KOSTNADSKALKYL FÖR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN EDSGATAN I KARLSTAD Org.nr: 769621-8218 Karlstad kommun INNEHÅLLSFÖRTECKNING A. Allmänna förutsättningar... 2 B. Beskrivning av fastigheterna... 3 C. Kostnader för föreningens fastighetsförvärv... 7 D. Finansieringsplan... 9 E. Löpande kostnader och intäkter... 10 F. Nyckeltal... 13 G. Lägenhetsredovisning... 14 H. Ekonomisk prognos... 15 I. Känslighetsanalys... 16 J. Särskilda förutsättningar... 17 K. Bilaga 1, Gränsdragningslista underhåll... 18 Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 1
A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen Edsgatan i Karlstad (769621-8218), som registrerats hos Bolagsverket den 23 juli 2010 har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning. Föreningen avser förvärva fastigheten Edsgatan 2:33. Förvärvet av fastigheten sker genom att förvärva bolaget Fastighets AB Edsgatevägen 2:33 (556866-6274) som ursprungligen äger fastigheten. Det är Fastighets AB Edsgatevägen 2:33 som startat projektet och handlat upp underentreprenörerna, se beskrivning nedan. Därefter transporteras fastigheten och projektet till Brf Edsgatan i Karlstad. Affären medför att det uppkommer en latent skatteskuld i bostadsrättsföreningen. Betalningsskyldighet för denna skatt uppkommer endast om föreningen upphör med verksamheten och säljer fastigheten. Köpeskillingen för Fastighets AB Edsgatevägen 2:33 regleras utefter kostnaden för entreprenaden. Skulle kostnaden för entreprenaden öka justeras priset för aktierna ned så att anskaffningskostnaden förblir den samma. Vice versa sker där som kostnaden för entreprenaden skulle minska. Denna konstruktion har skapats för att säkerställa en slutlig anskaffningskostnad för Brf Edsgatan i Karlstad. I enlighet med vad som stadgas i 5 kap. 3 bostadsrättslagen (1991:614) har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för föreningens verksamhet. Upplåtelse och inflyttning av bostadsrätterna beräknas ske runt årsskiftet 2015/2016. Beräkning av föreningens årliga kostnader grundar sig på bedömningar gjorda kvartal 4 2014. Säljaren (Fastighets AB Edsgatevägen (556866-6290)) av Fastighets AB Edsgatevägen 2:33 kommer att svara för de kostnader som uppkommer efter färdigställande för de lägenheter som är osålda under 6 månader och därefter köper säljaren de osålda lägenheterna. Mark enligt upplåtelseavtalen ingår i upplåtelsen. Lokala entreprenörer är anlitade att uppföra lägenheterna med ett fast arvode enligt AB 04 (entreprenadkontrakt vid utförandeentreprenader). Samtliga entreprenörer har allrisk- och ansvarsförsäkring. Byggherren innehar fastighetsförsäkring till fullvärde, byggherreförsäkring och miljöansvarsförsäkring genom If Skadeförsäkringar AB. Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 2
