Årsredovisning 2016 1 (12) Bostadsrättsföreningen Trasten 21 Styrelsen för Brf Trasten 21 (716422 0761), Stockholm, redovisar härmed verksamheten för januari till och med december 2016. Om förvaltningsberättelsen Denna verksamhetsberättelse är något mer informativ än vad som krävs enligt gällande regler. Årsredovisningen är därför ett bra informationsdokument för den som är intresserad av att förvärva bostadsrätter i fastigheten. Styrelse Styrelsen hade under året haft följande sammansättning: Ordinarie styrelseledamöter: Lennart Mörner, ordförande och informationsansvarig Hanna Forslund, vice ordförande och ekonomiansvarig Elisabeth Antonsson, sekreterare Philip Hagstrand, fastighetsansvarig Styrelsesuppleanter Maria Rindeskär, miljöansvarig Patrik Foberg Leif Bruhn Styrelsen utser tre personer, varav minst två styrelseledamöter, att två i förening teckna föreningens firma. Lennart Mörner, Hanna Forslund och Elisabeth Antonsson utsågs till firmatecknare. Revisorer Externrevisor: Erland Lindholm, auktoriserad redovisningskonsult FAR Internrevisorer: Erik Nilsson Saida Laârouchi Engström Internrevisorssuppleanter Inger Fantenberg Annica Lindmark Valberedning Stämman utsåg till valberedning Marlene Liljefors Randi Stangebye Lina Browall Styrelsemöten och föreningsstämmor Under året hölls nio protokollförda ordinarie styrelsemöten (januari, februari, mars, maj, augusti, september, oktober, november och december). Konstituerande styrelsemöte hölls i maj. Ordinarie föreningsstämma hölls den 17 maj 2016.
Fastigheten 2 (12) Fastighetsbeteckning: Stockholm Trasten 21 Adress: Odengatan 16A, 16B, 18, 18A, 18B, 114 24 Stockholm Tomtens areal: 1 758 kvm, fri och egen grund Fastighetens befintliga byggnader, uppförda 1897, innehåller 36 bostadslägenheter (varav 35 är upplåtna med bostadsrätt och en med hyresrätt) samt tre uthyrda lokaler. Gathuset har fem våningsplan och gårdshuset har fyra våningsplan. Därutöver finns källare och vindsvåning i båda huskropparna. Byggnaden är ansluten till stadens ledningsnät för vatten, avlopp, el, tele och fjärrvärme. I inskrivningsmyndighetens anteckningar beträffande rättigheter eller belastningar finns endast noterat att redovisningen av rättigheter kan vara ofullständig. Sedan köpet av fastigheten från Svenska Bostäder 2001 finns ett arrendeavtal mellan fastighetsägaren och Stockholms Stads Parkerings AB gällande parkeringsytor på gården. Då det inte längre finns några parkeringsytor på gården utför Stockholms Stads Parkerings AB ingen aktiv övervakning. Fastighetsägaren kan begära övervakning om behov skulle uppstå. Avtalet löper tillsvidare och utan kostnad. Fastigheten är fullvärdeförsäkrad hos Länsförsäkringar. Förvaltning Den tekniska och ekonomiska förvaltningen sköts sedan 2001 av Hansson & Hööglund Fastighetsförvaltning AB. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Nya regler infördes vid rivning av icke bärande mellanväggar. En ny hisskorg, maskineri och elektronik installerades. Två takterasser utrustades med värmeslingor för issmältning. Analys gjordes av fastigetens brandsäkerhet En ny långsiktig hyresgäst flyttade in i kontors- och lagerlokalen från 161001 efter att dessa tillfälligt hyrts ut till ett annat företag. Föreningen tvingades stämma tidigare hyresgästen i kontors- och lagerlokalen p.g.a. en obetald månadshyra. Föreningens bestridande av slutfakturan gällande trapphusrenoveringen utförd 2012 avgjordes slutligen genom förlikning. Entreprenörens krav på två miljoner kronor inklusive ränta halverades. Efter att det tidigare bygglovet för att anlägga en fasadstege hade löpt ut, avslogs en förnyad bygglovsansökan vilket ytterligare har fördröjt monteringen. Framtidsbedömning Större investeringar inom överskådlig tid bedöms vara visst fönsterunderhåll, byte av maskiner i tvättstugan och byte av rörstammar. Ekonomi Verksamhetsårets resultat är -2 100 830 kr. Orsaken till det negativa resultatet är främst kostnad för förlikningsavtal gällande bestriden slutfaktura avseende trapphusrenovering genomförd under 2012 (-1 100 tkr) samt renovering av hiss (-580 tkr). Kassa, bank Likvida medel uppgick vid utgången av 2016 till ca 633 tkr vilket innebär en minskning sedan föregående år med ca 8 377 tkr. Föreningens lån har under samma period minskat med ca 6 982 tkr. Resterande minskning förklaras främst av ovan nämnda förlikningsavtal samt renovering av hiss.
