2006 i sammandrag 1 2006 i sammandrag Förvärv och avyttringar. Aktieinnehavet i intresseföretaget Slottsbacken såldes. I en bytesaffär såldes tre fastigheter: Bocken 35, 46 i Stockholm CBD, Pan 1 i Gamla Stan och Pyramiden 4 i Solna. Samtidigt förvärvades fyra fastigheter i Bromma i kvarteret Magneten. Transaktionerna följer den nya strategin om förvärv i tullnära lägen. Fastigheten Kungsstenen 3 i centrala Stockholm såldes till Folkuniversitetet. Det sammanlagda realisationsresultatet uppgick till 212 Mkr. Investeringar i om- och tillbyggnader uppgick till 186 Mkr, varav 116 Mkr investerades i förädlingsprojektet Blasieholmen 55. Vakanserna minskade under året och den ekonomiska vakansgraden exklusive projekt var vid årets utgång 12 procent (föregående år 19 procent). NYCKELTAL Mkr 2006* 2005* Intäkter 317 358 Resultat före reavinster 118 128 Resultat före skatt 245 267 Förvärv av fastigheter 250 640 Avyttringar av fastigheter 887 976 Marknadsvärde fastigheter 4 958 5 095 Soliditet (%) 34 27 Justerad soliditet inklusive övervärde (%) 45 34 Förändring av substansvärdet i % 16 11 * De tre holdingbolagen och den tidigare handelsbolagskoncernen har summerats till en enhet. Juridisk organisation Länsförsäkringsgruppen 3,2 miljoner kunder 24 länsförsäkringsbolag 14 socken- och häradsbolag 99,96% 0,04% 89,4% genom 17 länsförsäkringsbolag 96% 85,2% genom 23 länsförsäkringsbolag Länsförsäkringar AB Humlegården Holding I-III AB (3 bolag) Länsförsäkringar Mäklarservice AB Länshem Fastighetsförmedling AB 13% 100% 50% 10,6% 4% 1,8% Humlegården Fastigheter AB 50% Länsförsäkringar Liv Försäkrings AB med dotterbolag Länsförsäkringar Sak Försäkrings AB med dotterbolag Länsförsäkringar Bank AB med dotterbolag Försäkrings AB Agria med dotterbolag Länsförsäkringar IT Center AB Wasa Försäkring Run-Off AB med dotterbolag
2 Chapter headline lorem ipsum dolor sit amet Per-Arne Rudbert, VD Humlegården Fastigheter AB
VD-ord 3 Ett gott år med sjunkande vakanser Vårt uthyrningsarbete under året har varit framgångsrikt, liksom våra ansträngningar att ytterligare minska fastigheternas energikostnader. Glädjande är också att vårt kundnöjdhetsindex förbättrats för fjärde året i rad. Humlegården har fortsatt att vara aktiv i marknaden med ett antal transaktioner, på såväl köp- som säljsidan. Dessa transaktioner gav väsentliga vinster jämfört med årsskiftesvärderingarna. Under 2006 beslöts att göra en utvidgning av det geografiska området för bolagets verksamhet till att även omfatta närförorter. Olika förvärvsmöjligheter har analyserats, dock har det inte varit möjligt att betala begärda priser med de avkastningskrav vi har. I en bytesaffär med Fabege förvärvade vi dock fyra fastigheter i Ulvsunda som på ett bra sätt kompletterar det måttfulla bestånd vi hittills har utanför tullarna. Den goda konjunkturen började under slutet av året att märkas i form av en ökad sysselsättning i Stockholm. Vakanserna i området har minskat något under året till följd av sysselsättningsökningen. Men vi har själva också lagt ned ett stort arbete på att reducera vakanserna i Humlegårdens fastigheter. Arbetet har gett resultat och vakansgraden har under året sjunkit från knappt 20 procent till drygt 11 procent. Glädjande var också att vårt kundnöjdhetsindex förbättrades för fjärde året i följd. Vi har också lagt ett fortsatt stort engagemang på miljöarbetet. Ett resultat av detta var att vi återigen lyckades att sänka värmeförbrukningen (justerad för värdeförändringar) med 2 procent. Under 2007 förväntar vi oss en fortsatt god ekonomisk utveckling och en expanderande lokal arbetsmarknad. Det kommer i sin tur leda till att vakanserna på marknaden och i bolagets bestånd fortsätter att reduceras. Vi kommer också fortsättningsvis att aktivt se över vårt bestånd och gör löpande analyser av möjliga fastighetsförsäljningar. Det goda resultatet under 2006, med en 16-procentig avkastning på andelskapitalet, beror till stor del på den kompetenta och entusiastiska personal som arbetar i bolaget. Jag ber att få framföra mitt tack till samtliga medarbetare och vill även tacka våra ägare för ett gott samarbete under året. Per-Arne Rudbert VD Humlegården Fastigheter AB
