Pandox strategi. Läs mer om. Strategi som skapar värde sid 10. Pandoxmetoden sid 12. Värdeskapande affärsmodell sid 14. Pandox i praktiken sid 16

Transkript

1 Läs mer om Pandox strategi Elite Park Avenue Hotel, Göteborg Strategi som skapar värde sid 10 Pandoxmetoden sid 12 Värdeskapande affärsmodell sid 14 Pandox i praktiken sid 16

2 Strategi som skapar värde Pandox vision Att vara ett av de ledande hotellfastighetsbolagen i världen när det gäller specialistkompetens för aktivt ägande, förvaltning och utveckling av hotellfastigheter samt drift av hotell. Mål Öka värdet för Pandox aktieägare genom ett högre kassaflöde och substansvärde. Skapa attraktiva hotellprodukter tillsammans med Pandox affärspartners. Bidra till en positiv utveckling för Pandox medarbetare. Strategi Fokus på hotellfastigheter Pandox strategi är inriktad på hotellfastigheter som enda tillgångsslag, där specialisering är avgörande för resultatet. Stora hotellfastigheter i strategiska lägen Pandox fokuserar på stora hotellfastigheter i fullservicesegmentet med strategiska lägen i kommersiellt och kulturellt viktiga städer. Långa hyresavtal med de främsta hotelloperatörerna Pandox kärnaffär är att teckna långa omsättningsbaserade hyresavtal där investeringar delas med branschens främsta hotelloperatörer. Fastighetsportfölj av hög kvalitet Pandox hyresgäster är hotelloperatörer och hyresavtalen är omsättningsbaserade där en förutbestämd andel av hotellens omsättning blir Pandox hyresintäkt. Det ger incitament för Pandox och dess hyresgäster att tillsammans löpande utveckla hotellen, vilket skapar förutsättningar för en hotell fastighetsportfölj med hög kvalitet. Geografisk diversifiering minskar svängningar Pandox hotellfastighetsportfölj är geografiskt diversifierad med en kombination av internationell, regional och inhemsk efterfrågan, vilket bidrar till att balansera och jämna ut effekter av fluktuationer i hotellkonjunkturen. Egen drift minskar risk Pandox har stor kapacitet och specialistkunskap att driva hotell i egen regi, vilket ger möjligheter att vara aktiv över hela värdekedjan. 10 Pandox Årsredovisning 2018

3 PANDOX STRATEGI Pandox affärsidé Pandox affärsidé är att äga hotellfastigheter och hyra ut dessa till starka hotelloperatörer under långa omsättningsbaserade hyresavtal. Pandox har med sin specialistkompetens för aktivt ägande förmåga att agera genom hela hotellvärdekedjan, vilket sänker risken och skapar affärsmöjligheter. Pandox särdrag: Pandox framgångar bygger på en hög grad av specialisering, en konsekvent strategi och många års samlade erfarenheter av att utveckla och skapa lönsamma hotellfastigheter i Norden och internationellt. Ett hotellfastighetsbolag skiljer sig från ett traditionellt fastighetsbolag på flera punkter. Hos Pandox kan sex viktiga särdrag urskiljas: 1. Enbart hotellfastigheter Pandox har ett funktionellt fokus, vilket betyder att bolaget endast äger fastigheter med hotellverksamhet. 2. En hyresgäst per fastighet Pandox har endast en hyresgäst per fastighet. Hyresgästens prestation har en direkt påverkan på fastighetens värde. 3. Inga vakanser Pandox har inga vakanser. Antingen har Pandox ett hyresavtal på hotellfastigheten, vilket är den vanliga formen, eller så drivs hotellet i egen regi. 4. Paneuropeisk position Pandox äger hotellfastigheter i fjorton länder i Europa (samt Kanada), vilket ger företaget en paneuropeisk position i fastighetsmarknaden. 5. Flexibel affärsmodell Pandox har en flexibel affärsmodell vilket innebär att bolaget kan, om så krävs, ta över hyresgästens verksamhet och driva hotellet i egen regi. 6. Djup kunskap om hotellfastigheter Pandox har genom åren förvärvat en djup internationell, kommersiell och finansiell kunskap specifikt för hotellfastigheter. Affärssegment Fastighetsförvaltning Operatörsverksamhet Pandox äger och hyr ut hotellfastigheter Pandox äger och driver hotell Pandox äger stora fullservicehotell med strategiska lägen på starka och stabila marknader i Europa och Kanada. 85% av marknadsvärdet Pandox har lång erfarenhet av hotellverksamhet och äger och driver hotell i egen regi på flera marknader. 15% av marknadsvärdet Pandox Årsredovisning

