Brf Solvändan Solna 1(12) Styrelsen för Brf Solvändan Solna får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret den 1 januari 2016 t.o.m. den 31 december 2016, vilket är föreningens tredje verksamhetsår. Om inte särskilt anges, redovisas alla belopp i kronor. Uppgift inom parentes avser föregående år. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler med nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som medlem har på grund av upplåtelsen. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Styrelsen är skyldig att snarast, normalt inom en månad från det att skriftlig ansökan om medlemskap kom in till föreningen avgöra frågan om medlemskap. Styrelsen har sitt säte i Solna kommun. Föreningens fastighet Föreningen är ägare till fastigheten Solvändan 1 i Solna kommun. På föreningens fastighet finns det ett flerbostadshus i fem våningar samt källarvåning med totalt 109 bostadsrättslägenheter, total boarea ca. 9 301 m 2 och fyra lokaler med en total lokalarea om ca. 713 m 2. Föreningen disponerar över 47 enkelplatser och tio dubbelplatser i källargarage. Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Trygg Hansa. Gemensamma utrymmen I fastigheten finns barnvagns-/rullstolsrum, städrum och fastighetsförråd. Lägenhetsförråd finns i källarplan. Föreningens lokaler Kontrakten på föreningens lokaler löper enligt följande: Hyresgäst Lokaltyp Moms Yta m2/platser Löptid t.o.m. Puls & träning AB Gym ja 147 2022-12-31 Solna Församling Öppen förskola, församlingsverksamhet nej 251 2025-12-31 Talin s Cafe HB Restaurang/café ja 234 2022-03-31 Life Dent Clinic AB Tandläkare nej 81 2023-03-31 Föreningen är redovisningsskyldig för mervärdesskatt för parkeringsplatser som hyrs ut till andra än medlemmar i föreningen samt är redovisningsskyldig för mervärdesskatt för uthyrning av lokaler. Entreprenören garanterar hyresintäkten t.o.m. den 26 maj 2017 i sådan omfattning att den sammanlagda intäkten för lokaler enligt ekonomisk plan garanteras.
Brf Solvändan Solna 2(12) Fastighetens underhållsbehov Eftersom fastigheten är nybyggd finns inget underhåll planerat inom de närmaste fem till tio åren. Avsättning för föreningens fastighetsunderhåll är i enlighet med ekonomisk plan beräknad till ett årligt belopp motsvarande 25 kr/m 2 boarea och lokalarea för föreningens hus. Detta ska i enlighet med föreningens stadgar ske senast från och med det verksamhetsår som infaller närmast efter det slutfinansiering för föreningens fastighet har skett. Årsavgifter Verksamheten i föreningen bedrivs enligt självkostnadsprincipen och inte i vinstsyfte. Årsavgiften ska täcka utgifter för föreningens löpande verksamhet samt amorteringar och avsättning till yttre fond. Under år 2016 har årsavgifterna inklusive Triple Play men exklusive varmvatten (som debiteras efter förbrukning) varit oförändrade, genomsnittlig årsavgift inklusive Triple Play men exklusive varmvatten (som debiteras efter förbrukning) var 647 kr/m 2. Föreningens skattemässiga status Den skattemässiga statusen för föreningen är att den är en äkta förening. Latent skatt kan uppkomma i de fall föreningen förvärvar fastigheten till ett pris som understiger tillgångens marknadsvärde t.ex. genom s.k. paketering. Föreningen har förvärvat fastigheten direkt från Entreprenören till marknadsvärde. Detta innebär att fastigheten inte har varit föremål för någon underprisöverlåtelse. Därmed finns det inte någon latent skatteskuld i föreningen. Fastighetsavgift/fastighetsskatt Byggnaden färdigställdes 2015 och har deklarerats som färdigställd. Byggnadsenheten har åsatts värdeår 2015. Bostadslägenheterna är från och med värdeåret helt befriade från fastighetsavgift i 15 år. Från och med år 16 utgår full fastighetsavgift. Fastighetsskatt för lokaler utgår från och med fastställt värdeår. Förvaltning Teknisk förvaltning Föreningen har tecknat avtal med JM AB om teknisk förvaltning. Avtalet omfattar fastighetsskötsel, fastighetsjour, trädgårdsskötsel, trappstädning, snöröjning, hisservice, hissbesiktning och källsortering. Avtalet gäller till den 30 juni 2017. Hisservice och hissbesiktning ingår under garantitiden. Kostnaden från år 6 beräknas till 96 000 kronor per år. Ekonomisk förvaltning Föreningen har tecknat avtal med JM AB om ekonomisk förvaltning. Avtalet gällde till den 31 december 2016. Ny ekonomisk förvaltare fr.o.m. den 1 januari 2017 är SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB.
