VärderingsInstitutet VÄRDEUTLÅTANDE avseende fastigheten NORDANSTIG HASSELA KYRKBY 4:53 BRF BÄVERN Värderingsinstitutet Södra Norrland AB Tel 0650-99500, 060-101650, 026-102904 www.fastighetsvarde.se info@fastighetsvarde.se
VÄRDEUTLÅTANDE Värderingsobjekt: Fastigheten Nordanstig Hassela Kyrkby 4:53 Adress: Älvåsen 1-30, 820 78 Hassela Typ: Bostadsrätt Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per maj 2015 Uppdragsgivare Fastighetsägaren genom Ralf Torgrip Lagfaren ägare: 769613-0520, BRF Bävern i Hassela c/o Ralf Torgrip, Stjärnhovsvägen 14A, 125 40 Älvsjö Besiktning: Tisdag den 28 april 2015 av Malin von Sicard Allmän beskrivning Värderingsobjektet utgörs av Bäverns stugby, fastigheten Nordanstig Hassela Kyrkby 4:53 belägen på Älvåsen 1-30 inom Hassela Ski Resort i Hassela, norra Hälsingland, med ca 6 mil till Sundsvall resp Hudiksvall. Tomtmarkens areal uppgår till 12 319 m² och dess obebyggda delar utgörs av grusade kör- och parkeringsytor, gräsmatta och naturmark. Fastigheten är bebyggd med 15 fristående parhus från 1982 med totalt 30 lägenheter á 36 m²/st. Totalt finns således 1 080 m² boarea. Lägenheterna är upplåtna med bostadsrätt och har en yteffektiv planlösning med 2 sovrum med våningssängar, kombinerat kök och vardagsrum samt wc med dusch. Totalt finns 4 +2 bäddar. Byggnaderna har normal byggnadsteknisk standard, dock har sättningsskada konstaterats för 1-2 parhus. Skadan kommer att åtgärdas under 2015 till en preliminär kostnad om ca 50 000 kr/parhus (grovt uppskattat). Lägenheterna har varierande standard och skick, men håller generellt normal standard och halvmodernt skick. De 9 lägenheter som inte har renoverade wc/duschrum håller en lägre standard. Under skidsäsongen (ca 15-20 veckor) hyrs lägenheterna ut via Hassela Ski Resort till en garanterad hyresintäkt om 25 000 kr där bostadsrättsinnehavaren även är garanterad tre veckors egen vistelse. Utanför skidsäsongen är det upp till bostadsrättsinnehavaren att sköta eventuell egen uthyrning. Avgiften till bostadsrättsföreningen uppgår till 2 094 kr/månad. Värderingsresultat Mot bakgrund av vad som angivits i detta värdeutlåtande, ekonomiskt och tekniskt, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde på grundval av en cash-flowanalys och ortsprisjämförelse, till totalt ca 6 500 000 kronor Med beaktande av den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± 500 000 kronor. Jämförelsetal Värde kr per m² LOA (1 080 m²) 6 020 kr/m² Nettokapitaliseringsprocent (direktavkastning) 9,1 % år 3 Bruttokapitaliseringsfaktor (värde/hyra) 5,7 år 3 Sundsvall 2015-05-08 Malin von Sicard Fastighetsvärderare Bilaga 1: Betalnings- och lönsamhetsanalys Bilaga 2: Fastighetsbeskrivning Bilaga 3: Ekonomiska Malin Åhman Av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilaga 4: Foton och kartor Bilaga 5: Utdrag fastighetsregister Sida 1 (8)
1. VÄRDERINGSUNDERLAG 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har fastighetsägaren genom Ralf Torgrip erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade fastighet. Syftet med värderingen är att uppskatta objektets marknadsvärde per maj 2015. Värdet avser fastigheten i sin helhet med dess rättigheter och skyldigheter och i befintligt skick. I det bedömda värdet ingår fast egendom såsom byggnaden och byggnadstekniska anläggningar. Lös egendom såsom möblemang mm ingår ej. Värderingen kan utgöra underlag för kreditbedömning, försäljning etc. 1.2. Besiktning och underlag Okulärbesiktning av fastigheten har skett tisdag den 28 april 2015 av Malin von Sicard tillsammans med uppdragsgivarens representant Line Norberg. Besiktning har skett interiört i ett urval av lägenheterna med varierande standard och skick samt exteriört. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Ej heller har besiktningen sådan status att hänsyn har tagits till ev krav enligt miljöbalken. Inga miljörisker är kända. Information om fastigheten har erhållits från okulär besiktning på plats samt inhämtats från fastighetsägaren via uppdragsgivaren och från offentliga register. Undertecknad påtar sig ej ansvar för ev fel i erhållna sakuppgifter vare sig dessa är lämnade av fastighetsägare eller hämtade ur myndighetsregister. 1.3. Värderingsmetoder Med begreppet marknadsvärde avses det mest sannolika pris som objektet skulle betinga vid en försäljning på den öppna marknaden under normala omständigheter. Marknadsvärdebedömning görs genom en kombination av två metoder, dels en ortsprismetod grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade fastigheter, dels en marknadsanpassad avkastningskalkyl där marknadens förväntningar och avkastningskrav har beaktats. Via ortsprismetoden bedöms marknadsvärdet med ledning av historiska fakta och via en avkastningskalkyl (cash-flowanalys) bedöms marknadsvärdet mot bakgrund av ekonomiska prognoser för den aktuella fastigheten. Ortsprismetoden innebär att man bland genomförda fastighetsköp söker de köp som avser fastigheter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom lokalarea, hyra eller taxeringsvärde. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt. Avkastningsmetoden innebär att man i en avkastningskalkyl gör en prognos för samtliga betalningsströmmar som innehavet av värderingsobjektet ger upphov till under en tänkt innehavstid, kallad kalkylperiod. Kalkylen marknadsanpassas genom att man analyserar och söker efterlikna marknadsförväntningar avseende de parametrar som ingår i kalkylen. Sida 2 (8)
Kalkylresultatet erhålls som summan av de årliga driftnettonas nuvärde samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens slut. Restvärdet utgörs av ett uppskattat marknadsvärde för fastigheten efter kalkylperiodens slut och baseras på den prognostiserade utvecklingen av driftnettot och på en bedömning av marknadens långsiktiga avkastningskrav. Driftnetton och restvärdet diskonteras till värdetidpunkten efter en kalkylränta som motsvarar marknadens krav på total avkastning med hänsyn till fastighetens karaktär och belägenhet etc. 1.4. Marknads- och objektsanalys MARKNADEN Fastighetsmarknaden har under senaste åren präglats av försiktighet men är ändock stark i förhållande till den ekonomiska tillväxten i samhället i stort. Generellt drabbas storstadsregionerna av större konjunktursvängningar än landsbygdskommunerna, medan de mindre orterna är mer känsliga för läget hos enstaka dominerande arbetsgivare. Räntorna har sedan 2008 hållits låga för att stimulera marknaden. En viss återhämtning har skett efter detta och den tidigare oron i Europa har nu börjat stilla sig och man kan skönja en viss tillväxt generellt. Däremot visar Tyskland och även Kina en svarare utveckling än väntat och det finns en oro för svaga ryska finanser och eventuella följdeffekter på deras handelspartners. Sjunkande oljepriser ger positiva effekter för alla länder som ej producerar olja, Kina börjar ha en mer normal tillväxttakt och Tyskland och Sverige är ändock relativt stabila länder i Euroområdet. En försiktighet i samband med belåningssituationer har också under de senaste åren inneburit högre krav på eget kapital i samband med förvärv och därmed ökat trögheten på marknaden. Denna trend har dock gått tillbaka under 2014 och det upplevs lättare att låna igen. En ökning kan också konstateras i antalet transaktioner som genomförs. De överlåtelser som sker har i storstadsregionerna skett till mycket låga avkastningskrav och huvudsakligen av köpare med eget kapital t ex pensionsfonder. Detta ger i sin tur utträngningseffekter så att även övriga delar av landet ökar i attraktion hos investerarna, då med högre krav på direktavkastning. Trenden på fastighetsmarknaden nu är att offentliga fastighetsägare säljer ut delar av sitt fastighetsbestånd i framförallt storstäderna för att kunna satsa på sina kärnverksamheter eller få till sig kapital för renovering eller nyproduktion. ORTEN Nordanstigs kommun ligger i norra delen av Hälsingland, mellan Hudiksvall och Sundsvall. Näringslivet domineras av vård och omsorg, tillverkning och utvinning, utbildning, byggverksamhet samt jordbruk, skogsbruk och fiske. Genom kommunen passerar E4 och Ostkustbanan. Kommunen har ca 9 500 invånare och centralort är Bergsjö. Sida 3 (8)
