Ansvarsfördelning mellan fastighetsägare och operatör vid ombyggnad av hotell - en fallstudie av tre hotellobjekt i Stockholm

Institutionen för Infrastruktur Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr 269 Ansvarsfördelning mellan fastighetsägare och operatör vid ombyggnad av hotell - en fallstudie av tre hotellobjekt i Stockholm Författare: Charlotte Marcusson Rebecka Andersson Stockholm 2004 Handledare: Hans Lind

Master of Science thesis Title Authors Department The allocation of responsibility between the real estate owner and the operator during rebuilding of hotels. - A case study of three hotels in Stockholm Charlotte Marcusson and Rebecka Andersson Department of Infrastructure Building and Real Estate Economics Master Thesis number 269 Supervisor Hans Lind Keywords Real estate, rebuilding, hotels, contract. Abstract Hotels are very complex real estate, both to own and to maintain. A hotel owner tends to rent out their real estate to a tenant. The tenant runs and operates the hotel business and is called the hotel operator. Later on the hotel owner and the operator will be referred to as parties. The value of hotels depends on the profitability of the hotel business. A contract based on turnover will give the parties incentive to streamline their core business. To become competitive on the hotel market the hotel product has to be unique. Rebuilding of hotels is necessary to uphold a modern standard and comfort level that hotel guests require. Upgrading is made with different time intervals depending on the hotel s standard. Rebuilding is extensive and calls for good communication between the hotel owner and the hotel operator. The thesis focus on the allocation of responsibility between the hotel owner and the hotel operator concerning rebuilding of hotels. Case studies of three hotels have been observed, these are First Hotel Amaranten, Hilton Stockholm Slussen and Radisson SAS Strand Hotel. Literature and the case studies is the foundation from which conclusions were drawn. Each hotel party has been interviewed separately. The whole procedure of the rebuilding has been observed, from the initial phase to the evaluation of the finished product. Further more the thesis looks at how the contract was formulated and the significance of clear definitions of what the contract contains including the final result. The contract needs to explain which party carries the financial risks that is associated with rebuilding. Different contract adjustments that are necessary in order to compensate the hotel owner and operator for their investments concerning rebuilding are exemplified in appendix 2. Analysis of the domestic hotel market and an overview of the Stockholm market is presented, as well as important business ratios for benchmarking. Finally the thesis presents some propositions about possible improvements regarding the rebuilding procedure. The survey has shown that the importance of a well-established contact between the parties depends on a contract with clear formulation about the allocation of responsibility. If the boundary of responsibility is not established, or if it has a fuzzy wording, the effect will raise costs of rebuilding and prolong the developing time. A thorough feasibility study with complementary boundary definitions will substantially ease the rebuilding procedure. Introducing an addition to a contract, of an independent mediator in cases where the hotel owner and the operator are divided in the content of the contracts, will reduce delay and long-term conflicts on a subject.

Examensarbete Titel Författare Institution Ansvarsfördelning mellan fastighetsägare och operatör vid ombyggnad av hotell - en fallstudie av tre hotellobjekt i Stockholm Charlotte Marcusson and Rebecka Andersson Institutionen för Infrastruktur Bygg- och Fastighetsekonomi Examensarbete nummer 269 Handledare Hans Lind Nyckelord Fastigheter, ombyggnad, hotell, kontrakt. Sammanfattning Hotellfastigheter är komplexa att äga och förvalta. En hotellägare hyr oftast ut hela hotellfastigheten till en hyresgäst. Operatör kallas den hyresgäst som driver och sköter hotellverksamheten. Hotellägare och operatör refereras i texten som parter. Hotellfastighetens värde beror på hotellverksamhetens lönsamhet. Omsättningsbaserade hyreskontrakt ger fastighetsägare och operatör incitament att fokusera på parternas kärnverksamheter. En hotellfastighet måste vara attraktiv för att behålla eller ta fler marknadsandelar på en konkurrenskraftig marknad. Ombyggnad av hotell krävs för att behålla en modern standard och en komfortnivå som gäster efterfrågar. Ombyggnad sker med olika tidsintervall beroende av hotellfastighetens standard. Ombyggnad är en väldigt omfattande process och god kommunikation mellan operatör och ägare underlättar arbetet. Examensarbetet behandlar ansvarsfördelningen mellan operatör och ägare vid ombyggnad av en hotellfastighet. Hotellfastigheter som undersöktes i fallstudien var First Hotel Amaranten, Hilton Stockholm Slussen och Radisson SAS Strand Hotel. Fallstudien av hotellobjekten ligger till grund för arbetets innehåll och utifrån fallstudien och litteraturstudier har slutsatser dragits. Fastighetsägare och operatör har intervjuats var och en för sig. Hela ombyggnadsprocessen har undersökts, från initieringsfasen till utvärdering av färdig hotellprodukt. Vidare belyser examensarbetet utformning av kontrakt och vikten att tydligt formulera parternas ansvarsområden och definiera resultatet av ombyggnaden. Kontraktet skall klargöra risker förenade med ombyggnad av hotellfastigheter. Bilaga 2 behandlar hur olika justeringar av hyreskontrakt skall göras i samband med ombyggnad av hotellfastighet för att fastighetsägaren och operatören ska få ersättning för sin respektive investeringsdel. Marknadsanalys av den svenska hotellmarknaden och en överblick av Stockholms hotellmarknad presenteras, såväl som viktiga nyckeltal som används vid benchmarking av hotellfastigheter. Slutligen presenterar arbetet uppkomna förslag till förbättring av ombyggnad av hotellfastigheter. Undersökningen har visat att ett väl fungerade samarbete beror mycket på formuleringen av ansvarsfördelningen mellan fastighetsägare och operatör. Ombyggnaden kan fördyras och byggtiden förlängas om det råder tvivel om parternas gränsdragningar gällande ansvar och underhåll eller vid oklar kontraktsformuleringen. En grundlig förstudie som komplement till gränsdragningslistan kan underlätta ombyggnaden av hotellfastigheten avsevärt. Ett tillägg i kontraktet om en beslutande objektiv part som har rätt att vid oenighet mellan fastighetsägare och operatör neutralt bestämma i tvisten, motverkar att beslutsprocessen förhalas och att det skapas osämja mellan parterna.

