ÅRSREDOVISNING 2015
ÅRSREDOVISNING 2015 Denna årsredovisning är framställd av HSB Värmland i samarbete med bostadsrättsföreningen, enligt tecknat avtal med bostadsrättföreningens styrelse. HSB Värmland är en kooperativ organisation som ägs av sina medlemmar. Tillsammans med våra medlemmar och kunder skapar och utvecklar vi det goda boendet inom ramen för våra kärnvärderingar, engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan. HSB bostadsrättsföreningar, privata bostadsrättsföreningar, kommunala fastighetsbolag och privata fastighetsägare i Värmland, anlitar oss för många olika fastighetstjänster av ekonomisk, administrativ och teknisk karaktär. HSB Värmland Ekonomisk förening, Box 141 651 04 Karlstad tel. 054-198400, www.hsb.se/varmland
ÅRSREDOVISNING 2015-01-01-2015-12-31 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2015-01-01 2015-12-31. Årsredovisningen är upprättad enligt K2 regelverket. Allmänt om verksamheten Fastigheten: Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag med en fastighet i Skoghall, Mörmon 51:4, som stod färdigställd år 1968. Fastigheten består av 171 bostäder på totalt 11 859 m² i sex byggnader med adresserna Prästgårdsvägen 1-5-9 A-C, 3-7-11 A-D. Föreningen har 24 st RoK, 66 st 2 RoK samt 81 st 3 RoK. Det finns dessutom en bostadsrättslokal på 68 m² samt två hyreslokaler på 42 m², vilka är sammanslagna till en föreningslokal på 110 m². Lokalerna används av föreningen som möteslokal och vicevärdskontor. Lokalen hyrs även ut till medlemmarna. Föreningen har även ett övernattningsrum samt en styrketräningslokal. Föreningen har 205 st bilplatser varav 172 st med motorvärmare till medlemmarna och resterande 33 st används till besökande samt tillfällig uppställning. Föreningens huvudsakliga ändamål är att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende åt föreningens medlemmar. Stadgar: Föreningen har under året antagit 2011 års normalstadgar version 4 för HSB bostadsrättsförening med tillhörande komplement. Föreningsstämma mm: Ordinarie föreningsstämma hölls den 12 maj 2015. Under verksamhetsåret har 12 st (13 st) protokollförda styrelsemöten hållits. Till representanter i HSB:s fullmäktige utsågs ordförande, med övriga styrelseledamöter som suppleanter. Föreningen närvarade vid HSB Värmlands fullmäktigemöte. Styrelse: Styrelsens sammansättning under året har varit, efter stämma: Roland Stridh ordförande i tur att avgå Staffan Skoglund vice ordförande i tur att avgå Kristina Eriksson sekreterare Jimmi Persson vice sekreterare Lena Hermansson ledamot i tur att avgå Anders Dahlberg ledamot Peter Johansson ledamot i tur att avgå Hampus Askling ledamot Barbro Johansson suppleant i tur att avgå Börje Brandt suppleant i tur att avgå Johan Dahlgren suppleant i tur att avgå Christer Svahn utsedd av HSB Värmland Firmatecknare: Föreningens firma har tecknats av Roland Stridh, Staffan Skoglund, Håkan Eriksson och Kristina Eriksson, två i förening. Valberedning: Valberedningen har bestått av Leif Thydén, Ann-Charlotte Dahlgren och Svein Inge Håkonsen. Revisorer: Revisorer har varit Leif Thydén med Roland Olsson som suppleant, valda av föreningen, samt en revisor utsedd av HSB Riksförbund. 1
Förvaltning: Styrelsen biträds i den ekonomiska/administrativa förvaltningen av HSB Värmland. Fastighetsskötseln utförs av Råum's Maskin. Intern förvaltare/vicevärd har Håkan Eriksson varit under året. Försäkring: Föreningens fastighet har under år 2015 varit fullvärdesförsäkrad i Gjensidige Forsikring ASA där även bostadsrättstillägg ingått. Från och med 2016-01-01 har föreningen en fullvärdesförsäkring med bostadsrättstillägg i Protector Forsikring ASA. Väsentliga avtal: Föreningen har bla. avtal med nedanstående: Leverantör HSB Värmland Råum's Maskin Fortum Markets Hammarö Energi Hammarö Kommun ComHem Securitas Avtalstyp Ekonomisk/administrativ förvaltning Fastighetsskötsel El och elnät Fjärrvärme Vatten TV Bevakning Gjensidige Forsikring ASA Fastighetsförsäkring t.o.m. 31/12-15 Protector Forsikring ASA Fastighetsförsäkring fr.o.m. 1/1-16 Tidigare års större underhåll: Föreningen har tidigare utfört följande större renoveringar: Åtgärd Fasad, fönster