B. BESKRIVNING AV FASTIGHETERNA Fastighetsbeteckning: Edsgatan 2:33 Kommun: Församling: Karlstad Norrstrand Adress: Edsgatevägen 73 Tomtens areal: Antal bostadshus: Byggnadsår: Renoveringsår: Husens utformning: Antal bostadslägenheter: Lägenhetsarea: Parkering: Cykelställ: El- och VA-anslutning: Uppvärmning: Undercentral: Ventilation: 4 300 kvm 2 st 1939 (ladan), 2015 (radhusen) 2015 (ladan) Flerfamiljshus och radhus 21 st 2365 kvm Carportplatser 15 st, P-platser 13 st Anordnas själv av bostadsrättsinnehavaren Kommunalt Central bergvärme/solceller Värmemätare, cirkulationspumpar, automatik och reglerutrustning i varje lägenhet Självdrag Övrigt Gällande planer: Utanför detaljplan, planförslag upprättat 2014. Rättigheter: Ändamål Rättsförhållande Rättighetstyp Rättighetsbeteckning Avlopp Last Officialservitut 1780K-97/40.4 Avlopp Förmån Officialservitut 1780K-97/40.5 Tele Last Ledningsrätt 1780-96/13.1 Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 3
Byggnadsbeskrivning (Ladan) Antal våningar: Grundläggning: Stomme: Fasadbehandling: Yttertak: Uteplatser: Fönster: Lägenhetsdörrar: Trappa/hiss: Balkonger: Brevlådor: 3 1/2 våningar ovan mark Platta av betong Bärande väggar av betong och trä. Bjälklag av trä. Takkonstruktion av trä. Puts och stående träpanel. Shingeltak. Uteplats av trätrall alternativt markplattor 3-glas Dörrar i trä En utvändig trappa och invändig hiss. Loftgångar på husets norra del. Ja Postfack placerat i entréplan av trapphus. Tidningskorgar placeras utanför lägenheternas entrédörrar. Byggnadsbeskrivning (Radhus) Antal våningar: Grundläggning: 2 1/2 våningar ovan mark. Platta av betong. Stomme: Bärande väggar av trä. Bjälklag av trä. Takkonstruktion av trä. Fasadbehandling: Yttertak: Uteplatser: Fönster: Lägenhetsdörrar: Trappa: Brevlådor: Stående träpanel. Shingeltak. Uteplats av trätrall alternativt markplattor. 3-glas. Dörrar i trä och glas. Invändiga trätrappor. Placerade ut mot gatan Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 4
Lägenhetsbeskrivning (Ladan) Rum Golv Väggar Rum Trä Tapet/Målat Kök Trä Tapet/Kakel Badrum Klinker Kakel Utrustning i kök Utrustning i badrum Skåp- och bänkinredning, häll, ugn, fläkt, micro, kyl, frys, diskmaskin WC, dusch, handfat, handdukstork, tvätt- och torkmaskin Lägenhetsbeskrivning (Radhusen) Rum Golv Väggar Rum Trä Tapet/Målat Kök Trä Tapet/Kakel Badrum Klinker Kakel Utrustning i kök Utrustning i badrum Skåp- och bänkinredning, häll, ugn, fläkt, micro, kyl, frys, diskmaskin WC, dusch, handfat, handdukstork, tvätt- och torkmaskin Försäkringar Föreningen kommer att teckna fullvärdesförsäkring. Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 5
Läge Fastigheten (röd pil) ligger vackert belägen intill sjön Alstern. Omkringliggande bebyggelse norrut utgörs till största del av friliggande villor. I övriga väderstreck gränsar området till grönområden. Kommunikationerna in till Karlstad centrum går via Edsgatevägen som ligger strax öster om den aktuella fastigheten. Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 6
C. KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV Affärsstruktur Brf Edsgatan i Karlstad skall förvärva fastigheten Edsgatan 2:33 genom att förvärva bolaget Fastighets AB Edsgatevägen 2:33. Fastighets AB Edsgatevägen 2:33 har startat projektet, handlat upp underentreprenörerna, ansökt om bygglov, satt upp projektorganisation m.m. Därefter kommer fastigheten och projektet att överföras till Brf Edsgatan i Karlstads ägo. När det är gjort töms Fastighets AB Edsgatevägen 2:33 