4 Bolagets inriktning Vi strävar efter ett strategiskt ledarskap Humlegårdens förvaltnings- och förädlingskompetens är anpassad till de höga krav som råder på Stockholmsmarknaden. Humlegårdens uppdrag är att vara en del av länsförsäkringsbolagens tillgångsförvaltning. Bolaget bildades 1983 och alltsedan företagets tillkomst är affärsidén att vara en del av fastighetsmarknaden i Stockholm. Affärsmodellen är att: förvärva förädla förvalta försälja kontorsfastigheter i Stockholms innerstad och i närförorter. Sedan 2002 samäger Humlegården Holding och Länsförsäkringar Liv managementbolaget Humlegården Fastigheter AB. Förutom dessa ägares fastighetsbestånd, förvaltar Humlegården Fastigheter AB även anläggningen på Tegeluddsvägen och norska livbolaget Vitals kontorsfastigheter i Stockholm. Därutöver samägs Kista Galleria och Skalholt 1 i Kista av Länsförsäkringar Liv tillsammans med Vital. För dessa fastigheter finns en separat organisation där Humlegården Fastigheter AB tillsammans med Vital ansvarar för styrelsearbetet. Totalt hanterar Humlegården Fastigheter AB ett bestånd med ett värde om cirka 18 Mdr kr som omfattar cirka 600 000 m 2. All förvaltning sker under varumärket Humlegården och på ett enhetligt sätt. En aktiv fastighetsägare Humlegårdens inriktning är att vara en aktiv fastighetsägare. Detta innebär bland annat att bolaget kontinuerligt arbetar med transaktioner för att höja avkastningen. Vi söker också hela tiden förädlingsprojekt där vår projektkompetens kan utnyttjas på ett optimalt sätt. Även detta ger ett tillskott till avkastningen. Förvaltningen av det existerande beståndet är anpassad till de krav som råder på fastighetsmarknaden för kontor i Stockholm. Stockholmsmarknadens krav är bland de högsta i landet och det gäller för en förvaltare att vara tillgänglig, att snabbt och korrekt kunna hantera problem och behov hos hyresgästerna och att vara en god affärspartner. Viktigt är också det affärsklimat och den professionella relation som råder mellan förvaltare och hyresgäst. Rätt bestånd för varje behov Humlegårdens organisation är utformad för att svara upp mot dessa krav. Vi har bemödat oss om att bygga upp ett helt eget strukturkapital i företaget som baseras på en väl genomarbetad arbetsmetodik och olika former av teknologistöd. För Humlegården ligger den stora möjligheten till ett strategiskt ledarskap i fastighetsförvaltning just i storleken. Ett stort bestånd ger möjlighet att kunna erbjuda lokaler till hyresgäster som under hyresperioden har behov av att minska eller öka sin lokalarea. Kvarteret Kungsbacken 8, Drottninggatan 108, City
Finansiering 5 Finansiering Av Humlegårdens krediter skall minst en tredjedel ha en återstående kapitalbindningstid som överstiger två år. Räntebindningen skall vara kort, men längre bindningstider kan sökas vid konjunkturmässigt lämpliga tillfällen. Grunden för Humlegårdens upplåning är ett avtal om revolverande kredit inom en kreditram. Revolverande kredit Ramavtal avseende en revolverande kredit har tecknats med Svenska Handelsbanken. Kreditramen är på 4,6 Mdr kr. Säkerhet har lämnats främst i form av aktier i dotterbolag samt pantsättning av reverser mellan koncernernas moderbolag och de fastighetsägande dotterbolagen. Vid årsskiftet utnyttjades 2 517 Mkr (förra året 3 054 Mkr) av kreditramen. Kapitalbindning Genomsnittlig återstående kapitalbindning var vid årsskiftet 2,9 år (förra året 3,9 år). Räntebindning Genomsnittlig räntebindningstid inklusive derivatinstrument är 1,7 år (förra året 1,7 år). För att uppnå önskad räntebindning använder sig Humlegården av ränteswapar där fast ränta avtalats. Vid årsskiftet fanns swapavtal med en volym på 2,0 Mdr kr (förra året 2,0 Mdr kr). Räntebindning Mkr Andel, % Ränta 061231, % 2007 517 20,4 3,32 2008 1 000 39,8 3,76 2009 1 000 39,8 2,99 Totalt 2 517 100,0 Kvarteret Stenbrottet 10, Stockholmsvägen 31 35, Lidingö Lånestruktur Mkr Skuld Låneram Förfall skuld Swap Förfall swap Ränta swap, % Ränta, % Räntebindning 2006, år Holding I AB 712 1 375 dec-09 1 000 okt-08 3,76 4,54 2,5 Holding II AB 1 181 2 550 dec-09 1 000 apr-09 2,99 3,69 2,1 Holding III AB 624 650 dec-09 3,32 0,0 Totalt 2 517 4 575 2 000 3,84 1,7
