvarsfullt företagande Attraktiv arbetsgivare Castellum arbetar med såväl kompetensutveckling som en motiverande arbetssituation, vilket skapar engagemang och trivsel. Den decentraliserade organisationen gör att varje medarbetare har tydliga ansvarsområden med frihet inom respektive område, vilket är stimulerande och innebär goda utvecklingsmöjligheter. Medarbetarsamtal genomförs årligen med alla medarbetare för att sätta och följa upp mål samt fastställa behov av kompetensutveckling. Castellum värnar om medarbetarna och arbetar med friskvård genom både aktiviteter och friskvårdsbidrag samt erbjuder regelbunden företagshälsovård och en förmånlig sjukvårdsförsäkring. Friskvård sker både förebyggande och habiliterande i syfte att främja fortsatt välmående hos medarbetarna. Ett bonusprogram tillämpas där varje anställd har möjlighet att få del i respektive dotterbolags uppnådda resultatförbättringar. En dag om året träffas alla medarbetare i koncernen för att höja kunskaperna, utbyta erfarenheter och öka gemenskapen. Genomsnittlig anställningstid i Castellum är 7 år, vilket är ett kvitto på nöjda medarbetare och en viktig parameter för bolagets tillväxt. Kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte I Castellum bedrivs kompetensutveckling både i intern och extern regi. En utbildningssatsning pågår, Collegium Castellum, vilken innebär dels ett skräddarsytt ledarskaps- program med fokus på strategi och ledarskapsfrågor, dels enstaka utbildningsdagar i specifika frågor. Under 2013 har enstaka utbildningsdagar genomförts med fokus på projektutveckling, personal och hyresrätt. Totalt har 136 personer deltagit i Collegium Castellum under Förutom koncerngemensamma utvecklingsprogram sker individuell kompetensutveckling. För att skapa förutsättningar för fortsatt utveckling och erfarenhetsutbyte mellan bolagen drivs projekt med deltagare från samtliga bolag som hanterar aktuella frågor t ex hantering av outhyrda lokaler och varumärkeskännedom. Förutom projekten finns fasta grupper som regelbundet diskuterar frågor inom specifika områden såsom marknad, ekonomi, IT, drift, hållbarhet och personal. Nöjda medarbetare Medarbetarnas syn på den egna arbetssituationen, bolaget och dess ledning mäts regelbundet i en Nöjd Medarbetarundersökning. Den senaste undersökningen som genomfördes 2013 visar ett fortsatt mycket högt index, 86 på en 100-gradig skala, vilket kan ställas mot ett jämförelseindex om 76. Svarsfrekvensen var 98% vilket visar på stort engagemang. Resultatet i medarbetarundersökningen är ett viktigt verktyg som används för vidareutveckling av bolaget och dess anställda. Utbildningsnivå Arbetsfördelning Nöjd Medarbetar Index Åldersfördelning - antal anställda CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 33

38 Ansvarsfullt företagande Miljöansvar Castellums miljöansvar innebär att vara långsiktig i förvaltning och nybyggnation och Castellum har haft ett systematiskt miljöarbete sedan Miljöarbetet är en naturlig och integrerad del i verksamheten och direkt kopplad till kärnverksamheten som långsiktig fastighetsägare. För att minska Castellums klimatpåverkan fokuseras arbetet på att effektivisera energianvändningen, minska koldioxidutsläppen, bygga hållbart samt ha god kontroll på och kontinuerligt förbättra miljöstatusen på fastigheterna. Arbetet är ekonomiskt lönsamt och gör Castellum väl rustat för framtiden. För att lyckas i arbetet har Castellum kontinuerligt arbetat med utbildning, att engagera medarbetarna och samverka med både kunder och andra intressenter. Castellums strategi är att utveckla fastighetsbeståndet med minsta möjliga påverkan på miljön och på ett resurseffektivt sätt för att bidra till en långsiktigt hållbar utveckling. Effektivisera energianvändningen Castellum arbetar kontinuerligt med att minska energianvändningen genom såväl driftsoptimering som investeringar i ny, energieffektiv teknik. Under 2013 har ett 60-tal energieffektiviseringsprojekt bedrivits. All energianvändning följs systematiskt upp och analyseras i ett gemensamt uppföljningsystem. Uppföljningen gör att åtgärder kan sättas in där störst effektiviseringspotential finns. Ett projekt pågår för utbyggnad av en egen webb-portal för webbaserad fastighetsövervakning, där mätvärden avseende drift, larm, hissar och inpassering kan övervakas. Idag är 186 fastigheter motsvarande tvm uppkopplat mot portalen. Under 2013 har den normaliserade energianvändningen avseende både uppvärmning och fastighetsel minskat med 5% per kvm jämfört med föregående år. Sedan 2007 har energianvändningen minskat totalt 20%. Castellums förbrukning för värme om 74 kwh per kvm kan jämföras med branschgenomsnittet enligt Boverkets referensvärde för uppvärmning med fjärrvärme om kwh/kvm. Ökad andel av förnyelsebara bränslen Av Castellums koldioxidutsläpp är 4% direkt påverkbara via olja och transporter medan resterande del är indirekt påverkbara. För att minska utsläppen pågår ett arbete med att fasa ut fossila bränslen och i dagsläget finns 6 oljepannor kvar i förvaltningsfastigheterna. Sedan år 2000 har ca 440 tkvm konverterats till framförallt fjärrvärme. Bergvärme/kyla finns installerat i 22 fastigheter om 126 tkvm. Uppvärmning med fjärrvärme medför att Castellums koldioxidutsläpp blir beroende av fjärrvärmeverkens val av bränslemix. Idag anlitas 24 fjärrvärmeverk, vilka står för 83% av koncernens utsläpp. Castellum har en dialog med de fjärrvärmeverk som har högst utsläpp koldioxid per kwh dels för att visa hur Castellums miljöpåverkan är beroende av deras arbete, dels ta del av deras planer för att minska utsläppen. Sedan år 2001 används enbart miljömärkt el i koncernen. Castellum arbetar med grön IT och i princip alla servrar är virtuella. En virtuell server innebär att en fysisk server har omvandlats till en programvara. Koncerngemensamma mål Förändring Utfall Effektivisera energianvändningen sedan Energiförbrukningen (normaliserad) ska minska minst 10% per kvm över 10 år (minst 1% / kvm och år) 20% 5% 11% + 1% 3% 2% - Koldioxidutsläppen (normaliserade) ska minska minst 25% per kvm över 10 år (minst 2,5% / kvm och år) 20% 8% 8% + 9% 1% 12% Känd och ständigt förbättrad miljöstatus i fastigheterna - Samtliga fastigheter som innehavts mer än ett år skall vara miljöinventerade 100% 100% 100% 100% 99% - Alla nyproducerade fastigheter skall vara miljöklassade Uppfyllt Förbrukning samt koldioxidutsläpp / kvm och år Mål och utfall förbrukning samt koldioxidsläpp/kvm 34 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

39 Ansvarsfullt företagande Under 2013 har de normaliserade koldioxidutsläppen minskat 8% per kvm och sedan målsättningen antogs 2007 har de minskat 20% per kvm. Känd och ständigt förbättrad miljöstatus i fastigheterna Miljöinventering har genomförts i alla fastigheter för att identifiera och åtgärda miljö- och hälsorisker. Vid förvärv analyseras fastigheterna med tanke på energianvändning och miljörisker och alla nybyggnationer skall miljöklassas. Miljöriskerna i Castellums fastighetsbestånd bedöms som små. Miljöcertifiering av fastigheterna Arbetet med att miljöklassa byggnader påbörjades 2007, då med systemet Green Building, vilket innebär att energianvändningen i byggnaden sänkts med 25%. Green Buildingklassningen blev ett kvitto på det arbete som genomförts för att minska energianvändningen. Castellum äger idag 96 av Sveriges 335 Green Building-certifierade byggnader och Fastighets AB Brostaden och Harry Sjögren AB har av EU utsetts till Green Building Corporate Partner, vilket innebär att energianvändningen har minskat med minst 25% i minst 30% av fastighetsbeståndet. Castellum använder även systemet Miljöbyggnad och BREEAM, vilka förutom energi även ser till bl a innemiljö och byggnadsmaterial. Eklandia Fastighets AB färdigställde 2008 Sveriges första BREAAM-certifierade fastighet och inom Castellum finns 14 fastigheter klassade som Miljöbyggnad, varav en är färdigställd. Minskad avfallsmängd Verksamheterna i Castellums fastigheter genererar en mängd avfall. Att minska avfallsmängden som går till deponi genom att erbjuda källsortering är ett område som Castellum arbetat med länge. Uppföljningen av arbetet försvåras av att flera renhållningsbolag anlitas och att ett fåtal kan redovisa uppföljning i vikt. Dessutom skiljer sig kundernas verksamhet åt och därmed deras behov av avfallshantering. Exempelvis erbjuder Harry Sjögren AB fri insamling av elektronikskrot i Mölndal sedan några år tillbaka samlades 14 ton in, varav 95% kunde återvinnas. Vattenförbrukning Vattenförbrukning är en viktig fråga ur ett globalt perspektiv, medan frågan har mindre betydelse i Sverige. Castellum använder vatten ur det kommunala systemet och arbetar med uppföljning och åtgärder för att minska förbrukningen. Kommunikation och samarbete Samarbete pågår med olika parter för att få kunskap om ny teknik och utbyta erfarenheter t ex Energimyndighetens Beställargrupp för lokaler (BELOK), Byggsektorns kretsloppsråd, Sweden Green Building Council och lokala renhållningsbolag. Castellum erbjuder kunderna att teckna grönt hyresavtal, vilket hanterar bl a energi, källsortering, hållbart resande och val av byggmaterial. Syftet är att samverka kring miljöfrågorna och inom Castellum finns 17 tecknade gröna hyresavtal, motsvarande 58 tkvm, varav 15 tecknades Fördelning koldioxidutsläpp Fördelning av energi för uppvärmning Energi och vattenförbrukning Värme GWh * Justering till normaliserad förbrukning främst avseende graddagar och vakans Övrigt avser fastighetsel m m Övrigt GWh CO ton Värme GWh Övrigt GWh Fjärrvärme El Gas Olja Förbrukning Justering* Norm. förbrukning Yta, tkvm Norm. förbrukn. kwh/kvm , , , ,2 Vatten, tm CO ton Värme GWh Övrigt GWh CO ton Värme GWh Övrigt GWh För mer information se CO ton CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 35

40 Castellums delmarknader Storgöteborg Öresundsregionen Storstockholm Mälardalen Östra Götaland 32% Andel av fastighetsvärdet 22% Andel av fastighetsvärdet 19% Andel av fastighetsvärdet 16% Andel av fastighetsvärdet 11% Andel av fastighetsvärdet Antal fastigheter Yta, tkvm Fastigheternas värde, Mkr Hyresvärde, Mkr Driftsöverskott, Mkr Investeringar, Mkr Nettouthyrning, Mkr Anställda Antal fastigheter Yta, tkvm Fastigheternas värde, Mkr Hyresvärde, Mkr Driftsöverskott, Mkr Investeringar, Mkr Nettouthyrning, Mkr 3 13 Anställda Antal fastigheter Yta, tkvm Fastigheternas värde, Mkr Hyresvärde, Mkr Driftsöverskott, Mkr Investeringar, Mkr Nettouthyrning, Mkr 34 6 Anställda Antal fastigheter Yta, tkvm Fastigheternas värde, Mkr Hyresvärde, Mkr Driftsöverskott, Mkr Investeringar, Mkr Nettouthyrning, Mkr 26 4 Anställda Antal fastigheter Yta, tkvm Fastigheternas värde, Mkr Hyresvärde, Mkr Driftsöverskott, Mkr Investeringar, Mkr Nettouthyrning, Mkr 4 15 Anställda CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

41 Castellums delmarknader Förvaltningsresultat och tillväxt Investeringar och försäljningar Nettouthyrning CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 37

42 Storgöteborg Storgöteborg fortsätter utvecklas genom infrastruktursatsningar Tage Christoffersson VD Eklandia Fastighets AB Christer Sundberg VD Harry Sjögren AB Castellums bestånd i Storgöteborg förvaltas av 77 medarbetare på Fastighets AB Eklandia och Harry Sjögren AB. Fastighetsbeståndet är beläget i Göteborg, Mölndal, Borås, Kungsbacka, Alingsås och Halmstad och består av tkvm till ett värde av 12 miljarder kr fördelade på 40% kontor/butik och 58% lager/industri. Storgöteborg kännetecknas är välbeläget ur ett infrastrukturperspektiv med Skandinaviens största hamn, flygplatser och motorvägar. En fortsatt utveckling av infrastrukturen pågår via Västsvenska paketet som bl a innehåller utbyggd kollektivtrafik och ny tunnel under Göta Älv. Under 2013 har Eklandia färdigställt fastigheten Aurora och påbörjat nyproduktion av ett nytt huvudkontor åt Semcon i Göteborg. Harry Sjögren fortsätter stärka kundrelationerna genom fortsatt kundvårdsarbete. Hyresmarknad Storgöteborg, vilket för Castellum omfattar förutom Göteborg, Alingsås, Härryda, Kungsbacka, Lerum, Mölndal och Partille även Borås och Halmstad, har överlag en fortsatt stabil hyresmarknad. Utbudet av kontorslokaler i centrala Göteborg är fortfarande mindre än efterfrågan, vilket medfört fortsatt låg vakansgrad och därmed god marknad för nyproducerade kontorslokaler, svagt stigande hyror samt få omflyttningar. För övriga Göteborg och fastighetskategorier är hyresmarknaden stabil med i stort sett oförändrade hyresnivåer och låg vakansgrad. I Borås har hyresmarknaden varit fortsatt stabil under 2013 med i stort sett oförändrade hyresnivåer och vakansgrader avseende såväl kontor som lager/industri. Hyresmarknaden i Halmstad karaktäriseras av stabilitet med i princip oförändrade hyresnivåer och vakanser för både kontor och lager. Hyresmarknaden för butiker i regionen präglas, i likhet med stora delar av övriga landet, av viss försiktighet p g a generellt svag handel de senaste två åren. Fastighetsmarknad Transaktionsvolym 2013: 16 miljarder kr (15) Större enskild affär: 630 Mkr avseende kontorsfastighet i Göteborg Direktavkastning bästa läge: 5,0% i centrala Göteborg Transaktionsvolymen i Storgöteborg uppgick 2013 till ca 16 (15) miljarder kronor, vilket är en ökning mot föregående år med 9%, och utgör ca 16% av totala transaktionsvolymen i Sverige. Den enskilt största affären avsåg en kontorsfastighet i centrala Göteborg som förvärvades för ca 630 Mkr. I övriga regionen var större affärer förvärvet av dels ett bostadsbestånd i Halmstad för ca 154 Mkr, dels en lagerfastighet i Borås för ett bedömt pris om ca 600 Mkr. Köparna återfinns framför allt bland svenska fastighetsbolag, såväl noterade som onoterade. Prisbilden har i princip varit stabil med generellt sett oförändrade direktavkastningsnivåer. Undantag görs dock för centrala Göteborg där viss värdeuppgång kunnat noteras under andra halvåret Hyresnivåer och direktavkastning Fem största fastighetsägarna Storgöteborg Lokalyta tkvm Castellum (Eklandia och Harry Sjögren) 973 Wallenstam 488 Vasakronan 419 Platzer 400 Kungsleden 310 Göteborg Borås Halmstad Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Kontor AA-läge ,00% - 6,00% A-läge ,50% - 6,50% ,75% - 8,25% ,25% - 7,50% B-läge ,25% - 7,25% ,75% - 9,75% ,75% - 8,50% Butik A-läge ,00% - 6,25% ,25% - 7,75% ,75% - 7,00% B-läge ,00% - 6,75% ,50% - 8,75% ,25% - 8,25% Lager/industri A-läge ,00% - 8,25% ,75% - 9,00% ,00% - 9,00% B-läge ,75% - 8,75% ,75% - 11,00% ,25% - 9,50% Kontor avser varmhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt. Lager/industri avser kallhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt. Källa: NAI Svefa Borås Lokalyta tkvm Ness, Risan & Partners 154 SveaReal 137 Castellum (Harry Sjögren) 104 Nordic Real Estate Partners 82 Klövern 81 Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Byggstatistik och Castellum Halmstad Lokalyta tkvm Fragerius 66 Klövern 62 Fem Hjärtan 55 Rikshem 55 Försäkringsbolaget Alecta 54 Castellum (Harry Sjögren) CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

43 Öresundsregionen Öresund är Nordens största region över nationsgränserna Gunnar Östenson VD Fastighets AB Briggen Castellums bestånd i Öresundsregionen förvaltas av Fastighets AB Briggens 57 medarbetare. Fastighetsbeståndet är beläget i Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn och består av 737 tkvm till ett värde av 8 miljarder kr fördelade på 55% kontor/butik och 43% lager/industri. I Öresundsregionen återfinns dels Malmöregionen, som består av Malmö, Lund och Helsingborg samt 22 andra kommuner, dels den danska sidan av Öresund. Öresundsregionens utveckling de senaste åren har präglats av dels satsningar på infrastruktur genom bl a Öresundsbron och Citytunneln i Malmö, dels av förändrad näringslivsstruktur från tunga industrier till små och medelstora kunskapsföretag. Under 2013 har Briggen påbörjat en nybyggnation av Pumas nordiska distributionscentrum i Helsingborg samt färdigställt nya lokaler för Migrationsverket i Malmö. Hyresmarknad Malmo har god efterfra gan pa kontor, men präglas av sto rre omflyttning bland hyresgäster än o vriga regioner. En fo rklaring är utbudet av nyproducerade kontorsytor i främst Västra Hamnen och Hyllie. Även om nyproduktionen medfo rt o kat utbud bedo ms hyresniva erna vara stabila. Kontorshyresmarknaden i Lund pa verkas av nyproduktion och omstrukturering av näringslivet, varfo r utbudet o verstiger efterfra gan innebärande viss press pa hyresniva n. I takt med att forskningsanläggningarna färdigställs fo rväntas dock efterfra gan pa kontorsytor o ka. Kontorshyresmarknaden i Helsingborg är stabil och hyresniva er och vakansgrader i princip är ofo rändrade. Planerad och pa ga ende nyproduktion kommer dock medfo ra na got o kat utbud av kontorslokaler. Hyresmarknaden fo r butiker pa svenska sidan präglas, i likhet med stora delar av o vriga landet, av viss fo rsiktighet p g a svagare handel. I Malmo kan noteras o kat utbud av handelsyta. Efterfra gan pa lager- och logistiklokaler är stark pa samtliga svenska orter och hyresniva er samt vakanser bedo ms vara stabila. I Ko penhamn har kontorshyresmarknaden varit stabil med i princip ofo rändrade hyresniva er och ho g vakans i vissa omra den. I vissa delmarknader utanfo r centrum kan dock na got o kad efterfra gan konstateras. Fo r lagerlokaler är hyresoch vakansniva erna stabila, medan marknadsläget fo r äldre lagerlokaler fortfarande är sva rt. Fastighetsmarknad Transaktionsvolym 2013: 26 miljarder kronor (27), varav Sverige 10 (12) Större enskild affär: 1,5 miljarder kronor avseende kontorsbestånd i Lund Direktavkastning bästa läge: 5,0% i centrala Köpenhamn Transaktionsvolymen i regionen uppgick under 2013 till ca 26 miljarder kr, varav ca 10 miljarder kr avser Sverige. Jämfo rt med 2012 har transaktionsvolymen o kat pa danska sidan och minskat pa svenska. Sto rsta enskilda affären i Ko penhamn var fo rvärvet av en centralt belägen handelsfastighet fo r ca 2 miljarder danska kr medan det pa den svenska sidan var fo rvärvet av ett kommersiellt besta nd i Lund fo r ca 1,5 miljarder kr. Ko parna dominerades av institutioner pa ba de svensk som dansk sida av regionen. Prisbilden bedo ms som stabil med i stort sett ofo rändrade direktavkastningsniva er fo r samtliga orter och fastighetskategorier. Dock kan i Ko penhamnsomra det noteras en viss prisuppga ng tillfo ljd av sto rre efterfra gan. Hyresnivåer och direktavkastning Malmö Lund Helsingborg Köpenhamn Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Kontor AA-läge ,25% - 6,00% ,00% - 5,25% A-läge ,50% - 6,25% ,00% - 6,75% ,50% - 7,00% ,00% - 6,75% B-läge ,25% - 7,50% ,50% - 7,50% ,00% - 8,25% ,50% - 6,00% Butik A-läge ,5% - 6,25% ,00% - 6,50% ,00% - 7,00% ,25% - 5,75% B-läge ,25% - 7,00% ,50% - 7,50% ,00% - 8,00% ,75% - 6,25% Lager/industri A-läge ,25% - 8,00% ,50% - 8,50% ,50% - 8,50% ,50% - 10,00% B-läge ,75% - 8,75% ,00% - 9,00% ,75% - 9,25% ,00% - 10,50% Kontor avser varmhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt. Lager/industri avser kallhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt. Källa: NAI Svefa Fem största fastighetsägarna Malmöregionen Lokalyta tkvm varav Lund Lokalyta tkvm varav Helsingborg Lokalyta tkvm Köpenhamn Lokalyta tkvm Wihlborgs Castellum (Briggen) 692 Vasakronan 305 Kungsleden 200 Klövern 179 Wihlborgs 203 Castellum (Briggen) 134 Hemsö 86 Vasakronan 85 North Bridge Capital 77 Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Byggstatistik och Castellum Wihlborgs 522 Castellum (Briggen) 169 Norrporten 112 Brinova 89 Långeberga Logistik 75 Nordea Ejendomme Danica Ejendomme Jeudan 750 Dades 680 ATP Ejendomme 500 Castellum (Briggen) 45 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 39

44 Storstockholm Stockholm har högt nyföretagande, stor branschbredd och flest av landets huvudkontor Anders Nilsson VD Fastighets AB Brostaden Castellums bestånd i Storstockholm förvaltas av Fastighets AB Brostadens 49 medarbetare. Fastighetsbeståndet är beläget i Stockholm, Botkyrka, Huddinge, Järfälla, Nacka, Sigtuna, Sollentuna och Upplands-Väsby och består av 639 tkvm till ett värde av 7 miljarder kr fördelade på 53% kontor/butik och 43% lager/industri. Storstockholm kännetecknas av en hög befolkningstillväxt och ett näringsliv inriktat på kunskapsintensiva tjänster. Den höga befolkningstillväxten innebär att kontors- och industriområden konverteras till bostäder. Under 2013 har infrastruktursatsningarna fortsatt med utbyggnad av tunnelbana och Förbifart Stockholm. Brostaden har 2013 stärkt uthyrningsorganisationen genom nyrekryteringar. Totalt arbetar 10 personer med uthyrning. Hyresmarknad Storstockholm har haft en positiv hyresmarknad under 2013 och de flesta delmarknader i regionen har haft god efterfrågan med stabila hyresnivåer och oförändrade till minskande vakansnivåer. I Stockholms innerstad har efterfrågan varit stark med något ökad hyresnivå som följd samtidigt som vakansgraden varit fortsatt låg. Regionen präglas alltjämt av ökat fokus på moderna och kostnadseffektiva kontorsytor, vilket medfört att flera företag effektiviserar sina befintliga lokaler eller flyttar från innerstaden till nyproducerade kontorslokaler utanför innerstaden. Exempel på detta är de större bankerna som valt olika lösningar en bank flyttar sitt huvudkontor till Sundbyberg medan en annan bank stannar kvar i city men genomför stora effektiviseringar och hyr nya ytor. Processen kommer att ske successivt under kommande år och dess påverkan på hyresmarknaden är något oviss i centrum, medan externa lägen dit bolag flyttar förstärks. Det kan dock konstateras att de senaste årens tillskott av kontorsyta i regionen inte direkt har påverkat hyres- och vakansnivåerna. Avseende lager- och logistiklokaler är efterfrågan alltjämt god och inga större förändringar har skett avseende hyresnivåer och vakansgrader. De senaste årens nyproduktion avseende stora logistikenheter i områden såsom Rosersberg, bedöms inte ha påverkat hyresmarknaden för mindre och normalstora lager- och industriytor. Hyresmarknaden för butiker i regionen präglas, i likhet med stora delar av övriga landet, av viss försiktighet p g a svag handel de senaste två åren och nyproduktion av handelsyta. Fastighetsmarknad Transaktionsvolym 2013: 45 miljarder kronor (52) Större enskild affär: 1,6 miljarder kronor avseende kontorsfastighet norr om centrumkärnan i Stockholm Direktavkastning bästa läge: 4,5% i centrala Stockholm Den totala transaktionsvolymen i Storstockholm uppgick 2013 till ca 45 miljarder kronor (52), vilket är 13% lägre än 2012, och utgör ca 45% av totala transaktionsvolymen i Sverige. Signifikativt för fastighetsmarknaden i regionen är ökad aktivitet utanför citykärnan. Bland de större enskilda affärerna under året återfinns förvärvet av dels en kontorsfastighet vid Torsplan för 1,6 miljarder kronor, dels InfraCity i Upplands Väsby - även den för en bedömd köpeskilling om 1,6 miljarder kronor. Ytterligare en större affär var förvärvet av en stor portfölj om 5,5 miljarder kronor varav en stor del avsåg Storstockholm. Bland köparna står noterade svenska fastighetsbolag och institutioner för den största andelen. Stockholms höga befolkningstillväxt medför att stadsutveckling pågår, vilket bl a innebär att konvertering sker av äldre kommersiella fastighetsbestånd till bostäder vissa delmarknader. Priserna har varit stabila med generellt sett oförändrade direktavkastningsnivåer, dock har i centrala Stockholm viss värdeuppgång noterats under andra halvåret Hyresnivåer och direktavkastning Stockholm (närförorter) Hyra, kr/kvm Direktavkastning Kontor A-läge ,50% - 6,75% B-läge ,50% - 7,50% Butik A-läge ,75% - 6,50% B-läge ,25% - 7,00% Lager/industri A-läge ,00% - 8,00% B-läge ,50% - 8,50% Kontor avser varmhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt. Lager/industri avser kallhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt. Källa: NAI Svefa Fem största fastighetsägarna Storstockholm Lokalyta tkvm (Kommuner: Botkyrka, Huddinge, Järfälla, Nacka, Sigtuna, Sollentuna, Solna, Stockholm, Upplands-Väsby) Vasakronan Fabege Atrium Ljungberg 677 AMF Pension 655 Castellum (Brostaden) 639 Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Byggstatistik och Castellum 40 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

45 Mälardalen Stark och stabil tillväxt i Mälardalen Claes Larsson VD Aspholmen Fastigheter AB Castellums bestånd i Mälardalen förvaltas av Aspholmen Fastigheter ABs 50 medarbetare. Fastighetsbeståndet är beläget i Örebro, Uppsala och Västerås och består av 617 tkvm till et värde om 6 miljarder kr fördelade på 64% kontor/butik och 30% lager/industri. Mälardalen med framförallt Uppsala och Västerås präglas av den starka urbaniseringen i Sverige där Stockholm drar starkast. Örebro är välbeläget och har ett mångskiftande näringsliv. Under 2013 har Aspholmen fortsatt utveckla miljöklassade byggnader genom ny-, till- och ombyggnationer. Bland annat har kontorsbyggnaden Inköparen färdigställts i Örebro och om- och tillbyggnationen i Dragarbrunn av kvarteret Svalan i Uppsala pågår. Hyresmarknad Örebro har under 2013 haft en hyresmarknad med fortsatt stark efterfrågan på centrala kontorslokaler, vilket medfört en svagt positiv hyresutveckling. Vakansgraden avseende kontor är dock i stort sett oförändrad och kvar på en fortsatt låg nivå. För övriga fastighetskategorier och områden i Örebro bedöms hyresmarknaden vara fortsatt stabil med oförändrade vakanser, dock har svagt stigande hyresnivåer noterats inom vissa delmarknader. Uppsala har under 2013, liksom föregående år, haft ökad efterfrågan på centrala kontorslokaler, vilket resulterat i något stigande hyresnivåer samtidigt som kontorsvakanserna varit stabila. För kontor i övriga områden i Uppsala samt för lageroch logistiklokaler har hyresmarknaden varit fortsatt stabil med oförändrade vakanser, dock har svagt stigande hyresnivåer noterats inom vissa delmarknader. Hyresmarknaden i Västerås har under 2013 varit stabil avseende såväl kontors- som lagerlokaler och varken hyresnivåer eller vakansgrad har rört sig nämnvärt. Hyresmarknaden för butiker i regionen präglas, i likhet med stora delar av övriga landet, av försiktighet p g a generellt svag handel. Mot slutet av året kunde dock en tendens till något positivare syn inom handel skönjas. Fastighetsmarknad Transaktionsvolym 2013: 6 miljarder kr (6) Större enskild affär: 430 Mkr avseende handelsfastighet i Västerås Direktavkastning bästa läge: 5,25% i centrala Uppsala Totalt uppgick transaktionsvolymen 2013 i Mälardalen till ca 6 miljarder kronor (6), vilket är i nivå med föregående år, och motsvarar ca 6% av totala transaktionsvolymen i Sverige. Den enskilt största affären i regionen var förvärvet av ett bostadsbolag i Uppsala för ca 1,4 miljarder. Övriga större affärer i regionen var förvärvet av en handelsfastighet i Västerås för ca 435 Mkr, samt förvärv av två skolfastigheter i Örebro för ca 225 Mkr. Köparsidan dominerades av kommunerna, följt av svenska fastighetsbolag, institutioner och fonder. Prisbilden har varit stabil under 2013 med i stort sett oförändrade direktavkastningsnivåer. Hyresnivåer och direktavkastning Örebro Uppsala Västerås Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Kontor A-läge ,50% - 8,00% ,25% - 7,00% ,50% - 7,75% B-läge ,50% - 8,50% ,00% - 7,50% ,00% - 8,00% Butik A-läge ,00% - 7,50% ,25% - 6,50% ,00% - 7,00% B-läge ,00% - 8,00% ,00% - 7,00% ,25% - 7,50% Lager/industri A-läge ,25% - 9,50% ,00% - 8,00% ,50% - 8,75% B-läge ,00% - 10,00% ,25% - 8,00% ,25% - 9,50% Kontor avser varmhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt. Lager/industri avser kallhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt. Källa: NAI Svefa Fem största fastighetsägarna Örebro Lokalyta tkvm Uppsala Lokalyta tkvm Västerås Lokalyta tkvm Castellum (Aspholmen) 276 Brinova 96 Norrporten 93 Behrn Fastigheter 84 Klövern 75 Vasakronan 237 Castellum (Aspholmen) 170 Uppsala Akademiförvaltning 157 Rikshem 135 Klövern 98 Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Byggstatistik och Castellum Kungsleden 501 Klövern 227 Castellum (Aspholmen) 171 Hemfosa 119 Tribona 105 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 41

46 Östra Götaland Corallen fortsätter att utveckla i attraktiva lägen Claes Junefeldt VD Fastighets AB Corallen Castellums bestånd i Östra Götaland förvaltas av Fastighets AB Corallens 41 medarbetare. Fastighetsbeståndet är beläget i Jönköping, Växjö, Värnamo och Linköping och består av 519 tkvm till ett värde om 4 miljarder kronor, fördelade på 66% kontor/butik och 34% lager/industri. Jönköping präglas av det strategiska läget och är en av Sveriges främsta knutpunkter för logistik. I Linköping präglas näringslivsstrukturen av företag med teknisk inriktning och staden påverkas av Högskolan, närsjukhus och flygindustrins utveckling. Under 2013 har Corallen färdigställt den första etappen av utvecklingen av Atollen i centrala Jönköping. Dessutom har utvecklingen av området Djurgården påbörjats i Linköping. Hyresmarknad I Jönköping är efterfrågan på kontorsytor stabil, med något stigande hyresnivåer och ökat utbud av nyproducerade ytor som följd. Även om utbudet av lager- och industrilokaler är stort kan hyresmarknaden betraktas som stabil med i princip oförändrade hyresnivåer och vakansgrader. Hyresmarknaden i Växjö har varit stabil med tendens till ökad efterfrågan på kontorslokaler. Dock är såväl hyresnivåer som vakansgrad i stort sett oförändrade. Utbudet av vakanta lager- och industrilokaler är relativt stort, men både hyresnivåer och vakansgrader bedöms ändå vara stabila. Linköpings hyresmarknad är positiv för kontors- och lagerlokaler. Nyproduktion av kontor har under året medfört större utbud och stigande hyresnivåer har noterats. För lager- och industrilokaler är hyresmarknaden stabil och såväl hyresnivåer som vakansgrader är i princip oförändrade. I Värnamo har efterfrågan på centrala kontorslokaler ökat något under året. I övrigt bedöms hyresnivåer och vakanser vara stabila för såväl kontors- som lager- och industrilokaler. Hyresmarknaden för butiker i regionen präglas, i likhet med stora delar av övriga landet, av viss försiktighet p g a svag handel de senaste två åren. Fastighetsmarknad Transaktionsvolym 2013: 3 miljarder kr (3) Större enskild affär: 730 Mkr avseende bostadsportfölj i Linköping Direktavkastning bästa läge: 6,0% i centrala Jönköping I Östra Götaland uppgick transaktionsvolymen 2013 till ca 3 miljarder kronor (3), motsvarande 3% av totala transaktionsvolymen i Sverige. Enskilt största affären var förvärvet av ett bostadsbestånd i Linköping, vilket utgjorde en del av en större portföljaffär om ca 910 Mkr, för ett bedömt pris om ca 730 Mkr. I Jönköping var en av de större affärerna förvärvet av en kvm stor handelsfastighet, köpeskillingen har dock inte kommunicerats. Den största affären i Växjö avsåg förvärvet av en stor fastighetsportfölj som omfattade flera orter för ca 5,5 miljarder kronor, varav delar avsåg Växjö. Köparsidan dominerades av noterade svenska fastighetsbolag följt av institutioner. Priserna bedöms vara stabila för samtliga kategorier och orter innebärande i princip oförändrade direktavkastningsnivåer. Hyresnivåer och direktavkastning Jönköping Växjö Linköping Värnamo Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Kontor A-läge ,00% - 7,00% ,50% - 8,00% ,25% - 7,00% ,25% - 8,50% B-läge ,00% - 8,50% ,50% - 9,00% ,75% - 7,75% ,50% - 9,50% Butik A-läge ,50% - 6,75% ,00% - 7,00% ,50% - 7,00% ,75% - 8,00% B-läge ,25% - 8,00% ,75% - 7,50% ,00% - 8,25% ,25% - 8,50% Lager/industri A-läge ,00% - 8,50% ,50% - 9,50% ,50% - 9,25% ,00% - 10,00% B-läge ,25% - 10,00% ,50% - 10,00% ,00% - 10,00% ,00% - 10,00% Kontor avser varmhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt. Lager/industri avser kallhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt. Källa: NAI Svefa Fem största fastighetsägarna Jönköping Lokalyta tkvm Castellum (Corallen) 169 Norrporten 99 Ness, Risan & Partners 95 Alecta Pensionsförsäkring 84 Tosito 69 Växjö Lokalyta tkvm Castellum (Corallen) 128 Norrporten 86 Tribona 69 Corem Property Group 64 Kungsleden 58 Linköping Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Byggstatistik och Castellum Lokalyta tkvm Klövern 281 Obligo 90 Botrygg Bygg 89 Ikano Fastigheter 72 Lilium 67 Castellum (Corallen) 50 Värnamo Lokalyta tkvm Castellum (Corallen) 142 Kungsleden 32 Hemfosa 24 Remnes i Värnamo 21 VärnaBo Fastigheter CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

