Masthugget 26:1, Göteborg Hyresmarknaden, d v s marknaden för uthyrning av lokaler och hyresnivåer, och fastighetsmarknaden, d v s marknaden för att sälja och köpa fastigheter, är båda på lång sikt helt beroende av utvecklingen i inhemsk ekonomi. Sverige är inne i en stark urbaniseringstrend där tillväxten koncentreras på lång sikt till medelstora och större regioner samtidigt som antalet regioner blir färre. BNP tillväxt per år Makroindikatorer Sverige Källa: Konjunkturinstitutet Källa: Konjunkturinstitutet 8 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Marknadskommentar Svensk ekonomi Sverige, med drygt 9,6 miljoner invånare, är ett land med en öppen och stark ekonomi, vilket bl a beror på ett stabilt och transparent affärsklimat, hög utbildningsnivå, sunda statsfinanser och hög produktivitet. Sverige har lång och stor erfarenhet av internationell handel och internationella relationer vilket tydliggörs av landets relativt stora andel världsledande koncerner. Svensk industris stora exportberoende bidrar till att Sverige historiskt uppvisat god förmåga att anpassa och ställa om ekonomin vid konjunkturförändringar. Svensk ekonomi har utvecklats svagt under 2013 och BNP-tillväxten för året förväntas uppgå till knappt 1%. Den svaga tillväxten kan främst tillskrivas svensk exportindustri som påverkats negativt av en dämpad efterfrågan från omvärlden. En stark inhemsk ekonomi har bidragit positivt till tillväxten. Den goda inhemska efterfrågan kan tillskrivas hushållens inkomstökningar, en oväntat stark sysselsättningsuppgång och fortsatt låga räntor. I takt med återhämtningen i världskonjunkturen förväntas tillväxten i svensk ekonomi ta fart, dock från en låg nivå, vilket även påverkar arbetsmarknaden positivt. Hushållen fortsätter att vara en motor i svensk ekonomi och låga räntor tillsammans med skattesänkningar förväntas bidra till god inhemsk efterfrågan. Inflationen är dock oväntat låg och inflationstrycket bedöms av Riksbanken vara fortsatt lågt en tid framöver. Riksbanken valde därför att sänka reporäntan med 0,25 procentenheter till 0,75% vid sitt möte i december. Makroindikatorer Arbetslöshet 7,5% (december 2013) Inflationstakt 0,1% (december 2013 jämfört med december 2012) BNP-tillväxt 0,3% (kv 3 2013 jämfört med kv 3 2012) Källa: SCB Ränte och kreditmarknad Volatiliteten på räntemarknaden har under året tidvis varit stor, vilket främst kan förklaras av oro för och konsekvenser av aktiviteter vidtagna av världens centralbanker. Den underliggande trenden är dock stigande långa räntor. Vid ingången av året noterades den 10-åriga swapräntan till 2,1% och vid utgången av året till 2,9%. Den korta räntan har i motsats till den långa räntan sjunkit under året. Vid ingången av året noterades 3 månader STIBOR räntan till 1,3% och vid utgången av året till knappt 1%. I samband med räntebeslutet i december meddelade Riksbanken att man förväntar sig att reporäntan kommer att vara kvar på dagens nivå fram till inledningen av 2015 för att därefter gradvis börja höjas. Tillgången till krediter bedöms som god både på kreditoch kapitalmarknaden. En minskad osäkerhet kring framtida regelverk och dess påverkan på kreditmarknaden har medfört något lägre kreditmarginaler på nya krediter jämfört med tidigare år. Sveriges utrikeshandel jan-okt 2013 (10 mån) Export Totalt SEK 909 mdr Import Totalt SEK 856 mdr Norge 98 Tyskland 150 Tyskland 92 Norge 76 Finland 64 Danmark 70 Danmark 60 Nederländerna 65 Storbritannien 60 Storbritannien 51 USA 57 Finland 48 Källa: SCB Europeisk fastighetsmarknad Transaktionsvolymen på europeisk fastighetsmarknad uppgick till ca EUR 154 miljarder (127), vilket motsvarar en ökning om 21% jämfört med föregående år. Omsättningen sista kvartalet 2013 uppgick till EUR 53 miljarder, vilket var det starkaste kvartalet sedan 2007. Storbritannien stod för den högsta