ÅRSREDOVISNING 2015/2016. HSB Bostadsrättsförening Stranden i Karlstad

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2015/2016 HSB Bostadsrättsförening Stranden i Karlstad

2 ÅRSREDOVISNING 2015/2016 HSB Bostadsrättsförening Stranden i Karlstad Denna årsredovisning är framställd av HSB Värmland i samarbete med bostadsrättsföreningen, enligt tecknat avtal med bostadsrättföreningens styrelse. HSB Värmland är en kooperativ organisation som ägs av sina medlemmar. Tillsammans med våra medlemmar och kunder skapar och utvecklar vi det goda boendet inom ramen för våra kärnvärderingar, engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan. HSB bostadsrättsföreningar, privata bostadsrättsföreningar, kommunala fastighetsbolag och privata fastighetsägare i Värmland, anlitar oss för många olika fastighetstjänster av ekonomisk, administrativ och teknisk karaktär. HSB Värmland Ekonomisk förening, Box Karlstad tel ,

3 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Allmänt om verksamheten ÅRSREDOVISNING HSB Bostadsrättsförening Stranden i Karlstad Styrelsen får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret Fastigheten : Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag med en fastighet i Karlstad, Igelkotten 15, som stod färdigställd år Fastigheten består av 2 byggnader med 30 bostäder på tot ,0 m2 samt en hyreslägenhet på 48 m2 och ett centralgarage med 16 bilplatser. Föreningen är belägen på Stagnellsgatan 19 samt Strandvägen 32, Karlstad. Föreningens huvudsakliga ändamål är att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende åt föreningens medlemmar. Stadgar : Föreningen har 2003 års långa normalstadgar för HSB bostadsrättsföreningar. Föreningsstämma mm : Ordinarie föreningsstämma hölls den 02 december Under verksamhetsåret har 8 st protokollförda styrelsemöten hållits. Till representanter i HSB:s fullmäktige utsågs ordförande, med övriga styrelseledamöter som suppleanter. Föreningen var representerad vid HSB Värmlands fullmäktigemöte. Styrelse : Styrelsens sammansättning under året har varit, efter stämma: Ulla Näzell ordförande i tur att avgå Johnny Persson vice ordförande Birgitta Virén sekreterare Ragnhild Westerberg ledamot i tur att avgå John Johansson utsedd av HSB Värmland Nils-Erik Wikebäck suppleant i tur att avgå Firmatecknare: Föreningens firma har tecknats av Ulla Näzell, Johnny Persson, Birgitta Virén och John Johansson, två i förening. Valberedning : Valberedningen har bestått av Nils-Erik Wikebäck, Åsa Löfvenberg och Birgit Karlsson. Revisorer : Revisorer har varit Anders Lindgren vald av föreningen samt en revisor utsedd av HSB Riksförbund. Förvaltning: Styrelsen biträds av HSB Värmland gällande såväl ek.administrativ förvaltnings som teknik och drift. 1

4 Försäkring : Föreningens fastighet är fullvärdesförsäkrad i Protector Forsikring där även bostadsrättstillägg ingår. Väsentliga avtal : Föreningen har bla. avtal med nedanstående: Leverantör Avtalstyp HSB Värmland Ekonomisk/administrativ förvaltning HSB Värmland Fastighetsskötsel HSB Värmland Förvaltarfunktion HSB Värmland Energioptimeringsavtal Karlstad Energi El och nät samt fjärrvärme Karlstad Kommun Vatten ComHem Tv Securitas Bevakning Protector Forsikring Fastighetsförsäkring Hissab Hisservice Tidigare års större underhåll: Föreningen har tidigare utfört följande större renoveringar: Åtgärd År Ny värmepump 2010/2011 Injustering av värme samt nya termostater 2010/2011 Injustering ventilation och Alliance fläktkåpor 2010/2011 Vattenbesparande åtgärder 2010/2011 Ny belysning 2013/2014 Vindsisolering 2013/2014 Spolning av avloppsstammar 2013/2014 Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Stadgeenlig besiktning : Årets stadgeenliga fastighetsbesiktning har utförts Reparationer : Inga större oförutsedda reparationer har belastat föreningen. Underhåll : Under året har inget större underhåll/tillkommande utgifter utförts: Underhållsplan : Föreningen har en 40 -årig underhållsplan som är upprättad HSB Värmland och reviderades senast

