PLAN- OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING

Transkript

1 Antagandehandling Augusti 2011 Dnr 2010/2087 Detaljplan för Sjöryd 1:420 Omsorgsbostäder i Mullsjö Mullsjö kommun PLAN- OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Planhandlingen utgörs av denna plan- och genomförandebeskrivning samt en plankarta i skala 1:400 med tillhörande bestämmelser. BAKGRUND OCH SYFTE Området planläggs med avsikten att nybyggnation av omsorgsbostäder ska kunna ske. En ny byggnad innehållande totalt 40 lägenheter samt gemensamhetsutrymmen planeras. Plankartan är upprättad med skisser framtagna (Atrio arkitekter) som grund. PLANPROGRAM Enligt Plan- och bygglagen ska en detaljplan grundas på ett program som anger utgångspunkter och mål för planen, om det inte är onödigt. Planområdet är delvis bebyggt med bostäder och ligger inom ett område med blandad bebyggelse, bostäder och service i form av vård, skola etc. Gällande detaljplan medger bostäder och kontor. Det har därför inte varit aktuellt att upprätta något planprogram. 1

2 PLANDATA PLANOMRÅDETS BELÄGENHET Planområdet ligger i korsningen Skolgatan-Ängsgatan, inom ett kvarter strax norr om Mullsjö centrum. Området nås från såväl Skolgatan som Ängsgatan. ÄGAREFÖRHÅLLANDEN Sjöryd 1:420 ägs av Riksbyggen, brf Mullsjöhus nr 1. Sjöryd 1:421 ägs av BST Sjöryd AB, medan 1:16 är i kommunens ägo. Sjöryd 1:16 kommer att överlåtas till Riksbyggen och genom fastighetsreglering läggas till Sjöryd 1:420. Föreslagen allmän platsmark/lokalgator ägs i huvudsak av Mullsjö kommun. Lokalgatan i söder föreslås bli något förlängd och tar därmed del av Sjöryd 1:420 i anspråk. Fastighetsreglering krävs. BEDÖMNING AV MILJÖPÅVERKAN Vid upprättande av detaljplaner ska det göras en behovsbedömning som visar om planens genomförande kan medföra betydande miljöpåverkan. Om så är fallet blir planen föremål för en närmare miljöbedömning, varvid en miljökonsekvensbeskrivning/mkb upprättas enligt Plan- och bygglagen. En MKB upprättas om detaljplanen medger en användning av mark, byggnader eller andra anläggningar som innebär en betydande påverkan på miljön, hälsan eller hushållning med naturresurser. En behovsbedömning har gjorts för att i ett tidigt skede se om förslaget kan komma att medföra betydande miljöpåverkan eller att miljökvalitetsnormerna överskrids. Med de övergripande förutsättningarna som hittills har framkommit är bedömningen i nuläget att någon fristående miljökonsekvensbeskrivning inte behöver upprättas för detaljplanen. Bedömningen grundas på de kriterier som finns i bilaga 4 i Förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar samt 3, 4 och 5 kap i Miljöbalken. Möjliga konsekvenser/åtgärder redovisas istället löpande i planbeskrivningen. Slutsats: Effekterna av ett genomförande av planförslaget förväntas var för sig eller sammantaget inte ge en betydande miljöpåverkan. Bedömningen är att inga ytterligare större utredningar krävs. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN ÖVERSIKTPLAN För Mullsjö gäller översiktsplan, antagen av kommunfullmäktige I denna finns inga visioner eller åtgärder redovisade för aktuellt område. 2

3 Väg 26 Planområde Utdrag ur översiktsplan. DETALJPLANER Aktuellt område omfattas av detaljplan Sjöryd 1:178 (nr 87), antagen av kommunfullmäktige Denna plan anger ändamålet kontor för Sjöryd 1:421 och bostäder för 1:420 respektive 1:16, vilket är i linje med vad som nu föreslås. I den gällande planen styrs dock byggrätt, parkering etc på ett sådant sätt att aktuell byggnation inte är möjlig. BESLUT OM UPPRÄTTANDE AV DETALJPLAN Planuppdraget är initierat av Riksbyggen, som har tagit fram skisser på en ny byggnation inom området. Uppdraget att ta fram en detaljplan gavs genom beslut i kommunstyrelsen FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR MARK, VEGETATION Planområdet är kuperat och sluttar från norr till söder. Tomten är till vissa delar bebyggd/exploaterad med trevåningshus. Resterande ytor består av parkeringsplatser och gräsytor med några få buskar och träd. I gränsen mot väster finns även en ridå med träd och buskar. 3

