ÅRSREDOVISNING. 1 januari - 31 december HSB Bostadsrättsförening SKÄRSÄTRA i Lidingö

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 1 januari - 31 december 2014 HSB Bostadsrättsförening SKÄRSÄTRA i Lidingö

2 .

3 Förvaltnings- och verksamhetsberättelse och framåtblick I förvaltningsberättelsen finner du fakta om föreningens ekonomiska ställning och förvaltning och för några viktiga områden en lite fylligare bild av året som gått. Styrelsen redovisar också hur den hanterat de motioner som behandlades vid 2014 års årsstämma. I avsnittet Året som kommer ges en del blickar framåt kring kommande underhållsbehov mm. Innehåll Förvaltningsberättelse... 3 Senaste årets underhåll Stambyte Övrigt periodiskt underhåll... 5 Löpande underhåll och felavhjälpande åtgärder... 5 Styrelsens arbetsgrupper... 7 Övrig fritidsverksamhet... 8 Föreningen Ekonomi Medlemmar Styrelse Personal Väsentliga avtal Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som föreningen står inför Fjärrvärme, el, vatten och sophämtning...12 Resultat och ställning Resultatdisposition Åtgärder med anledning av motioner Åren som kommer Bokslut Resultaträkning Balansräkning Kassaflödesanalys Redovisnings- och värderingsprinciper Noter Underskrifter Revisionsberättelse

4 ÅRSREDOVISNING HSB Bostadsrättsförening Skärsätra i Lidingö Organisationsnummer Styrelsen får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 1 januari -31 december FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Bostadsrättsföreningen har till ändamål att i bostadsrättsföreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende och lokaler åt medlemmar till nyttjande utan tidsbindning och därmed främja medlemmarnas ekonomiska intressen. Föreningen bildades den 15 december 1959, registrerades den 9 april 1960 och avlämnades den 10 januari Första bostadsrättsinnehavaren flyttade in den 7 maj Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade hos Protector forsikring ASA. Föreningen äger och förvaltar följande fastigheter i Lidingö stad: Adress Antal Pyrola- lägen- Lägenhets- Kvarter Hus vägen nr heter nr Gulltraven nr 1 A,B,C,D Gökblomstret nr 1 E Hundlokan nr 2 F,G Solvändan nr 2 H,I,J,K Fackelrosen nr 2 L,M,N Kungsljuset nr 1 O,P,Q Pyrolan nr 2 S,U,X Nyckelblomstret nr 1 Y,Z,Å,Ö Stadsägorna 10:419 och 420. SUMMA BOSTADSLÄGENHETER 604 Föreningen hyr ut ca 35 lokaler. Totala lägenhetsytan m 2 Den totala lokalytan m 2 Total yta m 2 Antal parkeringsplatser 413 som hyrs ut till medlemmar och lokalhyresgäster samt 50 kundplatser på torget varav 2 för handikappade och 17 gästplatser Antal garageplatser för bil 148 för moped eller motorcykel 13 3

5 Föreningens lägenheter fördelar sig enligt följande: Rum Yta Antal 1 29, , , , , , , , , , , , ,5 4 4 Summa 604 Stadgeenlig fastighetsbesiktning har utförts. Medverkande vid besiktningen var styrelsen och förvaltningen. De brister som upptäcktes återfinns i underhållsplanen nedan. Senaste årets underhåll Stambyte Föreningens i särklass största pågående projekt är renoveringen av badrum och WC, inkluderande nya avloppsstammar och vattenledningar. Arbetet fungerade bra under vintern och början av våren. Tidplanen hölls. Den stora majoriteten av medlemmarna var nöjda, så som det framkom vid besiktningar och i den enkät föreningen delar ut. Det blev dock ett tydligt trendbrott när stambytet nådde fram till Pyrolavägen 33 och 35, där det är fler badrum än i övriga trapphus i låghusen. Byggpartner hann trots förstärkta resurser inte med efterarbete i form av att åtgärda besiktningsanmärkningar. Det väckte starkt missnöje hos de medlemmar som bor i Pyrolavägen som var de som drabbades av förseningarna med att få allt klart i sina lägenheter. Föreningen och dess projektledning har lagt ner mycket tid på att följa upp de klagomål medlemmar haft. I augusti genomfördes ett möte för de boende i låghusen för att få in erfarenheter inför det fortsatta stambytet. Det kom inte så många boende som väntat. Problem som togs upp gällde bl.a. information och kommunikation med medlemmarna, låsning av dörrar, städning, färdigställande av besiktningsanmärkningar och återställande av mark. 4