Förord Detta examensarbete är det sista momentet på civilingenjörsutbildningen på Kungliga Tekniska Högskolan. Arbetet skall motsvara 20 poäng och totalt är utbildningen på 180 poäng. Arbetet har utförts för Institutionen Infrastruktur på Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Vi vill framförallt tacka docent Hans Lind, Institutionen för Infrastruktur, avdelningen bygg- och fastighetsekonomi vid KTH, för god handledning och värdefulla synpunkter. Tack till företag som ställt upp på intervjuer och efterföljande diskussioner. Charlotte Marcusson Rebecka Andersson Stockholm 10 december 2004 1

Innehållsförteckning 1 Inledning...4 1.1 Bakgrund...4 1.2 Syfte...4 1.3 Metod...5 1.4 Avgränsningar och problem...6 1.5 Disposition...6 1.6 Felkällor...6 2 Hotellbyggnad...7 2.1 Hotellfastighetens särdrag...7 2.2 Aktörer inom hotellbranschen...7 2.3 Underhåll- och ägaransvarsfördelning...10 2.4 Hyresavtal...11 2.5 Hotellkedjor...14 2.6 Avtalsformer...15 3 Marknadsanalys...16 3.1 Marknadshistoria...16 3.2 Prognos...16 3.3 Marknadsanalys Sverige...17 3.4 Marknadsanalys Stockholm...19 4 Presentation av hotellobjekt i fallstudien...20 4.1 Kriterier för val av intervjuperson...20 4.2 Kriterier för val av hotellobjekt...20 4.3 First Hotel Amaranten...21 4.4 Hilton Stockholm Slussen...23 4.5 Radisson SAS Strand Hotel...25 5 Initieringsfas...27 6 Beslut...29 7 Planeringsfas...31 8 Genomförandefas...33-2 -

9 Resultat...35 10 Utvärderingsfas...36 11 Kontrakt...37 12 Avslutande Diskussion...39 Källförteckning...41 Bilagor...44 Bilaga 1 Ledande aktörer på marknaden i Norden...44 Bilaga 2 Nyckeltal...46 Bilaga 3 Kalkyl Hotellhyreskontrakt...47 Bilaga 4 Intervjufrågor...50-3 -

1 Inledning 1.1 Bakgrund Hotellmarknaden har under de senaste tio åren utvecklats och utgör idag en viktig del av den svenska ekonomin. Detta har bidragit till en ökad fokusering på affärsmöjligheter och investeringsstrategier hos aktörer i hotellbranschen. Idag är det vanligt att en hotellbyggnad ägs av ett nischat fastighetsföretag och drivs av en fristående operatör. Fördelarna är många och uppdelningen i två fristående parter bidrar till att varje part kan koncentrera sig på sin kärnverksamhet. Hotellfastighetens värde beror på verksamhetens lönsamhet. Ett omsättningsbaserat hyresavtal ger båda parter incitament att bedriva sin verksamhet så effektivt som möjligt. I hyresavtal ingår en gränsdragning som klargör vem av parterna som ska ansvara för vad i hotellbyggnaden under avtalets löptid. Generella gränsdragningar finns skrivna i Jordabalken, Sveriges Rikes Lag samt utgivna som rekommendationer från Sveriges Hotell och Restaurangföretagare (SHR). Hotellfastighetens livscykel bidrar till att hotell med ca 5-20 års mellanrum behöver renoveras och fräschas upp för att kunna bibehålla eller ta nya marknadsandelar. En större ombyggnad är oerhört kostsam och tidskrävande för både operatör och fastighetsägare att genomföra. Bra förutsättningar för att lyckas med en större ombyggnadsinvestering är att det finns ett fungerande samarbete mellan fastighetsägare och operatör samt att parterna tidigt är överens om fördelningen av risker och ansvar. I detta examensarbete har vi undersökt ansvarsfördelningen mellan operatör och fastighetsägare vid större hotellombyggnader. Arbetet behandlar utfallet av en fallstudie med tre ombyggnadsprojekt, hur dessa har genomförts från initiering till resultat och hur ansvar och risk har fördelats mellan parterna. 1.2 Syfte Syftet med examensarbetet är att skapa klarhet i hur samarbetet och ansvarsfördelningen mellan fastighetsägare och operatör är utformat vid ombyggnad av hotellfastigheter. Dels att ur förvaltningssynpunkt undersöka hur parterna på hotellmarknaden väljer att fördela ansvar med hjälp av olika typer av kontraktsutformningar i samband med ombyggnadsprojekt och dels hur parterna väljer att sprida finansieringsriskerna. Därtill beskrivs hotellmarknadens olika aktörer såsom operatör, ägare, distributör och deras samarbetsformer samt en marknadsanalys och allmänna nyckeltal. Arbetet är tänkt att besvara följande frågor: o Finns det klara gränsdragningar mellan parterna vid ombyggnad? o Varför väljer fastighetsägare och operatör den aktuella graden av ansvarsfördelning vid ombyggnad? o Hur pass detaljerat fördelar parterna åtagaransvar och finansieringskostnader i kontraktet? o Hur blir utfallet av ombyggnad, praktiskt och ekonomiskt? o Uppfyller respektive aktör sin roll och sina åtaganden? o Hur behandlar parterna problem i samband med ombyggnad som inte regleras i kontraktet? - 4 -