och balkonger 2010 Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Stadgeenlig besiktning: Årets stadgeenliga fastighetsbesiktning har utförts 2015-08-17. Reparationer: Under året har det förekommit oförutsedda reparationer i form av utbyte inglasning altan 56 tkr, motorvärmare 9 tkr och byte av vattenmätare 20 tkr. Underhåll: Under året har större underhåll utförts: Omläggning yttertak 2 013 tkr, byte lägenhetsdörrar 1 830 tkr och partiella stambyten 133 tkr. Utöver detta har även målning av trapphus påbörjats 125 tkr. Underhållsplan: Föreningen har en 15-årig underhållsplan, upprättad och godkänd av styrelsen, som reviderades senast 2015-11-22. Enligt upprättad underhållsplan skall stambyte genomföras år 2020 till en kostnad av 23 mkr i 2015 års penningvärde. Kommande underhåll: I enlighet med upprättad underhållsplan kommer framtida underhållet av fastigheten under det närmaste året bestå av: målning av trapphus byte av lägenhetsdörrar utbyte belysning (ute och i trapphus) upprustning lekplats byte pumpar i UC partiella stambyten tvättmaskiner mm. Summa Finansiering: Planerade åtgärder ska finansieras med egna fonderade medel. 420 000 kr 130 000 kr 300 000 kr 250 000 kr 100 000 kr 100 000 kr 150 000 kr 1 450 000 kr År 2
Årsavgifter: Årsavgiften för bostäder uppgår i genomsnitt till 743 kr/m² och höjdes med 1,5 % till 750kr/m 2 fr.o.m. 2015-01-01. Styrelsen har beslutat om att höja avgiften för lägenheter för år 2016 med 1 %. Månadsavgiften innefattar uppvärmning och vatten. Utöver månadsavgiften tillkommer kostnad för hushållselen. Lån: Föreningens banklån uppgår på bokslutsdagen till 18 823 613 kr. Under året har föreningen amorterat 1 000 000 kr, vilket kan sägas motsvara en amorteringstakt på 20 år. Föreningen har till Tingsrätten anmält en boende för nekat tillträde till dennes lägenhet. Tingsrättens dom gick i föreningens favör. Lägenhetshavaren har överklagat domen till Hovrätten där ärendet behandlas under 2016. Medlemsinformation Under verksamhetsåret har 10 st (18 st) bostadsrätter överlåtits. Vid räkenskapsårets utgång var medlemsantalet 194 st varav röstberättigade medlemmar 165 st varav HSB Värmland utgör en medlem. Föreningen har en hemsida där medlemmar kan få information om vad som planeras i föreningen. www.hsb.se/varmland/bergasen Flerårsöversikt belopp i tusental kronor Resultatet av föreningens verksamhet under året och den ekonomiska ställningen vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning. 2015 2014 2013 2012 Nettoomsättning, tkr 9 344 9 233 9 111 9 147 Resultat efter finansiella poster, tkr -755-1 492 2 410 1 297 Soliditet, % 42% 41% 43% 37% Årsavgift kr/kvm bostadsrättsyta 743 732 721 721 Låneskuld kr/kvm totalyta bostad o lokal 1 573 1 656 1 719 1 917 Drifts-/personalkostnader, kr/kvm 391 400 411 433 Resultatdisposition Från och med 1 januari 2015 har man ansett att styrelsen är behörigt organ vad gäller beslut om avsättning och uttag ur fond för yttre underhåll i enlighet med den godkända underhållsplanen. Förändringen innebär att årets förändring av yttre fond bokas direkt mot bundet eget kapital samma år som det avser. Detta innebär att resultatdispositionen förändras gentemot tidigare år. För mer info se not om eget kapital. Balanserat resultat 2 020 662 Disposition ur underhållsfonden motsvarande årets underhållskostnad 4 100 637 Avsättning till underhållsfonden* -1 200 000 Årets resultat -754 936 Summa fritt eget kapital att disponeras av stämman 4 166 363 Styrelsen förselår att balanserat resultat disponeras enligt nedan: Extra avsättning till underhållsfonden 3 100 637 Balanserat resultat 1 065 726 4 166 363 *) Avsättning till underhållsfonden överensstämmer med upprättad plan exklusive stammar. Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultatoch balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. 3
