Verksamheten. Läs mer om. Översikt sid 42. Fastighetsförvaltning sid 44. Operatörsverksamhet. sid 46. Pepper om jobbet på Pandox sid 48

Transkript

1 Läs mer om Verksamheten Intercontinental, Montreal Översikt sid 42 Fastighetsförvaltning sid 44 Operatörsverksamhet sid 46 Pepper om jobbet på Pandox sid 48

2 Verksamheten Ett fastighetsbolag specialiserat på hotell En aktiv hotellfastighetsägare Pandox är en aktiv hotellfastighetsägare med en flexibel affärsmodell som bygger på långa omsättningsbaserade hyresavtal med marknadens bästa operatörer. Om förutsättningarna för ett lönsamt hyresavtal saknas kan Pandox välja att driva hotellverksamhet i egen regi. Pandox förmåga att röra sig över hela värdekedjan skapar nya affärsmöjligheter samtidigt som det minskar risken. Fastighetsförvaltning 128 Fastigheter med hyresavtal Pandox kärnaffär är att äga och hyra ut hotellfastigheter till marknadens bästa operatörer. Operatörsverksamhet 16 Fastigheter med egen drift Om förutsättningar för lönsamma hyresavtal saknas kan Pandox välja att driva hotellverksamheten i egen regi och därigenom säkerställa hotellfastighetens värde och utveckling MSEK 85% av totalt marknadsvärde MSEK 15% av totalt marknadsvärde Huvuddelen av hotellfastighetsportföljen består av fastigheter med långa omsättningsbaserade hyreskontrakt och stabila kassaflöden. En viss del av hotellfastighetsportföljen består av fastigheter i vilka Pandox driver hotellverksamheten i egen regi. 5,51% Direktavkastningskrav Förvaltningsfastigheterna marknadsvärderas löpande enligt IFRS. 6,74% Direktavkastningskrav Rörelsefastigheterna marknadsvärderas löpande, redovisas endast i informationssyfte och ingår i EPRA NAV. Kanada 2 hotell Pandox totalt 144 Hotellfastigheter Pandox hotellfastighetsportfölj består av 144 fastigheter med en genomsnittsstorlek om 224 rum MSEK Totalt marknadsvärde Under 2018 har marknadsvärdet för den totala hotellfastighetsportföljen ökat med 10 procent. 42 Pandox Årsredovisning 2018

3 Vid årsskiftet 2018 bestod Pandox hotellfastighetsportfölj av 144 hotell med sammanlagt hotellrum i 15 länder Gemensamma incitament Genom omsättningsbaserade hyresavtal skapas incitament för hotelloperatören att aktivt bidra till hotellproduktens kvalitet och lönsamhet. Det ger stabila intäkter, delade investeringar och lägre risk för Pandox. VERKSAMHETEN Sverige 43 hotell Finland 14 hotell 1 kongresscenter Norge 14 hotell Storbritannien 21 hotell Danmark 8 hotell Irland 3 hotell Nederländerna 1 hotell Belgien 9 hotell Schweiz 1 hotell Österrike 2 hotell Tyskland 26 hotell Pandox Årsredovisning

