Hur påverkar insatshöjningen bostadsrättsföreningen?

Storlek: px

Starta visningen från sidan:

Download "Hur påverkar insatshöjningen bostadsrättsföreningen?"

Max Bernt Vikström
för 8 år sedan
Visningar:

1 Bostadsrättsföreningen Nazaret Insatshöjning Undertecknade, Per-Olof Blad, Carl-Gustav Melén och Tryggve Ottosson, som fått styrelsens uppdrag att redovisa konsekvenserna av en insatshöjning i Bostadsrättsföreningen Nazaret anför följande: Vad är insats? Insatserna är bostadsrättsföreningens grundkapital, d v s de pengar de första medlemmarna betalade in. Vad är en insatshöjning? Bostadsrättsföreningens medlemmar betalar in pengar d v s höjer insatserna i proportion till de tidigare ägarandelarna så att föreningen kan betala av sina lån. Varför insatshöjning? Medlemmarna i föreningen får inte skattereduktion för föreningens räntekostnader. Genom att medlemmarna tar över föreningens lån kan boendekostnaderna minskas eftersom medlemmarna får skattereduktion med 30 procent när lånen är personliga. Hur påverkar insatshöjningen bostadsrättsföreningen? I stället för att lägga ner bostadsrättsföreningen som man gör vid s k friköp, som tidigare aktualiserades men ej genomfördes, behålles föreningen som tidigare vid insatshöjning med gemensamt ansvar för fastighetsskötsel, snöröjning etc. Insatshöjningen ger en bättre balansräkning för föreningen som värdesätts av köpare vid eventuell försäljning.

Bostadsrättsföreningens medlemmar betalar in pengar d v s höjer insatserna i proportion till de tidigare ägarandelarna så att föreningen kan betala av sina lån. Varför insatshöjning?

2 Hur mycket lägre blir boendekostnaderna efter en insatshöjning? Med insatshöjningen skapas utrymme att sänka avgifterna med lika mycket som föreningen betalar i ränta på lånen. Vinsten ligger i att medlemmarna kan dra av 30 procent av räntekostnaderna på lånet. En annan fördel sett ur medlemmarnas synvinkel är att vi genom att ta egna lån själva kan bestämma avbetalningstakten. En del kan då välja att betala av på lånen snabbare än föreningen medan andra avstår helt från att amortera. I det senare fallet blir kostnadsminskningen på månadsavgiften ännu större för medlemmen än den som betingas av avdragsmöjligheten. Hur påverkar insatshöjningen värdet på lägenheten? Många faktorer påverkar hur mycket man kommer att få ut vid en framtida försäljning av bostadsrättslägenheterna. Erfarenhetsmässigt kan dock sägas att värdet höjs lika mycket som insatshöjningen men ofta ökar värdet ännu mer. Det beror främst på att många köpare prioriterar lägenheter med låga avgifter och insatshöjningen innebär ju att avgifterna kan sänkas. Sammanfattning Insatshöjning innebär enligt undertecknade följande fördelar: Lägre månadsavgifter Medlemmarna får själva inflytande över avbetalningstakten på lånen Starkare balansräkning för föreningen Ökat värde på lägenheterna vid försäljning. Detta sammantaget medför att vi förordar en insatshöjning när bindningstiden för lånen så tillåter. Konsekvenserna för de olika lägenhetstyperna framgår av bilaga. Per-Olof Blad Carl-Gustav Melén Tryggve Ottosson

En annan fördel sett ur medlemmarnas synvinkel är att vi genom att ta egna lån själva kan bestämma avbetalningstakten.