Brf Solvändan Solna 3(12) Föreningens ekonomi Föreningens långfristiga lån Under året har föreningen amorterat 1 914 200 kronor (478 550 kr) i enlighet med överenskommen amorteringsplan, vilket är mer än i den ekonomiska planen. Föreningens fastighetslån är placerade till villkor som framgår av not nummer 12. Under året har 22 (14) bostadsrätter överlåtits. Styrelsen har under året medgivit att en (två) lägenheter upplåtits i andrahand. Nya väsentliga avtal Föreningen har tecknat nytt avtal med SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB avseende ekonomisk förvaltning. Medlemsinformation Antalet medlemmar vid räkenskapsårets slut är 182 (185). Styrelse Styrelsen har efter föreningsstämman den 28 april 2016 haft följande sammansättning: Bengt Lidbäck Ledamot Ordförande Karolina Lansman Ledamot Hans Perbjörs Ledamot Madeleine Tidehorn Ledamot avgått december 2016 Kristina Yacoub Larsson Ledamot avgått december 2016 Thomas Ferdinandsson Suppleant tjänstgör som ledamot Naveed Moula Suppleant tjänstgör som ledamot Mattias Almeflo Suppleant Nicklas Andersson Suppleant avgått Vid föreningsstämman avgick Anders Willner, Erik Barkman och Gerhard Makowski ur styrelsen. Föreningens firma tecknas förutom av styrelsen, av två styrelseledamöter i förening. Styrelsen har under året hållit elva (nio) protokollförda sammanträden. För styrelsens ledamöter finns ansvarsförsäkring tecknad hos Trygg Hansa. Revisorer Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Huvudansvarig Matz Ekman Hans Norman Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Valberedning Henric Karlström Henrik Fahlquist Lise Lidbäck Ordinarie Suppleant Sammankallande Föreningens stadgar Föreningens stadgar registrerades hos Bolagsverket den 18 oktober 2013.
Brf Solvändan Solna 4(12) Flerårsöversikt 2016 2015 Resultat enligt resultaträkningen tkr 416 584 Årets bokförda avskrivningar på byggnad, tkr 2 503 1 251 Resultat exkl. avskrivningar tkr 2 919 1 835 Årets amorteringar tkr -1 914-479 Årets likvidöverskott tkr 1 005 1 356 2016 2015 Nettoomsättning tkr 8 061 4 841 Resultat efter finansiella poster tkr 416 584 Soliditet % 74 74 Bokfört värde på fastigheten per m 2 boarea kr 45 128 45 397 Lån per m 2 boarea kr 11 569 11 775 Lån per m 2 boarea och lokalarea kr 10 746 10 936 Genomsnittlig skuldränta % 2,00 2,2 Fastighetens belåningsgrad % 25,64 25,94 Soliditet definieras som eget kapital i % av balansomslutningen. Genomsnittlig skuldränta definieras som bokförd räntekostnad i förhållande till genomsnittlig låneskuld. Fastighetens belåningsgrad definieras som fastighetslån i förhållande till bokfört värde på fastigheten. Förändringar i eget kapital Medlemsinsatser Inbetalda Upplåtelse- Fond för Balanserat Årets insatser avgifter yttre underhåll resultat resultat Belopp vid årets ingång 183 587 000 130 003 000 0 0 583 690 Disposition av föregående års resultat 0 0 232 525 351 165-583 690 Årets resultat 0 0 0 0 430 245 Belopp vid årets utgång 183 587 000 130 003 000 232 525 351 165 430 245 Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: Balanserat resultat 351 165 Årets resultat 415 595 Totalt 766 760 Styrelsen föreslår att medlen disponeras enligt följande Reservering till yttre fond, stadgeenlig reservering (minimum) 250 350 Ianspråktagande av fond för yttre underhåll 0 Balanseras i ny räkning 516 410 Totalt 766 760 Föreningens ekonomiska ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning, samt tilläggsupplysningar.
Brf Solvändan Solna 5(12) Resultaträkning 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2016 2015 RÖRELSEINTÄKTER Nettoomsättning Not 2 8 060 765 4 558 148 Övriga rörelseintäkter Not 3 0 283 073 Summa rörelseintäkter 8 060 765 4 841 221 RÖRELSEKOSTNADER Driftkostnader Not 4-2 713 745-1 594 269 Övriga externa kostnader Not 5-165 513-82 008 Personalkostnader Not 6-108 531-51 170 Avskrivning av materiella Not 7-2 502 755-1 251 381 anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader -5 490 545-2 978 828 RÖRELSERESULTAT 2 570 220 1 862 393 FINANSIELLA POSTER Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 1 230 2 356 Räntekostnader och liknande resultatposter -2 155 855-1 281 058 Summa finansiella poster -2 154 625-1 278 702 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER 415 595 583 690 ÅRETS RESULTAT 415 595 583 690 Resultaträkningen för 2015 speglar perioden från den 1 juni till den 31 december.