47 Lorensberg 48:8, Göteborg CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 43

48 Finansiering Solsten 1:109, Härryda Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet och tillgång till kapital är en av grundförutsättningarna för att framgångsrikt kunna utveckla fastighetsbeståndet. Castellums tillgångar uppgick per årsskiftet till drygt 38 miljarder kronor. Castellum ska finansiera tillgångarna till låg finansiell risk vilken mäts genom belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Vid årsskiftet uppgick belåningsgraden till 52% och räntetäckningsgraden till 292%. Kapitalförsörjning Fördelning av finansiering CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

49 Finansiering Finanspolicy Den finansiella verksamheten i Castellum bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn. Castellum skall ha en låg finansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Den finansiella verksamheten i Castellum skall bedrivas på ett sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering och likviditet säkerställs. Vidare skall räntenettot vid var tid minimeras med hänsyn tagen till vald finansiell risknivå inom de fastställda riskmandaten. Finanspolicyn styr även övergripande ansvarsfördelning, hantering av motpartsrisker samt hur rapportering och uppföljning av de finansiella riskerna skall ske. De finansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Styrelsen genomför årligen en översyn av finanspolicyn. Belåningsgrad och kapitalbindning Fastigheter är en långfristig tillgång och kräver långfristig finansiering med fördelning mellan eget kapital och räntebärande skulder. Belåningsgraden är det finansiella mått som beskriver hur stor andel av fastigheternas värde som är belånat. Castellum har lägre belåningsgrad och högre räntetäckningsgrad än branschen i genomsnitt. Värdet på Castellums tillgångar uppgick per 31 december 2013 till Mkr (36 631) och finansieras genom dels eget kapital om Mkr (12 065), dels skulder om Mkr (24 566), varav Mkr (19 094) är räntebärande. Belåningsgraden var vid årsskiftet 52% (53%). Krav på långfristig finansiering innebär att Castellum eftersträvar lång kapitalbindning för att minimera refinansieringsrisken. Kontinuerligt omförhandlas befintliga krediter och nya tillförs. Vid årsskiftet hade Castellum bindande outnyttjade långfristiga låneavtal i bank om Mkr (1 212). Den genomsnittliga löptiden på Castellums långfristiga krediter uppgick till 3,4 år (4,1). Under året har obligationer om 2 miljarder kr emitterats, befintliga kreditavtal om 7,8 miljarder kr omförhandlats och/eller förlängts och ett kreditavtal om 200 Mkr avslutats. Sammantaget innebär detta att Castellum har god tillgång till finansiering av ny-, till- och ombyggnationer samt förvärv. Kreditförfallostruktur Utnyttjat i Mkr Kreditavtal Bank MTN/Cert Totalt 0-1 år år år år år > 5 år Totalt Outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal Räntetäckningsgrad och ränterisk Räntekostnaden är den enskilt största kostnadsposten och har stor påverkan på tillväxten i förvaltningsresultatet. Räntekostnaden påverkas dels av förändring i marknadsräntan, dels av den marginal som kreditgivare kräver i ersättning för att låna ut pengar. Den korta marknadsräntan styrs av Riksbanken medan den långa marknadsräntan påverkas av andra faktorer såsom förväntningar om framtida tillväxt och inflation. Kreditmarginalen styrs dels av tillgång och efterfrågan på krediter, dels av regelverk på kredit- och kapitalmarknaden. Både ränte- och kreditmarknaden kan förändras snabbt och kan inte påverkas av Castellum. Stigande marknadsräntor anses generellt bero på ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket antas leda till ökad efterfrågan på kommersiella lokaler och därmed stigande hyror och/eller minskade vakanser. Sjunkande marknadsräntor anses ha motsatta orsaker och effekter. Över tid möts alltså stigande respektive sjunkande marknadsräntor av stigande eller sjunkande hyresintäkter. Förändring av kreditmarginaler kan ske oberoende av konjunktur och har under senare tid främst påverkats av förändrat regelverk på kredit- och kapital marknaden. Förändringar av marknadsränta och kreditmarginaler påverkar finansnettot. Hur snabbt och med hur mycket beror dels på vald räntebindningstid, dels på kreditmarginalernas bindningstid. För att säkerställa ett lågt och stabilt kassaflödesmässigt räntenetto har Castellum valt att begränsa andelen Börsnoterade fastighetsbolag Kreditavtalens löptid Källa: Rullande helårsvärden baserade på respektive bolags Q3 rapport CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 45

50 Finansiering ränteförfall inom 6 månader till maximalt 50% av nettolåneskulden och att den genomsnittliga räntebindningen skall ligga i intervallet 0,5-3 år. Castellum har av samma orsak valt att i huvudsak teckna långfristiga kreditavtal med avtalade marginaler gentemot kreditgivare. Dock kommer förändringar i båda dessa marknader alltid över tid att få genomslag i räntenettot. Räntetäckningsgraden är det finansiella mått som beskriver ett bolags risknivå och motståndskraft för förändringar i ränte nettot. Castellum strategi är en räntetäckningsgrad om minst 200%. För 2013 uppgick räntetäckningsgraden till 292% (284%). Per den 31 december 2013 uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,7 år (2,8). Marginaler och avgifter på långfristiga kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,4 år (2,8). Organisation Koncernens finansiella riskhantering är centraliserad till moderbolaget. Internbanken ansvarar bland annat för koncernens kredit försörjning, ränteriskhantering, dotterbolagens finansiering samt cash management. Finansavdelningen består av 4 personer. Inom moderbolaget finns även redovisning och självständig kontroll av den finansiella verksamheten, en s k back-office och compliance funktion. Finansnetto Finansnettot uppgick till 702 Mkr (683) med en genomsnittlig räntenivå om 3,7% (3,9%). Genomsnittlig effektiv ränta per 31 december 2013 var 3,5% (3,6%). Castellums räntekostnader består av marknadsräntan vid lånetillfället plus marginal till kreditgivarna. Räntebärande skulder Castellums räntebärande skulder utgörs till största delen av kortfristiga krediter under långfristiga kreditavtal. Kortfristiga krediter medför en flexibilitet vad avser val av räntebas och räntebindningsperiod samt möjliggör amortering och nedsättning av krediter utan marginalbrytningsersättning eller annan kompensation till kreditgivare. Att kunna öka respektive minska utestående krediter under långfristiga kreditavtal innebär vidare att den räntebärande upplåningen vid var tid kan minimeras. De långfristiga låneavtalen är bilaterala avtal i nordiska banker. Som komplement till de långfristiga låneavtalen finns ett MTN-program och ett företags certifikatprogram. I de fall det finns utestående företagscertifikat finns full teckning av outnyttjat utrymme i långfristiga låneavtal. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 70 Mkr (44) uppgick till Mkr (19 050), varav Mkr (1 200) avser utestående obliga tioner och Mkr (1 872) avser utestående företags certifikat. Castellum hade per årsskiftet kreditavtal om Mkr (23 361) varav långfristigt uppgick till Mkr (20 262) och kortfristigt till Mkr (3 099). Ränteförfallostruktur Krediter, Mkr Räntederivat, Utgående 0-1 år ,4% 1-2 år ,9% 2-3 år ,9% 3-4 år ,4% 4-5 år ,6% 5-10 år ,7% Totalt ,5% Mkr Netto, Mkr ränta Ränteförfallostruktur Säkerställning av krediter CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

51 Finansiering Säkerställning av räntebärande skulder Långfristiga låneavtal i bank säkerställs i huvudsak med säkerhet i bolagets fastigheter och med åtaganden i låneavtal s k covenants. Utfärdade obligationer, företagscertifikat och kortfristiga låneavtal i bank såsom koncernkontokredit säkerställs ej. Av netto räntebärande skulder om Mkr (19 050) var Mkr (15 917) säkerställda med pantbrev och Mkr (3 133) icke säkerställda. Andelen utnyttjade säkerställda krediter uppgick således till 40% av fastigheternas värde. Utfärdade åtaganden i kreditavtal innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150%. Dessutom finns allmänna åtaganden om att Castellum skall förse sina kreditgivare med finansiell information såsom årsredovisningar och delårsrapporter och i vissa fall rätt till omförhandling av kreditavtalen vid förändrad verksamhetsinriktning eller avnotering. Valuta Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om 466 Mkr (435), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. I enlighet med finanspolicyn ska mellan % av tillgångar i utlandet finansieras i landets valuta. Per årsskiftet var 79% (82) av tillgångarna i Danmark valutasäkrade. Derivat Derivat är ett kostnadseffektivt och flexibelt sätt att hantera finansiella risker såsom ränterisk och valutarisk. Castellum använder derivat för att hantera båda dessa risker. Per den 31 december 2013 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till 687 Mkr (1 116) och i valutaderivatportföljen till 4 Mkr (11). Det i balansräkningen upptagna marknadsvärdet påverkas då marknadsräntorna, portföljens löptid och/eller valutakurserna förändras. Vid förfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har därmed inte påverkat eget kapital. Räntederivat För att begränsa ränterisken och uppnå önskad ränteförfallostruktur används olika typer av räntederivat. I kombination med räntederivaten kan lån med kort räntebindning förlängas istället för att uppta lån med fast ränta. I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 skall derivat marknadsvärderas. Avseende räntederivat innebär det att ett teoretiskt över- eller undervärde uppstår om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Castellums fall redovisas över resultaträkningen. Valutaderivat Finansiering i danska kronor kan uppnås dels genom upplåning i danska kronor, dels genom att använda valutaderivat. Exponeringen är densamma men i enlighet med redovisningsreglerna i IAS 39 skall derivat marknadsvärderas vilket innebär att det uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs. Castellum tillämpar säkringsredovisning enligt IAS 39 vilket innebär att den effektiva delen av värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat. Motpartsrisk Med motpartsrisk avses den risk som vid varje tillfälle bedöms föreligga att Castellums motparter inte fullgör sina avtalsenliga förpliktelser. Castellum begränsar motpartsrisken genom krav på hög kreditvärdighet hos motparterna. Castellums motparter utgörs av de större nordiska bankerna. Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal Policy Åtaganden Utfall Belåningsgrad Varaktigt ej överstiga 55% Ej över 65% 52% Räntetäckningsgrad Minst 200% Minst 150% 292% Ränterisk genomsnittlig räntebindning 0,5-3 år 2,7 år andel ränteförfall inom 6 månader Högst 50% 44% Valutarisk investering 60%-100% finansieras i lokal valuta 79% övriga valutarisker Inte tillåtet Ingen exponering Upplåningsrisk Minst 50% räntebärande skulder skall ha en löptid om minst 2 år 79% Motpartsrisk Kreditinstitut med hög rating, lägst investment grade Uppfylles Likviditetsrisk Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser Mkr i outnyttjat beviljat långfristigt låneutrymme CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 47

52 Castellumaktien Castellum skall verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet. Allt agerande skall utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget skall ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning till aktieägare, kapital- och kreditmarknaden samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras. Långsiktigt skall Castellum vara ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Castellumaktien är registrerad på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap. Castellums börsvärde, d v s värdet av samtliga utestående aktier i Castellum, uppgick per den 31 december 2013 till 16,4 miljarder kr (15,1), vilket motsvarar knappt 12% av det totala börsvärdet för renodlade svenska fastighetsbolag om drygt 140 miljarder kr och knappt 0,4% av det samlade börsvärdet för svenska noterade bolag om ca miljarder kr. Aktiekapitalet uppgår till 86 Mkr, fördelat på A-aktier med ett kvotvärde om vardera 0,50. Varje aktie, förutom återköpta egna aktier, berättigar till en röst och medför lika rätt till andel i Castellums kapital. Föreslagen utdelning Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 4,25 kr per aktie, vilket innebär en höjning med 8% mot föregående år. Utdelningsandelen uppgår till 52% utifrån förvaltningsresultat före skatt. Beslutar årsstämman i enlighet med styrelsens förslag om avstämningsdag för utdelning tisdagen den 25 mars 2014, kommer aktien att handlas inklusive utdelning till och med årsstämmodagen torsdagen den 20 mars Utbetalning av utdelningen beräknas ske fredag den 28 mars Utdelningen ryms inom Castellums målsättning att dela ut minst 50% av förvaltningsresultat, dock med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Orealiserade värdeförändringar, positiva eller negativa, ingår således ej i det utdelningsgrundande resultatet. Substansvärde Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare genom att skapa avkastning och tillväxt givet viss risknivå. Då tillgångar och skulder är värderade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till att den effektiva skatten är lägre än den redovisade nominella skatten på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten skall diskonteras. Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) kan beräknas till 107 kr/aktie (100). Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde således 94% (92%) av långsiktigt substansvärde. Substansvärde Tillväxt, avkastning och finansiell risk Kursen på Castellumaktien vid årets slut var 100,10 kr (92,30). Under 2013 har aktiens totalavkastning inklusive utdelning om 3,95 kr, varit 13% (13%). Nedan framgår tillväxt, avkastning och finansiell risk för såväl innevarande år som genomsnittet för tre respektive tio år år snitt/år 10 år snitt/år Tillväxt Hyresintäkt kr/aktie 6% 6% 6% Förvaltningsresultat kr/aktie 7% 6% 7% Årets resultat efter skatt kr/aktie 16% neg. 15% Utdelning kr/aktie 8% 6% 7% Långsiktigt substansvärde kr/aktie 7% 5% 7% Aktuellt substansvärde kr/aktie 8% 5% 6% Fastighetsbestånd kr/aktie 4% 6% 8% Värdeförändring fastigheter 0,9% 0,4% 1,4% Avkastning Avkastning långsiktigt substansvärde 10,4% 10,6% 11,0% Avkastning aktuellt substansvärde 13,2% 11,6% 11,1% Avkastning totalt kapital 6,4% 6,6% 7,0% Aktiens totalavkastning (inkl utdelning) Castellum 13% 7% 13% NASDAQ OMX Stockholm (SIX Return) 28% 9% 12% Fastighetsindex Sverige (EPRA) 21% 7% 15% Fastighetsindex Europa (EPRA) 10% 9% 7% Mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning Återläggning Derivat enligt balansräkning Uppskjuten skatt enligt balansräkning Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) Avdrag Räntederivat enligt ovan Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5,0%* Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) * Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5,0% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 3 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattef ordran om 20,7%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 5,8%. Finansiell risk Räntetäckningsgrad 292% 284% 294% Belåningsgrad 52% 51% 49% Outnyttjade långfristiga krediter, Mkr CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

53 Castellumaktien Avkastning inklusive långsiktig värdeförändring Värdeförändring på såväl fastigheter som derivat kan variera kraftigt mellan åren och medföra volatila resultat. Som långsiktig aktör med stabilt kassaflöde och en väl sammansatt fastighetsportfölj bör värdeförändring på fastighet dock över tid vara minst i nivå med inflationen. För att ur ett aktievärderingsperspektiv få jämförbarhet med andra branscher kan därför den långsiktiga värdeförändringen användas. Används detta synsätt på Castellum innebär det en avkastning på aktien (inverterat P/E-tal), utifrån en kurs om 100,10 kronor, och substansvärde om 11,0% respektive 11,2%. Beräkningen, som framgår av tabellen nedan, baseras på Castellums förvaltningsresultat 2013, fastighetsportföljens genomsnittliga värdeförändring senaste 10 åren, att derivatportföljens värde över tid är noll samt en effektiv aktuell skatt om 5%. Av tabellen framgår även en känslighetsanalys på långsiktig värdeförändring om /+ 1%-enhet. Resultat och avkastning med hänsyn till långsiktig värdeförändring 1%-enhet Känslighetsanalys +1%-enhet Förvaltningsresultat Värdeförändring fastighet (snitt 10 år) D:o % 1,40% 0,40% 2,40% Aktuell skatt, 5% Resultat efter skatt Resultat kr/aktie (inverterat P/E-tal) 11,00 8,72 13,29 Avkastning aktien 11,0% 8,7% 13,3% Avkastning långsiktig substans 11,2% 8,9% 13,6% Värdering Hur en aktie värderas vid varje enskild tidpunkt baseras på utbud och efterfrågan, vilka i sin tur styrs av en mängd parametrar såsom placerarnas avkastningskrav (inkl deras aktuella bedömning av bolagets långsiktiga avkastning, tillväxt och risk), alternativa investeringar, allokeringsaspekter, synen på makro och regelverk. På lång sikt blir dock bolagets faktiska prestation i form av avkastning och tillväxt avgörande för kursutvecklingen. Direktavkastning Den föreslagna utdelningen om 4,25 kronor (3,95) motsvarar en direktavkastning om 4,2% (4,3%) beräknat på kursen vid årets utgång. Intjäning Förvaltningsresultat per aktie efter avdrag för skatt hänförligt till skattepliktigt förvaltningsresultat (EPRA EPS) uppgick 2013 till 8,04 kr (7,27), vilket utifrån aktiekursen vid årsskiftet ger en avkastning om 8,0% (7,9%), motsvarande en multipel om 12 (13). Resultatet efter skatt per aktie uppgick 2013 till 10,41 kr (8,98), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 10,4% (9,7%) motsvarande en multipel om 10 (10). Aktieägare Vid årsskiftet hade Castellum ca aktieägare. Andelen registrerade aktier i utlandet uppgick vid årets slut till 62%. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskil jas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier förutom i de fall aktieägaren är skyldig att flagga. Två utländska ägare har flaggat för innehav över 5%, Stichting Pensioensfonds ABP och EII Capital Management B. V. EII Capital Management B. V har dock flaggat ner sitt innehav till under 5% efter årsskiftet. Castellum har ingen direktregistrerad aktieägare med ett innehav överstigande 10%. Börsnoterade fastighetsbolag Aktieägare fördelat per land CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 49

54 Castellumaktien Aktiemarknadskontakter Aktiemarknadskontakter bygger framförallt på kvartalsvis ekonomisk rapportering, pressmeddelanden vid större affärshändelser och presentationer av Castellum. Presentationer sker dels i samband med kvartalsrapporter, dels vid besök från investerare och analytiker samt investerarträffar i såväl Sverige som utlandet. Den stora andelen utländska ägare gör att kontakten med utländska investerare är omfattande. Därutöver lämnas kompletterande marknads- och finansiell information på koncernens hemsida Ett 20-tal svenska och utländska aktieanalytiker följer utvecklingen i såväl Castellum som den svenska fastighetssektorn. Återköp av egna aktier Castellum har återköpt totalt egna aktier för 194 Mkr, motsvarande 4,7% av totalt registrerat antal aktier, vilket genomfördes år Det medför att antalet utestående aktier, d v s antalet registrerade aktier minskat med antal återköpta aktier, uppgår till Återköp är en bra metod för att anpassa kapitalstrukturen till kapitalbehovet från tid till annan, varför styrelsen kommer föreslå årsstämman att mandatet om återköp, som innebär möjlighet att återköpa och överlåta aktier, förlängs fram till nästa årsstämma. Aktieägare per Aktieägare Antal aktier Andel röster/kapital Magdalena Szombatfalvy ,0% Lannebo Småbolag ,0% Stiftelsen Global Challenges Foundation ,5% László Szombatfalvy ,5% Länsförsäkringar Fastighetsfond ,5% Andra AP-fonden ,1% Caceis Bank France ,0% Fjärde AP-fonden ,8% Tredje AP-fonden ,7% SEB Världenfond ,6% KPA Pensionsförsäkring AB ,6% Swedbank Robur Småbolagsfond Sverige ,6% AFA Sjukförsäkrings AB ,5% Skandia Fond Småbolag Sverige ,4% Avanza Pension ,4% SEB Sverigefond Stora Bolag ,4% KAS Depositary Trust Company ,4% SEB Sverigefond Småbolag ,4% Livförsäkrings AB Skandia ,4% Folksam Ömsesidig Livförsäkring ,3% Styrelse och ledning Castellum ,2% Svenska aktieägare < aktier: 53 ägare, ,2% 402 ägare, ,8% ägare, ,2% ägare, ,4% 707 aktieägare registrerade i utlandet ,1% Totalt utestående aktier ,0% Återköpta egna aktier Totalt registrerade aktier Pressmeddelanden Valberedningens förslag till styrelseledamöter m m i Castellum AB (publ) % tillväxt i förvaltningsresultat och utdelning Castellums årsredovisning 2012 finns nu på hemsidan Kallelse till årsstämma i Castellum AB (publ) Årsstämma i Castellum AB (publ) % tillväxt i Castellums förvaltningsresultat Castellum investerar för 178 Mkr Castellum investerar för 219 Mkr Castellum investerar för 239 Mkr Stabilt förvaltningsresultat och positiv nettouthyrning Castellum säljer för 249 Mkr Valberedning inför Castellum AB:s årsstämma Castellum investerar för 250 Mkr och säljer för 84 Mkr Fortsatt tillväxt i förvaltningsresultatet Castellum förstärker koncernledningen med affärsutvecklingschef Castellum säljer för 181 Mkr Valberedningens förslag till styrelseledamöter m m i Castellum AB (publ) 50 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

55 Castellumaktien Castellumaktiens utveckling sedan börsintroduktionen 23 maj 1997 till och med 31 december 2013 För aktuell aktiekurs Aktiens direktavkastning Aktiens kurs/substansvärde Avkastning vinst per aktie Castellums aktie är sedan 1997 noterad på NASDAQ OMX Stockholm Large Cap och handlas under kortnamnet CAST. IR-kontakt Henrik Saxborn, Verkställande direktör. Tel Ulrika Danielsson, Ekonomidirektör. Tel CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 51

56 Castellumaktien Tioårsöversikt Nyckeltal, kr/aktie Hyresintäkt 19,81 18,74 17,80 16,82 16,43 15,25 13,77 12,28 11,63 11,32 Förvaltningsresultat 8,21 7,65 7,15 6,96 6,89 5,93 5,63 5,38 5,00 4,52 Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS) 8,04 7,27 7,01 6,62 6,93 5,85 5,50 5,09 4,49 4,15 Årets resultat 10,41 8,98 4,34 11,98 0,98 4,04 9,07 10,21 7,89 5,59 Utdelning (för 2013 föreslagen) 4,25 3,95 3,70 3,60 3,50 3,15 3,00 2,85 2,62 2,38 Fastighetsvärde Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) Värdering Förvaltningsresultat före skatt per aktie/kurs 8,2% 8,3% 8,6% 7,6% 9,5% 9,8% 8,4% 5,9% 7,0% 7,6% Förvaltningsresultat efter skatt per aktie (EPRA EPS)/Kurs 8,0% 7,9% 8,4% 7,2% 9,6% 9,6% 8,2% 5,6% 6,3% 7,0% Utdelning/Kurs (direktavkastning) 4,2% 4,3% 4,3% 3,9% 4,8% 5,2% 4,5% 3,1% 3,7% 4,0% Långsiktigt substansvärde per aktie/kurs 94% 92% 99% 88% 72% 76% 116% 104% 98% 77% Aktuellt substansvärde per aktie/kurs 97% 103% 108% 99% 81% 79% 120% 110% 104% 82% Aktien Börsvärde, Mkr Totalavkastning, Castellumaktien 13,1% 13,0% 3,1% 32,6% 27,4% 5,9% 24,2% 31,7% 25,0% 46,7% NASDAQ OMX Stockholm (SIX Return) 28,0% 16,5% 13,5% 26,7% 52,5% 39,0% 2,6% 28,1% 36,3% 20,8% Fastighetsindex Sverige (EPRA) 20,6% 16,2% 13,0% 48,5% 24,0% 21,4% 18,5% 35,8% 40,2% 48,8% Fastighetsindex Europa (EPRA) 10,1% 28,7% 9,2% 19,8% 33,7% 48,8% 32,2% 49,4% 25,8% 41,7% Utdelningsandel förvaltningsresultat 52% 52% 52% 52% 51% 53% 53% 53% 52% 53% Utdelningsandel långsiktigt substansvärde 4% 4% 4% 4% 4% 4% 3% 4% 4% 4% Aktiekurs, kr stängningskurs årets sista handelsdag 100,10 92,30 85,30 91,55 72,50 60,75 67,25 91,25 71,50 59,50 högsta kurs under året 107,50 94,50 97,50 91,75 73,75 80,00 107,00 95,50 85,00 60,75 lägsta kurs under året 87,75 76,30 65,25 58,50 42,80 41,40 62,00 56,50 55,00 39,38 genomsnitt (högst/lägst per dag) 95,43 87,27 88,69 75,70 58,57 63,42 87,55 78,54 68,29 47,32 Antal aktier, tusental genomsnitt och utestående registrerade Antal aktieägare Utländsk ägarandel 62% 60% 51% 46% 46% 47% 49% 53% 46% 37% Antal omsatta aktier per år, tusental Omsättningshastighet per år 65% 79% 92% 93% 117% 133% 126% 66% 57% 53% EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den finansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value) och EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value). 52 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

57 Värdering fastigheter Castellums interna värdering visar ett verkligt värde per 31 december 2013 om Mkr, motsvarande kr/kvm. Genomsnittlig värderingsyield för Castellums bestånd, exkl projekt, mark och byggrätter kan beräknas till 7,2%. Intern värdering Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2013 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassaflödesmodell, som beskrivs nedan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrader och fastighetskostnader. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca kr/kvm (990). Ytterligare information om värderingen framgår av not 11. Antaganden i Castellums interna värdering Kontor/butik Lager/industri Kassaflöde år 1 Hyresvärde, kr/kvm Vakans, % 11% 9% Direkta fastighetskostnader, kr/kvm Fastighetsadministration, kr/kvm Avkastningskrav Realränta 3,0% 3,0% Inflation 1,5% 1,5% Risk 4,5% - 11,1% 7,1% - 12,5% Avkastning eget kapital 9,0% - 15,6% 11,6% - 17,0% Ränta 5,5% 5,5% Belåningsgrad 65% 55% Avkastning totalt kapital 6,7% - 9,0% 8,3% - 10,7% Vägt d:o, diskonteringsfaktor år 1-9 7,9% 9,1% Vägd diskonteringsfaktor restvärde* 6,4% 7,6% * (avkastning totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande inflation) För att åskådliggöra modellen har följande exempel upprättats. Det bör noteras att antaganden beträffande kassaflödets utveckling och övriga i modellen ingående antaganden har endast till syfte att exemplifiera modellen. Även om relevanta siffror använts skall exemplet inte betraktas som en prognos av bolagets förväntade framtida utveckling. Fastighetsbeståndets värde vid olika avkastningskrav och Antaganden i exemplet: tillväxt i hyresvärde och fastighetskostnader Ekonomisk uthyrningsgrad bedöms öka för att nå en långsiktig nivå om 96% år Mkr Driftsöverskott år 2013 baseras på utfallet för förvaltningsfastigheterna, med antagen kostnad om 30 kr/kvm för renodlad fastighetsadministration Tillväxt i hyresvärde och fastighetskostnader har antagits till 1,5% per år under kalkylperioden. Fastighetsbeståndets genomsnittliga ekonomiska livslängd har antagits till 50 år. Värdet av projekt, mark och byggrätter har antagits till Mkr. Avkastningskravet, d v s diskonteringsfaktorn, beräknas enligt följande: Avkastningskrav Andel av kapital Vägt avkastningskrav Eget kapital 8,0% - 18,2% 40% 3,2% - 7,3% 10% 9% 8% 7% Lånat kapital 5,5% 60% 3,3% Tillväxt 2% Tillväxt 1% Tillväxt 0% Vägt avkastningskrav 100% 6,5% - 10,6% Mkr Hyresvärde Hyresintäkter Ekonomisk uthyrningsgrad 88,4% 89% 90% 91% 92% 94% 96% 96% 96% 96% 96% Fastighetskostnader Driftsöverskott = kassaflöde Diskonterat kassaflöde år Diskontering restvärde år Antaget värde projekt, mark, byggrätter Summa fastighetsvärde Diskontering kassaflöde Diskontering restvärde CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 53

58 Värdering fastigheter Genomsnittlig värderingsyield, Mkr (exkl. projekt/mark och byggrätter) Driftsöverskott fastigheter Indexjustering 2014, 1% (1%) Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% Fastighetsadministration, 30 kr/kvm Normaliserat driftsöverskott Värdering (exkl. byggrätter om 574 Mkr) Genomsnittlig värderingsyield 7,2% 7,3% Osäkerhetsintervall Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/- 5-10% skall ses som ett mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/- 5% ett värdeintervall om +/ Mkr motsvarande Mkr. Värdeförändringar Värdeförändringar 2013 uppgick till 328 Mkr (69), motsvarande 0,9% (0,2%) och består av ca 220 Mkr hänförligt till främst projektvinster men även förvärv, ca 14 Mkr netto hänförligt till omvärdering av enskilda fastigheter avseende såväl kassaflöde, avkastningskrav som byggrättsvärde samt ca 94 Mkr hänförligt till försäljning av 18 fastigheter. Försäljningspris netto uppgick till 687 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 31 Mkr. Underliggande fastighetspris som således uppgick till 718 Mkr, översteg senaste värdering om 593 Mkr med 125 Mkr, vilket främst beror på försäljning av fastigheter med ändrad användning såsom infrastruktur och framtida bostadsutveckling. Värdeuppgången netto, inklusive årets förändring, över den senaste 10-årsperioden har varit 1,4% per år, vilket är väl i nivå med inflationstakten. Totalavkastning Vad avser fastigheternas totalavkastning, d v s summan av direktavkastning och värdeförändringar, kan konstateras att hur väl Castellum faller ut beror på när mätningen påbörjas. Vad avser lager/industri har Castellum haft en bättre totalavkastning i snitt jämfört med kontor/butik, oavsett när mätningen påbörjas. Det årliga genomsnittet de senaste 10 åren har varit 7,8% (7,2% direktavkastning + 0,6% värdeförändring), vilket överstiger kontor/butik som haft 6,8% (6,0% direktavkastning + 0,8% värdeförändring). I beräkningen ingår inte projektvinster eller förvärv det år förvärvet genomfördes. 1 år 3 år 10 år snitt/år snitt/år Totalavkastning Fastigheter 7% 6% 7% Castellumaktien 13% 7% 13% NASDAQ OMX Stockholm (Six Return) 28% 9% 12% Fastighetsindex Sverige (EPRA) 21% 7% 15% Fastighetsindex Europa (EPRA) 10% 9% 7% Värdeförändring Värdeförändring fastigheter ovägt 0,9% 0,4% 1,4% Inflation 0,1% 0,7% 1,2% Genomsnittlig värderingsyield över tid Värdeförändring 54 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

59 Värdering fastigheter Extern värdering För att säkerställa värderingen har 148 fastigheter motsvarande värdemässigt 52% av beståndet externt värderats av NAI Svefa. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi. NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5-10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till Mkr, d v s en nettoavvikelse om 148 Mkr motsvarande 1%. Bruttoavvikelserna var +427 Mkr respektive 575 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 5%. Därtill har Forum Fastighetsekonomi AB utfört en skrivbordsvärdering av 32 fastigheter motsvarande värdemässigt 21% av beståndet. Forums värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till Mkr. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till Mkr, d v s en nettoavvikelse om 51 Mkr motsvarande 1%. NAI Svefas värdering av samma fastigheter uppgick till Mkr, d v s en nettoavvikelse jämfört med Castellums värdering om 81 Mkr motsvarande 1%. Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de två externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/- 5-10%. Intern v s extern värdering, Mkr Extern värdering 1 (NAI Svefa) Andel extern av intern 52% 52% 51% 50% Avvikelse netto extern vs intern D:o i % 0,8% 2,0% 1,1% 2,4% Bruttoavvikelse positiva Bruttoavvikelse negativa Genomsnittlig avvikelse 5,1% 5,4% 5,1% 5,9% Extern värdering 2 (olika värderare olika år) Andel extern av intern 21% 19% 16% 17% Avvikelse netto extern vs intern D:o i % 0,6% 1,6% 1,6% 0,7% Bruttoavvikelse positiva Bruttoavvikelse negativa Genomsnittlig avvikelse 6,8% 6,0% 5,6% 5,2% Totalavkastning snitt per år i olika cykler t o m 2013 Castellums värdering v s extern värdering 2013 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 55

60 Skatt Svensk bolagsskatt uppgår till 22% och utgår på skattepliktigt resultat. Skattepliktigt resultat utgörs av redovisat resultat före skatt justerat för poster enligt gällande skattelagstiftning: skattemässiga avskrivningar, skattemässigt avdragsgilla ombyggnationer samt skatteeffekt till följd av försäljning av fastigheter, värdeförändringar fastigheter och slutligen nyttjande av underskottsavdrag. Inkomstskatt Castellums redovisade förvaltningsresultat för 2013 uppgick till Mkr (1 255) medan skattepliktigt förvaltningsresultat uppgick till 127 Mkr (239). I avsaknad av underskottsavdrag skulle en betald skatt om 28 Mkr (63) uppstå hänförligt till förvaltningsresultatet, motsvarande 2% effektiv betald skatt. Vinst vid försäljning av aktie som skattemässigt utgör anläggningstillgång är inte skattepliktig, medan förlust inte är avdragsgill. För fastighet eller aktie som skattemässigt utgör omsättningstillgång blir vinsten alltid skattepliktig och förlusten avdragsgill. Skatteberäkning 2013 Mkr Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Förvaltningsresultat Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar ombyggnationer Övriga skattemässiga justeringar Skattepliktigt förvaltningsresultat Försäljning fastigheter Värdeförändring fastigheter 234 Värdeförändring räntederivat 429 Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag Underskottsavdrag, ingående balans Underskottsavdrag, utgående balans Skattepliktigt resultat Årets skatt enligt resultaträkningen Skattemässiga avskrivningar Investeringar i fastighet kan fördelas på olika delar där Skatteverket anvisar procentsatser för avskrivningar: Byggnad (2-5% beroende på typ av fastighet), markanläggning 5% och inventarier 20 alternativt 30%. Mark skrivs inte av. Avdragsgilla ombyggnationer Utgifter för reparation och underhåll av byggnad får dras av omedelbart. Det s k utvidgade reparationsbegreppet medger skattemässigt direktavdrag för vissa ombyggnationer, även om dessa är värdehöjande och aktivering skett i redovisningen. Försäljning fastigheter Fastigheter kan avyttras direkt eller indirekt via bolag, vilket får olika skattemässiga konsekvenser. Vinst vid försäljning av fastighet som skattemässigt utgör anläggningstillgång är skattepliktig, medan förlust hamnar i en fålla och kan enbart nyttjas mot skattepliktiga vinster från försäljning av fastighet som utgör anläggningstillgång. Värdeförändringar fastigheter och derivat Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte att fastigheter redovisas till verkligt värde i juridisk enhet, innebärande att värdeförändringar inte påverkar beskattningen. Vissa typer av finansiella instrument, såsom ränteswappar, får värderas till verkligt värde i juridisk enhet. I Castellums fall utgör värdeförändringar som medför ett negativt värde på instrumentet en skattemässigt avdragsgill kostnad medan värdeförändringar upp till anskaffningsvärdet utgör en skattepliktig intäkt. Castellum har ingått överenskommelse om Fördjupad samverkan med Skatteverket och har inga pågående skattetvister. Uppskjuten skatt i balansräkningen I Castellum finns två poster som utgör underlag till uppskjuten skatt - fastigheter och underskottsavdrag. Alla underskottsavdrag redovisas eftersom det förväntas finnas framtida överskott som underskotten kan nyttjas mot. Uppskjuten skatt hänförligt till fastigheter uppstår främst på grund av värdeförändringar, skattemässiga avdrag såsom avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer vilka aktiverats redovisningsmässigt. Uppskjuten skatteskuld netto Mkr Underlag Nominell skatteskuld Verklig skatteskuld Underskottsavdrag ,7% 191 Fastigheter ,8% Summa ,0% 887 Fastigheter, tillgångsförvärv Enligt balansräkningen Uppskjuten skatt är i princip såväl ränte- som amorteringsfri och kan därför till stor del betraktas som eget kapital. Att effektiv skatt är lägre beror på dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten skall diskonteras. Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5,0% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 3 år med en nominell skatt om 22% vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 20,7%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 5,8%. 56 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