6 Chapter headline lorem ipsum dolor sit amet Isbrytaren 50, Igeldammsgatan 22 A C/Svarvargatan 7 11, Kungsholmen
Kund- och fastighetsvård 7 En utpräglad kunskapsorganisation Humlegården är en organisation som skall kännetecknas av hög kompetens, snabbhet och effektivitet, närhet till hyresgästerna och korta beslutsvägar. För dagens hyresgäster har det blivit allt viktigare vem det är som svarar för förvaltning och drift av en fastighet. Kraven har ökat på att fastigheter och lokaler skall fungera klanderfritt och att förvaltaren är en seriös partner som håller avtalade löften. Humlegården arbetar målmedvetet med att hela tiden erbjuda den spetskompetens som motsvarar våra hyresgästers och våra egna högt ställda krav. Vi är ett utpräglat kunskapsföretag med en hög andel akademiker och specialister inom alla delar av fastighetsprocessen. Snabbhet och effektivitet Vår ambition är att vara en organisation som kännetecknas av snabbhet och effektivitet. Därför arbetar vi också kontinuerligt med att förbättra våra processer och vår arbetsmetodik. Regelbundna kundundersökningar bland våra hyresgäster är ett viktigt redskap i det arbetet. Resultatet av dessa årliga undersökningar visar att Humlegården blir allt bättre och att vi till följd av detta kan höja våra ambitioner. Med undersökningarna som styrinstrument, kan vi därmed ytterligare förbättra vår verksamhet. Det gör vi genom att varje år välja ut och arbeta med ett fåtal, för nytillkomna hyresgäster trivs bättre hos oss än med tidigare förvaltare. Nära hyresgästerna Vi skiljer oss från andra på marknaden genom att vi själva ansvarar för alla delar av fastigheternas förvaltning och för relationen till våra hyresgäster. Det gör att våra medarbetare alltid befinner sig nära hyresgästerna och att alla beslutsvägar blir korta och snabba. De flesta fastigheter vi förvaltar har datoriserade styr- och reglersystem med avancerad teknologi för optimal drift av framför allt inomhusklimatet. Sedan år 2004 är vi miljöcertifierade enligt ISO 14001 och arbetar kontinuerligt med att sänka vår energiförbrukning. Ambitionen är att minska våra koldioxid- och kväveutsläpp samt att välja miljöanpassade byggmaterial. Långsiktiga relationer Vi erbjuder våra hyresgäster attraktiva kontorslokaler och en skötsel som håller högsta kvalitet. På det viset vill vi bygga långsiktiga relationer och på ett konstruktivt sätt bidra till våra hyresgästers affärsverksamhet. Hyresgäststrukturen domineras av tjänsteföretag våra hyresgäster, viktiga frågeområden. Att men även andelen inom parti- och detaljhandel det ger resultat visar sig alltid i efterföljande är hög. mätningar. Inom de närmsta åren kommer en stor Denna mätning är inte jämförbar med Fastighetsbarometern. Vi uppfattar att våra hyresgäster har störst nytta av att Humlegården utför ett bra jobb i absoluta termer och inte i branschrelativa. Vad vi ändå vet är att andel av befintliga hyresavtal vara föremål för omförhandling. Vår ambition är alltid att försöka komma till konstruktiva lösningar tillsammans med våra hyresgäster då förändrade lokalbehov uppstår. Hyresgäster, kontrakt och kundnöjdhet Hyresgäststruktur Löptider kontrakt Andel av intäkterna som förfaller per år. Kundnöjdhet Humlegårdens årliga kundnöjdhetsmätning bland kontorshyresgäster. Undersökningen genomförs i samarbete med konsultföretaget ISI Wissing. I årets mätning uppgick svarsfrekvensen till 75 %.