transaktionsvolymen under 2013 motsvarande EUR 56 miljarder, följt av Tyskland om EUR 30 miljarder. Svensk transaktionsmarknad utgjorde ca 6% (7%) av den europeiska volymen, vilket innebär att Sverige hde den fjärde största omsättningen i Europa. Vid årsskiftet var Castellum det 17:e största noterade fastighetsbolaget på europeisk fastighetsmarknad sett till börsvärde. Transaktionsvolym/år europeisk fastighetsmarknad, miljarder EUR Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag Källa: CBRE Källa: Respektive bolags Q3 rapport 2013. Avser bolag med ett fastighetsvärde > 3 000. CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 9
Svensk fastighetsmarknad Svensk fastighetsmarknad innefattar hyreshus och industrifastigheter med ett totalt taxeringsvärde om ca 2 800 miljarder kr, vilket motsvarar ett marknadsvärde om ca 3 700 miljarder kr. Beståndet inbegriper dock fastigheter som inte direkt är en del av det kommersiella fastighetsbeståndet såsom vissa specialanpassade byggnader för industriell verksamhet och hyreshus ägda av bostadsrättsföreningar. Av det kommersiella beståndet i Sverige bedöms Castellum, som är en av Sveriges största fastighetsägare, äga i storleksordningen 1-2%. Sammantaget uppskattas svenska börsnoterade fastighetsbolag äga ca 13% av det kommersiella fastighetsbeståndet. De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börsnoterade bolagen, offentligt ägda bolag samt såväl svenska som utländska institutionella investerare. Därutöver finns en mängd mindre fastighetsägare såsom fastighets- och byggbolag, brukare och privatpersoner. Svensk fastighetsmarknad präglades 2013 av stabilitet, starkt inhemskt intresse, samt ökande aktivitet utanför storstädernas citylägen. Totalt uppgick årets transaktionsvolym till ca 100 miljarder kr (110). Första och fjärde kvartalet var omsättningen lägre än 2012, medan den var högre andra och tredje kvartalet. Svenska fastighetsbolag var störst på såväl säljar- som köparsidan och utländska köpare stod för 13% (18%) av volymen. Jämfört med 2012 ökade andelen affärer i både bostads- och lager/logistiksegmentet. Kommersiella fastigheter utgjorde ca 69% (79%) av volymen och storstadsregionerna ca 58% (65%). Castellums bedömning är att efterfrågan är fortsatt god inom samtliga marknader och segment samt att prisbilden överlag är stabil. För centrala Stockholm och Göteborg kan dock en viss värdeuppgång noteras under sista halvåret 2013. Svensk hyresmarknad Hyresmarknaden är främst beroende av tillväxt i svensk ekonomi, men påverkas även av nyproduktionens storlek. Ekonomisk tillväxt leder normalt till ökad efterfrågan på lokaler och därmed minskade vakanser, med potential för stigande marknadshyror, vilket även möjliggör nyproduktion. En stagnation i tillväxten ger omvänt förhållande. Eftersom hyresavtal vanligtvis tecknas på 3-5 år och med en uppsägningstid om nio månader ger förändringar i marknadshyran på kort sikt relativt liten påverkan på totala hyresintäkter. Hyresmarknaden är alltjämt stabil inom samtliga marknader och segment. Efterfrågan avseende både nyproducerade och befintliga lokaler är god och hyresnivåerna är överlag oförändrade. I lägen med begränsat utbud, såsom vissa centrala lägen och goda logistiklägen, kan dock en viss ökning av hyresnivåerna noteras. Årlig transaktionsvolym Sverige och direktavkastning storstäderna Hyresnivåer och vakansgrad storstäderna Transaktionsvolym - geografisk fördelning Kontorsstock och nyproduktion 10 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Castellums marknader Sverige kan delas in i ett antal lokala arbetsmarknader där varje marknad har olika utvecklingskraft. En lokal arbetsmarknad karaktäriseras av att den kan fungera självständigt gällande arbete och pendling. Vissa marknader är i kraft av sin storlek och branschstruktur mindre beroende av omvärldsförändringar än andra