ÅRSREDOVISNING 2016
ÅRSREDOVISNING 2016 Denna årsredovisning är framställd av HSB Värmland i samarbete med bostadsrättsföreningen, enligt tecknat avtal med bostadsrättföreningens styrelse. HSB Värmland är en kooperativ organisation som ägs av sina medlemmar. Tillsammans med våra medlemmar och kunder skapar och utvecklar vi det goda boendet inom ramen för våra kärnvärderingar, engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan. HSB bostadsrättsföreningar, privata bostadsrättsföreningar, kommunala fastighetsbolag och privata fastighetsägare i Värmland, anlitar oss för många olika fastighetstjänster av ekonomisk, administrativ och teknisk karaktär. HSB Värmland Ekonomisk förening, Box 141 651 04 Karlstad tel. 054-198400, www.hsb.se/varmland
ÅRSREDOVISNING 2016-01-01-2016-12-31 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen med säte i Karlstad får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2016-01-01 2016-12-31. Årsredovisningen är upprättad enligt BFNAR 2016:10, (Årsredovisning i mindre företag). Allmänt om verksamheten Fastigheten: Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag med två fastigheter i Karlstad, Elektrikern 2 och Tapetseraren 1, som stod färdigställda år 1954-1955. Fastigheterna består av 5 byggnader med sammanlagt 14 trappuppgångar och har adressen Ulvsbygatan 26, 27, 30, 32 samt Norrstrandsgatan 75. Föreningens 110 bostadsrättslägenheter fördelas på tillsammans 7 109 m2. Dessutom ingår 1 bostadsrättslokal på 73,5 m2, 12 hyreslokaler på 694,5 m2, 30 garage samt 23 parkeringsplatser. Föreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229), vars huvudsakliga ändamål är att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende åt föreningens medlemmar. Stadgar: Föreningen har 2011 års normalstadgar för HSB bostadsrättsföreningar med anpassning i 11 och 27. Föreningsstämma mm : Ordinarie föreningsstämma hölls den 24 maj 2016. Under verksamhetsåret har 11 st protokollförda styrelsemöten hållits. Till representanter i HSB:s fullmäktige utsågs ordförande, med övriga styrelseledamöter som suppleanter. Föreningen närvarade vid HSB Värmlands fullmäktigemöte. Styrelse: Styrelsens sammansättning under året har varit, efter stämma: Inger Olsson ordförande Dan Larsson vice ordförande i tur att avgå Monica Andersson sekreterare Ronja Palm vice sekreterare i tur att avgå John Arne von Essen utsedd av HSB Värmland Firmatecknare: Föreningens firma har tecknats av Inger Olsson, Dan Larsson, Monica Andersson och Ronja Palm, två i förening. Valberedning: Valberedningen har bestått av Kerstin Kronberg Vennarström och Ylva Hedelin. 1
Revisorer: Revisorer har varit Åse Persson med Gunnar Lärka som suppleant, valda av föreningen samt en revisor utsedd av HSB Riksförbund. Förvaltning: Styrelsen biträds i den ekonomiska/administrativa förvaltningen av HSB Värmland. Sedan september 2005 har tjänster som fastighetsskötsel och vicevärd köpts av HSB Värmland med Marie Källback som vicevärd. Från 2016-09-01 är nya avtal tecknade, såsom Förvaltartjänst inkl ekonomisk förvaltning med Marie Källback som förvaltare, Fastighetsskötsel, HSB Energiförvaltning samt Driftsavtal standard. Försäkring: Föreningens fastighet är fullvärdesförsäkrad i Protector Forsikring ASA där även bostadsrättstillägg ingår. Väsentliga avtal: Föreningen har bla. avtal med nedanstående: Leverantör Avtalstyp HSB Värmland Förvaltartjänst inkl ekonomisk förvaltning HSB Värmland Fastighetsskötsel/Energiförvaltning/Driftavtal Karlstad Energi El och nät samt fjärrvärme Karlstad Kommun Vatten ComHem Tv Protector Forsikring ASA Fastighetsförsäkring Tidigare års större underhåll: Föreningen har tidigare utfört följande större renoveringar: Åtgärd År Stam/rotrenovering 1994 Gångbana och boulebana 2001 Ventilation 2004 Motorvärmare 2008 Väsentliga händelser under räkenskapsåret Stadgeenlig besiktning: Årets stadgeenliga fastighetsbesiktning har utförts 2016-10-23. Reparationer: Inga större oförutsedda reparationer har ägt rum under året. Underhåll: Under året har större underhåll/tillkommande utgifter utförts: Samtliga källarutrymmen i fastigheterna: Målning av golv, väggar och tak, byte av dörrar och installation av rörelsestyrd belysning. Ommålning av föreningslokal. Total kostnad ca 1 100 000 kr. Radonmätning har utförts i slumpmässigt utvalda lägenhet i föreningen under 2016. Underhållsplan: Föreningen har en 40-årig underhållsplan som är upprättad HSB Värmland och reviderades senast 2016-10-23. Enligt upprättad underhållsplan skall stambyte genomföras år 2034 till en kostnad av 16,9 mkr i 2015 års penningvärde. 2
