Investeringskalkyler och affärsmodeller för långtgående energieffektiviseringar Anders Sandoff

Transkript

1 Investeringskalkyler och affärsmodeller för långtgående energieffektiviseringar Anders Sandoff Handelshögskolan vid Göteborgs universitet

2 Disposition Investeringens förutsättningar Betydande utmaningar Svåra affärsmässiga förutsättningar Unika objekt Investeringskalkylering Avkastningskrav Beslutskriterier Utvärderingsmetoder Beslutsunderlag Affärsmodeller och energieffektivisering

3 Utmaningar i fastighetssektorn Regelförändringar & politiska beslut Nya byggregler, diskussioner om likartade byggkrav, lag för allmännyttan avseende affärsmässiga principer och marknadsmässig avkastning, miljöklassning Energieffektiviseringar, renoveringar och social upprustning Omfattande behov, kraftfulla åtgärder kan ge krav på nybyggnationsstandard, kraftig teknikutveckling, krav på kompetens (som beställare eller i egen regi) Nya och ändrade kundkrav Krav på inkluderande processer, hyreshöjningar för lyxsanering, Förtätning och stadsutveckling (mobilitet trygghet), sociala värden relationsförvaltning, blandstad Kostnadsstruktur

4 Affärsmässiga förutsättningarna -en utmaning Betydande andel ägare och styrelser utan erfarenhet av långtgående energieffektiviseringar Traditionellt förvaltningsfokus snarare än fokus på värdeskapande i affärsmodellen Energieffektiviseringar är en fråga utan tydlig organisatorisk hemvist eller strategisk tyngd Stora investeringar med mager lönsamhet Ofta kunder med begränsad betalningsförmåga Långa kalkylhorisonter med låga kalkylräntor Nya samverkansformer Komplexa produkter och energisystemberoenden under utveckling Otydliga sociala effekter med ökade krav legitimitet och inkluderande processer

5 Förutsättningarna för att ta ansvar skiljer sig kraftigt åt Ägartyp Marknadsutveckling Ekonomisk situation Beståndets kvalitet Målsättningens ambition Lokala utvärderingskriterier Olika lokala lösningar

6 När adderar en investering värde? När summan av alla kassaflöden som förväntas följa av investeringsbeslutet, diskonterade med en riskjusterad ränta, överstiger investeringsbeloppet. ksek

7 Investeringens ekonomiska värdeskapande Minskad omvärldsrisk Minskad operationell risk Minskad finansiell risk Stabiliteten i resultaten Investeringens värde Framtida resultat Minskad grundinvestering Ökade intäkter Minskade kostnader Längre ekonomisk livslängd

8 Hur öka stabiliteten i kassaflödena? Riskminskande åtgärder? Fokusering på mindre volatila kundgrupper Minska volatilitet i utbetalningar Byta volatila kostnadsslag mot mindre volatila Individuell mätning Energikostnadens andel Ägarandelar i energiproduktion (jordräntan kan tillfalla kund) Generellt lyft minskar systematisk risk i ett område Mindre volatilitet i fastighetsvärde, vakansgrad och underhåll

9 Exempel: Pengars tidsvärde Banken lånar ut 100 kkr i ett år, deras avkastningskrav är 10 %. Vad skall kunden betala till banken i slutet av året? 100 * (1+0,1) = 110 kkr 110 kkr om ett år med ett avkastningskrav på 10 % är värda 100 kkr idag. 110/(1+0,1) = 100 kkr 100 kkr är nuvärdet av 110 kkr om ett år.

10 Nuvärdemetoden Nuvärdet = Summan av samtliga framtida kassaflöden diskonterade med kalkylräntan minus grundinvesteringsbeloppet NPV G a 1 a r 1 r 1 r n a n NPV G n t 1 1 at r t

11 Förutsättningar för ett kalkylexempel En grundinvestering om 1500 Löpande inbetalningar om 900/år i fem år. Löpande utbetalningar om 500/år i fem år. Ett restvärde vid periodens slut om 300. Kalkylräntan är fastställd till 5%.