61 Möjligheter och risker Castellums verksamhet är utsatt för möjligheter och risker inom flera områden. Castellum arbetar därför aktivt med att identifiera och hantera de möjligheter och risker som innebär störst påverkan på verksamheten. Möjligheter och risker i kassaflödet Hyresintäkter Såväl hyresnivåer som vakanser för kommersiella kontrakt är främst beroende av tillväxten i svensk ekonomi, men påverkas också av nyproduktionens storlek. Ekonomisk tillväxt antas leda till ökad efterfrågan på lokaler och därmed minskade vakanser, med potential för stigande marknadshyror, vilket även möjliggör nyproduktion. En vikande tillväxt ger omvänt förhållande. Då de kommersiella kontrakten löper på viss tid, ger en förändring av marknadshyrorna ingen omedelbar effekt på hyresintäkterna. Den vanligaste löptiden på ett nytecknat kontrakt är för närvarande 3-5 år med uppsägningstid nio månader samt en indexklausul kopplad till inflationen. I Castellums kontraktsportfölj finns indexklausul med minimiuppräkning, vilket på kort sikt ger ett visst skydd mot deflation. Castellums kontraktsportfölj bedöms ligga på marknadsmässiga nivåer och genomsnittlig återstående kontraktslängd är 3,3 år. Nuvarande inflationstakt bedöms för Castellum medföra en indexjustering om ca 1% för En svag konjunktur medför ökad risk för konkurser, vilket kan få direkt genomslag på hyresintäkterna. Risken för stora förändringar i vakanserna ökar med färre och stora hyresgäster. Castellum har ca kommersiella kontrakt varav det enskilt största kontraktet står för ca 2% av de totala hyresintäkterna. Castellums befintliga kontraktsförfallostruktur ger, tillsammans med kontraktsportföljens fördelning på såväl geografi, lokaltyp, kontraktsstorlek som bransch, god riskspridning. Vakanserna uppgick på årsbasis under 2013 till ca 467 Mkr och utgör en potential i form av möjliga nyuthyrningar. Fastighetskostnader Driftskostnader utgörs till stor del av kostnader för el, renhållning, värme och vatten, där el- och uppvärmningskostnader har störst resultatpåverkan. Organisationen arbetar kontinuerligt med driftoptimering. Priset på el styrs av utbud och efterfrågan på den öppna elmarknaden. Castellum begränsar risken genom att prissäkra en viss mängd el. Merparten av kostnaderna debiteras hyresgästerna, varför Castellums exponering mot förändring av kostnaderna på kort sikt är relativt begränsad. Castellums fastigheter har god standard och underhållssituation. Castellum innehar 90 fastigheter med tomträtt. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavtalen omförhandlas vanligtvis med 10 till 20 års intervall. Det kan inte uteslutas att nivån på tomträttsavgälderna eller beräkningsgrunderna för dessa kan komma att ändras i framtiden. Fastighetsskatten som är en statlig skatt baserad på fastigheternas taxeringsvärde är helt avhängig av politiska beslut, såsom skattesats och fastställande av taxeringsvärde, vilket Castellum inte kan påverka. Även fastighetsskatten vidaredebiteras hyresgästerna förutsatt att ytan inte är vakant, då fastighetsägaren får bära kostnaden själv. Räntekostnader Räntekostnaderna utgör den enskilt största kostnadsposten i Castellum och består av dels marknadsränta, dels den marginal kreditgivarna begär i ersättning för sin utlåning. Förutsättningarna på räntemarknaden kan förändras snabbt. Marknadsräntan påverkas av Riksbankens penningpolitik, Kontraktsförfallostruktur Fördelning kontraktsstorlek CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 57

62 Möjligheter och risker förväntningar om ekonomisk utveckling såväl internationellt som nationellt, samt oväntade händelser. I syfte att begränsa denna påverkan har ränteförfallostrukturen fördelats över olika löptider och i huvudsak tecknas långfristiga kreditavtal med fastställda marginaler. I kreditavtalen finns klausuler som innebär att långivaren skall kompenseras för ökade kostnader som kan uppstå på grund av införande eller förändring av lag eller bestämmelse. Detta kan medföra högre upplåningskostnader för Castellum. Castellums genomsnittliga räntebindningstid uppgick till 2,7 år och marginaler och avgifter på långfristiga kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,4 år. Skatter Castellum påverkas av politiska beslut såsom förändringar i nivån på företagsbeskattning, fastighetsskatt, skattelagstiftning eller dess tolkning. Framtida omläggning av regler för inkomstbeskattning och tolkning av dessa, kan medföra att Castellums skatteposition förändras såväl positivt som negativt. Sammanfattning möjligheter och risker i kassaflödet Stigande marknadsräntor är generellt sett en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande inflationen. En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter. Ekonomiska chocker kan uppstå från tid till annan och kan under kortare eller längre omställningsperioder, d v s den tid det tar innan ekonomin hittar ett nytt jämviktsläge, innebära störningar i ovan nämnda samband. Känslighetsanalys - kassaflöde Resultateffekt nästkommande 12 månader Resultateffekt, Mkr Sannolikt scenario +/ 1% (enheter) Högkonjunk. Lågkonjunk. Hyresnivå / Index + 33/ 33 + Vakans + 37/ 37 + Fastighetskostnader 11/ Räntekostnader 75/ Möjligheter och risker i värden Fastigheternas värde Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen, innebärande att resultat men även finansiell ställning är volatil. Fastigheternas värde bestäms, förutsatt en fungerande kreditmarknad, av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. Ökad efterfrågan, lägre avkastningskrav och positiv utveckling av driftsöverskottet medför prisjustering uppåt, medan vikande efterfrågan, högre avkastningskrav och negativ tillväxt får motsatt effekt. Känslighetsanalys - värdeförändring Fastigheter 20% 10% 0 +10% +20% Värdeförändring, Mkr Belåningsgrad 65% 57% 52% 47% 43% Av ovanstående känslighetsanalys framgår hur Castellums belåningsgrad påverkas vid värdeförändring om +/ %. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Hänsyn bör därför tas till ett värdeintervall, som i en fungerande marknad uppgår till +/ 5-10%, för att spegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Av exemplet framgår hur värdet kan variera beroende på Kontraktsfördelning per bransch Värdeintervall - förenklat exempel Driftsöverskott 5% +5% +0,5% 95 7,5% = ,5% =1 400 Avkastningskrav 0,5% 11% Driftsöverskott 2% 100 =1 429 Värde +2% 7,0% +13% Avkastningskrav 95 6,5% = ,5% =1 615 Blåmarkerade siffror avser värdeförändring 58 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

63 Möjligheter och risker förändringar i driftsöverskottet om +/ 5% respektive förändringar i avkastningskravet om +/ 0,5%, vilket tillsammans ger ett värdeintervall om 11%/+13%. Castellum har inga utfärdade hyresgarantier. Alla Castellums fastigheter är fullvärdeförsäkrade. Risker i investeringar Castellums målsättning är en årlig tillväxt om 10% i förvaltningsresultat kronor per aktie. I syfte att nå målet skall årligen nettoinvesteras för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar Mkr. Castellum investerar i såväl förvärv som ny-, till- och ombyggnation av befintliga fastigheter. Riskerna i investeringar begränsas genom god planering, strukturerade interna processer samt kvalitetssäkring och uppföljning. Större investeringsbeslut fattas av styrelsen, medan anmälan i efterhand sker av mindre investeringar antingen enskilt eller på portföljnivå. Risker i samband med förvärv utgörs främst av oväntade vakanser, negativa miljöförhållanden och tekniska brister. Vid indirekta förvärv via bolag tillkommer även risker kopplade till bolaget såsom t ex skatt. Castellum begränsar dessa risker genom att nyttja rätt kompetens, antingen intern eller extern sådan, samt genomföra juridiska, tekniska och ekonomiska due diligenceprocesser innan förvärvet. Vid nyproduktion är risken främst hänförlig till ökade produktionskostnader och i de fall ytor inte hyrts ut, i vilken takt uthyrningen kan ske. Vad avser produktionskostnaden begränsar Castellum risken rent avtalsmässigt i förhållande till såväl entreprenör som hyresgäst samt att uppföljning och jämförelse sker inom organisationen av genomförda projekt i syfte att bl a bli mer kostnadseffektiv. Risken i uthyrning begränsas genom att nya ytor tillförs på orter eller i områden med stabil hyresmarknad där bolaget i princip inte har något att hyra ut, alternativt startar produktion förutsatt att viss del redan är kontrakterad. Räntebärande skulder och finansiell risk Allt fastighetsägande förutsätter en fungerande kreditmarknad. Den största risken för Castellum är att inte ha tillgång till finansiering. Förutsättningarna på kreditmarknaden kan ändras vilket t ex visas av den internationella överenskommelsen om att införa ett nytt regelverk för banker. Castellums möjlighet att erhålla nya krediter är beroende av dessa regelverk. En låg belåningsgrad möjliggör långfristiga kreditavtal vilket i sin tur begränsar både risken att sakna nödvändig finansiering och en omedelbar påverkan av en förändrad kreditmarknad. Kontinuerligt omförhandlas befintliga kreditavtal och vid behov tillförs nya kreditavtal i syfte att säkerställa Castellums kapitalbehov. Säkerställning av lån i bank sker via fastighetsinteckningar och/eller garanti om att upprätthålla vissa finansiella nyckeltal. De garantier som utfärdats innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65%, och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150%, vilket kan ställas mot utfallet om 52% respektive 292%. Det finns således utrymme för värdenedgång om ca 7,5 miljarder kr, motsvarande 20%. Castellum har för närvarande en genomsnittlig återstående löptid på långfristiga kreditavtal om 3,4 år och outnyttjat låneutrymme i långfristiga avtal om Mkr. Motpartsrisk uppstår om en part inte kan fullfölja sina åtaganden. För att begränsa motpartsrisken har Castellum enbart motparter med hög rating (lägst investment grade) samt begränsning av hur stor andel av kreditavtal och derivatkontrakt som får finnas hos enskild motpart. I syfte att hantera ränterisken på ett kostnadseffektivt sätt använder Castellum räntederivat. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde där värdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Ju mindre risk som tas i ränteutbetalningen desto större risk tas i derivatvärdet då tidsfaktorn innebär större risk för stora värdeförändringar. En parallellförskjutning av diskonteringsräntan som används vid värdering av räntederivatportföljen per 31 december 2013 med +/ 1%- enhet, skulle förändra värdet av räntederivatportföljen med ca +490/540 Mkr. Uppskjuten skatt I balansräkningen är uppskjuten skatteskuld baserat på att fastigheter säljs idag med sämsta skattemässiga utfall, d v s en direktförsäljning. Den effektiva skatten är dock lägre på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten skall diskonteras. För närvarande görs bedömningen att den verkliga diskonterade uppskjutna skatteskulden uppgår till ca 5,0%, vilket ger ett värde om 887 Mkr, betydligt lägre än redovisade Mkr. Miljörisker Castellum undersöker och identifierar kontinuerligt eventuella miljörisker i fastighetsbeståndet genom bl a miljöinventeringar och energieffektiviseringsarbete. I miljöinventeringarna, som utförs av externa konsulter, undersöks miljö- och hälsorisker såsom farliga ämnen, markföroreningar, fukt och tillståndspliktig verksamhet. Om risker identifieras upprättas handlings- och åtgärdsplaner för att hantera dessa. Miljöriskerna i Castellums fastighetsbestånd bedöms som små. CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 59

64 Bolagsstyrningsrapport Affärsdynamik med ordning och reda Låt mig börja med att slå fast att allt agerande i Castellum ska utgå från ett långsiktigt och affärsnära perspektiv. Med det sagt är ämnet här den årliga bolagsstyrningsrapporten. Jag vill därmed börja med att blicka i backspegeln mot några områden som Castellums styrelse ägnat särskild uppmärksamhet under I styrelsens arbete är det viktigt att hitta rätt balans mellan dess två huvuduppgifter att vara kontrollfunktion och samtidigt en dynamisk, utmanade och stödjande motor inom de områden som långsiktigt skapar aktieägarvärde. När det gäller den första grenen kontroll - som ibland lite nedlåtande benämns formaliafrågor, kan jag stolt konstatera att Castellums DNA och struktur är byggd på ordning och reda. Det är kanske inte så konstigt eftersom Castellum 1994 skapades ur oredan och askan efter den svenska fastighetskrisen. Ur kaos skapades minutiös ordning och kontroll som ett bärande inslag i kulturen. Castellum var därmed föredömligt skött ur bolagsstyrningshänseende långt innan begreppet uppfunnits. Min personliga övertygelse är att god bolagsstyrning stödjer värdeskapandet. Vår omvärld och Castellums verksamhet är dock stadd i ständig förändring och vi vill löpande förbättra även detta område. Ett exempel är att styrelsen 2014 inrättar ett separat revisions- och finansutskott med utökat beredningsområde. Målet är att inom ramen för utskottet ägna avgörande frågor, som tillgång till finansiering samt risker, tillräcklig tid. Detta utan att undandra den fulltaliga styrelsen det slutliga ansvaret även för dessa områden. Med kontrollfrågorna som en integrerad del i bolagets vardag frigörs utrymme för styrelsens andra huvuduppgift att i samklang med Castellums ledning driva det strategiska utvecklingsarbetet med det övergripande syftet att generera aktieägarvärde. Det gångna året har varit både intensivt och roligt samt - vågar jag påstå präglat av framsteg i skenet av bristande ekonomisk tillväxt och obefintlig inflation. Inför VD-rekryteringen under 2012 fokuserade styrelsen särskilt på den långsiktiga mål- och omvärldsbilden i syfte att utmejsla kandidatprofilen. På stämman för knappt ett år sedan kunde vi så välkomna Henrik Saxborn i VD-rollen, vilket innebar kontinuitet men även en tempovinst. Styrelsens fokus har under 2013 präglats förutom av det långa perspektivet också av kortsiktigare överväganden i en komplex och dynamisk omvärld. VD och hans ledning initierade redan under våren en förnyad genomlysning av mål och strategier. Styrelsen i Castellum är en mycket engagerad grupp individer som är angelägna att bidra till Castellums utveckling med värdefull och varierande erfarenhet. Försommarens strategimöte blev därmed en av årets höjdpunkter. Arbetet utmynnade i att Castellums finansiella mål, som varit oförändrade sedan 2006, efter allsidig utmaning består och åter fastställdes av styrelsen. Målen utgör en tuff och inspirerande utmaning för tillväxt i kassaflöde basen för stadig och konkurrenskraftig tillväxt av aktieägarvärde. Strategimötet resulterade också i nya idéer för utveckling, förnyelse och aktivitet inom ramen för tidigare kommunicerade strategier. I syfte att upprätthålla styrelsens kapacitet att stödja och utmana företagsledningen följer vi en löpande plan där fördjupning i kritiska ämnen, liksom verksamhetsbesök, är viktiga komponenter. Särskilt lärorik var kundträffen med Microsoft, med ett uppmärksammat svenskt huvudkontor i vår fastighet i Akalla. Företaget är ledande i att utveckla sina produkter och arbetssätt, där lokalernas utformning är en central och stödjande komponent. Microsofts kontor utnämndes under 2013 till såväl Sveriges snyggaste kontor som Sveriges Bästa Arbetsplats. Ett annat ämne som vi särskilt uppmärksammat även i år är ersättning till ledande befattningshavare. Exempelvis har de individuellt målsatta faktorerna förfinats för att stödja styrelsens värdebyggande prioriteringar. Sådana parametrar kan vara konkreta och mätbara mål för vakans, projektuthyrning, investeringar eller försäljningar. Det sammantagna utfallet av gällande incitamentsprogram blev 68% av maximalt utfall avseende den årliga delen 2013 och 27% för den treåriga aktiekursrelaterade delen (per avläsning vid årets utgång), som löper ut den sista maj Styrelsens bedömning är att utfallet är skäligt mot bakgrund av måluppfyllelse i kassaflödestillväxt samt aktiens totalavkastning och att utformningen på ett tydligt sätt sammanlänkar ledningens intressen med aktieägarens. Avslutningsvis vill jag lyfta fram hållbarhet som i dess utvidgade dimension utgör en offensiv och integrerad del i Castellums affärsverksamhet. Vi i styrelsen är övertygade om att hållbarhet som en vägledande princip skapar lönsamhet och tillväxt för Castellums aktieägare. Januari 2014 Charlotte Strömberg Castellums styrelseordförande 60 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

65 Bolagsstyrningsrapport Övergripande struktur för bolagsstyrning i Castellum Aktieägare Valberedning Representanter från tre största ägarna samt styrelseordföranden. Föreslår bl a styrelse och revisorer. Bolagsstämma Externa revisorer granskar bl a finansiell rapportering, utses av årsstämman Ersättningsutskott Bereder ersättningsprinciper och anställningsvillkor för ledning. Styrelse 48 ledamöter som utses av årsstämman Revisionsutskott Övervakar bl a revision, intern kontroll och finansiell rapportering VD och koncernledning ansvarar för löpande verksamhet Intern kontroll Externa regelverk Den svenska aktiebolagslagen NASDAQ OMX Stockholms regelverk för emittenter Svensk kod för bolagsstyrning Viktiga interna regelverk Bolagsordning Styrelsens arbetsordning Policy för information till aktiemarknaden, Finanspolicy, Ekonomihandbok Processer för intern kontroll och riskhantering Uppförandekod Bolagsordning Bolagets firma är Castellum Aktiebolag och bolaget är publikt (publ). Bolagets styrelse skall ha sitt säte i Göteborg. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att direkt eller indirekt genom hel- eller delägda bolag förvärva, förvalta, utveckla och försälja fast egendom och värdepapper samt att bedriva annan därmed förenlig verksamhet. Ändringar i Castellums bolags ordning sker enligt föreskrifterna i aktiebolagslagen. Bolagsordningen, som i övrigt innehåller uppgifter om bl a aktiekapital, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för årsstämman, finns i sin helhet att tillgå på bolagets hemsida. Svensk kod för bolagsstyrning Bolagsstyrning omfattar olika beslutssystem genom vilket ägarna direkt och indirekt styr bolaget. Bolagsstyrningen har utvecklats genom lagstiftning, rekommendationer, den s k Koden och genom självreglering. Koden bygger på principen följ eller förklara, vilket innebär att samtliga regler inte alltid måste följas om motiv finns och förklaras. Svensk kod för bolagsstyrning förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolagsstyrning och finns att tillgå på Castellum tillämpar Koden, vars syfte är att skapa goda förutsättningar för utövande av en aktiv och ansvarskännande ägarroll. I modellen nedan beskrivs den övergripande strukturen för bolagsstyrning i Castellum AB (publ). Aktier och aktieägare Castellumaktien är registrerad på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap. Vid årsskiftet hade Castellum ca aktieägare. Av det totala aktiekapitalet ägdes 38% av huvudsakligen svenska institutioner och fonder och 62% av utländska investerare. Castellum har ingen direktregistrerad aktieägare med ett innehav överstigande 10%. Aktiekapitalet uppgår till kronor, fördelat på registrerade A-aktier med ett kvotvärde om vardera 0,50. Varje aktie, förutom återköpta egna aktier, berättigar till en röst och medför lika rätt till andel i Castellums kapital. Det förekommer inga teckningsoptioner, konvertibler eller motsvarande värdepapper som kan leda till ytterligare aktier i bolaget. Bolagsstämma Aktieägare har rätt att fatta beslut om Castellums angelägenheter på bolagsstämma. Årsstämma (ordinarie bolagsstämma) hålls i Göteborg under första halvåret efter utgången av räkenskapsåret. På årsstämman utses styrelse och revisorer samt fattas beslut om bl a ändringar i bolagsordningen och om förändring av aktiekapitalet. För att kunna delta i beslut erfordras att aktieägaren är närvarande vid stämman, antingen personligen eller genom ombud. Vidare krävs att aktieägaren är införd i aktieboken vid visst datum före stämman och att anmälan om deltagande gjorts till bolaget i viss ordning. Enskilda aktieägare som önskar få ett särskilt ärende behandlat på årsstämma kan normalt begära detta i god tid före stämman hos Castellums styrelse under särskild adress som publiceras på bolagets hemsida. Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor föreskriver dock den svenska aktiebolagslagen att förslag ska godkännas av en större andel av de på stämman företrädda aktierna och avgivna rösterna. CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 61

66 Bolagsstyrningsrapport Årsstämma 2013 Senaste årsstämma ägde rum den 21 mars 2013 i RunAn, Chalmers Kårhus i Göteborg. Vid stämman representerades 461 aktieägare, vilka företrädde 44,5% av antalet aktier och röster. Samtliga styrelseledamöter samt bolagets revisorer och revisorssuppleanten var närvarade vid stämman. Årsstämman fastställde räkenskaperna för 2012 och beviljade styrelsen och verkställande direktören ansvarsfrihet för 2012 års förvaltning. Följande beslut fattades på årsstämman 21 mars 2013; utdelning om 3,95 kr per aktie för räkenskapsåret 2012, arvode till styrelsen skall utgå med tkr, varav 525 tkr till styrelsens ordförande och 250 tkr till envar av de övriga styrelseledamöterna (inklusive arvode för arbete i revisionsutskottet). Ett separat ersättningsutskott har inrättats bestående av tre ledamöter inklusive styrelsens ordförande. Arvode för ersättningsutskottet skall utgå med 30 tkr per person, omval av styrelseledamöterna Charlotte Strömberg, Per Berggren, Marianne Dicander Alexandersson, Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist, Christer Jacobson, Jan Åke Jonsson och Johan Skoglund. Charlotte Strömberg omvaldes till styrelsens ordförande, godkännande av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, godkännande av förnyat incitatmentsprogram för ledande befattningshavare, mandat för styrelsen att i syfte att justera bolagets kapitalstruktur samt för att kunna överlåta egna akter som likvid eller för finansiering av fastighetsinvesteringar besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier. Protokoll fört vid årsstämman den 21 mars 2013 finns att tillgå på bolagets hemsida. Valberedning Årsstämman beslutar om tillvägagångssättet för val av styrelse och, i förekommande fall revisorer. Årsstämman 2013 beslutade att en valberedning skulle inrättas inför 2014 års årsstämma för att framlägga förslag till antalet styrelseledamöter, val av styrelseledamöter inklusive styrelseordförande och revisorer samt ersättning till såväl styrelseledamöter som revisorer. Valberedningens förslag offentliggörs senast i samband med kallelsen till årsstämman. Aktieägare ges möjlighet att vända sig till valberedningen med nomineringsförslag. Valberedningen tillsätts enligt årsstämmans beslut genom att styrelsens ordförande får i uppdrag att kontakta de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna sista dagen för aktiehandel i augusti och ber dem utse en ledamot vardera till valberedningen. De utsedda ledamöterna, tillsammans med styrelsens ordförande som sammankallande, utgör valberedningen. Valberedningen utser inom sig ordförande. Valberedningen inför årsstämman 2014 utgörs av: Rutger van der Lubbe representerande Stichting Pensioenfonds ABP, Björn Franzon representerande Magdalena och Lászlo Szombatfalvy samt Stiftelsen Global Challenges Foundation, Johan Strandberg representerande SEB Fonder samt styrelsens ordförande Charlotte Strömberg. Björn Franzon är valberedningens ordförande. Valberedning inför årsstämman 2014 Representant Utsedd av Röstandel per 31 augusti 2013 Rutger van der Lubbe Stichting Pensioensfonds ABP ca 7% Björn Franzon Magdalena och Lászlo Szombatfalvy samt Stiftelsen Global Challenges Foundation ca 6% Johan Strandberg SEB Fonder ca 3% Charlotte Strömberg Styrelseordförande Castellum AB Inför årsstämman 2014 Inför årsstämman den 20 mars 2014 föreslår styrelsen; en utdelning om 4,25 kr per aktie med avstämningsdag 25 mars 2014, riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, ett förnyat mandat för styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier. Inför årsstämman föreslår valberedningen: omval av nuvarande styrelseledamöterna Charlotte Strömberg, Per Berggren, Marianne Dicander Alexandersson, Christer Jacobson, Jan Åke Jonsson och Johan Skoglund. Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist, som varit styrelseledamot sedan 2003, har avböjt omval. Vidare föreslås nyval av Nina Linander. Till styrelsens ordförande föreslås omval av Charlotte Strömberg, omval av auktoriserade revisorn Magnus Fredmer (EY) samt nyval av auktoriserade revisorn Hans Warén (Deloitte). Vidare föreslås nyval av auktoriserade revisorn Fredrik Walméus (Deloitte) som revisorssuppleant, att arvode till styrelseledamöterna utgår enligt följande. Styrelsen har, efter diskussion med valberedningen, fattat beslut om att inrätta ett separat revisions- och finansutskott. Styrelsens ordförande: kr, övriga styrelseledamöter: kr, ledamot i styrelsens ersättningsutskott, inkl ordföranden: kr, ordföranden i styrelsens revisions- och finansutskott: kr, övriga ledamöter i styrelsens revisions- och finansutskott: kr. Föreslagen total ersättning till styrelseledamöterna, inkl. ersättning för utskottsarbete, uppgår således till kr ( kr år 2013), att ersättning till revisorerna föreslås under mandattiden utgå enligt godkänd räkning, att stämman beslutar att en ny valberedning inför 2015 års årsstämma skall utses och att styrelsens ordförande ges i uppdrag att kontakta de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna per sista dagen för aktiehandel i augusti 2014 och be dem utse en ledamot vardera till valberedningen, samt att de tre sålunda utsedda ledamöterna tillsammans med styrelsens ordförande skall utgöra valberedningen. Valberedningen skall utse ordförande inom sig. Namnen på valberedningens ledamöter tillkännages senast sex månader före nästkommande årsstämma. 62 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

67 Bolagsstyrningsrapport Valberedningen har inför årsstämman 2014 hållit fyra protokollförda möten där samtliga frågor behandlats som åligger valberedningen att behandla enligt Koden. Valberedningen har bland annat diskuterat och övervägt; (i) i vilken grad den nuvarande styrelsen uppfyller de krav som kommer att ställas på styrelsen till följd av Castellums verksamhet och utvecklingsskede, (ii) styrelsens storlek, (iii) vilka kompetensområden som är samt bör vara företrädda inom styrelsen, (iv) styrelsens sammansättning avseende erfarenhet, kön och bakgrund, (v) revisorsval, (vi) arvodering av styrelseledamöter och revisorer samt (vii) vilken modell för utseende av ny valberedning inför årsstämman 2015 som skall tilllämpas. Vidare har valberedningen genomfört en rekryteringsprocess avseende en ny styrelseledamot. Valberedningen har också tagit del av den utvärdering av styrelsens arbete som genomförts under hösten 2013, genomfört individuella möten med samtliga styrelseledamöter i bolaget samt träffat Castellums nya verkställande direktör Henrik Saxborn. För att kunna bedöma huruvida föreslagna styrelseledamöter är att anse som oberoende i förhållande till Castellum och dess bolagsledning, respektive större aktieägare i Castellum, har valberedningen inhämtat information om föreslagna styrelseledamöter. Slutligen har valberedningen informerat Castellum om hur valberedningens arbete har bedrivits och om de förslag valberedningen har beslutat att avge. Valberedningens förslag framgår av sammanställningen på föregående sida. Den föreslagna styrelsen bedöms ha den mångsidighet och bredd av kompetens, erfarenhet och bakgrund som erfordras med hänsyn till Castellums verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt. Valberedningens förslag innebär att tre av sju styrelseledamöter i bolaget är kvinnor, inklusive styrelseordföranden. Styrelsen Castellums styrelse skall enligt bolagsordningen bestå av lägst fyra och högst åtta ledamöter. Styrelseledamöter väljs på bolagsstämma för tiden intill slutet av den första årsstämma som hålls efter det år då styrelseledamoten utsågs. Styrelsen har under 2013 bestått av sju ordinarie ledamöter. Styrelsen arbetar enligt en fastställd arbetsordning med instruktioner om arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Ingen styrelseledamot har rätt till ersättning vid upphörande av uppdraget. Nya styrelseledamöter får en introduktion av bolaget och dess verksamhet samt genomgår börsens utbildning för styrelseledamöter i börsbolag. Därefter erhåller styrelsen kontinuerligt information om bl a regeländringar och sådana frågor som rör verksamheten och styrelsens ansvar i ett noterat bolag. För beslut i styrelsen gäller Aktiebolagslagens regler innebärande att såväl mer än hälften av närvarande ledamöter och mer än en tredjedel av totala antalet ledamöter måste rösta för beslut. Vid lika röstetal har ordförande utslagsröst. Styrelsens arbete regleras bland annat av den svenska aktiebolagslagen, bolagsordningen, Koden och den arbetsordning som styrelsen fastställt för sitt arbete. Styrelsens ansvar Enligt svensk aktiebolagslag och styrelsens arbetsordning ansvarar styrelsen för att upprätta övergripande, långsiktiga strategier och mål, budget och affärsplaner, granska och godkänna bokslut, samt fatta beslut i frågor rörande investeringar och betydande förändringar i Castellums organisation och verksamhet. Styrelsen utser bolagets verkställande direktör och fastställer lön och annan ersättning till denne. Styrelsens arbetsår utöver stående punkter såsom affärsläge, framtidsutsikter, investeringar, försäljningar och finansiering Styrelsemöte (december) Affärsplaner Utvärdering styrelse och VD Revisionsutskott Besök dotterbolag Ersättningsutskott (november) N D J F Styrelsemöte (januari) Resultat för helåret Årsredovisning Förslag till vinstdisposition Handlingar inför årsstämman Styrelsemöte (mars) Förberedelse inför årsstämman Revisionsutskott Årsstämma (mars) Konstituerande möte (mars) Firmatecknare utses Utskottens sammansättning beslutas Styrelsemöte (oktober) Tredje kvartalsrapporten Beslutslogg Genomgång av försäkringar Styrelsemöte (juli) Andra kvartalsrapporten O S A Styrelsens arbetsår J J M M A Styrelsemöte (april) Första kvartalsrapporten Beslutslogg 3-årsuppföljning investeringar Arbetsordning antas Ersättningsutskott (maj) Styrelsemöte (juni) Strategifrågor Revisionsutskott CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 63

68 Bolagsstyrningsrapport Styrelsens arbetsordning Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för styrelsearbetet. I arbetsordningen beskrivs styrelsens arbetsuppgifter samt ansvarsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Av arbetsordningen framgår även vilka ärenden som skall hanteras på respektive styrelsemöte samt instruktioner avseende den ekonomiska rapporteringen till styrelsen. Arbetsordningen föreskriver också att styrelsen skall ha ett revisionsutskott och ett ersättningsutskott. Ordförande i utskotten skall vara styrelsens ordförande. Styrelsens ordförande Styrelsens ordförande ansvarar bland annat för att tillse att styrelsens ledamöter, genom verkställande direktörens försorg, fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa bolagets ställning, resultat, likviditet, ekonomiska planering och utveckling. Det åligger ordföranden att fullgöra uppdrag lämnat av årsstämman beträffande inrättande av valberedning och att delta i dess arbete. Styrelsens arbete under 2013 Castellums styrelse har under 2013 haft 10 sammanträden varav ett konstituerande sammanträde. Enligt gällande arbetsordning skall styrelsen hålla minst sju ordinarie styrelsemöten per kalenderår varav ett är konstituerande. Styrelsemöten hålls i anslutning till bolagets rapportering, varvid årsbokslut, förslag till vinstdisposition samt frågor i samband med årsstämman behandlas i januari, delårsbokslut i april, juli och oktober, strategi i juni samt affärsplaner för nästkommande år vid december månads möte. Vid vart och ett av de ordinarie styrelsemötena behandlas förekommande frågor av väsentlig betydelse för bolaget såsom investeringar och försäljningar av fastigheter samt finansiering. Vidare informeras styrelsen om det aktuella affärsläget på såväl hyres- och fastighetsmarknad som kredit- och aktiemarknad. Bland de ordinarie ärenden som styrelsen behandlat under 2013 kan vidare nämnas affärsplan, företagsgemensamma policies, övergripande strategiplan, arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och finansieringsbehov samt bolagets försäkringssituation. Styrelsen har under 2013 genomfört en extern utvärdering av dess arbete, vilken visat på ett öppet och konstruktivt styrelseklimat och en väl fungerande beslutsprocess. Utvärderingen och efterföljande styrelsediskussion tjänar som underlag för en fortlöpande utveckling av styrelsens arbetssätt och säkerställer att styrelsen kan fatta så välgrundade beslut som möjligt. Utvärderingen har lämnats till valberedningen och styrelsen för diskussion. I utvärderingen granskades bl a arbetsklimat, arbetsformer gällande affärsprocess, krishantering, strategiska frågor, uppföljning- och kontrollsystem, moral, etik samt kommunikation. Någon ersättning utöver styrelsearvode har ej utgått. Ersättningsutskott Ersättningsutskottet består av tre styrelseledamöter inklusive styrelsens ordförande och har till uppgift att; bereda ärenden gällande riktlinjer för ersättning och anställningsvillkor till verkställande direktör och koncernledning. Riktlinjerna för ersättning till koncernledningen skall tillställas styrelsen som i sin tur skall lämna förslag på sådan ersättning till årsstämman för godkännande, besluta om utfall under gällande incitamentsprogram, följa och utvärdera löpande incitamentsprogram till koncernledningen. På bolagets hemsida presenteras resultatet av ersättningsutskottets utvärdering av ersättning till ledande befattningshavare, årligen utvärdera verkställande direktörens insatser samt, i förekommande fall, handlägga frågor rörande rekrytering och tillsättande av verkställande direktör. Ersättningsutskottet skall sammanträffa minst två gånger om året. Under 2013 har utskottet sammanträtt fyra gånger. Frågor som hanterades på mötena var utvärdering av ersättning till verkställande direktör och koncernledning, förslag om förändring av ersättning till medlemmar i koncernledningen samt uppföljning och utvärdering av gällande incitamentsprogram. Ersättningsutskottet har under 2013 även tagit del av en extern utvärdering av VDs insatser samt utarbetat förslag till parametrar för de individuellt målsattta faktorerna under det årliga resultatbaserade incitamentsprogrammet. Revisionsutskott Revisionsutskottet, som består av samtliga styrelseledamöter, har till uppgift att: granska och övervaka såväl finansiell kontroll som intern kontroll och riskhantering, hålla sig informerad om årsredovisning och koncernredovisning, granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet samt utvärdera revisionsinsatsen och informera bolagets valberedning om resultatet av utvärderingen, biträda valberedningen vid framtagande av förslag till revisorer och ersättning till dem. Revisionsutskottet ska sammanträffa minst tre gånger om året, varav bolagets revisorer minst ska närvara två gånger. Vid ett av de tillfällen då revisionsutskottet sammanträffar med revisorerna ska ingen från företagsledningen närvara. Under 2013 har utskottet sammanträffat fyra gånger. Frågor som hanterades på mötena var bl a finansiell rapportering inkl. översyn av framtida regelverk och dess eventuella påverkan på Castellum, intern kontroll och riskhantering, revisorernas insats, opartiskhet och självständighet samt upphandling och beredning av revisorsval inför årsstämman I upphandlingsförfarandet har ett antal ledande revisionsbyråer deltagit och efter utvärdering rekommenderade utskottet styrelsen och valberedningen att nominera 64 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

