ÅRSREDOVISNING FÖR TÅGABACKENS BOSTADSRÄTTSFÖRENING 716406-8939 Räkenskapsåret 2017-01-01-2017-12-31 Innehåller kallelse till stämma 2018-04-25
1 (15) KALLELSE Medlemmarna i Tågabackens Bostadsrättsförening kallas härmed till ordinarie föreningsstämma onsdagen 2018-04-25 kl. 18:30 Plats: Gemensamhetslokalen Karl X Gustavs gata 25B Styrelsen DAGORDNING 1. Öppnande, upprättande av förteckning över närvarande medlemmar, ombud och biträden (röstlängd) 1. Val av ordförande för stämman 2. Anmälan av ordförandens val av protokollförare 3. Fastställande av dagordningen 4. Val av två personer att jämte ordföranden justera protokollet, tillika rösträknare 5. Fråga om kallelse behörigen skett 6. Föredragning av styrelsens årsredovisning 7. Föredragning av revisionsberättelsen 8. Beslut om fastställande av resultat- och balansräkningen 9. Beslut i anledning av föreningens resultat enligt den fastställda balansräkningen 10. Beslut i fråga om ansvarsfrihet för styrelsen 11. Beslut om arvode till styrelse och revisorer, samt eventuella övriga arvoden 12. Val av styrelseledamöter och suppleanter 13. Val av revisor och suppleant 14. Val av valberedning 15. Beslut om nya stadgar för föreningen. De nya stadgarna är en uppdatering av tidigare stadgar med anledning av lagändring i Lag om ekonomiska föreningar. Detta är andra och sista beslutet. Det första beslutet ägde rum vid extra föreningsstämma 2017-12-03 där samtliga röstade ja för stadgeändring. 16. Övriga ärenden, vilka angivits i kallelsen 17. Avslutning
2 (15) ÅRSREDOVISNING Styrelsen för Tågabackens bostadsrättsförening får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2017. Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningens ändamål (föreningens stadgar 1) Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostäder och lokaler åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning. Styrelsens säte: Skåne län, Helsingborg kommun Medlems rätt i föreningen på grund av sådan upplåtelse kallas bostadsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Fakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades 1979-05-18. Föreningens nuvarande ekonomiska plan upprättades 1982-04-29 och nuvarande stadgar registrerades 2002-04-10 hos bolagsverket. Föreningen äger fastigheten med beteckningen Helsingborg Mars 13. Föreningens gatuadresser: Karl X Gustavs Gata 25 A-B, 254 38 Helsingborg och Tågagatan 28-32, 28 A-E, 254 39 Helsingborg. Föreningen beskattas som privatbostadsföretag, vanligen kallat äkta bostadsrättsförening. Föreningen har fullvärdesförsäkring och ansvarsförsäkring för styrelsen hos Länsförsäkringar Skåne. Information om föreningens lån finns specificerade i årsredovisningens noter, långfristiga skulder. Det som är viktigt vid bedömning av bostadsrättsföreningars ekonomi är hur mycket pengar som blir över när normalt förekommande utgifterna är betalda, vanligt talat kassaflöde. Vår förening har ett kassaflöde på 188 kr/kvm under 2017 och budgeterat 212 kr/kvm för 2018. Avsättningen enligt underhållsplan är f.n. 150 kr/kvm. Vår förening har därmed en god och stabil ekonomi. Föreningens styrelse Funktion Vald t.o.m stämma Elisabeth Skoglund Ledamot 2019 Gunilla Olsson Ledamot 2019 Malcolm Höök Ordförande 2018 Billy Ellman Ledamot 2018 Björn Edman Ledamot 2019 Ingemar Tengelin Suppleant 2018 Martin Landgren Suppleant 2018 Styrelsen har under verksamhetsåret hållit 6 protokollförda sammanträden. Föreningens firma har tecknats, förutom av styrelsen, av två ledamöter i förening.