och har en egen inneboende tillväxtkraft, där storleken ger skalfördelar. Sverige är inne i en stark urbaniseringstrend där tillväxten koncentreras på lång sikt till medelstora och större regioner samtidigt som antalet regioner blir färre. Den största utvecklingskraften finns i Sveriges tre storstadsregioner vilket förklaras av att de har en större befolkning, vilket i sin tur skapar en större arbetsmarknad, en diversifierad näringslivsstruktur, möjligheter till forskning samt större utbud av handel, nöjen och kultur. Kartan visar södra Sveriges lokala arbetsmarknader där mörkgrön färg visar de lokala arbetsmarknader som i absoluta tal stått för den högsta ökningen av total lönesumma 2003-2012 och röd den minsta. Källa: Evidens Data per region Befolkning Befolkningsutveckling Befolkningsutveckling 2004-2013 2004-2013/år snitt personer/år Studerande vid universitet/högskola Tillväxt sysselsättning 2004-2013/år Arbetslöshet 2013 Tillväxt total lönesumma 2004-2013/år Tillväxt total lönesumma 2013 Riket 9 600 000 0,8% 70 700 1,1,% 8,5% 2,8% 2,5% Borås 169 000 0,5% 900 9 000 0,9% 7,5% 2,6% 2,5% Storgöteborg 1 121 000 1,0% 10 600 47 000 1,5% 7,3% 3,1% 3,0% Halmstad 118 000 0,7% 800 8 000 1,2% 8,9% 3,1% 3,0% Jönköping 214 000 0,7% 1 400 12 000 1,0% 7,2% 2,6% 2,6% Köpenhamn 1 749 000 0,8% 13 100 i.u 0,1% i.u i.u. i.u. Linköping 258 000 0,6% 1 500 23 000 0,8% 8,7% 2,5% 2,2% Malmö 1 108 000 1,2% 12 200 58 000 1,5% 10,2% 3,2% 2,9% varav Lund 115 000 1,4% 1 500 37 000 1,4% 6,0% 2,9% 2,7% varav Helsingborg 134 000 1,1% 1 400 1,3% 11,1% 3,1% 2,9% Storstockholm 2 218 000 1,5% 36 100 93 000 1,9% 6,8% 3,4% 2,9% Uppsala 317 000 1,0% 3 100 41 000 1,4% 6,2% 2,9% 2,6% Värnamo 33 000 0,2% 70 0,3% 7,2% 1,9% 1,9% Västerås 235 000 0,5% 1 200 12 000 0,8% 10,3% 2,4% 2,2% Växjö 134 000 0,7% 900 12 000 0,7% 9,9% 2,2% 2,2% Örebro 234 000 0,7% 1 500 13 000 1,0% 9,3% 2,7% 2,4% Källa: Evidens och SCB CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 11
Castellums fastighetsbestånd Castellum är närvarande på landets främsta tillväxtmarknader och av Sveriges drygt 9,6 miljoner invånare bor knappt 70% inom Castellums regionala marknadsområden. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till utvalda delmarknader där dotterbolagen har en stark ställning. Castellums geografiska delmarknader kan betraktas som stabila med goda förutsättningar för en långsiktig positiv utveckling. Fastighetsbeståndet finns på 15 orter i fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med 73% av beståndet finns i de tre storstadsregionerna. Det kommersiella beståndet består av 66% kontors- och butiksfastigheter samt 30% lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen (för Storstockholm närförortslägen) till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 4% består av projekt och mark. Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 785 tkvm. Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2013 omfattade 626 fastigheter (635) med ett sammanlagt hyresvärde om 3 726 (3 637) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om 3 623 tkvm (3 621). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick driftsöverskottet efter fastighetsadministration på årsbasis till 2 158 (2 122). Under året har investerats för totalt 1 768 (2 798) varav 1 583 (1 279) avsåg ny-, till- och ombyggnation och 185 (1 519) avsåg förvärv. Av de totala investeringarna avsåg 523 Storgöteborg, 392 Mälardalen, 339 Öresundsregionen, 291 Storstockholm samt 223 Östra Götaland. Efter försäljningar om 687 (253) uppgick nettoinvesteringen till 1 081 (2 545). Castellum har pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1 000. Verkligt värde, Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2013 36 328 635 + Förvärv 185 9 + Ny-, till- och ombyggnation 1 583 Försäljningar 593 18 +/ Orealiserade värdeförändringar 234 +/ Valutakursomräkning 15 Fastighetsbestånd 31 december 2013 37 752 626 Marknadens direktavkastning - Lager/industri Marknadens direktavkastning - Kontor Källa: Newsec, DTZ Källa: Newsec, DTZ Direktavkastning 2007 2013 (staplar) respektive nuläge (punkt) enligt Newsec (svenska orter) och DTZ (Köpenhamn) för ett antal olika geografiska marknader och segment inom Castellums bestånd. 