1.3 Metod Kvantitativ eller kvalitativ metod En analys kan delas in i två olika kategorier, nämligen kvalitativ och kvantitativ analys. Dessa två kategorier kombineras för att få en komplett analys. Kvantitativ analys avser analys som baseras på mätbara storheter. Exempel på kvantitativ analys är numeriska rapporter som sammanställs och bearbetas, t.ex. nyckeltal för att mäta lönsamhet. Kvalitativ analys baseras på omätbara storheter och kan delas in i två delar, tolkningsfasen samt omätbara storheter. Vid tolkning tyder och värderas resultatet av en kvantitativ analys, t.ex. nyckeltalssammanställning. Vid omätbara storheter analyseras icke mätbara eller kvantifierbara storheter. Denna typ av analys involverar människors uppfattningar och attityder till olika företeelser. Ofta baseras metoden på enkät- eller intervjuteknik där en upplevelsenivå till exempel skall definieras (Carlson, 1998, s.23). Metod examensarbete Utgångspunkt för uppsatsen är en fallstudie inom ombyggnad av hotellfastigheter. Kriterierna för urval av fallstudiens hotellobjekt, se kapitel 4.2. Fallstudiens undersökande del har varit intervjuer med representanter från fastighetsägaren och operatör från hotellobjekten. Intervjuerna genomfördes med en person i taget. Frågeformuläret som utgör underlag för intervjuerna mejlades ut i förväg, se bilaga 3. Alla frågor diskuterades med samtliga intervjuade personer och utöver det har även kompletterande följdfrågor diskuterats, t.ex. samarbetet mellan parterna under projektet och förändringar i hyreskontraktet mellan parterna i samband med ombyggnaden. Innan intervjuerna genomfördes en visning av respektive hotell för att få uppfattning om vad som förändrats i samband med ombyggnaden och vad som utförts vid tidigare renoveringar. Kompletterande teori har hämtats från litteraturstudier vars underlag bildas av artiklar från svensk och utländsk media, samt publicerade verk såsom årsredovisningar och tidigare examensarbeten från KTH. - 5 -

1.4 Avgränsningar och problem Inom examensarbetet har inga avgränsningar gjorts mot fastighetsägare eller operatör, ej heller när det gäller finansieringsvolym för ombyggnaden eller vilken typ av åtgärder som varit föremål för ombyggnad. En del intressanta problemområden har framkommit ur studien som inte tas upp i detta examensarbete. Däremot kan de med fördel undersökas, ur både lönsamhets- och marknadsföringsaspekt vid senare tillfälle. Problemområden som: o Vilken inverkan har hotellverksamhet under ombyggnadsperioden på investeringens ekonomiska och fysiska resultat? o Vilken inverkan har hotelldriften under ombyggnadsperioden på hotellets omsättning och hur påverkar det fastighetsägaren och operatörens resultat? o Vad är mest lönsamt, att stänga hotellverksamheten under ombyggnadsperioden eller att fortsätta med hotelldriften under ombyggnaden? 1.5 Disposition Kapitel två behandlar teoretiska begrepp som hotellbyggnadens särdrag, kontraktsutformning, underhålls- och ansvarsfördelning samt hyresavtal och vanliga investeringsstrategier inom hotellfastighetsbranschen. Beskrivning av hotellbranschens aktörer och de vanligaste samarbets- och avtalsformer som råder mellan dem. Kapitel tre analyserar Sveriges och Stockholms hotellmarknad och presenterar hotellbranschens viktigaste nyckeltal. Kapitel fyra beskriver de urvalskriterier som ligger till grund för uppsatsens fallstudie och presenterar de tre hotellobjekten som ingår i fallstudien. Presentationen innehåller allmän information om hotellen, kontraktsutformning samt ombyggnadshistorik. Kapitel fem till elva utgör analys av fallstudiens intervjumaterial. Kapitlena behandlar hela ombyggnadsprojektet, från initieringsfas till utvärderingsfas. Kapitel tolv sammanför examensarbetets undersökning i en avslutande diskussion. 1.6 Felkällor Intervjuer som genomförts med anledning av detta examensarbete har varit mycket givande och informativa. Material som samlats in under dessa intervjuer och återges i detta arbete har påverkats av vilka frågor som ställts, hur dessa frågor ställts och hur svar har uppfattats. Hela uppsatsen är ett resultat av hur författarna uppfattat svaren vid intervjuerna. Analys av intervjumaterial kan inte statistiskt säkerställas. Övrigt statistiskt material återges med hänvisning av källa. - 6 -

2 Hotellbyggnad 2.1 Hotellfastighetens särdrag Hotellfastighetsföretag är en typ av nischbolag inom fastighetsbranschen. Hotellfastigheter är komplicerade att äga och förvalta. Värdet på fastigheten styrs av utformningen på hotellets hyresavtal. Hyresavtal kan utformas på olika sätt, se kap 2.4 men är idag ofta omsättningsbaserade. Värdet på hotellfastigheten avgörs därmed främst av verksamhetens lönsamhet. Ofta har en hotellfastighet endast en hyresgäst hotelloperatören, och hyran utgör en stor del av rörelsens kostnader. Karakteristiskt för hotellfastigheter är att kassaflödet tillverkas i fastigheten, hotellrummet är produkten och fastigheten är råvaran (Pandox ÅrsRed, 2003, s.14). 2.2 Aktörer inom hotellbranschen Aktörer på hotellfastighetsmarknaden Hotellmarknaden består av tre typer av aktörer: hotellfastighetsägare, hotelloperatör och hotelldistributör. Samverkan mellan dessa kan variera från att tre olika företag intar respektive roll i ett och samma hotell, till att ett och samma företag intar alla rollerna, se figur 2.1 (Capona ÅsRed, 2003 s.17). Utvecklingen i hotellbranschen har gått mot att aktörerna specialiserar sig mer och mer på sin kärnkompetens och outsourcar övrig kompetens. Hotellägaren äger och förvaltar hotellfastigheten och kan vara passiv eller aktiv i hotellets verksamhet. Operatören driver den dagliga hotellverksamheten och har nära kontakt med gästerna. Hotelldistibutören tillhandahåller bokningssystem och marknadsföring åt operatören. Bild 2.1 Hotellaktörernas samspel - 7 -