8 Förädling Ett signum för Humlegården Humlegården har genom åren utvecklat och förfinat metoder för att finna de rätta objekten för att genomföra förädlingsprojekt. Humlegården har sedan 1995 arbetat aktivt med att förvärva nedgångna fastigheter som behöver en ny och ansvarsfull ägare. I egenskap av ny ägare har Humlegården byggt om och byggt till de förvärvade fastigheterna i samklang med byggnadernas själ, men även med vår tids värderingar. Härigenom tillförs Stockholm moderna och funktionella arbetsplatser inom skalen av äldre byggnader. De vackra äldre och kulturhistoriskt värdefulla byggnaderna får en ny framtid istället för att fortsätta att förfalla. Tidsandan i fastighetsbranschen präglades 1995 av fastighetskrisens efterdyningar. I Stockholm var vakansgranden hög och hyresnivåerna låga. Nya bolag bildades och andra försökte förändra sin profil till att uppfattas som mer humanistiska och kundorienterade. Ordet förädling var inte nytt i sig men i mitten av 1990-talet användes det inte i branschen. Humlegården gjorde det till sitt signum och ägde Kvarteret Blasieholmen 55, Hovslagargatan 3, City begreppet. Innebörden i förädling var och är att förbättra, det vill säga förädla, fastigheter som redan finns. Projektutveckling däremot är att utveckla något från bebyggbar tomt eller råmark. Gradvis har allt fler i fastighetsbranschen kommit att använda sig av begreppet förädling. Ofta används det dock istället för projektutveckling, eftersom det låter mera positivt och saknar negativa associationer. Att arbeta med att förädla byggnader är emellertid en annan profession än projektutveckling. Problem och möjligheter är komplexa och svåra att förutse och riskerna för misslyckande kan verka stora. Med drygt tio års erfarenhet har vi på Humlegården samlat på oss en rad värdefulla insikter och kunskaper om fastighetsförädling. När vi summerar resultatet av alla genomförda förädlingar framgår det också att det ekonomiska utfallet varit tilltalande i samtliga fall.
Förädling 9 Den enskilt viktigaste faktorn för att lyckas är våra ägares mod och tillit till Humlegårdens medarbetare, eftersom den verklighet som vi möter kan se ut på följande sätt: Vi köper en nedgången fastighet för 150 Mkr Vi behöver bygglov för genomgripande förändringar och nya byggrätter Vi köper en tom byggnad alternativt en byggnad med hyresgäster som skall evakueras Vi har ingen ny hyresgäst när vi köper fastigheten Vi skall enbart i byggnationen investera till exempel en kvarts Mdr kr Ägarna, via Humlegårdens styrelse, har fattat besluten att förvärva och investera och Humlegårdens medarbetare har levt upp till förtroendet genom att leverera betydande värden till ägarna. Tillgången till förädlingsfastigheter är styrd av tillfälligheter. Detta gör att vi inte kan planera för att köpa för visst belopp under ett år, utan förvärven sker när tillfälle kommer. 2004 förvärvade vi Härolden 1 vid Kungsbroplan och 2005 förvärvades Blasieholmen 55 på Blasieholmen. Förädlingen av Härolden är avslutad medan Blasieholmen pågår. Härolden 1 Fastigheten är nu fullt uthyrd och inflyttad. Bland hyresgästerna finns belgiska ambassaden, Hästens sängar och Abstracta. Uthyrningen tog längre tid än beräknat, framför allt på grund av att hyresmarknadens tillfrisknande har dröjt. Vi valde, trots det, att försvara den hyresnivå vi satt som mål. När vi summerar utfallet är resultatet mycket tillfredsställande, trots tidsfördröjningen. Blasieholmen 55 Förädlingen av fastigheten pågår och bedöms vara avslutad årsskiftet 2007/2008. När fastigheten förvärvades 2005 var den uthyrbara arean drygt 6 000 m² vilken nu ökat till cirka 8 800 m². Uthyrningsarbetet har fungerat väl och för närvarande är nära 90 procent av lokalerna uthyrda. De hyresgäster som vi har tecknat avtal med befinner sig på toppen av hyresmarknaden och har mycket höga krav på såväl lokaler som på hyresvärdens servicegrad. Fastigheten förädlas till bästa kvalitet och kännetecknas av en vacker arkitektur, där vår tids värderingar möter den tidsanda, cirka 1900, då fastigheten byggdes. Investeringen är betydande och väsentligt högre än kostnaden för att nyproducera en kontorsbyggnad. Å andra sidan kvitteras vår investering av hyresgäster som uppskattar det vi erbjuder och betalar en hyra som väl försvarar vår investering. Bronshäst, Blasieholmstorg