69 Bolagsstyrningsrapport Styrelse Tidigare befattningar Styrelseuppdrag Charlotte Strömberg Styrelseordförande Född 1959, civilekonom. VD nordiska verksamheten hos Jones Lang LaSalle, ledande befattningar inom investment banking hos Carnegie Investment Bank samt Alfred Berg (ABN AMRO). Per Berggren, Marianne Dicander Styrelseledamot Alexandersson Född 1959, civilingenjör KTH Styrelseledamot och ekonomisk utbildning från Född 1959, civilingenjör. Stockholms universitet. VD i Hemsö Fastighets AB. VD i Jernhusen AB, affärsområdeschef i Fabege AB, VD i Drott Kontor AB samt fastighetschef i Skanska Fastigheter Stockholm AB. Styrelseledamot i Boomerang AB, Styrelseledamot i BRIS Fjärde AP fonden, Intrum Justitia AB (publ), Karolinska Institutet, Skanska AB (publ) samt Swedbank AB (publ). VD för Sjätte AP-fonden, Kronans Droghandel och Global Health Partner AB, vvd på Apoteket AB samt olika befattningar inom Volvo, ICI och Pharmacia. Styrelseledamot i Mölnlycke Healthcare AB. Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist, Styrelseledamot Född 1954, civilingenjör. Egen verksamhet i Fräjdin & Hellqvist AB. Ledande befattningar inom Volvo Personvagnar och Svenskt Näringsliv. Styrelseordförande i Kongsberg Automotive ASA och SinterCast AB. Styrelseledamot i Data Respons ASA, e-man, Fouriertransform, Micronic Mydata, Tällberg Foundation och Vindora Holding. Invald Arvode, tkr Närvaro styrelsemöten 9/9 9/9 9/9 9/9 ersättningsutskottsmöten 3/3 3/3 3/3 revisionsutskottsmöten 4/4 4/4 4/4 4/4 Aktieinnehav i Castellum AB Oberoende Ja Ja Ja Ja Tidigare befattningar Styrelseuppdrag Christer Jacobson, Styrelseledamot Född 1946, civilekonom DHS. Egen verksamhet i Bergsrådet Kapital AB. Börskommentator och marknadschef för Affärsvärlden samt analyschef och verkställande direktör i Alfred Berg-koncernen. Styrelseledamot i Stiftelsen Global Challenges Foundation, Viscogel AB och Max Matthiessen Värdepapper AB. Jan Åke Jonsson Styrelseledamot Född 1951, utbildning i databehandling och företagsekonomi vid Högre Tekniska Läroverket i Linköping samt Uppsala Universitet. VD Saab Automobile AB samt operativa chefspositioner inom Saab Automobile och General Motors. Styrelseordförande i Polstiernan Industri AB, Bythjul i Norden AB, Västkustens Affärsänglar AB och Datachassi AB samt styrelseledamot i Stiftelsen Högskolan i Jönköping och Opus Group AB. Johan Skoglund, Styrelseledamot Född 1962, civilingenjör KTH och civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan. VD och koncernchef JM AB. Har arbetat sedan 1986 inom JM AB i olika befattningar. Styrelseledamot i JM AB, Mentor Sverige och Infranord AB. Johan Ljungberg, Styrelsesekreterare Född 1974, Styrelsesekreterare sedan Advokat, Mannheimer Swartling Advokatbyrå. Invald Arvode, tkr Närvaro styrelsemöten 8/9 9/9 8/9 ersättningsutskottsmöten revisionsutskottsmöten 3/4 4/4 4/4 Aktieinnehav i Castellum AB Oberoende Ja Ja Ja Ovanstående uppgifter avser förhållandet i slutet av januari Aktieinnehavet omfattar eget, makas/makes, omyndiga och hemmavarande barns, närstående bolags innehav samt innehav via kapitalförsäkring. CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 65

70 Bolagsstyrningsrapport auktoriserade revisorerna Hans Warén (Deloitte), Magnus Fredmer (EY) samt Fredrik Walméus (Deloitte) - sistnämnda som revisorssuppleant. Därtill har revisionsutskottet under året haft enskilt möte med compliance, utan övrig lednings närvaro. Styrelsen har beslutat att inrätta ett separat revisions- och finansutskott med verkan från årsstämman 2014, vilket ska bestå av tre styrelseledamöter inklusive styrelsens ordförande. Externa revisorer Castellums revisorer väljs av årsstämman för en period om tre år. Innevarande period inleddes 2011 och nästa val av revisorer sker i samband med årsstämman Bolagets revisorer är Magnus Fredmer, verksam inom Ernst & Young samt revisorssuppleant Conny Lysér, verksam inom KPMG. Båda är auktoriserade revisorer. Revisor Carl Lindgren, som varit revisor i bolaget sedan 2007, slutade utöva sitt yrke under 2013 och lämnade därmed sitt uppdrag som revisor i Castellum i förtid i samband med årsstämman Carl Lindgren ersattes av revisorssuppleant Conny Lysér för dennes återstående mandattid, d v s till och med utgången av årsstämman Magnus Fredmer Född 1964 Revisor i bolaget sedan 2011 Revisionsarvoden Conny Lysér Född 1962 Revisorssuppleant i bolaget sedan 2003 Tkr Revisionsuppdrag Revision utöver revisionsuppdrag Skatterådgivning Övriga tjänster Totala revisionsarvoden varav KPMG varav Ernst & Young Koncernledning I koncernledningen ingår verkställande direktören, finansoch ekonomidirektören i Castellum AB (publ) samt de sex verkställande direktörerna i dotterbolagen. Varje person i koncernledningen har sitt egna ansvarsområde och på de möten som äger rum diskuteras och informeras främst om övergripande verksamhetsfrågor. Koncernledningen har haft 11 möten under Under 2013 har en affärsutvecklingschef anställts i Castellum AB (publ), vilken kommer ingå i koncernledningen.verkställande direktören och ekonomidirektören tillsammans med verkställande direktören för respektive dotterbolag utgör styrelsen i lokalt dotterbolag. Verkställande direktören Verkställande direktören ansvarar för bolagets löpande förvaltning och för att leda verksamheten i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar samt för att styrelsen erhåller information och nödvändigt beslutsunderlag. Verkställande direktören är föredragande vid styrelsemöten och skall tillse att styrelsens ledamöter löpande tillställs den information som behövs för att följa bolagets och koncernens ställning, resultat, likviditet och utveckling. Ersättning till ledande befattningshavare Årsstämman 2013 beslutade följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare: Castellum skall ha marknadsmässiga och konkurrenskraftiga ersättningsnivåer och anställningsvillkor som erfordras för att rekrytera och behålla en ledning med god kompetens och kapacitet att nå uppställda mål. Fast lön betalas för ett fullgott arbete. Därutöver kan rörlig ersättning enligt ett incitamentsprogram erbjudas. Sådan rörlig ersättning skall syfta till att främja långsiktigt värdeskapande inom koncernen. Utformningen skall ta sin utgångspunkt i målsättningen att sammanlänka koncernledningens intressen med aktieägarnas intressen genom att de ledande befattningshavarna också är delägare i Castellum, samt öka andelen av den totala ersättningen som är kopplad till koncernens utveckling. Rörlig ersättning, som generellt inte får överstiga den fasta lönen, skall bestämmas av i vilken utsträckning i förväg uppställda mål avseende tillväxt i förvaltningsresultat per aktie och aktiekursutveckling uppnåtts samt hur individuellt målsatta faktorer, såsom kund- och personalnöjdhet utvecklats. Utfallande ersättning utbetalas som ej pensionsgrundande lön. Befattningshavare som erhåller rörlig ersättning enligt incitamentsprogrammet förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande rörlig ersättning efter skatt. Bolagsledningens pensionsvillkor skall vara marknadsmässiga och baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar. Uppsägningstiden skall, vid uppsägning från bolagets sida inte överstiga 24 månader för verkställande direktören respektive 12 månader för övriga befattningshavare, med arbetsplikt de sex första månaderna. Under uppsägningstiden utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning. Castellum har följt de av årsstämman 2013 beslutade riktlinjerna. Det förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, som kommer att framläggas årsstämman den 20 mars 2014 är i huvudsak desamma som de som framlades vid årsstämman På årsstämman 21 mars 2013 beslutades om ett förnyat incitamentsprogram för ledande befattningshavare som i princip är en förlängning av tidigare program. Programmet gäller, för den resultatbaserade delen, för åren 2014, 2015, 2016, och för den aktiekursrelaterade delen från 1 juni maj För ytterligare information angående ersättning till koncernledningen, se not CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

71 Bolagsstyrningsrapport Koncernledning Henrik Saxborn Anette Asklin Tage Christoffersson Ulrika Danielsson Claes Junefelt Verkställande direktör, Castellum AB Född 1964, civilingenjör. Finansdirektör, Castellum AB Född 1961, civilekonom. Verkställande direktör, Eklandia Fastighets AB 1) Född 1952, gymnasieutbildning samt fastighet/ekonomi på KTH. Ekonomidirektör, Castellum AB Född 1972, civilekonom. Verkställande direktör, Fastighets AB Corallen Född 1960, civilingenjör. Lång erfarenhet från både byggverksamhet, förvaltning och förvärv av fastigheter, bl a som VD för ett förvaltningsbolag. Anställd sedan Mer än 20 års erfarenhet inom bank och finans. Anställd sedan 2000 och finansdirektör sedan Verksam inom fastighetsbranschen sedan Anställd sedan 1994 och verkställande direktör i Eklandia sedan Erfarenhet inom ekonomioch controllerfunktion. Anställd sedan 1998 och ekonomidirektör sedan Lång erfarenhet från byggentreprenadföretag som arbetschef/distriktschef. Anställd och verkställande direktör i Corallen sedan Aktieinnehav: Aktieinnehav: Aktieinnehav: Aktieinnehav: Aktieinnehav: Claes Larsson Anders Nilsson Christer Sundberg Gunnar Östenson Verkställande direktör, Aspholmen Fastigheter AB Född 1957, civilingenjör. Verkställande direktör, Fastighets AB Brostaden Född 1967, civilingenjör. Verkställande direktör, Harry Sjögren AB Född 1955, civilingenjör. Verkställande direktör, Fastighets AB Briggen 2) Född 1956, civilekonom. Lång erfarenhet från byggentreprenadföretag som avdelningschef/regionchef. Anställd och verkställande direktör i Aspholmen sedan Mer än 20 års erfarenhet från fastighetsbranschen. Anställd sedan 1993 och verkställande direktör i Brostaden sedan Mer än 30 års erfarenhet från bank- och fastighetsbolag. Anställd och verkställande direktör i Harry Sjögren sedan Tidigare verksam inom fastighetsförvaltning och entreprenadbranschen. Anställd och verkställande direktör i Briggen sedan Aktieinnehav: Aktieinnehav: Aktieinnehav: Aktieinnehav: Ovanstående uppgifter avser förhållandet i slutet av januari Aktieinnehavet omfattar eget, makas/makes, omyndiga och hemmavarande barns, närstående bolags innehav samt innehav via kapitalförsäkring. Vad avser verkställande direktören innehas inga väsentliga aktier eller delägarskap i företag som Castellum har betydande affärsförbindelser med. 1) Som tidigare meddelats tillträder Tage Christoffersson som affärsutvecklingschef i Castellum AB - en nyinrättad roll som kommer ingå i koncernledningen - under 1:a halvåret Enligt offentliggörande den 23 januari 2014 kommer Cecilia Fasth efterträda Tage Christoffersson som VD för Eklandia Fastighets AB. 2) Som offentliggjorts den 24 januari 2014 har Gunnar Östenson valt att på egen begäran avgå som VD för Fastighets AB Briggen. Rekrytering av ny VD till Fastighets AB Briggen pågår. CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 67

72 Bolagsstyrningsrapport Intern kontroll Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Koden för den interna kontrollen. Denna rapport har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Koden och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende finansiell rapportering. Den interna kontrollen i Castellum följer ett etablerat ramverk, Internal Control Integrated Framework, COSO, som består av följande fem komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. En schematisk beskrivning av den interna kontrollen visas nedan. Kontrollmiljö Basen för intern kontroll avseende finansiell rapportering utgörs av kontrollmiljön, som består av olika delar och som tillsammans formar den kultur och de värderingar som Castellum styrs utifrån. Grundläggande för Castellums interna kontroll är dess decentraliserade småskaliga organisation med drygt 600 fastigheter, tillika kostnadsställen, vilka förvaltas av sex dotterbolag med ett 40-tal anställda vardera. Beslutsvägar, befogenheter och ansvar som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, beslutsordning, instruktioner för firmateckning, fullmakt och attesträtt samt redovisningsoch rapporteringsinstruktioner, interna policies, riktlinjer och manualer är också av vikt för den interna kontrollen. Aktuella dokument uppdateras regelbundet vid ändring av t ex lagstiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav. Riskbedömning I Castellum finns riskhantering inbyggd i berörda processer och olika metoder används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa att de risker som Castellum är utsatt för hanteras i enlighet med fastställda policies och riktlinjer. I enlighet med arbetsordningen gör styrelsen, tilllika revisionsutskottet, en gång om året en genomgång av intern kontroll. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. De väsentliga risker Castellum har identifierat är felaktigheter i redovisning och värdering av fastigheter, räntebärande skulder, skatt och moms, samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar. Kontrollaktiviteter De risker som identifierats avseende finansiell rapportering hanteras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktiviteterna syftar till att förebygga, upptäcka samt korrigera fel och avvikelser och omfattar t ex analytisk uppföljning på flera nivåer i organisationen och jämförelse av resultatposter, kontoavstämningar, uppföljning och avstämning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policies, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, fullmakts- och behörighetsstrukturer, firmatecknare, compliance officer-funktion, koncerngemensamma definitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings- och värderingsprinciper. Castellums dotterbolag har egna ekonomifunktioner som deltar i planeringen och utvärderingen av sina enheters resultat. Deras regelbundna analys av sina enheters finansiella rapportering är tillsammans med den analys som görs på koncernnivå en viktig del av den interna kontrollen för att säkerställa att den finansiella rapporteringen inte innehåller några väsentliga fel. Castellums interna kontrollmiljö Förbättring Riskbedömning Information Kommunikation Tydliga ansvarsområden Gemensamma värderingar Kontrollaktiviteter Den interna kontrollen styrs av Styrelsens arbetsordning Beslutsordning Instruktioner för firmateckning, fullmakt och attesträtt Redovisningsstruktur Rapportstruktur Policies, riktlinjer, manualer och uppförandekod Uppföljning 68 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

73 Bolagsstyrningsrapport Information och kommunikation Castellum har informations- och kommunikationsvägar som syftar till att säkerställa en effektiv och korrekt informationsgivning avseende finansiell rapportering. Det kräver att alla delar inom verksamheten kommunicerar och utbyter relevant och väsentlig information. Policies och riktlinjer avseende finansiell rapportering samt uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd personal. Koncernledningen och styrelsen erhåller regelbundet finansiell information om dotterbolagen med kommentarer till finansiella resultat och risker. Vidare får styrelsen ytterligare information avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering från revisorerna via revisionsutskottet. För att säkerställa att den externa informationsgivningen blir korrekt och fullständig finns en kommunikationspolicy mot aktiemarknaden och en informationssäkerhetspolicy. Företagskultur Att Castellums verksamhet bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för företagets långsiktiga framgång. Målsättningen är att göra riktiga och sunda affärer i alla avseenden där agerandet präglas av affärsmässighet med hög kompetens, hög affärsmoral och ansvarskännande. Castellums uppföranderegler bygger bl a på att ge god kvalitet och service, följa lagar och förordningar, inte diskriminera någon samt att skapa god arbetsmiljö och säkerhet. Hörnstenar för Castellums företagskultur har varit den decentraliserade organisationen, vilken skapar ansvarstagande och engagerade medarbetare, där varje medarbetare känner delaktighet i verksamheten. När Castellum bildades sattes tydliga riktlinjer där arbetet utförs genom strukturerade processer som i sin tur skapar ordning och reda, vilket borgar för trovärdighet och kvalitet i arbetet. Den platta organisationen ger i sig en naturlig transparens och kvalitetssäkring. Uppföljning Löpande uppföljning sker på flera nivåer i koncernen, såväl på fastighetsnivå som på dotterbolagsnivå samt på koncernnivå. Styrelsen, vars ledamöter även utgör revisionsutskottet, utvärderar regelbundet den information som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Vidare rapporterar bolagets revisorer personligen direkt till revisionsutskottet minst två gånger per år sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Därutöver har revisionsutskottet en årlig uppföljning av gjord riskbedömning och beslutade åtgärder. Av särskild betydelse är revisionsutskottets och styrelsens övervakning för utveckling av den interna kontrollen och för att se till att åtgärder vidtas rörande eventuella brister och förslag som framkommer. Behov av internrevision Castellum har en småskalig organisation med ett 40-tal anställda i respektive dotterbolag vilka tillsammans förvaltar drygt 600 kostnadsställen. På moderbolaget Castellum AB (publ) arbetar 19 personer. All verksamhet bedrivs i dotterbolagen medan finansverksamheten bedrivs i moderbolaget, innebärande att Castellum AB (publ) inte utgör ett profitcenter. Detta medför att ekonomifunktionen i moderbolaget utgör controllerfunktion gentemot dotterbolagen samt compliance officer-funktion gentemot finansavdelningen. Ekonomidirektören i moderbolaget rapporterar även direkt till revisionsutskottet, utan övrig lednings närvaro, iakttagelser samt åtgärder avseende regelefterlevnad (compliance). Sammantaget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevision. Nordstaden 2:16, Göteborg CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 69

74 Kvartalsöversikt Jan-Mars 2013 Apr-Juni 2013 Juli-Sept 2013 Okt-Dec Jan-Mars 2012 Apr-Juni 2012 Juli-Sept 2012 Okt-Dec Resultaträkning, Mkr Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftsöverskott Centrala administrationskostnader Räntenetto Förvaltningsresultat Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar derivat Aktuell skatt Uppskjuten skatt Årets / periodens resultat Övrigt totalresultat Årets / periodens totalresultat Balansräkning, Mkr Förvaltningsfastigheter Övriga tillgångar Kassa och bank S:a tillgångar Eget kapital Uppskjuten skatteskuld Derivat Långfristiga räntebärande skulder Ej räntebärande skulder S:a eget kapital och skulder Finansiella nyckeltal Överskottsgrad 61% 67% 71% 65% 66% 62% 69% 70% 63% 66% Räntenivå, genomsnitt 3,8% 3,7% 3,7% 3,6% 3,7% 4,1% 3,9% 3,9% 3,7% 3,9% Räntetäckningsgrad 270% 289% 315% 292% 292% 258% 295% 305% 278% 284% Avkastning aktuellt substansvärde 12,3% 15,5% 14,3% 9,2% 13,2% 13,3% 6,0% 4,8% 7,0% 7,9% Avkastning totalt kapital 5,5% 6,4% 7,8% 5,6% 6,4% 5,3% 6,0% 6,2% 3,8% 5,3% Investeringar i fastigheter, Mkr Försäljningar, Mkr Belåningsgrad 54% 54% 52% 52% 52% 52% 52% 52% 53% 53% Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental Förvaltningsresultat, kr 1,83 2,04 2,32 2,02 8,21 1,66 2,03 2,12 1,84 7,65 Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS), kr 1,77 1,96 2,17 2,14 8,04 1,59 1,87 1,93 1,88 7,27 Resultat efter skatt, kr 2,46 3,04 3,07 1,84 10,41 2,21 1,33 0,82 4,63 8,98 Utestående antal aktier, tusental Fastighetsvärde, kr Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr Utdelning, kr (2013 föreslagen) 4,25 3,95 Utdelningsandel 52% 52% Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 89,3% 87,6% 89,0% 88,6% 88,4% 88,5% 89,4% 88,2% 88,8% 88,6% Fastighetskostnader, kr/kvm Fastighetsvärde, kr/kvm CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

75 Flerårsöversikt Resultaträkning, Mkr Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftsöverskott Centrala administrationskostnader Räntenetto Förvaltningsresultat Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar derivat Aktuell skatt Uppskjuten skatt Årets resultat Övrigt totalresultat Årets totalresultat Balansräkning, Mkr Förvaltningsfastigheter Övriga tillgångar Kassa och bank S:a tillgångar Eget kapital Uppskjuten skatteskuld Derivat Långfristiga räntebärande skulder Ej räntebärande skulder S:a eget kapital och skulder Finansiella nyckeltal Överskottsgrad 66% 66% 66% 65% 65% 67% 66% 65% 67% 66% Räntenivå, genomsnitt 3,7% 3,9% 4,1% 3,7% 3,7% 4,7% 4,2% 3,7% 4,3% 4,9% Räntetäckningsgrad 292% 284% 278% 299% 309% 255% 287% 343% 315% 277% Avkastning aktuellt substansvärde 13,2% 7,9% 6,4% 21,5% 1,6% 8,3% 16,2% 20,7% 18,2% 14,6% Avkastning totalt kapital 6,4% 5,3% 6,2% 9,8% 2,1% 1,2% 9,1% 10,4% 10,4% 9,6% Investeringar i fastigheter, Mkr Försäljningar, Mkr Belåningsgrad 52% 53% 51% 50% 52% 50% 45% 45% 45% 45% Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental Förvaltningsresultat, kr 8,21 7,65 7,15 6,96 6,89 5,93 5,63 5,38 5,00 4,52 Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS), kr 8,04 7,27 7,01 6,62 6,93 5,85 5,50 5,09 4,49 4,15 Resultat efter skatt, kr 10,41 8,98 4,34 11,98 0,98 4,04 9,07 10,21 7,89 5,59 Utestående antal aktier, tusental Fastighetsvärde, kr Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr Utdelning, kr (2013 föreslagen) 4,25 3,95 3,70 3,60 3,50 3,15 3,00 2,85 2,62 2,38 Utdelningsandel 52% 52% 52% 52% 51% 53% 53% 53% 52% 53% Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 88,4% 88,6% 89,3% 89,0% 89,8% 89,7% 87,9% 87,1% 88,1% 89,6% Fastighetskostnader, kr/kvm Fastighetsvärde, kr/kvm CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 71

76 Masthugget 3:6, Göteborg 72 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

77 Finansiella rapporter Finansiella rapporter 2013 Totalresultat för koncernen 74 Balansräkning för koncernen 75 Resultaträkning och totalresultat för moderbolaget 76 Balansräkning för moderbolaget 77 Förändring av eget kapital 78 Kassaflödesanalys 79 Redovisningsprinciper och noter Redovisningsprinciper Rörelsesegment Hyresintäkter Fastighetskostnader Centrala administrationskostnader Ränte- och finansiella intäkter Ränte- och finansiella kostnader Värdeförändringar Inkomstskatter Personal och styrelse Förvaltningsfastigheter Inventarier Eget kapital och substansvärde Skulder Uppskjuten skatteskuld/fordran Derivat Långfristiga räntebärande skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Ställda säkerheter Övriga ansvarsförbindelser Andelar koncernföretag Finansiella instrument, framtida likviditetsflöden, m m Långfristiga fordringar, koncernföretag Händelser efter balansdagen 93 CASTELLUM

78 Finansiella rapporter Totalresultat för koncernen Mkr Hyresintäkter Not Driftskostnader Not Underhåll Not Tomträttsavgäld Not Fastighetsskatt Not Uthyrning och fastighetsadministration Not Driftsöverskott Centrala administrationskostnader Not Räntenetto Ränteintäkter Not Räntekostnader Not Förvaltningsresultat Värdeförändringar Not 8 Fastigheter Derivat Resultat före skatt Aktuell skatt Not Uppskjuten skatt Not Årets resultat Övrigt totalresultat Poster som kommer att omföras till årets resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet Värdeförändring derivat, valutasäkring utlandsverksamhet 7 8 Årets totalresultat Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare då inga innehav utan bestämmande inflytande föreligger. Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental Årets resultat efter skatt, kr 10,41 8,98 74 CASTELLUM 2013

79 Finansiella rapporter Balansräkning för koncernen Mkr 31 dec dec 2012 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not Materiella anläggningstillgångar Not Långfristig fordran 3 Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Hyresfordringar Not Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Not 13 Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver 1 4 Balanserad vinst Summa eget kapital Skulder Not 14 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Not Derivat Not Långfristiga räntebärande skulder Not Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatteskulder 1 22 Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa kortfristiga skulder Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Not Ansvarsförbindelser Not 20 CASTELLUM

80 Finansiella rapporter Resultaträkning för moderbolaget Mkr Intäkter Not Centrala administrationskostnader Not Finansiella poster Finansiella intäkter Not Finansiella kostnader Not Resultat före värdeförändringar och skatt Värdeförändringar Not 8 Derivat Resultat före skatt Aktuell skatt Not 9 Uppskjuten skatt Not Årets resultat Totalresultat för moderbolaget Mkr Årets resultat enligt resultaträkningen Övrigt totalresultat Poster som kommer att omföras till årets resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 7 10 Värdeförändring derivat, valutasäkring utlandsverksamhet 7 8 Årets totalresultat CASTELLUM 2013

81 Finansiella rapporter Balansräkning för moderbolaget Mkr 31 dec dec 2012 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Not Finansiella anläggningstillgångar Andelar koncernföretag Not Uppskjuten skattefordran Not Långfristiga fordringar, koncernföretag Not Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar, koncernföretag Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 12 9 Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Not 13 Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Fond för verkligt värde 2 2 Balanserad vinst Årets resultat Summa eget kapital Skulder Not 14 Derivat Not Långfristiga räntebärande skulder Not Långfristiga räntebärande skulder, koncernföretag Kortfristiga räntebärande skulder, koncernföretag 31 Leverantörsskulder 4 3 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Not Ansvarsförbindelser Not CASTELLUM

82 Finansiella rapporter Förändring av eget kapital Koncernen, Mkr (not 13) Antal utestående aktier, tusental Hänförligt till moderbolagets aktieägare Övrigt tillskjutet kapital Aktiekapital Valutaomräkningsreserv Balanserad vinst Totalt eget kapital Eget kapital Utdelning mars 2012 (3,70 kr/aktie) Årets resultat Övrigt totalresultat Eget kapital Utdelning mars 2013 (3,95 kr/aktie) Årets resultat Övrigt totalresultat Eget kapital Moderbolaget, Mkr (not 13) Antal utestående aktier, tusental Fond för verkligt värde Valutasäkringsreserv Aktiekapital Reservfond Valutaomräkningsreserv Valutasäkringsreserv Balanserad vinst Totalt eget kapital Eget kapital Utdelning mars 2012 (3,70 kr/aktie) Årets resultat Övrigt totalresultat Eget kapital Utdelning mars 2013 (3,95 kr/aktie) Årets resultat Övrigt totalresultat Eget kapital CASTELLUM 2013

83 Finansiella rapporter Kassaflödesanalys Koncern Moderbolag Mkr Löpande verksamhet Driftsöverskott Centrala administrationskostnader Återläggning av avskrivningar Betalt finansnetto Betald skatt 12 1 Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 5 3 Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring kortfristiga fordringar Förändring kortfristiga skulder Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringsverksamheten Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer Förvärv av fastigheter Förändring skuld vid förvärv av fastigheter Försäljning av fastigheter Förändring fordran vid försäljning av fastigheter 6 8 Kapitaltillskott netto, dotterbolag Investeringar i övrigt, netto Kassaflöde från investeringsverksamhet Finansieringsverksamheten Nyupplåning räntebärande skulder Förändring långfristiga fordringar Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamhet Årets kassaflöde Kassa och bank ingående balans Kassa och bank utgående balans CASTELLUM

84 Finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter (Alla belopp i Mkr om inget annat anges.) Not 1 Redovisningsprinciper Allmän information De finansiella rapporterna för Castellum AB (Moderbolaget) för räkenskapsåret som slutar den 31 december 2013 har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 31 januari 2014 och kommer att föreläggas årsstämman 2014 för fastställande. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag (publ), med säte i Göteborg, Sverige. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen. Grunder för redovisningen Castellums räkenskaper har upprättats enligt de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Räkenskaperna är upprättade baserat på verkligt värde för förvaltningsfastigheter samt derivat, nominellt värde för uppskjuten skatt samt anskaffningsvärde för resterande poster. Kritiska bedömningar För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Förvaltningsfastigheter Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöde samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/- 5-10%. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 11. Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att vid efterföljande värdering kommer värdeförändringarna påverkas av skatterabatten. Uppskjuten skatteskuld Enligt redovisningsreglerna skall uppskjuten skatt redovisas nominellt utan diskontering, beräknad efter av Riksdagen beslutad skattesats om 22%. Den verkliga skatten är betydligt lägre på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn. Förvaltningsresultat Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde från den löpande förvaltningen, d v s tillväxt i förvaltningsresultatet, och målet är att förvaltningsresultatet årligen skall öka med minst 10%. Det är också förvaltningsresultatet som utgör basen i vad som årligen skall delas ut till aktieägarna minst 50% av förvaltningsresultatet. Således har storleken på värdeförändringarna inte målsatts, de ingår inte i basen för utdelning och de ingår inte heller i någon annan bas, exempelvis företagsledningens incitamentsprogram. För att ge en rättvisande bild av Castellums syn på sin verksamhet har rapporten över totalresultatet utformats med hänsyn till detta d v s redovisning av värdeförändringar (ej kassaflödespåverkande) sker efter kassaflödespåverkande poster och en resultatrad har infogats som verksamheten styrs och målsätts på, d v s förvaltningsresultatet. Klassificering Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller förfaller mer än tolv månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen. Koncernredovisning Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande. Alla bolag i koncernen är helägda och vare sig intresseföretag eller joint ventures förekommer. Koncernen omfattar utöver moderbolaget de i not 21 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast med värden avseende innehavstiden. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncern redovisningen. Räkenskaperna för den utländska verksam heten omräknas till SEK genom att balansräkningen omräknas till balansdagens kurs, förutom eget kapital som omräknas till historisk anskaffningskurs, medan resultaträkningen omräknas till periodens genomsnittskurs. Valutakursdifferenser vid omräkning redovisas i övrigt totalresultat. Intäkter Hyresintäkter Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de avser. Intäkter från fastighetsförsäljningar Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på kontraktsdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Försäljning av fastighet via bolag nettoredovisas avseende underliggande fastighetspris och kalkylmässig skatt. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader, kalkylmässig skatt och redovisat värde i senaste kvartalsrapport med justering för nedlagda investeringar efter senaste kvartalsrapport. Finansiella intäkter Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redovisas i den period de avser. I finansiella intäkter redovisas även erhållna koncernbidrag samt erhållen och anteciperad utdelning. Finansiella kostnader Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkommer då pengar lånas. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan aktiveras som värderingshöjande fastighetsinvestering. Finansiella kostnader resultat förs i den period de hänför sig till. Finansiella kostnader inkluderar även räntekostnader för räntederivatavtal. Betalningsströmmar från räntederivatavtal resultatförs för den period de avser. Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal vilka istället redovisas som värdeförändringar under särskild rubrik. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras. Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Ersättning enligt incitamentsprogram, vilket är kontantreglerat och utbetalas som ej pensionsgrundande lön, redovisas i takt med måluppfyllelse och programmets löptid. 80 CASTELLUM 2013