6 Låghusen utgjorde etapp I av stambytet. Slutbesiktning har skett. En dialog pågår med ByggPartner om hur föreningen ska ersättas för de förseningar som uppstod i Pyrolavägen ByggPartner har sett över sina rutiner och genomfört ett åtgärdsprogram för att förbättra de brister som föreningen påtalat. Föreningens projektledning, HSB konsult, har förstärkt den personalresurs som står till föreningens förfogande. Nöjdheten har ånyo ökat när turen kommit till höghusen. Tidplanen hålls, trots en omfattande vattenskada som inträffade bara tolv timmar innan vattnet skulle stängas av i den lägenhet i Pyrolavägen 32 där skadan skedde, något som drabbade flera lägenheter i huset. Avloppsrören i kulvertar spolas vartefter en huskropp är klar, för att inte riskera stopp när de nya avloppsstammarna kopplas på. Övrigt underhåll enligt plan I föreningens underhållsplan för 2014 ingick följande områden: Injustering värmen. Detta utförs vartefter byte sker av injusteringsventiler till ledningarna till radiatorerna. Det görs i samband med stambytet, varför injusteringen sker successivt vartefter de hus blir klara som försörjs av en viss undercentral (det är där fjärrvärmen växlas över till vårt varmvatten och radiatorvatten). Göra om soprum till barnvagnsrum i fastigheten Pyrolavägen (motion vid årsmötet 2013). När stambytet var klart i Pyrolavägen kallades medlemmarna till möte. Det tiotal medlemmar som kom var negativa till att stänga sopnedkasten. Förslag om hus eller mindre förvaringsutrymme väcktes. Styrelsen har arbetat vidare med de förslagen, i dialog med Lidingö stads bygglovshanterare, och förvaltaren har tagit fram ett förslag som är ekonomiskt försvarbart. Det har presenterats för de boende i detta hus och kommer att förverkligas under Fasaderna på punkthusen var missfärgade av rödlav och alger. En entreprenör anlitades för att ta bort algerna, kostnaden uppgick till cirka en kvarts miljon kr. Utanför Pyrolavägen 64 fanns en före detta lekplats som iordningsställts till två breda parkeringsplatser. Föreningen anvisar särskilt breda bilar till dessa båda platser. Övrigt löpande underhåll och felavhjälpande åtgärder Undercentraler Under 2013 installerades nya undercentraler. Det har visat sig att värmepumparna i höghusen inte fungerat optimalt. Fjärrvärmen är föreningens enskilt största kostnad. För att kunna göra de inbesparingar som är möjliga har styrelsens energigrupp arbetat med att se över service och löpande tillsyn för undercentraler och värmepumpar. Avtal har tecknats med HSB Stockholm för att säkerställa kompetensen för detta. Äldre ej godkända dörrar har bytts till branddörrar till de rum där undercentralerna finns. Centrum Föreningen har haft en långvarig tvist med Dipart som svarade för centrumrenoveringen. Dipart har fyllt på ny matjord och bytt ut trasiga slangar samt tagit bort de träd som växte snett och lagt igen hålen efter dem. Café O Leo övertog föreningens tidigare expedition Pyrolavägen 9, och öppnade sin utökade serveringslokal i augusti. Föreningens expedition flyttade i maj till Pyrolavägen 15, och fick därmed en mer tillgänglig expedition. Vattenskador Föreningen har fortsatt att drabbas av vattenskador. De mest omfattande skadorna har varit i Pyrolavägen 32, där en trycksatt vattenledning gick läck natten innan vattnet skulle stängas av för att stambytet skulle påbörjas. Fem lägenheter drabbades. Föreningens försäkring täcker del av av kostnaderna, men föreningen får betala självrisk och åldersavdrag. Slutavräkning har ännu inte skett med försäkringsbolaget. Det har varit problem med läckande rör i Pyrolavägen 30 från tvättstugan ner till maskinistexpeditionen. Tidigare läcka till musikannexet har åtgärdats. Föreningslokalen drabbades av översvämning vid skyfall i augusti, dialog pågick hela hösten med försäkringsbolaget om åtgärder, vilket tyvärr begränsat användningen av föreningslokalen. Tre lägenheter som vattenskadades under 2013 har slutreglerats under Några lägenheter har drabbats av inträngande fukt vid fönstren. 5