10 Hyres- och transaktionsmarknaden Ökad kontorsefterfrågan minskade vakanser Den starka ekonomiska återhämtningen i Stockholmsregionen har gynnat kontorsmarknaden och intresset för fastigheter. Omsättningen på transaktionsmarknaden nådde rekordnivåer 2006. För första gången på fem år har Stockholm upplevt en stark ekonomisk tillväxt och en ökande sysselsättning. Efterfrågan på kontorslokaler har ökat under 2006 och vakansgraden har sjunkit. Trots den höga efterfrågan har hyresnivåerna varit stabila. Den stigande investeringsvolymen har fortsatt att pressa avkastningskraven. Som en följd av det starka konjunkturläget har efterfrågan på arbetskraft ökat, särskilt i kontorsintensiva branscher. Inom finans, konsulting samt byggsektorn har tillväxten varit mest påtaglig. Tecken på en ökad inflationstakt har fått Riksbanken att höja reporäntan och ytterligare höjningar kan väntas. Konjunkturinstitutet spår att reporäntan kommer att stiga till 3,75 procent vid slutet av 2007 om Riksbanken skall klara av att uppnå sitt mål att hålla inflationen på 2 procent (+/- 1 procent). Sjunkande vakansgrad Nettoabsorptionen har varit positiv för samtliga delmarknader under året förutom CBD (Central Business District). I CBD har några statliga myndigheter valt att flytta vilket har haft en negativ inverkan på nettoabsorptionen. Den höga, men sjunkande, vakansgraden har återigen begränsat antalet spekulativa nybyggnationsprojekt. Nya byggprojekt inkluderar 18 000 m² i Jericho (CBD), H&M:s nya huvudkontor (Drottninggatan/Mäster Samuelsgatan i Stockholm City), och 19 000 m² kontorsutrymme för Ericsson i Kista. Fortsatt hög efterfrågan Efterfrågan fortsatte att vara mycket hög, liksom den var under 2005. Uthyrningar av kontor större än 5 000 m² stod för ca 30 procent av totala nyuthyrningar. I CBD har efterfrågan varit högre än på de övriga delmarknaderna. Efterfrågan på mindre kontor av hög kvalitet drivs av konsultfirmor och av finanssektorn. Däremot är det ett fåtal större uthyrningar som står för en betydande andel av de totala nyuthyrningarna, såsom advokatfirman Mannheimer & Swartlings förhyrning om 13 000 m² delvis nybyggt kontor i CBD. För första gången sedan 2000 drivs inte efterfrågan enbart av att företag flyttar utan också av att företag expanderar. Hyresgäster som väljer att flytta efterfrågar i allmänhet moderna kontor av hög kvalitet och yteffektiva planlösningar. Stabila hyresnivåer Hyresnivån har generellt varit stabil på de olika delmarknaderna. Det finns ett begränsat utbud av mindre kontor av hög kvalitet i CBD (A-fastigheter) vilket har satt viss press uppåt på hyresnivån för den Strandvägen, Djurgården Stockholm
Hyres- och transaktionsmarknaden 11 typen av lokaler. Efterfrågan kommer bland annat från de expanderande finans- och konsultsektorerna som inte är så priskänsliga. Hyrorna i B-fastigheter inom CBD har varit stabila på grund av att utbudet där fortfarande är stort. Starkare efterfrågan på övriga delmarknader har ännu inte påverkat hyresnivåerna eftersom vakansgraden utanför innerstaden fortfarande ligger på en alltför hög nivå. I Kista har hyrorna för fastigheter fortsatt att pressas på grund av överutbud och hård konkurrens mellan hyresvärdar. Snitthyran för B-fastigheter är oförändrad på de övriga delmarknaderna. Het transaktionsmarknad Den svenska fastighetsmarknaden är fjärde störst i Europa och klassas som en av världens mest transparenta och välfungerande, med en låg affärsrisk. Det internationella intresset är starkt, utländska köpare står för mer än en tredjedel av alla fastighetsköp på marknaden. Omsättningen på den svenska marknaden som helhet nådde rekordnivåer under 2006. I Sverige uppgick transaktionsvolymen till 132 Mdr kr, en ökning med hela 33 procent jämfört med året innan. Att Stockholm har blivit hett för internationella aktörer inom fastighetsbranschen har märkts genom ett antal