3 (15) Revisor Anders Callert med Tomas Malm som revisorssuppleant. Kirsten Kronholm, sammankallande Ann-Charlotte Lönn Valberedning Förvaltning BoNea Förvaltning AB har enligt avtal skött den ekonomiska förvaltningen åt föreningen. Anderssons Fastighetsförvaltning i Hbg AB har svarat för fastighetsskötsel, städning samt trädgårdsskötsel. Information om fastigheten Fastigheten Helsingborg Mars 13 har en tomtareal om 2 266 kvm. Marken innehas med äganderätt. Föreningens byggnader uppfördes under 1982-1983, fastigheten stod färdig för inflyttning den 1 februari 1983. Värdeåret för fastighetsbeskattning är 1983. Information om taxeringsvärden finns specificerade i årsredovisningens noter, byggnader. Föreningens byggnader utgörs av 1 flerbostadshus bestående av 61 lägenheter och 2 lokaler. Samtliga lägenheter är upplåtna med bostadsrätt. I fastigheten finns även en gemensamhetslokal med fullt utrustat kök, som kan disponeras av medlemmarna till fest eller liknande. Dessutom finns två gästrum för uthyrning till medlemmarna samt en motionslokal. Den totala boytan uppgår till 5 021 kvm bostadsarea. Lokalytan är 514,5 kvm varav 185 kvm är bostadsrättslokal och 329,5 kvm är hyresrättslokal. Lägenhetsfördelning: 29 stycken 2 rum och kök 19 stycken 3 rum och kök 12 stycken 4 rum och kök 1 stycken 5 rum och kök Väsentliga händelser under räkenskapsåret Föreningsstämma Ordinarie föreningsstämma ägde rum 2017-05-10. 41 medlemmar var närvarande och 34 lägenheter var representerade. Extra föreningsstämma ägde rum 2017-12-03 med anledning av omröstning för antagande av nya stadgar. 30 lägenheter var representerade. Mötet röstade enhälligt för att anta nya stadgar.
4 (15) Föreningsaktiviteter under året En sommar- och en julfest har anordnats under året. Extra föreningsstämma hölls 2017-12-03. Utfört underhåll En grind ut mot Karl X Gustavs gata har satts upp. Gymlokalen har renoverats. Nytt gästrum har iordningställts och det gamla gästrummet har gjorts om till pingisrum. Några balkongfasader har renoverats på Tågagatan 28. Medlemsinformation Medlemsantalet Medlem är den som innehar bostadsrätt i föreningen. Vid årets slut var antalet medlemmar 79 (80) stycken. Vid föreningsstämman har en bostadsrätt en röst oavsett antalet innehavare. 11 stycken överlåtelser har ägt rum 2017. Överlåtelse- och pantsättningsavgift Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av köparen och pantsättningsavgift betalas av pantsättaren. Överlåtelseavgift = 2,5% av prisbasbelopp och pantsättningsavgift = 1,0% av prisbasbelopp. Prisbasbeloppet år 2018 är 45 500 kr (år 2017, 44 800 kr). Årsavgifter Årsavgifterna förändrades ej under 2017. Från den 2018-01-01 genomfördes en avgiftshöjning med 3 procent någon ytterligare höjning för 2018 är inte planerad.
5 (15) Flerårsöversikt Belopp i tusentals kronor. 2017 2016 2015 2014 2013 Nettoomsättning 3 185 3 655 3 241 3 241 3 130 Årets resultat 578 1 202-894 602 497 Totalt eget kapital 7 756 7 178 5 975 6 870 6 268 Balansomslutning 19 862 19 474 18 541 19 820 19 481 Soliditet 39,0% 36,9% 32,2% 34,7% 32,2% Bokfört värde, byggnader och mark 18 683 18 818 18 953 19 088 19 223 Taxeringsv., byggnader och mark 92 650 92 650 77 315 77 315 77 315 Taxeringsvärde, byggnader 50 766 50 766 45 367 45 367 45 367 Årsavgift kr/kvm 533 544 544 544 525 Låneskuld 11 473 11 713 12 021 12 329 12 663 Låneskuld kr/kvm 2 285 2 333 2 394 2 455 2 522 Belåningsgrad 12% 13% 16% 16% 16% Amortering under året 239 308 308 334 310 Medelränta 1,71% 2,50% 3,02% 3,33% 3,62% Likvida medel 1 040 556-556 41 103 Likviditet 147% 98% -79% 100% 26% Kassaflöde, kr/kvm 188 248 160 159 146 Avsättning yttre fond, kr/kvm 150 104 84 98 94 Förklaring av vissa benämningar i flerårsöversikt. Soliditet = totalt eget kapital/balansomslutning Årsavgift kr/kvm = (årsavgift bostäder + kabel-tv avg + kommunal fastigh,avg + fast VA-avg)/bostadsyta Låneskuld kr/kvm bostadsrättsyta Belåningsgrad = låneskuld/taxeringsvärde Likviditet = (likvida medel+kortfristiga fordringar)/kortfristiga skulder Kassaflöde, sparande till framtida underhåll = (resultat+avskrivningar+periodiskt underhåll)/(kvm bostadsyta+lokalyta) Avsättning yttre fond, kr/(kvm bostadsyta+lokalyta) Eget kapital
