BRF DANVIKSKANALEN Org. nr. Årsredovisning 2014 www.danvikskanalen.se Årsredovisningen är upprättad och tryckt av Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB
Styrelsen för Brf Danvikskanalen kallar härmed föreningens medlemmar till ORDINARIE FÖRENINGSSTÄMMA Tid: Onsdagen den 20 maj 2015 kl 18.00 Plats: Stockholms Spårvägsmuseum Tegelviksgatan 22 1. Öppnande 2. Fastställande av röstlängd 3. Godkännande av dagordningen 4. Val av stämmoordförande 5. Anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare 6. Val av två justeringsmän tillika rösträknare 7. Frågan om stämman blivit i stadgeenlig ordning utlyst. 8. Föredragning av styrelsens årsredovisning 9. Föredragning av revisors berättelse 10. Beslut om fastställande av resultat- och balansräkning 11. Beslut om resultatdisposition 12. Fråga om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna 13. Beslut om arvoden åt styrelseledamöter och revisor för nästkommande verksamhetsår 14. Val av styrelseledamöter och suppleanter 15. Val av revisorer och revisorssuppleant 16. Val av valberedning 17. Av styrelsen till stämman hänskjutna frågor samt av föreningsmedlem anmält ärende 18. Avslutande Styrelsen lämnar sedan allmän information samt svarar på frågor rörande föreningens och samfällighetens verksamhet. Anmälan om deltagande i föreningsstämman skall göras senast den 13 maj per epost till info@danvikskanalen.se eller genom ett meddelande i föreningens brevlåda i uppgång 22. Efter årsmötet bjuder våra medlemmar Charlotte Hasselquist Nilsson och Stefan Nilsson även denna gång på ett musikprogram som de beskriver så här: "Musik från filmens underbara värld, samt ett litet uruppförande!" - Föreningen bjuder sedan enligt traditionen deltagande medlemmar på middag. Välkomna! Lennart Arvedson Eva Nilsson Lundmark Bengt Persson Ivar Stenport Charlotte Hasselquist Nilsson Thomas Schneider Runa Bergman Sedvanliga handlingar årsredovisning med mera delas ut till alla medlemmar cirka två veckor före stämman.
Bostadsrättsföreningen Danvikskanalen Innehåll Sida - förvaltningsberättelse 4-11 - resultaträkningar 12 - balansräkningar 13-14 - ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 14 - tilläggsupplysningar 15 - upplysningar enskilda poster (noter) 16-20 - underskrifter 20 - revisionsberättelse 21-22 - år i bilder 23-26 - valberednings förslag 27 - utfall 2013, budget/utfall 2014 & Budget 2015 28-29 - ordlista 30 - egna anteckningar 31 - fullmakt för ombud 32
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Föreningen registrerades 1999-04-29. Nuvarande ekonomiska plan registrerades 1999-11-10 och nuvarande stadgar registrerades 1999-04-29 hos Bolagsverket. Föreningen är liksom föregående år en äkta bostadsrättsförening enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Föreningen äger och förvaltar fastigheten: Adress: Föreningen är medlem i samfälligheten: Nektarinen 4 i Stockholms kommun Alsnögatan 22 & 30, 116 41 Stockholm Nektaringruppens Samfällighetsförening Sopsug i Hammarby Samfällighetsförening Föreningens andel i Nektarinsgruppens Samfällighetsförening är 16,8 %. Samfälligheten förvaltar den gemensamhetsanläggning som finns inom kvarteret Nektarinen. Anläggningen består av gården med gräsmattor, buskar, träd och en berså med möbler för informell samvaro sommartid. Där finns även ett par lekplatser inklusive en under 2013 tillkommen större gunga. I anläggningen ingår även ett garage med 82 platser under mark. Vår förening disponerar tretton av dessa platser. För närvaranade står elva medlemmar i kö för att få plats. Ytterligare information om samfälligheten finns tillgänglig på föreningens hemsida (www.danvikskanalen.se) under rubriken Information. I samfällighetens styrelse har föreningen under 2014 representerats av Håkan Ter-Borch (t o m föreningsstämman den 14 maj) respektive Tiio Berg Johansson, ordinarie ledamot och Pelin Sari, suppleant. Håkan Ter-Borch var även ordförande i samfällighetens styrelse till och med dess föreningsstämma. Sopsug i Hammarby Samfällighetsförening ansvarar för Norra Hammarbyhamnens sopsuganläggning. Föreningen är även medlem av Åsö Föreningsråd (www.aso.nu), vilket ger medlemmar möjlighet att till låg kostnad hyra lokal för fester och andra sammankomster. Sidan 4 av 32
