Ekonomisk plan för Bostadsrättsföreningen Gösen 5 (769623-7622) Kalmar Upprättad i april 2012 av SBR Svensk Bostadsrättsbildning part of
Innehållsförteckning 1 Allmänna förutsättningar 2 Beskrivning av fastigheten 3 Fastighetens skick 4 Förvärvskostnader och finansiering 5 Beräkning av föreningens årliga intäkter och kostnader 6 Fördelningsgrunder avseende insatser och årsavgifter 7 Insatser och boendekostnader 8 Ekonomisk prognos, känslighetsanalys och anslutningsgrad 9 Förslag till avskrivningsplan 10 Särskilda förhållanden 11 Intyg 12 Bilagor: Registreringsbevis Stadgar Fastighetsutdrag Besiktningsprotokoll Ordlista Kontaktuppgifter Brf Gösen 5: Per Harrysson S:ta Gertruds Gata 8 392 35 Kalmar Tel. 0480-590 07 harrysson4@telia.com SBR Svensk Bostadsrättsbildning: Esplanaden 26 392 33 Kalmar Tel. 0480-41 11 60 Köpenhamnsvägen 49 217 71 Malmö Tel. 040-611 99 60 info@bjerkborn.se www.svenskbostadsrattsbildning.se 2
1. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen Gösen 5 som har registrerats hos Bolagsverket (se Registreringsbevis under rubriken Bilagor) har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta lägenheter åt medlemmarna för nyttjande utan begränsning i tiden. Föreningen kommer att inneha fastigheten Kalmar Gösen 5 med adress S:ta Gertruds Gata 8, 392 35 Kalmar. Fastigheten innehåller 6 bostadslägenheter. Byggnaden uppfördes ursprungligen 1929 med tillbyggnad 2005. Värdeår är 1950. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap. Bostadsrättslagen och 1 Bostadsrättsförordningen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i denna ekonomiska plan grundar sig på förvärvskostnaden samt föreningens årliga kapital och driftskostnader, gällande vid tillfället för upprättandet av planen. Byggnadens skick och reparationsbehov har fastlagts efter tre besiktningar; byggnads-, eloch VVS-teknisk. Den totala anskaffningskostnaden avser alla kostnader i samband med förvärvet samt tio års reparationsbehov. Planen redovisar därför den totala kostnaden för förvärvet. Kapitalkostnaderna grundas på en prognostiserad räntenivå för den kommande 10- årsperioden. Driftskostnaderna är baserade på en analys av den nuvarande fastighetsägarens faktiska kostnader. I framtagandet av denna ekonomiska plan har styrelsen särskilt eftersträvat ett balanserat förhållande mellan insats och årsavgift, i syfte att ge medlemmarna ett långsiktigt tryggt boende. Fastighetens mycket centrala läge, insatsens och avgiftens storlek samt avsättningar till reparationer och underhåll borgar för en god framtida ekonomisk utveckling både för föreningen och i synnerhet för dess medlemmar. Upplåtelse av bostadsrätterna sker i maj 2012 eller senare då fastigheten tillträtts. Inflyttning har skett. Planens offentlighet BRL 3 kap. 5 Styrelsen ska hålla en registrerad ekonomisk plan tillgänglig för var och en som vill ta del av planen. Nyckeltal: Genomsnittlig insats per kvm: 14 498 kr Avgift per kvm och år: 477 kr Genomsnittlig förändring av boendekostnaden år 1 med full belåning och ränteavdrag: -7 % 3
2. Beskrivning av fastigheten Fastighetsbeteckning Kalmar Gösen 5 Upplåtelseform Ägande Adress S:ta Gertruds Gata 8, 39235 Kalmar Tomtareal 1250 kvm Area 619 kvm bostadsyta, enligt taxeringsinformationen. 622 kvm bostadsyta om 6 bostadslägenheter, enligt fakturering och ekonomisk plan Byggnadsutformning På fastigheten finns 1 byggnadskropp, 1 portuppgång och 1 trapphus med sammanlagt 6 lägenheter Byggnadsår Enligt taxeringsinformationen 1929 med tillbyggnadsår 2005. Värdeår 1950. Servitut/nyttjanderätt Se utdrag ur Fastighetsdata under rubriken Bilagor Försäkringar Fullvärde Taxeringsvärde 5102 tkr varav markvärde 1518 tkr Typkod 320 Gemensamma utrymmen och anordningar Sophantering Undercentral el Undercentral fjärrvärme Teknikutrymme Källare Förråd Utrymme för tvätthantering Trapphus Cykeluppställning Parkeringsplatser Trädgård Kortfattad byggnadsbeskrivning Grundläggning: Sockel: Stomme: Bjälklag: Fasad: Tak: Balkong: Mark: Fönster: Lägenhetsdörrar: Trapphus: Uppvärmning: Ventilation: Byggnaden är troligen grundlagd på utbredd förstärkt bottenplatta Putsad med fönster i källarplan Bärande väggar i tegel Bjälklag i trä Putsad, nyrenoverad Yttertak med tvåkupigt tegel på strö- och bärläkt, underlagspapp på råspont. 