6 (15) Förändringar i eget kapital Insatser Underhålls- Balanserat Årets fond resultat resultat Belopp vid årets ingång 2 845 273 3 157 659-27 605 1 202 582 Disp. enl. stämmobeslut 1 202 582-1 202 582 Ianspråktagande av yttre fond -298 197 298 197 Avsättning till yttre fond 830 325-830 325 Årets resultat 578 024 Belopp vid årets utgång 2 845 273 3 689 787 642 849 578 024 Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel i kronor Balanserat resultat 1 174 977 Avsättning till yttre fond enligt underhållsplan -830 325 Ianspråktagande av yttre fond 298 197 Årets resultat 578 024 Summa 1 220 873 Styrelsen föreslår följande disposition: Balanseras i ny räkning 1 220 873 Summa 1 220 873 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar och bokslutskommentarer.
7 (15) Resultaträkning Not 2017-01-01-2017-12-31 2016-01-01-2016-12-31 Rörelseintäkter Nettoomsättning 2 3 184 937 3 655 211 Summa rörelseintäkter 3 184 937 3 655 211 Rörelsekostnader Drifts- och underhållskostnader 3-2 152 975-1 893 038 Övriga externa kostnader 4-17 462-13 086 Personalkostnader 5-73 204-75 127 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 6-165 380-168 304 Summa rörelsekostnader -2 409 021-2 149 555 Rörelseresultat 775 916 1 505 656 Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 0 1 Räntekostnader och liknande resultatposter -197 892-303 075 Summa finansiella poster -197 892-303 074 Resultat efter finansiella poster 578 024 1 202 582 Resultat före skatt 578 024 1 202 582 Årets resultat 578 024 1 202 582
8 (15) Balansräkning Not 2017-12-31 2016-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 7 18 683 427 18 818 389 Inventarier, verktyg och installationer 8 0 30 418 Summa materiella anläggningstillgångar 18 683 427 18 848 807 Summa anläggningstillgångar 18 683 427 18 848 807 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga fordringar 4 1 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 9 138 248 69 003 Summa kortfristiga fordringar 138 252 69 004 Kassa och bank 10, 11 1 040 321 556 225 Summa omsättningstillgångar 1 178 572 625 229 SUMMA TILLGÅNGAR 19 861 999 19 474 036
9 (15) Balansräkning Not 2017-12-31 2016-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Medlemsinsatser 2 845 273 2 845 273 Fond för yttre underhåll 3 689 787 3 157 659 Summa bundet eget kapital 6 535 060 6 002 932 Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust 642 894-27 605 Årets resultat 578 024 1 202 582 Summa fritt eget kapital 1 220 873 1 174 977 Summa eget kapital 7 755 933 7 177 909 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 12, 13 11 302 575 11 404 536 Summa långfristiga skulder 11 302 575 11 404 536 Kortfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut 12 170 636 308 000 Leverantörsskulder 333 356 294 854 Skatteskulder 9 729 872 Övriga skulder 31 204 34 441 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 14 258 567 253 425 Summa kortfristiga skulder 803 492 891 592 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 19 861 999 19 474 036
10 (15) Noter Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen har för första gången upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och BFNAR 2016:10 Årsredovisning i mindre företag. Bokslut 2017-12-31 följer aktuellt regelverk för redovisning enligt K2. För ökad jämförbarhet mellan åren i aktuell årsredovisning är även bokslut 2016-12-31 resultaträkning med kopplade noter anpassade till detta regelverk. Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar sker linjärt över förväntade nyttjandeperioder. Ursprunglig byggnad har tidigare avskrivits enligt linjär plan 100 år. I bokslutsår 2014 upprättades en rak avskrivningsplan med nyttjandeperioden 200 år. Tillkommande värdehöjande utgifter skrivs av linjärt enligt förväntad nyttjandeperiod. Markvärdet är inte föremål för avskrivning Följande avskrivningstider och metoder tillämpas Byggnader 200 år linjär Eget kapital Från och med 2014 har principen för redovisning av avsättning och ianspråktagande till/från ändrats. Tidigare har stämman beslutat om avsättning och ianspråktagande, från och med 2014 är styrelsen beslutande avseende avsättning och ianspråktagande. Detta innebär att bokslutsårets avsättning och ianspråktagande redovisas som omföring i Eget kapital samma år. Fordringar Fordringar har uttagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker på basis av föreningens underhållsplan. Avsättning och ianspråktagande från underhållsfonden beslutas av styrelsen. Inkomstskatt En bostadsrättsförening, som skattemässigt är att betrakta som en privatbostadsföretag, belastas vanligtvis inte med inkomstskatt. Beskattning med 22% för verksamheter som inte kan hänföras till fastigheten, t. ex. avkastning på en del placeringar. Föreningen har sedan tidigare år ett skattemässigt underskott uppgående till 10.279.569 tkr.