Hotellfastighetsägare Hotellfastighetsägare äger och förvaltar hotellfastigheter. Det finns få renodlade hotellfastighetsföretag. Merparten av hotellfastighetsägarna utgörs av institutioner, traditionella fastighetsbolag och privata fastighetsägare. Även hotelloperatören kan äga den fastighet de är verksamma i. Capona, Pandox och Host är ledande bland de renodlade hotellfastighetsföretagen på den svenska marknaden. Bilaga 1.A visar en sammanställning av de ledande fastighetsägarna på den nordiska marknaden för 2003. Hotellfastighetsägare kan generellt delas in i två typer, passiv eller aktiv ägare. Typiska drag för de två kategorierna redovisas nedan och följs av en redogörelse av olika förvaltningsstrategier för hotellfastighetsportföljer. Aktiv fastighetsägare En aktiv fastighetsägare medverkar aktivt till att öka de totala intäkterna samt reducera riskerna tillsammans med operatören via deras gemensamma avtal. Ett typiskt kännetecken hos en aktiv fastighetsägare är dess analytiska förmåga inom flera områden. Viktiga områden är t.ex. förvärv, drift, fastighetsutveckling och avtalsstruktur. Vad gäller förvärv vill en aktiv fastighetsägare ha en ledande roll i omstruktureringsfasen genom att kontinuerligt sköta förvärv och avyttringar av fastigheter i egen regi. Fastighetsdriftens grundstenar är regelbunden renovering och planerat underhåll, vilket krävs för att bibehålla värdet på fastigheter över tiden. Förädling och fastighetsutveckling är kassaflödeshöjande investeringar är utmärkande för en aktiv fastighetsägare och en viktig del av företagets strategi (www.pandox.se). Ytterliggare förvaltningsstrategier för fastighetsägare behandlas vidare i förvaltningsstrategier hotellfastighetsportfölj. När det gäller avtalsstruktur väljer en aktiv fastighetsägare att ha en väl differentierad avtalsportfölj, där företaget sprider sina risker med hjälp av olika kontraktsutformningar med operatörerna. Rörligheten i lönsamheten påverkar och bidrar till ökat kassaflöde i en marknadsuppgång, samtidigt som företaget genom fasta avtal och garantihyror kan sänka risken i en marknadsnedgång (www.pandox.se). Mer information om variationer av hyresavtal finns i kapitel 2.4. Passiv fastighetsägare En passiv fastighetsägare är inte lika aktiva och engagerade vad gäller investeringar som påverkar omsättningen eller tar fler marknadsandelar. En passiv fastighetsägare överlåter mer underhåll- och investeringsansvar på operatören än en aktiv fastighetsägare. Den stora skillnaden mellan de två kategorierna av fastighetsägare är utformning av hyreskontrakt, vilket diskuteras vidare i hyresavtal kap 2.4. Förvaltningsstrategier hotellfastighetsportfölj En hotellfastighet är en typ av fastighet som alltid verkar vara i behov av kapitalkrävande förbättringar och ombyggnader. För att förvalta en fastighetsportfölj med hotellfastigheter - 8 -

krävs kompetens om fastigheter och hotellmanagement för att nå tillfredställande mål. Perioden för innehav av hotellfastigheten och viljan att investera ytterliggare kapital är avgörande för att få lönsamhet. Genom att ha en bra och mångårig plan kan fastighetsföretagare reducera kapitalkostnader för underhåll och ombyggnad. Det finns flera olika strategier för fastighetsföretag vad gäller planläggning av fastighetsunderhåll beroende på målsättning av risknivå, kapitaltillgång och avkastningskrav (Duni, 1993, s.77). Specifikt för hotellfastigheter är det delade ansvaret mellan fastighetsägare och operatör. Det delade ansvaret regleras med kontrakt som beror på vad fastighetsägaren har för krav och målsättning. Då hotellfastigheter alltid anses vara i behov av kapitalinvesteringar och båda parterna vill få en så bra produkt som möjligt, finns det alltid önskemål om vad som bör åtgärdas. Parterna ser dock ofta olika på vad som utgör en lönsam underhålls- eller ombyggnadsåtgärd, vilket bidrar till den iterativa process som samtliga intervjuade i detta examensarbete har beskrivit. Den iterativa processen är som en konstant konflikt mellan ägare, operatör och ev. extern fastighetsförvaltare, framförallt innan dess man har kommit överens om vilka ombyggnader och underhållsåtgärder som ska genomföras. Processen pågår hela tiden och normalt är att planerna ändras, på grund av makroekonomiska variabler som räntenivå, sysselsättningsnivå och inflation (Duni, 1993, s.80). Den iterativa processen genererar olika strategier och utgör information samt beslutsunderlag för hur parterna väljer att sköta hotellfastigheten. För att lyckas med att skapa en framgångsrik ombyggnadsplan enligt Duni måste alla parter vara villiga att dela risken och ansvaret, samt målsättningen med projektet och senare dess lönsamhet. Vanligast är att operatören får acceptera att de delar risken av kapitalinvesteringen med ägaren för att senare kunna skörda fördelarna. Målsättningen med en kapitalinvestering är att öka värdet åtminstone till vad respektive part har investerat, men ibland kan målsättningen vara att endast behålla värdet och hindra en fallande avkastning. Strategiernas omfattning varierar med innehavsperiod och marknadsläge. De vanligaste strategierna redovisas nedan. Sälja direkt Framtida försäljning Då värdehöjningen på fastigheten överstiger ägarens investeringshorisont. Inga åtgärder planläggs, minimala kostnader för att upprätthålla standard inför en kommande försäljning. Investera Underhålla Låt stå Ombyggnads- och renoveringsåtgärder för att ta nya marknadsandelar vid ett längre ägarinnehav samt möjlighet till värdestegring. Minimala åtgärder, endast små underhållsåtgärder för att behålla marknadsandelar. Inga åtgärder, fastigheten fortsätter att ge en förväntad avkastning utan några kapitalkrävande åtgärder. Figur 2.2. Fastighetsägarens förvaltningsstrategier - 9 -