3 st plåtinklädda takkupor. Hängrännor och stuprör i plåt Balkong mot gatan i vindsplan Kortsida delvis trädgård med gräsyta och buskage och gatumark med trottoar. Långsida mot entré grusad samt 5 st parkeringsplatser stenbelagda. Stor trädgårdstomt på tre sidor med gräsytor, fruktträd och planteringar Originalfönster i trä, 1+1 med vissa undantag i renoverad lägenhet 2+1 fönster med isolerglas. Takfönster från 2005 Lägenhetsdörrar i originalskick, invändigt brandskyddsförstärkta. Undantag nyrenoverad lägenhet Trappor med klinkerbelagda viloplan och steg med linoleummatta och trappnos med plastlist. Målade väggar med marmorering Fjärrvärmeväxlare Ventilation via självdrag från toalett och badrum. Luftintag från uteluft saknas Kortfattad beskrivning av lägenheternas inre standard Kök: Badrum: Golv: Invändiga tak: Invändiga väggar: Braskamin: Blandad inredning från 50-talet och framåt. Utrustning lägre basskick; elspis, kyl och frys 3 renoverade med kakel på väggar och klinker på golv samt målade tak. Badkar/dusch, tvättställ och WC-stol. 3 badrum med plastgolv och väggar Parkett-/trägolv i vardagsrum, samt blandat plastmatta/linoleum/parkett i övriga rum Målade, vävade/målade Målade, vävade/målade eller tapetserade Vindsvåning med braskamin 4
3. Fastighetens skick Byggnaden har underhållits löpande. Det nuvarande skicket bedöms vara normal standard. Fastigheten har besiktigats 2012-02-27. Besiktningen har gjorts avseende det bygg-, eloch VVS-tekniska skicket. Ansvarig och projektledare för besiktningen har varit Ingenjör Per Jonsson, Ramböll Sverige AB. Besiktning av el har utförts av Ingenjör Anders Arvefalk, Sweco AB samt VVS av Ingenjör Lars-Gunnar Carlsson, Sweco AB. Se bilagda protokoll under rubriken Besiktningsprotokoll. Ansvarigheten finns beskrivet i Allmänna bestämmelser för Konsultuppdrag inom arkitekt- och ingenjörsverksamhet av år 2008(ABK 08). I sammanställningen på nästa sida har reparationsbehovet för nästkommande tioårsperiod tagits upp. Avsättning till yttre underhållsfonden sker med 25 kr/kvm och år. Det inre underhållet åligger den enskilde bostadsrättsinnehavaren och har därför inte tagits med. Vissa avvikelser kan föreligga i det enskilda fallet. I det fall då det vid besiktningen framkommit flera alternativa åtgärder har det alternativ valts som besiktningsmannen förordat. Efter genomförda åtgärder kommer byggnaden att få ett skick som bör rubriceras som bra. 5
Sammanställning av reparationsbehovet i fastigheten Kalmar Gösen 5 under nästkommande 10-årsperiod År 1 2-5 6-10 Bygg 104 000 662 400 588 000 El 15 000 50 000 5 000 VVS 75 000 710 000 30 000 +moms 48 500 355 600 155 750 Totalt 242 500 1 778 000 778 750 I denna ekonomiska plan finns upptaget kostnader för reparationer över åren 1-10. Styrelsen kan dock fördela renoveringarna annorlunda om man finner detta lämpligt med utgångspunkt av behovet. Under Bygg år 1 finns kostnader upptagna för målning av fönsterkarmar, kontroll och infästning av takpannor, målning av stuprör, omfogning av skorsten samt montering av ventilationsgaller. Under El år 1 finns kostnader upptagna att upprätta drifts- och underhållsinstruktioner samt för uppmärkning av centraler, apparater och apparatskåp. I övrigt finns kostnader upptagna för arbeten med brandlarmsystemet. Under VVS år 1 finns kostnader upptagna för att ordna med drift- och underhållsinstruktioner för VVS samt kostnader för OVKbesiktning och energibesiktning. Montering av mekanisk frånluft i tvättstugan samt filmning av spillvattenledning