Brf Solvändan Solna 6(12) Balansräkning TILLGÅNGAR 2016-12-31 2015-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Not 8, 13 419 735 863 422 238 619 Summa materiella anläggningstillgångar 419 735 863 422 238 619 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 419 735 863 422 238 619 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Avgifts- och hyresfordringar 0 20 949 Övriga fordringar Not 9 4 051 490 2 866 163 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 10 287 819 103 514 Summa kortfristiga fordringar 4 339 309 2 990 626 KASSA OCH BANK Kassa och bank 17 753 15 303 Summa kassa och bank 17 753 15 303 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 4 357 062 3 005 929 SUMMA TILLGÅNGAR 424 092 925 425 244 547
Brf Solvändan Solna 7(12) Balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER 2016-12-31 2015-12-31 EGET KAPITAL Bundet eget kapital Medlemsinsatser 313 590 000 313 590 000 Fond för yttre underhåll Not 11 232 525 0 Summa bundet eget kapital 313 822 525 313 590 000 Fritt eget kapital Balanserat resultat 351 165 0 Årets resultat 415 595 583 690 Summa fritt eget kapital 766 760 583 690 SUMMA EGET KAPITAL 314 589 285 314 173 690 LÅNGFRISTIGA SKULDER Övriga skulder till kreditinstitut Not 12, 13 105 693 050 107 607 250 Summa långfristiga skulder 105 693 050 107 607 250 KORTFRISTIGA SKULDER Övriga skulder till kreditinstitut Not 12, 13 1 914 200 1 914 200 Leverantörsskulder 185 167 68 246 Skatteskulder 654 020 520 480 Övriga skulder 50 008 45 673 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 14 1 007 194 915 008 Summa kortfristiga skulder 3 810 589 3 463 607 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 424 092 925 425 244 547
Brf Solvändan Solna 8(12) TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och BFNAR 2016:10 Årsredovisning i mindre företag. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år. Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångarnas redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader. Föreningens byggnad har åsatts värdeår 2015 och fastigheten har erhållit nytt taxeringsvärde. Detta taxeringsvärde har legat till grund för den slutliga fördelningen av den totala anskaffningskostnaden mellan byggnad och mark. Avskrivningsprinciper Byggnader skrivs av över den beräknade nyttjandeperioden varvid en linjär (rak) avskrivningsplan tillämpas. Avskrivningarna påbörjas efter avräkningsdagen. Markvärdet är inte föremål för avskrivning, bestående värdenedgång hanteras genom nedskrivning. Följande avskrivningstider tillämpas: Byggnad 120 år Övrigt Föreningens fond för yttre underhåll Reservering till föreningens fond för yttre underhåll ingår i styrelsens förslag till resultatdisposition. Efter att beslut tagits på föreningens årsstämma sker överföring från balanserat resultat till fond för yttre underhåll. Not 2 NETTOOMSÄTTNING 2016 2015 Årsavgifter 5 726 117 3 340 232 Hyror lokaler momspliktiga 625 381 326 725 Hyror lokaler 588 910 314 183 Hyror garage 691 767 402 424 Bredbandsintäkter 287 760 167 860 Hyresrabatt -24 960-94 318 Varmvattenintäkter 165 791 101 042 Öresutjämning 0-1 8 060 765 4 558 148
Brf Solvändan Solna 9(12) Not 3 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER 2016 2015 Övriga intäkter 0 283 073 0 283 073 Not 4 DRIFTKOSTNADER 2016 2015 Fastighetskostnader Fastighetsskötsel entreprenad 481 314 280 766 Mattvätt/Hyrmattor 58 193 14 372 Gemensamma utrymmen 5 439 0 Serviceavtal 5 731 8 244 Förbrukningsmateriel 45 038 0 Störningsjour och larm 0 6 030 595 715 309 412 Reparationer Lås 417 2 690 Elinstallationer 0 3 038 Garage/parkering 42 841 0 Skador/klotter/skadegörelse 6 238 0 49 496 5 728 Periodiskt underhåll Entré/trapphus 63 017 0 63 017 0 Taxebundna kostnader