4 Pandoxmetoden En metod som maximerar kassaflödet och minimerar risken i varje enskild hotellinvestering Spetskompetens Ledningssystem Marknad koncept och varumärke Ledning drift och produktion Revenue Management Centre PANDOXMETODEN En metod som maximerar kassaflödet och minimerar risken i varje enskild hotellinvestering Förvärv och finansiering Investering och projektledning Globalt kontaktnät Marknadsanalys Marknadsstrategi Marknadsanalys En lokal marknadsanalys genomförs med syfte att bedöma hotellets lönsamhetspotential och förmåga att betala den överenskomna hyran. Den lokala marknaden definieras och analyseras med avseende på efterfrågan, konkurrens samt nuvarande och framtida produkterbjudande. Marknadsstrategi En strategisk plan etableras för varje hotellfastighet baserat på hotellets specifika förutsättningar, dess lokala marknad och position. Hotellfastighetens framtida verksamhetsyta och struktur utvärderas som en del av arbetet med den strategiska planen. Möjlighet att förvärva en hotellfastighet Utvärdering av hotellfastighet och hotellportfölj 12 Pandox Årsredovisning 2018

5 NH Hotel Brussels EU Berlaymont PANDOX STRATEGI Lönsamhetsoptimering Avtalsoptimering Lönsamhetsoptimering Eftersom en hotellfastighets värde påverkas av lönsamheten i hotellverksamheten är hotelloperatören Pandox viktigaste partner. Pandox analyserar och värderar löpande hotell operatörens prestation för att säkerställa en god utveckling av verksamheten och därmed hotellfastighetens värde. Avtalsoptimering Det optimala kassaflödet från varje hotellfastighet delas mellan hotelloperatören, Pandox och övriga intressenter genom ett hyres-, franchise- eller managementavtal. Avtalet utformas på sådant sätt att parterna har ett incitament att löpande förbättra hotellfastighetens lönsamhet och därmed dess värde. Konkret åtgärds- och aktivitetsplan Intäkter i enlighet med strategin Pandox Årsredovisning

6 Värdeskapande affärsmodell 2018 Fair Play Resurser Affärsmodell Hotellfastigheter 144 fastigheter med rum i 15 länder Långa hyresavtal och djup hotellkunskap Medarbetare medarbetare Pandox äger och hyr ut hotellfastigheter till starka hotelloperatörer under långa omsättningsbaserade hyresavtal Affärsrelationer och nätverk Hyresgäster och varumärken Hotellgäster i egen verksamhet Leverantörer och samarbetspartners Pandox kan också driva hotellverk samhet i egen regi när förutsättningar för ett lönsamt hyresavtal saknas Finansiering Kapital från aktieägare MSEK Lån från banker och andra MSEK Genom förbättringar av hotellprodukten kan Pandox sedan teckna ett nytt hyresavtal Strukturkapital System och metoder Pandox förmåga att röra sig genom hela hotellvärdekedjan sänker risken och skapar nya affärsmöjligheter Naturresurser Energi Vatten Material Genom miljömässigt kloka investeringar och effektiv drift strävar Pandox efter att minska hotellfastigheternas resursanvändning 14 Pandox Årsredovisning 2018

7 PANDOX STRATEGI Skapat värde Effektiv verksamhet Lönsam tillväxt Hyresgäster Hyresintäkter MSEK Investeringar 434 MSEK Ökat kassaflöde 29% tillväxt i driftnetto Medarbetare Ersättningar 814 MSEK Kapitalägare Utdelning 787 MSEK Tillväxt i substansvärde 17% 1) Räntor och avgifter 804 MSEK Ökat fastighetsvärde 14% tillväxt i cash earnings Leverantörer Betalningar MSEK Finansiell flexibilitet 17% 1) tillväxt i EPRA NAV Samhälle Skatter och avgifter 583 MSEK Socialt bidrag Direkta och indirekta arbetstillfällen Socialt sammanhang och personlig utveckling för medarbetarna Produktiva miljöer för möten och rekreation Positiv utveckling av närmiljö 1) Tillväxt i årstakt i EPRA NAV med återlagd utdelning samt avdrag för emissionslikvid. Pandox Årsredovisning

8 Pandox i praktiken Värdeskapande på olika sätt 1. Lönsamma förvärv 2. Tillväxtdrivande investeringar 3. Effektiv och lönsam drift av hotell 4. Varumärken och koncept 5. Hotellmarknad och konjunktur 6. Finansiering VIKTIGA KOMPETENSOMRÅDEN FÖR EN HOTELLFASTIGHETSÄGARE Hotellfastigheter har vissa särdrag som skiljer dem från andra typer av fastigheter. Utöver teknisk och finansiell kunskap om fastigheter behöver en hotellfastighetsägare ha särskild kompetens inom ett antal områden som är nära knutna till hotellmarknaden, framför allt hotelldrift, hotellmarknadens dynamik och drivkrafter, de olika driftsmodellerna i hotellverksamhet samt varumärken och koncept. Hilton Grand Place Brussels 16 Pandox Årsredovisning 2018

