Å R S R E D O V I S N I N G för BRF RINGDUVAN I TÄBY Org. nr. ÅR 2015 STYRELSEN FÅR HÄRMED AVLÄMNA ÅRSREDOVISNING FÖR RÄKENSKAPSÅRET 2015-01-01-2015-12-31. Innehåll Sida - förvaltningsberättelse 2 - resultaträkningar 7 - balansräkningar 8 - ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 9 - tilläggsupplysningar 10 - underskrifter 14
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Föreningen registrerades 2005-04-06. Nuvarande ekonomiska plan registrerades 2006-06-26 och nuvarande stadgar registrerades 2015-xx-xx hos Bolagsverket. Föreningen äger och förvaltar fastigheten: Adress: Ringduvan 1, Täby kommun Koltrastvägen 2 A-E, 183 53 Täby Styrelsen fram till ordinarie föreningsstämman 12 maj 2015 Ordinarie: Suppleanter: Olof Bergqvist Ordförande Yvonne Andersson Carl Sundelius Erik Köhler Elisabeth Klementsson Thomas Dahlberg Frank Murray Styrelsen från ordinarie föreningsstämman 12 maj 2015 Ordinarie: Suppleanter: Thomas Dahlberg Ordförande Agneta Åkerlund Olof Bergqvist Carl Sundelius Erik Köhler Frank Murray Firmatecknare: Firman tecknas av styrelsen Firman tecknas två i förening av ledamöterna. Revisorer Ordinarie: Bo-Eric Svensson Suppleant: Solveig Turunen Valberedning Bengt Dalhammar Bo Lindström Christer Horn Sammankallande 2
Ordinarie föreningsstämman hölls den 12 maj 2015. Styrelsen har under verksamhetsåret haft kontinuerliga möten för behandling av föreningens diverse angelägenheter, vidare har styrelsen under året avhållit 13 protokollförda möten. Fastigheten Fastighetsbeteckning: Ringduvan 1, Täby kommun Nybyggnadsår och värdeår är 2007 Årets Föreg. år Taxeringsvärde: 110 000 000 110 000 000 Varav byggnader: 77 000 000 77 000 000 Varav mark: 33 000 000 33 000 000 Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Folksam. På fastigheten finns 5 stycken bostadshus innehållande 68 stycken lägenheter, samtliga upplåtna med bostadsrätt, samt 2 stycken miljöhus. Den totala boytan är 5 593 kvm och den totala tomtytan är 8 205 kvm. Lägenhetsfördelning 30 25 20 15 10 5 0 2 rok 27 st 3 rok 16 st 4 rok 25 st På fastigheten finns även 79 stycken parkeringsplatser. 3
Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på uppdrag av styrelsen handlagts av Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB, som även har upprättat förslag till årsredovisning och budget. Föreningen är medlem i Bostadsrätterna. Under året har föreningen inte haft några anställda. Avtal med leverantörer Teknisk förvaltning Fastighetsskötsel Städning Markskötsel Snöröjning Hissavtal Kabel-TV/Bredband El/Värme Vatten Sophämtning Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning A.S. Underhåll A.S. Underhåll NFS Städ AB Nice Garden AB Nice Garden AB Kone AB ComHem AB Fortum AB/Boden Energi AB Roslagsvatten AB Sita Sverige AB/IL Recycling Service AB Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB Föreningens ekonomi Från och med 2014 gäller ny god redovisningssed avseende upprättande av bokslut (K2/K3-regelverken). De nya reglerna enligt K2 innebär bland annat att bostadsrättsföreningar fortsättningsvis ska göra avskrivningar på byggnader enligt en bestämd schablon/procentsats. Styrelsens hantering av föreningens ekonomi kan utläsas ur årets resultat och förändring av likvida medel. Avskrivningskostnaderna motsvarar inte föreningens faktiska slitagekostnad (se förklaring nedan). I nedanstående beräkning av resultatet har därför avskrivningskostnader bytts ut mot slitagekostnader. Styrelsen arbetar enligt en självkostnadsprincip där föreningens intäkter bör täcka tre olika sorters kostnader; driftkostnader, kapitalkostnader och slitagekostnader. Rörelsekostnader - kostnader som kan härröras till förenings drift som t ex reparationer, uppvärmning, externa tjänster, inköpta material och styrelsearvoden. Kapitalkostnader - räntor från föreningens lån och löpande amorteringar. Slitagekostnader - kommande underhållskostnader som årets innehavare har gett upphov till. De beräknas i underhållsplanen och avspeglas i föreningens årliga avsättning till fond för yttre underhåll. Utfall 2015 2014 Intäkter 3 461 994 3 858 014 Rörelsekostnader (exkl årets underhållskostnader) -1 530 106-1 478 363 Kapitalkostnader -1 756 987-2 116 313 Slitagekostnader -280 000-280 000-105 099-16 662 4