Årsavgifter: Årsavgiften för bostäder uppgår i genomsnitt till 627 kr/m2 och är samma som föregående år. Styrelsen har beslutat om oförändrad avgift för lägenheter för år 2017. Månadsavgiften innefattar kostnaden för uppvärmning, vatten och kabel-tv. Lån: Föreningens banklån uppgår på bokslutsdagen till 15 669 892 kr. Under året har föreningen amorterat 555 337 kr, vilket kan sägas motsvara en amorteringstakt på 28 år. Föreningen har fr o m 2016 ett generellt bygglov för inglasning av balkonger. Medlemsinformation Under verksamhetsåret har 15 (14) bostadsrätter överlåtits. Vid räkenskapsårets utgång var medlemsantalet 145 st varav röstberättigade medlemmar 111 st varav HSB Värmland utgör en medlem. Flerårsöversikt belopp i tusental kronor Resultatet av föreningens verksamhet under året och den ekonomiska ställningen vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning. 2016 2015 2014 2013 Nettoomsättning, tkr 5 018 5 013 4 887 4 875 Resultat efter finansiella poster, tkr 221 866 846 211 Soliditet, % 23% 22% 19% 14% Årsavgift kr/kvm bostadsrättsyta 627 627 609 609 Låneskuld kr/kvm totalyta bostad o lokal 1 989 2 060 2 115 2 313 Drifts-/personalkostnader, kr/kvm 493 389 328 353 Eget Kapital Belopp vid Medlems- Upplåtelse- Fond yttre Balanserat Årets insatser avgift underhåll resultat resultat årets ingång 210 005 50 000 4 189 877-417 841 865 687 Under året erlagda insatser Resultatdisposition enligt stämmobeslut 400 000 465 687-865 687 Avsättning framtida underhåll enligt plan Disposition av yttre fond enligt styrelsebeslut Bundet Eget Kapital 1 400 000-1 400 000-1 108 808 1 108 808 Fritt Eget Kapital Årets resultat 220 804 Belopp vid årets utgång 210 005 50 000 4 881 069-243 346 220 804 3
Resultatdisposition Från och med 2015 har man ansett att styrelsen är behörigt organ vad gäller beslut om avsättning och uttag ur fond för yttre underhåll i enlighet med den godkända underhållsplanen. Detta innebär att årets förändring av yttre fond bokas direkt mot bundet eget kapital samma år som det avser. Balanserat resultat 47 846 Disposition ur underhållsfonden motsvarande årets underhållskostnad 1 108 808 Avsättning till underhållsfonden* -1 400 000 Årets resultat 220 804 Ansamlad förlust att behandlas av stämman -22 542 Styrelsen föreslår att balanserat resultat behandlas enligt nedan: Balanserat resultat överföres i ny räkning -22 542 *) Avsättning till underhållsfonden överensstämmer med upprättad plan. Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultatoch balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. 4
RESULTATRÄKNING 2016-01-01 2015-01-01 Belopp i kr Not 2016-12-31 2015-12-31 Rörelseintäkter Nettoomsättning 1 5 017 834 5 012 715 Övriga rörelseintäkter 2 9 545 4 159 Summa rörelseintäkter 5 027 379 5 016 874 Rörelsekostnader Drift- och underhållskostnader 3-3 796 259-2 970 620 Övriga externa kostnader -184 904-110 228 Personalkostnader och arvoden 4-86 780-96 986 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar -441 934-441 934 Summa rörelsekostnader -4 509 878-3 619 768 Rörelseresultat 517 501 1 397 106 Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 5 4 431 20 662 Räntekostnader och liknande resultatposter 6-301 128-552 081 Summa finansiella poster -296 697-531 419 Resultat efter finansiella poster 220 804 865 687 Årets resultat 220 804 865 687 5