7 Fönster Styrelsen har under 2013 låtit göra en stickprovsundersökning av fönstren. Den visade inte på några generella fel, varför styrelsen beslutade att enbart åtgärda fönster där medlemmar kom in med felanmälningar om inträngande fukt. En uppmaning om att anmäla sådana fel har getts via Pyrolabladet. I samband med att fel åtgärdats i ett par lägenheter har en rad mer omfattande problem upptäckts. För att få en säkrare bild av hur omfattande problemen är har styrelsen efter anbudsförfrågan tagit in en konsult som ska göra en stickprovsvis kartläggning av olika fönstertyper. Under 2015 kommer beslut att tas om vilka åtgärder som behöver genomföras. Fukt i källare/kulvertar På grund av fukt i källare i höghusen har förvaltningen påbörjat en utredning av om det finns behov av dränering. En fuktutredning är gjord, och vissa åtgärder har påbörjats. Bråte i källarna I samband med fuktutredningen konstaterades att det är mycket bråte i kulvertarna, som drar till sig fukt och mögel. Det behöver tas bort, och det är så mycket och en så svår arbetsmiljö att det inte är en uppgift för föreningens fastighetsskötare. Detta arbete har genomförts i Pyrolavägen 22 samordnat med utgrävning i kulverten ned till berg/bottenplatta för kontroll av om vatten tränger in underifrån. Arbetet kommer att fortsätta i övriga höghus under Cykelrensning Förvaltningen har tillsammans med föreningens trivselgrupp tagit fram tydligare rutiner för cykelrensning. Aviseringen har setts över. Som tidigare förvaras de cyklar som tas bort tre månader. De cyklar som är användbara tas om hand av trivselgruppen och säljs på Loppis, övriga slängs. Problemet är brist på bra förvaringsutrymmen. Nya armaturer i källarna Armaturerna i källarna är gamla, lyser svagt och stänger inte av sig självt vilket innebär att lyset ofta är på utan att någon är i källare/cykelrum. Det saknas eluttag i källargångarna. Förvaltaren har utrett olika möjligheter, och ett pilotprojekt har beställts för Pyrolavägen 32. Åtgärderna har lagts in i underhållsplanen för 2015 (höghusen) och 2016 (låghusen). Laga potthål För att förlänga livslängden på parkeringsplatser och vägar som ännu inte är ombelagda lagades potthål till en kostnad om kr. Tak Förvaltaren har upptäckt att det inte finns taköglor eller takstegar på höghusens tak. Detta är ett krav för att kunna besöka, skotta och inspektera taken på säkert sätt. Dessa har installerats. Föreningens fastighetsskötare har inte behörighet att göra arbeten på tak, och inte heller den fulla kompetensen. För kontroll av tak, felavhjälpande åtgärder samt vid behov inom i avtalet angiven tid, snöskottning och ta bort istappar har föreningen tecknat avtal med ett företag som har behörighet. Städning Under året har en upphandling skett av ny städentreprenör. Avtalet med Förenade städ sades upp. Bästa pris erbjöds av HSB städ. Ett ettårigt avtal är tecknat med det företaget, avtalet inkluderar städning av tvättstugan. Parkeringsplatser Under vintern-våren gjorde föreningen en översyn av parkeringssituationen. Vid möten med lokalhyresgästerna i centrum hade framförts att det vid maxtimmen mitt på dagen är brist på parkeringsplatser, vilket bl.a. berodde på att gästparkeringen nyttjades av bilar som borde ha en förhyrd plats. Det samma gällde föreningens gästplatser vid höghusen. Ett avtal tecknades med Q-park om uppskyltning av parkeringsplat- 6