större affärer under året. Framför allt är det danskar, norrmän och tyska fastighetsfonder som har gått i spetsen för de utländska aktörerna. På senare tid har utländska investerare även börjat dra fördel av de fallande avkastningskraven och avyttrat flera fastigheter, medan inhemska investerare har varit aggressiva i förvärvandet av fastigheter i attraktiva områden inom CBD. Den starka efterfrågan på B-fastigheter består, vilket har minskat avkastningsskillnaden mellan A- och B-fastigheter ytterligare. Även avkastningsskillnaden mellan olika delmarknader minskar, och fastigheter i övriga innerstaden säljs nu många gånger på CBD-nivåer. Största transaktionerna på Stockholmsmarknaden under 2006 Fastighet Typ av objekt Område Pris Köpare Säljare Portfölj Kontor Södra och västra Sverige 6 300 Mkr Keops Kungsleden Sperlingens Backe Kontor/ Köpcentrum CBD 4 050 Mkr Tamweelview European Holdings SA Diligentia World Trade Center Blandat CBD 2 600 Mkr Alecta Hufvudstaden Portfölj Kontor Stockholm, Malmö 1 900 Mkr Länsförsäkringar Liv Blackstone Timotejen 19 Kontor Hägersten 815 Mkr Keops AFA Hilton 1 Kontor Frösunda 651 Mkr Mengus DB Real Estate Skotten 8 Kontor Stockholm, CBD 200 Mkr Folksam Merril Lynch Stockmakaren 1 Kontor Stockholm, Solna okänt Nordisk Renting London & Regional Källa: Jones Lange LaSalle
12 Hyres- och transaktionsmarknaden i Stockholm Vakansgrader och hyresnivåer Stockholm vakansgrad Prime Rent Kr/m /år Källa: Jones Lange LaSalle Kvarteret Kåkenhusen 25 Kungsgatan 12 14, City Omvandling av kontor till bostäder Den starka utvecklingen av bostadsmarknaden i Stockholm, har medfört att priser för bostäder i vissa lägen överstiger värdet av kontor. Detta har lett till en del spekulationer om vilken volym av kontorsytor som kan omvandlas till bostäder. Ekonomin kräver att det skall vara relativt låga hyror som kontor och relativt höga som bostäder. Vidare behöver fastigheten vara tomställd, i annat fall uppstår kostnader för evakuering av hyresgäster. Omvandling av en fastighet från kontor till bostäder beräknas standardmässigt till ca 15 000 kr/m². Av detta är 3 000 kr moms som ej är avdragsgill. De stora kostnaderna uppstår för att disponera om areor (ofta har väggar med mera byggts för att passa till kontor) samt att installera kök och badrum. I Humlegårdens bestånd har två möjliga fastigheter identifierats för ombildning till bostäder. Emellertid är dessa i dagsläget fullt uthyrda och således inte aktuella. Marknadsutsikter Stark ekonomisk tillväxt och en expanderande lokal arbetsmarknad leder till fortsatt ökad efterfrågan på kontorsutrymmen. De svenska kontorshyrorna väntas stiga på bred front under 2007, i alla storstadsregionerna. Bakom de stigande hyrorna ligger en stark sysselsättningsutveckling, begränsad nybyggnation och allt bättre ekonomisk utveckling för många företag, inte minst inom konsultsektorn. Vakanserna förväntas minska med 2-3 procentenheter i Stockholm. Inflödet av kapital till fastighetsmarknaden fortsätter och direktavkastningarna för fastigheter i CBD kommer troligtvis att sjunka ytterligare något vid ett begränsat antal transaktioner. Den generella utvecklingen går dock mot att majoriteten av fastighetstransaktionerna framöver kommer att göras på en högre direktavkastningsnivå jämfört med 2006. Framförallt gäller detta fastigheter i sekundära lägen, samt omoderna objekt i Stockholms innerstad som saknar förädlingspotential. Definitioner: A-fastighet Fastighet där hyresnivån ligger över genomsnittet för delmarknaden i fråga B-fastighet Fastighet där hyresnivån ligger på genomsnittet för delmarknaden i fråga C-fastighet Fastighet där hyresnivån ligger under genomsnittet för delmarknaden i fråga Prime rent De högsta förväntade årshyrorna per m 2 på den öppna marknaden för lokaler över 500 m 2 med högsta kvalitet och bästa läge
13 Kvarteret Humlegården 18, 48, 59, Linnégatan 2 6/Brahegatan 9, City Chapter headline lorem ipsum dolor sit amet