4 Fastighetsförvaltning Hög tillväxt och lönsamhet För 2018 redovisade Fastighetsförvaltning en tillväxt i driftnetto på 34 procent drivet av förvärv på en stabil hotellmarknad. För jämförbara enheter var ökningen 1 procent, justerat för valutakurseffekter. Driftnetto +34% Pandox rörelsesegment Fastighetsförvaltning bestod vid årsskiftet 2018 av 128 (126) förvaltningsfastigheter med (26 386) hotellrum i 14 (14) länder med undermarknader och utgjorde cirka 85 (85) procent av hotellfastigheternas totala marknadsvärde uppgick totala fastighetsintäkter för Fastighetsförvaltning till (2 202) MSEK och driftnettot till (1 882) MSEK. Under året har ett hotell (The Midland Manchester) förvärvats i Storbritannien och ett hotell (Scandic Ferrum) avyttrats i Sverige. Två hotell (NH Hotel Brussels Bloom, NH Hotel Brussels Berlaymont) omklassificerades till Fastighetsförvaltning i det första kvartalet till följd av nya omsättningsbaserade hyresavtal med NH Hotel Group. Fastighetsförvaltning är kärnan i Pandox verksamhet och bygger på omsättningsbaserade hyreskontrakt med lång löptid, goda garantihyresnivåer och stabil intjäning. Hotellfastigheterna hyrs ut till hyresgäster som driver hotellverksamhet under olika varumärken. De nordiska länderna svarar för 55 (70) procent och Sverige för 31 (40) procent av segmentets intäkter. För mer information om avtalstyper och marknadsförhållanden se sidan och avsnittet om Pandox marknader. VÄLKÄNDA OCH STARKA HYRESGÄSTER Pandox hyresgästbas utgörs av välrenommerade hotelloperatörer med starka hotellvarumärken. Hyresgästerna är dels regionala operatörer, till exempel Scandic Hotels Group (den största hotelloperatören i Norden), Fattal (Leonardo, Jurys Inn), Nordic Choice Hotels och Meininger, dels globala operatörer, till exempel Hilton, Rezidor (Radisson Blu) och NH Hotels Group. HYRESAVTAL MED RÄTT INCITAMENT Pandox hyresavtal är huvudsakligen kopplade till hotellets omsättning och innehåller normalt en garanterad minimihyra. Det ger möjlighet till såväl ökade intäkter i en bättre marknad som skydd vid nedgång i en sämre marknad. Pandox föredrar omsättningsbaserade hyresavtal som normalt har två olika hyresnivåer: (1) En högre procentuell hyra som baseras på operatörens rumsintäkter och operatörens intäkter från uthyrning av konferensrum. (2) En lägre procentuell hyra på andra operatörsintäkter, främst intäkter från mat och dryck. Här ingår också operatörsintäkter som kan vara specifika för hotellets verksamhet som till exempel garage och spa. Omsättningsbaserade hyresavtal innebär att fastighetsägaren och operatören har gemensamma incitament att utveckla hotellprodukten och därmed förbättra Hyresintäkter per land 2018, % Hyresavtalens förfalloprofil 31 december 2018 Sverige, 31% Storbritannien, 21% Tyskland, 16% Finland, 10% Danmark, 8% MSEK % Pandox hyresintäkter utgörs av en viss andel av hotellets omsättning. Hyrorna är oftast rörliga men avtalen har också ofta en minimihyresnivå. Det ger en uppsida i goda tider och ett skydd i sämre tider. Norge, 7% Belgien, 2% Övriga, 5% Procentuell fördelning av hyresintäkter per land 2018 för Fastighetsförvaltning Värde förfall hyresavtal, MSEK Ackumulerade förfall, % 44 Pandox Årsredovisning 2018

