Kortfattat värdeutlåtande Lavetten 38, Foto från maj 2016 Uppdragsgivare Syfte Förutsättningar Fastighetstyp Värderingsobjekt Malmöhus Invest AB genom Mattias Bertilsson. Att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde och att utgöra underlag för eventuell försäljning till närstående bolag. Värderingen redovisas på ett kortfattat sätt. Exempelvis ingår inte Byggnadsbeskrivningar eller orts- och marknadsbeskrivningar. Se vårt tidigare värdeutlåtande daterat 2016-05-20 för mer beskrivningar. För uppdraget gäller Allmänna villkor för värdeutlåtande. Industrifastighet. Lavetten 38 i. Värdetidpunkt Värdetidpunkt är mars 2019. Besiktning Besiktning av värderingsobjektet 2016-05-20 av undertecknad tillsammans med Jonas Håkansson samt utvändig syn på egen hand 2019-03-14.
Lavetten 38 2(5) Taxeringsvärde Gällande taxeringsvärden och fastighetsskatt framgår av tabellen. Taxeringsvärde, tkr Fastighets- Mark Byggnad Totalt skatt, tkr Industri 1 134 1 730 2 864 14 Summa 1 134 1 730 2 864 14 Hyror Värderingsobjektets bedömda marknadshyror redovisas detaljerat i bilagd tabell (Hyresgästspecifikation). Fastigheten är idag vakant sedan tidigare hyresgäst inte betalat hyra och förverkat sitt avtal. Lokaltyp Total Uthyrd Aktuell hyra Marknads- Vakant Vakant m-hyra area Area Totalt hyra Totalt Area Totalt m² m² kr/m² kr kr/m² kr m² kr/m² kr Industri 1 980 - - - - - 1 980 457 905 320 Genomsnitt / Summa 1 980 - - - - - 1 980 457 905 320 Vakans / Hyresrisk Fastigheten är vakant i dagsläget. Det fanns ett hyresavtal som löpte till 2024-06-30, men hyresgästen slutade betala hyra och avtalet förverkades. Gjorda vakansantaganden och åsättande av hyresrisker innebär en vakans/hyresrisk per lokaltyp och år enligt tabellen. Vakans/hyresrisk (%) Lång- 2019 2020 2021 2022 2023 siktig Industri 100,0 50,0 20,0 10,0 10,0 10,0 Totalt 100,0 50,0 20,0 10,0 10,0 10,0 Drift och underhåll Kostnaderna för drift och underhåll är baserade på erfarenhetsmässiga grunder och avser kostnader som normalt belastar fastighetsägaren och exkluderar det som normalt betalas av hyresgästen. Kostnaderna bedöms komma att utvecklas med inflationen. Kostnadsbedömningen framgår av tabellen. Lokaltyp D&UH Drift & löp. UH Periodiskt Totalt Admin. Övr. UH kr/m² tkr kr/m² kr/m² kr/m² Industri 110 218 20 40 50 Genomsnitt/Summa 110 218 20 40 50 I kostnaderna ingår ej kostnader för eftersatt underhåll eller hyresgästanpassningar som beaktas genom separata engångskostnader. Observera att det periodiska underhållet skall ses som ett årligt genomsnitt.