i källargolv. Under Bygg år 2-5 finns kostnader upptagna för uppsättande av staket och diverse arbeten i samband med detta. Här finns även upptaget kostnader för markdränering runt huset och kostnader för byte av källarfönster, byte av räcke i källartrappen och byte av utvändig källardörr. Dessutom finns upptaget kostnader för utbyte av invändiga källardörrar, utbyte av vissa stamledningar och ny tvättstuga etc. Under El år 2-5 finns kostnader upptagna för renovering av eftersatta elinstallationer i källare och utbyte renovering av elinstallationer i tvättstugan. Under VVS år 2-5 finns kostnader upptagna för utbyte av cirkulationspumpar, byte av avloppsstammar i kök, byte av vatten värmerör och ventiler samt omläggning av spillvattenledning i källargolv. I lägenheter finns upptaget kostnader för nytt ventilationssystem samt montering av tilluftsfilter. Här finns även kostnader upptaget för nytt värmesystem, ledningar och radiatorer, undantaget nyrenoverad lägenhet på vinden. Under Bygg år 6-10 finns kostnader upptagna för nybygge av cykelställ och allmän förnyelse av innergården. Här finns även upptaget kostnader för renovering av taket, målning av plåtkupor på taket, fönstermålning och uppsättande av snörasskydd. Invändigt finns upptaget kostnader för att måla källaren och utbyte av utrustning i tvättstugan. Under El år 6-10 finns kostnader upptagna för montering av befintlig huvudledning till nyrenoverade lägenheten samt montering av befintliga gruppledningar till lägenhet Per Harryssson. Under VVS år 6-10 finns kostnader upptagna för OVK-besiktning och Energideklaration samt ytterligare utbyte av cirkulationspumpar i undercentral. I övrigt se respektive besiktningsprotokoll; bygg, el och VVS. Utöver ovanstående görs årligen en avsättning till den yttre underhållsfonden, avsedd för framtida reparationer, samt en avskrivning. 6
4. Förvärvskostnader och finansiering Sammanställning förvärvskostnader och finansiering Se sammanställning nästa sida. Initiala kostnader utöver köpeskillingen på 10 000 000 kr är 375 000 kr för föreningsbildning och 151 000 kr för lagfart. Pantbrevskostnaden är 86 680 kr. Lånebindningstid Styrelsen har för avsikt att dela upp lånen på olika bindningstider för att minimera risken för räntehöjningar i framtiden. Denna placeringsstrategi anser styrelsen ansvarsfull och syftar till att ge föreningen ekonomisk stabilitet de kommande åren. Ränta och revers Räntekostnader första året avser kostnader för lån upptagna vid ombildningen/tillträdet och första årets reparationer. Räntekostnaderna kommer successivt att öka varefter mer lån tas upp för reparationer enligt underhållsplanen. Räntekostnadernas utveckling beskrivs i den ekonomiska prognosen, kap. 8:1. Säljaren lämnar en revers på två år med ränta 1,5 % år 1 och 2 % år 2. Reversen löses år 3. Anslutningsgrad En viss initial kostnadsökning kan ske om ett antal medlemmar väljer att inte omvandla sin hyresrätt till bostadsrätt. Detta borde mer än väl kompenseras av kommande hyreshöjningar. Därtill kommer även ett eventuellt dolt övervärde föreningen tillgodo när respektive hyresavtal upphör och lägenheten säljs. Årsavgiften Årsavgiften beslutas årligen av styrelsen och sätts efter den beräknade kostnadsmassan för det kommande året. En initialt lägre anslutningsgrad än 100 % kan första året öka behovet av intäkter. De kommande årens förväntade hyreshöjningar, på de lägenheter som inte övergår till bostadsrätter, minskar behovet av en ökning av årsavgiften. 7