14 Räkenskaper Resultaträkning Summerade resultaträkningar 061231, Tkr AB I AB II AB III Summa 2006 Summa 2005 Nettoomsättning 111 961 121 839 58 655 292 455 343 821 Övriga rörelseintäkter 11 239 9 110 4 481 24 830 14 058 Summa intäkter 123 200 130 949 63 136 317 285 357 879 RÖRELSEKOSTNADER Reparation, underhåll, hyresgästanpassning -6 568-7 616-6 966-21 150-25 078 Driftkostnader -12 456-12 845-12 656-37 957-36 031 Tomträttsavgälder -8 494 - -946-9 440-10 925 Fastighetsskatt -11 878-9 978-2 991-24 847-23 919 Uthyrning och fastighetsadministration -10 693-11 255-11 110-33 058-60 349 Resultatandel i intresseföretag - - - - -257 Avskrivningar -18 653-39 567-12 480-70 700-66 641 Summa fastighetskostnader -68 742-81 261-47 149-197 152-223 200 Central administration -1 121-381 -475-1 977-6 771 Resultat före reavinster 53 337 49 307 15 512 118 156 127 908 Realisationsresultat sålda fastigheter - 50 883-12 50 871 74 571 Realisationsresultat sålda dotterföretag 122 019-32 21 955 143 942 170 378 Realisationsresultat sålda intresseföretag 17 061 - - 17 061 0 Resultat externa försäljningar 139 080 50 851 21 943 211 874 244 949 Rörelseresultat 192 417 100 158 37 455 330 030 372 857 RESULTAT FRÅN FINANSIELLA INVESTERINGAR Resultatandelar i delägda bolag - - - - 111 Ränteintäkter 2 927 6 141 169 9 237 86 551 Räntekostnader -34 180-47 398-13 133-94 711-192 901 Summa finansiella poster -31 253-41 257-12 964-85 474-106 239 Resultat före skatt 161 164 58 901 24 491 244 556 266 618 Skatt -5 707-16 355 885-21 177 103 310 Minoritetens andel av resultatet - - -357-357 74 Årets resultat exkl transformering 155 457 42 547 25 019 223 023 370 002
Räkenskaper 15 Balansräkning Summerade balansräkningar 061231, Tkr Tillgångar AB I AB II AB III Summa 2006 Summa 2005 MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Fastigheter 1 681 232 2 240 943 835 356 4 757 531 5 004 103 Övriga tillgångar 50 8 511 115 000 123 561 192 471 Uppskjuten skattefordran 37 204 8 882 3 832 49 918 103 492 Summa 1 718 486 2 258 336 954 188 4 931 010 5 300 066 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar 39 534 29 904 9 610 79 048 92 182 Bank 49 30 975 4 547 35 571 136 483 Summa tillgångar 1 758 069 2 319 215 968 345 5 045 629 5 528 731 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 754 851 740 604 231 515 1 726 970 1 508 895 Summa eget kapital 754 851 740 604 231 515 1 726 970 1 508 895 Minoritetsintresse 603 603 246 AVSÄTTNINGAR Uppskjuten skatt fastigheter 248 584 321 196 87 659 657 439 745 954 Uppskjuten skatt övrigt 3 712 22 949 1 275 27 936 15 479 LÅNGFRISTIGA SKULDER Lån 711 543 1 181 004 629 700 2 522 247 3 054 117 KORTFRISTIGA SKULDER Övriga skulder 39 379 53 462 17 593 110 434 204 040 Summa eget kapital och skulder 1 758 069 2 319 215 968 345 5 045 629 5 528 731
16 Styrelse och ledning Styrelse och ledning Styrelse Jan Karlsson VD i Länsförsäkringar Bergslagen, styrelsens ordförande Gustaf Mannerson VD i familjeföretaget Mannersons Fastigheters AB, styrelsens vice ordförande Lars B Danielsson VD i Länsförsäkringar Kalmar län Ingemar Larsson VD i Länsförsäkringar Göteborgs och Bohus län Ing-Marie Odegren VD i AB Alingsåshem Lars Florén Finansdirektör i Länsförsäkringar AB Evert Svensson VD i Smålandsbygdens Tidning AB Ledande befattningshavare Per-Arne Rudbert VD Thorsten Åsbjer Vice VD, chef Förädling Lars Andersson Ekonomichef Monica Hägg Svärdman Fastighetschef Sven Renström Fastighetschef Johan Zachrisson Fastighetschef Anne-Charlotte Bäcklander Fastighetsjurist Per Rosén Chef Drift och Teknik Kvarteret Riddaren 18, Nybrogatan 15 17, City
17 Kvarteret Islandet 4, Adolf Fredriks Kyrkogata 13, City Chapter headline lorem ipsum dolor sit amet
