Årsredovisning för räkenskapsåret 1 juli 2002 till 30 juni 2003
Innehåll Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Ansvarsförbindelser Ställda panter Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Detta material är på uppdrag av styrelsen framtaget av 1-4 5 6-7 7 7 8-14
Org nr: 716402-6234 ÅRSREDOVISNING Styrelsen och ordföranden för Riksbyggens Bostadsrättsförening Norrköpingshus nr 31 får härmed avge följande årsredovisning för 2002-07-01-2003-06-30, föreningens sextonde verksamhetsår. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE STYRELSE OCH REVISORER Styrelsen har under verksamhetsåret haft följande sammansättning: ORDINARIE STYRELSELEDAMÖTER Berndt Gustafsson (ordförande 2002-07-01- -2003-03-31), Gösta Nilsson (ordförande 2003-04-01- - 2003-06-30), Johnny Bergman (vice ordförande), Michael Liebgott (sekreterare), Björn Svanström, Thomas Alsén (utsedd av Riksbyggen) STYRELSESUPPLEANTER Torsten Ydén, John Aronsson, Kerstin Nilsson, Lena Ahlberg, Christer Elisson, Willy Wygler (utsedd av Riksbyggen) I TUR ATT AVGÅ: Ordinarie ledamöter: Michael Liebgott, Gösta Nilsson Suppleanter: Kerstin Nilsson, Lena Ahlberg ORDINARIE REVISORER KPMG och Lars Nylund REVISORSSUPPLEANTER KPMG och Thord Carlsson VALBEREDNING Lars Holmsell, Stig Larsson och Ingemar Johansson STUDIEANSVARIG Johnny Bergman SAMMANTRÄDEN Ordinarie föreningsstämma hölls 2002-11-19. Styrelsen har under verksamhetsåret hållit 12 protokollförda sammanträden. FÖRVALTNING Riksbyggens kontor i Norrköping har biträtt styrelsen med såväl ekonomisk som teknisk förvaltning enligt träffat avtal. 1
Org nr: 716402-6234 ORGANISATIONSANSLUTNING Föreningen är ansluten till Riksbyggens Bostadsrättsföreningars Representantskap i Norrköpingsdistriktet. FASTIGHETER OCH LÄGENHETSFÖRDELNING Föreningen är ägare till följande fastigheter: Kvarter Adress Färdig- Ant ställd lgh Myskbocken 1 Rambogat. 195-229 87-10-28 30 Bandflyet 1 143-193 88-03-25 26 Buskflyet 1 233-269 88-03-25 19 Totalt 75 lägenheter som fördelar sig enligt följande: 21 st 2 rum och kök 22 st 3 rum och kök 30 st 4 rum och kök 2 st 5 rum och kök Dessa lägenheter är upplåtna med bostadsrätt. Bostadsyta: 6.341 kvm Dessutom uthyres inom föreningen: 1 lokal, för närvarande outhyrd, lokalyta: 342,5 kvm 43 parkeringsplatser 36 garageplatser varav 1 garage disponeras av föreningen. MEDLEMSANTAL Föreningen har 102 medlemmar. Under verksamhetsåret har 11 överlåtelser skett. UNDERHÅLL Under verksamhetsåret har föreningen använt 265 127 kronor till löpande och planerat underhåll ( se vidare not 5 och 6 ). Följande underhållsåtgärder är planerade för det närmaste verksamhetsåret: Målning av takplåt, takdetaljer och fönsterbleck till en beräknad kostnad av 300 000 kronor. Totalt beräknar föreningen att kostnaden för planerat underhåll de närmaste tio åren kommer att uppgå till ca 3 600 000 kronor, vari ingår målningsarbeten, 2
Org nr: 716402-6234 värme- och ventilationssystem, utbyte av värmeväxlare och styrenheter. Föreningens underhållsplan revideras årligen varför beloppen kan komma att ändras och vissa åtgärder förflyttas i tiden. Avsättning till underhållsfonden har skett med 310 000 kronor för verksamhetsåret 2002/2003 vilket understiger rekommenderad avsättning med 75 000 kronor. Det bör dock nämnas att hänsyn har tagits till fondens höga ingångsvärde i kronor samt det faktum att styrelsen i nuvarande läge ej vill höja föreningens avgiftsnivå ytterligare. EKONOMI