PÄ 25/2005a Detaljplan för kvarteret unds Södra i und, unds kommun (Tullgatan Revingegatan) Upprättad 2010-01-25 Innehåll: Planbeskrivning Genomförandebeskrivning Plankarta med planbestämmelser och illustration Samrådsredogörelse planprogram 2002-01-07
PANBESKRIVNING 1 (12) Detaljplan för kvarteret unds Södra i und, unds kommun SYFTE Detaljplanens syfte är att pröva lämpligheten att uppföra sex bostadshus i fem-sju våningar på fastigheterna unds Södra 1, 2 och 3. PANFÖRSAG Områdets gestaltning och disposition Planområdet är i gällande plan avsett för småindustriändamål. Föreliggande detaljplaneförslag innebär att området blir ett centrumnära bostadsområde som kan inrymma ca 200 lägenheter i en hög exploatering. Inom området föreslås sex stycken bostadshus placerade i huvudsakligen nord-sydlig riktning i en struktur som ansluter till omgivande ny bebyggelse i kvarteret. Vinkelbyggnader föreslås utmed Revingegatan på tre av byggnader, men i begränsad längd så att öppningar in mot gårdarna säkerställs. Övriga tre byggnader får gavlarna ut mot Revingegatan. Parkering anordnas i underjordisk våning med in- respektive utfart från Revingegatan. Föreslagna åtgärder Planförslaget innefattar: Byggrätt för sex stycken bostadshus i fem till sju våningar. Parkering i underjordisk garagevåning med in- och fart från Revingegatan. Bebyggelse Bostäder Sex bostadshus i fem till sju våningar planeras grupperade kring tre gårdar. Gårdarna är öppna i söder mot parkstråket med gång- och cykelstråket Hardebergabanan. Gårdarna har även öppningar mot Revingegatan. I hörnet Tullgatan Revingegatan ska centrumlokaler, såsom butiks- eller verksamhetslokal, anordnas bottenvåningen mot Tullgatan / Revingegatan. Även övriga delen av bottenvåningen mot Tullgatan får användas för centrumändamål. Föreslagna byggnadshöjder mot Revingegatan är fem till sex våningar. På två av byggnaderna i den östra delen av området föreslås att delar av byggnaderna får uppföras i sju våningar i söder mot parkstråket.
PANBESKRIVNING 2 (12) Parkering kommer att ske i underjordisk garagevåning med separat inrespektive utfart från Revingegatan. Bjälklaget till garagevåningen skall vara planteringsbart för att göra det möjligt att anordna friytor på gårdarna. På kvartersmark anordnas två entrégator med anslutning från Revingegatan. På entrégatorna anordnas ett mindre antal besöksparkeringsplatser. Sophanteringen anordnas i anslutning till entrégatorna. Byggnaderna planeras få fasader i huvudsakligen rött tegel. Träd skall planteras utefter Revingegatan. Bild. Modellfoto med vy från sydväst. Den nya föreslagna bebyggelsen ligger norr om Hardebergaspåret som passerar mellan kvarteren unds Södra och Harlösabanan. Modell och modellfoto Marie Ericsson Arkitektkontor AB Gårdarna skall planteras och ges en varierad utformning som kompensation för att de blir relativt skuggiga. För att uppnå en bra kvalitet måste gårdens växtbetingelser vara goda och de planteringsbara bjälklagens växtbäddar ska vara minst 600 mm djupa där busk- och trädplanteringar föreslås. Miljöbyggprogram Syd bör gälla rörande den urbana biologiska mångfalden. Området föreslås få en hög exploatering med anledning av det centrumnära läget. Föreslagen bebyggelsetäthet (nettoexploateringstal) inom planområdet är 2,0. Exploateringstalet är den totala bruttoarean BTA, exklusive garage, källare och förråd, inom föreslagen kvartersmark samt halva omgivande, trafikförsörjande gata.