Styrelsen fram till ordinarie föreningsstämma den 10 april 2014 Ordinarie: Suppleanter: Lennart Arvedson Ordförande Thomas Schneider Håkan Ter-Borch Vice ordförande Charlotte Hasselquist Nilsson Eva Nilsson Lundmark Ledamot Bengt Persson Ledamot Ivar Stenport Ekonomiansvarig Styrelsen från ordinarie föreningsstämma den 10 april 2014 Ordinarie: Suppleanter: Lennart Arvedson Ordförande Thomas Schneider Eva Nilsson Lundmark Vice ordförande Runa Bergman Charlotte Hasselquist Nilsson Ledamot Bengt Persson Ledamot Ivar Stenport Ekonomiansvarig Vid 2015 års ordinarie föreningsstämma löper mandattiden ut för Lennart Arvedson, Eva Nilsson Lundmark och Bengt Persson. Firmatecknare: Firman tecknas av styrelsen Firman tecknas två i förening av ledamöterna. Revisorer Ordinarie: Göran Eriksson Heinakroon Birgitta Ellner Valberedning Mats Ström Bengt Persson Pelin Sari Auktoriserad revisor Förtroendevald revisor Sammankallande Ordinarie föreningsstämman hölls den 10 april 2014 på Stockholms Spårvagnsmuseum. Styrelsens ledamöter har under verksamhetsåret haft kontinuerlig kontakt sinsemellan i olika föreningsangelägenheter. Den har haft tio protokollförda sammanträden. Sidan 5 av 32
Fastigheten Fastighetsbeteckning: Nektarinen 4 i Stockholms kommun Nybyggnadsår och värdeår är 2000. Årets Föreg. år Taxeringsvärde: 76 000 000 76 000 000 Varav byggnader: 42 000 000 42 000 000 Varav mark: 34 000 000 34 000 000 Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Moderna Försäkringar, i vilken ingår styrelsens ansvarsförsäkring. På fastigheten finns ett flerbostadshus i åtta våningsplan med två trapphus innehållande totalt 33 lägenheter, samtliga upplåtna med bostadsrätt. Den totala boytan är ca 2 954 kvm. Byggnadens uppvärmning är fjärrvärme och vattenburen värme i lägenheterna. Lägenhetsfördelning 25 20 15 10 5 0 1 rok 2 st 2 rok 3 st 3 rok 23 st 4 rok 2 st 5 rok 3 st Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på uppdrag av styrelsen handlagts av Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB, som även har upprättat förslag till årsredovisning och budget. Föreningen är medlem i Bostadsrätterna. Sidan 6 av 32
Avtal med leverantörer Teknisk förvaltning Städning Hissavtal Bredband/ Tv/ Telefoni El Värme Vatten Sophämtning Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning NKG Tryggfastighet AB Veterankraft AB St: Eriks Hiss AB & Inspecta AB ComHem Telge Energi Fortum Stockholm Vatten SITA Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB Avtalet med ComHem ger medlemmar fri tillgång till ett basutbud av TV-kanaler, bredband och fast telefoni. Avtalet gäller till den 20 september 2015 med automatisk förlängning därefter med ett år i taget. Uppsägningstiden är nio månader. Föreningens ekonomi Styrelsen har fortsatt att söka minska föreningens belåning. 500 000 kr har amorterats under året. Detta har möjliggjorts bl.a. av det låga ränteläget. Styrelsen har ambitionen att även under 2015 amortera om det är möjligt med oförändrad årsavgift. Styrelsen har tidigare vid omsättning av fastighetslånen placerat dessa med varierande bindningstider och med sikte på relativt långa tider för att i möjligaste mån säkra ränteutgifterna över tiden. Styrelsen strävar efter att hålla nere den långsiktiga belåningen för att minska räntekostnaderna och har därför en mindre checkkredit, för närvarande outnyttjad, för att ha medel tillgängliga för oväntade reparationskostnader om så skulle behövas. Föreningens lån i Stadshypotek/Handelsbanken uppgick vid årsskiftet 2014/15 till 22 150 000 kr eller c:a 7 498 kr per m2 bostadsarea. Lånen är amorteringsfria och har följande sammansättning. Belopp Ränta Bundet till 666 000 1,62% 90 dagar löptid 6 850 000 1,50% 90 dagar löptid 4 767 000 3,44% 2016-01-30 