11 (15) Not 2 Nettoomsättning 2017 2016 Årsavgift från bostadsrätter 2 512 846 2 512 846 Årsavgifter från lokaler 101 620 101 620 Hyresintäkter, lokaler 360 926 363 933 Kabel-TV avgift 39 060 85 746 Kommunal fastighetsavgift 80 213 75 821 Fast VA-avgift 46 439 57 720 Bilplatser 6 000 6 000 Övriga objekt 10 977 10 502 Överlåtelser och pantförskrivelser 17 665 6 873 Del av försäljning, Tågagatan 30, lgh 29 0 424 284 Övriga intäkter 9 191 9 866 Summa 3 184 937 3 655 211 Not 3 Drifts- och underhållskostnader 2017 2016 Löpande underhåll, se spec. nedan 372 510 286 856 Periodiskt underhåll, se spec. nedan 298 197 7 763 El 133 037 136 305 Uppvärmning 331 845 345 938 Vatten och avlopp 120 933 119 709 Avfallshantering, container och tvätt av sopkärl 100 700 112 316 Snörenhållning, halkbekämpning och snöjour 15 066 29 086 Besiktning / Tillsyn / Brandskydd 31 077 1 056 Fastighetsförsäkring 46 674 44 211 Kabel-TV 39 133 38 782 Bredband 3 363 2 242 Fastighetsskötsel och jour 268 390 399 655 Entrémattor 21 466 19 531 Trädgårdsskötsel 0 3 446 Fastighetsskatt 36 500 36 500 Kommunal fastighetsavgift 80 215 77 353 Förbrukningsinventarier och material 68 090 73 210 Föreningsverksamhet, föreningsstämma 31 163 39 057 Administrativ förvaltning 86 427 90 258 Underhållsplan 17 500 844 Medlemskap bostadsrätterna 6 070 6 070 Övriga förvaltningskostnader 44 619 22 850 Summa 2 152 975 1 893 038
12 (15) Specificering av löpande underhåll Inköp material och varor till underhåll/reparationer 38 925 62 275 Bostäder 55 989 31 955 Gemensamma utrymme 56 963 15 695 Installationer 143 664 154 412 Fastighet utvändigt 66 398 20 027 Markytor 10 571 2 492 Summa 372 510 286 856 Specificering av periodiskt underhåll Gym samt gästrum 223 919 0 Grind mot KXG 74 278 0 Obligatorisk ventilationskontroll OVK 0 7 763 Summa 298 197 7 763 Not 4 Övriga externa kostnader 2017 2016 Revisionskostnad 6 625 6 423 Övriga kostnader 10 837 6 663 Summa 17 462 13 086 Not 5 Personalkostnader 2017 2016 Styrelsearvode enligt stämmobeslut 60 000 60 000 Revisorer 0-1 000 Sociala avgifter 13 204 16 127 Summa 73 204 75 127 Not 6 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 2017 2016 Avskrivning byggnader 134 962 134 962 Avskrivning installationer 30 418 33 342 Summa 165 380 168 304 Föreningen använder från och med 2014 en 200 årig linjär avskrivningsplan. Byggnader skrivs av till och med år 2132 installationer skrivs av till och med år 2017
13 (15) Not 7 Byggnader och mark 2017-12-31 2016-12-31 Ingående anskaffningsvärden byggnader 27 563 156 27 563 156 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 27 563 156 27 563 156 Ingående avskrivningar -11 907 567-11 772 605 Årets avskrivningar -134 962-134 962 Utgående ackumulerade avskrivningar -12 042 529-11 907 567 Utgående redovisat värde 15 520 627 15 655 589 Taxeringsvärden byggnader 50 766 000 50 766 000 Taxeringsvärden mark 41 884 000 41 884 000 Summa 92 650 000 92 650 000 Bokfört värde byggnader 15 