PANBESKRIVNING 3 (12) Om exploateringstalet beräknas enbart på kvartersmark utan att inkludera halva omgivande gata blir bebyggelsetätheten 2,25. Beräknat antal lägenheter inom planområdet är ca 185 lägenheter, vilket innebär en bebyggelsetäthet på 215 lägenheter/ha. Varje gård har en yta på ca 600 kvm. På varje gård planeras ca 60 lägenheter. Per 100 kvm bostadsyta blir den disponibla gårdsytan 10 kvm. Trafik Biltrafik Den tillkommande trafiken uppskattas uppgå till ca 500 fordon/dygn. Angöring med tillhörande besöksparkering planeras från de två entrégatorna med tillfart från Revingegatan. Gång- och cykeltrafik Planområdet gränsar i söder till gång- och cykelstråket Hardebergabanan. Passagen med Tullgatan föreslås upplyft och markerad i avvikande material. Parkering Gällande planeringsnormer för parkering ska tillämpas. För närvarande är p- normen för bostäder i halvcentrala lägen 9,0 parkeringsplatser per 1000 kvm BTA och för verksamheter 30 parkeringsplatser per 1000 kvm BTA. Kommunens planeringsnorm för cykelparkering skall tillämpas. Teknisk försörjning Energiförsörjning Uppvärmning föreslås ske genom kommunens fjärrvärmenät. Dagvattenhantering Omhändertagande av dagvatten kommer att ske på konventionellt sätt genom kommunens ledningssystem. okalt omhändertagande av dagvattnet är inte möjligt på grund av den höga exploateringen. ovplikt Bygglov Enligt 5 kap 26 PB ska de överväganden som ligger till grund för omfattningen av kravet på bygglov redovisas i planbeskrivningen. Någon minskning av bygglovplikten föreslås ej, med hänsyn till planområdets läge och beskaffenhet. KONSEKVENSER Miljöbedömning enligt plan- och bygglagen Stadsbyggnadskontoret bedömer med vägledning av förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar att planförslaget inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan i den mening som avses i 6 kap 11 18
PANBESKRIVNING 4 (12) miljöbalken och i 5 kap 18 plan- och bygglagen. Behovet av miljöhänsyn vid genomförandet av detaljplanen belyses därför inte i en miljöbedömning enligt 6 kap miljöbalken. Genomförandet av planförslaget innebär en förändring av pågående markanvändning och exploateringsgraden ökar. Genomförandet av planförslaget innebär ingen negativ påverkan på miljön, hälsan eller hushållningen med naturresurser. Sammantaget är den påverkan som planförslaget förutses få sådan att den inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Mark, luft och vatten uftföroreningar Miljökvalitetsnormerna för utomhusluft enligt 5 kap miljöbalken gäller för svaveldioxid, bly, kvävedioxid, kolmonoxid och partiklar (PM 10). Enligt miljöförvaltningens uppgifter överskrids inte miljökvalitetsnormerna inom unds kommun. uftföroreningarna ligger inom godtagbara nivåer inom planområdet. Trafiktillskottet från den förändring som planförslaget innebär bedöms inte förändra nivåerna för befintlig bebyggelse. Markradon Baserat på genomförda radonmätningar klassificeras planområdet som normalriskområde. (Normalriskmark 10-50 kbq/m 3 och högriskmark >50 kbq/m 3.) Vid normalriskmark ska byggnader utföras radonskyddade. Vid högriskmark ska byggnader utföras radonsäkrade. Markföroreningar Enligt uppgifter från miljöförvaltningen har det tidigare funnits en pumpstation på fastigheten unds Södra 1 och markundersökning är utförd 2006. Vid undersökningen konstaterades förhöjda halter av olika föroreningar och sanering av området måste ske. Markundersökningen från 2006 omfattade även fastigheten unds Södra 2. På fastigheten unds Södra 3 har det legat ett tryckeri. Vanliga föroreningar som kan påträffas vid tryckerier är bland annat metaller, aromater, klorerade och icke klorerade lösningsmedel, fenoler, cyanider, PAH och olja. Markundersökning bör ske. Undersökning av markföroreningar samt erforderlig sanering skall redovisas i samband med bygganmälan. Skuggning Den föreslagna bebyggelsens skuggning har studerats, se följande tre sidor.
PANBESKRIVNING 5 (12)
PANBESKRIVNING 6 (12)
PANBESKRIVNING 7 (12) Bilder. Skuggstudier. Illustration Marie Ericsson Arkitektkontor AB.
PANBESKRIVNING 8 (12) Hälsa och säkerhet Vägtrafikbuller Följande riktvärden för trafikbuller, enligt regeringens proposition 1996/97:53, ligger till grund för planeringen. bostäder, vård- och undervisningslokaler ekvivalentnivå ute frifältsvärde 55 dba inne 30 dba maxnivå ute frifältsvärde 70 dba ( vid uteplats) inne 45 dba ( nattetid ) Utifrån prognostiserad och uppskattad trafikutveckling (Tullgatan 3500 fordon/dygn och Revingegatan, uppskattad, 1900 fordon/dygn) har bullerförhållandena beräknats. Trafikbullernivåerna har beräknats utmed fasad mot Tullgatan och mot Revingegatan. Enligt översiktliga beräkningar ligger ekvivalentnivåerna mot Tullgatan i intervallet 58-60 dba. Maxnivåerna ligger i intervallet 77-81 dba. Ekvivalentnivåerna mot Revingegatan närmast Tullgatan ligger i intervallet 55-57 dba. Maxnivåerna ligger i intervallet 68-73 dba. Då riktvärdena överskrids skall lägenheter mot Tullgatan vara genomgående med minst hälften av bostadsrummen mot gårdssidan. Avskärmande åtgärder bör anordnas på balkongerna. Om en tyst gemensam uteplats anordnas i marknivån kan högre värden accepteras på egen balkong. Fasaden skall utformas så att inomhusvärdena inte överskrids. Extern industribuller Angränsande fastigheter sydväst om Tullgatan är bebyggda och får enligt gällande detaljplan användas för småindustriändamål av sådan beskaffenhet att närboende ej vållas olägenheter med hänsyn till sundhet, brandsäkerhet och trevnad. Bostäder får dock anordnas i den utsträckning som fordras för tillsyn och bevakning av anläggning inom området. Verksamheterna får därmed inte vara störande för den planerade bebyggelsen inom planområdet. Kulturmiljö Påverkan på riksintresset Riksintresseområdet för unds stadskärna M K 87) avgränsas i sydost av Södra Esplanaden. Planområdet gränsar således inte till riksintresseområdet. I kvarteret uppförs för närvarande byggnader i fem-sex våningar söder om planområdet och i kvarteret i övrigt är befintliga nya byggnader uppförda i fem-tolv våningar. Den nu planerade bebyggelsen blir en del av omgivande bebyggelse i kvarteret och bedöms inte påverka riksintresset för kulturmiljövården.