5 P. 654 C Hyresgäster per varumärke 31 december 2018 Varumärken i Fastighetsförvaltning 31 december 2018 Hyresgäst Antal hotell Antal rum Scandic Jurys Inn 1) Leonardo 1) Nordic Choice Hotels 2) PLUMA POSITIVO Radisson Blu NH Hilton Elite Hotels First Hotels CMYK NEGATIVO PANTONE NEGATIVO PLUMA NEGATIVO MEININGER Best Western Oberoende Summa ) Fattal Hotels Group är hyresgäst men driver hotell under varumärkena Jurys Inn och Leonardo 2) Nordic Choice Hotels brands omfattar: Comfort Hotel, Quality Hotel, Quality Hotel & Resort, Clarion Hotel och Clarion Collection. VERKSAMHETEN Ett omsättningsbaserat hyresavtal skapar incitament för fastighetsägare och hyresgäst att tillsammans skapa en lönsam hotellprodukt. förutsättningarna för lönsam tillväxt. Pandox arbetar tillsammans med hyresgästen för att identifiera lämpliga kassaflödesdrivande investeringar i fastighetsportföljen. Gemensamma investeringsprojekt omfattar normalt en förlängning av hyresavtalsperioden och en justering av den procentuella hyran. Nya eller omförhandlade hotellhyresavtal löper vanligtvis på år. Den 31 december 2018 hade Pandox hyresportfölj en viktad kvarvarande hyresperiod (WAULT) på 15,7 (15,6) år. DELADE INVESTERINGAR MINSKAR RISK Fördelningen av underhållskostnader och investeringar mellan hyresgäst och fastighetsägare i hotellhyresavtal är en viktig faktor som särskiljer hotellfastigheter från andra fastighetsslag som kontorsfastigheter. Ansvarsfördelningen mellan parterna regleras i en så kallad krysslista. Hotellhyresgäster är normalt ansvariga för underhållet av hotellrum, restauranger, lobbyområde och andra allmänna utrymmen, inklusive inventarier. Fastighetsägaren är normalt sett ansvarig för tekniska investeringar och installationer i fastigheten, tekniskt underhåll samt oftast badrum. Investeringar höjer hotellets standard och ökar konkurrenskraften, vilket betyder ökad lönsamhet för operatören och därmed en högre omsättningsbaserad hyra för Pandox. Hyresavtalens långa löptider tillsammans med hyresgästens ansvar för underhåll och kassaflödesdrivande investeringar betyder att Pandox som hotellfastighetsägare har ett mindre ekonomiskt ansvar för investeringar jämfört med en ägare av en typisk kontorsfastighet. Pandox bedömer att hotellhyresgäster bidrar med mer än 50 procent av de totala investeringarna över tid. OMKLASSIFICIERINGAR OCH FÖRVÄRV 2018 NH Hotel Brussels Bloom och NH Hotel Brussels Berlaymont omklassificerades till Fastighetsförvaltning i det första kvartalet till följd av nya omsättningsbaserade hyresavtal med NH Hotel Group. Därutöver förvärvades The Midland Manchester med 312 rum i Storbritannien (England) i det fjärde kvartalet. ASSET MANAGEMENT GER VÄRDEFULL KUNSKAP Pandox Asset Management utgör en mindre del av affärssegmentet Fastighetsförvaltning och förvaltar hotellfastigheter för externa ägares räkning. Pandox Asset Management inrättades 2015 som ett instrument för att skapa nya relationer i hotellmarknaden samt förbättra Pandox möjligheter att följa utvecklingen i branschen och marknaden. Aktuell portfölj består av nio hotell med sammanlagt hotellrum i Oslo och hotellfastigheten Pelican Bay Lucaya Resort på ön Grand Bahama med 186 rum. Fastighetsportföljen i Oslo och hotellfastigheten Pelican Bay Lucaya Resort ägs av Eiendomsspar AS respektive bolag närstående till Helene Sundt AS och CGS Holding AS, vilka är närstående till Pandox AB. Intäkter från förvaltningsuppdragen redovisas under Fastighetsförvaltning, med undantag för hotellfastigheten Pelican Bay Lucaya Resort, som redovisas under Operatörsverksamhet. Pandox Årsredovisning