Intäktsfördelning 2015 8% 0% 0% Årsavgifter Hyresintäkter Intäkter Tkr Årsavgifter 3 174 Hyresintäkter 269 Övriga intäkter 18 Kapitalintäkter 0 Summa 3 462 Övriga intäkter Kapitalintäkter 92% Kostnader Tkr Fastighetsskötsel 412 Reparation/underhåll 346 Taxebundna kostnader 653 Övriga driftkostnader 79 Fastighetsavgift 42 Övr.förv/rörelsekostn. 215 Personalkostnader 106 Avskrivning 1 331 Kapitalkostnader 1 157 Summa 4 341 27% 31% Kostnadsfördelning 2015 9% 8% 15% 2% 1% 5% 2% Fastighetsskötsel Reparation/underhåll Taxebundna kostnader Övriga driftkostnader Fastighetsavgift Övr.förv/rörelsekostn. Personalkostnader Avskrivning Kapitalkostnader Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Efter omförhandlingar av leverantörsavtal under 2014 samt omförhandling av lån i jan./feb. 2015 kunde avgiften sänkas med ytterligare 10 % fr.o.m. 1 mars 2015 vilket innebär en sammanlagd avgiftssänkning på ca 22,5% de senaste 2 åren. Styrelsen öppnade 2015 ett konto, underhållsfond, i Handelsbanken med en första insättning på 600 000, varefter skall insättas 280 000 /per år. Styrelsen arbetar regelbundet vidare med att se över gällande leverantörsavtal för att uppnå kostnadsbesparingar med bibehållen kvalitet. Medlemsinformation Under året har 10 (f.å 12) bostadsrätter överlåtits. Antal medlemmar per den 31 december 2015 uppgick till 97 (f.å 96). Samtliga nya medlemmar önskas varmt välkomna i föreningen. Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar gemensamt har en bostadsrätt, har de endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Röst kan även ges via ombud. Föreningen är liksom föregående år en äkta bostadsrättsförening enligt inkomstskattelagen (1999:1229). 5
Flerårsöversikt Nyckeltal 2015 2014 2013 2012 2011 Nettoomsättning, tkr 3 443 3 833 4 311 4 377 4 185 Resultat efter fin. poster, tkr -879-501 287-72 -36 Balansomslutning, tkr 207 791 209 202 210 346 210 801 211 354 Soliditet, % 72% 72% 72% 71% 71% Kassalikviditet, % 82% 95% 78% 77% 100% Snittränta, % 2,00% 2,60% 3,22% 3,99% 3,76% Årsavgift, kr/kvm boyta 567 635 715 730 695 Lån, kr/kvm boyta 10 281 10 388 10 495 10 603 10 710 Ränta, kr/kvm boyta 207 271 340 426 402 El, kr/kvm 76 84 107 113 108 Vatten, kr/kvm 25 21 21 18 21 Resultatdisposition Styrelsen föreslår att ansamlad förlust behandlas enligt följande ansamlad förlust -442 156 årets förlust -879 459-1 321 615 disponeras så att till fond för yttre underhåll avsätts enligt stadgar 111 860 till fond för yttre underhåll avsätts utöver stadgar 168 140 från fond för yttre underhåll ianspråktages -323 822 i ny räkning överföres -1 277 793-1 321 615 Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar. 6
R E S U L T A T R Ä K N I N G A R 2015-01-01 2014-01-01 Not 2015-12-31 2014-12-31 Rörelseintäkter mm Nettoomsättning 1 3 443 482 3 832 601 Övriga rörelseintäkter 2 18 417 24 258 Summa rörelseintäkter mm 3 461 899 3 856 859 Rörelsekostnader Driftkostnader 3-1 532 218-1 191 810 Övriga externa kostnader 4-215 351-236 006 Personalkostnader 5-106 359-86 614 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar -1 330 538-1 328 500 Summa rörelsekostnader -3 184 466-2 842 931 Rörelseresultat 277 433 1 013 928 Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 95 1 155 Räntekostnader och liknande resultatposter -1 156 987-1 516 313 Resultat efter finansiella poster -879 459-501 230 Årets resultat -879 459-501 230 7
