Ekonomin i fokus Välkomna! Ämnen i kväll Vad är en bostadsrättsförening? Årsredovisningen Hur fungerar ekonomin? Bokslutsdispositioner: Avskrivningar och fonderingar Går det att påverka ekonomin? Skatter Kostnadsjakt Bostadsrättsföreningens ändamål Främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att upplåta bostäder i föreningens hus utan begränsning i tiden 1
Beslutsordning - ansvarsfördelning Föreningen en ekonomisk gemenskap Medlemmen - Betalar avgiften - flyttar in och flyttar ut Styrelsen: - Bestämmer avg, placeringar, löpande förvaltn. Stämman: - Det som påverkar rätt och skyldigheter - Stadgar, förändrade insatser, utbyggnader - Väljer styrelse, konfirmerar styrelsens förvaltn. Vem ska läsa årsredovisningen? Främsta (enda?) infokällan för medlemmarna Värdet på lägenheterna Mäklare, banker Praktiskt för egen genomgång/analys Historien Vad är mest intressant? Historia, När byggdes vad, renoveringar? Fördelning av ytor ytuppgifter Taxeringsvärde Lånebild Intäkter Dolda tillgångar/risker vad händer med årsavgiften? Hur ser trenden ut? 2
Nyckeltal Egna! Standardiserade - SCBs Intäkts- och kostnadsundersökningar webben Hyror skattemyndigheten Boreda, Värderingsdata, Mäklarstatistik Information som kanske inte syns Nyckeltalen: Taxvärde, lån, årsavgift per kvm Planerat stambyte - större reparation/underhåll Hyresvillkor för lokalhyresgäster Risk för att bli oäkta bostadsföretag Förändras tomträttsavgälden? Resultaträkningen är enbart en specifikation av det egna kapitalets förändring 3
Resultaträkning Balansräkning Intäkter 2 573 594 Kostnader 1 856 625 Vinst Yttre fond 716 969 106 800 Tillgångar 18 713 386 Eget kap 8 409 802 Yttre fond 918 818 Ack res 3 989 414 Skulder 10 303 584 Taxvärde 35 600 ` Markn.v 48 800 Resultaträkning Balansräkning Intäkter 2 573 594 Kostnader 1 856 625 Tillgångar 18 713 386 Eget kap 8 409 802 Yttre fond Årets avsättn 106 800 918 818 Ack resultat 3 989 414 Vinst 716 969 Skulder 10 303 584 Kapitalbindning hos föreningen mycket kapital Ibland av tvång ibland med avsikt Bekvämt sitta i styrelsen? Behöver aldrig ändra avgifterna Lägenheternas marknadsvärde? Kanske gör pengarna mer nytta hos medlemmarna? 4
Kapitalbindning hos föreningen lite kapital Ibland med avsikt ibland av tvång Ställer större krav på hushållning? Avgifterna går upp och ner Lägenheternas marknadsvärde? Kanske gör pengarna mer nytta hos föreningen? Föreningens finansiering Idag: 85 % insatser 1993: 85 % lån Bokslutsdispositioner Avskrivningar och fondering fördelar resultatet över tiden Vilka behov finns det av att bygga reserver? Men om fastigheten inte minskar i värde? Är det någon skillnad mellan en fastighet i ett AB och en BRF? 5
Avskrivningar Fördelar kostnaderna över tiden bygger kassan, skapar kassaflöde Nya brf: stora belopp äldre brf: en akademisk fråga ÅRL 4 kap 4 : Anläggningstillgångar med begränsad nyttjandeperiod skall skrivas av systematiskt över denna period Vad är husets nyttjandeperiod? Anskaffningsvärde = återanskaffningsvärde?? Avskrivningar Historiskt många principer trots anvisningar från BFN Brf: Ingen/liten avskrivning på fastighetens anskaffningsvärde, men allt underhåll skrivs av över korrekt livslängd Brf: 1 % alt 2 % alt 0,5 % rak avskrivning på bokfört värde Progressiv avskrivning Större ersättningsinvesteringar, sk tillkommande kostnaders avskrivning Kommersiella företag: generell avskrivning på fastigheten 2 % allt underhåll blir en kostnad samma år det genomförs Avskrivningar Nyhet 2015: Ange K2 eller K3 och progressiv avskrivning bort K2: Identiskt med tidigare Allmänt råd 2009:01- dvs allt som tidigare K2: Fastigheten en enhet skrivs av med generell procentsats Tillkommande kostnader, t ex stambyten skrivs ej av K3: Komponentavskrivning, dvs husets delas i komponenter/delar som skrivs av i takt med förbrukningen. Tillkommande stora kostnader/renoveringar höjer bokfört värde och skrivs av Progressiv avskrivning, dvs då avskrivningarna följer penningvärdesförsämringarna ej tillåten enligt BFN Organisationerna tillsammans med FAR arbetar för nya principer 6