Eget kapital 3 (12) Räkenskapsårets förändring av bundet eget kapital avser den årliga avsättningen till yttre reparationsfond om 248 tkr. Lån Under räkenskapsåret har föreningen, utöver de löpande amorteringarna, amorterat majoriteten av de lån som förelåg vid utgången av 2015. Låneskulden minskade under 2016 med 6 982 tkr och var vid årsskiftet 698 tkr. Flerårsöversikt 2016 2015 2014 2013 Värmekostnad/kvm bostadsyta, kr 170 155 156 172 Vattenkostnad/kvm bostadsyta, kr 27 23 21 24 Lån/kvm bostadsyta, kr 248 2 723 3 474 3 460 Resultat efter finansiella poster tkr -2 101-1 675-2 268-4 371 Soliditet (EK/Balansomslutning) 97% 85% 78% 79% Nettoomsättning tkr 1 510 1 874 2 262 2 115 Disp av föreg Disp av Förändringar i eget kapital 2015-12-31 års resultat övriga poster 2016-12-31 Insatser 39 626 015 39 626 015 Upplåtelseavgifter 15 486 244 15 486 244 Fond, yttre underhåll 1 787 702 247 833 2 035 535 Balanserat resultat -8 954 024-1 675 182-247 833-10 877 039 Årets resultat -1 675 182 1 675 182-2 100 830-2 100 830 Eget kapital 46 270 755 0-2 100 830 44 169 925 Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om följande disposition av tillgängliga medel: Balanserad vinst 10 629 206 Årets resultat - 2 100 830 Avsättning till reparationsfond, yttre - 247 833 Summa (=> balanserad vinst 2017) 12 977 869
Bostadsrättsföreningen Trasten 21 4 (12) RESULTATRÄKNING Not 1 2016 2015 Rörelseintäkter, lagerförändringar mm Nettoomsättning Not 2 1 510 044 1 873 666 Övriga intäkter 59 192 4 314 Summa rörelseintäkter, lagerförändringar mm 1 569 236 1 877 980 Rörelsekostnader Fastighetskostnader Not 3-3 066 276-2 809 228 Avskrivning materiella tillgångar Not 4-502 437-502 437 Summa rörelsekostnader -3 568 713-3 311 665 Rörelseresultat -1 999 477-1 433 685 Finansiella poster Ränteintäkter 7 714 9 670 Räntekostnader -109 067-251 167 Summa finansiella poster -101 353-241 497 Resultat efter finansiella poster -2 100 830-1 675 182 Resultat före skatt -2 100 830-1 675 182 ÅRETS RESULTAT -2 100 830-1 675 182
Bostadsrättsföreningen Trasten 21 5 (12) BALANSRÄKNING Not 1 2016 2015 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnad och mark Not 4 44 461 230 44 963 667 Summa materiella anläggningstillgångar 44 461 230 44 963 667 Finansiella anläggningstillgångar Reverslån 450 000 450 000 Summa finansiella anläggningstillgångar 450 000 450 000 Summa anläggningstillgångar 44 911 230 45 413 667 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga fordringar 33 933 15 401 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 5 27 246 31 879 Summa kortfristiga fordringar 61 179 47 280 Kassa och bank Kassa och bank 633 314 9 010 105 Summa kassa och bank 633 314 9 010 105 SUMMA TILLGÅNGAR 45 605 723 54 471 052
Bostadsrättsföreningen Trasten 21 6 (12) BALANSRÄKNING Not 1 2016 2015 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Grundavgifter 39 626 015 39 626 015 Upplåtelseavgift 15 486 244 15 486 244 Fond för yttre underhåll 2 035 535 1 787 702 Summa bundet eget kapital 57 147 794 56 899 961 Fritt eget kapital Balanserat resultat -10 877 039-8 954 024 Årets resultat -2 100 830-1 675 182 Summa fritt eget kapital -12 977 869-10 629 206 Summa eget kapital 44 169 925 46 270 755 Långfristiga skulder Depositioner 177 625 177 625 Skulder till kreditinstitut Not 6 698 250 7 680 000 Summa långfristiga skulder 875 875 7 857 625 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 322 931 88 789 Övriga skulder 15 524 11 739 Skatteskulder 12 514 4 246 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 7 208 954 237 898 Summa kortfristiga skulder 559 923 342 672 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 45 605 723 54 471 052