I Hassela finns skidanläggningen Hassela Ski Resort som byggdes i början av 1980-talet. Anläggningen har kontinuerligt uppgraderats med fokus på vinterturism och barnfamiljer. Här finns 16 nedfarter och 8 liftar. I direkt anslutning till hotell och stugby finns belyst längdskidspår på 2,5 km. Därutöver finns längdskidspår på 4 och 8 km på toppen av berget. Andra aktiviteter i området är bland annat skoteråkning, ridning, fiske och bad. Hassela Ski Resort har boende i hotellrum samt i ett 60-tal stugor, som tillsammans omfattar ca 700 bäddar. Därutöver finns campingplats med ca 200 platser. Samtliga boenden har närhet till centrumanläggningen där det bland annat finns restaurang, lek- och spelrum, gym samt bad med spa och relax. Direktavkastningskravet för fastigheter liknande objektets bedöms till ca 9 %. OBJEKTET Värderingsobjektet utgörs av Bäverns stugby, fastigheten Nordanstig Hassela Kyrkby 4:53 belägen på Älvåsen 1-30 inom Hassela Ski Resort i Hassela, norra Hälsingland, med ca 6 mil till Sundsvall resp Hudiksvall. Tomtmarkens areal uppgår till 12 319 m² och dess obebyggda delar utgörs av grusade kör- och parkeringsytor, gräsmatta och naturmark. Fastigheten är bebyggd med 15 fristående parhus från 1982 med totalt 30 lägenheter á 36 m²/st. Totalt finns således 1 080 m² boarea. Lägenheterna är upplåtna med bostadsrätt och har en yteffektiv planlösning med 2 sovrum med våningssängar, kombinerat kök och vardagsrum samt wc med dusch. Totalt finns 4 +2 bäddar. Byggnaderna har normal byggnadsteknisk standard, dock har sättningsskada konstaterats för 1-2 parhus. Skadan kommer att åtgärdas under 2015 till en preliminär kostnad om ca 50 000 kr/parhus (grovt uppskattat). Lägenheterna har varierande standard och skick, men håller generellt normal standard och halvmodernt skick. De 9 lägenheter som inte har renoverade wc/duschrum håller en lägre standard. Under skidsäsongen (ca 15-20 veckor) hyrs lägenheterna ut via Hassela Ski Resort till en garanterad hyresintäkt om 25 000 kr där bostadsrättsinnehavaren även är garanterad tre veckors egen vistelse. Utanför skidsäsongen är det upp till bostadsrättsinnehavaren att sköta eventuell egen uthyrning. Avgiften till bostadsrättsföreningen uppgår till 2 094 kr/månad. 2. MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING 2.1. Ortsprismetoden Ortsprismetoden innebär i sin mest renodlade form att fastigheter med likvärdiga egenskaper, som gått till försäljning, jämförs med värderingsobjektet. Den erlagda köpeskillingen kan jämföras direkt eller göras jämförbara genom att de sätts i relation till någon värdepåverkande faktor, oftast arean (kr/m²) eller taxeringsvärdet (K/T). Uppgifter om överlåtelser hämtas i första hand från lagfartsbanden. Uppgifter om sådana värdebestämmande faktorer som hyresavtal, finansieringsförhållanden mm saknas i ortsprismaterialet. För rena avkastningsfastighet blir en ortsprisanalys därmed osäker. Materialet kan dock ge en grov indikation på värdenivån och spridningen på den erlagda köpeskillingen. Sida 4 (8)