9 Tre stora affärsprocesser 1. Lönsamma förvärv 2. Tillväxtdrivande investeringar 3. Effektiv och lönsam drift av hotell PANDOX STRATEGI Inom ramen för dessa affärsprocesser sker en mängd stödjande aktiviteter i organisationen med stöd av expertis, metoder och system. Respektive affärsprocess prioriteras olika starkt beroende på var Pandox befinner sig i hotellkonjunkturcykeln och andra affärsomständigheter. 1. Lönsamma förvärv Pandox har en aktiv förvärvsstrategi som bygger på industriellt kunnande, långsiktighet och förmågan att fritt agera över hela hotellvärdekedjan. Inom ramen för strategin gör Pandox olika typer av förvärv. Möjligheterna för Pandox att skapa värden är oftast som störst när transaktionen är komplicerad på ett eller annat sätt, som till exempel: 1. Portföljer med hotellfastigheter på flera olika geografiska marknader med olika driftsformer och avtalstyper 2. Hotellfastigheter som på ett eller annat sätt underpresterar 3. Hotellfastigheter med stora investeringsbehov 4. Hotellfastigheter med hyresavtal som närmar sig förfallodatum 5. Hotellfastigheter med egen drift Sådana transaktioner erbjuder normalt sett goda möjligheter att skapa avkastning för Pandox i kraft av sin breda marknadsnärvaro, operativa förmåga och finansiella styrka. Lite förenklat kan man säga att ju fler industriella frågor som finns att hantera i ett förvärv desto färre är de möjliga köparna. Nedan följer exempel på förvärv som Pandox gjort de senaste åren. Portföljförvärv i Storbritannien I december 2017 förvärvades en portfölj med 37 hotellverksamheter i Storbritannien och Irland tillsammans med Fattal Hotels som operatörspartner. Portföljen omfattade 36 operatörsrörelser under varumärket Jurys Inn, 20 förvaltningsfastigheter samt en operatörsfastighet med tillhörande hotelldrift under varumärket Hilton Garden Inn. Total köpeskilling uppgick till 800 MGBP på skuldfri basis. Efter tillträdet genomfördes en legal omorganisering av portföljen för att separera fastighetstillgångar från operatörstillgångar, där Pandox efter slutförandet i augusti 2018 behöll de 20 förvaltningsfastigheterna samt operatörsfastigheten, och Fattal Hotels förvärvade de 36 hotellverksamheterna med samtlig personal och varumärkesplattformen Jurys Inn. För de 20 förvaltningsfastigheterna ingicks nya omsättningsbaserade hyresavtal med Fattal Hotels med en löptid på 25 år. DRIVKRAFTER FÖR FÖRVÄRVEN: 1. Pandox etableras i 20 nya städer i Storbritannien och Irland 2. Portfölj av hög kvalitet med god storlek i starka lägen 3. Balanserad mix av internationell och inhemsk efterfrågan 4. Representerar en god balans mellan olika gästsegment 5. Pandox expanderar omsättningsbaserade hyresavtal i Storbritannien och Irland 6. God tillväxtpotential från redan slutförda renoveringar som ännu inte fått full effekt, samt nya investeringar Jurys Inn Hinckley Island Pandox Årsredovisning