på kvarvarande tillgångar och skulder förutom ev. eget kapital och säljs vidare alternativt likvideras. Denna kostnad är medräknad i entreprenadkostnaderna. Genom förvärvet av Fastighets AB Edsgatevägen 2:33 förvärvar Brf Edsgatan i Karlstad också projektet, d.v.s. uppförandet av de 21 lägenheterna. Brf Edsgatan kommer att överta ansvaret för projektet. Dock står inte Brf Edsgatan i Karlstad risken för projektet utan det gör säljaren, Fastighets AB Edsgatevägen (ägare till Fastighets AB Edsgatevägen 2:33). Säljaren har tagit på sig risken genom att: - Justera köpeskillingen för aktierna i Fastighets AB Edsgatevägen 2:33. Ökar eller minskar kostnaderna i projektet justeras priset för aktierna upp eller ned så att den slutliga anskaffningskostnaden förblir densamma för föreningen. - Det lån på 7 mkr som Fastighets AB Edsgatevägen ger till Fastighets AB Edsgatevägen 2:33 och som tas över av Brf Edsgatan i Karlstad behöver inte betalas tillbaks i sin helhet eller delvis där som kostnaderna för projektet skulle överstiga summan av samtliga projektkostnader plus aktiernas pris. - I entreprenadkostnaden finns en budgetreserv på ca 4 mkr. Säljaren har, mot ersättning, som ingår i entreprenadkostnaderna åtagit sig att driva projektet tills det är klart. Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 7
Slutlig anskaffningskostnad SEK/kvm SEK Köpeskilling aktier Fastighets AB Edsgatevägen 12 593 29 782 720 Entreprenadkostnad 18 445 43 621 320 Kassa 42 100 000 Slutgiltig anskaffningskostnad 31 080 73 504 040 Kostnaden för lagfart ingår i köpeskillingen för aktierna (tomten ligger i Fastighets AB Edsgatevägen 2:33). Kostnaden för pantbrev ingår i posten Entreprenadkostnader. Taxeringsvärdet för 2013 har beräknats till totalt 11 054 000 SEK, varav 1 188 000 SEK för mark och 9 866 000 SEK för byggnad. Beräkningen har gjorts på Skatteverkets hemsida. Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 8
D. FINANSIERINGSPLAN BELÅNING I FÖRENINGEN Lån Belopp Bindnings- Ränte- Räntor Amortering Summa tid sats år 1 år 1 år 1 (SEK) (SEK) (SEK) (SEK) Lån 1 10 248 333 1 år 1,62% 166 023 8 046 174 069 Lån 2 10 248 333 2 år 1,72% 176 271 8 046 184 318 Lån 3 10 248 333 3 år 1,87% 191 644 8 046 199 690 Summa lån 30 745 000 1,76% 533 938 558 078 Totala insatser 42 759 040 Summa finansiering SEK 73 504 040 Säkerhet för lånen är pantbrev. Räntenivån är satt efter offert från Nordea + 0,2% säkerhetsmarginal. Amorteringen utgår från en 50 årig serieplan från Nordea. Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 9
E. LÖPANDE KOSTNADER OCH INTÄKTER Total lägenhetsarea 2 365,0 kvm Kapitalkostnader SEK/kvm SEK Räntor 226 533 729 Amortering* 10 24 139 Avskrivningar 78 185 014 *Amorteringen följer Nordeas serieplan på 50 år Driftskostnader SEK/kvm SEK Försäkringar 12 28 380 Fastighetsskötsel inkl. städning 30 70 950 Ek. förv, arvoden, revisor mm 20 47 300 Vatten och avlopp 38 90 000 Fastighetsel 20 47 300 Solceller, uppsk effektivitet 25000 kwh/år -8-20 000 Sop (660 liter + 130 liter enl rek. Från Karlstad Energi) 4 10 000 Renhållning/snöröjning 15 35 475 Värme och varmvatten 70 165 550 Reparationer och underhåll 20 47 300 TV