Under de senaste tre åren har det endast genomförts ett fåtal försäljningar av hyresfastigheter (typkod 3xx) i Nordanstigs kommun, se punkter i vidstående graf 1. Fyra av försäljningar återfinns i Hassela och avser två fastigheter som sålts vid två tillfällen, till nivån ca 700 1 800 kr/m² Inga fastighetsförsäljningar av direkt jämförbara objekt har skett på orten. Graf 1 Försäljningar hyreshusfastigheter (typkod 3xx) 2012-april 2015 i Nordanstig. Källa UC Bostadsvärdering En viss ledning kan även fås från försålda småhus och bostadsrätter. Bostadsrättslägenheter i föreningen har under de senast åren sålts för ca 100 000 150 000 kr inkl. möbler. Sedan en tid finns en lägenhet i föreningen till försäljning för 110 000 kr. Lägenheten har orenoverad wc/dusch. I samband med att bostadsrättsföreningen bildades år 2006 såldes lägenheterna för ca 120 000 200 000 kr. Det högre priset avsåg renoverade lägenheter. I försäljningarna ingick möbler. Ett antal försäljningar av småhus av varierande ålder, skick etc. har gjorts i Nordanstigs kommun under det senaste året. Fastighetspriserna varierar beroende på läge, skick etc mellan huvudsakligen ca 2 900 7 200 kr/m² med medianen ca 4 500 kr/m². I Hassela ligger småhuspriserna något lägre än genomsnittet för kommunen. Medianpriset ligger på knappt 300 000 och genomsnittspriset på knappt 400 000 kr för hus om ca 100 m². I förhållande till boarean varierar priserna huvudsakligen mellan ca 2 000 5 000 kr/m² med medianen ca 3 700 kr/m². Inom Hassela Ski Resort, området Kristiallen, ca 50 100 från centrumanläggningen finns finns tomter till försäljning för 290 000 kr inkl. vatten och avlopp. På tomten får byggnad om 70 m² uppföras. Totalt finns 10 tomter varav 2 är sålda. Antalet överlåtelser är alltför få för att indikera en tydlig nivå och är inte heller direkt jämförbara med värderingsobjektet. Med viss ledning av försålda objekt och i övrigt på erfarenhetsmässig grund görs en mycket grov bedömning att ett realistiskt pris/värde för värderingsobjektet som fastighet i sin helhet bör återfinnas i intervallet 5 8 mkr, vilket motsvarar ca 4 600 7 400 kr/m² och ca 133 000 267 000 kr/lägenhet. Sida 5 (8)
2.2. Avkastningsmetoden Avkastningsmetoden innebär en analys av de betalningsströmmar som fastighetsinnehavet förväntas ge upphov till under en viss kalkyltid. Ingående parametrar såsom hyror, drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt m m åsätts med ledning av faktiska eller marknadsmässigt bedömda förhållanden. De årliga driftnettona och restvärdet diskonteras till värdetidpunkten efter en kalkylränta som motsvarar marknadens krav på total avkastning med hänsyn till fastighetens karaktär och belägenhet etc. KALKYLFÖRUTSÄTTNINGAR Inflation Inflationstakten antas till ca 1,0 % per år. Kalkylperiod Kalkylperioden är 5 år och avser tiden 2015-2019. Hyresinbetalningar Samtliga lägenheter kalkyleras hyras ut till gäster från Hassela Ski Resorts skidanläggning, huvudsakligen under vintersäsongen (ca 15-20 veckor). Denna typ av uthyrning är ej jämförbar per m² med hyresnivåer för bostadslägenheter i regionen. Den totala uthyrningsbara arean uppgår till 1 080 m² (30 lägenheter *36 m²) och omfattar ca 180 bäddar. Bostadsrättsinnehavare som har uthyrningsavtal med Hassela Ski Resort erhåller i dagsläget 25 000 kr i garantihyra per vintersäsong. Bostadsrättsinnehavaren har även tillgång till tre egna veckor vinterveckor. För denna typ av uthyrning brukar ca 25 % av intäkterna behållas av uthyraren för administration, marknadsföring etc, vilket indikerar en total hyresintäkt per lägenhet om ca 33 000 kr per år. Därtill kommer de tre egna veckorna om ca 7 000 kr, således ca 40 000 kr/lägenhet och i genomsnitt ca 2 400 kr/vecka. För hela värderingsobjektet kalkyleras följaktligen en total årlig hyresintäkt för möblerade lägenheter och inkl. värme till ca 1,2 mkr, motsvarande ca 1 110 kr/m², och ca 6 700 kr/bädd. Hyresutvecklingen kalkyleras till 1,0 %, i takt med antagen inflation. Hyresrisk En generell hyresrisk om 3 % av hyresintäkterna kalkyleras. Drift- och underhållskostnader På erfarenhetsmässiga grunder kalkyleras drifts- och underhållskostnaden inkl värme till: DoU area kr/m² kr 2015 Lägenheter 1 080 500 540 000 SUMMA, snitt 1 080 500 540 000 Drift- och underhållskostnaderna antas öka med 1,0 % per år, i takt med inflationen. Sida 6 (8)