18 Nyckeltal Nyckeltal Fem år i sammandrag Tkr Utfall 2006 Utfall 2005 Utfall 2004 Utfall 2003 Utfall 2002 Fastigheter marknadsvärde 4 958 000 5 095 000 5 060 000 4 885 000 5 068 000 Fastigheter bokfört värde 4 757 531 5 004 103 4 207 212 4 011 066 4 110 266 Summa tillgångar enligt balansräkning 5 045 629 5 528 731 4 460 624 4 283 033 4 303 056 Summa eget kapital enligt balansräkning 1 726 970 1 508 895 1 739 601 1 653 647 1 406 347 Summa räntebärande skulder 2 516 547 3 054 117 2 360 000 2 300 000 2 527 825 Finansiella kostnader 94 711 192 901 117 508 110 607 112 176 Förvärv 250 000 640 000 126 000 78 500 0 Avyttringar 887 000 976 000 25 000 305 000 0 Soliditet, synlig % 34,2 27,3 39,1 38,7 32,7 Soliditet, justerad med hänsyn till övervärden % 44,8 34,0 49,0 49,0 45,0 Skuldsättningsgrad 1,46 2,02 1,35 1,39 1,80 Driftnetto enligt resultaträkning 190 833 201 577 282 815 260 018 214 234 Nettovinst enligt resultaträkning 223 023 370 002 87 165 248 734 83 058 Avkastning på eget kapital 13,8 22,8 5,1 16,3 6,1 Avkastning på sysselsatt kapital 7,7 10,7 5,5 9,3 5,3 Avkastning på totalt kapital 6,4 9,2 5,0 8,5 4,8 Räntetäckningsgrad 3,6 2,4 1,9 3,3 1,8 Investeringar 186 323 116 400 234 203 128 600 314 998 Vakansgrad exklusive projekt Vakans i % av intäkter 11,8 19,3 15,5 10,0 4,8 Förändring substansvärdet, % 16,0 11,0 3,3 7,0 8,0
Ägare och avkastning 19 Ägare och avkastning Substansvärdets förändring mellan 1999 2006 Procentuell andelsvärdeförändring Tre holdingbolag, 18 delägare De länsförsäkringsägda fastigheter som förvaltas av Humlegården Fastigheter AB är fördelade på tre publika aktiebolag, Humlegården Holding I III AB. De tre holdingbolagen ägs av 17 regionala länsförsäkringsbolag samt av Länsförsäkringar Sak. Tabellen nedan visar respektive länsförsäkringsbolags ägarandelar i holdingbolagen. Ägarstrukturen är identisk i samtliga bolag, liksom styrelsernas sammansättning. År 2005 och 2006 utgår från en ny bas där en utdelning om 850 Mkr skedde 2005. Ägarförteckning Humlegården Holding I-III AB Länsförsäkringsbolag Aktieägare 2006-12-31 Ägarandel % Org nr Blekinge BLF Fastighet AB 1,8% 556683-4007 Dalarna Dalarnas Försäkringsbolags Förvaltnings AB 10,7% 556683-6044 Älvsborg Länsförsäkringar Älvsborg Förvaltnings AB 16,2% 556664-7136 Göinge Länsförsäkringar Göinge Service AB 1,6% 556661-7881 Göteborg/Bohus Länförsäkringar Göteborg och Bohuslän Fastigheter AB 5,0% 556683-5897 Halland Länsförsäkringar Halland Förvaltnings AB 3,9% 556596-0837 Jönköping Länet Förvaltning i Jönköping AB 8,1% 556683-5871 Kalmar LFK Finans AB 5,4% 556661-7907 Kronoberg Länsgården AB 1,6% 556683-4015 Skaraborg Länsförsäkringar Skaraborg Fastighets AB 1,2% 556683-5889 Södermanland Strimlusen Förvaltnings AB 7,2% 556683-5905 Uppsala Länsförsäkringar Uppsala Fastighets AB 4,7% 556683-4023 Kristianstad Aktiebolaget Tivoliparken 2,0% 556684-8247 Västernorrland Fastighetsförvaltingsbolaget Gården 35 AB 2,5% 556683-4031 Bergslagen Länsförsäkringar Bergslagen Fastigheter AB 8,4% 556683-5855 Östgöta Brand Östgöta Brandstodsbolag Fastighet AB 7,5% 556666-1111 Gotland Humlegården Gotland AB 1,7% 556676-2687 Länsförsäkringar Sak LF Sak Fastighets AB 10,6% 556683-6416 100,0%
20 Fastighetsförteckning Fastighetsförteckning Fastighetsförteckning 2006-12-31 Fastighet Adress Uthyrningsbar lokalarea, LOA m 2 Område HUMLEGÅRDEN HOLDING I AB (PUBL) Blasieholmen 55 Blasieholmsgatan 1 3/Hovslagargatan 1 3 8 557 City Humlegården 18, 48, 59 Linnégatan 2 6/Brahegatan 9 10 228 City Kungsbacken 8 Drottninggatan 108 2 527 City Kåkenhusen 25 Brunnsgatan 11 13/Kungsgatan 12 14 11 743 City Riddaren 17 Nybrogatan 11/Riddargatan 7 7 690 City Riddaren 18 Nybrogatan 15 17 5 226 City 45 971 HUMLEGÅRDEN HOLDING II AB (PUBL) Isbrytaren 50 Igeldammsgatan 22A-C/Svarvargatan 7 11 19 100 Kungsholmen Käpplingeholmen 3 Nybrokajen 5 4 006 City Sparbössan 1 Engelbrektsplan 1 11 871 City Styckjunkaren 6 Birger Jarlsgatan 12 1 661 City Styrpinnen 20 Berzelii Park 9 4 864 City Österbotten 8 Birger Jarlsgatan 25 6 240 City Österbotten 18 Birger Jarlsgatan 27 4 407 City Österbotten 7 David Bagares Gata 3 2 200 City 54 349 HUMLEGÅRDEN HOLDING II AB (PUBL) Gladan 3 Sankt Göransgatan 159/Warfvinges väg 34 36 5 468 Kungsholmen Härolden 1 Fleminggatan 1/Kungsbroplan 2 3 604 Kungsholmen Islandet 4 Adolf Fredriks Kyrkogata 13 2 110 City Magneten 12 Ekbacksvägen 28 7 130 Bromma Magneten 18 Johannesfredsvägen 15 17 11 996 Bromma Magneten 30 Ekbacksvägen 22 24 8 811 Bromma Magneten 37 Ekbacksvägen 18 20 6 980 Bromma Sandhagen 9 Rökerigatan 19 5 598 Globen Stenbrottet 10 Stockholmsvägen 31 35/Torsviksvägen 2 7 613 Lidingö Ugnen 4 Banvaktsvägen 4 6/Industrivägen 3-5 7 517 Solna 66 827