Hotelloperatör En operatör driver hotellets verksamhet. Operatören står vanligtvis för löpande underhåll av fastigheten, parten handhar gäster och konferenser. Aktören kan äga fastigheten eller hyra den av en hotellägare. Operatören kan marknadsföra hotellet i sitt namn eller ingå i en distributionskedja och använda kedjans namn. Samarbetsformen mellan operatör och fastighetsägare baseras på kontraktets utformning, se vidare under kap 2.6 Avtalsformer. Bilaga 1.B visar en sammanställning av de ledande hotelloperatörerna på den nordiska marknaden för 2003. Hotelldistributör Hotelldistributörens uppgift är att tillhandahålla marknadsföring och bokningssystem för det anslutna hotellet. Hotellet kan använda distributörens namn vid marknadsföring gentemot gäster både nationellt och internationellt. I Sverige finns flera stora distributionskedjor representerade. Trenden går mot att allt fler operatörer ansluter sig till större distributörers varumärken och använder sig av deras globala bokningssystem (SHR/SCB). Bilaga 1.C visar en sammanställning av de ledande hotelldistributörerna på den nordiska marknaden för 2003. 2.3 Underhåll- och ägaransvarsfördelning Enligt hyreslagen ligger i princip ansvaret för underhåll alltid på hyresvärden såvida parterna inte avtalat om något annat. Lokalhyreskontrakt brukar alltid innehålla någon form av underhållsklausul som antingen fördelar eller lägger hela ansvaret på någon av parterna. Hotellfastigheter anses vara komplexa att förvalta, då den totala ytan ofta består av flera olika verksamheter som till exempel restaurang, konferens, hotellrum, pool-, gym- och bastu utrymmen etc. Ett stort antal människor rör sig på ytorna vilket belastar dem och bidrar till förslitning. Detta gör att det ställs höga krav på lokalytorna vilket medför kontinuerligt underhåll. Därför är det viktigt att kontrakt är väldefinierade om hur underhållsansvaret skall fördelas mellan hyresvärd och hyresgäst (SHR 1997, s.17). Vanligtvis bifogas en gränsdragningslista (se gränsdragningslista nedan), vardagligt kallad för krysslista av folk inom hotellbranschen. Eftersom hyreskontrakt ofta sträcker sig över flera år är det viktigt är att gränsdragningslistan är ifylld så detaljerat och noggrant som möjligt. Rekommendationer framtagna av SHR är att hyresvärd och hyresgäst alltid bör planera underhållsåtgärder i samråd med varandra och att arbetet skall planeras så att verksamheten i hotellet störs så lite som möjligt. Enligt SHR:s rekommendationer bör ett hotellkontrakt ha följande uppdelning mellan parterna vad gäller underhållsansvar: Hyresvärd I hotellfastigheter har hyresvärden i regel ägar- och underhållsansvar för fasta installationer, fast inredning och fast maskinell utrustning som i t.ex. kök och ekonomiutrymmen, samt upprättande av serviceavtal. Hyresvärden svarar för allt underhåll som hänförs fastighetens och byggnadens allmänna funktion som till exempel stomme, fasad, dörrar och fönster samt installationer och utomhusytor på tomtmark. I ansvaret för installationer ingår bl.a. hissar, styr- och reglerutrustning, kylanläggningar och brandskydd. Hyresvärden har även ansvar för ytskikt inom hotellets lokaler d.v.s. skall ombesörja och bekosta målning/tapetsering, skötsel och byte av golvskikt och undertak. - 10 -

Hyresgäst När det gäller hyresgästens skötsel- och underhållsansvar innefattar det vanligtvis all inredning och utrustning som kan hänföras till hotellverksamheten. All löpande service och löpande reparationer inom hotellet skall skötas och bekostas av hyresgästen. I de fall hyresgästen gör egna installationer eller fasta inredningsarbeten tillhör dessa hyresgästen och är således deras ansvar. Hyresgästen ansvarar normalt för handhavandet av all utrustning i ekonomiutrymmen som kök, frysutrymmen och förråd, samt ser till att alla myndighetskrav uppfylls när det gäller funktion och skötsel t.ex. fettavskiljare och fläktar. Gränsdragningslista Det primära syftet med gränsdragningslistan är att precisera vad som ingår i hyran. Rollerna definieras i gränsdragningslistan som fungerar som en krysslista där man kryssar i vilken part som ansvarar för vad när det gäller underhåll- och ägaransvar (U.F.O.S 2003 s.13). Gränsdragningslistan behandlar tre större användningsområden: o Preciserar ansvarsfördelningen i hyresöverkommelsen o Preciserar skillnaden mellan bashyra och tilläggstjänster o Kan utgöra underlag för upphandling av fastighetsdriften Aff Avtal för fastighetsförvaltning, Aff, är en typ av gränsdragningslista som är gemensam för fastighetsbranschen och arbetades fram i början av 1990-talet av branschaktiva. Avsikten var att få ett rättvist dokument som avväger parternas intressen, de tekniska och administrativa förutsättningarna samt förvaltningens omfattning samt kvalitet (U.F.O.S 2003 s.20). Aff ska: o klara ut vem som skall betala investeringen o komplettera hyreslagstiftningen o klara ut gränsdragning för drift och underhåll av fastighet och inredning o klara ut vem som skall betala underhåll och drift 2.4 Hyresavtal Hyresavtal Hyressättningen på kommersiella fastigheter avreglerades i Sverige år 1972. Den avreglerade hyressättning har bidragit till cykler i hyressättningen på kommersiella fastigheter samt i fastighetsvärdet som kom att variera med konjunkturen. Med säkra hyresgäster och långa kontraktsperioder kan fastighetsägaren trygga fastighetsvärdet, skapa utrymme för framtida investeringar och begränsa risken för värdefluktuationer vid konjunkturförändringar. - 11 -