Kostnader för förvärv av fastigheten Kalmar Gösen 5 samt dess finansiering Anskaffningskostnad Köpeskilling 10 000 000 Föreningsbildning 375 000 Lagfart 1,5% av köpeskillingen 151 000 1 Styrelsearvode 56 000 2 Dispositionsfond 100 000 3 Reparationsbehov 2 799 250 4 Pantbrev 86 680 5 Totalt 13 567 930 Finansieringsplan Ränta Ränta kr 6 Avskrivning Lån 3 550 000 4,0 % 142 000 7 025 Revers 1 000 000 1,5 % 15 000 Insatser 9 017 930 Totalt 13 567 930 1 LAGFARTEN är beräknad på 1,5 % av köpeskillingen plus en avgift på 1 000 kr. 2 STYRELSEARVODET baseras på ett basbelopp plus sociala avgifter. 3 DISPOSITIONSFONDEN är till för oförutsedda utgifter i samband med tillträdet. 4 REPARATIONSBEHOV Beloppet avser totala renoveringsbehovet över 10 år. I verkligheten kommer lånen att tas upp efterhand de behövs. År 1 behövs 242 500 kr för renoveringar/reparationer. Taxeringsvärde 5 102 000 Bostäder Lokaler Mark 1 518 000 0 Byggnad 3 584 000 0 5 102 000 0 5 PANTBREVSKOSTNADEN är 2 % av lånet minus 2 % av befintliga inteckningar. 6 RÄNTA 4 550 000 kr är det totala lånebehovet inklusive alla renoveringar. Eftersom lånen för renoveringar tas upp efterhand är räntekostnaden år 1 endast 54 730 kr. Den ekonomiska prognosen på sidan 16 visar hur räntekostnaden förändras över tiden när mer lån tas upp. 8
5. Beräkning av föreningens årliga intäkter och kostnader Intäkter Årsavgifter, bostäder 296 546 P-plats 9 000 Drift 305 546 El 7 056 Fjärrvärme 57 072 Vatten 35 687 Sopor 8 915 Fastighetsförvaltning 175 kr/kvm 108 730 Fastighetsskötsel och städ 39 000 Administrativ förvaltning (c:a 1000 kr/lgh + lokalkostnader) 6 000 Revisionsarvode 12 500 57 500 Reparationer Föreningens reparationsfond (25 kr/kvm och år) 15 550 Reparationer (25 kr/kvm och år) 15 550 Övriga kostnader 31 100 Kabel-TV, c:a 1020 kr/lgh 6 120 Fastighetsförsäkring, c:a 15,5 kr x 622 kvm 9 651 Övriga driftkostnader 10 000 Övriga arvoden 12 500 38 271 Summa driftkostnader 379 kr/kvm 235 601 Kapitalkostnader Räntekostnader fastighetslån år 1 54 730 Avskrivning (se Förslag till avskrivningsplan) 7 025 61 755 Skatter och avgifter Kommunal fastighetsavgift (6 lgh x 1365 kr) 8 190 Fastighetsskatt lokaler 0 8 190 Totalsumma 305 546 Intäkter./. Kostnader = vinst 0 9
6. Fördelningsgrunder avseende insatser och årsavgifter Insatser En differentiering av insatserna för lägenheterna har diskuterats och styrelsen har beslutat följande: På grund av att lägenhet nr. 6 i fastigheten är extra ordinär har denna lägenhet fått ett tillägg på insatsen med 150 000 kr. Detta belopp har sedan dragits av, jämnt fördelat på insatserna för de lägenheter som har sämre badrumsstandard, så att den totala summan av insatserna ej ändrats. Årsavgifter Även frågan om andelstalsbestämningen har diskuterats. Enligt stadgarna ska årsavgiften fördelas i förhållande till lägenhetens yta. 10
7. Insatser och boendekostnader Insatser och boendekostnader Tabellen 7:1 visar en detaljerad redovisning av insatser, andelstal, månadsavgifter och boendekostnader i förhållande till nuvarande hyresnivå. Den förändrade månadskostnaden baseras på hyror för 2012 och i planen fastställd månadsavgift, samt ränteinbetalning vid 100 % belåning och 30 % ränteavdrag. Den genomsnittliga räntenivån i kalkylen är 4 %. Diagram över hyresrättsinnehav kontra bostadsrättsinnehav Diagrammet visar utvecklingen över tiden mellan hyres- och bostadsrättsformen under angivna förutsättningar. Diagrammet 7:2 visar en initial nettokostnadssänkning om 7 %. Skillnaden mellan boendekostnaden i bostadsrätt och motsvarande kostnad i hyresrätt kommer efter att de första årens renoveringar är gjorda att successivt öka. Planens offentlighet BRL 3 kap. 5 Styrelsen ska hålla en registrerad ekonomisk plan tillgänglig för var och en som vill ta del av planen. Nyckeltal: Genomsnittlig insats per kvm: 14 498 kr Avgift per kvm och år: 477 kr Genomsnittlig förändring av boendekostnaden år 1 med full belåning och ränteavdrag: -7 % 11
7:1 Detaljredovisning 12 2012
