Vad är affärsmässighet vid renovering av miljonprogrammen?

Transkript

1 Vad är affärsmässighet vid renovering av miljonprogrammen? Anders Sandoff Industriell och finansiell ekonomi Handelshögskolan vid Göteborgs universitet

2 Hur skapa förutsättning för affärsmässiga beslut? Vad krävs för att möta marknadskrav och långsiktighet under starkt förändringstryck? Fordrar effektiva organisationer som utnyttjar potentialen i tillgängliga strategiska verktyg Fem områden som är centrala för affärsmässiga bedömningar Kalkylpraxis Riskmanagement Ägarstyrning Affärsmodellutveckling

3 Kalkylpraxis Miljonprogrammen är i kraftigt behov av investeringar Upprustning och energieffektiviseringar Många områden under utveckling Teknik, process, förutsättningar Långa kalkylhorisonter och låga kalkylräntor Fordrar hög kompetens bland kalkylansvariga, företagsledning och styrelse Brister resulterar i ökad risk, lägre lönsamhet och färre investeringar

4 När adderar vi värde? När summan av alla kassaflöden som förväntas följa av investeringsbeslutet, diskonterade med en riskjusterad ränta, överstiger investeringsbeloppet. ksek År

5 Nuvärdemetoden Nuvärdet = Summan av samtliga framtida kassaflöden diskonterade med kalkylräntan minus grundinvesteringsbeloppet NPV G a 1 a r 1 r 1 r n a n NPV G n t1 1 at r t

6 Olika system har olika tidsperspektiv på förändring Mode Handel Infrastruktur Politiska system Kultur och livsmönster Biologiska system Eugen Rosenstock Huessy, 1938, Out of Revolution

7 Investeringens ekonomiska värdeskapande Minskad omvärldsrisk Minskad operationell risk Minskad finansiell risk Stabiliteten i resultaten Investeringens värde Framtida resultat Minskad grundinvestering Ökade intäkter Minskade kostnader Längre ekonomisk livslängd

8 Riskens betydelse för investeringsutrymmet Grundinvestering: 300 msek Årligt nettokassaflöde 20 msek

9 Beräkning av genomsnittlig finansieringskostnad Genomsnittlig finansieringskostnad (WACC) bra mått på risken för investeringar inom företagets normala verksamhet E WACC Re ( 1Tc ) V S V R s R s = långivarnas genomsnittliga räntekrav på företagets skulder R e = ägarnas avkastningskrav på det egna kapitalet S = marknadsvärdet av företagets skulder E = marknadsvärdet av företagets eget kapital V = marknadsvärdet av hela företaget T c = Skattesatsen = företagets effektiva skattesats Lygnerud & Sandoff

10 Beräkning av ägarnas avkastningskrav på det egna kapitalet utifrån CAPM Avkastningskrav på eget kapital beror på: Nivån på den riskfria räntan Förväntad avkastning på genomsnittet för aktiemarknaden Företagets förväntade samvarians med aktiemarknaden () Avkastning (% ) Högrisk Marknadsportföljens riskpremium Marknadens genom snittliga avkastning (r m ) Riskfri ränta (r f ) Lågrisk Investering i en marknadsportfölj 0 0,5 1,0 R isk ( i )

11 Fastställande av avkastning på EK Riskpremium = *(marknadsavkastningen riskfri ränta) Avkastningskrav på eget kapital = riskfri ränta + riskpremium R e rf (rm rf) 11

12 Kalkylränta med skattning av R e R e rf ( rm rf ) R e 0,035 ( 0,075 0,035 ) = 5,1 % E WACC Re ( 1Tc ) V S V R s 0,7 1 0,051 ( 1 0,26 ) 0,3 1 0,04 = 4,5 %

13 Beslutsunderlag Exempel II Nettonuvärde MSEK % 2 % 3 % 4 % 5 % 6 % 7 % 8 % 9 % 1 0% 11 % 12 % 13 % 14 % 15 %16 % 17 % 18 % Kalkylränta

14 Beslutsunderlag Exempel I Nettonuvärde MSEK Ackumulerade kassaflöden utan hänsyn till ränta Ackumulerade kassaflöden med hänsyn till ränta År

15 Avkastningskrav Företagets boende kan betraktas som ett nätverk Boverket, 2008, Nyttan med allmännyttan

16 Boverket, 2008, Nyttan med allmännyttan

17 Boverket, 2008, Nyttan med allmännyttan

18 Implicit avkastningskrav för olika återbetalningstider och kalkylräntenivåer (vid avsaknad av värdeminskning) 80% 70% Implicit avkastningskrav (%) 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Återbetalningstid (år) Kalkylränta 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 %

19 Riskhantering Komplex framtid fordrar ökad kunskap om företagets situation Långsiktiga verksamheter med stort bundet kapital gynnas av stabilitet Konkret koppling till verksamhetens mål och strategier Kommunikationsverktyg för kompetensutveckling Företagets riskhantering skall involvera styrelsen ofta ett kunskapsgap mellan styrelse och operativ ledning

20 Ägarstyrning Långsiktighet underlättas av aktiva ägare Kräver affärsmässigt erfaren bolagsstyrelse Styrelsen har ett långtgående ansvar för förändring av verksamhetens prioriteringar och inriktning Konkreta och balanserade mål i tre dimensioner

21 Affärsmodellutveckling Affärsmässighet definieras av affärsmodellen Affärsmodellutveckling är en möjlighet att ändra definitionen av affärsmässighet Affärsmodellen skapar konceptuell förståelse för verksamhetens affärsmässiga grund Vilket värde erbjuder affärsmodellen kunden? Hur skall värdet produceras på bästa sätt? Hur skapas lönsamhet då vi producerar värde för kunden på detta sätt? Vad säkerställer en långsiktig konkurrensförmåga

22 Affärsmodellutveckling Interagera med kunder, kommun, organisationer, näringsliv och privata fastighetsbolag Bredare syn på värdeskapande Traditionellt smalt värdeskapande fokuserar kärnaffärens kostnader och intäkter Utvecklad syn på värdeskapande fokuserar fler dimensioner Fullkostnadskalkylering TBL Samverkansmodeller Byggare, Boende, Bostadsbolag och kommun

23 Volatilitetsminskande åtgärder Utbildning av medarbetare, kunder, leverantörer och ägare Tidiga och experimentella projekt Volatilitetsminskande sociala projekt Byta volatila kassaflöden mot mindre volatila Skapa stordriftsfördelar Samverkan för att minska ryktesrisker Generellt lyft minskar systematisk risk i ett område Mindre volatilitet i fastighetsvärde, vakansgrad och underhåll. Många volatilitetsminskande åtgärder minskar även volatiliteten på samhällsnivå System för värdeöverföring

24 Utmärkande egenskaper för allmännyttans värdeskapande Infrastrukturell verksamhet som utmärks av djupa bindingar till plats, investeringar, kunder och ägare Kräver ett långsiktigt engagemang från bolagets intressenter Känslig för förändring av kontraktetet mellan marknad, offentlig och privat svär. Förutsätter en betydande legitimitet Utmaningar har drag av elakartade problem

25 Elakartade problem Dessa utmaningarna är svåravgränsade, unika, berör många parter och utmaningarnas komplexitet ökar dessutom allteftersom tiden går. Det finns inga rätt eller fel sätt på att möta dessa utmaningar utan hanteringen av utmaningarna handlar ofta om att lyckas med en förhandling mellan olika parter. Samverkan och ett bredare intresse för värdeskapande utanför organisationen Lygnerud & Sandoff