8 serna, avgift efter viss tid för gästparkeringsplatser samt bevakning av hela området. Lidingö stad har sett över regelverket för parkeringen på Pyrolavägen. Föreningen har framfört till staden att det är viktigt att gatuparkeringen begränsas till besöksparkering för hantverkare och gäster, att trafikfarlig parkering framför övergångsställen och vid gatukorsningar beivras och att det inte får bli parkeringar framför infarterna till husen. Skulle det bli problem tar staden gärna emot information om det. Postboxar? Posten har av arbetsmiljöskäl underkänt närmare två tredjedelar av brevinkasten i vårt område. Postboxar i entréerna skulle vara en billigare åtgärd, och medföra förbättringar vad gäller t.ex. att kunna ta emot paket eftersom boxen är större än brevinkastet och möjliggöra för medlemmar som vill ha säkerhetsdörr utan brevinkast. Vid ett informationsmöte den 22 januari 2014 deltog cirka 100 medlemmar. Många var kritiska till förslaget om postboxar. Styrelsen frågade därför medlemmarna via en enkät om man vill ha postbox eller behålla brevinkasten i våra lägenhetsdörrar. Svarsfrekvensen var låg, bara en tredjedel av medlemmarna lämnade in svar. Utslaget bland de som svarat var dock så tydligt, att styrelsen ändå ser enkäten som vägledande. Endast två av tio (40 av 199 svarande) kryssade för alternativet postboxar. Styrelsen har därför informerat posten att föreningen inte kommer att installera postboxar. Ansvaret för att åtgärda brevinkast ligger på bostadsrättshavaren. Tak för vinkbussväntare Ett stort antal av föreningens äldre medlemmar väckte under 2013 förslag om att sätta upp ett regnskydd för de som väntar på närtrafikens buss. Föreningen kontaktade Landstingets trafikförvaltning som sa nej. Styrelsen beslutade därför att sätta upp ett tak från källsorteringshuset vid Pyrolavägen 37, och det kom på plats i januari Andrahandsuthyrning Föreningen har med hänsyn till ny lagstiftning från 1 juli 2014 sett över de regler föreningen tillämpar, och har lämnat förslag till medlemmarna om stadgeändring för att kunna ta ut en avgift för föreningens merkostnader för andrahandsuthyrningen. Olovlig andrahandsuthyrning är ett problem, som förvaltningen försöker beivra. Styrelsens arbetsgrupper Styrelsen arbetar med olika projektgrupper för de större aktuella frågor föreningen har att hantera. 1. Energigruppen Energigruppen har arbetat med att förbättra föreningens energianvändning. Ett serviceavtal har träffats med HSB Stockholm och gruppens sammankallande Egil Öfverholm ansvarade i avvaktan på det avtalet för inställning av undercentralerna. Mycket tid har ägnats åt att få värmepumparna i höghusen att fungera. Föreningens kostnader för hög returtemperatur till Fortums fjärrvärmenät har minskat och föreningen börjar se positiva resultat av gruppens arbete. 2. Förvaltningsgruppen Denna arbetsgrupp har arbetat med att kartlägga föreningens nuvarande förvaltning, hur andra föreningar organiserar sin förvaltning, och analysera för- och nackdelar med förvaltning i egen regi eller på entreprenad. Gruppen har haft två seminarier med styrelsen och ansvarat för ett föreningsmöte. Vid föreningsmötet framkom att en majoritet av de medlemmar som deltog prioriterade att föreningen får den kompetens som behövs, framför om det är i egen regi eller ej. Ett förslag har förelagts styrelsen för beslut i februari Tvättstugegruppen Tvättstugegruppen har sett över hur tvättstugan används, hur den på kort sikt kan effektiviseras och hur den kan disponeras när hela Pyrolavägen 30 renoveras under Studiebesök har gjorts hos andra föreningar och underhandsinformation har lämnats av en av leverantörerna. Nya tvättider har införts med entimmarspass, och serviceavtal har tecknats med Entema för att få snabbare service när en maskin är trasig. Gruppen har förelagt styrelsen ett inriktningsbeslut för utformningen av en upprustad och energisnål tvättstuga. 7

9 4. Framtidsgruppen Framtidsgruppen har arbetat utifrån en motion till 2013 års föreningsstämma om att nyttja bensinstationstomten till ett bostadshus. Gruppen har inventerat all byggbar mark som föreningen äger, haft dialog med expert samt med Lidingö stad. En utgångspunkt är att ett eventuellt projekt måste ge en ekonomisk vinning och inte störa de boende om det ska föreslås för genomförande. 5. Avfallsgruppen Avfallsgruppen har tittat på grovsoprummet tillsammans med representanter för kommunen och entreprenören. Varken kommunens representant eller entreprenören hade något bättre förslag än nuvarande för att hämta så mycket grovavfall. Gruppen har diskuterat problemet att våra fastighetsskötare får lägga åtskillig arbetstid på att sortera rätt och flytta bort sådant som inte ska lämnas i källsorteringshusen. Kapaciteten för källsorteringshus vid Pyrolavägen 37 behöver utökas, något styrelsen ska åtgärda under Gruppen har haft styrelsens uppdrag att se över förutsättningarna för att när kompostmaskinernas tekniska livslängd är slut gå över till kommunens insamling för att matavfallet ska kunna bli biogas. 6. Låsgruppen Föreningens låssystem är slitna och i behov av att bli utbytta. Vid tidigare årsstämma har beslut fattats om att portarna i höghusen ska vara låsta dagtid. Föreningen har drabbats av källarinbrott. Låsgruppen tillsattes under hösten med uppdrag att se över vilket passersystem som är bäst för föreningen, och som kan kompletteras med t.ex. tvättstugebokning och elektronisk information. Avsikten är att nytt passersystem ska installeras när fiberdragning är gjord (kanalisation för fiber sker i samband med stambytet). Låsgruppen har kartlagt föreningens dörrar (cirka 600, lägenhetsdörrar ej inräknade), och för vilka dörrar det är aktuellt med kod och porttelefon. Gruppen har gjort studiebesök hos andra föreningar, och haft en dialog med den ena stora tillverkaren av passersystem, för att fortsätta med den andra under vintern Trivselgruppen Trivselgruppen har arrangerat två Loppis under året med försäljning av överblivna cyklar från föreningens fastigheter. Två träffas och lära känna varandra dagar (städdagar) har också genomförts i två av våra hus. Arbetsdagen i Pyrolavägen 26 blev mycket lyckad med 21 deltagare. De boende planerar att göra om det. Trivselgruppen har tagit kontakt med polisen för att få till stånd möte kring Grannsamverkan. För närvarande har Polisen inte tid att medverka på grund av den nya organisationen inom myndigheten. Trivselgruppen vill etablera en facebooksida. Gruppen vill också ytterligare förbättra introduktionen för nya medlemmar, t.ex. genom att göra en rundvandring till bl a källsorteringshus, grovsoprum och tvättstuga. Loppis genomfördes en varm majdag och gruppen letar frivilliga krafter som vill hjälpa till med fler. Övrig fritidsverksamhet Valborg. Cirka 100 medlemmar samlades på torget med facklor och tågade ner till Parksätrastranden på Valborgsmässoafton. Fastighetsskötarna hade byggt en scen och hyrt en bil som kört ner ris. Totalt kom ca 700 deltagare. Christer Ramstedt, föreningens vice ordförande, talade och Lidingö vox sjöng. Pyrolaklubben Pyrolaklubben är mycket aktiv och har under året ordnat träffar för daglediga i föreningslokalen och en vårutflykt. Mellan 20 och 33 personer har deltagit. Årsmöte med ärtor och punch, Källankören uppträder, Margareta Byström berättar om sitt liv som skådespelerska, Gunilla Dyfverman föreläser om Sherlock Holmes, Sillunch, Bussresa till Linnéträdgården i Uppsala, Journalfilm från 40-talet, information om arbetet med den nya spårvägen och Inger Grimlund berättar Lidingöminnen har varit teman för årets möten. Styrelsen består av fem personer och en suppleant och har träffats den första måndagen i varje månad. Föreningen stöder Pyrolaklubben med ett årligt stöd om kr. 8