Underhållsbehov 1 2 parhus har sättningsskada som ska åtgärdas. Budgeterad kostnad enligt grov kostnadsbedömning uppgår till ca 50 000 kr/parhus. För nio lägenheter med orenoverade wc/duschrum bedöms en renoveringskostnaden om ca 50 000 kr/wc. För underhållsbehov enligt ovan avsätts 530 000 kr år 1. I övrigt kalkyleras inte några investeringar utöver normalt underhållsbehov. Fastighetsskatt /fastighetsavgift Fastighetsavgift på småhus utgår med 3 556 kr för varje bostadsbyggnad, eller 0,75 % av underlaget om det ger en lägre avgift. För objektet motsvarar detta ca 11 250 kr på årsbasis. Fastighetavgiften ingår i kalkylerad drift- och underhållskostnad. Lånefinansiering Befintlig belåningssituation redovisas ej. Belåningen har ingen större inverkan på kalkylresultatet eftersom detta beräknas på driftnettona, däremot kan belåningsgraden påverka avkastningskravet på det totala kapitalet. För att även visa betalnetton i kalkylen har en belåning antagits med 3,2 mkr till 3,0 % ränta och därutöver 1,3 mkr till 5,0 % ränta. Amortering enligt 40-årig serieplan. Andelen lånat kapital utgör därmed ca 70 % av beräknat avkastningsvärde. Kalkylränta Kalkylräntan motsvarar marknadens krav på total avkastning och består av riskfri realränta, kompensation för förväntad inflation samt en riskpremie. Mot denna bakgrund har kalkylräntan valts till 10,0 % bestående av en bedömd långsiktig realränta 3,0 %, inflationskompensation 1,0 % och riskpremie 6,0 %. Restvärdesberäkning Restvärdet utgörs av fastighetens marknadsvärde vid kalkylperiodens slut och har bedömts utifrån ett prognostiserat driftnetto för året efter kalkylperioden och ett direktavkastningskrav på 9,0 %. BETALNINGS- OCH LÖNSAMHETSANALYS Betalnings- och lönsamhetsanalys redovisas under bilaga nr 1. Som framgår av denna har avkastningsvärdet beräknats till 6 452 000 kr. Sida 7 (8)
2.3 Känslighetsanalys Utgående från resultatet i avkastningskalkylen görs en känslighetsanalys för att visa hur avkastningsvärdet påverkas då vissa indata förändras förutsatt alla övriga indata oförändrade. Känslighetsanalys har gjorts med avseende på hyresintäkternas utveckling, direktavkastningskrav år 5 samt kalkylränta. Om hyresutvecklingen förändras med 1 procentenhet per år förändras avkastningsvärdet med ca 7,9 % motsvarande ca 508 000 kr. Om direktavkastningskravet för beräkning av restvärdet förändras med 1 procentenhet påverkas avkastningsvärdet med ca 8,8 % motsvarande ca 565 000 kr Om kalkylräntan förändras med 1 procentenhet påverkas avkastningsvärdet med ca 4,2 % motsvarande ca 270 000 kr. Om hyresintäkterna förändras med 10 procentenhet förändras avkastningsvärdet med ca 20 % motsvarande ca 1 293 000 kr. 2.4. Värdebedömning Värdering med ledning av en osäker ortsprisjämförelse indikerar en värdenivå mellan 5 8 mkr. Värdebedömning enligt avkastningsmetoden ger ett avkastningsvärde på 6,5 mkr. 3. MARKNADSVÄRDE Mot bakgrund av ovanstående bedöms marknadsvärdet för fastigheten Nordanstig Hassela Kyrkby 4:53 per maj 2015 till: 6 500 000 kronor Med beaktande av den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± 500 000 kronor. Sida 8 (8)
