HALVÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2018

Q2 HALVÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2018

Marknaden kräver förändring Nyhet 1: Castellum ska nu ses som ett fastighetsbolag med en nordisk plattform. Nyhet 2: Castellum kommer framöver att tydligare fokusera på den växande logistikportföljen. Nyhet 3: Castellum startar ett nytt bolag för co-working i Norden baserat på en egenutvecklad digital plattform. 2

Castellum januari-juni, 2018 Förvaltningsresultat 1 420 Mkr, 5,20 kr/aktie, + 14% EPRA NAV 157 kr/aktie, +14% Investering, netto +2 069 Mkr Förvärv i Helsingfors 81 miljoner EUR Nettouthyrning + 128 Mkr Belåningsgrad 47% Räntetäckningsgrad 426% 3

Resultaträkning Q2, 2018 Mkr januarijuni 2018 januarijuni 2017 Hyresvärde (fullt uthyrt) 2 972 ~ 1 377 kr/kvm 2 898 ~ 1 335 kr/kvm Vakanser och rabatter - 232 93,0% - 335 89,9% Fastighetskostnader - 800 ~ 368 kr/kvm - 786 ~ 358 kr/kvm Driftsöverskott 1 940 1 777 Centrala administrationskostnader - 84-83 Räntenetto - 436 2,3% - 446 2,5% Förvaltningsresultat 1 420 5,20 kr/aktie 1 248 4,57 kr/aktie D:o tillväxt 14% 9% Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - 5 Värdeförändring Fastigheter 827 1 824 Värdeförändring Derivat 25 152 Skatt 153-572 Periodens resultat 2 425 8,88 kr/aktie 2 647 9,69 kr/aktie 4

Driftsöverskott + 127 + 177 + 68 = Driftnetto 1 940 Driftsöverskott 2 740 + 177/ +7% Jämförbart bestånd Färdigställda projekt + 9 Pågående projekt Transaktioner - 27 Intäkter + 163/ +9% Belopp i Mkr Fastighetskostnader - 800-14/ - 2% Jämförbart bestånd - 24 Färdigställda projekt - 5 0 Pågående projekt +15 Transaktioner Fastighetskostnader - 14 + 103 + 63 + 9-12 = + 163 + 6% + 3% + 0% = + 9% = 5

Summering Q2, 2018 $ Hyresmarknad inkl. resultaträkning Fastighetsmarknad inkl. balansräkning Finansmarknad 6

Intäkter Mkr jan-juni 2018 jan-juni 2017 Förändring % Jämförbart bestånd 2 487 2 360 5,4% Projektfastigheter 154 77 - Summa bestånd 2 641 2 437 8,3% Transaktion 99 126 - Intäkter 2,740 2,563 6,9% Hyrestillväxt 3,0% Vakans 2,0% Lösen av hyresavtal 0,4% Hyresavtal 5,4% Genomsnittlig återstående kontraktstid 4,0 år 7

Hyresmarknad kontor Topphyror Örebro 2 400 SEK/kvm Göteborg 3 400 SEK/kvm Uppsala 3 000 SEK/kvm Stockholm 9 000 SEK/kvm Källa: Newsec Köpenhamn 2 400 DKK/kvm Malmö 3 000 SEK/kvm Källa: Newsec och Castellum 8

Hyresmarknad logistik, Stockholm 1. Boländerna 1 410 kr/kvm 2. Rosersberg 11:34 1 202 kr/kvm 3. Saltmossen 3 1 105 kr/kvm 4. Rosersberg 11:130 1 016 kr/kvm 1 2 3 4 Källa: Colliers och Castellum 9

Hyresmarknad logistik, Göteborg 1. Backa 97:11 835 kr/kvm 2. Arendal 7:4 774 kr/kvm 3. Hisingen Logistikpark 656 kr/kvm 1 2 3 Källa: Colliers och Castellum 10