12 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Fastighetsvärde och värdeförändringar Fastigheternas verkliga värde vid årsskiftet uppgick till 37 752 (36 328), motsvarande 10 285 kr/kvm (9 916). Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 7,2% (7,3%). Av det totala fastighetsvärdet utgör 91% fastigheter med äganderätt och 9% tomträtter. En generellt sett stabil efterfrågan och prisbild har inneburit att Castellum inte gjort någon generell förändring av avkastningskravet i den interna värderingen under året. Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick till totalt 328 ( 69) och består av ca 220 hänförligt till främst projektvinster men även förvärv, ca 14 netto hänförligt till omvärdering av enskilda fastigheter avseende såväl kassaflöde, avkastningskrav som byggrättsvärde samt ca 94 hänförligt till försäljning av 18 fastigheter. Försäljningspris netto uppgick till 687 efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 31. Underliggande fastighetspris som således uppgick till 718, översteg senaste värdering om 593 med 125, vilket främst beror på försäljning av fastigheter med ändrad användning såsom infrastruktur och framtida bostadsutveckling. Det bör noteras att, då fastighetsvärdering innehåller ett osäkerhetsintervall om normalt 5-10%, även värdeförändringen innehåller en icke oväsentlig osäkerhet. Genomsnittlig värderingsyield, (exkl. projekt/mark och byggrätter) 2013 2012 Driftsöverskott fastigheter 2 341 2 293 + Indexjustering 2014, 1% (1%) 35 34 + Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% 279 268 Fastighetsadministration, 30 kr/kvm 107 105 Normaliserat driftsöverskott 2 548 2 490 Värdering (exkl. byggrätter om 574 ) 35 613 34 245 Genomsnittlig värderingsyield 7,2% 7,3% Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter uppgick till 3 249 (3 073). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 263 kr/kvm (1 257), medan den för lageroch industrifastigheter uppgick till 765 kr/kvm (744). Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med 1% mot föregående år, vilket främst är en effekt av indexuppräkningar och kan jämföras med den för branschen sedvanliga indexklausulen (oktober till oktober) som uppgick till 0,4% för 2013. Castellums högre indexuppräkning förklaras av koncernens fokus på indexklausul med minimiuppräkning i kontraktsportföljen, vilket ger ett visst skydd mot deflation samt en högre indexuppräkning än sedvanlig indexklausul i en låginflatorisk miljö. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88,4% (88,6%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 467 (447). I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 11 (8) till följd av förtida lösen av hyresavtal. Genomsnittlig värderingsyield över tid Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 13
Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 366 (327), varav 96 (79) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 261 (278), varav konkurser 23 (28) och 18 (40) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrning för året uppgick därmed till 105 (49). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader. Nettouthyrningen har varit olika för Castellums regioner, vilket framgår av nedanstående tabell. Nettouthyrning Storgöteborg Öresundsområdet Storstockholm Mälardalen Östra Götaland Nytecknat Befintligt 65 62 60 60 23 270 Investeringar 44 6 16 16 14 96 Totalt 109 68 76 76 37 366 Uppsagt Uppsagt 59 69 38 46 26 238 Konkurser 6 2 4 4 7 23 Totalt 65 71 42 50 33 261 Nettouthyrning 44 3 34 26 4 105 Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 1 105 (1 042), motsvarande 307 kr/kvm (298). Ökningen beror dels på högre kostnader för snöröjning under första halvåret, dels på högre fastighetsskatt till följd av höjda taxeringsvärden om i genomsnitt 10%. Merparten av fastighetsskatten vidaredebiteras Totalt Fastighetskostnader Kontor/ Lager/ 2013 2012 kr/kvm butik industri Totalt Totalt Driftskostnader 196 120 161 156 Underhåll 45 23 35 37 Tomträttsavgäld 8 7 7 7 Fastighetsskatt 68 21 47 44 Direkta fastighetskostnader 317 171 250 244 Uthyrning & fast.adm. (indir.) 57 54 Totalt 317 171 307 298 Föregående år 311 168 298 dock hyresgästerna varför resultatpåverkan blir marginell. Förbrukningen vad avser uppvärmning under året har beräknats till 96% (97%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. Kundförlusterna, d v s debiterade ej betalda hyror med förlustrisk, uppgick till 6 (10), motsvarande 0,2% (0,3%) av hyresintäkterna. Resultat över tid Förvaltningsresultatet den senaste 10-årsperioden har haft en stabil utveckling och vuxit med i genomsnitt 7% per år. Värdeförändringarna på fastigheter har däremot varit volatila och i genomsnitt haft en tillväxt den senaste 10-årsperioden om 1,4% per år, vilket är väl i nivå med inflationen. Nettouthyrning per kvartal Resultat över tid 14 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Castellums fastighetsbestånd 2013-12-31 Antal fastigheter 2013-12-31 januari-december 2013 Yta tkvm Fastighetsvärde Fastighetsvärde kr/kvm Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid årets utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 2 158 och resultaträkningens driftsöverskott om 2 144 förklaras av, dels att driftsöverskottet om 25 i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 39 såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året. Hyresvärde Hyresvärde kr/kvm Ekon. uthyrningsgrad Hyresintäkter Fastighetskostnader Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Kontor/butik Storgöteborg 80 442 6 723 15 226 589 1 335 92,1% 543 136 306 407 Öresundsregionen 66 403 5 968 14 818 572 1 420 83,3% 476 143 355 333 Storstockholm 50 340 4 410 12 961 466 1 369 81,9% 381 104 307 277 Mälardalen 71 393 4 330 11 018 432 1 098 90,3% 390 123 312 267 Östra Götaland 57 341 3 378 9 910 363 1 066 87,2% 317 102 299 215 Summa kontor/butik 324 1 919 24 809 12 932 2 422 1 263 87,0% 2 107 608 317 1 499 Lager/industri Storgöteborg 100 648 5 076 7 828 493 761 96,5% 476 103 159 373 Öresundsregionen 43 315 1 961 6 213 233 739 89,1% 208 57 181 151 Storstockholm 51 274 2 493 9 089 270 985 85,2% 230 58 213 172 Mälardalen 38 184 1 099 5 979 132 719 91,1% 120 34 187 86 Östra Götaland 31 178 749 4 216 96 537 85,2% 81 21 118 60 Summa lager/industri 263 1 599 11 378 7 112 1 224 765 91,1% 1 115 273 171 842 Summa 587 3 518 36 187 10 285 3 646 1 036 88,4% 3 222 881 250 2 341 Uthyrning och fastighetsadministration 202 57 202 Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 1 083 307 2 139 Projekt 16 105 1 312 80 37 18 19 Obebyggd mark 23 253 Totalt 626 3 623 37 752 3 726 3 259 1 101 2 158 Fastighetsrelaterade nyckeltal 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 Hyresvärde, kr/kvm 1 036 1 015 995 974 969 921 896 864 851 859 Ekonomisk uthyrningsgrad 88,4% 88,6% 89,3% 89,0% 89,8% 89,7% 87,9% 87,1% 88,1% 89,6% Fastighetskostnader, kr/kvm 307 298 300 298 300 268 262 259 247 255 Driftsöverskott, kr/kvm 608 601 589 569 571 559 527 494 502 514 Fastighetsvärde, kr/kvm 10 285 9 916 9 835 9 499 9 036 8 984 9 098 8 466 7 930 7 706 Antal fastigheter 626 635 617 598 590 587 549 515 494 492 Uthyrningsbar yta, tkvm 3 623 3 621 3 411 3 311 3 199 3 172 3 003 2 787 2 651 2 505 Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per region CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 15