Ur fastighetsägarens perspektiv konstrueras ett hotellhyreskontrakt utifrån flera grundläggande områden. Viktiga områden är lokal konkurrens, kontraktslängd och investeringsplaner samt val av operatör och distributör. Varje utformning är situationsanpassad, där hyresavtalet är en konsekvens av en omfattande marknadsanalys som inkluderar marknadsförändringar och olika aktörers konkurrenskraft på kort och lång sikt (www.pandox.se). Beträffande utformning av hyran i hotellkontrakt finns det några typavtal. De olika typavtalen är fasta och rörliga hyresavtal. Rörliga hyresavtal är antingen omsättningsbaserade eller resultatbaserade med eller utan garantihyra s.k. minimihyra. Andra viktiga punkter i hyresavtalet är gränsdragning för underhåll och investeringsansvar som tidigare behandlats och kontraktlängdens inverkan samt besittningsskydd som båda behandlas nedan. Fasta hyresavtal Ett fast avtal reglerar på förhand vilken hyra som ska betalas under hyresperioden. Hyran är oftast indexerad, vilket betyder att hyrans utveckling följer utvecklingen av konsumentprisindex (KPI). Denna typ av avtal är den vanligaste avtalsformen för bostads-, kontors- och lagerkontrakt. Ett fast avtal begränsar både avtalsrisken och potentialen för fastighetsägaren (Pandox ÅrsRed, 2003, s.14). Rörliga avtal med eller utan garantihyra Ett rörligt hyresavtal beror på verksamhetens omsättning eller resultat. I avtalet kan en garantihyra anges dvs. en lägsta nivå på hyresbeloppet, oavsett omsättning eller resultat. En garantihyra medför att fastighetsägaren på förhand kan kalkylera vad den lägsta kommande hyresintäkten ska bli och en del av hyresrisken förskjuts därmed till hyresgästen. En hög garantihyra medför en förskjutning mot fast avtal och minskar fastighetsägarens men ökar hyresgästens risk. Garantihyran kan vara indexerad efter t.ex. KPI. Ett rörligt avtal utan garantihyra kan få till följd att variationerna i hyresnivån kan vara stora mellan två efterföljande år. Omsättningsbaserat avtal Omsättningsbaserat hotellhyresavtal är knutet till hotellrörelsens omsättning. Avtalsformen ger fastighetsföretag del i tillväxt, både i marknaden och i marknadsandel. För att begränsa risken är dessa avtal ofta försedda med minimihyra (Pandox ÅrsRed, 2003 s.14). Det kan även finnas kompleterande regler om att operatören ska betala minst en viss hyra och högst en viss hyra, dvs. hyran frikopplas från omsättningen om den senare är extremt låg eller extremt hög (Lind, 1995, s. 31). - 12 -

Resultatbaserat avtal Resultatbaserade hotellhyresavtal innebär att hotellfastighetsägaren får del av hotelloperatörens driftresultat. Driftresultatet skapas i sin tur av marknadsläget, marknadsandelen samt hotelloperatörens förmåga att driva verksamheten effektivt. Denna avtalstyp förutsätter att hotellfastighetsägaren har kunskap om ekonomistyrning av operatörsbolaget. Även resultatbaserade hotellhyresavtal kan förses med en minimihyra. Avtalskonstruktionen är lämplig i marknader med snabb tillväxt i samband med förändringar i verksamheten som skapar kraftig resultattillväxt (Pandox ÅrsRed, 2003 s.14) Kontraktstid Tidsperioden för lokalhyreskontrakt är oftast inte kortare än tre år, vanligtvis är de mellan tre och fem år, skälet är att flera villkor i hyreslagen är kopplade till denna minsta tidsperiod. Till exempel möjligheten att koppla hyran till förändringar i KPI samt ersättning för fastighetskatt vid förändringar i skattesatser eller taxeringsvärden (SHR, 1998, s.10). För större lokaler och hotell är kontraktstiderna längre, ofta 10-20 år. Där bestäms valet av kontraktstid av fastighetsföretagens framtidsbedömning av marknaden. Valet mellan kort respektive långt kontrakt bestäms dels av bedömningen av sannolikheten för att det kommer att gå bra respektive dåligt, dels av hur stora förluster fastighetsägaren är beredd att ta (Lind, 1995, s.40). Fastighetsinvesterare i Sverige tenderar till att föredra korta avtal vid konjunkturuppgång och långa avtal vid konjunkturnedgång (Ljundquist, 2003, s.43). Kort eller lång kontraktstid Lång kontraktstid i samband med fast hyra innebär att fastighetsägaren främst vill säkra inkomsten från sin hotellfastighet och för att inte behöva bära någon större risk. Kort kontraktstid kräver från fastighetsägarens sida hårdare styrning av operatörens verksamhet. Följande resonemang gäller oavsett hyresavtal. Fördelar för fastighetsägaren med kort kontraktstid är att fastigheten kan utvecklas och byggas om efter marknadens svängningar. Nackdelar är att operatören satsar mindre för att få en bra lönsamhet då det saknas varaktighet i verksamheten (Lind, 1995, s. 40). En gemensam fördel vid kort kontraktstid, vilket kan vara intressant för både operatör och fastighetsägare, är möjligheten att förändra hyran vid konjunktursvängningar. Den förenade fördelen bär en viss risk för parterna. Risken är att operatören får betala en högre hyra vid marknadsuppgång, då fastighetsägaren har en stark förhandlingsposition. Risken för fastighetsägaren är operatören väljer att lämna lokalen vid marknadsnedgång, vilket kan innebära kostsamma hyresgästanpassningar. Det ömsesidiga intresset från parterna är ett långvarigt samarbete, vilket beror väldigt lite på kontraktslängden i sig utan på sannolikheten att det sker omförhandling och förlängning av hyreskontraktet. - 13 -