Nettouthyrning 11

Nettouthyrning per region Q2, 2018 12

Fastighetskostnader Kostnadstyp Drift 11 Mkr Underhåll 2 Mkr Fastighetsskatt 3 Mkr Fast.admin + 2 Mkr = - 14 Mkr Aktiviteter Like-for-like 24 Mkr Projekt 5 Mkr Transaktion + 15 Mkr = - 14 Mkr 13

Räntenetto Löptid Krediter, Mkr Utgående snittränta Volym fast ränta, Mkr Räntederivat Utgående fast ränta** Volym rörlig ränta, Mkr Utgående rörlig ränta*** Utgående portfölj snittränta Genomsnittlig räntebindning 0-1 år 31 910 0,9%* 2 350 1,5% -16 498-0,4% 2,1% 0,3 år 1-2 år 2 050 0,9% 3 948 1,8% - - 1,5% 1,7 år 2-3 år 3 400 1,7% 1 800 3,1% - - 2,2% 2,7 år 3-4 år 949 2,0% 2 050 1,3% - - 1,5% 3,5 år 4-5 år 1 299 1,9% 1 500 3,0% - - 2,5% 4,6 år 5-10 år 300 2,3% 4 850 2,9% - - 2,8% 6,9 år Summa 39 908 1,0% 16 498 2,2% -16 498-0,4% 2,1% 2,2 år * Inklusive avgifter i kreditavtal samt kursdifferenser i MTN ** Castellum betalar fast ränta *** Castellum erhåller rörlig ränta 14

Skatt Skatteberäkning 2018-06-30 Mkr Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Förvaltningsresultat 1 420 Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar ombyggnationer - 526-322 Övriga skattemässiga justeringar - 79-120 Skattepliktigt förvaltningsresultat aktuell inkomstskatt 22% om underskottsavdrag ej nyttjas Försäljning fastigheter 101-279 Värdeförändringar fastigheter - 771 Värdeförändringar derivat 25 - Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 619 1 220 Underskottsavdrag, ingående balans - 2 437 2 437 Underskottsavdrag, utgående balans 1 832-1 832 Skattepliktigt resultat 14 1 825 Periodens skatt 22% - 3-402 493-108 526 322 728 Lag sänkt bolagsskatt och ränteavdragsbegränsning Beslut av riksdagen 13/6, ikraftträdande 1/1-2019, +558 Mkr i uppskriven skatteintäkt Sänkt bolagsskatt i två steg 21,4% fr.o.m. 2019 för att fr.o.m. 2021 sänkas till 20,6% Max avdrag 30% Skattepliktigt EBITDA (Resultat före skatt med återläggning av räntenetto, värdeförändring derivat och fastigheter samt avdrag för skattemässigt avdragsgilla ombyggnationer) Omvärdering uppskjuten skatt - 558 Skatt enligt resultaträkningen - 3 156 15

Summering Q2, 2018 $ Hyresmarknad inkl. resultaträkning Fastighetsmarknad inkl. balansräkning Finansmarknad 16

Balansräkning Mkr 2018-06-30 Förvaltningsfastigheter 84 298 ~ 18 762 kr/kvm och 5,4% yield Goodwill 1 659 Övriga tillgångar 951 Summa tillgångar 86 908 Eget kapital 34 847 Uppskjuten skatteskuld 8 257 Derivat 1 323 Övriga avsättningar 3 NNNAV 38 898 Mkr/142 kr NAV 42 768 Mkr/ 157 kr Räntebärande skulder 39 992 Belåningsgrad 47% Övriga skulder 2 486 Summa eget kapital och skulder 86 908 17

Fastighetsvärde per kategori och region Kategori Värde D:o fördelning Kvm D:o fördelning Kr/kvm Värderingsyield Kontor 39 189 46% 1 646 37% 23 801 5,1% Samhällsfastigheter 19 508 23% 729 17% 26 757 5,1% Lager/logistik 12 051 14% 1 242 28% 9 706 6,4% Butik 7 513 9% 439 10% 17 124 6,0% Lätt industri 2 290 3% 237 5% 9 644 7,0% Projekt och mark 3 747 5% 115 3% - - Totalt 84 298 100% 4 408 100% 18 762 5,4% 18