Lavetten 38 3(5) Extraordinärt underhåll / Investeringar Driftnetto Vi har inte belastat kalkylen med någon extraordinär kostnad, men det är kommer sannolikt krävas investeringar/hyresgästanpassningar vid nyuthyrning. Hyresgästanpassningar bör dock finnas förutsättningar att återvinna i en högre hyra. Aktuella och bedömda intäkter och kostnader ger driftnetto enligt tabellen. Driftnetto kr/m² kr Aktuell hyra - - Drift & underhåll -110-217 800 Fastighetsskatt -7-14 320 Driftnetto år 1 (helår) -117-232 120 Driftnetto, normaliserat 294 582 668 Initialt driftnetto är omräknat till helår utifrån det momentana läget. Det normaliserade driftnettot är räknat på marknadshyra, långsiktig vakans och långsiktig fastighetsskatt etc. samt utan hänsyn till eventuellt extraordinärt underhåll. VÄRDERING Kalkylränta/ Direktavkastningskrav Flerårig avkastningsanalys Vakanta industrifastigheter säljs till väldigt varierande priser och värdebedömningen är därmed relativt osäker. Vi bedömer att ett marknadsmässigt direktavkastningskrav bör ligga i storleksordningen 8,5 % utifrån de antaganden som är gjorda kring hyresvärde, uthyrningsperiod/vakans och kostnader. Värdet motsvarar då ca 3 000 kr/kvm, vilket åtminstone inte motsägs av försäljningar av äldre/enklare industrifastigheter som gjorts under senare år i Trelleborg. Kassaflödesindata Direktavkastning restvärde 8,50 % - Industri 8,50 % Kalkylränta på totalt kapital 10,67 % Inflation/KPI: 2% per år. Kalkylperiod: Cirka 5 år (2019-03-01-2023-12-31)
Lavetten 38 4(5) Nyckeltal Nyckeltal Marknadsvärde 6 000 000 kr - Nuvärde av restvärde 4 640 161 kr - Nuvärde av driftnetton 1 293 945 kr Direktavkastning, år 1-3,87 % Direktavkastning vid kalkylslut 8,50 % Värde kr/m² 3 030 kr/m² Värde/taxeringsvärde 2,09 Känslighetsanalys Parameter Ändring indata Värdeförändring enhet antal tkr % Marknadshyra för lokaler (ej bostäder) % 10 856 14 Vakansgrad %-enheter 10-1 083-18 Drift & underhåll kr/kvm 10-259 -4 Inflation %-enheter 1 376 6 Kalk.ränta & Direktavk. vid kalk.slut %-enheter 1-702 -12 Kalk.ränta & Direktavk. vid kalk.slut %-enheter -1 892 15
Lavetten 38 5(5) SLUTLIG VÄRDEBEDÖMNING Marknadsvärdet av fastigheten Lavetten 38 i bedöms vid värdetidpunkten mars 2019 till: Sex miljoner kronor [ 6 000 000 kr ] Malmö 2019-03-15 FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB Olle Winroth Civilingenjör, MRICS Bilagor; 1. Kassaflödeskalkyl 2. Hyresgästspecifikation
Lavetten 38 Bilaga 1 1(1) KASSAFLÖDESKALKYL Kalkylresultat Värdetidpunkt mars 2019 (kalkylstart 2019-03-01) Nuvärde av driftnetton (tkr) 1 294 Nuvärde av restvärde (tkr) 4 640 SUMMA (tkr) 5 934 MARKNADSVÄRDE (avrundat) (tkr) 6 000 Kassaflöde ÅR 2019 del 2020 2021 2022 2023 Bedömd helårsinflation 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 kr/m² 2019 Hyror, lokaler 450 747 909 927 946 964 Vakans/hyresrisk, lokaler -450-747 -462-188 -96-98 Ers. Fastighetsskatt - - 14 14 14 14 Effektiv hyra - - 462 753 864 881 Drift & Löpande underhåll -60-100 -121-124 -126-129 Periodiskt underhåll -50-83 -101-103 -105-107 Fastighetsskatt etc -7-12 -14-14 -14-14 Kostnader -117-195 -236-241 -245-250 Driftnetto -117-195 225 512 618 631 Nyckeltal Initialt driftnetto, helår (tkr) -232 Restvärde kalkylslut (tkr) 7 570 Norm. driftnetto, helår (tkr) 583 Kalkylränta driftnetton, snitt (%) 10,67 Kalkylränta restvärde (%) 10,67 Marknadsvärde kr/m² 3 030 Direktavkastning, initial, % - Marknadsvärde/taxeringsvärde (V/T) 2,09 Direktavkastning vid kalkylslut, % 8,50
Lavetten 38 Bilaga 2 1(1) HYRESGÄSTSPECIFIKATION Hyresgäst etc. Lokal- Total Löptid Aktuell hyra Bedömd marknadshyra typ area t.o.m. Exkl. tillägg Hyrestillägg Skattetillägg Exkl. tillägg Totalt exkl. f-skatt m² kr kr/m² index% kr kr kr kr/m² kr kr/m² Not Lager/industri Industri 1 980 - - - - - - 891 000 450 891 000 450 - Summor / Genomsnitt 1 980 - - - - 891 000 450 891 000 450