OCH FRAMTIDA UTVECKLING Under verksamhetsåret har avgiftsuttaget varit kronor 656,47 per kvadrat-meter och år och inkluderar då värmeavgifter med kronor 57,40. Styrelsen har beslutat om oförändrat avgiftsuttag för innevarande verksamhetsår. FÖRSLAG TILL RESULTATDISPOSITION Styrelsen föreslår att vinsten enligt balansräkningen kronor 764 062 balanseras i ny räkning. I årsredovisningen tillämpas öresavrundning varför summeringsdifferenser på 1 krona kan förekomma. I övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkningar samt tillhörande noter. STYRELSEN HAR ORDET Det sextonde verksamhetsåret i vår förening är till ända, och då brukar vi göra en sammanfattning av de viktigaste händelserna under året. För att utveckla vårt arbete så har styrelsen under året deltagit i konferenser och utbildningar anordnade av Riksbyggen och Riksbyggens Bostadsrättsföreningars Representantskap i Norrköping. Den ekonomiska utvecklingen har varit stabil, även om kostnader för energi och avfallshantering har ökat så har vi kunnat hålla årsavgifterna oförändrade genom att nyttja tidigare överskott samt att vi har reducerat avsättningen till vår underhållsfond. Sedan oktober står vår dagislokal åter utan hyresgäst, och vi har arbetat för att skaffa nya hyresgäster men kan konstatera att efterfrågan efter sådana lokaler är mycket svag. För att se om det finnas andra alternativ så har vi beställt en utredning på vad det skulle kosta att bygga om lokalen till bostäder. Vi kommer 3
Org nr: 716402-6234 även få veta kostnaden för att åtgärda orsakerna till de ljudstör-ningar som uppstod när det bedrevs verksamhet i dagislokalen. Under november så firade vi vår förenings 15-års jubileum med en väldigt trevlig fest på Lida kullar där vi blev underhållna av en mycket ung men duktig trollkarl innan vi fick sätta oss till bords. Efter middagen så dansade vi till levande musik långt in på småtimmarna. Under årets stränga vinter fick vi ett antal vattenskador på grund av att kondensvatten från ventilationsaggregaten (MiniMaster) inte dränerades till avloppen utan rann ned i elkontakter för spisen. Det är viktigt att varje år kontrollera så att dräneringsslangen är öppen till avloppet. Under året har vi förbättrat belysningen vid våra garage, vi har även åtgärdat läckagen på våra garagetak. För att förbättra brandskyddet så har varje lägenhet fått nya 10-års brandvarnare. Vi har även installerat avstängnings-ventiler för vatten i de lägenheter som saknat dessa. Vid den årliga mark- och fastighetsbesiktningen konstaterades att det fortfarande finns rötskadat virke, utbyte av detta har påbörjats samt att dörrar till soprum har reparerats och målats. Vi har även detta år medverkat i anordnandet av Valborgsmässofirande i samverkan med Bostadsrättsföreningarna i Smedby, Rambodals fritidscenter samt Smedby AIS. Vid budgetmötet beslöts att avvakta med avgiftshöjning tills vi ser utfallet av omsättningen på våra lån. Hälften (12 mkr) ska förhandlas om under augusti 2003, och om det faller väl ut så kan vi kanske behålla nuvarande avgiftsnivå under kommande år. Under våren avtackades tidigare ordföranden Berndt Gustafsson för sitt arbete i vår styrelse. Berndt har deltagit i styrelsearbete sedan 1988. För styrelsen Gösta Nilsson 4