Fastighetsmarknad kontor Örebro 5,25% Göteborg 4,00% Uppsala 4,75% Stockholm 3,25% Källa: Newsec Köpenhamn 3,75% Malmö 4,25% Källa: Forum, JLL och Castellum 19

Fastighetsmarknad logistik Örebro 6,25% Stockholm 5,40% Göteborg 5,50% Skåne 6,00% Jönköping 6,25% Nybyggnation Rosersberg 11:130, Sigtuna Köpenhamn 5,75% Källa: Newsec och Forum 20

Salmisaarenaukio 1, Helsingfors 21

Castellums projektportfölj SÖDERHÄLLBY 2:1 UPPSALA Total investering:101 Mkr Färdigställt: Kv1, 2018 ROSERSBERG 11:130 SIGTUNA Total investering: 135 Mkr Färdigställt: Kv3, 2018 HISINGEN LOGISTIKPARK ETAPP 1, GÖTEBORG Total investering: 228 Mkr Färdigställt: Kv2, 2018 OLAUS PETRI 3:244 ÖREBRO Total investering: 465 Mkr Färdigställt: Kv2, 2019 TIBBLE 1:647 BRUNNA Total investering: 140 Mkr Färdigställt: Kv2, 2019 VARPEN 11 HUDDINGE Total investering: 197 Mkr Färdigställt: Kv1, 2018 HISINGEN LOGISTIKPARK ETAPP 2, GÖTEBORG SPEJAREN 4 HUDDINGE Total investering: 349 Mkr Färdigställt: Kv1, 2019 GENERATORN 1 MÖLNDAL Total investering: 141 Mkr Färdigställt: Kv3, 2019 BALLTORP 1:124 MÖLNDAL Total investering: 197 Mkr Färdigställt: Kv1, 2018 BACKA 20:5 GÖTEBORG Total investering: 101 Mkr Färdigställt: Kv1, 2019 SPIRAN 12 NORRKÖPING Total investering: 110 Mkr Färdigställt: Kv3, 2018 SABBATSBERG 24 STOCKHOLM Total investering: 329 Mkr Färdigställt: Kv2, 2019 SÖDERHOV STOCKHOLM Planerade SMYGMASKAN (FD HYLLIE 4:2) MALMÖ Total investering: 353 Mkr Färdigställt: Kv2, 2019 E.ON MALMÖ Pågående Färdigställda/delvis inflyttade 22

Summering Q2, 2018 $ Hyresmarknad inkl. resultaträkning Fastighetsmarknad inkl. balansräkning Finansmarknad 23

Ändrad finanspolicy och Investment grade rating från Moodys Ändrad finanspolicy Nettobelåningsgraden sänks till max 50% Investment grade rating från Moodys Baa3 positive outlook 24

Finansieringsvillkor Bank MTN s CP s Likviditet/volym God God Bra Kreditlöptid 3-5 år 2-5 år Fokus 1 6 mån < 1 år Kreditmarginaler Något lägre Relativt stabila, efter nedgång i samband med publicering av rating i april. Stabila, efter viss nedgång i samband med publicering av rating i april. 25

Aktiviteter 2018 på finanseringssidan Bank Obligationer Företagscertifikat Omförhandlat: Cirka 7 100 Mkr Avslutat: 6 500 Mkr EIB-facilitet utnyttjad i form av ett lån om ca 750 Mkr. Rambelopp höjt till 18 000 Mkr Emitterat: 2 875 Mkr Löptider: 2,5-7 år Rörlig ränta: 1 775 Mkr Fast ränta: 1 100 Mkr Förfall: 1 050 Mkr Rambelopp höjt till 10 000 Mkr Rambelopp 29 500 Mkr 18 000 Mkr 10 000 Mkr Varav nyttjat 14 900 Mkr 16 000 Mkr 9 032 Mkr 26

Koncept för Co-working 27

Utblick 28

Q&A 29

För mer information, kontakta: Ulrika Danielsson, Ekonomi- och Finansdirektör, Castellum AB ulrika.danielsson@castellum.se Tel: 031-60 74 74