10 Portföljförvärv i Tyskland I december 2015 förvärvades 18 hotellfastigheter i Tyskland. Köpeskillingen uppgick till 400 MEUR på skuldfri basis. Genom förvärvet stärkte Pandox sin position på den viktiga tyska hotellmarknaden. Som en del av uppgörelsen tecknades nya 25-åriga omsättningsbaserade hyresavtal för samtliga hotell med goda garantihyresnivåer. DRIVKRAFTER FÖR FÖRVÄRVET: 1. Geografisk diversifiering 2. Ökad andel omsättningsbaserade hyresavtal med garantihyror 3. Balanserad mix av internationell och inhemsk efterfrågan 4. Hotell med god långsiktig utvecklingspotential 5. Ny affärspartner Leonardo Köln-Bonn Airport Singelförvärv i Bryssel Förvärvade hotellfastigheter bidrar till Pandox tillväxt på flera sätt, dels genom ett omedelbart bidrag till intäkter och resultat, dels genom möjligheterna till värdeskapande investeringar när fastigheterna väl har integrerats i befintlig portfölj. DRIVKRAFTER FÖR FÖRVÄRVEN: 1. Stärkt marknadsposition på en av Europas mest internationella och viktigaste mötesmarknader 2. Utrymme för produktivitetshöjande åtgärder i hotelldriften 3. Ökat strategiskt handlingsutrymme i Bryssel för Pandox Hotel Berlaymont I maj 2017 förvärvades Hotel Berlaymont i Bryssel genom ett officiellt konkursförfarande. Köpeskillingen uppgick till cirka 32 MEUR. Hotellet som förvärvades inom Operatörsverksamhet var vid förvärvstillfället underpresterande och erbjöd god förbättringspotential med stöd av sitt starka mikroläge i omedelbar närhet till EUhögkvarteret och goda kommunikationer både till city och till flygplats. Efter investering och ompositionering mot det högbetalande affärssegmentet kunde ett 20-årigt om sätt ningsbaserat hyresavtal tecknas med NH Hotel Group och hotellet omklassificerades till Fastighetsförvaltning i februari Hilton Grand Place I oktober 2016 förvärvades Hilton Grand Place i Bryssel. Köpeskillingen var 55 MEUR. Hotellet har ett av Bryssels absolut starkaste lägen nära Grand Place och Bryssels centralstation. Förvärvet gjordes i ett marknadsläge då hotellmarknaden i Bryssel var svag efter de tragiska terrorhändelserna som inträffade i mars samma år. NH Brussels Hotel Berlaymont Hilton Grand Place Brussels 18 Pandox Årsredovisning 2018

11 2. Tillväxtdrivande investeringar En stor och väldiversifierad portfölj erbjuder goda möjligheter till värdeskapande investeringar. Pandox har en kontinuerlig dialog med hyresgästerna med målet att ytterligare utveckla hotellen genom smarta investeringar, till exempel addera fler bäddar, fler rum eller skapa nya produktiva konferens- och restaurangytor. I ett läge då hotellmarknaden befinner sig högt upp i hotellkonjunkturcykeln, hotelloperatörernas lönsamhet är hög och direktavkastningskraven på fastighetsmarknaden pressas så är värdeskapande investeringar särskilt intressanta att genomföra eftersom den förväntade avkastningen på dessa är 8 10 procent. Exempel på sådana investeringar är: 1. Fler bäddar i befintliga rum 2. Fler rum i befintliga byggnader 3. Tillbyggnad i form av nya våningsplan och huskroppar Exempel på hotell som nyligen byggts till: Jurys Inn Belfast Genom tillbyggnad tillförs hotellet 80 nya rum vilket ökar hotellets effektivitet och lyfter det till en marknadsledande position i centrala Belfast med totalt 270 rum. Leonardo Wolfsburg City Center Hotellet tillförs 133 nya rum genom tillbyggnad. Det ger hotellet totalt 345 rum och en marknadsledande position i regionen. Leonardo Wolfsburg City Center PANDOX STRATEGI 3. Effektiv och lönsam drift av hotell En naturlig del av Pandox aktiva ägande är att driva hotell i egen regi. Det kan vara aktuellt till exempel när ett hotell är i behov av en större uppgradering och det inte finns någon möjlighet att ingå ett konkurrenskraftigt hyresavtal med en långsiktig partner. Pandox strategi är då att ta rollen som både ägare och operatör för att säkra hotellfastighetens långsiktiga värdeutveckling. Målet är att träffa nya hyresavtal till kommersiellt attraktiva nivåer. Arbetet med att skapa en attraktiv och lönsam hotellprodukt i egen drift sker på flera nivåer: 1. Koncept och marknad analys av hotellfastighetens affärsförutsättningar och lämplig marknadsposition 2. Produkt och investeringar investering i den fysiska produkten för att nå den önskade positionen 3. Organisation och produktivitet affärsorienterat ledarskap och rätt organisation med fokus på lönsam drift 4. Revenue management skapa intäkter med hög precision som möjliggör ett effektivt resursutnyttjande på hotellet Meininger Urban House Copenhagen Övertagna, ompositionerade och därefter uthyrda hotell The Hub Hotel & Livingroom 2017 hyresavtal med Scandic Lillehammer Hotel 2017 hyresavtal med Scandic Hotel Berlaymont 2018 hyresavtal med NH Hotel Group Urban House Copenhagen 2017 hyresavtal med Meininger InterContinental Montreal Flaggskeppshotell i egen drift där ompositionering har skett The Hotel Brussels DoubleTree by Hilton Montreal Hotel Berlin, Berlin Hilton Grand Place Brussels InterContinental Montreal Pandox Årsredovisning