7:1 Detaljredovisning BRF Gösen 5 Lgh Namn Kvm Andel Slutlig Beräknad Beräknad Rta/år Rta/år Boende- Årshyra Årshyra Boende- Förändrad Månads- Beräknad # lgh insats års- månads- 4,00 % 70 % kostnad /kvm 2012 kostnad månadskostnad hyra månads- % avgift avgift netto /kvm kr % 2012 kostnad 1 Ekblad 106 17,04 1 536 818 50 537 4 211 61 473 43 031 93 568 903 95 682 883-176 -2,2 7 973 7 797 2 Durdel* 109 17,52 1 530 312 51 967 4 331 61 212 42 849 94 816 885 96 444 870-136 -1,7 8 037 7 901 3 Harryson 106 17,04 1 536 818 50 537 4 211 61 473 43 031 93 568 932 98 818 883-438 -5,3 8 235 7 797 4 Carlsson* 109 17,52 1 530 312 51 967 4 331 61 212 42 849 94 816 902 98 351 870-295 -3,6 8 196 7 901 5 Nilsson* 96 15,43 1 341 835 45 769 3 814 53 673 37 571 83 340 917 88 056 868-393 -5,4 7 338 6 945 6 Apell** 96 15,43 1 541 835 45 769 3 814 61 673 43 171 88 940 1 172 112 545 926-1967 -21,0 9 379 7 412 Totalt 6 lgh: 622 100,00 9 017 930 296 546 24 712 360 717 252 502 549 048 948 589 896 883-3 404-6,9 % 49 158 45 754 5 st P-platser 9 000 Totalt: 622 100,00 9 017 930 296 546 24 712 360 717 252 502 549 048 598 896-3 404 49 158 45 754 14 498 477-7 % kr/kvm kr/kvm och år * Nedsättning för sämre badrum, -50 000 kr. **Före detta fastighetsägarens lgh med extra luxiös inredning, +150 00 kr. 13
7:2 Diagram över hyresrättsinnehav kontra bostadsrättsinnehav År 1 Hyresnivå 948 Boendekostnad 883 Avgift + låneränta År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 År 11 977 1 006 1 036 1 067 1 099 1 132 1 166 1 201 1 237 1 275 927 995 1 032 1 068 1 087 1 105 1 123 1 142 1 161 1 193 kr/kvm 1 300 1 250 1 200 1 150 1 100 1 050 1 000 950 900 850 800 Hyresnivå Boendekostnad År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 År 11 Genomsnittlig boendekostnad 2012 (hyra): 948 kr/kvm. Genomsnittlig boendekostnad vid köp, det vill säga avgift + låneränta efter räntekr/kvm = en initial sänkning avdrag: 883 med c:a 7% jämfört med dagens boendekostnad. Under den närmaste tioårsperioden väntas kraftiga höjningar av hyrorna. Vi har här kalkylerat med en höjning med 3% per år. Grafen visar att boendekostnaden för boende i bo-stadsrättsförening bör, efter att de första årens renoveringar är gjorda, vara relativt stabil och på sikt även billigare jämfört med boende i hyresrätt. Ovanstående graf visar prognostiserade kostnader för hyresrätt kontra bostadsrätt. 14
8. Ekonomisk prognos, känslighetsanalys och anslutningsgrad 15
8:1 Ekonomisk prognos År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 År 11 kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Kapitalkostnader 4,00 % 4,00 % 4,00 % 4,00 % 4,00 % 4,00 % 4,00 % 4,00 % 4,00 % 4,00 % 4,00 % Räntekostnader 39 730 57 510 75 290 93 070 110 850 117 080 123 310 129 540 135 770 142 000 142 000 Räntekostnader för revers 15 000 20 000 40 000 40 000 40 000 40 000 40 000 40 000 40 000 40 000 40 000 Avskrivning (skattemässig) 7 025 7 025 7 025 7 025 7 025 7 025 7 025 7 025 7 025 7 025 21 074 Drift 108 730 110 905 113 123 115 385 117 693 120 047 122 448 124 897 127 395 129 942 132 541 Underhållskostnader Fastighetsförvaltning 57 500 58 650 59 823 61 019 62 240 63 485 64 754 66 049 67 370 68 718 70 092 Reparationer 31 100 31 722 32 356 33 004 33 664 34 337 35 024 35 724 36 439 37 167 37 911 Övriga kostnader 38 271 39 036 39 817 40 613 41 426 42 254 43 099 43 961 44 841 45 737 46 652 Övriga kostnader Kommunal fastighetsavgift 8 190 8 354 8 521 8 691 8 865 9 042 9 223 9 408 9 596 9 788 9 984 Summa Kostnader (löpande) 305 546 333 202 375 955 398 808 421 762 433 270 444 883 456 604 468 435 480 378 500 254 Intäkter exklusive årsavgifter Lokalhyresintäkter 9 000 9 180 9 364 9 551 9 742 9 937 10 135 10 338 10 545 10 756 10 971 Årsavgifter Löpande penningvärde totalt 296 546 324 022 366 591 389 257 412 020 423 333 434 747 446 266 457 890 469 622 489 283 Löpande penningvärde/kvm 477 521 589 626 662 681 699 717 736 755 787 Fast penningvärde totalt 296 546 317 668 352 356 366 805 380 643 383 426 386 043 388 501 390 805 392 958 401 382 Fast penningvärde/kvm 477 511 566 590 612 616 621 625 628 632 645 Summa Intäkter (löpande) 305 546 333 202 375 955 398 808 421 762 433 270 444 883 456 604 468 435 480 378 500 254 Ränteantagande: 4 % Inflationsantagande: 2 % Prognosen beräknas på helår, 1/1-31/12 16