4 GEOTEKNISKA FÖRHÅLLANDEN - RADON Enligt SGU:s översiktliga jordartskartering består området av morän. Vid projektering av ny byggnation krävs en noggrannare geoteknisk undersökning. Innan byggnation sker inom området bör en markradonmätning utföras för att klargöra om området eventuellt omfattas av mark som kräver radonskyddat eller radonsäkert byggande. FORNLÄMNINGAR Det finns inga kända fornlämningar inom planområdet. BEBYGGELSE Bebyggelsen inom planområdet består av bostadshus uppförda i tre våningar, huvudsakligen i tegel/puts. I befintliga byggnader (Sjöryd 1:421) ryms även lokaler för musikskola. I områdets nordvästra hörn finns ett 1 ½ plans hus, som nu föreslås rivas. Skolgatan Skolgatan Bostadshus foto taget från norr. Bostadshus som föreslås rivas. Bebyggelsen i kvarteret i övrigt består till största delen av lägre bebyggelse i 1 1 ½ våningar. Utmed Skolgatan (längre österut) ligger Gunnarsboskolan med klasserna F-5 och mitt för planområdet ligger Björkgården som är ett boende inom kommunens äldreomsorg. En ny byggnad planeras i två våningar plus en suterrängvåning. Det innebär att byggnaden blir två våningar mot norr och tre ner mot lokalgatan i söder. Byggnaden föreslås innehålla 40 omsorgslägenheter med gemensamma ytor i form av bl a aktivitetsrum och kök. Föreslagen fasad mot öster (Atrio arkitekter). 4

5 TRAFIK/PARKERING BULLER Planområdet har anslutning från såväl Skolgatan som Ängsgatan. Utmed Skolgatan planeras möjlighet till angöringsplatser genom några parkeringar längs med gatan. Platserna föreslås delvis på kvartersmark och delvis genom ianspråktagande av befintlig trottoar. All parkering för den nya verksamhetens behov skall lösas på kvartersmark. Ett källargarage är planerat inrymmande 13 parkeringsplatser. Dessa är i huvudsak avsedda för personal. Med angöring från vändplatsen på infartsgatan i söder, finns plats för några parkeringsplatser för besökare till de nya bostäderna. Idag finns en parkering inom området med infart från Skolgatan. Denna används för den befintliga bebyggelsen inom Sjöryd 1:420. I och med planförslaget försvinner denna parkering och ersätts med platser norr om infartsgatan i söder. Att dessa kommer till har säkerställs på plankartan med bestämmelsen parkering. Infart till såväl befintliga hus som planerade kommer att ske från Ängsgatan och den mindre lokalgata som idag finns i områdets södra del. All parkering för planområdets behov skall ske inom kvartersmark. Lokalgatan föreslås något förlängd. Söder om planområdet ligger ett område med radhus. En gångväg till detta område ligger parallellt med lokalgatan/infarten till nu aktuellt område. I samband med förlängning av lokalgatan(enligt planförslaget) skall hänsyn tas till gångvägen. Ängsgatan. I bakgrunden skymtar Mullsjön. Till höger syns infarten till planområdet. Slutet på nuvarande infart som förlängs. Till vänster gångväg in mot radhusområdet. 5