Fond för yttre underhåll Omföring inom eget kapital Avsiktsförklaring om framtida underhåll Spelar den någon roll? Var finns pengarna? Grunden för avsättning ska anges i stadgarna vad säger de? Dispositionsförslag Förslag till hantering av ansamlat resultat Till stämmans förfogande står följande medel: Årets resultat 716 969 Balanserad vinst 3 379 245 Reservering fond för yttre underhåll - 106 800 Summa balanserat resultat 3 989 414 Styrelsen föreslår att medlen disponeras så att i ny räkning överförs 3 989 414 Förbättrad ekonomi Intäkterna Kostnaderna användningen av pengarna 7
Vad är rätt nivå avgifterna/intäkterna? Föreningens syfte Rätt avgift över tiden Generationsplundring Rätt avgift idag. Vilkens sorts förening har medlemmarna köpt in sig i? Individuellt eller kollektivt sparande och kapitaluppbyggnad Andra plusposter, t ex Lokalkontrakten! Indexerade? Marknadsanpassade? Bättre utnyttjande Vindar plus och minus Sälja hyresbostäder? Insatshöjning? Insatsåterbetalning? Hur ser kostnadsbilden ut? Vilka ska angripas först? 35% El Värme Vatten avlopp Övriga kostnader Förvaltning Reparationer Skatter Avsättning Styrelsearvoden Revision Avskrivning Räntor 8
Största kostnaderna vad går att påverka? Skatter? Räntor Värmen Markhyror Drift och taxebundna kostnader Avskrivningar underhållsfonderingar?? Kapitalkostnaderna Lånade pengar dyrast pressa likviditeten! Vem ska ha lånen och kostnaderna brf eller boende? Räntor fast eller rörlig? Får man spekulera? Finansiera underhållet genom fondering betala krognotan i förväg + Den som är satt i skuld är aldrig fri + Anpassning till underhållsplan + Generationsaspekten - Ianspråktagande osäkert; tidpunkt, belopp, svart hål - Penningvärdesförsämring - Dålig avkastning - Dålig matchning kostnad nytta Var finns egentligen pengarna? 9
Finansiera underhållet med lån - betala krognotan efter måltiden Osäkert om krediter lämnas +/- Generationsaspekten - Det kostar att låna - Känns som dubbel kostnad ; Lån plus avskrivning + Kostnaden för lånen tas av dem som utnyttjar resursen + Inget tvångssparande Placeringsstrategi Balans lån egenfinansiering, höjda/sänkta insatser, årsavgiftsnivå Guldkant : Förädla huset, värdehöjande investeringar Finansförvaltning: räntebinding, sprid riskerna, lagom avkastning Höjda insatser utnyttja ränteavdragen Alla medlemmar skjuter till pengar så att föreningen kan betala av, eller slipper ta nya lån Bättre förhållande tillgångar<>skulder Alla skjuter till i proportion till nuvarande insatser Finansieras genom personliga avdragsgilla lån eller kontant Föreningen sänker avgifterna med motsvarande besparing 10
Varför inte höja insatserna? Pedagogiska problem Medlem som inte vill ta lån överhuvudtaget Medlem som tror sig inte få ytterligare lån Får man tillbaka pengarna vid flytt? Tror inte på föreningens ekonomiska planering Blir det någon politisk återställare? Tågordningen Informationsmöte Kontakt med bank gemensam upphandling av lån Eventuell medverkan av mäklare Personlig information vad betyder det här för mig? Stämmobeslut 2/3 majoritet Godkännande av medlemmar Hyresnämnden Avisering Inbetalning amortering föreningslån Avgiftssänkning Beslutet om höjning av insatser Proportionerligt till insatserna alla deltar 2/3 av de röstande på föreningsstämma Hyresnämndens godkännande Beslutet får inte vara otillbörligt mot enskild bostadsrättshavare 11
Medlemmar som inte kan/vill? Erbjuds reverslån/uppskjuten betalning från föreningen Icke avdragsgill ränta/avgift Räntenivå lika med föreningens lån Betalas vid flytt Oförändrade boendekostnader?? Litet antal medlemmar övriga måste låna mera Skatter medlemmar äkta förening Ingen löpande beskattning Ingen förmögenhetsskatt Reavinstbeskattning - Beskattningsbar vinst 22 % - Begränsat uppskov 1.450.000:- för hela lgh - Ränta på uppskovsbelopp 0,5% Skatter för äkta förening Ingen beskattning av resultat Kommunal fastighetsavgift bostäder Fastighetsskatt lokaler 12
Aktuell kommunal fastighetsavgift bostäder (inkomståret 2015) 1.243 kr / bostadslägenhet i flerfamiljshus eller högst 0,3% x taxv bostäder (mark+byggnad) 7.262 kr / bostadslägenhet småhus eller högst 0,75% x taxv (mark+byggnad) Statlig fastighetsskatt lokaler 1 % x taxeringsvärdet för lokal (mark+byggnad) Tack för i kväll! 13