8:2 Känslighetsanalys Fast penningvärde Årsavgift enligt ekonomisk prognos År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 År 11 kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr 296 546 317 668 352 356 366 805 380 643 383 426 386 043 388 501 390 805 392 958 401 382 Enligt ekonomisk prognos men med Räntenivå +2 procentenheter 367 546 387 276 439 822 452 557 464 713 465 847 466 849 467 722 468 472 469 103 476 034 Räntenivå +1 procentenheter 332 046 352 472 396 089 409 681 422 678 424 636 426 446 428 112 429 638 431 031 438 708 Räntenivå -1 procentenheter 261 046 282 864 308 623 323 930 338 608 342 215 345 641 348 891 351 971 354 886 364 057 Räntenivå -2 procentenheter 225 546 248 060 264 890 281 054 296 573 301 004 305 238 309 280 313 137 316 814 326 731 Enligt ekonomisk prognos men med Inflationsnivå +2 procentenheter 296 546 316 074 347 878 359 335 369 743 369 673 369 409 368 966 368 357 367 597 371 981 Inflationsnivå +1 procentenheter 296 546 316 864 350 084 362 997 375 061 376 349 377 444 378 354 379 091 379 663 385 897 Inflationsnivå -1 procentenheter 296 546 318 489 354 696 370 766 386 505 390 931 395 254 399 476 403 599 407 624 418 631 Inflationsnivå -2 procentenheter 296 546 319 326 357 106 374 886 392 666 398 896 405 126 411 356 417 586 423 816 437 865 Analysen avser helår 17
8:3 Anslutningsgrad Andel hyresgäster som köper 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % Ökat lån för föreningen (kr) 0 901 793 1 803 586 2 705 379 3 607 172 Ökade räntekostnader (kr) 0 36 072 72 143 108 215 144 287 Ökade hyresintäkter (kr) 0 58 990 117 979 176 969 235 958 Ökat kostnadsnetto (kr) 0-22 918-45 836-68 754-91 671 Kostnad netto (= summa årsavgifter) 296 546 273 628 250 710 227 792 204 874 Antal kvm köpare 622 560 498 435 373 Årsavgift (kr/kvm och år) 477 489 504 523 549 18
9. Förslag till avskrivningsplan Avskrivningen baseras på byggnadens del av köpeskillingen efter den andel som anges i fastighetstaxeringen. De första 10 åren skrivs fastigheten av med 0,1 % av detta värde. Från och med år 11 höjs avskrivningen med 0,2 % var tionde år vilket medför att byggnaden kommer att vara avskriven på 100 år. Taxeringsvärde Bygg 3 584 000 70,2% Byggnadens del av köpeskillingen 7 024 696 Mark 1 518 000 29,8% Summa 5 102 000 År Belopp % År Belopp % År Belopp % 1 7 025 0,10% 34 49 173 0,70% 67 91 321 1,30% 2 7 025 0,10% 35 49 173 0,70% 68 91 321 1,30% 3 7 025 0,10% 36 49 173 0,70% 69 91 321 1,30% 4 7 025 0,10% 37 49 173 0,70% 70 91 321 1,30% 5 7 025 0,10% 38 49 173 0,70% 71 105 370 1,50% 6 7 025 0,10% 39 49 173 0,70% 72 105 370 1,50% 7 7 025 0,10% 40 49 173 0,70% 73 105 370 1,50% 8 7 025 0,10% 41 63 222 0,90% 74 105 370 1,50% 9 7 025 0,10% 42 63 222 0,90% 75 105 370 1,50% 10 7 025 0,10% 43 63 222 0,90% 76 105 370 1,50% 11 21 074 0,30% 44 63 222 0,90% 77 105 370 1,50% 12 21 074 0,30% 45 63 222 0,90% 78 105 370 1,50% 13 21 074 0,30% 46 63 222 0,90% 79 105 370 1,50% 14 21 074 0,30% 47 63 222 0,90% 80 105 370 1,50% 15 21 074 0,30% 48 63 222 0,90% 81 119 420 1,70% 16 21 074 0,30% 49 63 222 0,90% 82 119 420 1,70% 17 21 074 0,30% 50 63 222 0,90% 83 119 420 1,70% 18 21 074 0,30% 51 77 272 1,10% 84 119 420 1,70% 19 21 074 0,30% 52 77 272 1,10% 85 119 420 1,70% 20 21 074 0,30% 53 77 272 1,10% 86 119 420 1,70% 21 35 123 0,50% 54 77 272 1,10% 87 119 420 1,70% 22 35 123 0,50% 55 77 272 1,10% 88 119 420 1,70% 23 35 123 0,50% 56 77 272 1,10% 89 119 420 1,70% 24 35 123 0,50% 57 77 272 1,10% 90 119 420 1,70% 25 35 123 0,50% 58 77 272 1,10% 91 133 469 1,90% 26 35 123 0,50% 59 77 272 1,10% 92 133 469 1,90% 27 35 123 0,50% 60 77 272 1,10% 93 133 469 1,90% 28 35 123 0,50% 61 91 321 1,30% 94 133 469 1,90% 29 35 123 0,50% 62 91 321 1,30% 95 133 469 1,90% 30 35 123 0,50% 63 91 321 1,30% 96 133 469 1,90% 31 49 173 0,70% 64 91 321 1,30% 97 133 469 1,90% 32 49 173 0,70% 65 91 321 1,30% 98 133 469 1,90% 33 49 173 0,70% 66 91 321 1,30% 99 133 469 1,90% 779 741 2 297 076 100 133 469 1,90% Summa 3 947 879 7 024 696 19