10 Koloniföreningen. Föreningen har ett avtal med Lidingö stad om kolonilotter. De ligger vid Djupadalsvägen. Medlem i föreningen är den som tilldelats odlingslott genom HSB Brf Skärsätra. Det finns ett 30-tal lotter som varit och är i bruk. Det finns en kölista på HSB Brf Skärsätras expedition där man kan lista sig om man önskar kolonilott. Fyra arbetsdagar har genomförts för att området ska vara välskött och därmed trivsamt att ströva förbi. Flaggning. Christer Ramstedt samordnar frivilliga som flaggar på de officiella flaggdagarna i centrum. Fler frivilliga välkomnas. Aktivitet tillsammans med centrumföretagarna. Styrelsen hade under våren en dialog med företagarna i centrum som bl.a. handlade om att genomföra Skärsätradagen. Det visade sig dock inte vara möjligt detta år. Föreningen Ekonomi Årsavgifterna uppgick under året till kronor, vilket motsvarar 623 kronor pr kvadratmeter bostadslägenhetsyta. Den för 2015 upprättade budgeten visade ett höjningsbehov med 8 % och styrelsen beslöt att höja årsavgifterna från och med Hyresintäkterna från lokalerna uppgick till kronor och från garage och parkeringsplatser kronor. Försäljning av hyreslägenheten gav kronor. Föreningens banklån uppgick på bokslutsdagen till kronor. Kommentarer till årets resultat Årets resultat visar på ett överskott om 9,3 Mkr. Detta är i linje med styrelsens ambition att höja avgiften successivt för att undvika stora höjningar när amorteringar och räntor för stambytet får fullt genomslag, liksom att kunna hantera övriga större underhålls- och investeringsbehov föreningen har. Intäkterna överensstämmer i huvudsak med budget. Hyresbortfallet för lokaler blev större än budgeterat pga att ett par lokaler varit outhyrda. Dessa beräknas vara uthyrda under första kvartalet Kostnaderna för det planerade underhållet uppgick till kr vilket är kr lägre än budgeterat tack vare att vissa åtgärder kunde senareläggas. Kostnaderna för värme och eluppgick till kr vilket är kr lägre än budget dels tack vare det arbete som görs för att få föbättrat utbyte av värmepumparna och de nya undercentralerna, dels en förhållandevis varm vinter och höst. Arbetet med att få värmepumparna att fungera har inneburit att budgeterade medel överskridits med cirka kr. Detta arbete ska leda till att eftersatt underhåll åtgärdas och kostnadsminskningar för el och fjärrvärme framöver. Övriga driftkostnader överskred budget, pga. att depositionsavgift om kr inte reserverats när depositionen betalades in. Denna reservation har nu gjorts vilket belastar 2014 års resultat. Avskrivningarna på byggnader är högre än budget genom övergången till nytt redovisningssystem (K3), vilket är en anpassning till nu gällande regelverk. Räntekostnaderna uppgår till kr, vilket är 3,2 Mkr lägre än budget, tack vare det låga ränteläget samt- främst - att räntorna på kreditiv och lån för stambytet aktiveras och därmed blir en del av avskrivningen av stambytet. Medlemsantal Föreningen hade vid årsskiftet 734 medlemmar. 68 lägenheter har överlåtits till 100 % och 7 har överlåtits till 50 %. Föreningsstämma Ordinarie föreningsstämma hölls den 14 maj röstberättigade medlemmar varav 3 genom fullmakter var avprickade i röstlängden. 13 övriga boende deltog. 9