grundutbud 7 15 750 Summa driftskostnader** 227 538 005 **De enskilda driftskostnaderna kan variera beroende på verklig förbrukning m.m. Till dessa kostnader tillkommer kostnader för bostadsrättshavaren som ska betalas direkt till leverantören såsom: hushållsel, bredband, telefoni, kabelteve utöver grundutbudet, se uppskattad beräkning av övriga kostnader på nästa sida. Avsättning till underhåll 70 165 550 Fastighetsavgift *** 0 0 *** Fastighetsavgiften utgår inte de första 15 åren Återföring av avskrivning ****** -78-185 014 **** Avskrivning är ingen kostnad utan en "bokföringskostnad" som inte påverkar föreningen årliga avgifter varför den återläggs i beräkningen av årsavgiften. Summa kostnader år 1, SEK 533 1 261 423 Årsavgifter 486 1 150 423 Övriga intäkter (parkering, carport) 47 111 000 Ränteintäkter 0 0 Summa intäkter år 1, SEK 533 1 261 423 Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 10
TV, bredband och telefoni Föreningen avser att teckna avtal med Karlstads stadsnät för grundutbud för TV. Då ingår: SVT1, SVT2, SVT24 och Kunskapskanalen/Barnkanalen. Underhåll I stadgarna står det att: Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenhetens inre med tillhörande övriga utrymmen i gott skick. Detta gäller även mark, om sådan ingår i upplåtelsen. Föreningen svarar för reparation av de ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten som föreningen försett lägenheten med och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler. Föreningen svarar också i övrigt för att fastigheten hålls i gott skick. Då större delen av alla installationer och ledningar är separata för varje radhus, dvs tjänar enbart ett radhus, innebär det att detta är brfinnehavarens ansvar inte bostadsrättsföreningens. Vidare står det i stadgarna att: Bostadsrättshavarens ansvar för lägenheten innebär både underhålls- och reparationsskyldighet och omfattar bla.: - rummens väggar, golv och tak samt underliggande fuktisolerande skikt. - inredning och utrustning i kök, badrum och övriga rum och utrymmen tillhörande lägenheten - såsom ledningar och övriga installationer för vatten, avlopp, värme, gas, ventilation och el till de delar dessa befinner sig inne i lägenheten; svagströmsanläggningar; målning av vattenfyllda radiatorer, ledningar och övriga installationer. - golvbrunnar, eldstäder samt rökgångar i anslutning därtill, inner- och ytterdörrar samt glas och bågar i inner- och ytterfönster; bostadsrättshavaren svarar dock inte för målning av yttersidorna av ytterdörrar och ytterfönster. Detta innebär i praktiken att bostadsrättsföreningen till stor del tar det yttre underhållet av byggnaden såsom fasad, tak, fönster och dörrar samt ledningar och installationer fram till lägenheten (radhuset). Övrigt underhåll faller på bostadsrättsinnehavaren såsom underhåll av hårdgjorda och gröna ytor, inre underhåll såsom ytskikt, invändiga installationer och ledningar. Typiska inre underhålls poster är ytskikt, kök, badrum, värmepump, värmeväxlare, fläktaggregat och vitvaror etc. I bilaga 1, gränsdragningslista finns en mer utförlig förteckning på vilka poster som var och en ansvarar för. Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 11