4 117 000 2,68% 2017-04-30 5 750 000 2,85% 2018-04-30 Styrelsen har under 2014 gjort bedömningen att den låga räntesituationen f n är relativt stabil och därför valt att placera ett större lån med 90 dagars löptid och till låg ränta, dock med beredskap att snabbt binda lånet på längre tid om situationen blir en annan. Det förmögenhetsvärde som tidigare redovisats i sin helhet har utgått sedan förmögenhetsskatten avskaffades från 1 januari 2007. Medlemmarna i bostadsrättsföreningen får heller inte någon kontrolluppgift. Fastighetsskatten för bostäder förändrades från 1 januari 2008 och ersattes av en kommunal avgift. För hyreshus (inkl bostadsrättshus) var avgiften 2008 1 200 kr per bostadslägenhet. Avgiften är indexreglerad och uppgick 2014 till 1 217 kr per lägenhet. Sidan 7 av 32
I april 2014 beslöt Bokföringsnämnden att förbjuda s k progressiv avskrivning av byggnader vilket varit vanligt under senare år speciellt vid nyproduktion. Avskrivningen skulle i stället vara rak med cirka 100 års avskrivningstid. Eftersom avskrivning är en kostnad skulle detta för många bostadsrättsföreningar innebära stora kostnader och behov av betydande höjningar av årsavgifterna. Alternativet är att redovisa förluster i resultaträkningen, vilket troligtvis många föreningar väljer att göra. Vår förening tillämpar sedan många år rak avskrivning dock på 200 år. Med hänsyn till de stora amorteringar och årliga avsättningar för framtida underhåll som föreningen gör, har styrelsen, efter samråd med föreningens revisor, beslutat om en oförändrad avskrivning. 7% Intäktsfördelning 2014 5% 0% Årsavgifter Hyresintäkter Övriga intäkter Intäkter Tkr Årsavgifter 2 165 Hyresintäkter 176 Övriga intäkter 133 Kapitalintäkter 0 Summa 2 474 Kapitalintäkter 88% Kostnader Tkr Fastighetsskötsel 113 Reparation/underhåll 345 Taxebundna kostnader 483 Övriga driftkostnader 187 Fastighetsskatt 40 Övr.förv/rörelsekostn. 144 Personalkostnader 13 Avskrivning 296 Kapitalkostnader 621 Summa 2 243 28% 13% 1% 6% Kostnadsfördelning 2014 5% 15% 22% 2% 8% Fastighetsskötsel Reparation/underhåll Taxebundna kostnader Övriga driftkostnader Fastighetsskatt Övr.förv/rörelsekostn. Personalkostnader Avskrivning Kapitalkostnader Sidan 8 av 32
Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret I januari inträffade en vattenskada i en lägenhet till följd av en brusten slang anknuten till en kaffemaskin. - I juni drabbades en annan lägenhet av en allvarlig vattenskada i till följd av ett stamstopp. Styrelsen gjorde en grundlig utredning om anledningen till detta. Utredningen och dess slutsatser har dokumenterats i styrelsens protokoll. - Kostnader för återställande efter dessa skador belastar berörda medlemmars hemförsäkring men i viss utsträckning även föreningens fastighetsförsäkring. Föreningens kostnader för dessa skador uppgår i stort sett till fastighetsförsäkringens självrisk, dvs. 22 200 kr per skada. En mindre vattenskada i badrumstaket i en lägenhet visade sig bero på felaktigt monterad WC-stol i ovanliggande badrum. För att säkerställa att motsvarande problem inte uppstår i andra lägenheter uppdrog styrelsen åt föreningens tekniske förvaltare NKG Tryggfastighet AB att kontrollera monteringen av fastighetens samtliga WC-stolar och att samtidigt montera en ny spolanordning i samtliga. Styrelsen genomförde under året i samarbete med AB Tresson Fasad en rutinmässig kontroll av fastighetens exteriör. Vissa mindre skador har åtgärdats. Styrelsen besiktigar årligen även fastighetens inre allmänna utrymmen och diskuterar tillsammans med NKG de tekniska installationerna och behov av underhåll av dessa. Under slutet av året gjordes i samråd med NKG en grundlig genomgång av fastighetens system för uppvärmning av lägenheterna varvid vissa justeringar gjordes. Resultatet av dessa kommer att följas upp under 2015. I samarbete med S:t Eriks Hiss AB, som har ansvaret för reparation och underhåll av våra hissar gjordes en genomgång som visar att hissarna kan komma att kräva betydande