Besittningsskydd Allmänt Besittningsskyddet skiljer sig åt för bostäder och lokaler. Vid bostäder tillämpas direkt besittningsskydd som ger hyresgästen rätt till förlängning av hyresavtalet mot hyresvärdens vilja efter prövning av hyresnämnden (Ljungquist, 2003, s.30). Vid lokalhyra tillämpas istället ett system med indirekt besittningsskydd. Detta innebär att hyresgästen inte har rätt till förlängning av avtalet. Vid en uppsägning tvingas alltså hyresgästen att flytta, men har dock rätt till skadestånd vid obefogad uppsägning. Hyresgästen har därmed inte rätt till skadestånd om uppsägningen anses befogad. Lokalhyresgästen kan mista sitt indirekta besittningsskydd genom förverkande vilket återges i JB 12:57-60. Besittningsskydd hotell I hotellkontrakt är det vanligt att hyresgästen avstår sitt besittningsskydd. Detta innebär att hyresgästen avsäger sig rätten till ersättning i samband med uppsägning och rätten att begära uppskov med en avflyttning. Överenskommelsen måste ingås skriftligen i en särskild upprättad handling. Den får aldrig ingå som ett villkor i hyreskontraktet eller som en del av avtalet. Hyresnämnden bistår med särskilda blanketter för frånskrivning med en tidsbegränsning på vanligtvis fem år (SHR,1997, s.22-23). 2.5 Hotellkedjor Integrerad kedja En hotellkedja består av flera hotell som tillsammans bildar en integrerad kedja. I en integrerad kedja drivs varje hotell i egen regi. Ledningen för den integrerade kedjan styr centralt över alla hotell i kedjan. Ledningen marknadsför hotellkedjan under ett varumärke och tillhandahåller ett bokningssystem som är gemensamt för samtliga hotell i kedjan. Ett exempel på en internationell integrerad kedja är Sheraton. Frivillig marknadsorganisation Hotell som drivs i privat regi kan ingå ett frivilligt samarbete med andra hotell. Denna form av samarbete benämns som en frivillig marknadsorganisation. Kedjenamnet och samarbetet underlättar marknadsföring och bokning samt förmedlar information om hotellets kvalitet till tänkta gäster (Lind, 1995, 14). Ett exempel på en marknadsorganisation är Best Western. Fristående hotell Ett fristående hotell ingår inte i någon marknadsorganisation, hotellkedja eller är ansluten till någon distributör. Bokning och marknadsföring sköts av hotellets operatör. - 14 -

2.6 Avtalsformer Management avtal I ett managementavtal uppdras en manager att sköta hotellverksamheten åt fastighetsägaren. Kännetecknande är att fastighetsägaren jämväl äger hotellverksamheten. Manage the manager, managern driver hotellet för fastighetsägarens räkning och för detta arbete utgår ersättning till managern. Managementavtal kan vara lämpliga för hotellfastighetsbolag med specialistkompetens då de kan integrera managerns verksamhet med sitt ägande och få större andel av driftsresultatet. Eftersom det saknas hyresgäst i denna avtalstyp, behöver ej hänsyn tas till det s. k. indirekta besittningsskyddet (Pandox ÅrsRed, 2003, s.14). Eget operatörsbolag Vid vissa tillfällen driver stora hotellfastighetsägare hotellverksamhet med egna operatörsbolag. Detta kan inträffa när verksamheten är i ett uppbyggnadsskede, vid operatörsbyte eller då operatörens betalningsförmåga försämras (Pandox ÅrsRed, 2003 s.14). Beträffande mindre hotellfastighetsägare är det vanligt att verksamheten och fastigheten ägs av samma person eller företag. Detta kan utgöra en fördel vad det gäller utveckling och ekonomisk styrning av verksamheten, men nackdel när det gäller kapitalrisk. För att öka sina marknadsandelar kan mindre hotellfastighetsägare till exempel ansluta sig till en hotelldistributör. Franchisingavtal Ett franchiseavtal ger operatören rätt att använda ett visst kedjenamn när hotellet ansluts till hotellkedjan. Avtalet kan utgöra ett komplement till hyreskontrakt och managementkontrakt. Operatören måste uppfylla vissa minimikrav för att få ingå i kedjan. Det är vanligt att franchisingavtal bygger på att operatören betalar en omsättningsbaserad avgift för att få använda sig av kedjenamnet (Lind, 1995 s.33). - 15 -