Bostadsrättsföreningen Trasten 21 7 (12) KASSAFLÖDESANALYS 2016 2015 Den löpande verksamheten Årets resultat -2 100 830-1 675 182 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar 502 437 502 437 Kassaflöde från den löpande verksamheten -1 598 393-1 172 745 före förändring av rörelsekapital Kassaflöde från förändring i rörelsekapital Förändring kortfristiga fodringar -13 899-816 Förändring kortfristiga skulder 217 251-62 242 203 352-63 058 Kassaflöde från den löpande verksamheten -1 395 041-1 235 803 Investeringsverksamhet Materiella anläggningstillgångar 0-149 405 Finansieringsverksamheten Grundavgift 0 1 656 328 Upplåtelseavgift 0 9 013 172 Reverslån 0 200 000 Skulder till kreditinstitut -6 981 750-2 116 000-6 981 750 8 753 500 Årets kassaflöde -8 376 791 7 368 292 Likvida medel vid årets början 9 010 105 1 641 813 Likvida medel vid årets slut 633 314 9 010 105-8 376 791 7 368 292
Bostadsrättsföreningen Trasten 21 8 (12) Noter Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen är upprättad enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad ekonomisk livslängd, för byggnad 0,5 %, övrigt se not 5. Not 2 Nettoomsättning 2016 2015 Hyror, bostäder 69 240 76 032 Årsavgifter 862 524 1 233 259 Hyror, lokaler 533 535 524 619 Utdebiterad fastighetsskatt 44 745 39 756 1 510 044 1 873 666 Not 3 Fastighetskostnader 2016 2015 Reparation och underhåll Bostäder, hyresgäster 0-1 233 Bostäder, bostadsrätter -73 256-19 554 Lokaler -7 340-3 691 Gemensamma utrymmen -1 106 624-35 595 Ombyggnation lokal till lägenhet 0-967 252 Hissreparation -570 831 0 Övrigt yttre -70 342-400 598-1 828 393-1 427 923
Bostadsrättsföreningen Trasten 21 9 (12) Driftkostnader 2016 2015 El -46 749-46 872 Uppvärmning -480 409-436 528 Vatten och avlopp -76 517-66 221 Förbrukningsmaterial -4 786-9 366 Städning -47 808-93 075 Renhållning -56 653-55 223 Snöröjning -42 660-55 334 Hissar -11 941-17 432 Ventilation 0-54 791 Trädgårdsskötsel -8 649-12 362 Fastighetsförsäkring -25 419-38 253 Kabel-TV, bredband -61 112-62 099 Övriga fastighetskostnad -8 099-46 685-870 802-994 241 Förvaltningskostnader 2016 2015 Förvaltningsarvode -82 000-82 001 Styrelsearvode -36 000-36 000 Sociala avgifter -10 000-11 311 Revisionsarvoden -14 399-11 350 Advokatkostnader -109 547-107 141 Bankavgifter -4 689-4 661 Föreningsavgifter -4 870-4 870 Förhandlingskostnad 0-22 660 Övriga förvaltningskostnader -13 818-23 825-275 323-303 819 2016 2015 Fastighetsskatt och fastighetsavgift -91 758-83 245-91 758-83 245 Summa fastighetskostnad -3 066 276-2 809 228
Bostadsrättsföreningen Trasten 21 10 (12) Not 4 Byggnad och mark 2016 2015 Byggnad Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 31 327 123 31 177 718 Inköp under året (balkong) 0 149 405 Utgående anskaffningsvärde 31 327 123 31 327 123 Avskrivning Ackumulerade avskrivningsvärden Vid årets början -3 976 946-3 474 509 Årets avskrivning -502 437-502 437 Utgående avskrivningsvärde -4 479 383-3 976 946 Mark Ackumulerat anskaffningsvärde Vid årets början 17 613 490 17 613 490 Utgående anskaffningsvärde 17 613 490 17 613 490 Bokfört värde 44 461 230 44 963 667 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad 30 041 000 30 635 000 Taxeringsvärde mark 52 570 000 39 339 000 82 611 000 69 974 000 Avskrivningar 2016 2015 Byggnad 0,5 % 131 717 131 717 Mark 0 % 0 0 Balkong 0,5 % 747 747 Trapphusförbättring 10 % 238 808 238 808 Torkskåp 10 % 4 298 4 298 Värmeanläggning 5 % 12 612 12 612 Fasad 5 % 100 856 100 856 Bredband 10 % 13 399 13 399 502 437 502 437
Bostadsrättsföreningen Trasten 21 11 (12) Not 5 Upplupna intäkter och förutbet kostnader 2016 2015 Länsförsäkringar 5 197 9 830 Carlssons plåt snöavtal 9 193 9 193 Ownit Bredband 12 856 12 856 27 246 31 879 Villkorsändr- Not 6 Skulder till kreditinstitut 2016 dag 2015 Stadshypotek 718498 0 1 000 000 Stadshypotek 734391 0 800 000 Stadshypotek 745764 0 680 000 Stadshypotek 662348 0 500 000 Stadshypotek 674896 0 472 000 Stadshypotek 687706 0 700 000 Stadshypotek 898593 0 3 528 000 Stadshypotek 972659 1,25% 698 250 rörligt 0 698 250 7 680 000 Not 7 Upplupna kostnader och förutbet intäkter 2016 2015 Förutbetalda avgifter 54 824 81 624 Fortum, fjärrvärme 69 521 61 115 Stadshypotek ränta 0 16 188 WSB hissreparation 6 000 0 H&H Diverse arbeten i fastigheten 12 029 0 Fastighetsägarna, lokalöverlåtelse 8 580 22 660 Styrelsearvode och sociala avgifter 39 000 47 311 Beräknad revisionskostnad 19 000 9 000 208 954 237 898