reparationer under kommande år. I förebyggande syfte genomfördes under året byte av ett systemkort i hissen i uppgång 30. Efter bytet har hissen varit betydligt driftssäkrare än tidigare. För att förbättra kvaliteten av städningen av entréer och trappor engagerades Hasse Engström från Veterankraft AB i stället för tidigare entreprenör. En erfaren snickare från Veterankraft AB lackerade om fastighetens fyra entrédörrar som visat tecken på angrepp av väder och vind. Föreningen har av miljöförvaltningen i Stockholms Stad ålagts att före utgången av maj månad 2015 genomföra mätning av radon i fastigheten. Mätningar gjordes enligt förvaltningens riktlinjer i nio lägenheter under perioden oktober till januari. Inga större händelser har inträffat efter räkenskapsårets slut. Några större underhållsarbeten planeras inte. Sidan 9 av 32
Medlemsinformation Antalet medlemslägenheter i föreningen är 33; antalet medlemmar i föreningen per den 31 december 2014 var 53 (f å 54). Under året har lägenhet nr 21 i uppgång 22 överlåtits till nya ägare/medlemmar. De nya medlemmarna hälsas hjärtligt välkomna. Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar gemensamt har en bostadsrätt, har de endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Styrelsen har fortlöpande lämnat information till medlemmarna genom ett tiotal medlemsbrev via epost (eller i brevlåda till dem som inte har epost). På föreningens hemsida (www.danvikskanalen.se) finns offentligt tillgängliga uppgifter om föreningen: stadgar, årsredovisningar, stämmoprotokoll, styrelsens sammansättning m m. Genom att logga in på hemsidan med lösenord har medlemmar därutöver tillgång till utskickade medlemsbrev. Under året har styrelsen beviljat en medlem rätt till en tidsbegränsad förlängning av uthyrning av sin lägenhet i andra hand. Enligt föreningens riktlinjer medges uthyrning i andra hand bara under ett år och då av särskilda skäl som styrelsen har att ta ställning till. Styrelsen har tagit initiativ till ett antal gemensamma sociala aktiviteter: I januari inbjöds alla till ett studiebesök på Fountain House (www.fountainhouse.se). Vid föreningsstämman i april bjöd Charlotte Hasselquist Nilsson och Stefan Nilsson, som båda är medlemmar i föreningen, på en timslång musikalisk kavalkad. Därefter följde gemensam middag för deltagande medlemmar. I november anordnades en informell höstfest, inklusive middag, med samtal om aktuella frågor, i synnerhet de regler för bostadsrättsföreningars avskrivningar som diskuterats i media under året. Gäster var Nils Ström samt Per Lindroos som visade bilder och talade om Södermalm nu och förr. I december fick medlemmarna genom förmedling av en medlem möjlighet att till reducerat pris delta i Anders Ekborgs julkonsert i Gustaf Vasa Kyrka. Sidan 10 av 32
Flerårsöversikt Nyckeltal 2014 2013 2012 2011 2010 Nettoomsättning, tkr 2 474 2 334 2 342 2 337 2 337 Resultat efter fin. poster, tkr 232 111 206 245 215 Balansomslutning, tkr 71 621 71 823 72 134 72 261 72 541 Soliditet, % 68% 68% 67% 67% 66% Kassalikviditet, % 88% 79% 79% 49% 42% Snittränta, % 2,77% 3,08% 3,34% 3,14% 2,33% Årsavgift, kr/kvm boyta 733 733 733 733 733 Lån, kr/kvm boyta 7 498 7 668 7 803 7 938 8 108 Ränta, kr/kvm boyta 210 238 263 252 189 Värme, kr/kvm 104 114 117 110 119 El, kr/kvm 18 22 21 26 31 Vatten, kr/kvm 14 14 13 13 13 Resultatdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel: balanserad vinst 840 081 årets vinst 231 648 1 071 729 disponeras så att till fond för yttre underhåll avsätts enligt stadgar 228 000 i ny räkning överföres 843 729 1 071 729 Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar. Sidan 11 av 32