5 Avsättning framtida underhåll: Avsättning exkl. stambyte 151 Tkr/år Avsättning för stambyte 300 Tkr/år Summa avsättning 451 Tkr/år Enligt upprättad underhållsplan skall stambyte genomföras år 2031 till en kostnad av Tkr i 2016 års penningvärde. Investeringar: Föreningen har under året gjort följande investeringar. Komplettering passersystem -Digitala trapphustavlor 247 Tkr Kommande underhåll: I enlighet med upprättad underhållsplan kommer framtida underhållet av fastigheten inom den närmast 5 års period bestå av : Helmålning trapphus samt fastighetens allmänna utrymmen. Underhållsspolning avloppsstammar. Ca 500 Tkr Finansiering: Planerade åtgärder ska finansieras med egna medel. Årsavgifter : Årsavgiften för bostäder uppgår i genomsnitt till kr/m2 och är samma som föregående år. Styrelsen har beslutat om oförändrad avgift för lägenheter för år 2016/2017. Utöver månadsavgiften tillkommer kostnad för hushållsel som betalas av bostadsrättshavaren direkt till leverantören. Lån: Föreningens banklån uppgår på bokslutsdagen till kr. Under året har föreningen amorterat kr, vilket kan sägas motsvara en amorteringstakt på ca 42 år. Medlemsinformation Under verksamhetsåret har 4 (1) bostadsrätter överlåtits. Vid räkenskapsårets utgång var medlemsantalet 30 st varav röstberättigade medlemmar 26 st varav HSB Värmland utgör en medlem. Flerårsöversikt belopp i tusental kronor Resultatet av föreningens verksamhet under året och den ekonomiska ställningen vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning. 2015/ / / /13 Nettoomsättning, tkr Resultat efter finansiella poster, tkr Soliditet, % 19% 16% 13% 13% Årsavgift kr/kvm bostadsrättsyta Låneskuld kr/kvm totalyta bostad Drifts-/personalkostnader, kr/kvm

6 Resultatdisposition Från och med 2015 har man ansett att styrelsen är behörigt organ vad gäller beslut om avsättning och uttag ur fond för yttre underhåll i enlighet med den godkända underhållsplanen. Förändringen innebär att årets förändring av yttre fond bokas direkt mot bundet eget kapital samma år som det avser. Detta innebär att resultatdispositionen förändras gentemot tidigare år. För mer info se not om eget kapital. Balanserat resultat 0 Disposition ur underhållsfonden motsvarande årets underhållskostnad 486 Avsättning till underhållsfonden* Årets resultat Summa fritt eget kapital att disponera av stämman Styrelsen föreslår att balanserat resultat disponeras enligt nedan: Balanserat resultat, överföres i ny räkning *) avsättning till underhållsfonden enligt plan och budget Ytterligare upplysningar vad beträffande föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultatoch balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. 4

7 RESULTATRÄKNING Belopp i kr Not Rörelseintäkter Nettoomsättning Övriga rörelseintäkter Summa rörelseintäkter Rörelsekostnader Drift- och fastighetskostnader Övrig externa kostnader Underhåll enligt plan Personalkostnader och arvoden Avskrivning av materiella anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader Rörelseresultat Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 0 33 Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster Resultat efter finansiella poster Årets resultat

8 BALANSRÄKNING Belopp i kr Not Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier, verktyg och installationer Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres- och andra kundfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

9 BALANSRÄKNING Belopp i kr Not Eget kapital och skulder Eget kapital 11 Bundet eget kapital Medlemsinsatser Fond för yttre underhåll Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter Panter och därmed jämförliga säkerheter som ställts för egna skulder. Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga 7

10 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar (K2). Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år. Intäktsredovisning Intäkter redovisas till verkligt värde av vad föreningen fått eller beräknas få. Det innebär att föreningen redovisar intäkter till nominellt belopp (fakturabelopp). Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärden minskat med ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar sker linjärt över förväntade nyttjandeperioder. Ursprunglig byggnad har tidigare avskrivits enligt en progressiv plan på 60 år. En ny teknisk bedömning har gjorts av nyttjandeperioden till 100 år och rak avskrivning. Tillkommande utgifter skrivs av linjärt enligt förväntad nyttjandeperiod. Följande avskrivningsprocent tillämpas: % Ursprunglig byggnad 1,0 Tillkommande utgifter 10,0 Inventarier/Tekniska anläggningar 6,7 Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker på basis av föreningens underhållsplan. Avsättning och ianspråktagande från underhållsfonden föreslås av styrelsen och beslutas av föreningsstämman. Övrigt Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Inkomstskatt En bostadsrättsförening, som skattemässigt är att betrakta som en privatbostadsföretag, belastas vanligtvis inte med inkomstskatt. Beskattning sker med 22 % för verksamheter som inte kan hänföras till fastigheten, t ex avkastning på en del placeringar. Föreningen har sedan tidigare år ett skattemässigt underskott uppgående till tkr. NOTER 1 Nettoomsättning 2015/ /15 Årsavgifter bostäder Hyror Överlåtelse- och pantavgifter Övrigt Brutto Hyresbortfall övrigt Summa nettoomsättning