FASTIGHETSBESKRIVNING Bilaga 2 Läge Objektet är beläget på Älvåsen 1-30 i Hassela med ca 6 mil till Sundsvall resp Hudiksvall, i den norra delen av Hälsingland. Mark Tomtmarkens areal uppgår till 12 319 m² och dess obebyggda delar utgörs av grusade köroch parkeringsytor, gräsmatta och naturmark. Planbestämmelser För området gäller byggnadsplan akt nr: 21-83:248, beslutad 1983-01-12. Övriga bestämmelser Nybyggnadsförbud akt nr: 21-GXIII:279, beslutad 1983-01-12. Servitut och gemensamhetsanläggningar Inga inskrivna servitut hittades. Andel i gemensamhetsanläggningen Nordanstig Hassela Kyrkby GA:1. Lantmäteriförrättning pågår avseende ny beräkning av andelar i gemensamhetsanläggningen. 15 friliggande parhus i ett plan Byggår 1982 Grundläggning krypgrund Stomme trä Fasader trä, visst målningsbehov Fönster 2-glas, visst målningsbehov Yttertak betong Uppvärmning direktverkande el Ventilation självdrag Anslutningar allmänt ledningsnät för el, vatten och avlopp Ytskikt Golv: plastmatta/laminat, klinker/plastmatta i wc/dusch Vägg: tapet/målade, plastmatta/kakel i wc/dusch Tak: trä/målat Planlösning I varje parhus finns 2 lägenheter om 36 m²/st. Lägenheterna rymmer 2 sovrum, kombinerat kök och vardagsrum samt wc med dusch. Totalt finns 4 +2 bäddar. Standard och skick: Byggnaderna har normal byggnadsteknisk standard, dock har sättningsskada konstaterats för 1-2 parhus. Skadan kommer att åtgärdas under 2015 till en preliminär kostnad om ca 50 000 kr/parhus (grovt uppskattat). Lägenheterna har varierande standard och skick, men håller generellt normal standard och halvmodernt skick. De 9 lägenheter som inte har renoverade wc/duschrum håller en lägre standard. Övrigt: Till varje lägenhet finns altan vid entré eller mot baksidan. Förråd/skidbod vid entré till varje lägenhet. Area: Lägenheter area 30 st lägenheter á 36 m² 1 080 SUMMA 1 080 Bilaga 2 - sida 1 (1)
EKONOMISKA DATA Bilaga 3 Taxeringsvärde 2012 års taxeringsvärde uppgår till totalt 1 500 000 kr varav mark 405 000 kr och byggnad 1 095 000 kr. Typkod 221 småhusenhet, fritidsbostad för 1-2 familjer. Pantbrev Fastigheten belastas av 5 st pantbrevsinteckningar om totalt 8 200 000 kr. Hyresintäkter/årsavgifter Lägenheterna upplåts med bostadsrätt. Föreningens intäkter uppgår till: Intäkter area kr/m² kr 2013 Årsavgifter 698 753 780 Övriga intäkter 12 12 615 SUMMA 1 080 710 766 395 I kalkylen har intäkterna bedömts på marknadsmässiga grunder. Hyresintäkter, bostadsrättsinnehavare Under skidsäsongen (ca 15-20 veckor) kan lägenheterna hyras ut via Hassela Ski Resort till en garanterad hyresintäkt om 25 000 kr där bostadsrättsinnehavaren även är garanterad tre veckors egen vistelse. I avtalet ingår rabattkort till bad mm på Hassela Ski Resort. Utanför skidsäsongen är det upp till bostadsrättsinnehavaren att sköta eventuell egen uthyrning. Drift- och underhållskostnader Uppgifter om följande gemensamma drift- och underhållskostnader har erhållits från bostadsrättsföreningens årsredovisning för 2013: Drift och underhåll area kr/m² kr 2013 Vatten 45 49 087 Sophämtning 15 15 968 Snöröjning/vägunderhåll 77 83 340 Reparationer/underhåll 45 48 810 Fastighetsskatt 10 11 250 TV 12 12 795 Revisionsarvoden 0 0 Styrelsearvoden 19 20 000 Revisionstjänster 22 23 752 Försäkring 22 23 707 Övriga kostnader 3 3 075 SUMMA 1 080 270 291 784 I kalkylen har drift- och underhållskostnaderna bedömts på verkliga och erfarenhetsmässiga grunder. Driftskostnader, bostadsrättsinnehavare Månadsavgiften för lägenheterna uppgår till 2 094 kr/månad och inkluderar driftskostnader såsom snöröjning, sophämtning mm. Därutöver betalar bostadsrättsinnehavaren för el (hushållsel och värme). Under vintersäsongen fördelas elen lika på alla lägenheter. En normal vinter ligger kostnaden för elen på ca 3 000 4 000 kr/lägenhet. Resterande del av året betalar bostadsrättsinnehavaren sin egna verkliga elförbrukning. Bilaga 3 - sida 1 (1)
FOTON OCH KARTOR Bilaga 4 Exteriör Interiör Bilaga 4 - sida 1 (5)
Bilaga 4 - sida 2 (5)
Planringning, principiell illustration. Källa: Länsförsäkringar Fastighetsförmedling (2012) Karta 1: Pistkarta Hassela, med principiell markering av värderingsobjektet. källa: www.hasselaski.se Bilaga 4 - sida 3 (5)