R E S U L T A T R Ä K N I N G A R 2014-01-01 2013-01-01 Not 2014-12-31 2013-12-31 Rörelseintäkter mm Årsavgifter och hyror 1 2 340 884 2 332 084 Övriga rörelseintäkter 2 133 283 2 337 Summa rörelseintäkter mm 2 474 167 2 334 421 Rörelsekostnader Fastighetsskötsel 3-113 195-147 959 Reparationer 4-345 226-151 781 Underhåll 5 0-57 633 Taxebundna kostnader och uppvärmning 6-483 318-513 878 Övriga driftkostnader 7-187 069-181 889 Fastighetsskatt 8-40 161-39 930 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader 9-144 197-128 527 Personalkostnader 10-12 700 0 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar 11-295 670-296 000 Summa rörelsekostnader -1 621 536-1 517 597 Finansiella poster Ränteintäkter 72 81 Räntekostnader -621 055-705 409 Resultat efter finansiella poster 231 648 111 496 Årets resultat 231 648 111 496 Sidan 12 av 32
B A L A N S R Ä K N I N G A R Not 2014-12-31 2013-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 11 71 180 023 71 475 693 71 180 023 71 475 693 Finansiella anläggningstillgångar Övriga långfristiga värdepappersinnehav 1 800 1 800 1 800 1 800 Summa anläggningstillgångar 71 181 823 71 477 493 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga kortfristiga fordringar 110 709 0 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 12 62 698 65 148 173 407 65 148 Kassa och bank 13 265 795 280 637 Summa omsättningstillgångar 439 202 345 785 SUMMA TILLGÅNGAR 71 621 025 71 823 278 Sidan 13 av 32
B A L A N S R Ä K N I N G A R Not 2014-12-31 2013-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 14 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 45 464 000 45 464 000 Upplåtelseavgifter 110 000 110 000 Fond för yttre underhåll 2 323 451 2 153 084 Summa bundet eget kapital 47 897 451 47 727 084 Fritt eget kapital Balanserat resultat 840 081 898 952 Årets resultat 231 648 111 496 Summa fritt eget kapital 1 071 729 1 010 448 Summa eget kapital 48 969 180 48 737 532 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 15 22 150 000 22 650 000 Summa långfristiga skulder 22 150 000 22 650 000 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 139 692 67 373 Skatteskulder 79 911 84 926 Övriga kortfristiga skulder 12 845 12 000 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 16 269 397 271 447 Summa kortfristiga skulder 501 845 435 746 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 71 621 025 71 823 278 Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 29 500 000 29 500 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga Sidan 14 av 32
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar. BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar tillämpas för första gången, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Årsredovisningen har upprättats enligt lagen om samfällighetsföreningar. Värderingsprinciper Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Materiella anläggningstillgångar skrivs av enligt plan över den förväntade nyttjandeperioden. Avskrivningar 2014 2013 Byggnader 0,5% 0,5% Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed i likhet med f g år. Avsättning till och ianspråktagande av reserv för framtida fastighetsunderhåll bokförs efter stämmobeslut därom. Definition av nyckeltal Nettoomsättning: Årsavgifter, hyror och övriga rörelseintäkter. Soliditet: Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Kassalikviditet: Omsättningstillgångar inkl. outnyttjad checkräkningskredit i procent av kortfristiga skulder. Sidan 15 av 32
UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Årsavgifter & hyror 2014 2013 Årsavgifter bostäder 2 164 884 2 164 884 Hyresintäkter garage, p-platser mm 176 000 167 200 2 340 884 2 332 084 Not 2 Övriga rörelseintäkter 2014 2013 Fjärrkontroll, Garageport 800 0 Överlåtelse- & pantavgifter 1 113 2 226 Försäkringsersättning 131 743 0 Övriga intäkter -373 111 133 283 2 337 Not 3 Fastighetsskötsel 2014 2013 Fastighetsskötsel enligt avtal 29 030 25 962 Städ 52 299 53 806 OVK kostnad 0 34 580 Hisservice 8 821 15 675 Markskötsel 9 982 9 735 Förbrukningsmaterial 13 063 8 201 113 195 147 959 Not 4 Reparationskostnader 2014 2013 Reparation byggnader 138 431 52 183 Reparation hiss 56 039 25 737 Reparation installationer 104 617 54 989 Försäkringsskador 46 139 18 872 345 226 151 781 Not 5 Underhållskostnader 2014 2013 Underhåll installationer 0 57 633 0 57 633 Not 6 Taxebundna kostnader och uppvärmning 2014 2013 El 54 391 64 987 Fjärrvärme 307 171 338 011 Vatten 41 013 40 178 Sophämtning 80 743 70 702 483 318 513 878 Not 7 Övriga driftkostnader 2014 2013 Fastighetsförsäkringar 29 760 24 938 Samfällighetsförening 96 504 96 504 Tv/Bredband 60 805 60 447 187 069 181 889 Sidan 16 av 32
