Årsredovisning 2014 BALANSRÄKNING REVISION STYRELSE INTÄKTER KOSTNADER FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE UNDERHÅLLSPLAN BOKSLUT AVGIFT RESULTATRÄKNING FÖRENINGSSTÄMMA MEDLEMMAR Bostadsrättsföreningen GLASBJÖRKEN
Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Glasbjörken Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2014. Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Storleken på avsättningen till fonden för yttre underhåll bör anpassas utifrån föreningens plan för underhållet. Kommande underhåll kan medföra att nya lån behövs. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder. Orsaken till förändringen av föreningens kassa kan utläsas under avsnittet Årets kassaflöde. Föreningen följer en underhållsplan som sträcker sig mellan åren 2014 och 2043. Inga större underhåll är planerade de närmaste åren. Medel reserveras årligen till det planerade underhållet. För att se avsättningens storlek, se fondnoten. Amortering på föreningens lån sker enligt plan. För mer information, se lånenoten. Årsavgifterna planeras vara oförändrade närmaste året. Fler detaljer och mer information om de olika delarna finns att läsa om i förvaltningsberättelsen som följer. Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades 1985-01-24. Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades 2005-02-11 och nuvarande stadgar registrerades 2005-12-06 hos Bolagsverket. Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag (en äkta bostadsrättsförening). Det innebär att föreningens intäkter i huvudsak kommer i form av årsavgifter. Styrelsen John Ronald Åkerlund Joakim Gårdström Adam John Eklund Louis John Jacob Campanello Ordförande Vice ordförande Sekreterare Ledamot Styrelsen har under året avhållit 11 protokollförda sammanträden. Revisorer Daniel Karlsson Ordinarie Intern Revisor Henrik Grynne Suppleant Intern Revisor Valberedning Henrik Grynne Sandra Thorsell Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls 2014-05-26. Sida 1 av 14
Fakta om vår fastighet Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan: Fastighetsbeteckning Förvärv Kommun Vasastaden 7:15 2005 Göteborg Fastigheten är fullvärdesförsäkrad via Trygg-Hansa. Ansvarsförsäkring ingår för styrelsen. Byggnadens uppvärmning är fjärrvärme. Byggnadsår och ytor Fastigheten bebyggdes 1877 och består av 1 flerbostadshus. Fastighetens värdeår är 1980. Byggnadens totalyta är enligt taxeringsbeskedet 1 334 m², varav 1 083 m² utgör lägenhetsyta och 251 m² utgör lokalyta. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 17 lägenheter med bostadsrätt samt 2 lokaler med hyresrätt. Lägenhetsfördelning: 5 7 5 0 0 0 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Verksamhet i lokalerna Yta Löptid Restaurang 125 m² 3 år rullande IT/Kontor 125 m² 9 månader rullande Föreningen är frivilligt momsregistrerad avseende verksamhetslokaler. Gemensamhetsutrymmen Tvättstuga Innergård Trapphus Soprum Källarutrymmen Sida 2 av 14
Byggnadens tekniska status Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2014 och sträcker sig fram till 2043. Nedanstående underhåll har utförts eller planeras: Utfört underhåll År Totalrenovering av fasad mot 2014 Viktoriagatan Fönsterbyte i samtliga lägenheter 2014 Ommålning av samtliga tak 2014 Ny ventilationsfläkt B-huset 2014 Renovering av fönster i trapphus 2014 Renoverat takläckage i kontorslokal 2013 Lagat putsskada på ytterfasad 2013 Byte av elcentral 2012 Snörasskydd 2011 Ny köksdörr restaurang 2011 Ny entrédörr lokal 2009 Ny yttertrappa lokal 2009 Ny belysning gård / trapphus 2008 Planteringar 2008 Nytt sophus 2008 Trädäck 2008 Markberedning innergård/entré 2007 Relining av dagvattenledning 2007 Ommålning trapphus 2007 Målning av fönster 2006 Renovering av balkonger 2006 Omputsning av fasad 2006 Renovering av samtliga badrum 2006 