Uppskattade kostnader per lägenhet utöver vad som ingår i årsavgiften Förbr. (SEK/kvm) Exempelarea (kvm) Förbr. (kwh) Pris (SEK/kwh) **** Förbr. / år (SEK) Hushållsel * 32,5 100 3 800 0,855 3 249 Nätabonnemang (Fortum) ** 13,0 100 1 295 Nätavgift (Fortum) *** 17,7 100 0,465 1 767 Bredband och Ip-telefoni **** 29,4 100 2 940 92,5 100 9 251 * Elförbrukningen är uppskattad ** Beräkningen är baserad på uppgifter från Fortum Distribution AB s hemsida. *** Beräkningen är baserad på uppgifter från Fortum Distribution AB s hemsida. **** Uppskattad kostnad för bredband (10/10 Mbit) och Ip-telefoni om 245 kr/månad Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 12
F. NYCKELTAL Tkr Kr/kvm Anskaffningskostnad 73 504 31 080 Belåning år 1 30 745 13 000 Insats/upplåtelseavgift 42 759 18 080 Driftkostnad år 1 538 227 Årsavgift år 1 1 150 486 Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 13
G. LÄGENHETSREDOVISNING Tabell: redovisning av andelstal, insatser, årsavgifter m.m. Lgh. Antal Yta Andels- Insats Års- Månadsrum tal avgift avgift (nr) (namn) (vån) (rok) (kvm) (%) (SEK) (SEK) (SEK) 1 LGH 112- AMSTERDAM 1 3 83,0 3,51 1 577 000 40 374 3 365 2 LGH 311- ATEN 3 4 118,0 4,99 2 074 440 57 400 4 783 3 LGH 356- BARCELONA 3 5 155,0 6,55 2 724 900 75 398 6 283 4 LGH 123- BERLIN 1 3 89,0 3,76 1 691 000 43 293 3 608 5 LGH 156- BUDAPEST 1 3 91,0 3,85 1 729 000 44 266 3 689 6 LGH 134- FLORENCE 1 3 86,0 3,64 1 834 000 41 834 3 486 7 LGH 111- KÖPENHAMN 1 1 56,0 2,37 1 064 000 27 240 2 270 8 LGH 312- LISSABON 3 4 132,0 5,58 2 320 560 64 210 5 351 9 LGH 345- LONDON 3 5 150,0 6,34 2 637 000 72 966 6 080 10 LGH 234- MADRID 2 4 104,0 4,40 1 828 320 50 589 4 216 11 LGH 211- MILANO 2 3 72,0 3,04 1 368 000 35 023 2 919 12 LGH 245- MONACO 2 4 110,0 4,65 1 933 800 53 508 4 459 13 LGH 334- NICE 3 5 143,0 6,05 2 513 940 69 560 5 797 14 LGH 256- PARIS 2 4 113,0 4,78 1 986 540 54 967 4 581 15 LGH 145- PRAG 1 4 101,0 4,27 1 775 580 49 130 4 094 16 LGH 323- ROM 3 5 150,0 6,34 2 637 000 72 966 6 080 17 LGH 212- VENEDIG 2 3 95,0 4,02 1 805 000 46 211 3 851 18 LGH 223- WIEN 2 4 112,0 4,74 1 968 960 54 481 4 540 19 MOSKVA Radhus 6 135,0 5,71 2 430 000 65 669 5 472 20 STOCKHOLM Radhus 6 135,0 5,71 2 430 000 65 669 5 472 21 REYKJAVIK Radhus 6 135,0 5,71 2 430 000 65 669 5 472 Summa 2365,0 100 42 759 040 1 150 423 95 869 Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 14
H. EKONOMISK PROGNOS Inflation är antagen till: 2% År 1 2 3 4 5 6 11 KAPITALKOSTNADER 718 743 718 302 717 816 717 281 716 690 716 039 711 635 Låneräntor 533 729 533 288 532 802 532 266 531 676 531 025 526 620 Avskrivningar 185 014 185 014 185 014 185 014 185 014 185 014 185 014 DRIFTSKOSTNADER 538 005 548 765 559 740 570 935 582 354 594 001 655 825 Driftskostnader 538 005 548 765 559 740 570 935 582 354 594 001 655 825 Reservrad ÖVRIGA KOSTNADER 0 0 0 0 0 0 0 Fastighetsavgift 0 0 0 0 0 0 0 INTÄKTER EXKL. ÅRSAVGIFTER -111 000-113 220-115 484-117 794-120 150-122 553-135 308 Ränteintäkter 0 0 0 0 0 0 0 Övrigt, parkering, carport -111 000-113 220-115 484-117 794-120 150-122 553-135 308 AMORTERINGAR/AVSÄTTNINGAR 189 689 192 164 194 892 197 899 201 215 204 