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2016-12-31 2015-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 7 18 726 677 19 168 611 Summa materiella anläggningstillgångar 18 726 677 19 168 611 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav 8 500 500 Summa finansiella anläggningstillgångar 500 500 Summa anläggningstillgångar 18 727 177 19 169 111 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres- och andra kundfordringar 4 964 2 226 Övriga fordringar 9 185 501 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 10 97 235 13 882 Summa kortfristiga fordringar 102 384 16 609 Kortfristiga placeringar Övriga kortfristiga placeringar 11 801 959 517 360 Kassa och bank 12 2 238 411 2 391 318 Summa omsättningstillgångar 3 142 754 2 925 287 SUMMA TILLGÅNGAR 21 869 931 22 094 398 6
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2016-12-31 2015-12-31 Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Medlemsinsatser 260 005 260 005 Fond för yttre underhåll 4 881 069 4 189 877 Summa bundet eget kapital 5 141 074 4 449 882 Fritt eget kapital Balanserat resultat -243 346-417 841 Årets resultat 220 804 865 687 Summa fritt eget kapital -22 542 447 846 Summa eget kapital 5 118 532 4 897 729 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 13 15 076 776 15 783 229 Summa långfristiga skulder 15 076 776 15 783 229 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 13 593 116 442 000 Leverantörsskulder 318 944 337 648 Skatteskulder 7 763 0 Övriga skulder 14 124 765 125 416 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 15 630 034 508 376 Summa kortfristiga skulder 1 674 623 1 413 440 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 21 869 931 22 094 398 7
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag. Årsredovisningen är upprättad för första gången i enlighet med BFNs. allmänna råd (BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det nämast föregående räkenskapsåret. Intäktsredovisning Intäkter redovisas till verkligt värde av vad föreningen fått eller beräknas få. Det innebär att föreningen redovisar intäkter till nominellt belopp (fakturabelopp). Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärden minskat med ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar sker linjärt över förväntade nyttjandeperioder. Ursprunglig byggnad skrivs av enligt en 105-årig rak plan. Tillkommande utgifter skrivs av linjärt enligt förväntad nyttjandeperiod. Följande avskrivningsprocent tillämpas: % Ursprunglig byggnad 1,4 Tillkommande utgifter 5,0-10,0 Inventarier 5,0-10,0 Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker på basis av föreningens underhållsplan. Avsättning och ianspråktagande från underhållsfonden beslutas av styrelsen. Eventuell extra reservering till yttre fond beslutas av föreningsstämman. Övrigt Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Inkomstskatt En bostadsrättsförening, som skattemässigt är att betrakta som ett privatbostadsföretag, belastas vanligtvis inte med inkomstskatt. Beskattning sker med 22 % för verksamheter som inte kan hänföras till fastigheten, t ex avkastning på en del placeringar. Föreningen har sedan tidigare år ett skattemässigt underskott uppgående till 7 740 tkr. NOTER 1 Nettoomsättning 2016 2015 Årsavgifter bostäder 4 460 400 4 460 400 Hyror 539 323 534 628 Överlåtelse- och pantavgifter 24 609 26 481 Brutto 5 024 332 5 021 509 Hyresbortfall övrigt -6 498-8 794 Summa nettoomsättning 5 017 834 5 012 715 2 Övriga rörelseintäkter 2016 2015 Ersättning från försäkringsbolag 6 106 0 Övriga intäkter 3 439 4 159 Summa övriga rörelseintäkter 9 545 4 159 8
3 Drift- och underhållskostnader 2016 2015 Fastighetsskötsel och städning -212 726-158 298 Löpande underhåll/reparationer -166 875-199 465 Underhåll enligt plan -1 108 808-394 845 Uppvärmning -698 053-649 873 El -224 274-211 163 Vatten -182 682-173 975 Sophämtning -107 415-95 458 Övriga avgifter -50 106-49 899 Förvaltningskostnader -723 438-722 192 Fastighetsavgift/Fastighetsskatt -171 278-163 123 Försäkringspremier -79 052-74 577 Övrigt -71 553-77 752 Summa drift- och underhållskostnader -3 796 259-2 970 620 4 Personalkostnader och arvoden 2016 2015 Styrelsearvoden -58 700-60 200 Arvoden arbetskommittéer -2 217-11 600 Revisionsarvode föreningsvald revisor -3 250-2 650 Sociala avgifter -22 613-22 536 Summa personalkostnader och arvoden -86 780-96 986 Medelantalet anställda Föreningen har ingen anställd personal 