Lagning och målning tak 2006 Nya maskiner tvättstuga 2005 Rörstambyte 1981 Elstambyte 1981 Planerat underhåll År Byte termostatventiler/injustering 2015 värme Spolning/filmning servis spillvatten 2015 Spolning/rensning av dagvatten 2015 gård Avvägning grundrörelser 2015 Byte ca 2 fläktar med reglering 2016 OVK 2016 Byte maskinutrustning tvättstuga 2018 Ytskiktsrenovering tvättstuga 2018 Förvaltning Föreningens förvaltningsavtal och övriga avtal. Avtal Internetleverantör Teknisk förvaltning Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning Fastighetsförvaltning Städning Leverantör Com Hem AB Styrelsen SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB Sigma Att Nils Woefler Latifa Städ & Fastighetsservice Sida 3 av 14
Föreningens ekonomi Föreningens ekonomi är i god balans. Ett nytt lån har upprättats pga omfattande renovering, detta finansieras väl inom föreningens löpande budget. Övriga lån har omförhandlats och vi kommer se en klart minskad räntekostnad framöver. KASSAFLÖDE - 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2014 2013 KASSA VID ÅRETS BÖRJAN 569 195 488 733 PENGAR IN Rörelsens intäkter 1 033 142 1 054 489 Finansiella intäkter 3 507 1 638 Minskning korta fordringar 32 874 7 996 Ökning av föreningens lån 1 770 000 0 Ökning av korta skulder 0 72 421 2 839 523 1 136 544 PENGAR UT Rörelsens kostnader exkl avskrivningar 1 793 523 634 429 Finansiella kostnader 284 133 306 653 Investeringar i fastigheten 736 889 0 Minskning av föreningens lån 0 115 000 Minskning av korta skulder 134 817 0 2 949 362 1 056 082 KASSA VID ÅRETS SLUT 459 356 569 195 ÅRETS FÖRÄNDRING AV KASSAN -109 840 80 462 I kassan ingår föreningens klientmedel Fördelning av intäkter och kostnader Årsavgifter 60% Övriga intäkter 2% Hyror 38% Fastighetsavgift 3% Taxebundna kostnader 9% Avskrivningar 3% Övrig drift 16% Kapitalkostnader 13% Reparationer 2% Periodiskt underhåll 54% Skatter och avgifter Fastighetsavgiften för hyreshus är 1 217 kr per bostadslägenhet, dock blir avgiften högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för bostadshus med tillhörande tomtmark. Lokaler beskattas med 1 procent av lokalernas taxeringsvärde. Sida 4 av 14
Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Händelser under året Ett stort byggprojekt inkluderande fönsterbyte, fasadrenovering och ommålning av tak samt fönster har utförts under en 4 månaders period. En ventilationsfläkt i B-huset har bytts ut till en ny modern variant. Händelser efter året Inga större underhållsarbeten är planerade. Medlemsinformation Medlemslägenheter: 17 st Överlåtelser under året: 8 st Beviljade andrahandsuthyrningar: 1 st Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av köpare. Antal medlemmar 2014-12-31: 24 st Förändring från föregående år: +3 st Flerårsöversikt Nyckeltal 2014 2013 2012 2011 Årsavgift/m² bostadsrättsyta 576 576 576 581 Hyror/m² hyresrättsyta 1 546 1 663 1 672 1 673 Lån/m² bostadsrättsyta 10 418 8 783 8 890 8 996 Elkostnad/m² totalyta 8 11 8 10 Värmekostnad/m² totalyta 87 113 112 106 Vattenkostnad/m² totalyta 26 26 33 31 Kapitalkostnader/m² totalyta 213 230 278 306 Soliditet (%) 54 60 60 59 Resultat efter finansiella poster (tkr) -1 095 61 37 59 Nettoomsättning (tkr) 1 024 1 054 1 054 1 050 Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, 1 083 m² bostäder och 251 m² lokaler. Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: årets resultat -1 094 951 balanserad vinst före reservering till fond för yttre underhåll 56 619 reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar -199 792 summa ansamlad förlust -1 238 124 Styrelsen föreslår följande disposition: av fond för yttre underhåll ianspråktas 500 000 att i ny räkning överförs -738 124 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. Sida 5 av 14