6 Operatörsverksamhet Fortsatt god utveckling i Bryssel För 2018 redovisade Operatörsverksamhet en tillväxt i driftnetto på 9 procent med stöd av en fortsatt god utveckling i Bryssel. För jämförbara enheter var ökningen 11 procent, justerat för valutakurseffekter. Driftnetto +9% Pandox rörelsesegment Operatörsverksamhet bestod vid årsskiftet 2018 av 16 (17) rörelsefastigheter med sammanlagt (5 227) hotellrum i 6 (5) länder och utgjorde cirka 15 (15) procent av hotellfastigheternas totala marknadsvärde uppgick omsättningen för Operatörsverksamhet till (2 067) MSEK och driftnettot till 540 (494) MSEK. Hotell Hubert Grand Place Brussels AKTIVT ÄGANDE MINSKAR RISK Operatörsverksamheten är en viktig del av Pandox strategi att vara aktiv över hela värdekedjan och speglar bolagets aktiva ägarmodell. Kunskapen om och förmågan att driva hotell i egen regi skapar strategiskt handlingsutrymme. Pandox kan välja att driva hotellverksamheten i egen regi om det inte är möjligt att ingå ett hyresavtal på attraktiva villkor och därmed balansera effekten av förändrade affärsmodeller och ökad konsolidering på hotellmarknaden. Förmågan att ta över driften av ett hotell minskar den operativa risken när hyresavtal förfaller, om hyresgästen inte kan fullgöra sina skyldigheter eller i situationer då hotell måste renoveras från grunden och det för tillfället inte är finansiellt intressant att hyra ut till tredje part. Målet är att träffa nya hyresavtal till kommersiellt attraktiva nivåer. Pandox djupa kunskap om hotelldrift möjliggör dessutom effektiv uppföljning av hyresgästernas prestation i hela portföljen. Operatörskunskapen skapar också möjligheter att genomföra förvärv av blandade portföljer som innehåller både hotellfastigheter och hotelldrift. För mer information om Pandox strategi och affärsmodell se sidan FULL RÖRELSEEXPONERING Inom segmentet Operatörsverksamhet tillfaller hotellens intäkter och driftnetto Pandox i sin helhet. Intäkter inkluderar rumsintäkter, det vill säga antalet sålda hotellrum multiplicerat med det genomsnittliga rumspriset, intäkter från mat och dryck, konferensrumsintäkter och andra intäktsströmmar för hotellen. Den enskilt största kostnadsposten är personal för till exempel reception, städning och restaurang. Övriga kostnadsposter är bland annat förbrukningsvaror och andra hotellrelaterade kostnader. Pandox arbetar aktivt med intäkts- och distributionsstrategier för varje hotell. Kombinationen av goda intäktsprognoser och en god resursplanering skapar förutsättningar för hög produktivitet och god lönsamhet. När hyresavtalet för Scandic Grand Place inte förlängdes omklassficerades hotellfastigheten till Operatörsverksamhet. Hotellet genomgick en omfattande renovering och öppnade igen i september 2018 under det oberoende varumärket Hotel Hubert Grand Place. Intäkter operatörsverksamhet per land 2018 Belgien, 46% Tyskland, 23% Kanada, 22% Storbritannien, 7% Finland, 2% Procentuell fördelning av intäkter per land 2018 för Operatörsverksamhet. 46 Pandox Årsredovisning 2018

7 EXTERNA OCH EGNA VARUMÄRKEN Pandox marknadsför hotellen i Operatörsverksamhet antingen under internationellt kända hotellvarumärken, som t ex Radisson Blu, Hilton eller Holiday Inn, eller under egna oberoende hotellvarumärken anpassade till specifika marknadsförhållanden. Per 31 december 2018 drivs nio hotellfastigheter inom Operatörsverksamhet genom franchiseavtal, fyra genom oberoende varumärken som ägs av Pandox och resterande tre genom managementavtal. Varumärken i Operatörsverksamhet 31 december 2018 Pandox driver hotellverksamhet i en del av de hotellfastigheter som företaget äger. Det kan vara aktuellt när förutsättningarna för ett lönsamt hyresavtal saknas, t ex när ett hotell behöver genomgå en större renovering och ges en ny marknadspostion. UTHYRNINGAR OCH FÖRVÄRV 2018 NH Hotel Brussels Bloom och NH Hotel Brussels Berlaymont omklassificerades till Fastighetsförvaltning i det första kvartalet till följd av nya omsättningsbaserade hyresavtal med NH Hotel Group. Med hyresavtalen i Bryssel bröt Pandox ny mark på en marknad som historiskt dominerats av franchise- och managementavtal. Därutöver förvärvades Radisson Blu Glasgow i Storbritannien (Skottland) med 247 rum i det fjärde kvartalet. VERKSAMHETEN The Hotel Brussels Pandox Årsredovisning