11 Styrelse Styrelsen har under verksamhetsåret haft följande sammansättning: Ordförande Sven-Erik Wånell Vice ordförande Ledamöter HSB Stockholms representant HSB Stockholms suppleant Ordförande Vice ordförande Ledamöter HSB Stockholms representant HSB Stockholms suppleant Christer Ramstedt Egil Öfverholm Hans Wiklund Klas Engdal Ann Kjellberg Christer Sigevall Stefan Johansson Roland Gröndahl Sven-Erik Wånell Christer Ramstedt Egil Öfverholm Hans Wiklund Klas Engdal Caroline Lundberg Ida Lindberg Stefan Johansson Roland Gröndahl I tur att avgå vid kommande föreningsstämma är ledamöterna Sven-Erik Wånell, Christer Ramstedt, Ida Lindberg. Firmatecknare Föreningens firma har under året tecknats av Sven-Erik Wånell, Christer Ramstedt, Moa Darabi/Jesper Lundberg och Malin Olsson två i förening. Attesträttsinnehavare Attesträtt innehades av Sven-Erik Wånell och Christer Ramstedt var för sig. Revisorer Revisor har varit BoRevision AB samt av föreningsstämman valda Gunnar Jonsson och Ingemar Svensson med Jan-Erik Swan som suppleant. Distriktsombud till HSB Stockholms distrikt Innerstaden-Lidingö Föreningens ombud vid distriktstämman för HSB Stockholms distrikt Innerstaden-Lidingö har varit: Ordinarie: Birger Eneroth Berith Westman Christer Ramstedt Camilla Öhman Pia Ödmann Hans Wiklund Ingrid Hjärthner Klas Engdal Suppleanter: Lars Holm Malin Olsson Valberedning Som valberedning har fungerat: Magnus Brandel (sammankallande), Lars Holm och Berith Westman. Styrelse Styrelsen har under året haft 17 styrelsemöten, en planeringsdag och en fastighetsbesiktning. Styrelsen har bildat särskilda arbetsgrupper för en rad områden. Under året var åtta grupper i gång stambytesgrupp, energigrupp, trivselgrupp, grupp för översyn av förvaltningen, tvättstugegrupp, framtidsgrupp, låsgrupp 10

12 och arbetsgrupp för hantering av sopor och källsortering. Styrelsen har haft ett arbetsutskott bestående av ordförande, vice ordförande och förvaltaren. Arvoden, löner och konsulttjänster Arvoden till styrelse, revisorer och valberedning uppgick till kronor, löner till 4 anställda kronor och tjänster enligt förvaltningsavtal med HSB kronor. Information Informationsmöten har hållits i Skärsätra skolas matsal inför årsmötet och om framtida förvaltning, i föreningslokalen om fastighetsboxar, för nya medlemmar och för lokalhyresgäster. Pyrolabladet har utkommit med 6 nummer. Föreningen har en egen hemsida kopplad till HSB:s centrala. Information sätts också upp på anslagstavlorna i portarna. Personal Föreningens förvaltning består av en förvaltare, Moa Darabi (till maj) och Jesper Lundberg (från maj), och under dennes semester två vikarierande förvaltare. Föreningen köper denna tjänst från HSB Stockholm och tillförsäkrar sig på så vis den kompetens som behövs vad gäller t.ex. bostadsrättsjuridik, upphandling och teknik. Förvaltaren är arbetsledare för övrig personal som är anställda av föreningen. Vår administratör arbetar heltid och svarar bl.a. för felanmälan och medlemsservice. Expeditionstid är måndag-fredag 9-10 och tisdag Expeditionen bemannas av administratören och har en hög tillgänglighet även utanför expeditionstid. Föreningen har tre fastighetsskötare, Kalle Àrsaelsson, Emir Memisevic (tjänstledig 20 %) och Stefan Norén. Under sommaren var sju skolungdomar anställda för att utföra trädgårdsarbete. Vikarier har tagits in under ordinarie personals sjukdom och vid behov av förstärkning. Föreningens ekonomiadministration (hyres- och avgiftsavisering, fakturahantering, bokföring mm) sköts av HSB Stockholm. Trappstädningen sköts av entreprenör. Styrelsen har under året arbetat med hur förvaltningsorganisationen ska vara i framtiden. Detta arbete redovisas ovan under styrelsens arbetsgrupper och under avsnittet nedan om motioner Väsentliga avtal Föreningen har avtal med HSB Stockholm om den administrativa förvaltningen och ekonomitjänster. Avtalet om ekonomitjänster har under 2014 kompletterats med ett avtal om att bistå styrelsen vad gäller lån och likviditet, detta eftersom föreningen går från att vara lågt belånad till att få en låneskuld om cirka 200 Mkr. Föreningen har sedan tidigare ett avtal om service av rökluckor, och har under året tecknat serviceavtal avseende maskinerna i tvättstugan (Entema), värmepumpar och undercentraler (HSB Stockholm teknik), tillsyn och skottning/ta bort snö och istappar från taken (Svensk Byggservice) och nytt elavtal (Din El). Avtal har även tecknats med Q-park angående parkeringsövervakning inom föreningens område. Avtalet med Förenade städ om städning av trapphus mm sades upp, och anbud togs in från fyra leverantörer. Lägsta anbud lämnades av HSB städ, som har ett ettårigt avtal Avtal har också tecknas med HSB städ om skifte av soptunnor (sköttes tidigare av Förenade städ) samt att tillhandahålla entrémattor vintertid i höghusen och punkthusen (nytt). Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som föreningen står inför Föreningen blir genom det stora underhållsbehovet för föreningens nu drygt femtioåriga fastighetsbestånd mer exponerad för förändringar av ränteläget. Just nu gynnas föreningen av låga räntor, men varje procents höjning av räntorna kostar föreningen cirka 2 Mkr (cirka 275 kr räknat per lägenhet och månad). Utöver det pågående stambytet har föreningen flera större projekt, varav ett är renovering av tvättstugehuset. Styrelsen utreder för närvarande vilka åtgärder som kan behövas för att åtgärda inträngande fukt vid fönstren. Vad som behöver göras, och därmed kostnaderna, är i dagsläget svårbedömbart. Ventilationen fungerar inte optimalt. Under 2016 ska nästa obligatoriska ventilationskontroll (OVK) genomföras, och det kan leda till krav på föreningen att åtgärda tilluften till lägenheterna. 11