Resultaträkning 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2014 2013 RÖRELSEINTÄKTER Årsavgifter och hyror Not 1 1 012 133 1 041 271 Övriga rörelseintäkter Not 2 21 009 13 218 1 033 142 1 054 489 RÖRELSEKOSTNADER Fastighetskostnader Not 3-1 274 254-217 509 Driftkostnader Not 4-280 283-324 081 Övriga externa kostnader Not 5-197 714-51 558 Personalkostnader Not 6-41 272-41 281 Avskrivningar Not 7-53 944-53 944-1 847 467-688 372 RÖRELSERESULTAT -814 325 366 116 FINANSIELLA POSTER Ränteintäkter 3 507 1 638 Räntekostnader -284 133-306 653-280 626-305 015 ÅRETS RESULTAT -1 094 951 61 101 Sida 6 av 14
Balansräkning TILLGÅNGAR 2014-12-31 2013-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Byggnader och mark Not 8 24 075 951 24 129 895 Pågående byggnation Not 9 736 889 0 Maskiner och inventarier Not 10 0 0 24 812 839 24 129 895 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 24 812 839 24 129 895 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR KORTFRISTIGA FORDRINGAR Avgifts- och hyresfordringar 0 24 258 SBC Klientmedel i SHB 459 356 0 Övriga fordringar 54 127 60 725 Förutb kostnader och uppl intäkter Not 11 0 2 018 513 483 87 001 KASSA OCH BANK SBC klientmedel i SHB 0 569 195 0 569 195 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 513 483 656 196 SUMMA TILLGÅNGAR 25 326 322 24 786 091 Sida 7 av 14
Balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER 2014-12-31 2013-12-31 EGET KAPITAL Not 12 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 14 437 128 14 437 128 Fond för yttre underhåll Not 13 526 271 380 591 14 963 399 14 817 719 Ansamlad förlust Ansamlad förlust -143 173-58 594 Årets resultat -1 094 951 61 101-1 238 124 2 507 SUMMA EGET KAPITAL 13 725 275 14 820 226 LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not 14 11 167 500 9 397 500 11 167 500 9 397 500 KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av skulder till Not 14 115 000 115 000 kreditinstitut Leverantörsskulder 49 069 123 096 Skatteskulder 62 720 117 075 Övriga kortfristiga skulder 30 689 65 910 Uppl kostnader och förutb intäkter Not 15 176 069 147 284 433 547 568 365 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 25 326 322 24 786 091 Ställda säkerheter Uttagna fastighetsinteckningar Not 14 12 298 000 12 298 000 Varav i eget förvar 0 0 Ansvarsförbindelser inga inga Sida 8 av 14
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp anges i kronor om inte annat anges. Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Årsredovisningen upprättades för första gången i enlighet med BFNAR 2009:1, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Förenklingsregeln gällande periodiseringar har tillämpats. Samma värderingsprinciper har använts som föregående år. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i antal år tillämpas. Avskrivningar 2014 2013 Byggnader 400 år 400 år Fastighetsförbättringar 400 år 400 år Soprum/sophus 20 år 20 år Tak 10 år 10 år Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Not 1 ÅRSAVGIFTER OCH HYROR 2014 2013 Årsavgifter 623 971 623 971 Hyror lokaler momspliktiga 388 162 417 300 1 012 133 1 041 271 Not 2 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER 2014 2013 Vattenintäkter 3 438 3 750 Värmeintäkter 8 594 9 375 Öresutjämning 31 29 Övriga intäkter 8 947 64 21 009 13 218 Sida 9 av 14
Not 3 FASTIGHETSKOSTNADER 2014 2013 Fastighetskostnader Fastighetsskötsel entreprenad 20 315 20 203 Städning entreprenad 34 841 34 286 Bevakning 3 171 0 Gård 3 632 2 154 Förbrukningsmateriel 10 380 488 Brandskydd 6 421 0 78 761 57 131 Reparationer Lokaler 5 028 0 Tvättstuga 2 090 1 862 Lås 0 2 255 Ventilation 31 184 5 190 Fasad 0 95 142 Fönster 0 1 816 Vattenskada 9 770 0 48 072 106 265 Periodiskt underhåll Byggnad 1 147 420 0 Elinstallationer 0 54 113 1 147 420 54 113 TOTALT FASTIGHETSKOSTNADER 1 274 254 217 509 Not 4 DRIFTKOSTNADER 2014 2013 Taxebundna kostnader El 11 002 14 165 Värme 116 251 150 998 Vatten 34 633 35 274 Sophämtning/renhållning 33 150 34 812 195 036 235 248 Övriga driftkostnader Försäkring 14 673 12 010 Kabel-TV 13 545 19 913 28 218 31 923 Fastighetsskatt/Kommunal avgift 57 029 56 910 TOTALT DRIFTKOSTNADER 280 283 324 081 Sida 10 av 14