11 2 Drift- och fastighetskostnader 2015/ /15 Fastighetsskötsel och städning Löpande underhåll/reparationer Uppvärmning El Vatten Sophämtning Övriga avgifter Förvaltningskostnader Fastighetsavgift/Fastighetsskatt Försäkringspremier Övrigt Summa drift- och fastighetskostnader Personalkostnader och arvoden 2015/ /15 Löner för anställda och vicevärd Styrelsearvoden Arvoden arbetskommittéer Revisionsarvode föreningsvald revisor Övriga personalkostnader Sociala avgifter Summa personalkostnader och arvoden Föreningen har endast timanställda 4 Räntekostnader och liknande resultatposter 2015/ /15 Räntekostnader Övriga finansiella kostnader Summa räntekostnader och liknande resultatposter Byggnader och mark Föreningen äger byggnaderna på fastigheten Igelkotten 15 i Karlstad. Byggnader och mark Ingående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader Årets investeringar 0 0 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Anskaffningsvärde mark Utgående redovisat värde byggnader och mark Specifikation byggnader och mark Anskaffn.- Ing. ack av- och Årets Avskrivnings- Bokfört värde värde nedskrivning avskrivning tid Ursprunglig byggnad tom Ventilationsanläggning tom Byggnader Mark Summa byggnader och mark

12 Fastighetens taxeringsvärde uppgår till kr ( ). Värdeår Hustyp Byggnader Mark Totalt Bostäder/Hyreshus Lokaler Inventarier, verktyg och installationer Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Årets anskaffningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Specifikation inventarier, verktyg och installationer Anskaffn.- Ing. ack av- och Årets Avskrivnings- Bokfört värde värde nedskrivning avskrivning tid Bastec Ecogard reglerutrustning tom Påbyggn passersystem tom Passersystem tom Byggnader Andra långfristiga värdepappersinnehav Andel i HSB Summa andra långfristiga värdepappersinnehav Övriga fordringar Skattefordran Skattekonto Summa övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Försäkring Verisure Avtal HSB Hisservice Securitas 0 0 Telia Medlemsavgift Kabel-TV Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Handelsbanken transaktionskonto *) Swedbank SUS konto 1 33 Handkassa Summa kassa och bank Beviljad kredit 500 Tkr 10

13 11 Eget kapital Medlems- Upplåtelse- Fond yttre Balanserat Årets insatser avgifter underhåll resultat resultat Belopp vid årets ingång Resultatdisposition enligt stämmobeslut Avsättning framtida underhåll enligt plan Disposition av yttre fond Årets resultat Belopp vid årets utgång Skulder till kreditinstitut Långivare Räntesats Löptid Stadshypotek Stadshypotek Stadshypotek Stadshypotek Stadshypotek 1,25% ,08% ,83% ,26% ,30% * ,56% Stadshypotek Summa skulder till kreditinstitut *) tom ,3 % Avgår kortfristig del Långfristig del av skulder till kreditinstitut Beräknad amortering de närmaste 5 åren är ca 449 tkr årligen. Om 5 år beräknas skulden till kreditgivare uppgå till 16,0 Mkr. 13 Övriga skulder Momsavräkning Källskatt Summa övriga skulder