Fastighetskarta. Källa: Lantmäteriet genom Infotrader Lägeskarta, översikt. Källa: Eniro Bilaga 4 - sida 4 (5)
Lägeskarta, Hassela. Källa: Eniro Flygfoto. Källa: Eniro Bilaga 4 - sida 5 (5)
FASTIGHETSUTDRAG Bilaga 5 FASTIGHET NORDANSTIG HASSELA KYRKBY 4:53 Fastighetsnyckel: 210172692 Aktualitet FR: 2015-03-17 Län: 21, GÄVLEBORG Kommun: 32, NORDANSTIG Församling: 05, BERGSJÖ SOCKEN: HASSELA Lantmäteriförrättning pågår Ärende: 150218 Registrerat: 2015-03-27 URSPRUNG NORDANSTIG HASSELA KYRKBY 4:45 AREAL Totalareal: Varav land: Varav vatten: 12 319 kvm 12 319 kvm 0 kvm 1,2319 ha 1,2319 ha 0 ha KOORDINATER Punkttyp: N: E: Gå till: Central 6884411.1 590285.4 ÅTGÄRDER 6885675 (RT90) 1548256 (RT90) Datum: Akt: Fastighetsrättsliga Avstyckning 1982-12-28 21-82:1403 ANDEL I GA Ev. andelstal inom parantes NORDANSTIG HASSELA KYRKBY GA:1 ADRESS Adress: Postnr: Postort: Kommundel: Älvåsen 1 820 78 Hassela Hassela Älvåsen 2 820 78 Hassela Hassela Älvåsen 3 820 78 Hassela Harmånger Älvåsen 4 820 78 Hassela Hassela Älvåsen 5 820 78 Hassela Hassela Älvåsen 6 820 78 Hassela Hassela Älvåsen 7 820 78 Hassela Hassela Älvåsen 8 820 78 Hassela Hassela Älvåsen 9 820 78 Hassela Hassela Älvåsen 10 820 78 Hassela Hassela Älvåsen 11 820 78 Hassela Hassela Älvåsen 12 820 78 Hassela Hassela Älvåsen 13 820 78 Hassela Hassela Älvåsen 14 820 78 Hassela Hassela Älvåsen 15 820 78 Hassela Hassela Älvåsen 16 820 78 Hassela Hassela Älvåsen 17 820 78 Hassela Hassela Älvåsen 18 820 78 Hassela Hassela Bilaga 4 - sida 6 (7)
Älvåsen 19 820 78 Hassela Hassela Älvåsen 20 820 78 Hassela Hassela Älvåsen 21 820 78 Hassela Hassela Älvåsen 22 820 78 Hassela Hassela Älvåsen 23 820 78 Hassela Hassela Älvåsen 24 820 78 Hassela Hassela Älvåsen 25 820 78 Hassela Hassela Älvåsen 26 820 78 Hassela Hassela Älvåsen 27 820 78 Hassela Hassela Älvåsen 28 820 78 Hassela Hassela Älvåsen 29 820 78 Hassela Hassela Älvåsen 30 820 78 Hassela Hassela LANTMÄTERIKONTOR LANTMÄTERIET,S-801 82 GÄVLE Kontorsbeteckning: XL25 Tel: 0771-636363 PLANER SVARTBERGET Plan: Byggnadsplan Aktbeteckning: 21-83:248 Beslutsdatum: 1983-01-12 Hänv. ej reg. beslut: 21-80:112 Sök efter InfoPlan. Hänv. till beslut: 210004484 Berörd kommun: NORDANSTIG ÖVRIGA BESTÄMMELSER 110 ANDRA STYCKET Plan: Nybyggnadsförbud Aktbeteckning: 21-GXIII:279 Beslutsdatum:1983-01-12 Berörd kommun: NORDANSTIG RÄTTIGHETER Inga rättigheter hittades. INSKRIVNING ALLMÄNT Aktualitet: 2015-04-22 Senaste ändring för fastigheten: 2006-10-09 13:00:00 Inskrivningskontor LANTMÄTERIET FASTIGHETSINSKRIVNING Kontorsbeteckning: XI81 761 80 NORRTÄLJE Tel: 0771-636363 LAGFART Ägare: 769613-0520 BRF BÄVERN I HASSELA c/o RALF TORGRIP STJÄRNHOVSVÄGEN 14A Bilaga 4 - sida 7 (7)
125 40 ÄLVSJÖ Dagboksnr: 06/20590 Inskrivningsdag: 2006-09-01 Beslut: Beviljad Fång: Köp 2006-07-26 Köpeskilling fast egendom: SEK 100 000 Avser hela fastigheten Andel: 1/1 Aktuellt namn hos Bolagsverket: Bostadsrättsföreningen Bävern i Hassela TIDIGARE ÄGARE Tid. ägare: 556539-2130 HASSELA HOTELLFASTIGHET AB TANUMSTR 457 95 GREBBESTAD Fång: Köp 1997-03-15 Köpeskilling fast egendom: SEK 3 500 000 Avser även annan fastighet Överlåten andel: 1/1 Anmärkning: Dagboksnr: 01/432 Beslut: Beviljad Anm.: Anmärkning Dagboksnr: 97/2895 Beslut: Beviljad Anm.: Namn 556703-7998 HASSELA KYRKBY 4:53 AB c/o HAGENFELDT ADVOKATBYRÅ BOX 3443 103 69 STOCKHOLM Fång: Köp 2006-05-22 Köpeskilling fast egendom: SEK 741 564 Avser hela fastigheten Överlåten andel: 1/1 556276-2939 NYA HASSELA SPORT OCH KONFERENSCENTER AB BOX 45023 104 30 STOCKHOLM Fång: Köp 1989-10-11 Köpeskilling fast egendom: SEK 4 000 000 Avser hela fastigheten Överlåten andel: 1/1 19390223-3513 SÖLVE PERSSON Fång: Köp 1997-01-07 Köpeskilling fast egendom: SEK 3 500 000 Avser även annan fastighet Bilaga 4 - sida 8 (7)