871 229 599 Amorteringar lån 24 139 26 614 29 342 32 349 35 665 39 321 64 049 Avsättningar underhåll 165 550 165 550 165 550 165 550 165 550 165 550 165 550 PROGNOSFÖRUTSÄTTNINGAR Låneräntor, viktat medel 1,74% 1,74% 1,74% 1,74% 1,74% 1,74% 1,74% Intäktsräntor, viktat medel 0,50% 1,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Inflation 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Total bostadsrättsarea 2 365 2 365 2 365 2 365 2 365 2 365 2 365 NETTO FÖRE ÅRSAVGIFTER Nettokostnader 1 145 748 1 153 847 1 162 072 1 170 422 1 178 894 1 187 487 1 232 151 Nettoutbetalningar 1 150 423 1 160 997 1 171 950 1 183 307 1 195 095 1 207 343 1 276 736 NÖDVÄNDIG NIVÅ PÅ ÅRSAVGIFTER (baserat på nettoutbetalningar ovan) Löpande penningvärde, totalt 1 150 423 1 160 997 1 171 950 1 183 307 1 195 095 1 207 343 1 276 736 Löpande penningvärde per kvm 486 491 496 500 505 511 540 Fast penningvärde, totalt 1 150 423 1 138 232 1 126 441 1 115 056 1 104 083 1 093 528 1 047 368 Fast penningvärde per kvm 486 481 476 471 467 462 443 PROGNOS ACK. FAKTISKT UNDERHÅLL 0 0 0 0 0 0 832 175 ACKUMULERAD KASSA* 265 550 431 100 596 650 762 200 927 750 1 093 300 1 088 875 BOKFÖRINGSMÄSSIGT RESULTAT** 4 675 7 149 9 877 12 885 16 200 19 856 44 585 KALKYLMÄSSIGT RESULTAT*** 24 139 26 614 29 342 32 349 35 665 39 321 64 049 * Kassan är beräknad efter prognostiserad faktisk underhållskostnad som belöper på föreningen. ** I slutet av april 2014 angav Bokföringsnämnden att det inte är lämpligt med progressiva avskrivningar som matchar underhållskostnaderna utan de förespråkar en rak avskrivning. Därför kan det uppkomma ett bokföringsmässigt negativt resultat på nya föreningar om inte avskrivningen understiger summan av avsättningen till underhåll och amortering. Kassan påverkas dock inte av den raka avskrivningen. *** I det kalkylmässiga resultatet ersätts den bokföringsmässiga avskrivningen med en avsättning till underhåll som skall matcha faktiskt underhåll bättre än den raka avskrivningen. Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 15
I. KÄNSLIGHETSANALYS Löpande penningvärde År 1 2 3 4 5 6 11 Huvudalternativ enl. ekonomisk prognos Nettokostnader Kr 1 145 748 1 153 847 1 162 072 1 170 422 1 178 894 1 187 487 1 232 151 Nettoutbetalningar Kr 1 150 423 1 160 997 1 171 950 1 183 307 1 195 095 1 207 343 1 276 736 Nettokostnader Kr/kvm/år 484 488 491 495 498 502 521 Nettoutbetalningar Kr/kvm/år 486 491 496 500 505 511 540 Årlig ändring av nödvändig nivå på årsavgiften* 0,0% 0,9% 0,9% 1,0% 1,0% 1,0% 1,2% Huvudalternativ men ränta +1 procentenhet ** Nettokostnader Kr 1 145 748 1 256 206 1 366 603 1 476 909 1 485 041 1 493 259 1 535 387 Nettoutbetalningar Kr 1 150 423 1 263 355 1 376 480 1 489 794 1 501 242 1 513 116 1 579 972 Nettokostnader Kr/kvm/år 484 531 578 624 628 631 649 Nettoutbetalningar Kr/kvm/år 486 534 582 630 635 640 668 Årlig ändring av nödvändig nivå på årsavgiften* 0,0% 9,8% 9,0% 8,2% 0,8% 0,8% 0,9% Huvudalternativ men inflation +1 procentenhet Nettokostnader Kr 1 145 748 1 158 117 1 170 826 1 183 881 1 197 288 1 211 055 1 285 494 Nettoutbetalningar Kr 1 150 423 1 165 267 1 180 703 1 196 765 1 213 489 1 230 911 1 330 078 Nettokostnader Kr/kvm/år 484 490 495 501 506 512 544 Nettoutbetalningar Kr/kvm/år 486 493 499 506 513 520 562 Årlig ändring av nödvändig nivå på årsavgiften* 0,0% 1,3% 1,3% 1,4% 1,4% 1,4% 1,7% * Årsavgiften beräknas på föreningens utbetalningar på samma sätt som i den ekonomiska prognosen **Räntan ökar gradvis med 1% år 2, 3 och 4 allteftersom räntebindningen faller. Analys 2 görs ej då exploatören garanterar att han förvärvar osålda lägenheter. Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 16
J. SÄRSKILDA FÖRUTSÄTTNINGAR 1. Bostadsrättshavarna skall erlägga insats. För bostadsrätt i föreningens hus betalas dessutom, på tider som bestäms av styrelsen, en årsavgift i enlighet med föreningens stadgar. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift kan, i enlighet med föreningens stadgar, uttags efter beslut av styrelsen. 2. Föreningens löpande kostnader och utgifter samt avsättning till fonder skall finansieras genom att bostadsrättshavarna betalar årsavgift till föreningen. Årsavgifterna fördelas på bostadsrättslägenheternas andelstal enligt fördelningsgrund som anges i stadgarna. 3. Bostadsrättshavarna skall teckna eget abonnemang med energibolag för el, utökat bredband, utökad telefoni och samtalstaxa samt utökat utbud av tv-kanaler. 4. Bostadsrättshavarna skall på egen bekostnad hålla det markområde som ingår i upplåtelsen samt lägenheternas inre i gott skick i enlighet med föreningens stadgar. 5. Bostadsrättshavarna skall utan särskild ersättning hålla lägenheterna tillgängliga under ordinarie arbetstid för entreprenörens utförande av efterarbeten, garantiarbeten och andra arbeten. 6. I området pågår olika arbeten fram till dess att utbyggnaden i området är avslutad. Någon rätt för bostadsrättshavaren att utkräva ersättning eller nedsättning av årsavgiften på grund av olägenheter av pågående arbeten på eller omkring föreningens fastighet föreligger inte. Vissa arbeten, såsom markarbeten, yttre målning, anslutning bredband och TV, kan komma att färdigställas efter inflyttning. 7. Bostadsrätternas insatser grundar sig på lägenheternas bedömda marknadsvärde. Angiven boarea hänför sig till uppmätt area på ritning. Mindre avvikelser i funktion, utformning eller yta påverkar inte de fastställda insatserna eller avgifterna. 8. Vid upplösning av föreningen skall föreningens tillgångar skiftas på sätt som anges i föreningens stadga. 9. Mark enligt upplåtelseavtalet ingår i upplåtelsen. Karlstad den 2015 Bostadsrättsföreningen Edsgatan i Karlstad (undertecknas av samtliga styrelseledamöter) Henrik Ekeblad Gunnar Abrahamsson Andreas Abrahamsson Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 17
K. BILAGA 1, GRÄNSDRAGNINGSLISTA UNDERHÅLL Teknisk livslängd på byggnadsdelar Byggnadsdel - huvudbyggnad År Underhåll / reparation Brf. Brf. innehavare Utvändigt Carport (målning) 10 Uh. X Fasader Träpanel (målning) 10 Uh. X Invändigt Målning/tapetsering etc. 10 Uh. X Elinstallationer Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. 10 Uh. X Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp 10 Uh. X Ventilation Injustering av ventilationssystem 5 Rep. X Kostnadskalkyl Brf Edsgatan i Karlstad 18