6 Bullerriktvärden Enligt Boverkets allmänna råd 2008:1 gäller följande huvudregler vid planering av nya bostäder. Planen bör säkerställa att bebyggelsen kan placeras och att yttre åtgärder kan utformas så att 55 dba ekvivalentnivå utomhus (vid fasad och uteplats) kan erhållas med hänsyn till trafikbuller. Planen bör säkerställa att bebyggelsen kan placeras och att yttre åtgärder kan utformas så att 70 dba maximalnivå vid uteplats i anslutning till bostad uppfylls. Ny byggnation Planområdet ligger i korsningen Skolgatan/Ängsgatan. Gatorna har lokaltrafik med måttliga trafikmängder. Trafiken inom området har i huvudsak sitt mål till någon av bostäderna alternativt till skolan som ligger strax öster om planområdet. Någon aktuell trafikräkning finns inte gjord i området. Bedömningen är att trafikmängden på Skolgatan, som är den gata som främst berör den nya byggnationen, inte överstiger 1000 fordon/dygn och att den tunga trafiken utgör max 5 % av detta. Skyltad hastighet på sträckan är 50 km/h. Dessa förutsättningar genererar ett bullervärde strax under 55 dba, 10 m från vägmitt. Nya byggnader kan placeras intill ca 8 m från vägmitt. Riktvärdena för inomhusbuller bör kunna uppfyllas. Uteplatser placeras lämpligen i skydd av byggnader. MILJÖKVALITETSNORMER Miljökvalitetsnormer anger de föroreningsnivåer eller störningsnivåer som människor kan utsättas för utan fara för olägenheter av betydelse eller som miljön eller naturen kan belastas med utan fara för påtagliga olägenheter. Miljökvalitetsnormer finns bl a gällande utomhusluft. Idag finns gränsvärden för kväveoxider (främst kvävedioxid), svaveldioxid, kolmonoxid, bensen, bly samt inandningsbara partiklar. Från och med 2010 tillämpas även ett gränsvärde för halten marknära ozon. Ett genomförande av planförslaget bedöms inte innebära att miljökvalitetsnormerna överskrids. TEKNISK FÖRSÖRJNING Området är anslutet till kommunalt vatten och avlopp. Anslutning till kommunala dagvattenledningar finns också upp mot Skolgatan och även i ett läge ut mot Ängsgatan i den södra delen av planområdet. Mängden hårdgjorda ytor bör minimeras. Även utformningen av markytor bör ses över, exempelvis genom anläggning av s k hålsten eller gräsytor invid parkeringsplatser och körytor. (Lokal infiltration där så är möjligt.) EL OCH TELE Området kommer att försörjas med el och tele (även fiber) från befintliga ledningar i anslutning till planområdet. Inom kvartersmark, utmed Skolgatan, finns en transformatorstation tillhörande Vattenfall. Från transformatorstationen går 10 kv kablar österut utmed Skolgatan. Även 0,4 kv kablar finns utmed Skolgatan, samt bl a utmed den västra och södra kvartersgränsen. (Se karta nedan!) 6

7 För att möjliggöra den planerade byggnationen behöver befintlig transformatorstation flyttas. Ett nytt läge för denna är utlagt som E-område på plankartan, i det nordvästra hörnet av kvartersmarken. Hänsyn till transformatorn och befintliga kablar måste tas vid planering av ny bebyggelse inom området. Det innebär bl a att säkerhetsavståndet mellan transformatorstation och byggnad skall vara minst 5 m(enligt gällande starkströmsföreskrifter). En inmätning av kablarna är gjord inför utställningen. Denna visar att 10 kv kablarna ligger i gatumark men relativt nära kvartersmarken. U-områden har därför lagts ut utmed Skolgatan. Vid behov får lågspänningskabeln, som nu ligger runt vändplanen i södra delen av planområdet, flyttas. Karta över vattenfalls transformator med tillhörande kablar. ENERGI Anslutning sker lämpligen till fjärrvärme, då huvudledningar för detta finns utmed Skolgatan. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetiden slutar fem år efter det att planen vunnit laga kraft. 7

8 GENOMFÖRANDEBESKRIVNING ORGANISATORISKA FRÅGOR PLANGENOMFÖRANDE Planen handläggs med normalt planförfarande. TIDPLAN Planarbetet bedrivs med intentionen att detaljplanen ska kunna antas av kommunfullmäktige under HUVUDMANNASKAP FÖR ALLMÄNNA PLATSER Kommunen är huvudman för allmän platsmark. FASTIGHETSRÄTTLIGA FRÅGOR Förrättning/fastighetsreglering krävs. Det gäller såväl Sjöryd 1:16 som ska läggas till Sjöryd 1:420, samt del av Sjöryd 1:420 som skall läggas till kommunens gatufastighet. TEKNISKA FRÅGOR Innan en ny byggnation kan komma igång skall befintligt bostadshus i områdets nordvästra del rivas. Rivningslov krävs. Ansvarig för detta är Mullsjö kommun. Befintlig transformatorstation måste flyttas för att möjliggöra den tänkta byggnationen. Ett avtal skall tecknas mellan Vattenfall och Riksbyggen angående detta. Avtalet skall vara klart innan detaljplanen antas. EKONOMISKA FRÅGOR De fastighetsbildningar som kommer att krävas, utförs av Lantmäteriet och bekostas av Mullsjö kommun. Flyttningen av transformatorstationen och ev. behov av flyttning av markkablar bekostas av Riksbyggen. Mullsjö kommun Ulf M Mattsson stadsarkitekt Annacarin Holm Planarkitekt 8