Utreda möjligheten att införa kallhyra

Transkript

1 1(5) Fastighetsnämnden Utreda möjligheten att införa kallhyra Kommunstyrelsen beslutade den 14 januari år 2013 (KS 2012/0220) att ge fastighetsnämnden i uppdrag att utreda möjligheten att införa kallhyra i kommunens fastigheter. Danderyds kommuns fastighetsbestånd kan delas in i ett antal grupper såsom förskole- och grundskolelokaler, lokaler för gymnasieskola, bostäder för äldre, bostäder för grupper med särskilda behov, kontorslokaler och övriga lokaler samt bostäder. Kommunen hyr i dag ut majoriteten av sina lokaler och bostäder med varmhyra. Utveckling av Fastighetsföretagande i Offentlig Sektor (UFOS) har i rapporten Incitament för energieffektivisering Kall- och varmhyra för lokaler, daterad februari år 2013, belyst komplexiteten i fastighetsägarens investeringsbenägenhet i energieffektivisering liksom hyresgästernas intresse och incitament för att avtala om kallhyra. Rapporten slår även fast att den vanligaste kontraktsformen sett över hela fastighetsbeståndet utgörs av varmhyra på den svenska marknaden. har under ett antal år framgångsrikt energieffektiviserat kommunens fastighetsbestånd genom riktade ramanslag för energieffektivisering och inomhusmiljö. Kontoret har för sin del utvecklat både kompetens och engagemang i energifrågorna, varför kontoret förordar att kommunen fortsätter enligt samma modell med energieffektivisering. Att generellt införa kallhyra kräver kostsamma investeringar för fastighetsägaren och relativt komplexa hyresavtal som i sin tur medför att hyresgästernas kompetens på området troligtvis behöver förstärkas med avseende på utveckling samt uppföljning av energieffektivisering. föreslår fastighetsnämnden att ge kontoret i uppdrag att under 2014 utreda möjligheten till incitamentsavtal kopplat till varmhyresavtal och i utredningen föreslå lämpligt pilotprojekt. Utredningskostnaden bedöms uppgå till kr. Kontoret kommer även fortsättningsvis bevaka möjligheten och lämpligheten att avtala om kallhyra där så är möjligt. Finansiering sker inom ramen för 2014 års budgeterade driftmedel.

2 2(5) s förslag till beslut 1. Fastighetsnämnden godkänner tekniska kontorets utredning och överlämnar den till kommunstyrelsen för godkännande. 2. Kommunstyrelsen uppdrar till fastighetsnämnden att utreda möjligheten till incitamentsavtal kopplat till varmhyresavtal. genomför utredningen och föreslår lämpligt pilotprojekt samt återkommer till fastighetsnämnden för beslut om genomförande. Bakgrund Kommunstyrelsen beslutade den 14 januari år 2013 (KS 2012/0220) att ge fastighetsnämnden i uppdrag att utreda möjligheten att införa kallhyra i kommunens fastigheter. Kommunen hyr i dag ut majoriteten av sitt fastighetsbestånd med varmhyra. s utredning Danderyds kommuns fastighetsbestånd kan delas in i ett antal grupper såsom förskole- och grundskolelokaler, lokaler för gymnasieskola, bostäder för äldre, bostäder för grupper med särskilda behov, kontorslokaler och övriga lokaler samt bostäder. Lokaler för förskole- och grundskoleverksamhet ingår i dag i en form av hyreskollektiv där ersättningen i pengsystemet även skall täcka hyreskostnaden. Detta komplicerar ytterligare framtagandet av en rättvis modell för kallhyra för denna lokaltyp. I dag är fördelningen gällande bostäder för äldre fördelad med ca 50% på kontrakt med kallhyra och ca 50% med varmhyra. Hyresavtal med kallhyra utgörs till största delen av markbostäder. Lokaler för gymnasieverksamhet har till ca 95% kallhyra. Bostäder för grupper med särskilda behov har också varmhyror. Sammanfattningsvis hyr kommunen i dag ut majoriteten av sina lokaler och bostäder med varmhyra. Rapport UFOS- Incitament för energieffektivisering, Kall- och varmhyra för lokaler UFOS har i rapporten Incitament för energieffektivisering Kall- och varmhyra för lokaler, daterad februari år 2013, belyst komplexiteten i fastighetsägarens investeringsbenägenhet i energieffektivisering liksom hyresgästernas intresse samt incitament för att avtala om kallhyra. Rapportens slutsatser återges i sin helhet nedan, se bilaga 1. Incitament utgör ofta den drivande kraften i en energieffektiviseringsprocess. För att skapa en effektiv incitaments-modell är det viktigt att uppnå en win win-situation där parterna i hyresförhållandet delar på såväl