El 506 464 226 657 Värme 753 476 232 031 Vatten 178 082 64 356 Sophämtning/renhållning 114 694 49 401 1 552 716 572 445 Övriga driftkostnader Försäkring 38 103 21 497 Kabel-TV 281 158 164 708 319 261 186 205 Fastighetsskatt/Kommunal avgift 133 540 520 480 TOTALT DRIFTKOSTNADER 2 713 745 1 594 269 Not 5 ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER 2016 2015 Tele- och datakommunikation 2 471 0 Hyresförluster 0 1 Revisionsarvode extern revisor 29 108 18 608 Föreningskostnader 1 000 0 Styrelseomkostnader 181 0 Fritids- och trivselkostnader 771 0 Förvaltningsarvode 107 179 62 521 Administration 10 790 878 Konsultarvode 14 014 0 165 513 82 008
Brf Solvändan Solna 10(12) Not 6 PERSONALKOSTNADER 2016 2015 Anställda och personalkostnader Följande ersättningar har utgått Styrelse 82 734 38 937 Sociala kostnader 25 797 12 233 108 531 51 170 Not 7 AVSKRIVNINGAR 2016 2015 Byggnad 2 502 755 1 251 381 2 502 755 1 251 381 Not 8 BYGGNADER OCH MARK 2016-12-31 2015-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 423 490 000 320 000 000 Nyanskaffningar 0 103 490 000 Utgående anskaffningsvärde 423 490 000 423 490 000 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -1 251 381 0 Årets avskrivningar enligt plan -2 502 755-1 251 381 Utgående avskrivning enligt plan -3 754 137-1 251 381 Planenligt restvärde vid årets slut 419 735 863 422 238 619 I restvärdet vid årets slut ingår mark med 123 159 620 123 159 620 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad 174 000 000 125 248 000 Taxeringsvärde mark 71 354 000 0 245 354 000 125 248 000 Uppdelning av taxeringsvärde Bostäder 232 000 000 122 000 000 Lokaler 13 354 000 3 248 000 245 354 000 125 248 000 Not 9 ÖVRIGA FORDRINGAR 2016-12-31 2015-12-31 Skattekonto 1 988 5 491 Klientmedel hos SBC 4 049 502 2 860 672 4 051 490 2 866 163
Brf Solvändan Solna 11(12) Not 10 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER 2016-12-31 2015-12-31 Försäkring 31 091 27 639 Kabel-TV 70 291 0 Varmvattenintäkter 66 437 75 875 Fastighetsskatt 120 000 0 287 819 103 514 Not 11 FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL 2016-12-31 2015-12-31 Vid årets början 0 0 Reservering enligt stadgar 0 0 Reservering enligt stämmobeslut 232 525 0 Ianspråktagande enligt stadgar 0 0 Ianspråktagande enligt stämmobeslut 0 0 Vid årets slut 232 525 0 Not 12 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats 2016-12-31 Belopp 2016-12-31 Belopp 2015-12-31 Villkorsändringsdag Handelsbanken 1,100 % 16 187 500 18 037 500 2017-06-01 Handelsbanken 1,380 % 18 483 750 18 496 750 2018-06-01 Handelsbanken 1,660 % 18 483 750 18 496 750 2019-06-01 Handelsbanken 1,940 % 18 483 750 18 496 750 2020-06-01 Handelsbanken 3,060 % 17 484 750 17 496 950 2025-06-01 Handelsbanken 2,720 % 18 483 750 18 496 750 2023-06-01 Summa skulder till kreditinstitut 107 607 250 109 521 450 Kortfristig del av skulder till kreditinstitut -1 914 200-1 914 200 105 693 050 107 607 250 Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till 98 036 250 kr.
Brf Solvändan Solna 12(12) Not 13 STÄLLDA SÄKERHETER 2016-12-31 2015-12-31 Fastighetsinteckningar 110 000 000 110 000 000 Not 14 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER 2016-12-31 2015-12-31 El 43 799 52 789 Värme 104 524 64 942 Sophämtning 5 928 10 259 Extern revisor 30 000 38 108 Arvoden 73 833 44 499 Sociala avgifter 23 000 13 980 Förutbetalda avgifter o hyror 726 110 690 431 1 007 194 915 007 Stockholm den / 2017 Brf Solvändan Solna Bengt Lidbäck Karolina Lansman Hans Perbjörs Ordförande Ledamot Ledamot Naveed Moula Tjänstgörande ledamot Thomas Ferdinandsson Tjänstgörande ledamot Vår revisionsberättelse har lämnats / 2017 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Matz Ekman Auktoriserad revisor