13 Fjärrvärme, el, vatten och sophämtning Fjärrvärme Förbrukat MWh Kostnad i kr El 5 värmepumpar kwh* El 5 värmepumpar i kr* Total värmekostnad i kr Vatten Förbrukat i kubikmeter Kostnad i kr Fastighetsel Förbrukat i kwh Kostnad i kr Sophämtning Kostnad i kr Ovanstående siffror redovisar verklig avläst förbrukning och verkliga betalda kostnader. När det gäller el försvåras jämförelser mellan olika år och beräkning av kostnad i förhållande till förbrukning av att debiteringen ibland baseras på uppskattad förbrukning och ibland på avläst. * Den 6:e värmepumpen ingår i fastighetselen. 12

14 Resultat och ställning - femårsöversikt Nettoomsättning kr Rörelseresultat kr Resultat efter finansiella poster kr Eget kapital kr Balansomslutning Taxeringsvärde kr varav byggnad kr Soliditet % Årsavgifter bostäderkr/kvm Hyresintäkter lokaler kr Bankskuld kr/kvm Belåningsgrad % Fond för yttre underhåll: - Avsättning i kr Avsättning i kr per kvm Ianspråktagande Värde Avskrivning kr /kvm Räntekostnader, kr/kvm En genomsnittslägenhet på 72 kvm kan förenklat sägas vara belånad med kr den 31 december En genomsnittslägenhet på 72 kvm har en månadsavgift på kr. Av avgiften för en genomsnittslägenhet går 2391 kr/månad till att betala föreningens driftkostnader och 114 kr till räntor och 143 kr till fastighetsskatt. Resterande del av det som betalas in används till att på lång sikt underhålla fastigheten eller med andra ord att betala för fastighetens förbrukande. Definitioner Soliditet = Eget kapital i % av balansomslutningen Belåningsgrad = Skulder till kreditinstitut i % av totalt taxeringsvärde Genomsnittslägenhet = Total lägenhetsyta dividerad med antal lägenheter Driftkostnader = personal, förvaltningsarvoden, fastighetsskötsel och lokalvård, reparationer, el, värme, vatten, sophämtning, fastighetsförsäkring, kabeltv och övrigt. Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: Balanserat resultat före reservering/ianspråktagande av yttre fond Årets resultat Reservering till fond för yttre underhåll enligt underhållsplan Styrelsens extra reservering till fond utöver underhållsplan Ianspråktagande av fond för yttre underhåll 0 Summa till stämmans förfogande Styrelsen föreslår följande disposition Balanseras i ny räkning Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. 13