85 Finansiella rapporter Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan klassificeras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Huvuddelen av Castellumkoncernens åtaganden för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår. Ett mindre antal personer har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar den information som krävs, varför brist råder på den information som erfordras för att redovisa planen som en förmånsbestämd plan. Det finns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta. Inkomstskatter Inkomstskatt i resultaträkningen fördelas på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultat räkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner vilka redovisats direkt mot eget kapital då även skatteeffekten redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats om 22%. Öppna yrkanden i inkomstdeklarationen, som innehåller en viss grad av osäkerhet, beaktas i skatteberäkningen tidigast under året efter räkenskapsåret, efter att slutskattesedel erhållits från Skatteverket. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt redovisas i Castellum, enligt balansräkningsmetoden, på temporära skillnader som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. Undantag görs dock för temporära skillnader som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv. I Castellum finns två poster där det föreligger temporära skillnader - fastigheter och underskottsavdrag. Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag redovisas, eftersom det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdragen. Uppskjuten skatteskuld beräknas på skillnaden mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga värde. Vid förändring av de två ovan nämnda posterna förändras således även den uppskjutna skatteskulden/-fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som uppskjuten skatt. Castellum har redovisat samtliga under året genomförda bolagsförvärv som tillgångsförvärv, innebärande att uppskjuten skatt som fanns vid förvärvstillfället inte finns upptagen i balansräkningen. Aktuell skatt Utöver uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen även aktuell skatt, vilken motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder. Leasingavtal Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationellt leasingavtal. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till Castellums förvaltningsfastigheter är, sett ur ett redovisningsperspektiv, att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter samt not 3. Tomträttsavtal är, sett ur ett redovisningsperspektiv, operationellt leasingavtal. Tomträttsavgälden redovisas som kostnad för den period den avser. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Castellum är leasetagare. Även dessa leasingavtal är operationella leasingavtal och avser främst personbilar. Betalningar som görs under leasing perioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasing perioden. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa, snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av Castellum ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Om koncernen påbörjar en investering i en befintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet. Värdering Förvaltningsfastigheter, vilka vid förvärvet redovisas till anskaffningsvärde inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter, har upptagits till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Verkligt värde har fast ställts genom en intern värderingsmodell som finns beskriven i not 11. I noten finns även bland annat angivet de antaganden som ligger till grund för värderingen. Värderingsmodellen bygger på en värdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade marknadsmässiga avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. För att säkerställa den interna värderingen görs externa värderingar på del av beståndet. Värdeförändring Värdeförändring redovisas i resultaträkningen och består av såväl orealiserad som realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. För fastighet som sålts under året beräknas orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före försäljning jämfört med värdering vid utgången av föregående år, med justering för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. Hur den realiserade värdeförändringen beräknas framgår av redovisningsprinciperna för intäkter från fastighetsförsäljningar. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter som medför en ekonomisk fördel för bolaget, d v s som är värderingshöjande, och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt aktiveras. Utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras räntekostnad under produktionstiden. Förvärv och försäljning Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, redovisas transaktionen på kontraktsdagen såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar utgörs av inventarier, vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspris samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Avskrivningar på inventarier baseras på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för senare eventuellt gjorda nedskrivningar. Restvärdet bedöms vara obefintligt. På under året anskaffade tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över nyttjandeperioden som normalt är fem år förutom för datorer som bedöms ha en nyttjandeperiod på tre år. Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna kassa och bank, hyresfordringar, övriga fordringar och lånefordringar, samt bland skulderna ränte- och valutaderivatinstrument, leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder. Finansiella instrument redovisas initialt till verkligt värde, motsvarande anskaffningsvärde, med tillägg för transaktionskostnader, med undantag för kategorin finansiella instrument redovisade till verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostnader inte ingår. Efterföljande redovisning sker därefter beroende på hur klassificering skett enligt nedan. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och krediter bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts. Kassa och bank Kassa och bank utgörs av tillgodohavande på bank per bokslutsdagen och redovisas till nominellt värde. Fordringar Finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte noteras på en aktiv marknad, redovisas som fordringar. I koncernen finns främst hyresfordringar och övriga fordringar. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar. Reservering för osäkra fordringar sker när det finns objektiva riskbedömningar för att koncernen inte kommer att erhålla hela fordran. Fordringar i moderbolag består enbart av fordringar på dotterbolag, vilka redovisas till anskaffningsvärde. CASTELLUM

86 Finansiella rapporter Skulder Skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t ex leverantörsskulder. Merparten av Castellums kreditavtal är långfristiga. I de fall kortfristiga krediter upptas som täcks av outnyttjade långfristiga kreditavtal anses även dessa vara långfristiga. Krediterna redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Skuld redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med kort löptid redovisas till nominellt värde. Utländsk valuta Transaktioner i utländsk valuta omräknas till svenska kronor med den för transaktionstillfället aktuella valutakursen. Monetära tillgångar och skulder omräknas med kursen på balansdagen. Derivat Räntederivat utgör en finansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt värde med värdeförändringar via resultaträkningen. För att hantera exponering mot fluktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad finanspolicy har Castellum ingått räntederivatavtal. Vid användning av räntederivat kan det uppstå värdeförändringar beroende på främst förändringar av marknadsräntan. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdag, där absoluta merparten avser byte av ränteflöden innebärande ett anskaffningsvärde om noll, och värderas därefter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Värdeförändringar kan vara såväl realiserade som orealiserade. Realiserade värdeförändringar avser lösta räntederivatavtal och utgör skillnaden mellan åsatt pris vid inlösen och redovisat värde enligt senaste kvartalsrapport. Orealiserade värdeförändringar avser den värdeförändring som uppstått under perioden på de räntederivatavtal Castellum hade vid utgången av perioden. Värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om räntederivatavtal ingåtts under året. För under året lösta räntederivatavtal redovisas och beräknas en orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före lösen jämfört med värdering vid utgången av föregående år. Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs för den period de avser. I enlighet med finanspolicyn skall mellan % av investering i utlandet finansieras i bolagets funktionella valuta. Detta kan åstadkommas dels genom upptagande av krediter i utländska bolagets funktionella valuta, dels genom att ingå valutaderivat. I de fall valutaderivat används redovisas dessa initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdagen och därefter till verkligt värde där den effektiva delen av valutakursförändringen avseende säkringsinstrumentet redovisas i övrigt totalresultat medan den ineffektiva delen redovisas som värdeförändring i resultaträkningen. För att fastställa verkligt värde används balansdagens kurs. Eget kapital Återköp av egna aktier Vid återköp av egna aktier reduceras eget kapital med betald köpeskilling inklusive eventuella transaktionskostnader. Utdelningar Utdelningar redovisas som minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. Anteciperad utdelning redovisas hos mottagaren som finansiell intäkt. Resultat per aktie Beräkning av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare och på det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under året. Definition av segment Koncernens verksamhet organiseras, styrs och rapporteras per geografiskt område. Segment konsolideras enligt samma principer som koncernen i dess helhet. Intäkter och kostnader som redovisas för respektive segment är faktiska kostnader. Således har någon fördelning av gemensamma kostnader mellan regionerna ej gjorts. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas i noten för segment. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att netto resultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksam hetens kassaflöden. Med likvida medel avses kassa och bank. Skillnad mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer. RFR 2 anger att en juridisk person skall tillämpa samma IFRS/IAS som tillämpas i koncernredovisningen, med undantag och tillägg beroende på lagbestämmelser i främst Årsredovisningslagen samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan. Uppställningsform Resultat- och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman. Aktier i dotterbolag Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Ansvarsförbindelser Ansvarsförbindelser till förmån för dotterbolag, är finansiellt garantiavtal och redovisas i enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska personer, d v s de redovisas inte som en avsättning utan istället lämnas upplysning. Nya redovisningsregler Nya och omarbetade befintliga standarder, vilka godkänts av EU Förändringar i befintliga standarder vilka trätt i kraft 2013 Ett antal mindre förändringar och förtydliganden har gjorts av befintliga standarder med ikraftträdande Presentationen av övrigt totalresultat skall, efter en uppdatering av IAS 1, delas in i två kategorier; poster som skall återföras och poster som inte skall återföras via periodens resultat. Till följd av investeringen i Danmark redovisar Castellum såväl omräkningsdifferenser som värdeförändringar på valutaderivat under övrigt totaltresultat. Båda dessa poster redovisas som poster som kommer återföras via periodens resultat. Redovisningen av förmånsbestämda pensionsskulder enligt IAS 19 är förändrad där den största skillnaden är att den s k korridormetoden avskaffats. Förändringen får ingen inverkan på Castellums redovisning då de, beloppsmässigt små, förmånsbestämda ITP-planer som finns inom koncernen redovisas som avgiftsbestämda planer p g a bristfällig information från Alecta. Enligt IFRS 7 skall information lämnas om finansiella tillgångar och skulder som nettoredovisas (kvittas). Castellum nettoredovisar idag ränte- och valutaderivat. Upplysning kring kvittningsbara belopp återfinns i not 16. Ny standard vilken trätt i kraft 2013 IFRS 13 definierar ett enhetligt ramverk för poster som värderas till verkligt värde och skall tillämpas framåtriktat på räkenskapsår som påbörjas 1 januari Även om standarden inte får någon påverkan på Castellums värderingsmetodik, värdering eller redovisning införs ett antal nya upplysningskrav såsom beskrivning av värderingsmetodik, beskrivning av värderingsprocess och indata samt känsligheten för förändringar i ingående variabler och sambanden mellan dessa. Castellums klassificerar sedan tidigare derivat i nivå 2, baserat på observerbara marknadsnoterade priser för liknande tillgångar och skulder, medan fastigheter klassificeras i nivå 3, som reglerar poster värderade på icke observerbar marknadsdata. De nya upplysningskraven avseende fastigheter återfinns i not 11. Nya standarder vilka träder i kraft 2014 IFRS 10 Koncernredovisning, IFRS 11 Samarbetsarrangemang, IFRS 12 Upplysningar om innehav i andra bolag skall tillämpas på räkenskapsår som påbörjas senast 1 januari 2014 där tidigare tillämpning är tillåten under vissa förutsättningar. Som en följd av införandet av dessa rekommendationer har IAS 27 Separata finansiella rapporter och IAS 28 Innehav i intresseföretag och joint ventures uppdaterats. De nya standarderna medför ingen förändring av Castellums redovisning. EU väntas i början av 2014 godkänna IFRIC 21 Levies vilken anger att statliga avgifter, för Castellums del fastighetsskatt, skall skuldföras i sin helhet då förpliktelsen uppstår. Då förpliktelsen uppstår årsvis den 1 januari kommer Castellum, givet att tolkningen godkänns, att redovisa hela årets skuld redan i delårsrapporten för januari-mars CASTELLUM 2013

87 Finansiella rapporter Förändringar i svenska regelverk Rådet för finansiell rapportering RFR 2, Redovisning för juridiska personer, innehåller ett antal anpassningar kopplade till införandet av IFRS 10 Koncernredovisning, IFRS 11 Samarbetsarrangemang, IFRS 12 Upplysningar om andelar i andra företag, IAS 27 Separata finansiella rapporter och IAS 28 Innehav i intresseföretag och joint ventures. Ingen av dessa ändringar påverkar Castellums redovisning. Avsnittet i RFR 2 som behandlar IAS 27 Koncernredovisning och separata finansiella rapporter har infört ny vägledning kring redovisning av koncernbidrag där Castellum sedan tidigare redovisar enligt huvudregeln. Not 2 Rörelsesegment Koncernens rörelsesegment utgörs av följande områden; Storgöteborg (inkl. Borås, Kungsbacka och Halmstad), Öresundsregionen (Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn), Storstockholm, Mälardalen (Örebro, Västerås och Uppsala) och Östra Götaland (Jönköping, Linköping, Värnamo och Växjö). Rörelsesegmenten är identifierade efter geografiska verksamhetsområden vilket är i enlighet med hur de följs upp och analyseras av den huvudsakliga verkställande beslutsfattaren inom koncernen. Storgöteborg utgörs av två rörelsesegment med likartade ekonomiska egenskaper och verksamheter. Koncernen förvaltar enbart kommersiella fastigheter. Rörelsesegment Storgöteborg Öresundsregionen Storstockholm Mälardalen Östra Götaland Ofördelade poster Summa segment Hyresintäkter, externt Fastighetskostnader Driftsöverskott Centraladministration Ränteintäkter Räntekostnader Förvaltningsresultat Värdeförändring fastigheter Värdeförändring derivat Resultat före skatt Skatteintäkt Skattekostnad Årets resultat Förvaltningsfastigheter varav årets investeringar Övriga tillgångar S:a tillgångar Eget kapital Uppskjuten skatteskuld Derivat Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder S:a eget kap. och skulder Av koncernens externa hyresintäkter avser 40 Mkr (34) intäkter från hyresgäster i Danmark. Av koncernens förvaltningsfastigheter avser 466 Mkr (435) förvaltningsfastigheter belägna i Danmark. Not 3 Hyresintäkter Hyresvärde De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till Mkr (3 073). Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor. Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. I hyres värdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis värme, fastighetsskatt och indextillägg. Tabellen nedan visar hyresvärdet kr/kvm fördelat per fastighetskategori och geografiskt område. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 1% (2%) mot föregående år. Kontor/butik Lager/industri Totalt Hyresvärde, kr/kvm Storgöteborg Öresundsregionen Storstockholm Mälardalen Östra Götaland Totalt Omförhandling De kommersiella hyreskontrakten, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att en förändring av marknadshyrorna inte ger ett direkt utslag i hyresintäkterna. Avtalade hyresnivåer gäller formellt sett tills dess att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. Castellums hyror bedöms ligga på marknadsmässiga nivåer. I de kommersiella kontrakten ingår en så kallad indexklausul innebärande en uppräkning av hyran motsvarande en viss andel av inflationen under föregående år, alternativt en minimiuppräkning. Kontraktförfallostrukturen avseende Castellums bestånd framgår av efterföljande tabell, där kontraktsvärde avser årsvärde. Den relativt låga andelen förfall under 2014 beror på att merparten, på grund av uppsägningstider, redan omförhandlats under Den vanligast förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är 3-5 år med en uppsägningstid om nio månader. Den genomsnittliga återstående kontraktslängden i portföljen kan beräknas till 3,3 år (3,2). CASTELLUM

88 Finansiella rapporter Kontraktsförfallostruktur Antal kontrakt Kontrakts- värde, Mkr Andel av värdet Kommersiellt, löptid % % % % % % Summa % Bostäder P-platser och övrigt Totalt Ekonomisk uthyrningsgrad Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden i Castellum under 2013 var 88,4% (88,6%). För lager- och industrifastigheter uppgick den till 91,1% (90,2%) och för kontors- och butiksfastigheter till 87,0% (87,8%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgår på årsbasis till 467 Mkr (447). I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 11 Mkr (8) till följd av förtida lösen av hyresavtal. Bruttouthyrningen, d v s årshyra för total uthyrning, under året uppgick till ett årsvärde om 366 Mkr (327), varav 96 Mkr (79) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 261 Mkr (278), varav 23 Mkr (28) avsåg konkurser och 18 Mkr (40) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående uppsägningstid. Nettouthyrning för året uppgick därmed till 105 Mkr (49). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader. Ekonomisk Kontor/butik Lager/industri Totalt uthyrningsgrad Storgöteborg 92,1% 94,0% 96,5% 92,7% 94,1% 93,4% Öresundsregionen 83,3% 83,7% 89,1% 86,5% 85,0% 84,5% Storstockholm 81,9% 79,8% 85,2% 88,5% 83,1% 82,8% Mälardalen 90,3% 92,0% 91,1% 94,8% 90,5% 92,7% Östra Götaland 87,2% 90,0% 85,2% 83,2% 86,8% 88,4% Totalt 87,0% 87,8% 91,1% 90,2% 88,4% 88,6% Riskspridning, kreditrisk Castellum har en stor riskspridning i kontraktsportföljen. Koncernen har ca kommersiella kontrakt och 300 bostadskontrakt, vars storleksmässiga fördelning framgår av nedanstående tabell. Såväl det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för ca 2% av koncernens totala hyresintäkter, vilket innebär att Castellums exponering mot enskild hyresgästs kreditrisk är mycket låg. Kontraktsstorlek, Mkr Antal kontrakt Andel Kontraktsvärde, Mkr Andel Kommersiellt < 0, % 258 8% 0,25-0, % 298 9% 0,5-1, % % 1,0-3, % % > 3, % % Summa % % Bostäder 311 4% 26 1% P-platser och övrigt % 42 1% Totalt % % De kommersiella kontraktens spridning på olika branscher framgår av tabellen nedan. Branschfördelning kommersiella kontrakt (GICS-kod) Antal kontrakt Kontraktsvärde, Mkr Andel Energi (10) % Material (15) % Industrivaror (2010) % Leverantör av kommersiella tjänster (2020) % Transport (2030) % Detaljhandel (2550) % Övriga sällanköpsvaror/tjänster ( ) % Dagligvaror (30) % Hälsovård (35) % Finans och fastighet (40) % Mjukvaror och tillhörande tjänster (4510) % Teknisk hårdvara (4520) % Telekomoperatörer (50) % Kraftförsörjning (55) % Kommunal och statlig verksamhet m m % Totalt % Tabellen nedan visar avtalade framtida hyresintäkter avseende befintliga hyreskontrakt. Koncern Moderbolag Avtalade framtida hyresintäkter Avtalade hyresintäkter år 1 Kommersiella kontrakt Bostäder 9 8 Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och Avtalade hyresintäkter senare än 5 år Summa Hyresfordringar Hyrorna aviseras och betalas i förskott, vilket innebär att koncernens samtliga hyresfordringar om 23 Mkr (20) är förfallna. Moderbolaget Moderbolaget innehåller endast koncerngemensamma funktioner och omsättningen utgörs i huvudsak av koncerninterna tjänster. Not 4 Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick 2013 till Mkr (1 042), motsvarande 307 kr/kvm (298). I dessa belopp ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. Driftskostnader I driftskostnader ingår kostnader för bl a el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar, hyresförluster samt fastighetsspecifika marknadsföringskostnader. Merparten av drifts kostnaderna vidaredebiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Avseende lager- och industrifastigheter står, i flertalet fall, hyresgästerna själva direkt för merparten av drifts kostnaderna. Driftskostnaderna uppgick 2013 till 583 Mkr (544), vilket innebär 161 kr/kvm (156). Driftskostnaderna, som bedöms ligga på en för verksamheten normal nivå, är väderleksberoende vilket innebär att de varierar mellan såväl olika år som årstider. Förbrukningen vad avser uppvärmning under året har beräknats till 96% (97%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. I driftskostnaderna ingår hyresförluster med 6 Mkr (10), motsvarande 0,2% av hyresintäkterna. Underhållskostnader Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder för att vidmakthålla fastighetens standard och tekniska system. Underhållet uppgick till 125 Mkr (130), vilket innebär 35 kr/kvm (37). Tomträttsavgäld Tomträttsavgäld inklusive arrendeavgifter för 2013 var 26 Mkr (24) varav cirka hälften avser Storstockholm. Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunalt ägd mark årligen betalar till kommunen. Avgälden för dessa beräknas för närvarande 84 CASTELLUM 2013

89 Finansiella rapporter så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tiden och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid 2013 års utgång hade Castellum 90 fastigheter med tomträtt. Befintliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning över kommande 60 år. Vid uppsägning av tomträttsavtalen skall i merparten fastighetsägaren (kommunen) ersätta Castellum för byggnader m m. Dock finns ett fåtal avtal där kommunen kan begära att tomten återställs. Koncern Moderbolag Avtalade framtida tomträttsavgälder Avtalade tomträttsavgälder år Avtalade tomträttsavgälder mellan år 2 och Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år Summa Fastighetsskatt Koncernens fastighetsskatt uppgick till 169 Mkr (152) motsvarande 47 kr/kvm (44). Fastighetsskatten är en statlig skatt baserad på fastighetens taxeringsvärde. Ökningen 2013 beror på ökade taxeringsvärden om i genomsnitt 10%. Merparten av fastighetsskatten vidaredebiteras hyresgästerna varför resultatpåverkan blir marginell. Skattesatsen för 2013 var 1,0% på taxeringsvärdet för kontor/butik och 0,5% för lager/industri. Uthyrning och fastighetsadministration Koncernens kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick 2013 till 202 Mkr (192), vilket innebär 57 kr/kvm (54). Med uthyrning och fastighetsadministration avses indirekta kostnader för löpande fastighetsförvaltning innefattande kostnader för såväl uthyrningsverksamhet, hyresförhandling, hyreskontrakt, hyresdebitering, hyreskrav som redovisning samt kostnader för projektadministration och avskrivningar på inventarier och installationer i dotterbolag. Av kostnaderna utgör 112 Mkr (101) ersättningar till anställda och 9 Mkr (9) avskrivningar på inventarier. Sammanfattning fastighetskostnader Nedan visas fastighetsrelaterade kostnader kr/kvm fördelade per kategori och kostnadsslag. Fastighetskostnader Kontor/butik Lager/industri Totalt Kr/kvm Driftskostnader Underhåll Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Direkta fastighetskostnader Uthyrning/fastighetsadministration Totalt Not 5 Centrala administrationskostnader Centrala administrationskostnader består av kostnader för portföljförvaltning, bolagsadministration samt kostnader för upprätthållande av börsnotering. Detta inkluderar samtliga kostnader för Castellum AB innefattande koncernledning, finansavdelning, data, personal, investor relations, årsredovisning, revisionsarvoden, avskrivning på inventarier och installationer m m. Vidare ingår kostnader på dotterbolagsnivå för VD och ekonomichef samt kostnader för årsredovisning, revisionsarvoden m m. Av kostnaderna, exkl. nedan nämnda incitamentsprogram, utgör 56 Mkr (52) ersättningar till anställda och 2 Mkr (1) avskrivning på inventarier. I centrala administrationskostnader ingår även kostnader avseende ett resultat- och aktiekursrelaterat incitamentsprogram för koncernledningen om 8 Mkr (11). Ersättning till revisorer Koncern Moderbolag Ersättning till revisionsbyråer Revisionsuppdrag Revision utöver revisionsuppdraget Skatterådgivning Övriga tjänster Summa Not 6 Ränte- och finansiella intäkter Koncern Moderbolag Ränteintäkter Erhållna koncernbidrag, dotterbolag Antecipierad utdelning, dotterbolag Ränteintäkter, dotterbolag Övriga finansiella intäkter Summa Ränteintäkter, såväl i koncernen som moderbolaget, är hänförligt till fordringar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Not 7 Ränte- och finansiella kostnader Koncern Moderbolag Räntekostnader Räntekostnader, dotterbolag Övriga finansiella kostnader Summa Årets finansnetto uppgick till 702 Mkr (683). Under året har 26 Mkr (19) i räntor aktiverats avseende investeringar i fastighetsportföljen där koncernens genomsnittliga räntenivån om 3,7% (3,9%) använts. Av koncernens räntekostnader avser 467 Mkr räntor hänförligt till skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. Motsvarande för moderbolaget uppgår till 480 Mkr. Resterande räntekostnader avser löpande ränta hänförligt till Castellums räntederivat. Not 8 Värdeförändringar Fastigheter Svensk fastighetsmarknad präglades 2013 av stabilitet, starkt inhemskt intresse, samt ökande aktivitet utanför storstädernas citylägen. Totalt uppgick årets transaktionsvolym till ca 100 miljarder kr (110). Första och fjärde kvartalet var omsättningen lägre än 2012, medan den var högre andra och tredje kvartalet. Svenska fastighetsbolag var störst på såväl säljar- som köparsidan och utländska köpare stod för 13% (18%) av volymen. Jämfört med 2012 ökade andelen affärer i både bostads- och lager/logistiksegmentet. Kommersiella fastigheter utgjorde ca 69% (79%) av volymen och storstadsregionerna ca 58% (65%). Castellums bedömning är att efterfrågan är fortsatt god inom samtliga marknader och segment samt att prisbilden överlag är stabil. För centrala Stockholm och Göteborg kunde dock en viss värdeuppgång noteras under sista halvåret Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick till totalt 328 Mkr (69), motsvarande 0,9%. Värdeförändringen kan fördelas på ca 220 Mkr hänförligt till främst projektvinster men även förvärv, ca 14 Mkr netto hänförligt till omvärdering av enskilda fastigheter avseende såväl kassaflöde, avkastningskrav som byggrättsvärde samt ca 94 Mkr hänförligt till försäljning av 18 fastigheter. Försäljningspris netto uppgick till 687 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 31 Mkr. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 718 Mkr, översteg senaste värdering om 593 Mkr med 125 Mkr, vilket främst beror på försäljning av fastigheter med ändrad användning såsom infrastruktur och framtida bostadsutveckling. Derivat Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassaflödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Räntederivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med 429 Mkr (110). Värdet på Castellums valutaderivat, vars syfte är att valutasäkra investeringen i Danmark, har under perioden ändrats med 7 Mkr (8) där den effektiva delen i värdeförändringen om 7 (8) redovisas i övrigt totalresultat. Av koncernens totala ersättningar om tkr (4 320) avser tkr (4 127) ersättning till KPMG och 236 tkr (193) ersättning till Ernst & Young. CASTELLUM

90 Finansiella rapporter Not 9 Inkomstskatter Inkomstskatten för svenska aktiebolag är 22%. I resultat räkningen fördelas skatten på två poster, aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skatte pliktiga resultat vilket är lägre än det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja skattemässiga avskrivningar på fastigheter, skattemässigt direktavdrag för vissa ombyggnationer på fastigheter vilka aktiverats redovisningsmässigt samt befintliga underskottsavdrag. Uppskjuten skatt är en avsättning för den skatt som framgent skall betalas vid en direktförsäljning av fastigheterna, då återläggning av skattemässiga avskrivningar och avdragna investeringar görs. Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte redovisning av fastigheter till verkligt värde i juridisk enhet, innebärande att värdeförändring på fastigheter enbart sker på koncernnivå och därmed inte påverkar beskattningen. Vissa typer av finansiella instrument, såsom ränteswappar, får värderas till verkligt värde i juridisk enhet. I Castellums fall utgör negativa värdeförändringar på sådana instrument en avdragsgill post medan värdeförändringar upp till instrumentets anskaffningsvärde utgör en skattepliktig intäkt. Som framgår av tabellen nedan uppkommer i princip inget skattepliktigt resultat år 2013 då Castellum bland annat kan utnyttja ovan nämnda skattemässiga avskrivningar och skattemässigt avdragsgilla investeringar. Betald skatt som uppstår beror på att ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter. Underlag 2013 Underlag 2012 Skatteberäkning i koncernen Aktuell skatt Uppskj. skatt Aktuell skatt Uppskj. skatt Förvaltningsresultat Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar ombyggnationer Övriga skattemässiga justeringar Skattepliktigt förvaltningsresultat Försäljning fastigheter Värdeförändring fastigheter Värdeförändring räntederivat Skattepl. resultat före underskottsavdrag Underskottsavdrag, ingående balans Underskottsavdrag, utgående balans Skattepliktigt resultat Därav aktuell/uppskjuten skatt Omräkning till ny skattesats 647 Årets skatt enligt resultaträkningen Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Förlusterna, som inte är tidsbegränsade, rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom kvittning mot framtida skattemässiga vinster. Kvarvarande underskottsavdrag är beräknade till 921 Mkr. Den totala skatten kan avvika från nominell skatt i de fall det finns redovisade intäkter/kostnader som inte är skattepliktiga/avdragsgilla eller till följd av andra typer av skattemässiga justeringar. Castellums totala skatt är lägre än nominell skatt vilket främst är hänförligt till ej skattepliktiga försäljningar av fastigheter via bolag. Den effektiva skatten på årets förvaltningsresultat oaktat nyttjande av underskottsavdrag kan beräknas till 2%. Koncern Moderbolag Skattekostnad/intäkt Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats Skatteeffekt på grund av: ej skattepliktig utdelning ej skattepliktig försäljning av fastighet omvärdering av uppskjuten skatteskuld övriga skattemässiga justeringar 4 5 Redovisad skattekostnad/intäkt Not 10 Personal och styrelse Antal anställda Koncern Moderbolag Medelantal anställda varav kvinnor varav Danmark (varav kvinnor) 2 (1) 1 () Löner, arvoden och förmåner Under 2013 hade moderbolaget 7 (7) styrelseledamöter, varav 3 (3) kvinnor, medan antalet styrelseledamöter i koncernens samtliga bolag uppgick till 21 (21), varav 7 (6) kvinnor. Koncernen, tillika moderbolaget, har 9 (10) ledande befattningshavare, varav 2 (2) kvinnor. Totala antalet personer i dotterbolagens samtliga ledningsgrupper och koncernens ledande befattningshavare uppgick till 37 (39) personer, varav 13 (10) kvinnor. Koncern Moderbolaget Löner, arvoden och förmåner Styrelseordförande 0,5 0,4 0,5 0,4 Övriga styrelseledamöter 1,6 1,1 1,6 1,1 Verkställande direktören (frånträdande) Grundlön 1,5 3,3 1,5 3,3 Rörlig ersättning 0,7 1,7 0,7 1,7 Förmåner 0,0 0,1 0,0 0,1 Verkställande direktören (tillträdande) Grundlön 2,6 2,6 Rörlig ersättning 1,3 1,3 Förmåner 0,1 0,1 Övriga ledande befattningshavare koncern: 8 (9), moderbolaget: 2 (3) Grundlön 10,6 12,9 3,2 4,8 Rörlig ersättning 4,3 6,4 1,3 2,4 Förmåner 0,6 0,7 0,1 0,2 Övriga anställda 121,6 108,9 9,0 6,7 Summa 145,4 135,5 21,9 20,7 Avtalsenliga pensionskostnader Verkställande direktör (frånträdande) 0,6 1,0 0,6 1,0 Verkställande direktör (tillträdande) 0,9 0,9 Övriga ledande befattningshavare (8 resp. 2) 3,6 4,2 0,9 1,5 Övriga anställda 14,7 13,2 1,3 1,1 Summa 19,8 18,4 3,7 3,6 Lagstadgade sociala kostnader inkl. löneskatt Styrelsens ordförande 0,2 0,1 0,2 0,1 Övriga styrelseledamöter 0,5 0,3 0,5 0,3 Verkställande direktör (frånträdande) 0,8 0,8 Verkställande direktör (tillträdande) 1,5 1,8 1,5 1,8 Övriga ledande befattningshavare (8 resp. 2) 6,1 7,5 1,6 2,7 Övriga anställda 39,3 36,2 3,2 2,4 Summa 48,4 45,9 7,8 7,3 Totalt 213,6 199,8 33,4 31,6 Under 2013 gick verkställande direktören Håkan Hellström i pension. Styrelsen utsåg Henrik Saxborn, som varit vice verkställande direktör sedan 2006 i Castellum, till ny verkställande direktör fr o m 21 mars Ersättning styrelse Styrelsens ersättning beslutades av årsstämman 2013 att utgå med tkr, varav 525 tkr till styrelsens ordförande och 250 tkr till envar av övriga styrelseledamöter. Ersättning för utskottsarbete tillkommer med totalt 90 tkr. Beloppen sträcker sig från årsstämman till och med årsstämman Koncernledning I koncernledningen ingår verkställande direktören, finansdirektören, ekonomidirektören och affärsutvecklingschefen i Castellum AB samt de sex verkställande direktörerna i dotterbolagen. Rollen som affärsutvecklingschef är nyinrättad och tillträds under första halvåret CASTELLUM 2013

91 Finansiella rapporter Ersättning och förmåner Ersättning och förmåner till koncernledningen bereds av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Ersättningen består dels av en grundlön, dels av en rörlig ersättning enligt ett incitamentsprogram som beskrivs nedan. Den rörliga ersättningen kan över programmets treårsperiod uppgå till maximalt tre årslöner. Koncernledningen har ett incitamentsprogram som består av två delar: En resultatrelaterad del som baseras på utfallet av förvaltningsresultatet jämfört med föregående år samt på en helhetsbedömning av utvecklingen av vissa mjuka faktorer såsom personalutveckling och kundtillfredsställelse. För fullt utfall krävs en 10- procentig årlig tillväxt av förvaltningsresultatet per aktie. Vid tillväxt i spannet 0-10% sker en linjär beräkning av incitamentet. Den resultatbaserade delen, som utbetalas som lön årsvis efter att bokslutet fastställts, kan maximalt uppgå till en halv årslön per år. Utfallet för 2013 blev 68% motsvarande en kostnad om 6,5 Mkr inkl sociala avgifter. Programmet löpte ut vid utgången av En aktiekursrelaterad del som baseras på Castellumaktiens totalavkastning under en treårsperiod, såväl i nominella tal som jämfört med index för fastighetsaktier i Sverige, Eurozone och Storbritannien. För fullt utfall krävs dels att totalavkastningen uppgår till minst 50% under perioden, dels att totalavkastningen överstiger indexutvecklingen med minst 5 procentenheter under perioden. Vid ett utfall i spannet 0-50% respektive 0-5%-enheter sker en linjär beräkning av incitamentet. Eventuell rörlig ersättning utbetalas som lön efter mätperioden juni 2011 maj Den aktiekursrelaterade delen kan maximalt under treårsperioden uppgå till en och en halv årslön, motsvarande en kostnad för Castellum om 31 Mkr inklusive sociala kostnader. Per december 2013 var utfallet 27% motsvarande en kostnad om 7,2 Mkr inkl sociala avgifter. Slutlig avläsning och avräkning sker i maj Befattningshavare som erhåller rörlig ersättning enligt incitamentsprogrammet förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande rörlig ersättning efter skatt. Utfallande rörlig ersättning utbetalas som ej pensionsgrundande lön. Årsstämman 2013 fattade beslut om ett nytt incitamentsprogram som i princip är en förlängning av ovan nämnda program och består av en årlig resultatbaserad ersättning för åren 2014, 2015 och 2016 samt en treårig aktiekursbaserad ersättning som avser perioden juni 2014 maj Pensioner Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att efter avslutad anställning har den anställde rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Pensionsåldern för verkställande direktören och övriga i koncernledningen är 65 år. Uppsägning Uppsägningstiden skall, vid uppsägning från bolagets sida, inte överstiga 6 månader för verkställande direktören respektive 12 månader för övriga befattningshavare. Uppsägningstiden skall, vid uppsägning från verkställande direktörens eller övriga befattningshavares sida, vara sex månader. Under uppsägningstid utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet. Sådan avräkning sker inte beträffande verkställande direktören. Vid bolagets uppsägning av verkställande direktören utgår ett avgångsvederlag om 12 fasta månadslöner som inte skall reduceras till följd av andra inkomster som den verkställande direktören erhåller. Pensioner övriga anställda Övriga anställda i Castellum har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att den anställde efter avslutad anställning har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Undantag finns dock för ett 40-tal anställda som istället har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 1 Mkr (1). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån per december, har vid årsredovisningens undertecknande ej offentliggjorts varför denna inte kan anges. Alectas senaste officiella konsolideringsnivå uppgick per september 2013 till 153% (december 2012: 129%). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Sjukfrånvaro Sjukfrånvaron för året uppgick till 2% (2%), varav andelen långtidssjukskrivna var 1,0% procentenheter (0,5%). Sjukfrånvaron för män och kvinnor var 2% (1%) respektive 3% (4%). Sjukfrånvaron för anställda i åldersgruppen 29 år och yngre var 1% (2%), i åldersgruppen år 3% (3%) medan den i åldersgruppen 50 år och äldre uppgick till 1% (1%). Moderbolagets sjukfrånvaro uppgick till 1% (1%), varav andelen långtidsskjukskrivna var 0% (0%). Not 11 Förvaltningsfastigheter Koncern Specifikation årets förändring Ingående balans Ny-, till- och ombyggnation varav aktiverade räntekostnader Förvärv Försäljningar Värdeförändring Valutakursomräkning Utgående balans Specifikation taxeringsvärde Byggnader Mark Summa taxeringsvärde Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter Fastighetskostnader från förvaltningsfastigheter Årets förändring per kategori Kontor/butik Lager/industri Projekt/mark Ingående balans Kategoriförskjutningar Ny-, till- och ombyggnation Förvärv Försäljningar Värdeförändring Valutakursomräkning 10 5 Utgående balans Moderbolaget äger inga fastigheter. Årets investeringar Castellum har under 2013 investerat för totalt Mkr (2 798), varav Mkr (1 279) avsåg ny-, till- och ombyggnation och 185 Mkr (1 519) avsåg förvärv. Av de totala investeringarna avsåg 523 Mkr Storgöteborg, 392 Mkr Mälardalen, 339 Mkr Öresundsregionen, 291 Mkr Storstockholm samt 223 Mkr Östra Götaland. Väsentliga åtaganden Castellum har inga väsentliga åtaganden vad gäller att förvärva eller försälja någon förvaltningsfastighet. Dock har Castellum åtaganden om att färdigställa på började projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca Mkr utöver vad som redovisas i balansräkningen. Påbörjade större investeringar Fastighet Investering, Mkr Varav kvar, Mkr Färdigställd Lundbyvassen 8:1, Göteborg Kv Dragarbrunn 20:4, Uppsala Kv Algen 1, Jönköping Kv Jägmästaren 1, Linköping Kv Spejaren 3, Huddinge Kv Värderingsmodell En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av framtida kassa flöden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva Castellums kassaflödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastig hetsbeståndets värde beräknas som summa nuvärde av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste nio åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10. Restvärdet år 10 utgörs av summa nuvärde av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Värderingen sker således enligt nivå 3 inom värderingshierarkin i IFRS 13. Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst CASTELLUM

