ÅRSREDOVISNING 2017 Bostadsrättsföreningen Fårholmen i Karlstad
ÅRSREDOVISNING 2017 Bostadsrättsföreningen Fårholmen i Karlstad Denna årsredovisning är framställd av HSB Värmland i samarbete med bostadsrättsföreningen, enligt tecknat avtal med bostadsrättföreningens styrelse. HSB Värmland är en kooperativ organisation som ägs av sina medlemmar. Tillsammans med våra medlemmar och kunder skapar och utvecklar vi det goda boendet inom ramen för våra kärnvärderingar, engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan. HSB bostadsrättsföreningar, privata bostadsrättsföreningar, kommunala fastighetsbolag och privata fastighetsägare i Värmland, anlitar oss för många olika fastighetstjänster av ekonomisk, administrativ och teknisk karaktär. HSB Värmland Ekonomisk förening, Box 141 651 04 Karlstad tel. 054-198400, www.hsb.se/varmland
Bostadsrättsföreningen Fårholmen i Karlstad ÅRSREDOVISNING Bostadsrättsföreningen Fårholmen i Karlstad 2017-01-01-2017-12-31 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen med säte i Karlstad får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2017-01-01 2017-12-31. Årsredovisningen är upprättad enligt BFNAR 2016:10 (Årsredovisning i mindre företag). Allmänt om verksamheten Fastigheten: Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag med en fastighet i Karlstad, Fårholmen 2, som stod färdigställd år 2010/2011. Fastigheten består av 30 bostäder på totalt 2 559 m 2 i 2 hus med adress Råtorpsporten 1 A-D. Under hus C finns ett parkeringsgarage med plats för 30 bilar. Föreningens huvudsakliga ändamål är att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende åt föreningens medlemmar. Stadgar : Föreningen har stadgar för bostadsrättsförening, antagna 2014. Föreningsstämma mm : Ordinarie föreningsstämma hölls den 22 maj 2017. Under verksamhetsåret har 10 st protokollförda styrelsemöten hållits. Styrelse: Styrelsens sammansättning under året har varit, efter stämma: Ann-Christine Harnesk ordförande Olle Johannesson vice ordförande Kjell Skog sekreterare Hans-Göran Lundgren ledamot Rolf Thörnqvist ledamot Riitta Hallgren suppleant Gabriel Nilsson suppleant Ledamöter och suppleanter väljs från stämma till nästa ordinarie stämma. Firmatecknare: Föreningens firma har tecknats av Ann-Christine Harnesk och Olle Johannesson, två i förening. Valberedning: Valberedningen har bestått av Gerd Mattsson och Helena Örtlund. R evisor: Revisor har varit Urban Johansson, WeAudit AB. Förvaltning: Styrelsen biträds i den ekonomiska/administrativa förvaltningen av HSB Värmland. Fastighetsskötseln utförs av Råum s maskin. 1
Bostadsrättsföreningen Fårholmen i Karlstad Försäkring: Föreningens fastighet är fullvärdesförsäkrad i Länsförsäkringar där även bostadsrättstillägg ingår. Väsentliga avtal: Föreningen har bla. avtal med nedanstående: Leverantör Avtalstyp HSB Värmland Ekonomisk/administrativ förvaltning Råum s maskin Fastighetsskötsel Karlstads Energi El och nät samt fjärrvärme Karlstads kommun Vatten Sappa Tv Kone Hissar Hisservice Länsförsäkringar Fastighetsförsäkring Väsentliga händelser under räkenskapsåret Fastighetsbesiktning: Fastighetsbesiktningar sker i samband med garantiarbeten. Underhåll: De flesta underhållsåtgärderna ligger fortfarande i "garantiarbetena". Ett garantiavtal är upprättat mellan brf och Byggbolaget för tiden 2015-12-31-2025-12-31. Under året har renovering av garagefläkt samt styrning av utebelysning skett. Inköp av filter till lägenhets- och garageventilation har skett, kostnad ca 30 000 kr. Underhållsplan: Styrelsen har upprättat en 50-årig underhållsplan 2016-01-27 som uppdaterats 2017-12-28. Årsavgifter: Årsavgiften för bostäder uppgår i genomsnitt till 660 kr/m2 och är samma som föregående år. Styrelsen har beslutat om oförändrade avgifter för år 2018. I månadsavgiften ingår inte hushållsel. Avskrivningar: Föreningens avskrivning av byggnader ökade kraftigt från 2014 pga nya avskrivningsregler och medförde att föreningen hade ett negativt blanserat resultat. Föreningen har sedan 2016 haft ett positivt kassaflöde och visat ett positivt resultat framförallt p g a minskade räntekostnader. Det balanserade underskottet är från och med 2017 återhämtat och budgeten för 2018 är fortsatt positiv. Lån: Föreningens banklån uppgår på bokslutsdagen till 23 595 tkr. Under året har föreningen amorterat 414 tkr, vilket kan sägas motsvara en amorteringstakt på 57 år. Medlemsinformation Under verksamhetsåret har 3 bostadsrätter överlåtits. Vid räkenskapsårets utgång var medlemsantalet 47 st varav röstberättigade medlemmar 30 st. 2