520 627 15 655 589 Bokfört värde mark 3 162 800 3 162 800 Summa 18 683 427 18 818 389 Fastighetsbeteckningar: Helsingborg Mars 13 Marken innehas med äganderätt. Nybyggnadsår/värdeår: 1983 Brandförsäkringsvärde: Fullvärde. Not 8 Inventarier, verktyg och installation 2017-12-31 2016-12-31 Ingående anskaffningsvärden 709 043 709 043 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 709 043 709 043 Ingående avskrivningar -678 625-645 283 Årets avskrivningar -30 418-33 342 Utgående ackumulerade avskrivningar -709 043-678 625 Utgående redovisat värde 0 30 418 Not 9 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2017-12-31 2016-12-31 Försäkringspremier 48 045 46 674 Bostadsrätterna 6 070 0 Kabel-TV 9 966 9 770 Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 5 506 12 559 Amortering lån SHB, regleras år 2018 68 661 0 Summa 138 248 69 003
14 (15) Not 10 Kassa och bank 2017-12-31 2016-12-31 Handelsbanken, transaktionskonto 1 040 321 556 225 1 040 321 556 225 Not 11 Checkräkningskredit 2017-12-31 2016-12-31 Beviljat belopp på checkräkningskredit uppgår till 1 000 000 1 000 000 Utnyttjad kredit uppgår till 0 0 Not 12 Skulder till kreditinstitut Långivare Räntesats % Lånets löptid Lånebelopp 2017-12-31 Lånebelopp 2016-12-31 Stadshypotek 604 700, amortering 137 336 kr 4,91 2018-01-30 137 336 343 361 Stadshypotek 106 980, 3 mån löpande 1,20 2018-02-02 2 500 000 2 500 000 Stadshypotek 949 399, 3 mån löpande 1,20 2018-02-02 1 885 750 1 885 750 Stadshypotek 43 059 1,18 2018-06-30 3 000 000 3 000 000 Stadshypotek 142 240 1,54 2022-04-30 2 300 000 2 300 000 Stadshypotek 127 970, amortering 33 300 kr 2,79 2026-12-30 1 650 125 1 683 425 11 473 211 11 712 536 Kortfristig del av långfristig skuld 170 636 308 000 Kortfristig del av långfristig skuld 170 636 kronor (308 000 kronor), vilket är det belopp föreningen amorterar nästkommande verksamhetsår. Om fem år beräknas nuvarande skulder till kreditinstitut att uppgå till, 11 169 375 kronor (11 202 675 kronor). Stadshypoteklån nr: 604 700 slutregleras vid förfallodag 2018-01-30. Stadshypoteklån med förfallodagar 2018-02-02 löper med nytt förfall till 2018-05-02. Not 13 Ställda säkerheter För skulder till kreditinstitut: 2017-12-31 2016-12-31 29 020 000 29 020 000 29 020 000 29 020 000 Not 14 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2017-12-31 2016-12-31 Räntekostnad 10 165 8 563 Förutbetalda avgifter och hyror 241 402 237 862 Arvode extern revision 7 000 7 000 Summa 258 567 253 425
15 (15) Not 15 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut Beslut om höjning av årsavgiften med tre (3) procent from 2018-01-01. Beslut om ökad avsättning till 150 kronor/kvm till yttre underhållsfond. Ett första beslut om antagande av nya stadgar togs vid extra föreningsstämma 2018-12-03. Helsingborg 2018- - Malcolm Höök Ordförande Elisabeth Skoglund Gunilla Olsson Billy Ellman Björn Edman Min revisionsberättelse har lämnats Anders Callert Auktoriserad revisor