12 Ett kalkylexempel Kalkylränta: 5,0% År Grundinvestering Inbetalningar Utbetalningar Restvärde 300 Netto k assaflöden Nuvärde kassaflöden Nettonuvärde 467

13 Beslutskriterier Nettonuvärde Kapitalvärdekvot Annuitet Internränta Återbetalningstid / Payback Direktavkastning och driftsnetto

14 Vanliga brister Ej bara marginella kassaflöden Avskrivningar med i kalkylen Kalkylhorisonten för kort Skiljer ej på teknisk, ekonomisk och uppskattad livslängd Skattekonsekvenser ej med Omogen användning av risk Investeringskalkyler som bygger på schablonvärden Ofta grova förenklingar Dålig upplösning minskar kalkylens beslutsrelevans

15 Riskens betydelse för investeringsutrymmet Grundinvestering: 300 msek Årligt nettokassaflöde 20 msek NPV msek % kalkylränta År 5 % kalkylränta 3 % kalkylränta

16 Kalkylräntans betydelse för nettonuvärdet Nettonuvärde ,00% 2,00% 3,00% 4,00% 5,00% 6,00% 7,00% 8,00% 9,00% 10,00% 11,00% 12,00% 13,00% 14,00% 15,00% 16,00% 17,00% 18,00% Kalkylränta

17 Beräkning av genomsnittlig finansieringskostnad Genomsnittlig finansieringskostnad (WACC) bra mått på risken för investeringar inom företagets normala verksamhet E WACC Re ( 1 Tc ) V S V R s R s = långivarnas genomsnittliga räntekrav på företagets skulder R e = ägarnas avkastningskrav på det egna kapitalet S = marknadsvärdet av företagets skulder E = marknadsvärdet av företagets eget kapital V = marknadsvärdet av hela företaget T c = Skattesatsen = företagets effektiva skattesats Lygnerud & Sandoff

18 Kalkylränta vid givet Re E WACC Re ( 1 Tc ) V S V R s 0,7 1 0,06 ( 1 0,22 ) 0,3 1 0,03 WACC = 5 % OBS. En nominell kalkylränta efter skatt!

19 Beräkning av ägarnas avkastningskrav på det egna kapitalet utifrån CAPM Avkastningskrav på eget kapital beror på: Nivån på den riskfria räntan Förväntad avkastning på genomsnittet för aktiemarknaden Företagets förväntade samvarians med aktiemarknaden (β) Avkastning (%) Högrisk Marknadsportföljens riskpremium Marknadens genomsnittliga avkastning (r m ) Riskfri ränta (r f ) Lågrisk investeri ng Investering i en marknadsportfölj investe ring 0 0,5 1,0 Risk ( i )

20 Beräkning av kalkylränta Avkastningskrav på eget kapital = riskfri ränta + riskpremium Riskpremium = β*(marknadsavkastningen riskfri ränta) Marknadsportföljens riskpremium historiskt mellan 3 % och 9 % och idag ungefär 7 %. Riskfri ränta ungefär 2 % Ett företag vars vinster varierar kraftigare än genomsnittet på marknaden har ett β>1. R e rf ( rm rf )

21

22 Kalkylränta med skattning av Re R e rf ( rm rf ) R e 0,02 0,61 ( 0,09 0,02 ) = 6,2 % E WACC Re ( 1 Tc ) V S V R s 0,7 1 0,062 ( 1 0,22 ) 0,3 1 0,03 = 5 %

23 Beslutsunderlag I Nettonuvärde MSEK Ackumulerade kassaflöden utan hänsyn till ränta Ackumulerade kassaflöden med hänsyn till ränta År

24 Beslutsunderlag II Nettonuvärde MSEK % 2 % 3 % 4 % 5 % 6 % 7 % 8 % 9 % 1 0% 11 % 12 % 13 % 14 % 15 % 16 % 17 % 18 % Kalkylränta

25 Avkastningskrav Företagets boende kan betraktas som ett nätverk

26

27

28 Implicit avkastningskrav (%) Implicit avkastningskrav för olika återbetalningstider och kalkylräntenivåer 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Återbetalningstid (år) Kalkylränta 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 %