Bostadsrättsföreningen Fårholmen i Karlstad Flerårsöversikt belopp i tusental kronor Resultatet av föreningens verksamhet under året och den ekonomiska ställningen vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning. 2017 2016 2015 2014 Nettoomsättning, tkr 1 839 1 841 1 841 1 839 Resultat efter finansiella poster, tkr 267 65-157 -214 Soliditet, % 70% 69% 69% 69% Årsavgift kr/kvm bostadsrättsyta 660 660 660 660 Låneskuld kr/kvm totalyta 9 220 9 382 9 485 9 569 Drift/underhåll/personalkostnader, kr/kvm 276 271 295 274 Eget Kapital Bundet Eget Kapital Fritt Eget Kapital Medlems- Upplåtelse- Fond yttre Balanserat Årets insatser avgift underhåll resultat resultat Belopp vid årets ingång 44 270 700 10 825 000 242 800-367 318 65 435 Resultatdisposition enligt stämmobeslut -39 216 104 651-65 435 Årets resultat 266 880 Belopp vid årets utgång 44 270 700 10 825 000 203 584-262 668 266 880 Resultatdisposition Balanserat resultat/ansamlad förlust -262 668 Årets resultat 266 880 Summa fritt eget kapital att behandlas av stämman 4 212 Styrelsen föreslår att balanserat resultat behandlas enligt nedan: Balanserat resultat överföres i ny räkning 4 212 Avsättning till underhållsfonden skulle ha varit 81 000 kr enligt stadgarna men kan inte ske pga negativt balanserat resultat. Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultatoch balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. 3
Brf Fårholmen i Karlstad Resultaträkning Not 1 2017-01-01 2016-01-01 2017-12-31 2016-12-31 Rörelseintäkter Nettoomsättning Not 2 1 838 812 1 840 792 Summa rörelseintäkter 1 838 812 1 840 792 Rörelsekostnader Driftskostnader Not 3-644 670-631 741 Övriga externa kostnader Not 4-72 914-70 187 Personalkostnader och arvode Not 5-61 796-62 463 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Not 6-464 461-464 460 Summa rörelsekostnader -1 243 841-1 228 851 Rörelseresultat 594 971 611 941 Finansiella poster Räntekostnader och liknande resultatposter -328 091-546 506 Summa finansiella poster -328 091-546 506 Resultat efter finansiella poster 266 880 65 435 Resultat före skatt 266 880 65 435 Årets resultat 266 880 65 435 4
2017-01-01 2016-01-01 Brf Fårholmen i Karlstad Balansräkning 2017-12-31 2016-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Not 7 77 786 640 78 237 024 Inventarier och installationer Not 8 2 399 16 477 Summa materiella anläggningstillgångar 77 789 039 78 253 501 Summa anläggningstillgångar 77 789 039 78 253 501 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga fordringar Not 9 42 42 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 10 11 581 40 191 Summa kortfristiga fordringar 11 623 40 233 Kassa och bank Bank Not 11 1 403 209 1 030 605 Summa kassa och bank 1 403 209 1 030 605 Summa omsättningstillgångar 1 414 832 1 070 838 Summa tillgångar 79 203 872 79 324 339 5
2017-01-01 2016-01-01 Brf Fårholmen i Karlstad Balansräkning 2017-12-31 2016-12-31 Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Medlemsinsatser 55 095 700 55 095 700 Fond för yttre underhåll 203 584 242 800 Summa bundet eget kapital 55 299 284 55 338 500 Fritt eget kapital Balanserat resultat -262 668-367 318 Årets resultat 266 880 65 435 Summa fritt eget kapital 4 212-301 883 Summa eget kapital 55 303 496 55 036 617 Skulder Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not 12 23 131 002 23 745 154 Summa långfristiga skulder 23 131 002 23 745 154 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not 12 464 152 264 152 Leverantörsskulder 118 587 87 313 Skatteskulder 1 663 0 Övriga kortfristiga skulder Not 13 14 985 15 000 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 14 169 987 176 104 Summa kortfristiga skulder 769 374 542 569 Summa skulder 23 900 376 24 287 723 Summa eget kapital och skulder 79 203 872 79 324 339 6