B A L A N S R Ä K N I N G A R Not 2015-12-31 2014-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 6 206 600 900 207 904 900 Maskiner, inventarier och installationer 7 67 337 73 500 206 668 237 207 978 400 Summa anläggningstillgångar 206 668 237 207 978 400 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga kortfristiga fordringar 0 14 927 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 8 47 815 55 889 47 815 70 816 Kassa och bank Kassa och bank 9 1 074 450 1 152 988 1 074 450 1 152 988 Summa omsättningstillgångar 1 122 265 1 223 805 SUMMA TILLGÅNGAR 207 790 502 209 202 205 8
B A L A N S R Ä K N I N G A R Not 2015-12-31 2014-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 10 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 93 838 414 93 838 414 Upplåtelseavgifter 56 121 586 56 121 586 Fond för yttre underhåll 891 302 647 370 Summa bundet eget kapital 150 851 302 150 607 370 Fritt eget kapital Balanserat resultat -442 156 303 006 Årets resultat -879 459-501 230 Summa fritt eget kapital -1 321 615-198 224 Summa eget kapital 149 529 687 150 409 146 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 11 56 900 000 57 500 000 Summa långfristiga skulder 56 900 000 57 500 000 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 600 000 600 000 Leverantörsskulder 144 228 33 049 Skatteskulder 83 332 82 137 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 12 533 255 577 873 Summa kortfristiga skulder 1 360 815 1 293 059 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 207 790 502 209 202 205 Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 61 245 000 61 245 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga 9
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar. Värderingsprinciper Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Materiella anläggningstillgångar skrivs av enligt plan över den förväntade nyttjandeperioden. Avskrivningar 2015 2014 Byggnader 1,0% 1,0% Byggnadsinventarier 10,0% 10,0% Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed i likhet med f g år. Avsättning till och ianspråktagande av fond för yttre underhåll bokförs efter stämmobeslut därom. Definition av nyckeltal Nettoomsättning: Årsavgifter och hyror. Soliditet: Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Kassalikviditet: Omsättningstillgångar inkl. outnyttjad checkräkningskredit i procent av kortfristiga skulder. UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Nettoomsättning 2015 2014 Årsavgifter bostäder 3 174 019 3 550 033 Hyresintäkter garage, p-platser mm 269 463 282 568 3 443 482 3 832 601 Not 2 Övriga rörelseintäkter 2015 2014 Överlåtelse- & pantavgifter 18 237 24 197 Övriga intäkter 180 61 18 417 24 258 10
Not 3 Driftkostnader 2015 2014 Fastighetsskötsel Fastighetsskötsel enligt avtal 25 288 40 393 Städ 109 425 103 500 Hisservice 65 225 62 639 Markskötsel 158 006 92 635 Snöröjning/Halkbekämpning 41 875 16 643 Förbrukningsmaterial 12 078 4 316 411 896 320 126 Reparationskostnader Reparation byggnader -2 463 5 004 Reparation installationer 24 291 20 530 21 829 25 534 Underhållskostnader Övrigt underhåll 323 822 36 068 323 822 36 068 Taxebundna kostnader och uppvärmning El 427 535 472 087 Vatten 138 242 117 071 Sophämtning 87 462 78 177 653 239 667 335 Övriga driftkostnader Fastighetsförsäkringar 21 956 21 184 Tv/Bredband 57 248 80 220 79 204 101 404 Fastighetsavgift Fastighetsavgift bostäder 42 228 41 344 42 228 41 344 1 532 218 1 191 810 Not 4 Övriga förvaltning- och rörelsekostnader 2015 2014 Leasing/hyror 178 0 Förbrukningsinventarier 11 726 10 607 Telekommunikation 0 75 Indrivningskostnader 718 0 Revisionsarvode 17 000 13 000 Arvode ekonomisk förvaltning 88 956 94 500 Medlemsavgift organisationer 6 170 6 488 Övriga externa tjänster 61 553 84 963 Övriga omkostnader 29 050 26 373 215 351 236 006 11