Resultaträkning 2002-07-01 2001-07-01 Belopp i kr Not 2003-06-30 2002-06-30 Rörelsens intäkter Årsavgifter och hyror 1 4 088 815 4 212 388 Hyres- och avgiftsbortfall 2-5 400-5 400 Övriga avgifter 3 363 566 363 566 Övriga förvaltningsintäkter 4 1 656 1 656 4 448 637 4 572 210 Rörelsens kostnader Löpande underhåll 5-184 189-217 058 Planerat underhåll 6-310 000-310 000 Fastighetsskatt - 156 290-76 452 Driftkostnader 7-1 173 242-1 062 854 Personalkostnader 8-102 577-101 916 Avskrivningar av anläggningstillgångar 9-208 044-196 190-2 134 342-1 964 470 Rörelseresultat 2 314 295 2 607 740 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter 10 270 884 233 049 Räntekostnader 11-2 516 718-2 526 668 Resultat efter finansiella poster 68 461 314 121 Årets resultat 68 461 314 121 5
Balansräkning Belopp i kr Not 2003-06-30 2002-06-30 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 12 46 358 173 46 562 511 Maskiner, inventarier, fastighetsinventarier 13 7 411 11 117 46 365 584 46 573 628 Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga värdepappersinnehav 14 150 000 37 500 150 000 37 500 Summa anläggningstillgångar 46 515 584 46 611 128 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts- och hyresfordringar 2 618 7 827 Övriga fordringar 0 20 166 Förutbetalda kostn. och upplupna intäkter 15 137 986 112 029 140 604 140 022 Kortfristiga placeringar Specialutlåning till Riksbyggen 6 600 000 6 300 000 6 600 000 6 300 000 Kassa och bank 16 445 014 555 760 Summa omsättningstillgångar 7 185 618 6 995 782 SUMMA TILLGÅNGAR 53 701 202 53 606 910 6
Balansräkning Belopp i kr Not 2003-06-30 2002-06-30 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Insatser 5 362 995 5 362 995 5 362 995 5 362 995 Fritt eget kapital Balanserat resultat 695 601 381 480 Årets resultat 68 461 314 121 764 062 695 601 Summa eget kapital 6 127 057 6 058 596 Avsättningar Föreningens underhållsfond 17 4 220 652 3 991 590 4 220 652 3 991 590 Långfristiga skulder Fastighetslån, långa 18 42 007 885 42 208 400 42 007 885 42 208 400 Kortfristiga skulder Fastighetslån, korta 202 000 189 000 Leverantörsskulder 162 833 142 339 Skatteskulder 80 384 56 503 Medlemmarnas reparationsfond 125 319 153 961 Övriga skulder, korta 19 398 835 397 409 Upplupna kostn. och förutbetalda intäkter 20 376 237 409 112 1 345 608 1 348 324 Summa skulder 47 574 145 47 548 314 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 53 701 202 53 606 910 Ansvarsförbindelser Inga Inga Ställda panter Fastighetsinteckningar 43 691 000 43 691 000 Avser ställda säkerheter för lån till kreditinstitut 7
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och BFNs allmänna råd med undantag av att yttre underhållsfond redovisas som avsättning. Belopp i kr om inget annat anges Värderingsprinciper m m Tillgångar, skulder och avsättningar har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång. Följande avskrivningstider tillämpas: Materiella anläggningstillgångar Byggnader Inventarier, fastighetsinventarier 60-årig annuitetsplan 5-årig planenlig avskrivning 2003-06-30 2002-06-30 Not 1 Årsavgifter och hyror Årsavgifter, bostäder 3 798 756 3 798 756 Hyror, lokaler 154 459 278 032 Hyror, garage 84 000 84 000 Hyror, p-platser 51 600 51 600 4 088 815 4 212 388 Not 2 Hyres- och avgiftsbortfall Hyres- och avgiftsbortfall, p-platser - 5 400-5 400-5 400-5 400 Not 3 Övriga avgifter Bränsleavgifter 363 566 363 566 363 566 363 566 Not 4 Övriga förvaltningsintäkter Övriga avgifter 1 656 1 656 1 656 1 656 8