PANBESKRIVNING 9 (12) Bild. Siluett från sydöst utan ny bebyggelse i kvarteret unds Södra. Bild. Siluett från sydöst med ny bebyggelse i kvarteret unds Södra. Bild. Siluett från söder med ny bebyggelse i kvarteret unds Södra inlagd med vit kontur. Foto och montage samtliga bilder Marie Ericsson Arkitektkontor AB.
PANBESKRIVNING 10 (12) Sociala konsekvenser Barnperspektivet Vid utarbetande av planförslaget har hänsyn till barns intressen, behov och situation i enlighet med barnkonventionen tagits. Bostadsgårdarna blir skyddade från trafik och området ligger nära skola, rekreation. Friyta I Grönstruktur- och naturvårdsprogram för unds kommun, antaget av kommunfullmäktige 2006-03-20 anges som råd och riktlinjer sociala värden; Bostadsgårdar, skolor m.m. ska innehålla tillräcklig friyta för lek och utevistelse. 100 kvm/100 kvm våningsyta kan tjäna som ett riktvärde för friytor i bostadskvarter där även närbelägen parkmark räknas in. I stadskärnan och liknande lägen accepteras mindre yta ca 40 kvm friyta/100 kvm våningsyta som riktvärde. Föreliggande detaljplan innebär 10 kvm friyta/100 kvm våningsyta. Tillgänglighet Vid utarbetande av planförslaget har kravet på god tillgänglighet och användbarhet för funktionshindrade beaktats. Hur kraven på tillgänglighet i 12 BVF (byggnader) samt 3 kap 15 PB (tomter) i detalj kommer att tillgodoses avgörs i samband med byggnads- och markprojekteringen och därmed vid kommande bygglovprövning och bygganmälan. Planförslaget innebär att tillgänglighetskraven ovan kan uppfyllas. FÖRUTSÄTTNINGAR Planområdet Planområdet omfattar fastigheterna unds Södra 1, 2 och 3. Markanvändning Området används idag för produktion, kontor och handel. Markägoförhållanden Markägare är JM AB. Tidigare ställningstaganden Översiktsplan Enligt översiktsplan för und 1998 är området markerat som detaljplanelagt område för bebyggelse. Detaljplaner För området gäller detaljplan 394 från 1978 som anger att området får användas för småindustriändamål.
PANBESKRIVNING 11 (12) Ett planprogram för Margretedalsområdet upprättades i maj 2000 och var föremål för samråd under 2000. Planprogrammet redovisade en omvandling av befintligt industriområde, Margretedalsområdet söder om stadskärnan till ett attraktivt centrumnära bostadsområde som totalt skulle inrymma ca 600-700 bostäder i en relativt hög exploatering. Planprogrammet redovisar i kvarteret unds Södra en bebyggelse i fyra till fem våningar utformade som u-kvarter med öppningar i söder, se nedan. Bild. Illustrationsplan ur planprogram för Margretedalsområdet, 2000. Nybebyggelsens våningsantal angivet. Kulturmiljö och arkeologi Arkeologi Den planerade exploateringen berör inga kända fornlämningar. Påträffas fornlämningar i samband med markarbetena skall dessa, i enlighet med 2 kap 10 kulturminneslagen, omedelbart avbrytas och änsstyrelsen underrättas. Service Planområdet ligger i unds centrum med närhet till social och kommersiell service.
PANBESKRIVNING 12 (12) UNDERAG Handlingar Till detaljplanen finns följande handlingar: Plankarta med planbestämmelser och illustration Planbeskrivning (denna handling) Genomförandebeskrivning Samrådsredogörelse program Medverkande I planarbetet har trafikplanerare uminita Popescu och lantmätare Christina Norlander medverkat. På fastighetsägarens uppdrag har Marie Ericsson Arkitektkontor AB tagit fram förslag till nya byggnader. STADSBYGGNADSKONTORET I UND Ole Kasimir planchef otta Wallin planarkitekt