5 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 2016 2015 Ränteintäkter 4 431 20 662 Summa övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 4 431 20 662 6 Räntekostnader och liknande resultatposter 2016 2015 Räntekostnader -301 068-551 901 Övriga finansiella kostnader -60-180 Summa räntekostnader och liknande resultatposter -301 128-552 081 7 Byggnader och mark 2016-12-31 2015-12-31 Föreningen äger fastigheterna Elektrikern 2 och Tapetseraren 1 i Karlstad. Byggnader och mark Ingående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader 31 847 085 31 847 085 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader 31 847 085 31 847 085 Ingående ackumulerade avskrivningar 13 006 774 12 580 556 Årets avskrivningar 426 218 426 218 Utgående ackumulerade avskrivningar 13 432 992 13 006 774 Anskaffningsvärde mark 264 000 264 000 Utgående redovisat värde byggnader och mark 18 678 093 19 104 311 9
Specifikation byggnader och mark Anskaffn.- Ing. ack av- och Årets Avskrivnings- Bokfört värde värde nedskrivning avskrivning tid 2016-12-31 Ursprunglig byggnad 29 692 977 10 937 550 416 787 1954-2060 18 338 640 Antennanläggning 333 927 333 927 0 0 Tvättstuga 278 936 278 936 0 0 Värmeanläggning 1 207 277 1 207 277 0 0 Kodlås 57 756 57 756 0 0 Bredband 87 587 87 587 0 0 Ventilation 188 625 103 741 9 431 75 453 Byggnader 31 847 085 13 006 774 426 218 18 414 093 Mark 264 000 Markanläggning Ingående ackumulerat anskaffningsvärde markanläggning 214 323 214 323 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde markanläggning 214 323 214 323 Ingående ackumulerade avskrivningar 150 023 134 307 Årets avskrivningar 15 716 15 716 Utgående ackumulerade avskrivningar 165 739 150 023 Utgående redovisat värde markanläggning 48 584 64 300 Summa byggnader och mark 18 726 677 19 168 611 Fastighetens taxeringsvärde uppgår till 74 253 000 kr (56 932 000). Värdeår 1978. Hustyp Byggnader Mark Totalt Bostäder/Hyreshus 50 000 000 21 200 000 71 200 000 Lokaler 1 813 000 1 240 000 3 053 000 51 813 000 22 440 000 74 253 000 8 Andra långfristiga värdepappersinnehav 2016-12-31 2015-12-31 Andel i HSB 500 500 Summa andra långfristiga värdepappersinnehav 500 500 9 Övriga fordringar 2016-12-31 2015-12-31 Skattefordran 0 392 Skattekonto 185 109 Summa övriga fordringar 185 501 10 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2016-12-31 2015-12-31 Ränteintäkter 571 0 Försäkring 80 633 0 Bevakning 3 306 3 089 Kabel-TV 10 640 10 793 Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2 085 0 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 97 235 13 882 11 Övriga kortfristiga placeringar 2016-12-31 2015-12-31 Räntesats Löptid Länsförsäkringar fasträntekonto 0,25% 3 månader 400 953 0 Länsförsäkringar fasträntekonto 0,45% 6 månader 401 005 517 360 Summa övriga kortfristiga placeringar 801 959 517 360 10
12 Kassa och bank 2016-12-31 2015-12-31 Länsförsäkringar 0 803 209 Swedbank 2 238 411 1 588 109 Summa kassa och bank 2 238 411 2 391 318 13 Skulder till kreditinstitut 2016-12-31 2015-12-31 Långivare Räntesats Löptid Stadshypotek 1,21% 2015-04-30-2018-04-30 2 383 823 2 577 823 Stadshypotek 1,21% 2015-04-30-2018-04-30 1 334 526 1 528 526 Stadshypotek 1,22% 2016-04-30-2018-04-30 4 509 000 4 563 000 Stadshypotek 1,41% 2016-03-21-2020-03-30 7 442 543 7 555 880 Summa skulder till kreditinstitut 15 669 892 16 225 229 Avgår kortfristig del 593 116 442 000 Långfristig del av skulder till kreditinstitut 15 076 776 15 783 229 Beräknad amortering de närmaste 5 åren är 593 tkr årligen. Om 5 år beräknas skulden till kreditgivare uppgå till 12,7 mkr. Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 30 090 990 30 090 990 Panter och därmed jämförliga säkerheter som ställts för egna skulder 30 090 990 30 090 990 Eventualförpliktelser Inga Inga 14 Övriga skulder 2016-12-31 2015-12-31 Inre fond 124 765 125 416 Summa övriga skulder 124 765 125 416 15 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2016-12-31 2015-12-31 BoRevision revisionsarvode 10 138 9 713 Upplupen elkostnad 29 394 0 Upplupna räntekostnader 16 666 39 006 Arvoden 49 700 49 700 Sociala avgifter 15 872 13 416 Bonus energiavtal 106 925 0 Förskottsbetalda avgifter/hyror 398 067 391 360 Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 3 272 5 181 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 630 034 508 376 11