Brf Fårholmen i Karlstad Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Redovisnings- och värderingsprinciper samt övriga bokslutskommentarer Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2016:10 Årsredovisning i mindre företag (K2). En omklassificering har gjorts mellan kostnadsslagen drift- och övriga externa kostnader för innevarande år likväl för jämförelseåret. Avskrivning på byggnaden sker linjärt över bedömd nyttjandeperiod. Vid bedömningen av nyttjandeperiod har de delar av byggnaden med längst nyttjandeperiod varit utgångspunkten eftersom avsikten är att delar med kortare nyttjandeperiod ska repareras och underhållas. Fastighetens livslängd bedöms vara 120 år. Kvarvarande livslängd på fastigheten är ca 114 år. Avskrivningsprocenten är 0,8 %/år. Utgifter som i enlighet med god redovisningssed och äldre normgivning aktiverats som separata avskrivningsenheter ligger fortsatt kvar med separata avskrivningsplaner. Avskrivning på maskiner och inventarier sker linjärt med 20 % av tillgångarnas anskaffningsvärden per år. 8 Mkr av föreningens lån har villkorändring under 2018. Styrelsen bedömer att lånen är av långsiktig karaktär och redovisas därför som långfristiga per 2017-12-31 förutom den del som planeras att amorteras under 2018 som redovisas som kortfristig del. Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter baseras på föreningens underhållsplan och beslutas av styrelsen. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta, övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om inte annat anges. Föreningens underskottsavdrag uppgår till 0 kr (0 kr). 7
Brf Fårholmen i Karlstad Noter Not 2 Nettoomsättning 2017-12-31 2016-12-31 Årsavgifter bostäder 1 688 892 1 688 892 Hyresintäkt garage och bilplatser 148 800 148 800 Överlåtelse- och pantförskrivningsavgifter 1 120 3 100 1 838 812 1 840 792 Not 3 Not 4 Not 5 Driftskostnader Reparationer -56 147-20 199 El -50 061-55 089 Uppvärmning -225 022-237 395 Vatten -62 062-60 904 Renhållning -35 409-32 634 TV -49 676-47 644 Hissar serviceavtal & besiktning -19 788-24 360 Fastighetsskötsel och snöröjning -62 621-62 819 Försäkringar -34 291-33 088 Fastighetsskatt -19 725 0 Periodiskt underhåll 0-39 216 Övriga driftskostnader -29 868-18 393-644 670-631 741 Övriga externa kostnader Externt revisionsarvode -10 909-10 500 Förvaltningskostnader -41 952-41 646 Kostnader överlåtelse och panter -1 568-2 769 Datakommunikation mm -6 326-6 814 Konsulter -6 500-3 000 Förbrukningsinventarier -657-798 Medlemsavgifter -4 660-4 660 Stämma och styrelse -342 0-72 914-70 187 Personalkostnader Föreningen har ingen anställd personal Arvode till styrelsen -49 950-50 000 Sociala avgifter -11 846-12 463-61 796-62 463 Not 6 Avskrivningar Byggnader -450 383-450 383 Maskiner och inventarier -14 078-14 077-464 461-464 460 8
Brf Fårholmen i Karlstad Not 7 Byggnader och mark 2017-12-31 2016-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde byggnader 53 532 000 53 532 000 Ingående anskaffningsvärde mark 26 443 000 26 443 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 79 975 000 79 975 000 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar byggnader -1 737 977-1 287 593 Årets avskrivningar byggnader -450 383-450 383 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan -2 188 360-1 737 976 Utgående bokfört värde 77 786 640 78 237 024 Bokförda värden byggnader 51 343 640 51 794 024 Bokförda värden mark 26 443 000 26 443 000 Fastighetsbeteckning Fårholmen 2 Taxeringsvärde Värdeår Byggnad Mark Totalt Föreg år Bostäder hyreshus 2011 27 000 000 4 798 000 31 798 000 31 798 000 Not 8 Inventarier och installationer Ingående anskaffningsvärden 70 386 70 386 Utgående anskaffningsvärden 70 386 70 386 Ingående avskrivningar -53 909-39 832 Årets avskrivningar -14 078-14 077 Utgående avskrivningar -67 987-53 909 Utgående bokfört värde 2 399 16 477 Not 9 Not 10 Övriga fordringar Skattekonto 42 42 42 42 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetald försäkring 11 581 11 129 Förutbetald TV 0 12 419 Förutbetald porttelefon 0 643 Förutbetald del av faktura filter 0 16 000 11 581 40 191 Not 11 Bank Handelsbanken 1 403 209 1 030 605 1 403 209 1 030 605 9