21 11. Intyg
12. Bilagor Registreringsbevis Stadgar Fastighetsutdrag Besiktningsprotokoll Ordlista Ordlista 23
Metria FastighetSök - Kalmar Gösen 5 Fastighet Beteckning Kalmar Gösen 5 Nyckel: 080031456 Församling Kalmar Domkyrkoförsamling Adress Adress S:ta Gertruds Gata 8 392 35 Kalmar Läge, karta Senaste ändringen i allmänna delen 2005-11-17 Allmän fastighetsinformation, Taxeringsinformation 2012-03-29 Senaste ändringen i inskrivningsdelen 2003-03-12 Aktualitetsdatum i inskrivningsdelen 2012-02-13 Område N (SWEREF 99 TM) E (SWEREF 99 TM) N (SWEREF 99 16 30) E (SWEREF 99 16 30) Registerkarta 1 6281310.9 583187.9 6283009.8 141257.0 KALMAR Areal Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt 1 250 kvm 1 250 kvm Lagfart Ägare Andel Inskrivningsdag Akt 411224-2815 1/2 2003-03-12 5447 Linde, Ulf Drag 200 395 94 Rockneby Köp (även transportköp): 2003-02-14 Köpeskilling: 3.905.000 SEK, avser hela fastigheten. 440720-2821 1/2 2003-03-12 5448 Linde, Kätie Drag 200 395 94 Rockneby Köp (även transportköp): 2003-02-14 Köpeskilling: 3.905.000 SEK, avser hela fastigheten. Anteckningar och Inskrivningar Fastigheten besväras ej av sökt eller beviljad anteckning eller inskrivning. Sida 1 av 3 2012-03-29
Metria FastighetSök - Kalmar Gösen 5 Inteckningar Totalt antal inteckningar: 7 Totalt belopp: 216.000 SEK Nr Belopp Inskrivningsdag Akt 1 40.000 SEK 1929-09-09 552 2 10.000 SEK 1929-09-09 553 3 38.000 SEK 1972-05-10 3489 4 70.000 SEK 1976-11-10 8932 5 7.000 SEK 1977-05-25 3497 6 21.000 SEK 1977-05-25 3498 7 30.000 SEK 1979-09-12 8592 Rättigheter Redovisning av rättigheter kan vara ofullständig Planer, bestämmelser och fornlämningar Planer Datum Akt Tomtindelning: 1929-06-19 0880K-2388 Gösen Stadsplan 1937-05-21 0880K-I:62 Taxeringsuppgifter Taxeringsenhet Hyreshusenhet, huvudsakligen bostäder (320) 485994-2 Uppgiftsår Taxeringsår Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet. 2011 2010 Taxeringsvärde därav därav markvärde byggnadsvärde 5.102.000 SEK 3.584.000 SEK 1.518.000 SEK Taxerad Ägare Andel Juridisk form Ägandetyp 411224-2815 1/2 Fysisk person Lagfart, taxerad Linde, Ulf Per Drag 200 395 94 Rockneby Taxerad Ägare Andel Juridisk form Ägandetyp 440720-2821 1/2 Fysisk person Lagfart, taxerad Linde, Kätie Ingrid Anita Drag 200 395 94 Rockneby Värderingsenhet bostadsmark 049612159. Taxeringsvärde Riktvärdeområde 1.518.000 SEK 0880102 Byggrätt ovan mark Riktvärde byggrätt 759 kvm 2.000 SEK/kvm Värderingsenhet bostäder 049611159. Taxeringsvärde Bostadsyta 3.584.000 SEK 619 kvm Årtal för hyresnivå Hyra 526.000 SEK/år Nybyggnadsår Tillbyggnadsår 1929 2005 Åtgärd Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Tomtmätning 1929-08-15 Sammanläggning 1929-09-09 0880K-2416 Under byggnad Nej Värdeår 1950 Sida 2 av 3 2012-03-29
Metria FastighetSök - Kalmar Gösen 5 Ursprung Kalmar Gösen 16 Del av Kalmar Gösen 2, 7 Tidigare Beteckning Beteckning Omregistreringsdatum Akt H-Kalmar Gösen 5 1987-09-09 0880-113 Ajourforande inskrivningsmyndighet Adress Lantmäteriet Inskrivning Eksjö Box 40 575 21 Eksjö Kontorbeteckning: HI41 Telefon: 0771-636363 Copyright 2012 Metria Källa: Lantmäteriet Sida 3 av 3 2012-03-29
H GÖSEN 5, KALMAR STATUSBESIKTNING EL- OCH TELESYSTEM BESIKNINGSUTLÅTANDE EL- OCH TELESYSTEM Upprättad 2012-02-27 Rev. SWECO Systems AB Installation Kalmar SWECO Theorells 2007-10-22 Uppdragsnummer 4022767 Uppdragsansvarig Anders Arvefalk 0480-46 91 04 SWECO SYSTEMS AB Norra vägen 40, 392 35 Kalmar Telefon 0480-46 91 00 Telefax 0480-141 36 P:\4331\4015117_STATUSBES._KALMAR\000\15 Handlingar\EL\Gösen5\Statusbesiktning EL_Gösen 5.doc