Not 8 Fastighetsskatt 2014 2013 Fastighetsskatt bostäder 40 161 39 930 40 161 39 930 Not 9 Övriga förvaltning- och rörelsekostnader 2014 2013 Lokalhyra 5 400 0 Förbrukningsinventarier 11 827 1 357 Telekommunikation 2 130 2 022 Revisionsarvode 16 000 17 625 Arvode ekonomisk förvaltning 40 500 39 752 Medlemsavgift organisationer 4 890 4 650 Övriga externa tjänster 31 379 35 550 Övriga omkostnader 32 071 27 571 144 197 128 527 Not 10 Anställda och personalkostnader 2014 2013 Löner, ersättningar och sociala kostnader Övriga personalkostnader 12 700 0 12 700 0 Medeltal anställda Män 0 0 Kvinnor 0 0 Not 11 Byggnader och mark 2014 2013 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 59 134 043 59 134 043 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 59 134 043 59 134 043 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -3 658 350-3 362 350 Årets avskrivningar -295 670-296 000 Utgående ackumulerade avskrivningar -3 954 020-3 658 350 Mark Ingående markvärde 16 000 000 16 000 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 16 000 000 16 000 000 Utgående planenligt restvärde 71 180 023 71 475 693 Taxeringsvärden byggnader 42 000 000 42 000 000 Taxeringsvärden mark 34 000 000 34 000 000 76 000 000 76 000 000 Sidan 17 av 32
Not 12 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2014 2013 Tv/Bredband 10 395 10 395 Försäkring 10 618 8 524 Förvaltningsarvode 10 313 10 125 Sophämtning 0 9 634 Vatten 2 356 2 345 Medlemsavgift SBC 4 890 0 Samfällighetsavgift 24 126 24 126 62 698 65 148 Not 13 Likvida medel 2014 2013 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 231 648 111 496 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm 295 670 296 000 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 527 318 407 496 Förändring av kortfristiga fordringar -108 259-1 242 Förändring av kortfristiga skulder 66 099-22 399 Kassaflöde från den löpande verksamheten 485 158 383 855 Finansieringsverksamheten Amorteringar -500 000-400 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -500 000-400 000 Årets kassaflöde -14 842-16 145 Likvida medel vid årets början 280 637 296 782 Likvida medel vid årets slut 265 795 280 637 Sidan 18 av 32
Not 14 Förändring av eget kapital Belopp vid Årets för- Belopp vid årets ingång ändringar årets utgång Medlemsinsatser 45 464 000 0 45 464 000 Upplåtelseavgifter 110 000 0 110 000 Fond för yttre underhåll 2 153 084 170 367 * 2 323 451 Balanserat resultat 898 952-58 871 840 081 Resultat föregående år 111 496-111 496 0 Årets resultat 0 231 648 231 648 * Avsättning enligt stämmobeslut 228 000 Ianspråktagande enligt stämmobeslut -57 633 170 367 Not 15 Skulder till kreditinstitut 2014 2013 Bank %-sats Villkorsändring Stadshypotek 1,62% 90 dagars löptid 666 000 1 166 000 Stadshypotek 3,44% 2016-01-30 4 767 000 4 767 000 Stadshypotek 2,68% 2017-04-30 4 117 000 4 117 000 Stadshypotek 2,85% 2018-04-30 5 750 000 5 750 000 Stadshypotek 1,50% 90 dagars löptid 6 850 000 6 850 000 22 150 000 22 650 000 Årets amortering uppgår till 500 000 kronor. Sidan 19 av 32
Sidan 20 av 32
Sidan 21 av 32
Sidan 22 av 32
Årsredovisningen i bilder Soliditet 80 000 60 000 Kommentar God soliditet i ett bostadsbolag anses vara 40%. 40 000 20 000 Eget kapital S:a kapital 0 2014-12-31 2013-12-31 100,00% 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 0,00% 68,37% 67,86% 2014-12-31 2013-12-31 Soliditet Kassalikviditet 600 500 400 300 200 100 0 100,00% 2014-12-31 2013-12-31 Omsättningstillgångar, tkr Kortfristiga skulder, tkr Kommentar God kassalikviditet är > 115%. 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 87,52% 79,35% Kassalikviditet 0,00% 2014-12-31 2013-12-31 Sidan 23 av 32