ÅRSREDOVISNING Den redovisning styrelsen avger över ett avslutat räkenskapsår och som ska behandlas vid ordinarie föreningsstämma. Årsredovisningen ska omfatta förvaltningsberättelse, resultaträkning, balansräkning och noter. 1. Förvaltningsberättelsen Redogör i text och tabeller för verksamheten. Anläggningstillgångar Är de tillgångar som är anskaffade för långvarigt bruk inom föreningen, t ex fastigheterna. Omsättningstillgångar Ska i allmänhet omvandlas till pengar inom ett år. Långfristiga skulder Är i huvudsak de lån som föreningen ska betala på längre sikt 2. Resultaträkningen än ett år. Visat föreningens samtliga intäkter och kostnader under räkenskapsåret. Överstiger intäkterna kostnaderna blir mellanskillna- Kortfristiga skulder den vinst. Vid omvänt förhållande uppstår förlust. Styrelsen ska De skulder som föreningen ska betala inom ett år. till föreningsstämman föreslå hur årets resultat samt övrigt fritt eget kapital efter avsättning/ianspråktagande till/av underhålls- Likviditet fond ska disponeras. Med likviditet menas föreningens betalningsberedskap, alltså förmågan att betala sina skulder i rätt tid. God eller dålig 3. Balansräkningen likviditet bedöms utifrån förhållander mellan likvida medel och Visar föreningens samtliga tillgångar och skulder per boksluts kortfristiga skulder. Om likvida medel motsvarar kortfristiga datum. Föreningens tillgångar består av anläggningstillgångar skulder anser man i normalfallet att likviditeten är god. (t ex fastigheter, inventarier) samt omsättningstillgångar (kontanter, kortfristiga fordringar m m) Föreningens skulder består av fastighetslånen samt olika slag av kortfristiga skulder (förskotts- hyror, leverantörsskulder, ännu ej fakturerade skulder m m). Soliditet Med soliditet menas föreningens långsiktiga förmåga att betala även de långfristiga skulderna. Soliditet beräknas som föreningens totala egna kapital i procent av balansomslutningen. omföring mellan fritt och bundet eget kapital i balansräkning- Under eget kapital redovisas grundavgifter, olika fonder samt disponibla vinstmedel/ansamlad förlust. TERMER I ÅRSREDOVISNINGEN Driftskostnader Uppvärmning, försäkringspremie, sophämtning, städning etc. samt fastighetsskötsel inklusive underhåll av mindre omfattning som inte ingår i föreningens underhållsplan. Föreningens underhållsfond Till denna fond görs årliga avsättningar för att säkerställa för- eningens framtida planerade underhåll. Detta underhåll finns dokumenterat i föreningens underhållsplan eller motsvarande. Avsättning till och återföring från underhållsfonden sker genom en. Återföring från underhållsfonden till fritt eget kapital görs i takt med att planerade underhållsåtgärder genomförs. OBS!! Yttre fond är en bokföringsmässig transaktion. De Underhållskostnader Utgifter för planerade underhållsåtgärder enligt underhållsplan eller motsvarande som i redovisningen redovisas direkt som kostnad i resultaträkningen. pengar som föreningen har redovisas på tillgångssidan.. Ställda säkerheter Avser den säkerhet som lämnats för erhållna lån. Detta sker genom att ett pantbrev (inteckning) uttages i fastigheten på Värdehöjande underhåll Utgifter för åtgärder enligt underhållsplan eller motsvarande som redovisas som investering i balansräkningen och kostnadsförs över tillgångens livslängd (se avskrivningar) belopp som i regel motsvarar erhållna lån. REVISIONSBERÄTTELSEN Där uttalar sig revisorerna om årsredovisningen, förvaltningen och om styrelsens förslag till användande av överskott eller Avskrivningar Avskrivningar måste ske på grund av ålder och nyttjande. Genom att bokföra en anskaffning som tillgång (aktivera) och täckande av underskott, samt att de till- eller avstyrker huruvida föreningsstämman bör bevilja ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter. skriva av den under en beräknad livslängd fördelas anskaffningskostnaden över flera år.
EGNA ANTECKNINGAR