92 Finansiella rapporter vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsmässig ränta på krediter. Kostnaden för eget kapital utgår från den riskfria räntan mot svarande lång statsobligationsränta med tillägg för riskpremie. Riskpremien är individuell för varje invest ering och beror på investerarens uppfattning om framtida risk och potential. Intern värdering Castellum redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2013 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassaflödesmodell, som översiktligt beskrivits ovan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Värderingarna görs lokalt i respektive dotterbolag och kvalitetssäkras av Castellum AB som dessutom har ett övergripande ansvar för såväl process, system som för fastställande av makroekonomiska antaganden. Antaganden kassaflöde Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver ett inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. I värderingen förbättras den ekonomiska uthyrningsgraden successivt under 10-årsperioden för att uppgå till 96%. Med fastighets kostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration. Antaganden per fastighetskategori , år 1 Kontor/butik Lager/industri Hyresvärde kr/kvm, Vakans 11% 9% Direkta fastighetskostnader kr/kvm Fastighetsadministration kr/kvm Antaganden avkastningskrav Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta, inflation samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifik för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t ex materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter, kontraktssammansättningen, varvid hänsyn tas till exempelvis kontraktens längd, storlek och antal samt i förekommande fall justering för tomträtt. För att beräkna avkastningen för totalt kapital har antagande om kostnaden för lånat kapital gjorts om 5,5%. Kostnaden för lånat kapital utgörs av realränta och inflation. Vidare har antagande om belåningsgrader om 55-65% gjorts beroende på fastighetskategori. Avkastningen på totalt kapital beräknas genom att avkastningskravet på eget kapital samt kredit kostnaden vägs samman utifrån kapitalstruktur. Avkastningskravet på totalt kapital används för att diskontera det bedömda 10-åriga framtida kassaflödet. Diskontering av restvärdet sker med avkastning på totalt kapital reducerat med tillväxt motsvarande inflation i syfte att inte anta en evig real tillväxt. Antagande per fastighetskategori Kontor/butik Lager/industri Realränta 3,0% 3,0% Inflation 1,5% 1,5% Risk 4,5% - 11,1% 7,1% - 12,5% Avkastning eget kapital 9,0% - 15,6% 11,6% - 17,0% Ränta 5,5% 5,5% Belåningsgrad 65% 55% Avkastning totalt kapital 6,7% - 9,0% 8,3% - 10,7% Vägt d:o, diskonteringsfaktor år 1-9 7,9% 9,1% Vägd diskonteringsfaktor restvärde* 6,4% 7,6% * avkastningskrav totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande inflation Det framräknade avkastningskravet kalibreras därefter mot marknadens avkastningskrav. För att få en uppfattning om marknadens avkastningskrav följer Castellum genomförda fastighetstransaktioner på marknaden. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation istället från liknande ort eller liknande typ av fastighet. I avsaknad av transaktioner baseras uppfattningen på rådande makroekonomiska faktorer. Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exklusive projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 7,2% (7,3%). Kontrakterade hyror bedöms vara på marknadsmässiga nivåer. Genomsnittlig värderingsyield, Mkr Driftsöverskott fastigheter enligt resultaträkning Återläggning uthyrning och fastighetsadministration Driftsöverskott ej färdigställda projekt Förvärvade/färdigställda fastigheter som om de ägts hela året Sålda fastigheter 25 9 Driftsöverskott exkl uthyrning och fastighetsadministration för fastigheter som om de ägts hela året, exkl projekt och mark Justerat för: Indexjustering 2014, 1% (1%) Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% Fastighetsadministration 30 kr/kvm Normaliserat driftsöverskott Värdering exkl. byggrätter om 574 Mkr (443) Genomsnittlig värderingsyield 7,2% 7,3% Projekt och byggrätter Igångsatta projekt har värderats enligt ovanstående princip men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca kr/kvm (990). Fastighetsbeståndets värde Den interna värderingen visar ett verkligt värde om Mkr (36 328), vilket motsvarar en värdeförändring om 0,9% (0,2%). Av värdet avser Mkr fastigheter som innehavs via tomträttsavtal, med hyresintäkter om 378 Mkr. Av nedanstående tabell framgår verkligt värde fördelat per fastighetskategori och region. Fastighetsvärde, Mkr Kontor/butik Lager/industri Projekt/mark Summa Storgöteborg Öresundsregionen Storstockholm Mälardalen Östra Götaland Summa Osäkerhetsintervall och känslighetsanalys En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/ 5-10% skall ses som mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/ 5% ett värdeintervall om +/ Mkr motsvarande Mkr. Känslighetsanalys +/1% (enhet) Påverkan på värde, Mkr Kontor/butik Lager/industri Hyresvärde kr/kvm +/ 364 +/ 157 Ekonomisk uthyrningsgrad +/ 357 +/ 156 Fastighetskostnader kr/kvm /+ 97 /+ 39 Avkastningskrav = diskonteringsränta / / CASTELLUM 2013

93 Finansiella rapporter Vidstående känslighetsanalys visar hur +/ 1%-enhets förändring i kassaflöde samt avkastningskrav påverkar värderingen. Känslighetsanalysen är dock inte realistisk då en parameter sällan ändrar på sig isolerat, utan olika antaganden är sammankopplade avseende kassaflöde och avkastningskrav. Extern värdering För att säkerställa värderingen har 148 fastigheter motsvarande värdemässigt 52% av beståndet värderats externt av NAI Svefa. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi. NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5-10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till Mkr, d v s en nettoavvikelse om 148 Mkr motsvarande 1%. Bruttoavvikelserna var +427 Mkr respektive 575 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 5%. Därtill har Forum Fastighetsekonomi utfört en skrivbordsvärdering av 32 fastigheter motsvarande värdemässigt 21% av beståndet. Forums värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till Mkr. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till Mkr, d v s en nettoavvikelse om 51 Mkr motsvarande 1%. NAI Svefas värdering av samma fastigheter uppgick till Mkr, d v s en nettoavvikelse jämfört med Castellums värdering om 81 Mkr motsvarande 1%. Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de två externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/- 5-10%. Not 12 Inventarier Koncern Moderbolag Ingående anskaffningsvärde Inköp Försäljning/utrangering Utgående anskaffningsvärde Ingående avskrivningar Försäljning/utrangering Årets avskrivningar Utgående avskrivningar Bokfört värde Not 13 Eget kapital och substansvärde Poster i eget kapital Aktiekapitalet var per 31 december 2013 fördelat på registrerade A-aktier med en röst per aktie och ett kvotvärde om 0,50 per aktie. Samtliga aktier är fullt betalda. Av de registrerade aktierna äger Castellum aktier, till ett totalt nominellt belopp om kronor. Antalet utestående aktier är således , vilket är oförändrat mot öregående år. Återköpta egna aktier har ingen rösträtt eller rätt till utdelning. Det förekommer inga restriktioner vad avser utdelning eller andra typer av återbetalning. Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning (preferensaktier). Aktiekapitalets utveckling Datum Antal aktier Kvotvärde/ aktie Aktiekapital, kr Bildande A-aktier , Nyemission, A-aktier , Split 50: ,00 Vid börsnotering , Nyemission, C-aktier , Inlösen, A-aktier , Inlösen, C-aktier , Aktiesplit 4: ,50 Årets utgång , Övrigt tillskjutet kapital Övrigt tillskjutet kapital avser eget kapital som är tillskjutet av ägarna. Valutaomräkningsreserv Valutaomräkningsdifferenser som uppstår till följd av omräkning av utlandsverksamhet. Valutasäkringsreserv Avser effektiv del av orealierade värdeförändringar hänförligt till valutaderivat som används för säkring av investering i utlandsverksamhet. Balanserad vinst i koncernen Balanserad vinst avser intjänade vinstmedel i koncernen. I denna post ingår även tidigare avsättning till reservfond. Bundet och fritt eget kapital i moderbolaget Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital i moderbolaget. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Återköpta egna aktier Castellum återköpte under år 2000 totalt egna aktier för 194 Mkr, motsvarande 4,7% av totalt registrerat antal aktier. Därefter har inga återköp av egna aktier skett. Utdelning Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av års stämman. Föreslagen, ännu ej utbetald utdelning, för räkenskapsåret 2013 uppgår till 4,25 kronor per aktie, totalt 697 Mkr. Beloppet redovisas som skuld först då årsstämman har beslutat om utdelning. Substansvärde Substansvärde kan beräknas på lång och kort sikt. Långsiktigt substansvärde utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Castellums fall derivat och uppskjuten skatteskuld. Det innebär att eget kapital enligt balansräkningen skall tillföras ytterligare 683 Mkr respektive Mkr. Aktuellt substansvärde utgörs av eget kapital enligt balansräkningen med justering för uppskjuten skatteskuld. Nuvarande redovisningsregler anger att uppskjuten skatteskuld skall redovisas till nominell skattesats medan den verkliga skatten är betydligt lägre p g a möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt och tidsfaktorn. För närvarande görs bedömningen att den verkliga diskonterade uppskjutna skatteskulden motsvarar 5,0%, innebärande att ytterligare Mkr kronor skall tillföras eget kapital. Vid fastighetsvärdering används oftast ett osäkerhetsintervall om +/ 5-10% för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I Castellums fall innebär +/ 5% osäkerhetsintervall +/ Mkr efter skatt. Substansvärde Mkr Kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning Återläggning Derivat enligt balansräkningen Uppskjuten skatt enligt balansräkningen Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) Avdrag Derivat enligt ovan Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5,0%* Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) Osäkerhetsintervall fastighetsvärdering +/-5% efter skatt +/ / 11 * Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5,0% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 3 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 20,7%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 5,8%. CASTELLUM

94 Finansiella rapporter Kapitalstruktur Castellum skall ha en stabil kapitalstruktur med låg finansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt inte skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Utöver eget kapital finns skulder i balansräkningen som i princip är ränte- och amorteringsfria och som därför till stor del kan betraktas såsom eget kapital. Fastighetsbranschen använder därför belåningsgrad som nyckeltal för kapitalstrukturen istället för soliditetsmått. Av samma skäl kan även substansvärdet beräknas på olika sätt, vilket framgår ovan. Castellums mål utgår från tillväxt i kassaflödet och är inte direkt relaterat till substansvärdet. Målet är att kassaflödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål, skall årligen nettoinvesteras för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar ca Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastighet skall ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning. Not 14 Skulder Koncern Moderbolag Ej räntebärande skulder som förfaller inom ett år efter balansdagen Räntebärande låneskulder som förfaller inom ett år efter balansdagen 31 mellan ett till fem år efter balansdagen senare än fem år efter balansdagen Summa skulder exkl. uppskjuten skatteskuld och derivat Under 2014 förfaller kortfristiga räntebärande låneskulder om Mkr (1 838), men då de täcks av outnyttjade långfristiga ramar är dessa klassificerade som långfristiga. Not 15 Uppskjuten skatteskuld/fordran En realisering av samtliga tillgångar och skulder till koncernmässigt bokfört värde samt nyttjande av kvarvarande underskottsavdrag skulle ge en skattepliktig vinst om Mkr (15 802), vilket med full skattebelastning om 22% motsvarar en skatteutbetalning om Mkr (3 477). I Castellum finns 183 Mkr (167) i uppskjuten skatteskuld hänförligt till förvärvstillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. Den skatt som fanns vid förvärvstillfället skall enligt gällande regelverk inte upptas i balansräkningen, vilket framgår i efterföljande tabell. Moderbolaget redovisar en uppskjuten skattefordran om 103 Mkr (222), motsvarande 22% av outnyttjade underskottsavdrag om 468 Mkr (1 009). Underskottsavdrag Castellums underskottsavdrag beräknas per 31 december 2013 uppgå till 921 Mkr (1 610). Dess förändring framgår av tabellen i not 9. Skattemässiga över- och undervärden på fastigheter Vid en beräkning av det skattemässiga utfallet i koncernen av en direktförsäljning av fastigheterna, skall mot det koncernmässigt bokförda värdet om Mkr (36 328), ställas det skattemässiga värdet i juridisk person vilket totalt uppgår till Mkr (18 916). Det innebär att vid en försäljning av Castellums samtliga fastigheter skulle den skattepliktiga nettovinsten överstiga den i koncernen redovisade vinsten med Mkr (17 412). Tidigare gjorda nedskrivningar där skattemässigt avdrag erhållits uppgår till ca 230 Mkr. Dessa kan, förutsatt en värdeuppgång, framgent komma att återföras Uppskjuten skatteskuld Underlag Skatt Underlag Skatt Underskottsavdrag Vid årets ingång Årets förändring enligt resultaträkning Omräkning till ny skattesats 69 Vid årets utgång i balansräkningen Skillnad mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värde Vid årets ingång Årets förändring enligt resultaträkning Förvärv via bolag Omräkning till ny skattesats 748 Vid årets utgång i balansräkningen Avgår, hänförligt till tillgångsförvärv Vid årets början Förvärv via bolag Omräkning till ny skattesats 32 Vid årets utgång i balansräkningen Vid årets utgång i balansräkningen Totalt Vid årets ingång Årets förändring enligt resultaträkning Omräkning till ny skattesats 647 Vid årets utgång i balansräkningen Not 16 Derivat Castellums strategi att använda räntederivat för att hantera ränterisk och uppnå önskad räntebindningsstruktur innebär att över tid kommer värdeförändringar uppstå i räntederivatportföljen. Dessa värdeförändringar uppkommer främst till följd av förändrad marknadsränta. Castellum använder valutaderivat för att åstadkomma finansiering i utländsk valuta, vilka ingår i derivatportföljens marknadsvärde. Per 31 december 2013 uppgick marknadsvärdet i ränte- och valutaderivatportföljen till 683 Mkr (1 105) där verkligt värde har fastställts enligt nivå 2, IFRS 13. I balansräkningen redovisas derivat som en långfristig skuld eftersom beloppet inte kommer att regleras i kontanter. Dock kan matematiskt ett teoretiskt förfallande belopp under 2014 beräknas, uppgående till 62 Mkr. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid och i förekommande fall valutakurser, så som de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris vilket erhålles från motparten. Verkligt värde av en derivataffär kan beskrivas som det riskfria marknadsvärdet med justering för värdet av motpartsrisk. Värdet av motpartsrisken kan beräknas genom att estimera förväntad kreditexponering vid fallissemangstidpunkten, risken för fallissemang samt återvinningsgraden av exponerade krediter. Om en derivataffär avslutas i förtid med anledning av en motparts fallissemang uppstår förluster för derivat med positiva marknadsvärden. För derivat med negativa marknadsvärden föreligger ingen förlust. För att begränsa motpartsrisken omfattas samtliga Castellums derivataffärer av ramavtal med nettningsklausuler. Detta möjliggör för Castellum att kvitta positiva och negativa marknadsvärden så att skulden, eller fordran, till motparten utgörs av nettot av samtliga marknadsvärden på utestående derivataffärer parterna emellan. Mot bakgrund av Castellums nettoskuld bedöms motpartsrisken på derivataffärerna som försumbar i förhållande till utestående marknadsvärden. Castellum har anslutit sig till ISDA:s 2013 EMIR-protokoll som behandlar de riskbegränsningstekniker som föreskrivs i EMIR Tillgång Skuld Netto Tillgång Skuld Netto Räntederivat Valutaderivat Bruttovärde derivat Omfattas av nettning Nettovärde derivat CASTELLUM 2013

95 Finansiella rapporter I följande tabell framgår räntederivatportföljens nominella belopp netto och marknadsvärde per samt portföljens marknadsvärde vid förändring av marknadsräntan +/ 1%-enhet. Räntederivatinstrument med optionsinslag har förfallomässigt fördelats i det segment derivatet som längst kan göras gällande och i samma segment som före antagen ränteförändring. Slutdatum Belopp, Mkr Anskaffningsvärde, Mkr Marknadsvärde, Mkr Genomsnittlig ränta Marknadsvärde ränta +1%-enhet Marknadsvärde ränta -1%-enhet ,3% ,4% ,2% ,2% ,7% ,5% Summa ,4% Valutaderivat med ett marknadsvärde om 4 Mkr ingår ej i tabellen ovan då en förändring av marknadsräntan av dessa derivat har en oväsentlig påverkan på marknadsvärdet. Not 17 Långfristiga räntebärande skulder Finanspolicy Den finansiella verksamheten i Castellum bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn. Castellum skall ha en låg finansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Den finansiella verksamheten i Castellum skall bedrivas på ett sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering och likviditet säkerställs. Vidare skall räntenettot vid var tid minimeras med hänsyn tagen till vald finansiell risknivå inom de fastställda riskmandaten. I finanspolicyn anges även övergripande ansvarsfördelning samt hur rapportering och uppföljning av de finansiella riskerna skall ske. De finansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Som ett led i att ständigt förbättra och anpassa den finansiella riskhanteringen har styrelsen en årlig översyn av finanspolicyn. I moderbolaget finns en från finansavdelningen skild redovisnings- och kontrollfunktion för den finansiella verksamheten och de finansiella riskerna. Finansiell riskhantering Castellum genomför finansiella transaktioner utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av långfristig finansiering, likviditet och önskad ränterisk. Den finansiella riskhanteringen sker således på portföljnivå. Portföljhantering av upplåning innebär att en koncernintern transaktion såsom till exempel ett internt lån inte replikeras av en identisk extern transaktion utan kort- eller långfristiga krediter upptas efter bedömning av koncernens samlade finansieringsbehov. För en kostnadseffektiv hantering av ränterisken görs bedömning av den ränterisk som uppstår vid lösen av eller upptagande av ny enskild kredit med kort räntebindning, varefter räntederivattransaktioner genomförs vid behov för att uppnå önskad räntebindningstid på den totala upplåningen. Internbanken arbetar med koncernkontosystem för att möjliggöra nettohantering av koncernens betalningsflöden. Finanspolicy Mål/Mandat Utfall Belåningsgrad Ej varaktigt över 55% 52% Räntetäckningsgrad Minst 200% 292% Ränterisk genomsnittlig räntebindning 0,5-3 år 2,7 år andel förfall inom 6 månader Högst 50% 44% Valutarisk investering % finansieras i lokal valuta 79% övriga valutarisker Inte tillåtet Ingen exponering Upplåningsrisk Minst 50% av räntebärande skulder skall ha en löptid om minst 2 år 79% Motpartsrisk Kreditinstitut med hög rating lägst investment grade Uppfylles Likviditetsrisk Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser Mkr i outnyttjat beviljat låneutrymme Finansieringsrisk Fastigheter är en långfristig tillgång och kräver långfristig finansiering med fördelning mellan eget kapital och räntebärande skulder. Belåningsgraden är det finansiella mått som beskriver hur stor andel av fastigheternas värde som är belånad. Målet för Castellum är en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55%. Vid årsskiftet var belåningsgraden 52% (53%). Krav på långfristig finansiering innebär att Castellum eftersträvar lång kapitalbindning för att minimera refinansieringsrisken. För att uppnå maximal flexibilitet är utnyttjade krediter i huvudsak revolverande, d v s krediterna omsätts vanligtvis inom 13 månader. Korta revolverande krediter medför stor flexibilitet vid val av räntebindningsperiod, räntebas samt möjliggör amortering vid varje omsättningstillfälle utan marginalbrytningsersättning eller annan kompensation till kreditgivare. Strävan är att minimera de räntebärande skulderna och kassalikviditet skall i första hand användas för att minska utestående skulder. För att säkerställa Castellums behov av långfristig finansiering och likviditet arbetar Castellum kontinuerligt med att omförhandla och vid behov tillföra nya krediter. Castellum hade vid årets utgång bindande krediter om Mkr (23 361), varav långfristigt uppgick till Mkr (20 262) och kortfristigt till Mkr (3 099). Av krediterna utgjorde Mkr (19 062) långfristiga bindande låneavtal i bank och Mkr (1 200) obligationer emitterade under Castellums MTN-program. Av de kortfristiga krediterna utgjorde Mkr (1 227) kortfristiga låneavtal i bank och Mkr (1 872) utestående företagscertifikat. Vid utgången av året var Mkr av långfristigt låneutrymme i bank outnyttjat. Castellum har således god tillgång till nyupplåning för att finansiera investeringar i ny- till- och ombyggnationer samt förvärv. Den genomsnittliga återstående kredittiden på Castellums långfristiga krediter uppgick vid årsskiftet till 3,4 år (4,1). Den genomsnittliga löptiden på överenskomna marginaler och avgifter på långfristiga krediter uppgick vid samma tidpunkt till 2,4 år (2,8). Under året har låneavtal i bank om Mkr omförhandlats och/eller förlängts och ett outnyttjat lånelöfte om 200 Mkr avslutats. Under 2013 har ytterligare obligationer om Mkr emitterats inom Castellums MTN-program. Kreditavtal/-ramar Belopp, Mkr Utnyttjat, Mkr Långfristiga bindande låneavtal i bank Kortfristiga bindande låneavtal i bank Likviditet 70 Summa låneavtal MTN-program Företagscertifikat Summa CASTELLUM

96 Finansiella rapporter Förfallostrukturen för kreditavtalen framgår av tabellen nedan som visar när i tiden kreditavtalen förfaller till omförhandling eller amortering. Kreditavtalens förfallostruktur Utnyttjat i Avtal, Mkr Bank MTN/Cert Totalt 0-1 år år år år år > 5 år Totalt Outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal Krediterna kan säkerhetsmässigt indelas i nedanstående kategorier: Krediter mot ställande av säkerhet i form av Castellums reversfordringar på dotterbolagen med däri pantförskrivna fastighetsinteckningar. Utnyttjade krediter som säkerställs med fastighetsinteckningar uppgick vid årets utgång till Mkr. Säkerställningar kompletteras i merparten av fallen med garanti om belåningsgrad och räntetäckningsgrad även kallade financial covenants. I samtliga fall är garanti till kreditgivare utfärdad med betryggande marginal till Castellums mål för kapitalstruktur. De garantier som utfärdats innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och räntetäckningsgraden ej får understiga 150%. Krediter direkt till dotterbolag mot ställande av säkerhet i form av pantförskrivna fastighetsinteckningar. Krediter direkt mot dotterbolag kompletteras i merparten av fallen med moderbolagets borgen. Krediter utan ställande av säkerhet, så kallade blancokrediter. Emission av obligationer utan ställande av säkerhet. Emission av företagscertifikat utan ställande av säkerhet. Oavsett typ av kreditavtal innehåller de sedvanliga uppsägningsvillkor samt i vissa fall omförhandlingsvillkor vid förändrad verksamhetsinriktning och avnotering. Om kreditgivaren påkallar rätten till sådan omförhandling och parterna inte kan komma överens finns i kreditavtalen fastställda avvecklingstider för de kreditavtal som omfattas av sådana villkor. Ränterisk Förändring av marknadsränta och kreditmarginal påverkar finansnettot. Hur snabbt och med hur mycket förändringar i dessa båda komponenter påverkar beror på vald bindningstid. För att begränsa en omedelbar påverkan av förändring i marknadsräntorna har Castellum valt att arbeta med både kort och lång räntebindning. Av samma orsak har Castellum valt att teckna kreditavtal, utge certifikat och MTN med olika löptid på avtalad kreditmarginal. Dock kommer förändringar i både marknadsräntor och kreditmarginaler alltid över tid att få genomslag i finansnettot. Räntetäckningsgraden är det finansiella mått som beskriver ett bolags risknivå och motståndskraft för förändringar i räntenettot. Castellum har en målsättning om en räntetäckningsgrad om minst 200%. För 2013 uppgick räntetäckningsgraden till 292% (284%). Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick per 31 december 2013 till 2,7 år (2,8), den genomsnittliga effektiva räntan var 3,5% (3,6%) och den genomsnittliga räntan för året 3,7% (3,9%). Marginaler och avgifter på långfristiga kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,4 år (2,8). Resultateffekten nästkommande 12 månader vid en ränteförändring om +/ 1% uppgår till 75 respektive +67 Mkr. I ränteförfallostrukturen redovisas räntederivat i det segment det tidigast kan förfalla. Kreditmarginaler fördelas i intervallet för det underliggande lånet. Ränteförfallostruktur Krediter, Mkr Derivat, Mkr Belopp, Mkr Medelränta 0-1 år ,4% 1-2 år ,9% 2-3 år ,9% 3-4 år ,4% 4-5 år ,6% 5-10 år ,7% Summa ,5% Valutarisk Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om 466 Mkr (435), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultatoch balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. I enlighet med finanspolicyn skall mellan % av tillgång i utlandet finansieras i landets valuta. Transaktionsrisken i koncernen är obetydlig och skall i första hand hanteras genom matchning av intäkter och kostnader. Motpartsrisk Med motpartsrisk avses den risk som vid varje tillfälle bedöms föreligga att Castellums motparter inte fullgör sina avtalsenliga förpliktelser. Castellum begränsar motpartsrisken genom krav på hög kreditvärdighet hos motparterna. Med hög kreditvärdighet avses att inget ratinginstitut anger en rating som understiger investment grade. Castellums motparter utgörs av de större nordiska bankerna. Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncern Moderbolag Förskottsbetalda hyror Upplupna räntor Övrigt Summa Not 19 Ställda säkerheter Koncern Moderbolag Fastighetsinteckningar Långfristiga fordringar koncernföretag Summa Not 20 Övriga ansvarsförbindelser Koncern Moderbolag Borgen för dotterbolag Summa I normalfallet är moderbolaget kredittagare, men i de fall upplåning sker direkt mot fastighetsägande bolag ställer moderbolaget borgen. Not 21 Andelar koncernföretag Direktägda dotterbolag redovisas i tabellen nedan. Övriga i koncernen ingående bolag framgår av respektive dotterbolags årsredovisning. Direktägda dotterbolag Org.nr. Säte Kapitalandel Bokfört värde Fastighets AB Brostaden Stockholm 100% Aspholmen Fastigheter AB Örebro 100% Eklandia Fastighets AB Göteborg 100% Harry Sjögren AB Mölndal 100% 804 Fastighets AB Corallen Värnamo 100% 589 Fastighets AB Briggen Malmö 100% 933 Fastighets AB Regeringsgatan Göteborg 100% 0 Summa Principer för konsolidering av koncernbolag framgår av redovisningsprinciperna. Moderbolag Ingående anskaffningsvärde Lämnat aktieägartillskott 531 Utgående anskaffningsvärde/bokfört värde CASTELLUM 2013

97 Finansiella rapporter Not 22 Finansiella instrument, framtida likviditetsflöden, m.m. Framtida likviditetsflöden hänförligt till såväl räntederivat som krediter framgår nedan. Likviditetsflöden hänförligt till räntederivat utgörs av betald ränta minus erhållen ränta. För att beräkna det rörliga benet i ett räntederivat har Stiborräntan såsom den noterades på bokslutsdagen använts över hela derivatets löptid. Vid beräkning av likviditetsflöden hänförligt till krediter har antagande gjorts om att en förfallande kredit ersätts av en ny kredit över det underliggande kreditavtalets löptid och till en Stiborränta såsom den noterades på bokslutsdagen. Övriga skulder är kortfristiga och förfaller till betalning inom ett år. Derivat Krediter År Ränta att betala Ränta att erhålla Netto, Mkr År Krediter IB Förfall Krediter UB Räntekostnad, Mkr Summa Summa Nedan framgår de olika kategorier av finansiella instrument som finns i koncernens balansräkning. Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Derivat som används i säkringsredovisning Låne- och kundfordringar Mkr Tillgångar Valutaderivat 4 11 Hyresfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Skulder Räntederivat Långfristiga skulder Leverantörsskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa Finansiella instrument såsom hyresfordringar, leverantörsskulder m m redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper i huvudsak med kort räntebindning innebärande att upplupet anskaffningsvärde överensstämmer med verkligt värde. Not 23 Långfristiga fordringar, koncernföretag Moderbolag Ingående anskaffningsvärde Ny utlåning till dotterbolag Valutakursomräkning utlandsverksamhet 7 10 Utgående anskaffningsvärde/bokfört värde Not 24 Händelser efter balansdagen De finansiella rapporterna utgör en del av årsredovisningen och undertecknades av styrelsen och verkställande direktören den 31 januari Styrelsen i Castellum AB avser att föreslå årsstämman en utdelning om 4,25 kronor per aktie, vilket innebär en höjning med 8% mot föregående år. Resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen skall fastställas på Castellum AB:s årsstämma, vilken äger rum den 20 mars Tage Christoffersson, VD på Fastighets AB Eklandia, tillträder under 1:a halvåret 2014 som affärsutvecklingschef i Castellum AB - en nyinrättad roll som kommer att ingå i koncernledningen. Cecilia Fasth, idag VD för Sverigehuset, ersätter Tage som VD för Fastighets AB Eklandia och tillträder sin tjänst inom sex månader. Gunnar Östenson avgick på egen begäran som VD för Fastighets AB Briggen den 27 januari Fram till dess att ny VD för Fastighets AB Briggen utsetts kommer Tage Christoffersson att verka som tillförordnad VD i Fastighets AB Briggen. Rekrytering av ny VD till Fastighets AB Briggen pågår. CASTELLUM

98 Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står: Balanserad vinst Årets resultat Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Utdelning till aktieägare, 4,25 kronor per aktie Överförs i ny räkning kronor kronor kronor kronor kronor kronor I bolaget finns registrerade aktier, varav för närvarande är icke utdelningsberättigade återköpta egna aktier. Summan av ovan föreslagen utdelning om kronor kan komma att ändras om antalet återköpta egna aktier förändras innan avstämningsdag för utdelning. 94 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

99 Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning Motivering Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsnormer för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). Den föreslagna vinstutdelningen utgör 52% av koncernens förvaltningsresultat, vilket ligger i linje med uttalad målsättning att dela ut minst 50% av koncernens förvaltningsresultat med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Koncernens resultat efter värdeförändringar och skatt uppgick till Mkr. Utdelningspolicyn baseras på koncernens förvaltningsresultat, varför icke kassaflödespåverkande värdeuppgångar respektive värdenedgångar i koncernens fastigheter samt ränte- och valutaderivat ej normalt påverkar utdelningen. Sådana icke kassaflödespåverkande vinster eller förluster har inte heller beaktats vid tidigare års beslut om vinstutdelning. Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen. Styrelsen finner även att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen vill därvid framhålla följande. Verksamhetens art, omfattning och risker Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget. Konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt Konsolideringsbehov Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 14% av bolagets eget kapital och 5% av koncernens eget kapital. Koncernens belåningsgrad respektive räntetäckningsgrad 2013 uppgick till 52% respektive 292%. Den uttalade målsättningen för koncernens kapitalstruktur med en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200% innehålls efter den föreslagna utdelningen. Bolagets och koncernens kapitalstruktur är god med beaktande av de förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att ta framtida affärsrisker och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet av den föreslagna vinstutdelningen. Likviditet Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god tillgång till likviditetsreserver i form av både kort- och långfristiga krediter. Krediterna kan lyftas med kort varsel, vilket innebär att bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser. Ställning i övrigt Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig. Värdering till verkligt värde Derivatinstrument och andra finansiella instrument har värderats till verkligt värde enligt 4 kap 14 a årsredovisningslagen. Därvid har visat sig ett undervärde om 533 Mkr efter skatt, som påverkat det egna kapitalet med nämnda belopp. Göteborg den 22 januari 2014 Styrelsen CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 95

100 Årsredovisningens undertecknande Såvitt vi känner till är årsredovisningen upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed. Årsredovisningen ger en rättvisande bild av företagets ställning och resultat, och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget står inför. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat, och koncernförvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Göteborg den 31 januari 2014 Charlotte Strömberg Per Berggren Marianne Dicander Alexandersson Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist Christer Jacobson Jan Åke Jonsson Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Johan Skoglund Styrelseledamot Henrik Saxborn Verkställande direktör Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har avgivits den 31 januari 2014 Conny Lysér Auktoriserad revisor Revisorssuppleant som inträtt i revisors ställe Magnus Fredmer Auktoriserad revisor 96 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

101 Revisionsberättelse Till årsstämman i Castellum AB (publ), org. nr Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Castellum AB (publ.) för år Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Förvaltningsberättelsen och bolagsstyrningsrapporten är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat och balansräkningen för koncernen. CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 97

102 Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Castellum AB (publ) för år Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorernas ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Göteborg den 31 januari 2014 Conny Lysér Auktoriserad revisor Revisorssuppleant som inträtt i revisors ställe Magnus Fredmer Auktoriserad revisor 98 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

103 Tidigare revisors anmälan enligt 9 kap. 23 och 23 a aktiebolagslagen Till Bolagsverket Anmälan och redogörelse enligt 9 kap 23 och 23 a aktiebolagslagen för Castellum AB, organisationsnummer Mitt uppdrag som revisor i bolaget har upphört i förtid genom min begäran Några förhållanden som föranleder anmärkning i denna redogörelse har inte kommit till min kännedom. Underrättelse enligt 9 kap. 23 a aktiebolagslagen (2005:551) Skälet till att mitt uppdrag upphör i förtid är att jag inte kommer att utöva mitt yrke som auktoriserad revisor för hela 2013 då jag kommer att sluta som revisor före årets utgång. Stockholm Carl Lindgren Auktoriserad revisor cc: Styrelsen för Castellum AB Castellums anmälan enligt 9 kap. 23 a aktiebolagslagen Till Bolagsverket Revisorns förtida avgång Castellum AB (publ), organisationsnummer Carl Lindgren har idag till styrelsen för Castellum AB (publ) anmält att han per dagens datum i förtid lämnar uppdraget som revisor i Castellum AB (publ). Skälet till att uppdraget upphör i förtid är att Carl Lindgren inte kommer att utöva sitt yrke som auktoriserad revisor för hela 2013 då han kommer att sluta som revisor före årets utgång. Med vänlig hälsning CASTELLUM AB (publ) Henrik Saxborn Verkställande direktör CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 99

104 Castellums fastighetsbestånd Castellums fastighetsbestånd 2013 Mejramen 1, Mölndal Storgöteborg 101 Öresundsregionen 109 Storstockholm 115 Mälardalen 119 Östra Götaland 125 Sålda fastigheter under Förvaltande bolag: ASP = Aspholmen Fastigheter AB BRI = Fastighets AB Briggen BRO = Fastighets AB Brostaden COR = Fastighets AB Corallen EKL = Eklandia Fastighets AB HAR = Harry Sjögren AB 100 CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND

105 Castellums fastighetsbestånd Storgöteborg Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm KONTOR/BUTIK 1 Annedal 21:10 Haraldsgatan 5 Göteborg EKL 2 Guldheden 8:10 & 8:11 Guldhedsgatan 5 Göteborg EKL 3 Gullbergsvass 1:15 Lilla Bommens torg Göteborg EKL 4 Heden 16:5 Parkg 10/Nya Allén 5 Göteborg < EKL 5 Inom Vallgraven 19:17 Kyrkogatan Göteborg < EKL 6 Inom Vallgraven 22:3 Kungsgatan Göteborg < EKL 7 Inom Vallgraven 33:9 Västra Hamng 21/Vallg 9 Göteborg < / EKL 8 Inom Vallgraven 34:8 Kungsg 19-23/Magasinsg 18 Göteborg < / EKL 9 Inom Vallgraven 35:14 Kungsg 15-17/Magasinsg 17 Göteborg < / EKL 10 Inom Vallgraven 35:16 Kaserntorget 5/Vallg 2 Göteborg < EKL 11 Inom Vallgraven 35:17 Magasinsg 11-13/Vallg 4-6 Göteborg < EKL 12 Inom Vallgraven 57:2 Drottningg7/V Hamng 5 Göteborg / EKL 13 Krokslätt 102:2 Eklandagatan 80 Göteborg EKL 14 Lorensberg 48:8 Vasagatan 46 Göteborg < / EKL 15 Masthugget 3:6 Linnégatan 5 Göteborg < / EKL 16 Masthugget 9:17 Järntorget 3-4 Göteborg EKL 17 Masthugget 26:1 Barlastgatan 2 Göteborg < EKL 18 Nordstaden 2:16 Östra Hamngatan 16 Göteborg / EKL 19 Pustervik 3:8 Brogatan 4 Göteborg < EKL 20 Gamlestaden 22:14 Gamlestadsvägen 16 Göteborg EKL 21 Gamlestaden 26:1 Marieholmsgatan 10 Göteborg < / EKL T/B 22 Olskroken 14:2 Ånäsv 44-46/Svang 2-4/ Göteborg < / EKL Ejderg 3 23 Skår 58:1 St Sigfridsgatan 89 Göteborg < EKL B 24 Arendal 764:394 Sydatlanten Göteborg EKL T 25 Backa 27:43 Bergögatan 5-7 Göteborg EKL 26 Backa 196:6 Aröds Industriväg 34 Göteborg EKL Ellesbo 1:5 & 2:10 Ellesbovägen 150 Göteborg / EKL B 27 Kärra 28:19 Transportgatan 33 Göteborg EKL 28 Kärra 77:3 Tagenevägen 70 Göteborg EKL T 182 Lindholmen 28:3 A Theres Svenssons Gata Göteborg EKL 29 Lindholmen 28:3 B Theres Svenssons Gata 9-11Göteborg EKL 30 Lundbyvassen 3:1 Lindholmsallén 9 Göteborg / EKL 31 Rambergsstaden 733:409 Herkulesgatan 68 Göteborg < EKL 32 Sannegården 28:33 Vingalandsgatan 2 Göteborg / EKL 33 Sannegården 52:1 Östra Eriksbergsg Göteborg / EKL 34 Tingstadsvassen 11:11 Ringög 12/Kolgruveg 3-5 Göteborg < EKL B 36 Tingstadsvassen 26:5 Lergodsgatan 1-3 Göteborg EKL T/B 38 Högsbo 8:8 Beatrice Lesslies Gata 14 Göteborg / HAR B 39 Högsbo 13:3 E A Rosengrens Gata 15 Göteborg < HAR T/B 40 Högsbo 17:7 E A Rosengrens Gata 15 Göteborg HAR 199 Högsbo 20:11 F O Petterssons Gata 9 Göteborg HAR B 41 Högsbo 20:22 F O Petterssons Gata Göteborg HAR 42 Högsbo 24:12 August Barks Gata 23 Göteborg / HAR B 43 Högsbo 27:7 August Barks Gata 6 Göteborg HAR Anm: T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt Nordstaden 2:16, Göteborg Inom Vallgraven 57:2, Göteborg CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND 101

106 äl v Mysterna rd re E45 No Säve Castellums fastighetsbestånd Nordre älvs fjord Kärra Nolvik Göta älv Björlanda Nordstaden Åketorp Tuve Inom Vallgraven Lorensberg Arendal Utby Ringön Sävedalen Lindholmen E Lundby 81 Brunnsbo PARTILLE GÖTEBORG E Haga Backa Bergsjön v Kortedala E45 Göt a äl Torslanda Hammarkullen Tagene Centralstationen Rannebergen Gårdstensberget E6 17 Skandiahamnen Stora Kåsjön Örgryte Centrum Öjersjö 24 Vasastaden Majorna Hake fjord Älvsborg 133 Krokslätt Långedrag Toltorp Lilla Delsjön Stora Delsjön Lackarebäck Rådasjön Frölunda Mölnlycke MÖLNDAL Högsbo Önnered Sisjön Askim Marconimotet Hovås E6 E20 Högsbo Varlaberg Långeberg Sisjömotet Varla KUNGSBACKA Borgås Eklanda Tingberget Västra Villastaden Kolla Kungsbackaån 184 n Finnsjön 145 Hede E6 E20 Östra Villastaden 79 Fors Kållered Hålabäck Inlag Billdal Järnbrotts- S tor motet aå 187 Åbro m Hammerö Lindome 2000 m Kobbegården 130 Sisjön 45 C A S T E 186 L L U M F A S128 T IG H E TSBESTÅ N D 46 Kontor/butik 129 Kullavik m 2500 m 3750 m 5000 m Lager/Industri Projekt och mark

107 Castellums fastighetsbestånd Storgöteborg Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt. Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm 44 Högsbo 36:6 Hulda Mellgrens Gata 1 Göteborg HAR 45 Kobbegården 6:362 Stora Åvägen 19 A-B, 21 Göteborg < HAR 46 Kobbegården 6:726 Datavägen 14 B Göteborg < HAR 47 Anisen 1 Johannefredsgatan 1 Mölndal HAR B 48 Anisen 3 Johannefredsgatan 3 Mölndal HAR 49 Berguven 1 Möbelgatan 4 Mölndal HAR B 50 Generatorn 5 Aminogatan 16 Mölndal < HAR 51 Mejramen 1 Lunnagårdsgatan 4 Mölndal HAR B 52 Pottegården 4 Kråketorpsgatan 20 Mölndal < HAR 53 Riskullaverket 2 Aminogatan 25 Mölndal < HAR 54 Sesamfröet 2 Aminogatan 27 Mölndal HAR B 152 Törnrosen 3 Flöjelbergsgatan 10 Mölndal HAR B 55 Apollo 5 Österlånggatan 5 Borås < / HAR 56 Cedern 9,12,15,16 Ramnåsg 1/Göteborgsv 6 Borås / HAR B 57 Katrinedal 14 Katrinedalsgatan 22 Borås < HAR 58 Midas 14 Västerlånggatan 17 Borås < HAR B 59 Narcissus 5 L:a Brogatan 15/ St. Brogatan 16 Borås < HAR 60 Nestor 2 L:a Brogatan Borås < / HAR 61 Nestor 3 St. Brogatan 24 Borås HAR 62 Solsten 1:108 A Designvägen 2 Härryda < EKL 63 Flaggan 1 Laholmsvägen 84 Halmstad / HAR 64 Karossen 3 Kristinehedsvägen 5, 7 Halmstad / HAR B 65 Kartongen 3 Spikgatan 7 Halmstad / HAR B 66 Valsen 2 Svingelvägen 2 Halmstad / HAR B 67 Filaren 1 Sveagatan 10 Alingsås < / HAR 68 Gjutaren 26 B Metallgatan 2-4 Alingsås < HAR B 69 Partille 4:2, 4:25 G:a Kronvägen 22 Partille < / HAR 70 Ugglum 8:37 Göteborgsvägen Partille < / HAR 72 Ugglum 8:92 Göteborgsvägen Partille < HAR 73 Ugglum 126:4 Gibsons väg 3 Partille < HAR 74 Hede 3:125 Sättarevägen 3 Kungsbacka < HAR 75 Kungsbacka 4:46 L:a Verkstadsgatan 8 Kungsbacka < HAR B 76 Varla 2:380 Energigatan 11 Kungsbacka < HAR 77 Varla 2:416 Kungsparksvägen 2 Kungsbacka HAR B 78 Varla 3:22 B Hallabäcksvägen 2 Kungsbacka HAR B 79 Vägmästaren 5 Syréngatan 1 Kungsbacka HAR B Summa kontor/butik Gullbergsvass 1:15, Göteborg Lindholmen 28:3, Göteborg CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND 103

108 Castellums fastighetsbestånd Storgöteborg Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm LAGER/INDUSTRI 80 Arendal 1:13 Hamneviksvägen 31 Göteborg EKL 81 Arendal 7:4 Kärrlyckegatan 11 Göteborg EKL 82 Arendal 764:130 Oljevägen 103 Göteborg EKL 84 Backa 20:5 Exportgatan 2-8 Göteborg / EKL B 85 Backa 22:11 Exportgatan 67 Göteborg < EKL 86 Backa 25:7 Exportgatan 28 Göteborg EKL 87 Backa 26:3 Exportgatan 40 Göteborg / EKL 88 Backa 27:2 Importgatan 17 Göteborg < EKL B 89 Backa 29:24 Importgatan 12 Göteborg < EKL 90 Backa 94:1 Exportgatan 15 Göteborg EKL B 91 Backa 97:11 Exportgatan Göteborg EKL 92 Backa 107:4 Transportgatan 17 Göteborg / EKL T 93 Backa 192:4 Aröds Industriväg 60 Göteborg < EKL T 94 Backa 192:6 Aröds Industriväg 62 Göteborg EKL 95 Backa 192:10 Aröds Industriväg 66 Göteborg < EKL 96 Backa 193:1 Aröds Industriväg 2 A Göteborg / EKL B 97 Backa 197:2 Aröds Industriväg Göteborg < EKL 98 Kärra 28:10 Transportgatan 37 Göteborg EKL 181 Kärra 28:18 Transportgatan 37 Göteborg EKL 99 Kärra 37:4 Tagenevägen 21 Göteborg < EKL 100 Kärra 72:36 Tagenevägen 34 Göteborg EKL 101 Kärra 74:2 Tagenevägen 29 Göteborg EKL 102 Kärra 74:3 Tagenevägen 33 Göteborg EKL B 103 Kärra 75:3 Transportgatan 35 Göteborg EKL 104 Kärra 77:8 Tagenevägen 72 Göteborg < EKL 200 Kärra 78:12-13 Trankärrsgatan 9-11 Göteborg / HAR T/B 201 Kärra 78:8 Trankärrsgatan 3B Göteborg / HAR 202 Kärra 80:6 Trankärrsg 16/Tagenev 45 Göteborg / HAR T 105 Kärra 80:7 Trankärrsgatan 14 Göteborg < EKL T 106 Kärra 94:1 Orrekulla Industrigata 25 Göteborg EKL 107 Kärra 96:1 Orrekulla Industrigata Göteborg EKL B 108 Tingstadsvassen 11:9 Kolgruvegatan 9 Göteborg < EKL 109 Tingstadsvassen 12:6 Manufakturgatan 19 Göteborg < EKL T 110 Tingstadsvassen 12:9 Manufakturgatan Göteborg < EKL T 111 Tingstadsvassen 14:7 Stålverksgatan 11 Göteborg EKL B 112 Tingstadsvassen 19:3 Kolgruvegatan 1 Göteborg < / EKL T 114 Högsbo 7:16 Gustaf Melins Gata 7 Göteborg < HAR 115 Högsbo 9:3 A Odhners Gata 17 Göteborg / HAR 116 Högsbo 18:1 E A Rosengrens Gata Göteborg < / HAR B 117 Högsbo 26:8 August Barks Gata 25 Göteborg / HAR B 118 Högsbo 28:3 August Barks Gata 7 Göteborg < / HAR 119 Högsbo 36:1 Norra Långebergsg. 8 Göteborg / HAR 120 Högsbo 36:5 Hulda Mellgrens Gata 3 Göteborg HAR B 121 Högsbo 36:7 Hulda Mellgrens Gata 5 Göteborg HAR B 122 Högsbo 36:9 Hulda Mellgrens Gata 9 Göteborg < HAR 123 Högsbo 38:9 Sisjö Kullegata 4 Göteborg < HAR B 2 41 Guldheden 8:10, Göteborg Högsbo 20:22, Göteborg 104 CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND

109 Castellums fastighetsbestånd Storgöteborg Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm 124 Högsbo 40:1 Gustaf Werners Gata 2 Göteborg / HAR B 125 Högsbo 40:2 Gustaf Werners Gata 4 Göteborg HAR B 126 Kobbegården 208:6 Askims Verkstadsväg 16 Göteborg / HAR 127 Kobbegården 209:1 Askims Verkstadsväg 15 Göteborg / HAR B 128 Kobbegården 6:180 Datavägen 20 Göteborg < HAR 129 Kobbegården 6:360 Datavägen 31 Göteborg HAR 130 Kobbegården 6:724 Ekonomivägen 11 Göteborg / HAR B 131 Rud 51:21 Klangfärgsgatan 2 C Göteborg / HAR T 132 Tynnered 1:10 Kontrabasgatan 12 Göteborg < HAR T/B 133 Kallebäck 3:4 Mejerigatan 1 Göteborg EKL 134 Olskroken 35:7 Blomstergatan 2 Göteborg EKL T 135 Olskroken 35:9 Grönsaksgatan 5 Göteborg EKL T 136 Olskroken 35:14 Grönsaksgatan 3 Göteborg EKL T 138 Gaslyktan 11 Argongatan Mölndal HAR B 139 Generatorn 1 Aminogatan 24 Mölndal / HAR B 140 Generatorn 2 Aminogatan Mölndal < HAR 141 Heliumgasen 11 Kryptongatan 5 B Mölndal HAR B 142 Kryddpepparn 3 Östergårdsgatan 8 Mölndal < HAR B 143 Kusken 3 Idrottsvägen 10 Mölndal HAR 144 Pottegården 2 Kråketorpsgatan 18 Mölndal < HAR B 145 Skinntickan 1 Ålegårdgatan 5 Mölndal < HAR 146 Syrgasen 8 Kryptongatan 14 Mölndal < HAR B 147 Tjärblomman 2 Wolfsgatan 2 Mölndal HAR B 148 Tjärblomman 3 Sallarängsgatan 3 Mölndal HAR 149 Tulpanen 1 Bergfotsgatan 5 Mölndal HAR B 150 Tusenskönan 2 Flöjelbergsgatan 6 Mölndal HAR B 151 Tusenskönan 4 Bergfotsgatan 3 Mölndal HAR B 153 Vallmon 2 Flöjelbergsgatan 13 Mölndal < HAR 154 Vallmon 3 Flöjelbergsgatan 11 Mölndal < HAR 155 Vallmon 6 Flöjelbergsgatan 7 B Mölndal < HAR 156 Vallmon 7 Flöjelbergsgatan 7 A Mölndal HAR B 157 Ängsviolen 1 Flöjelbergsgatan 18 Mölndal < / HAR B 158 Hede 3:12 Faktorvägen 1 Kungsbacka HAR B 159 Hede 3:131 Tryckarevägen 8 Kungsbacka < HAR B 160 Kungsbacka 4:47 L:a Verkstadsg 2-6/ Kungsbacka < / HAR Verkstadsg Varla 2:388 Energigatan 21 Kungsbacka < / HAR 162 Varla 2:415 Borgås Gårdsväg 15 Kungsbacka HAR 163 Varla 3:22 Hallabäcksvägen 1 Kungsbacka HAR B 164 Hinden 2 Sagagatan 17 Borås < HAR B 165 Kilsund 3 Evedalsgatan 5 Borås < HAR B 166 Lagern 8 Hållingsgatan 15 Borås < / HAR B 167 Silverpoppeln 31 Ålandsgatan 6 Borås / HAR 168 Snödroppen 8 Elinsdalsg 9,13-15/ Borås / HAR B Södra Korsg Trucken 5 Viaredsvägen 14 Borås / HAR B 170 Bulten 6 Bultgatan 1 Alingsås / HAR B 171 Gjutaren 26 Metallgatan 2-4 Alingsås < / HAR B Kärra 74:2, Göteborg Mejramen 1, Mölndal CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND 105

110 Castellums fastighetsbestånd Storgöteborg Fastighet Förvärvs- Bygg/ år Omb. år Gatuadress Kommun 172 Konfektasken 15 Kolav. 2-8/Sidenv. 7 Alingsås 173 Stallet 3 Tomasgårdsvägen 19 Alingsås Hede 2:11 Hedeforsvägen 6 Lerum / Berg 1:76 Åkerivägen 7 Lerum Fogden 4 Laholmsvägen 84 Halmstad 177 Fyllinge 20:409 Sadelvägen 5 Halmstad 178 Hönekulla 1:571 Åvägen 1 Härryda 179 Kåbäcken 11:7 G:a Alingsåsvägen 29 Partille m Mjällby Sandhamn m HAR B HAR B / HAR HAR Hässleholmen Bergdalen Brämhult 191 Östermalm Mickedala Sörmarken Bergsäter Trandared Frennarp Brotorp 27 Hedvigsborg Damm41 Galgsvedjan berget Furet Sannarp Niss Rotorp Laholmsbukten Östergård Gustavsfält Linehed Larsfrid Vallås 169 Brogård 25 Lågagård ån lle Fy Snöstorp E6 E20 Andersberg VilhelmsÖstra fält Stranden 3000 m Skedalahed 66 Slottsjorden HALMSTAD Gånghester Nyatorp Nyhem Alet C A S T E L L U M FA S T I G H E T S B E S TÅ N D Kyllared Svensgärde Hulta Kontor/butik Boda Lugnet 55 Salängen Kristineberg Gässlösa Trucken 5, Borås HAR HAR B < /1964 Centrum Eketånga 2000 m / Norrby Olofsdal Stenhuggeriet Parkstaden Kristineberg Bäckagård Pålsbo Karlstorp Centrum Bergsgård m Söndrum Pickesjön 2000 m an Fammarp HälasjönHeagård 500 Göta HAR B Viared HAR B Västeråsen n Viska Sandlid BORÅS Viaredssjön Landala Tullen Förv. Tax.värde bolag Anm Byttorp Markyta < / Ramnaslätt LundaSjömarken skog Totalt Butiker Summa lager/industri Hestra Kvadratmeter per lokalslag Lager Industri Bostäder Övrigt Kontor Fyllinge Lager/Industri Projekt och mark 58 Midas 14, Borås

111 Castellums fastighetsbestånd Storgöteborg Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm PROJEKT 180 Inom Vallgraven 4:1 Östra Larmgatan 18 Göteborg < / EKL 137 Majorna 163:1 Banehagsliden 2 Göteborg EKL B 203 Kärra 73:3 Tagenevägen 15 B Göteborg EKL T 198 Lundbyvassen 8:1 Lindholmsallén Göteborg EKL 192 Solsten 1:108 B Designvägen 5 Härryda < EKL Summa projekt OBEBYGGD MARK 183 Annedal 21:9 Haraldsgatan 3 Göteborg EKL B 193 Krokslätt 102:9 Eklandagatan 80 Göteborg EKL B 194 Tingstadsvassen 31:6 Stålverksgatan 11 Göteborg EKL B 184 Högsbo 33:1 Gruvgatan 29 Göteborg < HAR B 185 Högsbo 39:3 Ingela Gathenheilms Gata 8 Göteborg < HAR B 186 Kobbegården 6:7 Ekonomivägen 11 Göteborg HAR B 187 Kobbegården 152:1 Industrivägen 4-6 Göteborg < HAR B 188 Heliumgasen 4 Neongatan 4B Mölndal < HAR B Skällared 3:49 Lysekulevägen Kungsbacka < EKL B 190 Varla 3:34 Hallabäcksvägen 1 Kungsbacka HAR B 191 Kyllared 1:112 Tvinnaregatan 27 Borås < HAR B Summa obebyggd mark Summa Storgöteborg Kungegården Tegelbruket Bolltorp ALINGSÅS Säveån Mjörn Noltorp Nolby Sävelund 172 Nolhaga Säveån Brogården Borgen E20 Sörhaga Centrum Östlyckan 173 Nygård Holmalund Kristineholm Stadsskogen Kavlås Kullingsberg E20 Stampen Stockslycke m 1000 m 1500 m Tollsjön Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark Karossen 3, Halmstad Gjutaren 26 B, Alingsås CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND 107

112 Castellums fastighetsbestånd Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg Antal fastigheter Yta tkvm Hyresvärde Mkr Hyresvärde kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Kontor/butik Centrala Göteborg ,4% Östra Göteborg ,8% Mölndal ,6% Hisingen ,7% Borås ,6% Övriga orter ,4% Summa kontor/butik ,1% Lager/industri Hisingen ,6% Mölndal ,3% Högsbo/Sisjön ,7% Kungsbacka ,5% Borås ,9% Övriga orter ,4% Summa lager/industri ,5% Summa ,1% Uthyrning och fastighetsadministration Summa efter uthyrning och fastighetsadministration Projekt Obebyggd mark 11 Totalt Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område Fastighetsrelaterade nycketal Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 94,1% 93,4% 95,4% 94,1% 94,0% 92,6% 90,8% 89,4% 90,7% 92,2% Fastighetskostnader, kr/kvm Driftsöverskott, kr/kvm Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND

113 Castellums fastighetsbestånd Öresundsregionen Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm KONTOR/BUTIK 1 Armringen 2 Agnesfridsvägen 190 Malmö BRI T 2 Betongen 11 Krang 4/Västkustv/Nubbg Malmö < BRI T/B 4 Brandnävan 1&2 Stenbärsgatan 1 Malmö BRI T/B 5 Bältespännet 13 Hornyxeg 12/Amilonsv 3 Malmö / BRI 6 Flygledaren 3 Höjdrodergatan 18 Malmö BRI T 7 Flygvärdinnan 4 Höjdroderg 30-34/ Malmö < / BRI T Vattenverksv Fullriggaren 4 Riggaregatan Malmö BRI 8 Gustav Adolf 13 Gustav Adolfs Torg 4 Malmö BRI 9 Hälsingland 19 Fosiev 9-19/Finlandsg 1/ Malmö < / BRI B Trelleborgsv Höjdrodret 3 Kabingatan 11 Malmö BRI 11 Lybeck 10 St Nygata 46-50/Malmborgsg 2-8/Studentg. Malmö / BRI 12 Malte 23 Fredriksbergsgatan 16 Malmö BRI 13 Murman 8 Murmansg. 126/Kruseg. 27 Malmö < / BRI 14 Nejlikebuketten 4 Skiffervägen Malmö BRI 15 Nejlikebuketten 6 Derbyvägen 7 Malmö BRI 16 Norsen 12 Föreningsg 7-11/Brog 12 Malmö < / BRI 115 Revolversvarven 12 Jägershillgatan 18 Malmö BRI 17 Sadelknappen 4 Ridspögatan 10 Malmö BRI 18 Skevrodret 1 Kabingatan 9 Malmö / BRI 19 Skjutsstallslyckan 3 Lundavägen 62 Malmö < BRI 20 Spännbucklan 16 Agnesfridsvägen 178 Malmö < / BRI 21 Stadt Hamburg 14 St Hamburgsg. 1/St Nygata/ Malmö < / BRI Malmborgsg Stenyxan 21 Stenyxegatan 14 Malmö / BRI 23 Stillman 40 Krusegatan 34 Malmö / BRI 24 Svedjenävan 3 Stenbärsgatan 4-6 Malmö < BRI 107 Sändaren 1 Agnesfridsvägen 111 Malmö BRI T 25 Torshammaren 11 Hornyxegatan 6 Malmö BRI 26 Tuborg 1 Kronoborgsv. 5/V Rönneholmsv. Malmö < / BRI 38/Tuborgs.g 2 27 Vårbuketten 3 Husievägen 21 Malmö / BRI 28 Forskaren 2 Emdalavägen 4-18 Lund BRI 29 Forskaren 2:2 Emdalavägen 4-10 Lund BRI 105 Forskaren 2:3 Scheelevägen Lund BRI 30 Jöns Petter Borg 9 Landerigränden 23 Lund BRI B 31 Kvartsen 2 Skiffervägen Lund < BRI 31 Kvartsen 2:2 Skiffervägen 15 Lund < / BRI 32 Reuterdahl 15 Scheelev 16/Neversv Lund BRI 33 Reuterdahl 15:2 Scheelevägen 16 Lund BRI 34 Rudebok 2 Rudeboksvägen 3 Lund / BRI 35 Smörkärnan 1 Kaprifolievägen 1/Kobjersv. Lund / BRI 36 St Botulf 11 Botulfsg 5/Skomakareg 4 Lund < / BRI 37 St Clemens 22 Stortorget 6-8 Lund < / BRI B Anm: T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt Gustav Adolf 13, Malmö Hälsingland 19, Malmö Stadt Hamburg 14, Malmö CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND 109

114 Castellums fastighetsbestånd Öresundsregionen Fastighet Förvärvs- Bygg/ år Omb. år Gatuadress Kommun 38 St Clemens 27 Stortorget 4/Grönegatan Lund < / Stockholmsledet 8 Scheelevägen Lund < Traktorn 2 Kvadratmeter per lokalslag Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Förv. Tax.värde bolag Anm Kontor Butiker BRI BRI BRI Traktorvägen Lund / Traktorn 4 Traktorvägen 13 Lund BRI 41 Trumlan 1 Traktorvägen 19 Lund < BRI BRI 42 Erik Dahlberg 2 Kullagatan 21 Helsingborg /1987 Mogatan 14 Helsinborg Kavalleristen 9 Berga Allé 1-3 Helsingborg / Kroksabeln 18 Florettgatan 12 Helsingborg Grusbacken BRI BRI BRI BRI BRI 45 Kulan 3 Garnisonsgatan 5 Helsingborg / Musköten 5 Bergavägen 8 Helsingborg < / Pilbågen 6 Garnisonsgatan 6 Helsingborg BRI 48 Pilbågen 6:2 Garnisonsgatan 10 Helsingborg BRI B B 49 Rustningen 1 Rundgången Helsingborg < BRI 50 Snårskogen 1 Kanongatan Helsingborg < BRI B 51 Spjutet 2 Garnisonsgatan 14 Helsingborg BRI B 52 Studsaren 4 Bergavägen 21 Helsingborg < BRI 53 Vikingen 4 L Strandgatan 5 Helsingborg < / BRI BRI /2003 LOMMA 54 Vikingen 6 Mariagatan 10/S Kyrkog 11 Helsingborg < / Vikingen 12 L Strandgatan 7/S Kyrkog 7 Helsingborg < / Abildager 26 Abildager Alnarp Brøndby E6 274 E BRI ÅKARP BRI E22 Öresund 84 ARLÖV Oljehamnen Norra Hamnen MALMÖ 106 Västra Hamnen Ön Västra Förstaden Gamla Limhamn LIMHAMN Djupadal m m Apelgården Söderkulla Svågertorp Videdal Jägersro Fosie C A S T E L L U M FA S T I G H E T S B E S TÅ N D Virentofta Kvarnby Elisedal E6 E20 E m Toftanäs HUSIE Gullvik 76 Lindängen Rosengård Hindby Stora Bernstorp Ärtholmen Kulladal 7 Valdemarsro Riseberga Hyllievång Lindeborg Bunkeflo BUNKEFLOSTRAND Bulltofta 9 HYLLIE Segevång 19 Kirseberg Möllevången Solbacken Segedal 13 Sorgenfri Bellevue Kalkbrottet E20 Innerstaden Inre Hamnen Gamla 12 Staden 8 Ribersborg Östra Hamnen Mellersta Hamnen Frihamnen OXIE E65 E6 E22 Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark 111

115 Castellums fastighetsbestånd Öresundsregionen Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm 58 Hovedvejen 1-7 Hovedvejen 1-7 Glostrup BRI 59 Roskildevej 22 Roskildevej 22 Albertslund / BRI 60 Vibeholms Allé 15 Vibeholms Allé 15 Brøndby / BRI 61 Transformervej Transformervej Herlev / BRI Summa kontor/butik LAGER/INDUSTRI 62 Benkammen 6 Skogholmsgatan 5 Malmö BRI B 63 Bjurö 12 Flintränneg 21/Bjurög Malmö < / BRI T 64 Bjälken 2 Skruvg4/Västkustv/Spettg 1 Malmö < / BRI T 65 Bjälken 3 Skruvgatan 8 Malmö BRI 66 Dubbelknappen 17 Risyxegatan 6 Malmö BRI B 67 Finngrundet 1 Blidögatan 30 Malmö BRI T 68 Flygfyren 1 Flygfältsvägen 1 Malmö / BRI B 69 Gulsippan 1 Källvattengatan 5 Malmö BRI B 70 Haken 3 Vinkelgatan 5 Malmö BRI T 71 Hamnen 22:27 Mercurigatan 3 Malmö < / BRI T 72 Holkyxan 5 Bronsyxegatan 11 Malmö < / BRI T 73 Kalkgrundet 5 Borrgatan 15/Koksg 1-3/ Väderög.2 Malmö < / BRI T 74 Kampen 25 Lantmannagatan Malmö < / BRI 75 Lillgrund 5 Borrg 31/Flintränneg 2 Malmö / BRI 76 Långdansen 1 Sångleksgatan 9 Malmö < BRI 77 Murman 7 Murmansgatan 124/ Malmö < / BRI T Krusegatan Murman 11 Murmansg / Malmö BRI T Kruseg Revolversvarven 9 Jägershillgatan 16 Malmö BRI T 114 Relvolversvarven 10 Jägershillgatan 14 Malmö BRI 80 Ringspännet 1 Kantyxeg 5/Knackstensg 1 Malmö BRI 81 Sadelknappen 1 Sadelgatan 9 Malmö BRI 82 Stångbettet 1 Travbaneg 1/Skrittg 11 Malmö BRI 83 Tistlarna 9 Styrsögatan 4/Väderög./ Malmö BRI B Kocksg. 84 Tågarp 16:22 Företagsvägen 14 Malmö < / BRI 85 Tågarp 16:72 Företagsvägen 25 Malmö < / BRI 86 Akvamarinen 1 Diabasgatan 1 Helsingborg BRI 87 Bergakungen 1 Måndagsgatan 6 Helsingborg < BRI 88 Dolken 4 Mörsaregatan 16 Helsingborg / BRI 89 Grusbacken 2 Makadamgatan 15 Helsingborg BRI 90 Grusbädden 2 Mogatan 2-6 Helsingborg < BRI 91 Grusbädden 3 Makadamgatan 16 Helsingborg / BRI 92 Grusplanen 3 Makadamgatan Helsingborg BRI 93 Hyveljärnet 3 Lastgatan 9 Helsingborg < BRI 94 Mimer 12 S Tvärgången 3 Helsingborg < BRI B 95 Nide 2 Rundgången 10 Helsingborg < / BRI 96 Topasen 1 Andesitgatan 8 Helsingborg BRI B 97 Värjan 3 Garnisonsgatan 9 Helsingborg BRI B Lybeck 10, Malmö Traktorn 2, Lund CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND 111

116 Castellums fastighetsbestånd Öresundsregionen Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm 98 Annedal 9 Annedalsvägen 2 Lund < BRI 99 Råbyholm 5 Landerigr 2-4/Borgs väg 9 Lund BRI 101 Välten 4 Traktorvägen 8 Lund BRI 102 Välten 5 Traktorvägen 10 Lund / BRI 103 Årdret 12 Höstbruksvägen 14 Lund < BRI 104 Helgeshöj Allé 38 Helgeshöj Allé 38 Taastrup BRI B Summa lager/industri E6 E20 Fjelie LUND Värpinge Värpinge by m 2000 m 3000 m Gunnesbo Flackarp 108 Klosters fälad 98 Pilelyckan Nöbbelöv 35 Vipelyckan Klosterhusen Annehem Centrum Norra Fäladen 16 Möllevången Nilstorp Råbyholm Olshög Fäladen Ideon Pålsjö E Klostergården Rådmansvången Papegojelyckan Kobjersvången Galjevången Stampelyckan Gastelyckan E22 Östra Torn Stora Råby Brunnshög Mårtens fälad Linero 16 Maria Park Pålsjö HELSINGBORG Norr Tågaborg Marie häll Ringstorp Stattena Fredriksdal Berga industriområde Drottninghög Dalhem Väla södra industriområde E20 E6 E4 Hjortshög 23 Öresund Centrum Söder m 2000 m 3000 m Olympia Husensjö Wilson Park Högaborg Adolfsberg Rosengården Slottshöjden Ragnvalla E E6 E4 87 Långeberga industriområde Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark 112 CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND

117 Trørød Lynge Uggeløse Bregnerød Vassingerød Gl. Holte Öresundsregionen Fastighet Gatuadress Farum PROJEKT 113 Kulan 3:2 56 Motorblocket 1 Holte Förvärvs- Bygg/ år Omb. år Kommun Kvadratmeter per lokalslag Lager Industri Bostäder Övrigt Nærum Totalt Søllerød Helsingborg Ringvägen 170 Landskrona Markyta Butiker BRI BRI Rådvad < /1992 Summa projekt Förv. Tax.värde bolag Anm Kontor Stavnsholt Garnisionsgatan 5 Skodsborg Castellums fastighetsbestånd Øverød Bistrup Virum Lundtofte Strandmøllen Hjortekær Brede OBEBYGGD MARK Ganløse T Taarbæk 108 Intäkten 5 Lantmannag 20/Ystadsg 49 Malmö Værløse BRI B 116 Krukskärvan 6 Flintyxegatan 6 Malmö 2012 Sorgenfri BRI T/B Borrgatan 1 Malmö < BRI B Kantyxegatan 1 A Malmö BRI B Klampenborg 109 Moränen 1 & 2 Kirke Værløse 110 Ringspännet Svedjenävan 4 Stenbärsgatan 2 Malmö BRI T/B 112 Höjdpunkten 2 Östra Torn 27:2 Lund 2001 Kongens Ordrup BRI B Summa obebyggd mark Jonstrup Summa Öresundsregionen Lyngby Vangede Hareskovby Måløv Veksø Bagsværd Hjortespring Skovshoved Charlottenlund Gentofte Buddinge Søborg Smørumnedre Hellerup Gladsaxe 61 Herlev Emdrup Mørkhøj Tingbjerg 1 1 Ballerup Bispebjerg Skovlunde Utterslev ØSTERBRO Husum Ledøje Risby KÖPENHAMN Herstedøster Vridsløsemagle NØRREBRO Brønshøj Islev Ejby Hvissinge CITY Rødovre Herstedvester FREDERIKSBERG Christianshavn Glostrup Valby 104 Ørestad Vigerslev Sun øs Brøndbyøster Taastrup ene Albertslund 57 Sydhavnen Hvidovre Brøndbyvester Sundbyvester Høje Taastrup Vallensbæk Landsby Tårnby od er Ishøj Vallensbæk Strand lv eb Brøndby Strand Ka Vallensbæk Tranegilde Ishøj Landsby ne Avedøre Kontor/butik Brøndby Strand 59 Lager/Industri Projekt och mark Tømmerup Avedøre Holme 49 A M A G E R S Ishøj Strand Viberup Greve Mosede Hundige Ullerup Greve Strand Kongelunden KØ G E BU G T Søvang Mosede Strand Roskildevej 22, Albertslund, Köpenhamn Rustningen 1, Helsingborg C A S T E L L U M FA S T I G H E T S B E S TÅ N D 113