RESULTATRÄKNING 2015-01-01 2014-01-01 Belopp i kr Not 2015-12-31 2014-12-31 Rörelseintäkter Nettoomsättning 1 9 343 750 9 233 260 Övriga rörelseintäkter 2 91 560 1 997 Summa rörelseintäkter 9 435 310 9 235 257 Rörelsekostnader Drift- och fastighetskostnader 3-4 388 192-4 429 054 Övrig externa kostnader -213 782-222 348 Underhåll enligt plan -4 100 637-4 283 597 Personalkostnader och arvoden 4-287 777-358 591 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar -798 180-798 180 Summa rörelsekostnader -9 788 568-10 091 770 Rörelseresultat -353 258-856 512 Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 5 187 8 154 Räntekostnader och liknande resultatposter 6-401 865-644 142 Summa finansiella poster -401 678-635 988 Resultat efter finansiella poster -754 936-1 492 500 Resultat före skatt -754 936-1 492 500 Årets resultat -754 936-1 492 500 4
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2015-12-31 2014-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 7 34 794 103 35 592 283 Summa materiella anläggningstillgångar 34 794 103 35 592 283 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav 8 500 500 Summa finansiella anläggningstillgångar 500 500 Summa anläggningstillgångar 34 794 603 35 592 783 Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres- och andra kundfordringar 4 199 5 550 Övriga fordringar 9 15 548 15 361 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 10 32 295 196 599 Summa kortfristiga fordringar 52 042 217 510 Kassa och bank 11 374 672 2 056 900 Summa omsättningstillgångar 426 714 2 274 410 SUMMA TILLGÅNGAR 35 221 317 37 867 193 5
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2015-12-31 2014-12-31 Eget kapital och skulder Eget kapital 12 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 1 200 500 1 200 500 Fond för yttre underhåll 9 399 363 10 324 863 Summa bundet eget kapital 10 599 863 11 525 363 Fritt eget kapital Balanserat resultat 4 921 299 5 488 299 Årets resultat -754 936-1 492 500 Summa fritt eget kapital 4 166 363 3 995 799 Summa eget kapital 14 766 226 15 521 162 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 13 17 823 613 18 823 613 Summa långfristiga skulder 17 823 613 18 823 613 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 13 1 000 000 1 000 000 Leverantörsskulder 469 957 1 295 184 Övriga skulder 14 8 223 12 656 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 15 1 153 298 1 214 578 Summa kortfristiga skulder 2 631 478 3 522 418 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 35 221 317 37 867 193 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter 16 Fastighetsinteckningar 32 000 000 32 000 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga 6
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar (K2). Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år. Intäktsredovisning Intäkter redovisas till verkligt värde av vad föreningen fått eller beräknas få. Det innebär att föreningen redovisar intäkter till nominellt belopp (fakturabelopp). Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärden minskat med ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar sker linjärt över förväntade nyttjandeperioder. Ursprunglig byggnad har tidigare avskrivits enligt en progressiv plan på 60 år. En ny teknisk bedömning har gjorts av nyttjandeperioden till 83 år och rak avskrivning. Tillkommande utgifter skrivs av linjärt enligt förväntad nyttjandeperiod. Följande avskrivningsprocent tillämpas: % Ursprunglig byggnad 0,8 Tillkommande utgifter 2,0 Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker på basis av föreningens underhållsplan. Avsättning och ianspråktagande från underhållsfonden beslutas av styrelsen. Eventuell extra reservering till yttre fond beslutas av föreningsstämman. Övrigt Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Inkomstskatt En bostadsrättsförening, som skattemässigt är att betrakta som ett privatbostadsföretag, belastas vanligtvis inte med inkomstskatt. Beskattning sker med 22 % för verksamheter som inte kan hänföras till fastigheten, t ex avkastning på en del placeringar. Föreningen har sedan tidigare år ett skattemässigt underskott uppgående till 2 056 tkr. NOTER 1 Nettoomsättning 2015 2014 Årsavgifter bostäder 8 807 988 8 677 476 Årsavgifter lokaler 66 804 65 577 Hyror 53 980 49 485 Överlåtelse- och pantavgifter 17 138 31 976 Övrigt 397 840 408 716 Brutto 9 343 750 9 233 230 Hyresbortfall övrigt 0 30 Summa nettoomsättning 9 343 750 9 233 260 7