15 Åtgärder med anledning av motioner vid 2014 års stämma Vid årsstämman 2014 behandlades åtta motioner. Några av dessa innebar åtgärder som skulle vidtas, dessa redovisas nedan. 2. Tillsätt en fastighetsförvaltare i HSB Skärsätra, Göran Häger som första namn Årsstämman beslöt att första att-satsen ska anses besvarad, att styrelsen ska inleda en dialog med medlemmarna om framtida förvaltning i höst, att tredje att-satsen avslås. Styrelsen redovisade i motionssvaret bl.a. att styrelsen arbetat från det gällande stämmobeslutet från 2013, där en motion bifölls där yrkandet var att styrelsen skulle utreda och redovisa hur brf Skärsätra ska uppnå den mest ekonomiska och effektiva fastighetsskötseln och förvaltningen som understiger dagens höga kostnader. Styrelsen har tillsatt en arbetsgrupp som gör denna översyn med ambitionen att säkerställa att föreningen på alla poster har den kompetens som krävs idag för att sköta om vårt bostadsområde på ett säkert och kostnadseffektivt sätt. Arbetsgruppens förslag har behandlats i styrelsen. Styrelsens beslut har redovisats för medlemmarna via Pyrolablad i vecka Storstädning gemensamma utrymmen, Rikard Andrén I enlighet med sitt motionssvar har styrelsen genomfört: En möjlighet för boende i ett hus är att gemensamt hålla efter när det blir nedskräpat, och ha gemensamma städdagar. Detta har prövats i två hus under våren, på initiativ av styrelsens trivselgrupp. Förvaltningen har haft en dialog med städföretaget om att skura golven i hissarna i de hus som inte ska få stambyte i år samt förse dem med ny polish, som kompensation för att portar där stambyte sker inte städas på sedvanligt sätt. Detta har genomförts. 7. Modernisera cykelställen, Ingrid Hjärthner Förvaltningen har tittat på olika typer av cykelställ samt planerar för att pröva att sätta några vid det barnvagnsförråd som planeras på den yta där det idag finns piskställning vid Pyrolavägen Installera fiber, Birger Eneroth Styrelsen har tidigare beslutat att under det pågående stambytet (mars mars 2016) förbereda för installation av fiberkabel i varje trapphus. Under våren 2015 kommer en arbetsgrupp tillsättas med uppgift att utreda och föreslå vilken fiberlösning som ska väljas när kanaliseringen är klar. 14

16 Åren som kommer I redovisningen av året som gått finns en del framåtblickar, och de åtgärder som styrelsens arbetsgrupper arbetar med avser åtgärder som ska genomföras de närmaste åren, som översyn av förvaltningen, renovering av tvättstuga och nya låssystem. De två sistnämnda är även redovisade i sammanställningen nedan. Styrelsen har i februari 2015 beslutat att gå över från fastighetsförvaltning i egen regi till att köpa dessa tjänster. Styrelsen har beslutat att göra en förhandlingsupphandling av tjänsterna teknisk och administrativ förvaltning samt att lägga ut skötsel av mark och trädgård på anbud. Styrelsen har därför sagt upp föreningens fastighetsskötare på grund av arbetsbrist, en förhandling har inletts med HSB Stockholm avseende teknisk och administrativ förvaltning samt en anbudsupphandling förberetts avseende mark- och trädgårdsskötsel. Underhållsplan Totalt har i budget för 2015 avsatts 1,5 Mkr för planerade underhållsåtgärder. Underhållsplanen uppdateras årligen, och för åren planeras: 2015 Måla och vid behov renovera portarna låghusen Om behov måla takluckor/takfönster låghusen Måla rullportarna garagen Py Belysning källare höghusen Härutöver (delvis drift): åtgärder läckande fönster; dränering höghusen; magnetfilter undercentraler. Samt stambytet (investering) som fortsätter hela året Betongkantstöd viss del åtgärdas och betongkantstöd Py 9 åt öster målas Takpapp Shellhuset om behov. Entréplan och eventuellt trapplanen höghusen målning Trapphus punkthusen målning Belysning källare låghusen Belysning källare punkthusen Eventuellt entrépartier höghusen (beror på vad låsgruppen kommer fram till) Obligatorisk ventilationskontroll Härutöver (delvis investering): tvättstugehuset, stambyte och byte tvättmaskiner; ev åtgärder fönster samt ev. egen indragning av fiber (kan också avtalas med leverantör) Hängrännor och stuprör (beroende av vad besiktning anger för behov) Takpapp låghusen (beroende av vad besiktning anger för behov) Fläktaggregat låghusen (beroende av vad besiktning anger för behov) Puts punkthusen (om behov) Byte inredning hisskorgar höghus och punkthus samt hisslinor (beroende av vad besiktning anger för behov) Nytt passersystem (delvis investering) Härutöver (delvis investering): Göra om parkeringen bakom Pyrolavägen så att platserna får en bredd som svarar mot moderna bilar. Ombeläggning av asfalten. 15

17 BOKSLUT 16

18 17

19 18

20 19

21 20

22 21

23 22

24 23

25 24

26 25

27 26

28 Totala kostnader Planerat underhåll 5 % Övrigt 6 % Avskrivningar 12% Skatt 5% Drift 50 % Räntor 3% Förvaltararvoden 8% Personal 11 % Driftkostnader Övriga driftskostnader Förvaltningsarvoden Kabel-TV Fastighetsförsäkring Sophämtning Vatten Uppvärmning El Reparationer Fastighetsskötsel och lokalvård Personalkostnader