Överlåten andel: 1/2 502014-6865 SPP ÖMSESIDIGT FÖRSÄKRINGSBOLAG KONCERNEKONOMI 103 73 STOCKHOLM Fång: Köp 1984-01-20 Köpeskilling fast egendom: SEK 41 000 000 Avser även annan fastighet Överlåten andel: 1/1 556249-0655 HUDIK INVEST AB BOX 26 824 30 HUDIKSVALL Fång: Köp 1989-10-23 Köpeskilling fast egendom: SEK 4 000 000 Avser hela fastigheten Överlåten andel: 1/1 716413-6744 BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN ÄLVÅSEN STRANDV 47 H. WETZENSTEIN 114 56 STOCKHOLM Fång: Köp 1990-06-30 Köpeskilling fast egendom: SEK 15 400 000 Avser även annan fastighet Överlåten andel: 1/1 19580722-3358 JAN WIKSKÄR BERNSTORP FALSTERBOVÄGEN 297-28 235 91 VELLINGE Fång: Köp 1997-01-07 Köpeskilling fast egendom: SEK 3 500 000 Avser även annan fastighet Överlåten andel: 1/2 556483-0866 NYA HASSELA SPORT OCH KONFERENS AB c/o SWEDBANK, C 662 105 34 STOCKHOLM Fång: Exekutiv försäljning 1994-05-26 Köpeskilling fast egendom: SEK 3 000 000 Avser hela fastigheten Överlåten andel: 1/1 Bilaga 4 - sida 9 (7)
ÄLDRE FÖRHÅLLANDE Akt: I82/3887 Akt: I83/2442 Akt: I82/3888 Akt: I82/7601 Akt: I83/2443 Akt: I82/3889 Akt: I83/2444 Akt: L79/408 Akt: L84/2535 Akt: L90/395 Akt: I83/3438 Akt: L90/396 Akt: A93/11742 Akt: A94/4904 Akt: A94/1986 Akt: A94/4905 Akt: L91/5626 Akt: A94/4906 Akt: A94/5082 Akt: L94/5049 Akt: L97/2893 Akt: L97/2894 Akt: I90/1932 Akt: I90/1933 Akt: I90/1934 Akt: L97/3508 Akt: L01/432 Akt: L97/2895 Akt: L06/13017 Akt: I00/505 Akt: I00/503 Akt: I00/504 Akt: I06/24461 INTECKNINGAR Antal inteckningar: 5st Summa: 8 200 000 Datapantbrev Företrädesordning 1 Inskr.dag: 1983-03-02 Dagboksnr: 83/2445 Belopp: SEK 2 000 000 Datapantbrev Företrädesordning 2 Inskr.dag: 1983-03-02 Dagboksnr: 83/2446 Belopp: SEK 400 000 Datapantbrev Företrädesordning 3 Inskr.dag: 1983-03-02 Dagboksnr: 83/2447A Belopp: SEK 600 000 Händelse: Dagboksnr: 06/24096 Beslut: Beviljad Utbyte Skriftligt pantbrev Företrädesordning 4 Inskr.dag: 1983-03-02 Dagboksnr: 83/2447B Belopp: SEK 3 400 000 Händelse: Dagboksnr: 06/24096 Beslut: Beviljad Utbyte Innehav: Dagboksnr: 06/24097 Beslut: Beviljad HASSELA HOTELLFASTIGHET AB C/O NORLANDIA FAST.AB AFFÄRSV.3 457 30 TANUMSHEDE Skriftligt pantbrev Företrädesordning 5 Inskr.dag: 2006-10-04 Dagboksnr: 06/24098 Belopp: SEK 1 800 000 Innehav: Dagboksnr: 06/24099 Beslut: Beviljad HASSELA HOTELL FASTIGH.AB C/O NORLANDIA FASTIGH.AB AFFÄRSV.3 457 30 TANUMSHEDE Bilaga 4 - sida 10 (7)
INSKRIVNINGAR Inga inskrivningar hittades. ANTECKNING Inga anteckningar hittades. MER INFORMATION Det finns 15 byggnad/er på fastigheten. Sök efter InfoBygg. Du kan datavärdera småhus (villor/fritidshus). Värdera fastigheten. TAXERING Taxeringsenhet: 227958-8 (221 Småhusenhet, fritidsbostad för 1-2 familj.) Taxeringsår: 2012 Taxeringsvärde i tkr: 1 500 Tax.enhet avser: Hel registerfastighet Areal: 12 319 Ägare: 769613-0520 Bostadsrättsföreningen Bävern i Hassela c/o RALF TORGRIP STJÄRNHOVSVÄGEN 14A 125 40 ÄLVSJÖ Juridisk form: Bostadsrättsföreningar Andel: 1/1 Värderingsenhet: Småhusbyggnad Tillhör tax.enhet: 227958-8 (221 Småhusenhet, fritidsbostad för 1-2 familj.) Skatteverkets id: 4597448 Tax.värde i tkr: 1 095 Riktvärdeområde: 2132902 Boyta i kvm: 75 Tot. värdegr. yta i kvm: 75 Summa standardpoäng: 23 Typ av bebyggelse: Kedjehus Fastighetsrättsliga förh.: Avstyckningsbar Värdeår: 1982 Under byggnad: Nej Placerad på värdeenhet: 4596448 (Skatteverkets id) Värderingsenhet: Småhusmark Tillhör tax.enhet: 227958-8 (221 Småhusenhet, fritidsbostad för 1-2 familj.) Skatteverkets id: 4596448 Tax.värde i tkr: 405 Areal i kvm: 821 Typ av bebyggelse: Kedjehus Fastighetsrättsliga förh.: Avstyckningsbar Bilaga 4 - sida 11 (7)
Belägenhet: Ej strand (eller strandnära mer än 150m) VA: Kommunalt vatten året om, Kommunalt avlopp Källa: Lantmäteriet, Skatteverket och InfoTrader Informationen sökt: 2015-04-24. Bilaga 4 - sida 12 (7)