118 Castellums fastighetsbestånd Castellums fastighetsbestånd i Öresundsregionen Antal fastigheter Yta tkvm Hyresvärde Mkr Hyresvärde Ekonomisk kr/kvm uthyrningsgrad Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Kontor/butik Malmö ,5% Lund ,9% Helsingborg ,4% Köpenhamn ,3% Summa kontor/butik ,3% Lager/industri Malmö ,4% Helsingborg ,2% Lund ,6% Köpenhamn ,0% Summa lager/industri ,1% Summa ,0% Uthyrning och fastighetsadministration Summa efter uthyrning och fastighetsadministration Projekt Obebyggd mark 6 Totalt Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område Fastighetsrelaterade nycketal Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 85,0% 84,5% 85,2% 86,6% 86,5% 88,1% 87,7% 86,8% 88,1% 91,2% Fastighetskostnader, kr/kvm Driftsöverskott, kr/kvm Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND

119 Storstockholm Castellums fastighetsbestånd Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm KONTOR/BUTIK 2 Betongblandaren 3 Gårdsfogdevägen 16 Stockholm BRO 3 Betongblandaren 10 Archimedesvägen 1-3/ Gårdsfogdevägen 8-10 Stockholm / BRO 4 Betongblandaren 12 Gårdsfogdevägen 18 B Stockholm BRO 5 Betongblandaren 13 Adolfbergsvägen 15, Stockholm < BRO B 6 Domnarvet 18 Fagerstagatan Stockholm BRO T 7 Domnarvet 36 Fagerstagatan 15 Stockholm BRO T 8 Fredsfors 14 Karlsbodavägen Stockholm < BRO 9 Lisenen 2 Hässelby Torg 1 Stockholm / BRO T 10 Vallonsmidet 8 Gårdsfogdevägen 1-7 Stockholm < / BRO B 11 Ekenäs 1 Finlandsgatan Stockholm < BRO T 12 Ekenäs 2 Finlandsgatan Stockholm < BRO T 13 Ekenäs 3 Finlandsgatan 10 Stockholm < BRO T 14 Ekenäs 4 Finlandsgatan Stockholm < BRO T 15 Karis 3 Finlandsgatan 62 Stockholm BRO T 16 Karis 4 Finlandsgatan Stockholm BRO T 17 Sätesdalen 2 Norgegatan 2 Stockholm / BRO T 18 Getholmen 2 Måsholmstorget 1-13 Stockholm < BRO T 19 Hästholmen 2 Ekholmsvägen 23 Stockholm < BRO T 20 Renseriet 25 Bolidenvägen 12, 16/ Stockholm < / BRO B Tjurhornsgränd 3 22 Tjurhornet 15 Huddingevägen Stockholm < BRO 23 Mandelblomman 15 Avestag 29/Kronofogdev 56 Stockholm < / BRO 24 Drevern 1 & Dvärgsp. 1 Gråhundsvägen Stockholm < / BRO 25 Getholmen 1 Ekholmsvägen Stockholm BRO T 27 Domnarvet 39 Gunnebogatan Stockholm < BRO T 109 Rosteriet 5 Lövholmsv 9, Trekantsv 9 Stockholm BRO T 28 Gräslöken 1 Anderstorpsvägen Solna BRO 29 Råsten 4 Råstensg 1/Stureg 10 Sundbyberg / BRO 30 Yrket 4 Smidesvägen Solna / BRO B 31 Ekplantan 4 Djupdalsvägen 1-7 Sollentuna BRO 32 Ekstubben 21 & 23 Djupdalsvägen 10-22, 30-32Sollentuna BRO 33 Ekstubben 25 Djupdalsvägen Sollentuna / BRO 35 Ringpärmen 4 Bergskällavägen 32 Sollentuna BRO 36 Sjöstugan 1 Sidensvansvägen 8-10 Sollentuna BRO 37 Altartorpet 22 Jägerhorns Väg 6 Huddinge BRO T 38 Altartorpet 23 Jägerhorns Väg 8 Huddinge BRO T 39 Arrendatorn 15 Jägerhorns Väg 3-5 Huddinge BRO 40 Arrendatorn 16 Jägerhorns Väg 1 Huddinge < BRO 42 Varpen 8 Smista Allé 36 Huddinge BRO B 43 Riggen 2 Botkyrkavägen 4 Huddinge BRO 44 Varpen 8 C Smista Allé 32 Huddinge BRO 45 Visiret 2 A Smista Allé 44 Huddinge BRO 46 Visiret 2 B&C Smista Allé 42 Huddinge BRO 104 Visiret 2 D Smista Allé Huddinge BRO 47 Visiret 2 F Smista Allé Huddinge BRO 48 Hammarby-Smedby 1:454 Johanneslundsvägen 2-6 Uppl-Väsby BRO Anm: T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt Yrket 4, Solna Ekenäs 1, Stockholm CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND 115

120 Märsta 263 E4 SIGTUNA Castellums fastighetsbestånd Sigtunafjärden Lindholmen Rosersberg Skarven Fysingen Karby E4 VALLENTUNA E18 Vallentunasjön UPPLANDS-VÄSBY 93 BRO E Brunna E Ullnasjön 265 Rotebro 267 rofjärden Akalla Kungsängen Stava E4 Kallhäll Görväln E18 Näsfjärden Akalla Veddesta Mariehäll Stenhamra Bromma 30 LIDINGÖ Blackeberg Lilla lls Alby ta ån Bä STOCKHOLM Alvik Drottningholm E4 E20 Fiskarfjärden Smista E4 E Skärholmen Smista Kungens kurva EKERÖ C A S T E L L U M Vårbyfjärden Rödstensfjärden BOTKYRKA F A S T I G H E T S B E S T Å96N95 D Skärholmen Fittja Kontor/butik Johanneshov Älvsjö 71 Enskede 73 Kungens Kurva 41 Glömsta 259 Lager/Industri HUDDINGE Projekt och mark Globen Älta 73 Johanneshov Sköndal Tullinge Bagarmossen 24 Snättringe 43 Hallunda E4 E20 NACKA Södermalm 261 Hägersten 65 Lilla Värtan Centrum Långtarmen Sätra Askrikefjärden SUNDBYBERG SOLNA Hässelby villastad 9 Lambarfjärden Sticklinge udde E4 Lunda Mariehäll DANDERYD Kista Veddesta Solvalla Stora Värtan 262 taån Enebyberg SOLLENTUNA 36 E18 Bälls E18 78 Jakobsberg 274 TÄBY 2000 m 4000 m Skogås 6000 m 8000 m Trollbäcken

121 Castellums fastighetsbestånd Storstockholm Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm 49 Hammarby-Smedby 1:461 Johanneslundsvägen 3-5 Uppl-Väsby BRO 50 Veddesta 2:22 Nettovägen 7 Järfälla < / BRO 52 Veddesta 2:58 Fakturavägen 5 Järfälla / BRO 53 Veddesta 2:66 Girovägen 13 Järfälla BRO 54 Sicklaön 393:4 Vikdalsvägen 50 Nacka < BRO Summa kontor/butik LAGER/INDUSTRI 56 Charkuteristen 5 Hallvägen 21 Stockholm BRO T 57 Charkuteristen 6 Slakthusgatan 20 Stockholm BRO T 58 Charkuteristen 8 Slakthusgatan 22 Stockholm BRO T 59 Linde Torp 8 Bolidenvägen 8-10 Stockholm < BRO B 60 Sandhagen 6 Slakthusgatan 9 Stockholm BRO T 61 Domnarvet 4 Domnarvsgatan Stockholm < BRO T 62 Domnarvet 27 Fagerstagatan 19 B Stockholm < BRO T 63 Domnarvet 28 Fagerstagatan 19 C Stockholm BRO T 64 Mandelblomman 16 Kronofogdevägen 62 Stockholm BRO 65 Stensätra 7 Strömsätravägen 16 Stockholm BRO T 66 Dagskiftet 4 Elektravägen 10 Stockholm BRO T 67 Elektra 3 Västbergavägen 25 Stockholm < BRO 68 Godståget 1 Transportvägen 7-9 Stockholm < BRO 69 Furudal 4 Fagerstagatan 10 Stockholm BRO T 70 Lagerhallen 2 Brunnbyv 2-4/Partihandlarv Stockholm BRO T 71 Ostmästaren 2 Ostmästargränd 4 Stockholm BRO T 72 Torngluggen 1 Bällstav 159/Tornväktargr 1-9Stockholm < / BRO T 73 Tornluckan 1 Tornväktargränd 6 Stockholm < BRO T 74 Vagnhallen 19 Jämtlandsgatan 131 Stockholm / BRO T 75 Instrumentet 1 Fabriksvägen 9 Solna / BRO 108 Elementet 3 Bäckvägen 20 Sollentuna BRO 76 Elementet 4 Bäckvägen 18 Sollentuna < BRO 77 Revisorn 4 Bergkällavägen 33 Sollentuna BRO B 78 Tidskriften 2 Kuskvägen 2 Sollentuna BRO 79 Rosersberg 2:21-22 Rosersbergsvägen Sigtuna BRO 81 Rosersberg 11:34 Tallbacksgatan 14 Sigtuna / BRO 83 Bredgården 1:7 Jättevägen 4 Järfälla BRO 102 Veddesta 1:9 Fakturavägen 2 Järfälla BRO 84 Veddesta 2:17 Nettovägen 9 Järfälla BRO 85 Veddesta 2:19 Girovägen 9 Järfälla < BRO 86 Veddesta 2:21 Nettovägen 5 Järfälla < / BRO 87 Veddesta 2:26 Nettovägen 11 Järfälla < BRO 88 Veddesta 2:49 Girov 11 Järfälla BRO T 89 Veddesta 2:50 Kontov 7/Veddestav Järfälla < BRO B 90 Veddesta 2:60 Fakturavägen 4 Järfälla BRO T 91 Veddesta 2:68 Fakturavägen 6 Järfälla BRO 92 Veddesta 2:77 Fakturavägen 1-3 Järfälla / BRO 106 Elektronen 1 Hovslagarevägen 5 Sollentuna / BRO 107 Elektronen 4 Hovslagarevägen 3A-B Sollentuna / BRO 34 Ringpärmen 3 Bergskällavägen 30 Sollentuna BRO 41 Ellipsen 3 Ellipsvägen 11 Huddinge BRO Slipstenen 1 Fräsarv 19/Slipstensv 4-8 Huddinge BRO 93 Skälby 2:9 Instrumentvägen 2 Uppl-väsby BRO T 94 Hantverkaren 2 Hantverkarvägen 9 Botkyrka < / BRO 95 Kumla Hage 3 Kumla Gårdsväg 24 A-B Botkyrka < BRO 96 Kumla Hage 13 Kumla Gårdsväg 24 C Botkyrka < BRO 98 Saltmossen 3 Kumla Gårdsväg 21 Botkyrka < / BRO 110 Segersby 1 Kumla Gårdsväg 10 Botkyrka BRO 105 Åby 1:223 Cementvägen 7 Haninge BRO 112 Palissaden 4 Pallisadv 2-8, Smista Allé 28 Huddinge BRO Skarpnäs 5:10 Skarpövägen 14 Nacka BRO Summa lager/industri CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND 117

122 Castellums fastighetsbestånd Storstockholm Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm PROJEKT 1 Archimedes 1 Gårdsfogdevägen 2-6 Stockholm BRO 113 Spejaren 3 Smista Allé Huddinge BRO Summa projekt OBEBYGGD MARK 103 Rankan 3-4 Sollentunaholmsvägen 1-7 Sollentuna BRO B 104 Smista Park Smista Allé Huddinge BRO B Summa obebyggd mark Summa Storstockholm Castellums fastighetsbestånd i Storstockholm Antal fastigheter Hyresvärde Mkr Hyresvärde kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Yta tkvm Kontor/butik Norr ,4% Väst ,5% Syd ,4% Summa kontor/butik ,9% Lager/industri Norr ,7% Väst ,6% Syd ,3% Summa lager/industri ,2% Summa ,1% Uthyrning och fastighetsadministration Summa efter uthyrning och fastighetsadministration Projekt Obebyggd mark 2 Totalt Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 83,1% 82,8% 82,2% 82,8% 84,8% 84,0% 81,2% 81,3% 83,1% 84,5% Fastighetskostnader, kr/kvm Driftsöverskott, kr/kvm Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND

123 Castellums fastighetsbestånd Mälardalen Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm KONTOR/BUTIK 1 Boländerna 5:12 Fålhagsleden 51 Uppsala / ASP B 2 Boländerna 8:6 Knivstagatan 6 Uppsala ASP 3 Boländerna 8:11 Bergsbrunnagatan 15 Uppsala ASP 4 Boländerna 9:1 Märstagatan 2 Uppsala / ASP 5 Boländerna 11:5 Märstagatan 7 Uppsala ASP B 6 Boländerna 28:3 Verkstadsgatan 9 Uppsala ASP B 8 Boländerna 28:4 A Verkstadsgatan 9 Uppsala ASP B 7 Boländerna 28:4 B Verkstadsgatan 11 Uppsala ASP 11 Boländerna 36:2 Danmarksgatan 20 Uppsala ASP 12 Dragarbrunn 16:2 Dragarbrunns Torg 2-6/ Klostergatan Uppsala ASP 13 Dragarbrunn 20:2 Kungsgatan 43/St Persgatan 17 Uppsala ASP 120 Dragarbrunn 21:1 & 21:5 S:t Persgatan 21 Uppsala ASP 17 Kungsängen 35:3 Kungsgatan 76 Uppsala ASP 18 Kvarngärdet 64:3 Sportfältsvägen 3 Uppsala ASP 19 Årsta 36:2 Möllersvärdsgatan 12 Uppsala < / ASP 20 Årsta 36:7 Hanselligatan 6 Uppsala ASP 21 Årsta 67:1 Stålgatan 8-12 Uppsala < ASP 22 Årsta 72:3 Svederusgatan 1-4 Uppsala ASP 23 Årsta 74:1 Fyrislundsgatan 68 Uppsala ASP 24 Årsta 74:3 Axel Johanssons Gata 4-6 Uppsala < ASP 25 Årsta 78:1 Fyrislundsgatan 73 Uppsala ASP 26 Basen 10 Fridhemsgatan 2-4 Örebro < / ASP 27 Borgaren 1 Fabriksgatan 1 A Örebro / ASP 28 Inköparen 1 Rörvägen 1 Örebro ASP Järnmalmen 1 Osmundgatan 10 Örebro / ASP B 30 Konstruktören 11 Söderleden 14 Örebro < ASP 31 Kontrollanten 9 Åbyvägen 3 Örebro ASP 32 Lagerchefen 3 Aspholmsvägen 3 Örebro / ASP B 33 Lantmannen 7 Boställsvägen 10 Örebro < ASP 114 Litografen 1&2 Adolfsbergsvägen 4 Örebro ASP B 34 Motormannen 1 Radiatorvägen 1 Örebro < ASP 35 Röda rummet Radiatorvägen 17 Örebro ASP 36 Rörläggaren 1 Aspholmsvägen 4 Örebro < / ASP B 37 Rörmokaren 1 Elementvägen Örebro < / ASP 38 Rörmokaren 5 Elementvägen 1 Örebro < ASP 40 Stinsen 18 Fabriksgatan Örebro / ASP B 41 Svetsaren 4 Elementvägen 12 Örebro < / ASP 42 Svetsaren 5 Elementvägen 14 Örebro < / ASP 43 Svetsaren 6 Radiatorvägen 14 Örebro ASP 44 Svetsaren 7 Elementvägen 16 Örebro < / ASP 45 Svetsaren 8 Elementvägen 4 Örebro < ASP 46 Svänghjulet 1 Stubbengatan 2 Örebro ASP B 47 Telemontören 1 Nastagatan 2 Örebro ASP B Anm: T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt Stinsen 18, Örebro Inköparen 1, Örebro CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND 119

124 Castellums fastighetsbestånd Mälardalen Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm 48 Tryckeriet 2 Stortorget 8 Örebro / ASP 49 Tågmästaren 25 Fabriksgatan 54 Örebro ASP B 51 Virkeshandlaren 7 Radiatorvägen 11 Örebro < / ASP 52 Virkeshandlaren 10 Radiatorvägen Örebro ASP 53 Ånsta 20:117 Aspholmsvägen 9 Örebro ASP 54 Ölstånkan 11 Järntorgsgatan 1 Örebro / ASP 55 Ölstånkan 14 Olaigatan 2 Örebro ASP 56 Ölstånkan 15 Olaigatan 4 Örebro / ASP 57 Blästerugnen 2 Kokillgatan 7 Västerås ASP T 58 Dagsländan 11 Jonasborgsvägen 26 Västerås ASP T 59 Degeln 1 Kokillgatan 1-3 Västerås ASP T 60 Elenergin 1 Elledningsgatan 2 Västerås ASP B 61 Elledningen 4 Tunbytorpsgatan 31 Västerås < ASP 62 Fallhammaren 1 Fallhammargatan 3 Västerås < ASP 63 Friledningen 13 Tunbytorpsgatan 10 Västerås ASP T 64 Gjutjärnet 7 Gjutjärnsgatan 5 Västerås < ASP Oxhagen E18 E20 50 ÖREBRO Rynninge Lillån Solhaga Älvtomta Svartån Åstaden Karlslund Västhaga 116 Rosta 27 Centrum Svartån 46 Pilängen 105 Skråmsta 100 Bista E18 E Åby Örnsro Aspholmen Nasta Ladugårdsängen 94 Sörby Sörbyängen Tybble 207 Almby Näsby m 800 m 1200 m 1600 m 2000 m Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark Svänghjulet 1, Örebro Ölstånkan 11, Örebro 120 CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND

125 Castellums fastighetsbestånd Mälardalen Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm 65 Hjulsmeden 1 Gjutjärnsgatan 8 Västerås < ASP 66 Jordlinan 2 Stenbygatan 6 Västerås < ASP B 67 Kokillen 1 Kokillgatan 2 Västerås ASP T 68 Kopparlunden Kopparlunden Västerås / ASP 69 Kraftfältet 5 Omformargatan 2 Västerås ASP 70 Köpmannen 1 Kranbyggargatan 1 Västerås < ASP 71 Köpmannen 3 Kranbyggargatan 3 Västerås < ASP T 72 Ringborren 8&16 Tallmätargatan 1 Västerås < / ASP 73 Tunbytorp 1 Strömledningsgatan 1 Västerås ASP T 74 Tunbytorp 7 Strömledningsgatan 3 Västerås ASP T 75 Tunbytorp 19 Tunbytorpsgatan 2 A Västerås ASP 77 Vikingatiden 9 Brandthovdagatan 17 A Västerås ASP Summa kontor/butik LAGER/INDUSTRI 78 Boländerna 12:1 Danmarksgatan 24 Uppsala ASP B 79 Husbyborg 1:83 Gamla Börjevägen 2-16 Uppsala / ASP B 80 Årsta 38:1 Möllersvärdsgatan 5 Uppsala < ASP B 81 Barkborren 3 Barkborregatan 3 Västerås < / ASP T 82 Elkraften 4 Tunbytorpsgatan 16 Västerås ASP T 83 Elkraften 6 Elledningsgatan 4 Västerås ASP T 84 Elkraften 7 Energigatan 3 A Västerås ASP T 85 Elledningen 1 Tunbytorpsgatan 29 Västerås ASP T 86 Friledningen 8 Tunbytorpsgatan 6 Västerås ASP T 87 Friledningen 9 Tunbytorpsgatan 8 Västerås ASP 88 Fältmätaren 29 Fältmätargatan 9 Västerås ASP T 89 Järnåldern 6 Brandthovdagatan 11 Västerås ASP T Krista 1 Saltängsvägen 59 Västerås ASP 91 Köpmannen 8 Lundby Gårdsgata 4 Västerås ASP 92 Ledningstråden 1 Tunbytorpsgatan 1-3 Västerås ASP T 93 Ledningstråden 6 Tunbytorpsgatan 23 Västerås ASP T/B 94 Lufthammaren 1 Ånghammargatan 2-4 Västerås ASP T 95 Tunbytorp 2 Tunbytorpsgatan 4 Västerås ASP 96 Tunbytorp 8 Friledningsgatan 3 A Västerås ASP 97 Tunbytorp 10 Tunbytorpsgatan 4 A Västerås ASP 98 Voltmätaren 3 Lågspänningsgatan 7 Västerås ASP 99 Ånghammaren 2 Ånghammargatan 1-9 Västerås / ASP T 100 Bleckslagaren 1 Handelsgatan 9 Örebro ASP 101 Bleckslagaren 6 Handelsgatan 1 Örebro ASP B 102 Bleckslagaren 8 Vattenverksgatan 8 Örebro / ASP B 103 Chauffören 2 Stuvargatan 3 Örebro ASP 104 Chauffören 3 Pikullagatan 9 Örebro ASP 105 Distributören 7 Krangatan 11 Örebro ASP Däcket 1 Dialoggatan 14 Örebro ASP 107 Försäljaren 2 Nastagatan 9 Örebro ASP B Kopparlunden, Västerås Verkstaden 14, Västerås CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND 121

126 Castellums fastighetsbestånd Mälardalen Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm 108 Elektrikern 3 Vattenverksgatan 3 Örebro ASP 109 Grosshandlaren 2 Nastagatan 6-8 Örebro ASP B Gällersta-Gryt 4:9 Gällerstavägen Örebro < ASP 111 Konstruktören 9 Söderleden 10 Örebro ASP 112 Konstruktören 10 Söderleden 12 Örebro < ASP 113 Kontrollanten 12 Skomaskinsgatan 6 Örebro ASP 115 Rörläggaren 2 Aspholmsvägen 6 Örebro ASP 116 Ånsta 20:148 Berglunda 208 Örebro / ASP B Summa lager/industri Skälby E18 Hälleborg Skerike Erikslund 62 Bäckby Billsta Brottberga Norra Vallby Hacksta Råby Vallby Rönnby Hammarby Hammarby Sjöhage Åshagen VÄSTERÅS Svartån Petersberg Vega Stadshage Önsta Jakobsberg Södra Gryta Blåsbo Norra Gryta Tunbytorp Norra Skallberget Södra Skallberget Centrum Norra 56 Tunbytorp Vasastaden Kristiansborg Gideonsberg Karlsdal Lillåudden Västeråsfjärden Stenby 66 Norra Haga Haga Hemdal Finnslätten Malmaberg Klockartorp Viksäng Framnäs m 2000 m 3000 m Lunda Skiljebo Bjurhovda Brandthovda Östra Skiljebo Talltorp Hamre E18 Tibble Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark 64 6 Gjutjärnet 7, Västerås Boländerna 30:2, Uppsala 122 CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND

127 Castellums fastighetsbestånd Mälardalen Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm PROJEKT 9 Boländerna 35:1 Bolandsgatan 18 Uppsala ASP B 10 Boländerna 35:2 Bolandsgatan 20 Uppsala < ASP 14 Dragarbrunn 20:4 Dragarbrunnsgatan 34 Uppsala ASP 118 Högspänningen 1 Lågspänningsgatan 8 Västerås ASP B 76 Verkstaden 14 Kopparlunden Västerås ASP B Summa projekt Summa Mälardalen Brillinge Librobäck 272 Fyrisån 55 Tuna Backar 18 Löten UPPSALA Gränby 79 Husbyborg Kvarngärdet Sala Backe Årsta Luthagen E4 Hällby 55 Centrum Fålhagen Rickomberga Kungsgärdet Fjärdingen Boländerna Flogsta Kungsängen Fyrisån Fyrislund Kåbo m 1000 m 1500 m 2000 m 2500 m Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark Årsta 74:3, Uppsala Dragarbrunn 16:2, Uppsala CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND 123

128 Castellums fastighetsbestånd Castellums fastighetsbestånd i Mälardalen Antal fastigheter Yta tkvm Hyresvärde Mkr Hyresvärde Ekonomisk kr/kvm uthyrningsgrad Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Kontor/butik Uppsala ,4% Örebro ,9% Västerås ,4% Summa kontor/butik ,3% Lager/industri Västerås ,1% Örebro ,3% Uppsala ,6% Summa lager/industri ,1% Summa ,5% Uthyrning och fastighetsadministration Summa efter uthyrning och fastighetsadministration Projekt Obebyggd mark 0 Totalt Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område Fastighetsrelaterade nycketal Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 90,5% 92,7% 92,6% 90,6% 92,4% 93,0% 89,3% 88,4% 87,5% 87,8% Fastighetskostnader, kr/kvm Driftsöverskott, kr/kvm Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND

129 Castellums fastighetsbestånd Östra Götaland Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm KONTOR/BUTIK 87 Atollen 3 Lantmätargränd Jönköping COR 1 Droskan 12 Slottsgatan 14 Jönköping COR 2 Elektronen 1 Datorgatan 6 Jönköping COR B 3 Hotellet 8 V Storgatan 9-13 Jönköping < / COR 4 Vagnmakaren 7 Hästhovsvägen 2 Jönköping < / COR 5 Valutan 11 Kompanigatan 1-2 Jönköping < / COR 6 Varuhuset 1 Batterigatan 2 Jönköping COR 75 Vattenpasset 2 Ekhagsringen 17 Jönköping < COR 8 Vilan 7 Huskvarnavägen Jönköping / COR 76 Vingen 4 Linnegatan 1 Jönköping < COR B 9 Visionen 3 Bataljonsgatan Jönköping COR 10 Visionen 3 fd 1 Bataljonsgatan 10 Jönköping / COR 11 Vågskålen 3 Huskvarnavägen 40 Jönköping COR B 12 Vägporten 5 Vasavägen 4 Jönköping / COR 13 Ögongloben 5 Gräshagsgatan 11 Jönköping COR 14 Örontofsen 5 Granitvägen 7-9 Jönköping COR 15 Almen 9 Malmövägen Värnamo / COR 16 Bodarna 2 Myntgatan 8-10 Värnamo < / COR 17 Bokbindaren 20 Västbovägen 56 Värnamo < / COR 18 Drabanten 1 Nydalavägen 16 Värnamo / COR 19 Gamla Gåsen 4 Boagatan 1 Värnamo < COR B 20 Gillet 1 Flanaden 3-5 Värnamo COR 21 Golvläggaren 2 Silkesvägen 30 Värnamo COR 22 Golvläggaren 2 fd 3 Silkesvägen Värnamo COR 23 Jungfrun 11 Köpmansg 3-7/Luddög 1 Värnamo < / COR 24 Karpen 3 Jönköpingsvägen Värnamo / COR 25 Lejonet 11 Lasarettsg 1-5/Storgatsb 23 Värnamo / COR 90 Linden 1 Malmövägen 3 Värnamo COR 26 Linden 1 fd 3 Växjövägen Värnamo < / COR 27 Ljuset 8 Nydalavägen 1-9 Värnamo < COR 61 Mattläggaren 2 Silkesvägen 24 Värnamo COR 28 Mon 13 Karlsdalsgatan 2 Värnamo COR 29 Plattläggaren 1 Silkesvägen 18 Värnamo COR 30 Rågen 1 Expovägen 6 Värnamo < / COR 31 Vindruvan 4 Storgatsb Värnamo < COR 32 Vindruvan 22 Storgatsb 20/Köpmansg 2-6 Värnamo < COR 33 Vindruvan 15 Storgatsbacken 12 Värnamo COR 34 Värnamo 14:11 Jönköpingsvägen Värnamo < / COR 35 Bagaren 10 Ljungadalsg 2/Hejareg 10 Växjö COR B 36 Båken 1 Systratorpsvägen 16 Växjö COR 37 Garvaren 4 Hjalmar Petris väg 32 Växjö COR B 38 Glasmästaren 1 Arabygatan 80 Växjö COR Anm: T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt 5 10 Valutan 11, Jönköping Visionen 3, Jönköping CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND 125

130 Castellums fastighetsbestånd Hisingstorp HUSKVARNA Vättern Bymarken 132 Centrum Vätternäs Sveahäll Dalvik Bäckalyckan Rosenlund 3 Skänkeberg Centrum Rocksjön Torpa 12 2 Österängen Öxnehaga Ekhagen Bråneryd Ryhov Gamla Flygfältet Liljeholmen 5 Gräshagen Munksjön Mariebo Vattenledningsområdet E4 Vissmålen Tokarp Ljungarum Haga Ljungarum industrigamla område Råslätt JÖNKÖPING Kättilstorp Hagaberg E m 2000 m 3000 m E4 89 E4 Tallboda LINKÖPING n Steninge ngå Skäggetorp Stå Tornby 86 Kallerstad Vasastaden Malmslätt Ryd 1000 m 2000 m m Mjärdevi Tannefors Hejdegården Ramshäll Östra Valla Ekkällan Garnisonen Västra Valla Köpetorp Innerstaden 35 Vimanshäll Johannelund 98 Kontor/butik 12 6 C A S T E L L U M FA S T I G H E T S B E S TÅ N D Sviestad Hackefors Lager/Industri Projekt och mark 1 3 Hotellet 8, Jönköping gån Stån Jägarvallen 0 Gottfridsberg Malmskogen 52 Droskan 12, Jönköping

131 Castellums fastighetsbestånd Östra Götaland Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm 39 Nordstjärnan 1 Kronobergsgatan Växjö / COR 40 Plåtslagaren 4 Verkstadsgatan 5 Växjö / COR 41 Rimfrosten 1 Solängsvägen 4 Växjö COR B 42 Segerstad 4 Segerstadsvägen 7 Växjö COR 43 Sotaren 4 Arabygatan 82 Växjö COR 44 Svea 8 Lineborgsplan 3 Växjö COR 45 Unaman 8 Klosterg 6/Kungsg 3/ Växjö COR Sandgärdsg Ödman 15 Storgatan 29 Växjö COR 89 Gården 15 Gillbergagatan Linköping COR 47 Idémannen 1 Teknikringen 16 Linköping COR 48 Idémannen 2, Collegium Teknikringen 7 Linköping COR 49 Idémannen 2, Datalinjen Datalinjen 1 Linköping / COR 50 Idémannen 2, Teknikringen Teknikringen 1 A-F Linköping / COR 51 Idémannen 2, Vita Huset Universitetsvägen 14 Linköping COR B 52 Magnetjärnet 6 Finnögatan 5 C Linköping COR B Summa kontor/butik LAGER/INDUSTRI 53 Elefanten 3 Rådjursvägen 6 Växjö < COR 54 Illern 5 Isbjörnsvägen Växjö < COR 55 Isbjörnen 4 Isbjörnsvägen 6 Växjö < COR 56 Sjömärket 3 Annavägen 3 Växjö COR B 57 Snickaren 12 Smedjegatan Växjö / COR B 58 Draken 1 Ingelundsvägen 1 Värnamo < / COR B 59 Flundran 4 Runemovägen 1 Värnamo < / COR 60 Mattläggaren 1 Silkesvägen 24 Värnamo COR B 62 Posten 4 Postgatan 3-5 Värnamo < COR 63 Rödspättan 1 Runemovägen 10 Värnamo COR 64 Rödspättan 4 Runemovägen 4 Värnamo < COR 65 Sandskäddan 4 Margretelundsvägen 7 Värnamo < COR 66 Sjötungan 3 Margretelundsvägen 6 Värnamo COR B 67 Takläggaren 4 Rörläggarev 8/Silkesv 39 Värnamo < COR B 68 Takläggaren 8 Silkesvägen 43 Värnamo COR B 69 Värnamo 14:2 Myntgatan 2 Värnamo < COR A 70 Yxan 4 Fabriksgatan Värnamo COR 71 Yxan 6 Fabriksgatan 4 Värnamo < / COR B Flahult 21:3 Momarken 42 Jönköping COR B Flahult 21:5 Betavägen 17 Jönköping / COR B 74 Vargön 4 Vasavägen 5 Jönköping COR B 88 Ättehögen 18 Fordonsvägen 8 Jönköping COR 77 Ögongloben 6 Kindgrensgatan 4 Jönköping COR B 78 Österbotten 4 Skeppsbrogatan 6 Jönköping < / COR 79 Överlappen 13 Kalkstensgatan 6-8 Jönköping / COR 80 Överstycket 25 Kindgrensgatan 3 Jönköping COR B Idémannen 2, Linköping Idémannen 2, Vita huset, Linköping CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND 127

132 Castellums fastighetsbestånd Östra Götaland Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm Marås 1:12 Maråsliden 7 Gnosjö < COR Törestorp 2:51 Kulltorpsvägen 25 Gnosjö < COR B Källemo 1 Källemogatan 12 Vaggeryd < / COR B Yggen 1 Krokvägen 1 Vaggeryd < / COR 86 Pagoden 1 Ottargatan 10 Linköping / COR B Summa lager/industri Alandsryd 151 Västra Norregårds industriområde Margretelunds västra industriområde Norregård Östra Norregårds industriområde 66 Margretelund Margretelunds östra industriområde Lagan E4 151 Ljusseveka 127 Västhorja Lagan VÄRNAMO 34 Prostsjön Nylund Trälleborg 62 Centrum 58 Amerika Gröndal Vråen 28 Hornaryd Sörsjö industriområde Hornaryds industriområde Apladalen Lagan 15 E m 1000 m 1500 m 30 Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark Vindruvan 4, Värnamo Golvläggaren 3, Värnamo 128 CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND

133 Castellums fastighetsbestånd Östra Götaland Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm PROJEKT 97 Algen 1 Lantmätargränd 42 Jönköping COR 98 Jägmästaren 1 Djurgården Linköping COR B Summa projekt OBEBYGGD MARK 91 Bleckslagaren 1 Repslagarevägen 5 Värnamo COR B 94 Värnamo 14:86 Myntgatan 6 Värnamo < COR B 96 Visionen 4 Bataljonsgatan 10 Jönköping COR 95 Postiljonen 2 Öjaby Växjö COR B Summa obebyggd mark Summa Östra Götaland Öjaby Helgasjön Hovshaga Norra industriområdet Norremark Sandsbro Norremarks industriområde Sjöuddens industriområde Helgevärma Räppe Bergsnäs Norra Bergundasjön m 1000 m 1500 m 2000 m 2500 m Västra industriområdet Västra Mark Araby Väster 46 Centrum Hov Norr Öster VÄXJÖ 27 Högstorp 25 Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark Snickaren 12, Växjö Bagaren 10, Växjö CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND 129