Gösen 5, KALMAR STATUSBESIKTNING EL- OCH TELESYSTEM H Uppdragsnummer Upprättat datum Revideringsdatum Rev.bet. Sida 4022767 2012-02-27 2 (8) INNEHÅLLSFÖRTECKNING 01 UPPDRAG... 3 02 UPPDRAGSGIVARE... 3 03 BESIKTNINGEN... 3 04 UTLÅTANDE... 4 04.1 ALLMÄNT... 4 04.2 DOKUMENTATION, MÄRKNING... 5 04.3 CENTRALER OCH HUVUDLEDNINGAR... 5 04.4 LEDNINGSNÄT... 5 04.5 BELYSNING OCH UTTAG... 5 04.6 TELESYSTEM... 6 04.7 FASTIGHETSTVÄTTSTUGA... 7 05 KOSTNADSREDOVISNING FÖR ATT ÅTGÄRDA BRISTER.... 7 05.2 DOKUMENTATION, MÄRKNING... 7 05.3 CENTRALER OCH HUVUDLEDNINGAR... 7 05.4 LEDNINGSNÄT... 7 05.5 BELYSNING OCH UTTAG... 7 05.6 TELESYSTEM... 8 05.7 FASTIGHETSTVÄTTSTUGA... 8 SWECO Theorells 2007-10-22 P:\4331\4015117_STATUSBES._KALMAR\000\15 Handlingar\EL\Gösen5\Statusbesiktning EL_Gösen 5.doc
Gösen 5, KALMAR STATUSBESIKTNING EL- OCH TELESYSTEM H Uppdragsnummer Upprättat datum Revideringsdatum Rev.bet. Sida 4022767 2012-02-27 3 (8) 01 UPPDRAG Statusbesiktning av El- och Telesystem inom fastigheten Gösen 5 med adressen S:ta Gertruds gata 8. 02 UPPDRAGSGIVARE Ramböll Norra vägen 37 392 34 KALMAR Per-Olof Jonsson 03 BESIKTNINGEN Besiktningsman Anders Arvefalk Tfn: 0480-46 91 04 Sweco Systems AB Mobil: 072-216 91 04 Telefax: 0480-141 36 Besiktningens omfattning: Besiktningen är utförd som statusbesiktning av befintliga El- och Telesystem inom fastigheten med anledning av planerad ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Avsikten med besiktningen är att bedöma det kommande underhålls- och reparationsbehovet för El- och Telesystem inom fastigheten. Statusbesiktningen är utförd som okulär översyn inom nedan beskrivna ytor / delar, utvalda i samråd med representant för uppdragsgivaren. Ytor och/eller delar utöver protokoll är ej granskade i denna besiktning. SWECO Theorells 2007-10-22 I protokollet är angivna kostnadsuppgifter uppskattade entreprenörskostnader. Besiktningen utfördes: Besiktningen utfördes 2012-02-27. P:\4331\4015117_STATUSBES._KALMAR\000\15 Handlingar\EL\Gösen5\Statusbesiktning EL_Gösen 5.doc
Gösen 5, KALMAR STATUSBESIKTNING EL- OCH TELESYSTEM H Uppdragsnummer Upprättat datum Revideringsdatum Rev.bet. Sida 4022767 2012-02-27 4 (8) Närvarande: Vid besiktningen närvarade: Carl Nilsson Per Harrysson Kent Sylsjö Sandra Neumark Per-Olof Jonsson Lars-Gunnar Carlsson Bostadsrättsföreningen Bostadsrättsföreningen Hyresgästföreträdare Hyresgästföreträdare Besiktningsman bygg Besiktningsman VVS Vid besiktningen tillgängliga ritningar Inga ritningar var tillgängliga. Vid besiktning tillgängligt övrigt material: Utdrag ur Lantmäteriets / allmän fastighetsinformation. Översikt: Fastigheten är uppförd: 1929 enligt Fastighetssök, men förmodligen tidigare. Fastigheten innehåller 6 st lägenheter med källare under hela huset. Total bostadsyta: 619 m² 04 UTLÅTANDE 04.1 ALLMÄNT Elinstallationer inom källarplan är från flera olika tidsåldrar och skick. Det finns allt från tygkablar från 30-talet till relativt nya ljusarmaturer från 2000-talet. Kompletteringar och ändringar upplevs som om de har gjorts när de varit absolut nödvändiga, men man har inte tagit något helhetsgrepp. I trapphus är de flesta tryckknappar till belysningen original från det att huset fick elektricitet. På översta våningsplanet ligger en nyrenoverad lägenhet (2005) i en tidigare oinredd vind. El-statusen i lägenheten är enligt dagens standard, men kommer man upp på vinden ovan, så hittar man elinstallationer till denna lägenhet som inte håller god installationssed eller praxis. SWECO Theorells 2007-10-22 De övriga lägenheterna (vi var inne i 4 av 5 äldre lägenheter) har fått nya installationer förmodligen under 80-talet, där man fått jordade installationer i kök, men i övrigt så är det ojordat i övriga delar av lägenheten. Man har i huvudsak använd sig av de gamla infällda dosorna och rören. Centralerna har kompletterats med jordfelsbrytare. I den lägenhet som Per Harrysson bor i finns elinstallationer i köket och närmare bestämt under bänkskåpsinredningen som inte P:\4331\4015117_STATUSBES._KALMAR\000\15 Handlingar\EL\Gösen5\Statusbesiktning EL_Gösen 5.doc