Årsredovisningen i bilder Taxeringsvärde Mark 45% Kommentar Förhållande mellan taxering för mark och byggnader Byggnader 55% Belåningsgrad 80 000 60 000 Kommentar Bästa räntevillkor erhålles upp till 75% av taxeringsvärdet. 40 000 20 000 Fastighetslån, tkr Taxeringsvärde, tkr 0 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% 2014-12-31 2013-12-31 29,14% 29,80% 2014-12-31 2013-12-31 Belåningsgrad % (fast.lån/tax värde) Låneportfölj > 3 år 26% Omsättning av föreningens lån < 1 år 34% Kommentar Lånens omsättningtid från 2014-12-31. 1-3 år 40% Sidan 24 av 32
Årsredovisningen i bilder Ränteutveckling 4,00% 3,00% 2,00% Ränteutveckling Kommentar Både föreningens ränta och reporäntan är beräknad på ett genomsnitt över året. 1,00% 0,00% 2010 2011 2012 2013 2014 Reporäntan Föreningens snittränta Kostnadsutveckling kr/kvm 300 Räntekostnader 250 200 150 100 50 0 2010 2011 2012 2013 2014 Ränta 189 252 263 238 210 Kommentar kr/kvm 140 120 100 80 60 40 20 0 Taxebundna kostnader 2010 2011 2012 2013 2014 Vatten 13 13 13 14 14 Värme 119 110 117 114 104 El 31 26 21 22 18 Sophämtning 14 25 23 24 27 Kommentar Sidan 25 av 32
Årsredovisningen i bilder Överlåtelser Antal överlåtelser per år och lägenhetstyp 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 2010 2011 2012 2013 2014 1 rok 0 0 1 0 0 2 rok 0 0 0 0 0 3 rok 0 1 1 3 1 4 rok 0 0 0 0 0 5 rok 0 0 1 0 0 Kommentar I diagramet är endast överlåtelser till utomstående medtaget. Prisutveckling per kvm vid överlåtelse 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 Ek. plan 2010 2011 2012 2013 2014 kr/kvm 15 359 42 347 42 089 51 783 48 766 54 521 Kommentar Ek.plan avser ursprungliga insatser. Sidan 26 av 32
Sidan 27 av 32
Uppföljning/budget SBC:s Brf Danvikskanalen 2013-2015 Tkr Konto 3011 3031 3220 3984 4111 4120 4141 4142 4160 4161 4191 4310 4314 4315 4340 4390 4540 4610 4622 4630 4640 4710 4744 4760 Benämning Utfall 2013 Utfall 2014 Budget 2014 Budget 2015 Rörelsens intäkter Årsavgifter och hyror Årsavgift, Bostad Hyresintäkt, Garage Summa årsavgifter och hyror 2 165 2 165 2 165 2 165 167 176 172 176 2 332 2 341 2 337 2 341 Övriga rörelseintäkter Överlåtelse/Pantavgifter 2 1 0 0 Försäkringsersättning 0 132 0 0 Summa övriga rörelseintäkter 2 133 0 0 Summa rörelsens intäkter 2 334 2 474 2 337 2 341 Rörelsens kostnader Fas ghetsskötsel Fast. skötsel enl avtal -26-29 -27-27 Städ -54-52 -56-51 OVK kostnad -35 0 0 0 Hiss service -16-9 -10-10 Markskötsel -10-10 -10-10 Snöröjning/Halkbekämpning 0 0-10 0 Förbrukningsmaterial -8-13 -9-10 Summa fastighetsskötsel -148-113 -122-108 Reparationer Rep byggnader -37-138 -200-300 Rep Hissar -26-56 0 0 Rep tvättstuga -15 0 0 0 Rep installationer -55-105 0 0 Försäkringsskador -19-46 0 0 Summa reparationer -152-345 -200-300 Underhåll Underhåll installationer -58 0 0 0 Summa underhåll -58 0 0 0 Taxebundna utgifter & uppv. El -65-54 -67-68 Fjärrvärme -338-307 -348-350 Vatten -40-41 -41-43 Sophämtning -71-81 -71-73 Summa taxebundna utgifter & uppv. -514-483 -527-534 Övriga driftkostnader Fastighetsförsäkringar -25-30 -26-31 Samfällighetsavgift -97-96 -100-99 Kabel-TV/Bredband -60-61 -62-57 Summa Övriga driftkostnader -182-187 -188-187 Sidan 28 av 32
Uppföljning/budget SBC:s Brf Danvikskanalen 2013-2015 Tkr Konto Benämning Utfall 2013 Utfall 2014 Budget 2014 Budget 2015 Fastighetsskatt 4810 Fastighetsskatt, Bostäder -40-40 -41-40 5010 5410 6210 6420 6471 6480 6537 6562 6570 6590 6999 7690 Summa Fastighetsskatt -40-40 -41-40 Övriga förv. & rörelsekostn. Lokalhyra 0-5 0 0 Förbrukningsinventarier -1-12 0 0 Telekommunikation -2-2 0 0 Revisionsarvoden -18-16 -19-18 Kostnader för årsstämma -21-17 -20-20 Arvode ek. förvaltning -40-41 -41-42 Styrelseadministration 0 0-40 -40 Bostadsrätterna -5-5 -5-5 Bankavgifter -1-1 -3-2 Övriga externa tjänster -36-31 -10-25 Övriga kostnader -5-14 -20-20 Summa Övriga förv. & rörelsekostn. -129-144 -158-172 Personalkostnader Löner Summa löner 0 0 0 0 Övriga utgifter för personal Övriga personalkostnader 0-13 0-13 Summa övriga utgifter för personal 0-13 0-13 Summa res. före avskrivningar 1 112 1 149 1 101 987 7820 Avskrivningar Avskrivningar byggnader -296-296 -296-296 Summa avskrivningar -296-296 -296-296 Summa res. efter avskrivningar 816 853 805 691 8410 Finansiella intäkter/kostnader Räntekostnader -705-622 -775-624 Summa finansiella intäkter/kostnader -705-622 -777-624 Skatter S:a Skatter 0 0 0 0 Årets resultat 111 231 28 68 Sidan 29 av 32