3 Marknadsanalys 3.1 Marknadshistoria Hotell- och restaurangbranschen har haft en god utveckling den senaste 10-årsperioden. Branschens förädlingsvärde har ökat som andel av hela näringslivets förädlingsvärde. Den djupa lågkonjunkturen i början av 1990-talet slog hårt mot hotellnäringen. Den negativa trenden vände under år 1993 och sedan dess har utvecklingen varit stark, frånsett svag tillväxt år 2001 och en rejäl tapp år 2002 med 133 000 färre sålda rum (Petersson, 2003, RB/S). Under hela perioden 1994-2003 har efterfrågan på hotell- och restaurangtjänster, från både hushåll och företag, varit så pass stark att produktionen kunnat öka relativt mycket samtidigt som priserna ökat snabbt. BNP har växt med i genomsnitt 2.9 procent per år under perioden, vilket kan jämföras med 1.5 procent under närmast föregående 10-års period 1984-1993. Mellan år 1994 och år 2003 ökade antalet sålda hotellrum i Sverige med 35 procent och produktionen i restaurangbranschen med 23 procent (Tendens, 2004, nr 2). 3.2 Prognos Den internationella konjunkturuppgången är i full gång. Uppgången leds av USA och delar av Asien och har nu också spritt sig till Euroområdet, även om utvecklingen där fortfarande släpar efter. Det har också börjat ljusna i den svenska ekonomin efter ett antal tuffa år i början på 2000-talet. Den starka internationella konjunkturen har under våren gynnat utvecklingen för i huvudsak de svenska exportföretagen och BNP-tillväxten överraskade positivt under det andra kvartalet. Under hösten bedöms dock uppgången sprida sig vidare till de inhemska delarna av ekonomin. Hushållens konsumtion och företagens investeringar väntas växa allt snabbare framöver. Låga räntor, höga tillgångspriser och ljusnande konjunkturutsikter stimulerar hushållens konsumtion. Även investeringarna drivs på av låga räntor, allt högre kapacitetsutnyttjande och stigande vinster. Den generella bedömningen är att Sverige har ett antal år framför sig med god ekonomisk tillväxt. Konjunkturinstitutet prognostiserar exempelvis en genomsnittlig tillväxt i bruttonationalprodukten under perioden 2004-2006 på drygt 3 procent (Tendens, 2004, nr 4). Detta kan jämföras med den genomsnittliga tillväxten under perioden 2001-2003 på 1.5 procent. Sysselsättningen, som minskat rejält sedan förra sommaren, har nu planat ut och antas börja vända uppåt efter årsskiftet. Stark produktivitetsutveckling och måttliga löneökningar gör att inflationstrycket blir lågt både i år och nästa år. Den snabbare tillväxten i den svenska ekonomin kommer troligen att påverka efterfrågan på hotell- och restaurangtjänster positivt. Enligt World Travel and Turism Council kommer turismen globalt att öka med 4 procent per år fram till år 2012. En god utveckling av turismen framöver kommer att innebära en positiv utveckling för hotell- och restaurangbranschen. - 16 -

3.3 Marknadsanalys Sverige Marknadsutveckling År 2003 blev det tredje året i rad med svag inhemsk och internationell konjunktur. Försämringen av den svenska hotellmarknaden som inleddes redan under sommaren år 2001 fortsatte även under år 2003. Antalet sålda hotellrum minskade med drygt 2 procent. Antalet sålda rum till affärs- och konferensgäster står för drygt två tredjedelar av den totala efterfrågan. Affärs- och konferensgäster har generellt högre betalningsförmåga och denna kategori av gäster minskade med ca 3.5 procent under året. Antal sålda rum till privatkunder ökade dock med drygt 2 procent (Tendens, 2004, nr 1). Bortfallet av affärs- och konferensgäster har tvingat hotellen att i större utsträckning rikta in sig mot de privata kundgrupperna där betalningsförmågan är lägre. Samtidigt som den totala efterfrågan minskade så ökade kapaciteten på hotellmarknaden eftersom flera nya hotell öppnade under året. Sverige har år 2004 1600 hotell som erbjuder 89 000 hotellrum. Färre sålda hotellrum till lägre priser minskade hotellens totala logiintäkter med drygt 2 procent. Utvecklingen på de regionala hotellmarknaderna i Sverige var splittrad under år 2003. De norrländska kuststäderna Sundsvall, Umeå och Luleå tillsammans med Halmstad hade en positiv hotellutveckling medan övriga städer i landet drogs med en svag efterfrågan. Nyköping blev en uppstickare med ett lågprisflyg som genererat god hotellutveckling (Tendens, 2004, nr.1). Marknadsutveckling Sverige januari t.o.m. augusti år 2004 Under de första 8 månaderna år 2004 har den svenska hotellmarknaden fortsatt sin kräftgång. Antalet gästnätter på hotell i Sverige har ökat med 1,3 procent och antalet utländska gästnätter har ökat med 4,5 procent de första 8 månaderna i år jämfört med samma period år 2003. Ökningen av antalet utländska gästnätter beror på utomnordiska gäster då antalet gästnätter från de nordiska grannländerna minskat. Göteborg är Sveriges näst största regionala hotellmarknad efter Stockholm, och står för cirka 10 procent av landets sålda hotellrum. Under perioden januari-augusti i år har antalet gästnätter på Göteborgshotellen minskat med 1.1 procent jämfört med samma period år 2003 (Tendens, 2004, nr 3). Figur 3.1 visar att antalet sålda rum visserligen har ökat med knappt 1 procent men säljs till i genomsnitt 2.3 procent lägre intäkt per rum, Average Room Rate (ARR, se vidare bilaga 2 Nyckeltal) jämfört med samma period år 2003. Skäl till de lägre intäkterna per rum är att den totala rumskapaciteten har ökat och att affärs- och konferensgästernas andel av gästerna har minskat på hotellen. Ökningen av sålda rum under de första 8 månaderna i år kan i stort sett helt hänföras till fler privatgäster. Lägre logiintäkter fördelat på fler disponibla rum har inneburit att Revenue per Available Room (RevPAR, se vidare bilaga 2 Nyckeltal) sjunkit med i genomsnitt 2.8 procent och antalet disponibla rum har ökat med 1.4 procent jämfört med perioden januari t.o.m. augusti år 2003. - 17 -