Not 5 ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER 2014 2013 Kreditupplysning 5 503 553 Tele och datakommunikation 2 639 2 521 Juridiska åtgärder 33 285 2 646 Fritids och Trivselkostnader 2 229 0 Förvaltningsarvode 35 363 34 526 Förvaltningsarvoden övriga 1 387 986 Administration 7 250 1 720 Korttidsinventarier 0 1 990 Konsultarvode 101 718 2 646 Bostadsrätterna Sverige Ekonomisk Förening 8 340 3 970 197 714 51 558 Not 6 PERSONALKOSTNADER 2014 2013 Anställda och personalkostnader Föreningen har inte haft någon anställd. Följande ersättningar har utgått Styrelse och internrevisor 31 405 31 411 Sociala kostnader 9 867 9 870 41 272 41 281 Not 7 AVSKRIVNINGAR 2014 2013 Byggnad 30 686 30 686 Förbättringar 23 258 23 258 53 944 53 944 Sida 11 av 14
Not 8 BYGGNADER OCH MARK 2014 2013 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 24 520 944 24 520 944 Utgående anskaffningsvärde 24 520 944 24 520 944 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -391 049-337 106 Årets avskrivningar enligt plan -53 944-53 944 Utgående avskrivning enligt plan -444 993-391 049 Planenligt restvärde vid årets slut 24 075 951 24 129 895 I restvärdet vid årets slut ingår mark med 8 444 974 8 444 974 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad 14 271 000 14 271 000 Taxeringsvärde mark 10 763 000 10 763 000 25 034 000 25 034 000 Uppdelning av taxeringsvärde Bostäder 21 400 000 21 400 000 Lokaler 3 634 000 3 634 000 25 034 000 25 034 000 Not 9 PÅGÅENDE BYGGNATION 2014 2013 Pågående om- och tillbyggnad 736 889 0 736 889 0 Not 10 MASKINER OCH INVENTARIER 2014-12-31 2013-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 11 741 11 741 Nyanskaffningar 0 0 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående anskaffningsvärde 11 741 11 741 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -11 741-11 741 Årets avskrivningar enligt plan 0 0 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående ack. avskrivningar enligt plan -11 741-11 741 Redovisat restvärde vid årets slut 0 0 Not 11 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER 2014-12-31 2013-12-31 Försäkring 0 2 018 0 2 018 Sida 12 av 14
Not 12 EGET KAPITAL Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser 12 705 324 0 0 12 705 324 Upplåtelseavgifter 1 731 804 0 0 1 731 804 Fond för yttre underhåll 526 271 199 792-54 112 380 591 S:a bundet eget kapital 14 963 399 199 792-54 112 14 817 719 Ansamlad förlust Ansamlad förlust -143 173-199 792 115 213-58 594 Årets resultat -1 094 951-1 094 951-61 101 61 101 S:a ansamlad förlust -1 238 124-1 294 743 54 112 2 507 S:a eget kapital 13 725 275-1 094 951 0 14 820 226 Not 13 FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL 2014 2013 Vid årets början 380 591 305 489 Reservering enligt stadgar 199 792 75 102 Reservering enligt stämmobeslut 0 0 Ianspråktagande enligt stadgar 0 0 Ianspråktagande enligt stämmobeslut -54 112 0 Vid årets slut 526 271 380 591 Not 14 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats 2014-12-31 Belopp 2014-12-31 Belopp 2013-12-31 Villkorsändringsdag Nordea 1,850 % 3 820 000 3 850 000 Rörlig ränta Nordea 3,100 % 3 820 000 3 860 000 2015-11-18 Nordea 4,500 % 1 767 500 1 802 500 2015-02-18 Nordea 1,494 % 1 425 000 0 2017-10-02 Nordea 1,271 % 450 000 0 2017-11-06 Summa skulder till kreditinstitut 11 282 500 9 512 500 Kortfristig del av skulder till kreditinstitut -115 000-115 000 11 167 500 9 397 500 Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till 10 707 500 kr. Sida 13 av 14