3 Bostadsrättsföreningen Nazaret. Bilaga 1. Insatshöjning Tabell 1. Effekter av insatshöjning och ränteavdrag (30 %). (3 rok) (4 rok) (5 rok) (6 rok) Insatshöjning Räntekostnad vid 3% vid 4% vid 5% Ränteavdrag (30% av räntekostnaden) vid 3% ränta vid 4% ränta vid 5% ränta Ränteavdrag/månad vid 3% ränta vid 4% ränta vid 5% ränta Kalkylen ovan bygger på följande antaganden: Medlemmarna övertar alla föreningens lån Föreningens lån fördelas på medlemmarna utifrån lägenheternas andelar. Kalkylen utnyttjar tre olika räntelägen. 3 % ränta belyser dagens situation tämligen väl, men räntenivån kan mycket väl vara 5 % om ett par år. Tabell 2. Amortering av personliga lån vid insatshöjning. Amortering av lån/år Amortering/månad Kalkylen bygger på antagandet att amorteringstiden är 50 år. Varje medlem har naturligtvis möjlighet att själv påverka amorteringstiden och även hur mycket av insatshöjningen som skall lånas i bank.

Ränteavdrag (30% av räntekostnaden) vid 3% ränta 2 853 3 617 4 068 4 273 vid 4% ränta 3 805 4 823 5 447 5 697 vid 5% ränta 4 756 6 029 6 809 7 122 Ränteavdrag/månad vid 3% ränta 238 381 340 356 vid

4 Tabell 3. Räntekostnad och amortering (Kalkyl endast för 3% räntenivå) Räntekostnad vid 30% ränteavdrag 3% ränta Amortering (50 år) Räntekostnad + amortering Kostnad per månad Månadsavgift efter insatshöjning. Gemensamma kostnader Avsättning till fastighetsunderhåll Gemensamma kostnader + fastighetsunderhåll Nu kan vi fördela gemensamma kostnader + fastighetsunderhåll. Tabell 4. Månadsavgift till föreningen efter insatshöjning Kostnader/år Månadsavgift Gemensamma kostnader är beräknade utifrån föreningens kostnader under I dessa kostnader ingår bl a el, sophämtning, snöröjning, kabel-tv, fastighetsskatt. Reparation och underhåll av fastigheter uppgick till under Den totala kostnaden blir då månadsavgift till brf + räntekostnad + amortering, dvs tabellerna 3+4. Utifrån de antaganden som har gjorts, 3 procents ränta och 50 års amorteringstid, kan den totala månadskostnaden sänkas med ca 20 % för varje lägenhet efter insatshöjningen. 3. Värdet på lägenheterna. Det framtida värdet på lägenheterna är beroende av räntenivåer och konjunkturläget vid en försäljning, varför det är vanskligt att bedöma eller förutsäga priserna om 2 eller 3 år. Vad som kan anföras är att priset på en lägenhet torde öka i samma utsträckning som föreningens lån minskar. Lånen är personliga och kommer inte längre vara bundna till föreningen. Till detta kommer även att de nya köparna kommer att dra nytta av ränteavdraget, vilket innebär att de kan låna en större summa och ändå inte behöva vidkännas en högre räntekostnad. Föreningens avgifter kommer att minska i och med att räntekostnader och amorteringar ej belastar föreningen längre. Lägre avgifter brukar uppfattas som positivt från köparnas synpunkt, vilket även det kan höja lägenheternas värde.

999 16 478 18 612 19 465 Kostnad per månad 1 083 1 373 1 551 1 622 2. Månadsavgift efter insatshöjning.

5 4. Medlem som ej vill ta eller kan ta lån hos banken. Det går att få uppskov med inbetalningen av insatsen, dvs medlemmen blir skyldig insatshöjningen till föreningen. Medlemmen deltar i den formella processen med insatshöjning, men den reella betalningen skjuts upp. Medlemmen lånar beloppet av föreningen och betalar en avgift varje månad, men denna avgift är inte avdragsgill och därmed erhålles inget ränteavdrag. Formellt undertecknar medlemmen en revers som senast ska lösas när lägenheten överlåts.

Medlemmen deltar i den formella processen med insatshöjning, men den reella betalningen skjuts upp.

Relevanta dokument

FRÅGOR OCH SVAR OM INSATSHÖJNING

FRÅGOR OCH SVAR OM INSATSHÖJNING INTRODUKTION Kortfattat, vad är en insatshöjning? Bostadsrättsföreningens medlemmar betalar in pengar d v s höjer insatserna i proportion till de tidigare ägarandelarna