14

15

16 ORDLISTA FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEN: Den del av årsredovisningen som i text förklarar verksamheten kallas förvaltningsberättelse. Övriga delar av årsredovisningen är resultatoch balansräkning samt tilläggsupplysningar med notförteckning, som i siffror visar verksamheten. Av notförteckningen framgår detaljinformation om vissa poster i resultatoch balansräkningen. Förvaltningsberättelsen talar om verksamhetens art och inriktning t.ex beskriver fastigheten, utfört underhåll under året, avgifter, ägarförhållanden, d.v.s antalet medlemmar med eventuella förändringar under året samt vilka som haft uppdrag i föreningen. Även väsentliga händelser i övrigt under räkenskapsåret och efter dess utgång fram till dess förvaltningsberättelsen upprättas ska tas med, liksom viktiga ekonomiska förhållanden som ej framgår av resultat- och balansräkningen. Även förväntad framtida utveckling belyses kort i förvaltnings-berättelsen. Förvaltningsberättelsen ska även innehålla styrelsens förslag till föreningsstämman om hur vinst eller förlust ska behandlas. RESULTATRÄKNINGEN: Visar vilka intäkter och kostnader föreningen har haft under året. Intäkter minus kostnader är lika med årets överskott eller underskott. För en bostadsrättsförening gäller det inte att få så stort överskott som möjligt, utan istället att anpassa intäkterna till kostnaderna. Med andra ord ska årsavgifterna beräknas så att de täcker de kostnader som förväntas uppkomma och dessutom skapa utrymme för framtida underhåll. Föreningsstämman beslutar efter förslag från styrelsen hur resultatet (överskott eller eventuellt underskott) ska hanteras. AVSKRIVNINGAR: Här redovisas årets kostnad för nyttjandet av föreningens anläggningstillgångar d.v.s byggnader och inventarier. Anskaffningsvärdet för en anläggningstillgång fördelas på tillgångens bedömda nyttjandeperiod och belastar årsresultatet med en kostnad som benämns avskrivning. I not till byggnader och inventarier framgår den ackumulerade avskrivningen, d.v.s den totala avskrivningen föreningen gjort under årens lopp på de byggnader och inventarier som föreningen äger. JÄMFÖRELSESTÖRANDE POSTER: Antingen intäkter eller kostnader som inte är en del av den normala årliga verksamheten, t. ex nedskrivning av fastighetens värde, ränteeftergifter och låneeftergifter. BALANSRÄKNINGEN: Visar föreningens tillgångar (tillgångssidan) och hur dessa finansieras (skuldsidan). På tillgångssidan redovisas dels anläggningstillgångar såsom byggnader, mark och inventarier samt långfristiga placeringar, dels omsättningstillgångar såsom avgiftsfordringar, kortfristiga placeringar samt kassa och bank. På skuldsidan redovisas föreningens egna kapital, fastighetslån och övriga skulder. Det egna kapitalet indelas i bundet eget kapital, insatser och upplåtelseavgifter, och fritt eget kapital som innefattar årets resultat och resultat från tidigare år (dispositionsfond och balanserat resultat). Nya redovisningsregler medför att även Fond för yttre underhåll numera måste redovisas som bundet eget kapital. ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR: Tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är föreningens fastighet med mark och byggnader.

17 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR: Andra tillgångar än anläggningstillgångar. Omsättningstillgångar kan i allmänhet omvandlas till kontanter inom ett år. Hit hör bland annat kortfristiga placeringar och vissa värdepapper. KASSA OCH BANK: Kontanter och banktillgodohavanden som snabbt kan omvandlas till pengar. SKULDER: Långfristiga skulder är skulder till kreditinstitut som bostadsrättsföreningen ska betala först efter ett eller flera år, ofta enligt särskild amorteringsplan, t.ex fastighetslån. Kortfristiga skulder är skulder som föreningen måste betala senast inom ett år, t.ex leverantörsskulder. Numera redovisas även Fond för inre underhåll här. ANSVARSFÖRBINDELSER: Åtaganden för föreningen som inte redovisas som skuld eller avsättning. Kan vara borgensförbindelser eller avtalsenligt åtagande, som föreningsavgäld. LIKVIDITET: Bostadsrättsföreningens förmåga att betala sina kortfristiga skulder (t.ex vatten, el, löner, bränsle). Likviditeten erhålls genom att jämföra bostadsrättsföreningens likvida tillgångar med dess kortfristiga skulder. Är de likvida tillgångarna större än de kortfristiga skulderna, är likviditeten tillfredsställande. Täcks även fonderna in är likviditeten god. FONDER FÖR YTTRE OCH INRE UNDERHÅLL: Enligt stadgarna för de flesta bostadsrättsföreningar ska styrelsen upprätta underhållsplan för föreningens hus. I enlighet med denna plan ska årliga avsättningar göras till en fond för yttre underhåll, vilket säkerställer att medel finns för att trygga underhållet av föreningens hus. Fonden för yttre underhåll är en bokföringsmässig hantering och är inga " riktiga pengar". Föreningens pengar/likvida medel redovisas på Tillgångssidan. STÄLLDA PANTER: Avser i föreningens fall de säkerheter, pantbrev/fastighetsinteckningar som lämnats som säkerhet till kreditgivare för t.ex erhållna lån.