Liten ordlista För att bättre förstå årsredovisningens fackuttryck, lämnas här nedan förklaringar till de vanligaste förekommande uttrycken. Anläggningstillgångar, tillgångar i föreningen som är avsedda för långvarigt bruk. Avskrivningar, är den kostnad som motsvarar värdeminskningen på tillgångar som har livslängd på mer än tre år. Avskrivningen görs för att fördela kostnaderna över hela tillgångens livslängd. Omsättningstillgångar, är tillgångar som snabbt kan omsättas i likvida medel. Här under ligger bl. a. föreningens likvid- konton. Omsättningstillgångarna tillsammans med anläggningstillgångarna utgör föreningens samtliga tillgångar. Balansräkningen, visar föreningens tillgångar och skulder per bokslutsdagen. Tillgångar och skulder skall balansera - dvs. tillgångarna och skulderna skall uppgå till lika stora belopp. Budget, är ett arbetsdokument som upprättas inför varje år där kostnader & intäkter uppskattas. Budgeten ligger sedan till grund för avgiftsuttag och eventuella höjningar av avgiften. Förvaltningsberättelse, är en av delarna i föreningens årsredovisning. Förvaltningsberättelsen beskriver styrelsens sammansättning, vad som hänt under året och styrelsens förslag till resultatdisposition. Kortfristiga skulder, är skulder som skall regleras (betalas) inom ett år. Likviditet, man ställer föreningens snabba tillgångar dvs. omsättningstillgångarna mot de snabba skulderna dvs. kortfristiga skulderna. (Ponera att samtliga fordringsägare kommer samtidigt och yrkar full betalning, så skall föreningen kunna betala omgående, utan att behöva låna pengar). Likviditeten bör därför ligga på ca. 115 %. Långfristiga skulder, är skulder vars löptid överstiger ett år. Nyckeltal, jämförande tal för att kunna analysera ekonomiska- eller tekniska uppgifter, huruvida föreningen ligger över eller under likvärdiga föreningar. Nyckeltal för fastighetsförvaltning skall dock mest ses för att jämföra den egna föreningen årsvis. Resultaträkningen, redovisar föreningens intäkter och kostnader under året. Längst ned på resultaträkningen framgår årets resultat. Resultatet redovisas i flera steg. Alla dessa delresultat bör vägas samman när man bedömer årets resultat. Soliditet, är föreningens egna kapital ställt i relation till totalt kapital. Ställda panter, avser de pantbrev som uttagits och lämnat som säkerhet för föreningens lån. I takt med att lånen amorteras kan pantbrev återlämnas eller kan föreningen utaga s.k. överhypotek. Upplupna intäkter, är intäkter som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej kommit föreningen tillhanda. Upplupna kostnader, är kostnader som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej fakturerats föreningen. Överhypotek, säkerhet i befintligt pantbrev som ligger mellan lånets kapitalskuld och pantbrevets värde. Sidan 30 av 32
Egna anteckningar: Sidan 31 av 32
Fullmakt för ombud På föreningensstämman har varje medlem en röst. Innehar flera medlemmar bostadsrätten gemensamt, har de dock endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Fysisk person får utöva sin rösträtt genom ombud. Endast medlemmens make, sambo annan närstående eller annan medlem får vara ombud. Med närstående avses - förutom make eller sambo - föräldrar, syskon och barn. Ombud får endast företräda en medlem. Fullmakten skall vara skriftlig och daterad samt gäller högst ett år efter utfärdandet. 0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 0 0 0 0 Ort / Datum : Lägenhet : (mitt lägenhetsnummer) Fullmakt för : (namn) Att företräda : (mitt namn) Namnteckning : (min namnteckning) BRF Danvikskanalen Org. nr.