ÅRSREDOVISNING Den redovisning styrelsen avger över ett avslutat räkenskapsår och som ska behandlas vid ordinarie föreningsstämma. Årsredovisningen ska omfatta förvaltningsberättelse, resultaträkning, balansräkning och noter. 1. Förvaltningsberättelsen Redogör i text och tabeller för verksamheten. Anläggningstillgångar Är de tillgångar som är anskaffade för långvarigt bruk inom föreningen, t ex fastigheterna. Omsättningstillgångar Ska i allmänhet omvandlas till pengar inom ett år. Långfristiga skulder Är i huvudsak de lån som föreningen ska betala på längre sikt 2. Resultaträkningen än ett år. Visat föreningens samtliga intäkter och kostnader under räkenskapsåret. Överstiger intäkterna kostnaderna blir mellanskillna- Kortfristiga skulder den vinst. Vid omvänt förhållande uppstår förlust. Styrelsen ska De skulder som föreningen ska betala inom ett år. till föreningsstämman föreslå hur årets resultat samt övrigt fritt eget kapital efter avsättning/ianspråktagande till/av underhålls- Likviditet fond ska disponeras. Med likviditet menas föreningens betalningsberedskap, alltså förmågan att betala sina skulder i rätt tid. God eller dålig 3. Balansräkningen likviditet bedöms utifrån förhållander mellan likvida medel och Visar föreningens samtliga tillgångar och skulder per boksluts kortfristiga skulder. Om likvida medel motsvarar kortfristiga datum. Föreningens tillgångar består av anläggningstillgångar skulder anser man i normalfallet att likviditeten är god. (t ex fastigheter, inventarier) samt omsättningstillgångar (kontanter, kortfristiga fordringar m m) Föreningens skulder består av fastighetslånen samt olika slag av kortfristiga skulder (förskotts- hyror, leverantörsskulder, ännu ej fakturerade skulder m m). Soliditet Med soliditet menas föreningens långsiktiga förmåga att betala även de långfristiga skulderna. Soliditet beräknas som föreningens totala egna kapital i procent av balansomslutningen. omföring mellan fritt och bundet eget kapital i balansräkning- Under eget kapital redovisas grundavgifter, olika fonder samt disponibla vinstmedel/ansamlad förlust. TERMER I ÅRSREDOVISNINGEN Driftskostnader Uppvärmning, försäkringspremie, sophämtning, städning etc. samt fastighetsskötsel inklusive underhåll av mindre omfattning som inte ingår i föreningens underhållsplan. Föreningens underhållsfond Till denna fond görs årliga avsättningar för att säkerställa för- eningens framtida planerade underhåll. Detta underhåll finns dokumenterat i föreningens underhållsplan eller motsvarande. Avsättning till och återföring från underhållsfonden sker genom en. Återföring från underhållsfonden till fritt eget kapital görs i takt med att planerade underhållsåtgärder genomförs. OBS!! Yttre fond är en bokföringsmässig transaktion. De Underhållskostnader Utgifter för planerade underhållsåtgärder enligt underhållsplan eller motsvarande som i redovisningen redovisas direkt som kostnad i resultaträkningen. pengar som föreningen har redovisas på tillgångssidan.. Ställda säkerheter Avser den säkerhet som lämnats för erhållna lån. Detta sker genom att ett pantbrev (inteckning) uttages i fastigheten på Värdehöjande underhåll Utgifter för åtgärder enligt underhållsplan eller motsvarande som redovisas som investering i balansräkningen och kostnadsförs över tillgångens livslängd (se avskrivningar) belopp som i regel motsvarar erhållna lån. REVISIONSBERÄTTELSEN Där uttalar sig revisorerna om årsredovisningen, förvaltningen och om styrelsens förslag till användande av överskott eller Avskrivningar Avskrivningar måste ske på grund av ålder och nyttjande. Genom att bokföra en anskaffning som tillgång (aktivera) och täckande av underskott, samt att de till- eller avstyrker huruvida föreningsstämman bör bevilja ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter. skriva av den under en beräknad livslängd fördelas anskaffningskostnaden över flera år.