2 Övriga rörelseintäkter 2015 2014 Ersättning från försäkringsbolag 77 334 0 Övriga intäkter 14 226 1 997 Summa övriga rörelseintäkter 91 560 1 997 3 Drift- och fastighetskostnader 2015 2014 Fastighetsskötsel och städning -508 670-440 063 Löpande underhåll/reparationer -132 115-98 498 Uppvärmning -1 121 052-1 136 654 El -830 031-805 758 Vatten -830 687-872 389 Sophämtning -144 962-168 139 Övriga avgifter -83 635-162 270 Förvaltningskostnader -181 490-194 598 Fastighetsavgift/Fastighetsskatt -207 380-207 380 Försäkringspremier -181 173-147 281 Övrigt -166 998-196 024 Summa drift- och fastighetskostnader -4 388 192-4 429 054 4 Personalkostnader och arvoden 2015 2014 Löner för anställda och vicevärd -56 592-74 429 Styrelsearvoden -119 750-136 150 Arvoden arbetskommittéer -30 025-73 413 Revisionsarvode föreningsvald revisor -1 000-1 100 Övriga arvoden -27 693-3 961 Övriga personalkostnader -1 776-1 765 Sociala avgifter -50 941-67 774 Summa personalkostnader och arvoden -287 777-358 591 Medelantalet anställda Föreningen har endast timanställda av mindre omfattning 5 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 2015 2014 Ränteintäkter 187 8 154 Summa övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 187 8 154 6 Räntekostnader och liknande resultatposter 2015 2014 Räntekostnader -401 865-644 142 Summa räntekostnader och liknande resultatposter -401 865-644 142 8
7 Byggnader och mark 2015-12-31 2014-12-31 Föreningen äger fastigheten Mörmon 51:4 Byggnader och mark Ingående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader 45 529 248 45 529 248 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader 45 529 248 45 529 248 Ingående ackumulerade avskrivningar 10 297 625 9 499 445 Årets avskrivningar 798 180 798 180 Utgående ackumulerade avskrivningar 11 095 805 10 297 625 Anskaffningsvärde mark 360 660 360 660 Utgående redovisat värde byggnader och mark 34 794 103 35 592 283 Specifikation byggnader och mark Anskaffn.- Ing. ack av- och Årets Avskrivnings- Bokfört värde värde nedskrivning avskrivning tid 2015-12-31 Ursprunglig byggnad 10 072 207 7 326 239 76 277 1968-2050 2 669 691 Fasad/fönster/balkonger 35 457 041 2 971 386 721 903 2010-2059 31 763 752 Byggnader 45 529 248 10 297 625 798 180 34 433 443 Mark 360 660 Markanläggning Summa byggnader och mark 34 794 103 35 592 283 Fastighetens taxeringsvärde uppgår till 68 478 000 kr (68 478 000 kr). Värdeår 1968. Hustyp Byggnader Mark Totalt Bostäder/Hyreshus 52 000 000 16 200 000 68 200 000 Lokaler 278 000 0 278 000 52 278 000 16 200 000 68 478 000 8 Andra långfristiga värdepappersinnehav 2015-12-31 2014-12-31 Andel i HSB 500 500 Summa andra långfristiga värdepappersinnehav 500 500 9 Övriga fordringar 2015-12-31 2014-12-31 Skattefordran 9 276 9 276 Skattekonto 6 272 6 085 Summa övriga fordringar 15 548 15 361 10 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2015-12-31 2014-12-31 Försäkring 0 181 173 Kabel-TV 15 426 15 426 Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 869 0 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 32 295 196 599 9
11 Kassa och bank 2015-12-31 2014-12-31 Swedbank 372 450 2 055 718 Handkassa 2 222 1 182 Summa kassa och bank 374 672 2 056 900 12 Eget kapital Bundet Eget Kapital Fritt Eget Kapital Totalt Medlems- Fond yttre Balanserat Årets insatser underhåll resultat resultat Belopp vid årets ingång 1 200 500 10 324 863 5 488 299-1 492 500 15 521 162 Under året erlagda insatser Resultatdisposition enligt stämmobeslut 1 975 137-3 467 637 1 492 500 0 Avsättning framtida underhåll enligt plan 1 200 000-1 200 000 0 Disposition av yttre fond enligt styrelsebeslut -4 100 637 4 100 637 Årets resultat -754 936-754 936 Belopp vid årets utgång 1 200 500 9 399 363 4 921 299-754 936 14 766 226 13 Skulder till kreditinstitut 2015-12-31 2014-12-31 Långivare Räntesats Löptid SBAB 1,79% 2014-11-05-2017-09-13 8 167 000 9 167 000 SBAB 1,40% 2015-09-04-2018-06-12 10 656 613 10 656 613 Summa skulder till kreditinstitut 18 823 613 19 823 613 Avgår kortfristig del 1 000 000 1 000 000 Långfristig del av skulder till kreditinstitut 17 823 613 18 823 613 Beräknad amortering de närmaste 5 åren är 1 miljon kronor årligen. Om 5 år beräknas skulden till kreditgivare uppgå till 13,8 miljoner kronor. 14 Övriga skulder 2015-12-31 2014-12-31 Källskatt december 5 583 10 004 Depositioner 2 640 1 540 Övrigt 0 1 112 Summa övriga skulder 8 223 12 656 10