Arvode och kostnadsersättning för revisionen 2015 2014 Sund Affärsbyrå AB Revisionsuppdrag 17 000 13 000 17 000 13 000 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning, övriga arbetsuppgifter det ankommer på föreningens revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Not 5 Anställda och personalkostnader 2015 2014 Löner, ersättningar och sociala kostnader Arvoden till styrelsen 89 000 74 000 Arbetsgivaravgifter 17 359 12 614 106 359 86 614 Medeltal anställda Män 0 0 Kvinnor 0 0 Not 6 Byggnader och mark 2015 2014 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 130 400 000 130 400 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 130 400 000 130 400 000 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -2 995 100-1 691 100 Årets avskrivningar -1 304 000-1 304 000 Utgående ackumulerade avskrivningar -4 299 100-2 995 100 Mark Ingående markvärde 80 500 000 80 500 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 80 500 000 80 500 000 Utgående planenligt restvärde 206 600 900 207 904 900 Taxeringsvärden byggnader 77 000 000 77 000 000 Taxeringsvärden mark 33 000 000 33 000 000 110 000 000 110 000 000 Not 7 Maskiner, inventarier och installationer 2015 2014 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 245 000 245 000 Årets anskaffningsvärde 20 375 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 265 375 245 000 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar enligt plan -171 500-147 000 Årets avskrivningar enligt plan -26 538-24 500 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan -198 038-171 500 Utgående planenligt restvärde 67 337 73 500 12
Not 8 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2015 2014 Tv/Bredband 11 454 20 294 Försäkring 7 390 7 175 Förvaltningsarvode 22 801 22 250 Medlemsavgifter 6 170 6 170 47 815 55 889 Not 9 Likvida medel 2015 2014 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -879 459-501 230 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm 1 330 538 1 328 500 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 451 079 827 270 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar 23 001 229 633 Förändring av kortfristiga skulder 67 756-42 561 Kassaflöde från den löpande verksamheten 541 836 1 014 341 Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar -20 375 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -20 375 0 Finansieringsverksamheten Amorteringar -600 000-600 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -600 000-600 000 Årets kassaflöde -78 539 414 341 Likvida medel vid årets början 1 152 988 738 647 Likvida medel vid årets slut 1 074 450 1 152 988 Not 10 Förändring av eget kapital Belopp vid Årets för- Belopp vid årets ingång ändringar årets utgång Medlemsinsatser 93 838 414 0 93 838 414 Upplåtelseavgifter 56 121 586 0 56 121 586 Fond för yttre underhåll 647 370 243 932 * 891 302 Balanserat resultat 303 006-745 162-442 156 Resultat föregående år -501 230 501 230 0 Årets resultat 0-879 459-879 459 * Avsättning enligt stämmobeslut 280 000 Ianspråktagande enligt stämmobeslut -36 068 243 932 13
Not 11 Skulder till kreditinstitut 2015 2014 Bank %-sats Villkorsändring Stadshypotek AB 2,90% 2016-09-30 20 000 000 20 000 000 Stadshypotek AB 3,35% 2018-01-30 7 000 000 7 600 000 Stadshypotek AB 1,05% 2019-01-30 10 000 000 10 000 000 Stadshypotek AB 0,91% 2016-03-01 20 500 000 20 500 000 Nästa års amortering -600 000-600 000 56 900 000 57 500 000 Årets amortering uppgår till ca 600 tkr. Beräknad amortering de närmaste 5 åren är ca 600 tkr årligen. Om 5 år beräknas skulden till långivarna uppgå till ca 54 500 tkr. Not 12 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2015 2014 Förskott avgifter & hyror 151 428 176 997 Räntekostnader 174 799 225 152 Styrelsearvode 89 000 71 000 Arbetsgivaravgifter/löneskatt 27 964 22 308 Revisionsarvode 34 000 17 000 El 56 064 65 416 533 255 577 873 Täby den 2016 Thomas Dahlberg Ordförande Olof Bergqvist Carl Sundelius Erik Köhler Frank Murray Min revisionsberättelse har lämnats den 2016 Bo-Eric Svensson 14