3 3(5) ansvaret för energianvändningen som besparingarna. Om kallhyra tillämpas betalar hyresgästen energiräkningen och utmaningen ligger då i att skapa tillräckligt med incitament för att fastighetsägaren ska investera i energieffektiviseringsåtgärder. Vid varmhyra står i stället fastighetsägaren för energiräkningen och hyresgästen motiveras att bidra till minskad energianvändning genom att delar av hyresvärdens kostnadsbesparing även tillfaller hyresgästen. Utifrån de intervjuer som gjorts inför den här rapporten och tidigare litteratur på området kan följande konstateras: I dagsläget finns det inte många tecknade hyresavtal med energibesparingsincitament. Detta är något förvånande med tanke på det stora intresse som finns för området och den uppmärksamhet gröna hyresavtal har fått på marknaden, men det visar hur svår knäckfrågan om utformning av incitament för energibesparing är. Sett över hela fastighetsbeståndet utgör varmhyra den vanligaste avtalsformen på den svenska marknaden, men ändå var majoriteten av de exempel på hyresavtal med incitament för energibesparing som kunde identifieras baserade på en kallhyresmodell. Om det handlar om en trend mot ökad användning av kallhyresavtal går dock inte att avgöra då underlaget är för litet för att dra några marknadstäckande slutsatser. Intresset ökar från hyresgästsidan, men framför allt från hyresgäster inom offentlig sektor. Fastighetsägaren har ett kunskapsövertag gentemot hyresgästen på området. Detta leder till att förtroendet mellan parterna är av extra stor vikt för att energieffektivisering ska kunna komma till stånd. Att ta fram ett fungerande och tydligt grönt hyresavtal med energibesparingsincitament och att lyckas med att använda avtalet även efter avtalstecknandet, kräver mycket tid, resurser och engagemang samt en hög kunskapsnivå. I många fall måste hyresvärden ställa om sin organisation för att kunna administrera och följa upp resultatet av avtalet. Mindre fastighetsägare har ofta inte möjlighet till detta och kan därmed tvingas avstå från denna typ av avtal. Hyresgästen måste också i många fall bygga upp en helt ny organisation för att kunna hantera avtalet. På grund av hyresgästens låga kunskapsnivå inom området och att även all personal hos hyresgästen behöver involveras för att vissa energibesparande åtgärder ska vara möjliga, krävs utbildande insatser och enkla förklaringsmodeller. Många av de modeller för incitament för energieffektivisering som finns på marknaden är för komplexa. Det största hindret för att hitta en enkel modell för incitament vid energieffektivisering verkar vara svårigheten att följa upp besparingar och dela upp investeringskostnaderna. Många hyresgäster godkänner inte schablonmässiga besparingar, utan vill se exakta resultat av sina egna lokalspecifika energibesparingsåtgärder. Det är väldigt svårt att dela upp besparingar mellan flera hyresgäster i samma fastighet. Investeringskostnaderna för att installera tillräckligt många energimätare

4 4(5) blir för höga. Hyresavtalets längd och förhyrningens omfattning påverkar i stor utsträckning möjligheterna. Incitamentsmodellen måste utvecklas med fokus på energi för värme, kyla och varmvatten likaväl som service och komfort. En framgångsfaktor är att modellen har en tydlig struktur, är enkel att förstå och använda för båda parter samt att drivkrafter och effekter tydligt framgår. På sikt bör även en utvärdering av incitamentens effekter göras. Rapport BELOK-Sammandrag Energianvändningen i en byggnad påverkas både av hur tekniska kontoret sköter huset, men också hur hyresgästerna nyttjar lokalerna. Incitamentet hos hyresgästerna för att medverka i arbete med energibesparingar är i dag svaga på grund av att det inte påverkar hyran. En besparing som hyresgästen själv gör påverkar således inte hyran. Belok* visar i rapporten Hyresavtal med incitament för minskad energianvändning förslag på enkla incitamentsavtal för att i samarbete mellan hyresvärd och hyresgäst genomföra ett framgångsrikt arbete med energieffektivisering. Incitamentsavtalet ska på ett tydligt sätt motivera båda parter att gemensamt hushålla med energi och göra gemensamma långsiktiga ekonomiska besparingar. Väl planerade energibesparande åtgärder ökar förutsättningarna för ett gott inomhusklimat - låg energianvändning och ett gott inomhusklimat går oftast hand i hand. Bilaga 2, Sammanfattning slutrapport BELOK. Energieffektivisering har under ett antal år framgångsrikt energieffektiviserat kommunens fastighetsbestånd genom riktade ramanslag för energieffektivisering och inomhusmiljö. Kontoret har för sin del utvecklat både kompetens och engagemang i energifrågorna, varför kontoret förordar att kommunen fortsätter enligt samma modell med energieffektivisering. Införande av kallhyra Att generellt införa kallhyra bedöms kräva kostsamma investeringar för kommunen och relativt komplexa hyresavtal som i sin tur medför att hyresgästernas kompetens på området troligtvis behöver förstärkas med avseende på utveckling och uppföljning av energieffektiviseringar. Lars Eliasson Teknisk direktör Fastighetschef

5 5(5) Bilagor: 1. Rapport UFOS februari Sammanfattning slutrapport BELOK, Mars 2008 Exp: Kommunstyrelsen