ÅRSREDOVISNING Den redovisning styrelsen avger över ett avslutat räkenskapsår och som ska behandlas vid ordinarie föreningsstämma. Årsredovisningen ska omfatta förvaltningsberättelse, resultaträkning, balansräkning och noter. 1. Förvaltningsberättelsen Redogör i text och tabeller för verksamheten. Anläggningstillgångar Är de tillgångar som är anskaffade för långvarigt bruk inom föreningen, t ex fastigheterna. Omsättningstillgångar Ska i allmänhet omvandlas till pengar inom ett år. Långfristiga skulder Är i huvudsak de lån som föreningen ska betala på längre sikt 2. Resultaträkningen än ett år. Visat föreningens samtliga intäkter och kostnader under räkenskapsåret. Överstiger intäkterna kostnaderna blir mellanskillna- Kortfristiga skulder den vinst. Vid omvänt förhållande uppstår förlust. Styrelsen ska De skulder som föreningen ska betala inom ett år. till föreningsstämman föreslå hur årets resultat samt övrigt fritt eget kapital efter avsättning/ianspråktagande till/av underhålls- Likviditet fond ska disponeras. Med likviditet menas föreningens betalningsberedskap, alltså förmågan att betala sina skulder i rätt tid. God eller dålig 3. Balansräkningen likviditet bedöms utifrån förhållander mellan likvida medel och Visar föreningens samtliga tillgångar och skulder per boksluts kortfristiga skulder. Om likvida medel motsvarar kortfristiga datum. Föreningens tillgångar består av anläggningstillgångar skulder anser man i normalfallet att likviditeten är god. (t ex fastigheter, inventarier) samt omsättningstillgångar (kontanter, kortfristiga fordringar m m) Föreningens skulder består av fastighetslånen samt olika slag av kortfristiga skulder (förskotts- hyror, leverantörsskulder, ännu ej fakturerade skulder m m). Soliditet Med soliditet menas föreningens långsiktiga förmåga att betala även de långfristiga skulderna. Soliditet beräknas som föreningens totala egna kapital i procent av balansomslutningen. Under eget kapital redovisas grundavgifter, olika fonder samt disponibla vinstmedel/ansamlad förlust. TERMER I ÅRSREDOVISNINGEN Driftskostnader Uppvärmning, försäkringspremie, sophämtning, städning etc. samt fastighetsskötsel inklusive underhåll av mindre omfattning som inte ingår i föreningens underhållsplan. Föreningens underhållsfond Till denna fond görs årliga avsättningar för att säkerställa föreningens framtida planerade underhåll. Detta underhåll finns dokumenterat i föreningens underhållsplan eller motsvarande. Avsättning till och återföring från underhållsfonden sker genom omföring mellan fritt och bundet eget kapital i balansräkning- en. Återföring från underhållsfonden till fritt eget kapital görs i takt med att planerade underhållsåtgärder genomförs. OBS!! Yttre fond är en bokföringsmässig transaktion. De Underhållskostnader Utgifter för planerade underhållsåtgärder enligt underhållsplan eller motsvarande som i redovisningen redovisas direkt som kostnad i resultaträkningen. pengar som föreningen har redovisas på tillgångssidan.. Ställda säkerheter Avser den säkerhet som lämnats för erhållna lån. Detta sker genom att ett pantbrev (inteckning) uttages i fastigheten på Värdehöjande underhåll Utgifter för åtgärder enligt underhållsplan eller motsvarande som redovisas som investering i balansräkningen och kostnadsförs över tillgångens livslängd (se avskrivningar) Avskrivningar Avskrivningar måste ske på grund av ålder och nyttjande. Genom att bokföra en anskaffning som tillgång (aktivera) och skriva av den under en beräknad livslängd fördelas anskaffnings- belopp som i regel motsvarar erhållna lån. REVISIONSBERÄTTELSEN Där uttalar sig revisorerna om årsredovisningen, förvaltningen och om styrelsens förslag till användande av överskott eller täckande av underskott, samt att de till- eller avstyrker huruvida föreningsstämman bör bevilja ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter. kostnaden över flera år.
EGNA ANTECKNINGAR