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 2003-06-30 2002-06-30 Not 5 Löpande underhåll Material gemensamma utrymmen 596 0 Bostäder 31 278 102 926 Lokaler, gemensamma utrymmen 13 304 32 297 VVS 13 548 9 944 Ventilation 39 798 9 883 Elinstallationer 12 771 789 Hissar 19 810 16 897 Huskropp 25 945 19 651 Gårdar och grönanläggningar 1 968 16 571 Garage och parkeringsplatser 11 388 6 156 Tvättstugor 7 769 163 Tele/TV/Porttelefon 6 014 1 781 184 189 217 058 Not 6 Planerat underhåll Avsättning till underhållsfonden 310 000 310 000 Lokaler, gemensamma utrymmen 9 000 8 412 VVS 25 052 0 Ventilation 30 561 0 Hissar 11 366 0 Huskropp 4 959 40 830 Gårdar och grönanläggningar 0 16 706 Garage och parkeringsplatser 0 7 656 Avgår: uttag ur underhållsfonden - 80 938-73 604 310 000 310 000 Not 7 Driftkostnader Fastighetsförsäkring 43 694 34 883 Förvaltningsarvode RB 207 948 199 443 Kabel-TV 91 046 79 229 IT-kostnader 6 230 25 726 Juridiska kostnader 1 307 1 952 Arvode auktoriserad revisor 8 662 10 280 Övriga förvaltningskostnader 52 915 15 724 Snöröjning 2 290 1 125 Förbrukningsmateriel 22 810 10 407 Vatten 196 604 197 093 El 54 793 48 198 Uppvärmning 384 462 341 673 Sophantering 96 731 93 371 Medlems- och föreningsavgifter 3 750 3 750 1 173 242 1 062 854 9
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Not 8 Personalkostnader 2003-06-30 2002-06-30 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelsearvode 68 140 68 360 Övriga ersättningar till förtroendevalda 8 780 3 390 Föreningsvald revisor 2 400 2 400 Utbildning, förtroendevalda 1 313 9 025 Summa 80 633 83 175 Sociala kostnader 21 944 18 741 102 577 101 916 Not 9 Avskrivningar av anläggningstillgångar Byggnader 204 338 192 484 Maskiner och inventarier 3 706 3 706 208 044 196 190 Not 10 Ränteintäkter Ränteintäkter avräkning med FSB 7 678 7 428 Ränteintäkter spec. utlån till RB 248 265 221 168 Ränta Representantskapet 15 000 2 250 Övrigt - 59 2 203 270 884 233 049 FSB = Föreningssparbanken RB = Riksbyggen Not 11 Räntekostnader Räntekostnader, fastighetslån 2 516 668 2 526 618 Övriga finansiella kostnader 50 50 2 516 718 2 526 668 Not 12 Byggnader och mark Anskaffningsvärden Vid årets början Byggnader 46 729 300 46 729 300 Mark 1 029 000 1 029 000 47 758 300 47 758 300 Summa anskaffningsvärden 47 758 300 47 758 300 10
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 2003-06-30 2002-06-30 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Byggnader -1 195 789-1 003 305-1 195 789-1 003 305 Årets avskrivning enligt plan - 204 338-192 484 Summa ack. avskr. enligt plan -1 400 127-1 195 789 Planenligt restvärde byggnader vid årets slut 45 329 173 45 533 511 Planenligt restvärde mark vid årets slut 1 029 000 1 029 000 Planenligt restvärde vid årets slut 46 358 173 46 562 511 TAXERINGSVÄRDE Byggnader 24 909 000 23 837 000 Mark 4 992 000 4 777 000 29 901 000 28 614 000 Fastigheterna är fullvärdeförsäkrade i Trygg-Hansa. Not 13 Maskiner, inventarier, fastighetsinventarier Anskaffningsvärden Vid årets början Inventarier och verktyg 95 929 95 929 Summa anskaffningsvärden 95 929 95 929 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Inventarier och verktyg - 84 812-81 106-84 812-81 106 Årets avskrivningar Inventarier och verktyg - 3 706-3 706-3 706-3 706 Summa ack. avskr. enligt plan - 88 518-84 812 Planenligt restvärde vid årets slut 7 411 11 117 Not 14 Långfristiga värdepappersinnehav Lån till Bostadsrättsföreningarnas Representantskap för 300 andelar i Riksbyggen 150 000 37 500 150 000 37 500 11
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 2003-06-30 2002-06-30 Not 15 Förutbetalda kostn. och upplupna intäkter Kabel TV 23 063 22 517 Förvaltningsarvode 53 555 0 Ränteintäkter RB 36 673 53 202 Fastighetsförsäkring 24 695 19 000 Sophämtning 0 17 310 137 986 112 029 Not 16 Kassa och bank Handkassa 2 000 2 000 Avräkning med FSB 443 014 553 760 445 014 555 760 Not 17 Föreningens underhållsfond Behållning vid årets början 3 991 590 3 755 194 Avsättning enligt plan 310 000 310 000 Uttag ur fond - 80 938-73 604 Behållning vid årets slut 4 220 652 3 991 590 Not 18 Fastighetslån, långa Fastighetslån 42 209 885 42 397 400 Avgår nästa års amortering - 202 000-189 000 Skuld vid årets slut 42 007 885 42 208 400 Lånegivare % Skuld Omsättning Stadshypotek 6,08% 12 288 821 2006-09-01 Stadshypotek 6,12% 18 169 359 2008-09-01 Venantius AB 5,53% 4 328 996 2003-08-25 Venantius AB 5,53% 394 561 2003-08-25 Venantius AB 5,53% 669 890 2003-08-25 Venantius AB 5,53% 6 358 256 2003-08-25 SUMMA 42 209 883 Not 19 Övriga skulder, korta Korta avräkningsskulder - 259 0 Avräkning LÅN 399 094 397 409 398 835 397 409 12
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Not 20 Upplupna kostn. och förutbetalda intäkter 2003-06-30 2002-06-30 Räntekostnader 149 761 149 988 Förutbetalda hyror och avgifter 160 673 197 693 Underhållskostnader 0 1 456 Värmekostnader 15 643 4 600 Revisionsarvode aukt revisor 10 000 10 000 Upplupna styrelse- och revisionsarvoden 30 160 30 040 Upplupna sociala avgifter 10 000 9 800 Övrigt 0 5 535 376 237 409 112 13
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Slutord Styrelsen vill avslutningsvis tacka medlemmarna för visat förtroende under det gångna verksamhetsåret. Norrköping 2003-09 - 02 Gösta Nilsson Johnny Bergman Michael Liebgott Björn Svanström Lena Ahlberg Thomas Ahlsén Vår revisionsberättelse har avgivits 2003 - - KPMG Kerstin Holmqvist Auktoriserad revisor Lars Nylund 14
Kostnadsfördelning 2003 2002 Löpande underhåll 184 189 217 058 Planerat underhåll 310 000 310 000 Fastighetsskatt 156 290 76 452 Driftkostnader 1 173 242 1 062 854 Övriga kostnader 0 0 Personalkostnader 102 577 101 916 Avskrivningar av anläggningstillgångar 208 044 196 190 Jämförelsestörande poster 0 0 Finansiella poster 2 516 718 2 526 668 Summa kostnader 4 651 060 4 491 138 Övrigt 14% Kostnadsfördelning Planerat underhåll 7% Driftkostnader 25% Finansiella poster 54% 15
Driftkostnadsfördelning Vägavgifter, arrende 0 0 Fastighetsförsäkring 43 694 34 883 Förvaltningsarvode RB 207 948 199 443 Kabel-TV 91 046 79 229 IT-kostnader 6 230 25 726 Juridiska kostnader 1 307 1 952 Arvode auktoriserad revisor 8 662 10 280 Övriga förvaltningskostnader 56 665 19 474 Snöröjning 2 290 1 125 Drift och förbrukning, materialinköp 0 0 Förbrukningsmateriel 22 810 10 407 Vatten 196 604 197 093 El 54 793 48 198 Uppvärmning 384 462 341 673 Sophantering 96 731 93 371 Summa driftkostnader 1 173 242 1 062 854 Driftkostnadsfördelning Sophantering 8% Övrigt 4% Försäkring 4% Förvaltningsarvode RB 17% Uppvärmning 32% Kabel-TV 8% El 5% Vatten 17% Övriga förvaltningskostn 5% 16
Nyckeltalsanalys för driftkostnader BOA (kvm): 6341 6341 Kr / kvm Kr / kvm Vägavgifter, arrende 0 0 Fastighetsförsäkring 7 6 Förvaltningsarvode RB 33 31 Kabel-TV 14 12 IT-kostnader 1 4 Juridiska kostnader 0 0 Arvode auktoriserad revisor 1 2 Övriga förvaltningskostnader 8 2 Snöröjning 0 0 Drift och förbrukning, materialinköp 0 0 Förbrukningsmateriel 4 2 Vatten 31 31 El 9 8 Uppvärmning 61 54 Sophantering 15 15 Summa driftkostnader 184 167 17