Upphävande av fastighetsplaner inom Stockholms kommun, Fp

Transkript

1 STADSBYGGNADSKONTORET STADSMÄTNINGSAVDELNINGEN DNR Olof Graner 1(8) Tfn PLANBESKRIVNING Upphävande av fastighetsplaner inom Stockholms kommun, Fp Sammanfattning Fastighetsplaneärendet avser upphävande av ca 3000 fastighetsplaner eller delar av fastighetsplaner i Stockholms kommun. Totalt berörs ca 9000 fastigheter. Dessa fastighetsplaner (registrerade som tomtindelningar) är fastställda under perioden och bedöms inte längre fylla någon funktion som är nödvändig att bevara. Syftet med upphävandet är att ta bort äldre bestämmelser som inte längre behövs. Upphävandet innebär framför allt att handläggningstiden för framtida fastighetsbildningsärenden kan förkortas, men också att administrationen vid ny planläggning minskar något. För berörda fastigheter innebär upphävandet också att önskvärda ändringar i fastighetsindelningen inför ny planläggning inte längre blir omöjlig på grund av befintlig fastighetsplan. Stadsbyggnadskontoret har inom ramen för planärendet inventerat samtliga fastighetsplaner i Stockholms kommun. Fastighetsplaner eller delar av fastighetsplaner som omfattar följande kategorier fastigheter har undantagits från ärendet: Fastighetsplaner som avser villafastigheter Fastighetsplaner antagna efter 1987 Fastigheter i Gamla stan och på Riddarholmen Fastigheter som idag inte överensstämmer med gällande fastighetsplan och där fastighetsplanen fortfarande har betydelse som genomförandemedel Planärendet påbörjades genom beslut av stadsbyggnadsnämnden (delegationsbeslut) den 19 april 2011 och således gäller reglerna i ÄPBL (1987:10). Box 8314, Stockholm. Besöksadress Fleminggatan 4 Telefon Fax stadsbyggnadskontoret@stockholm.se

2 SID 2 (8) Handlingar Planhandlingar Planförslaget består av dokumentet Planbestämmelse med bilagd lista över berörda fastigheter och fastighetsplaner. Till planen hör också denna planbeskrivning. Historik Äldre rätt Fram till 1987 fanns det vid sidan av stadsplanen en planform benämnd tomtindelning. Som namnet antyder så reglerade tomtindelningen ett kvarters indelning i tomter (fastigheter). Fram till 1972 och tillkomsten av fastighetsbildningslagen (FBL) var tomtindelningen en obligatorisk förutsättning för att inom ett stadsplanelagt område bilda fastigheter. Genom att tomtindelningen fastställdes så bildades en tomt administrativt. Detta följdes sedan upp med en tomtmätning som innebar att fastigheten bildades rättsligt. I och med FBLs tillkomst 1972 så upphörde obligatoriet och tomtindelningen blev ett instrument som kunde användas när det krävdes för att säkra en ny stadsplans genomförande. ÄPBL ( ) I och med 1987 års plan- och bygglag (ÄPBL) upphörde begreppet tomtindelning. Dess nya motsvarighet fick beteckningen fastighetsplan. De äldre befintliga tomtindelningarna gällde från 1987 som fastighetsplan enligt ÄPBL. PBL (från och med 2 maj 2011) I och med nya plan- och bygglagen 2011 (PBL) försvann fastighetsplanen helt som ett eget planinstitut. Det som kunde regleras i en fastighetsplan kan numera regleras inom en detaljplan genom så kallade fastighetsindelningsbestämmelser. Alla äldre tomtindelningar och fastighetsplaner gäller idag som fastighetsindelningsbestämmelser (de kan jämställas med en så kallad tilläggsplan). Begrepp I fortsättningen används begreppet fastighetsplan om de bestämmelser som nu är aktuella för upphävande. Tomtindelning = fastighetsplan = fastighetsindelningsbestämmelse. Planer med den äldre benämningen stadsplan betecknas fortsättningsvis som detaljplan. Stadsplan = detaljplan. Hantering av befintliga fastighetsplaner i Stockholm I Stockholm finns det idag kvar ca fastighetsplaner och dessa berör ca fastigheter. De äldsta registrerade är från 1860-talet. Ca 93 % av fastighetsplanerna har tillkommit före 1972 då obligatoriet upphörde. Ytterst få har tillkommit efter Vid ny planläggning har de äldre fastighetsplanerna regelmässigt upphävts.

3 SID 3 (8) Eftersom fastighetsplanerna fortfarande gäller så hindrar de ändringar i fastighetsindelningen även efter det att detaljplanen är helt genomförd lantmäterimyndigheten får inte besluta om ändringar av fastighetsindelningen i strid mot en fastighetsplan. För att möjligöra ändringar i fastighetsindelningen som exempelvis avstyckning eller fastighetsreglering måste den äldre fastighetsplanen upphävas eller ändras. I Stockholm har den planprocess som krävs för detta, inför beslut i stadsbyggnadsnämnden, hanterats av lantmäterimyndigheten sedan lång tid tillbaka. Bortsett från ärenden som avser villabebyggelse har fastighetsplaner regelmässigt upphävts. Det har rört sig om ca 30 stycken sådana planärenden per år och de är ytterst sällan kontroversiella. Införandet av nya PBL 2011 innebar vissa komplikationer för stadsbyggnadskontorets sätt att hantera befintliga fastighetsplaner. I och med att fastighetsplanen inte längre är en plan fristående från detaljplanen utan numera en del av denna. Ett upphävande idag sker genom ett tillägg till gällande detaljplan vilket bland annat innebär att ny genomförandetid införs. Detta i sin tur omöjliggör normalt ytterligare planändringar inom den nya genomförandetiden som omfattar minst fem år. Det innebär att önskvärd fastighetsbildning inför ny planläggning numera många gånger är omöjlig. Förslaget De fastigheter för vilka fastighetsplanen föreslås bli upphävd redovisas i lista bilagd till dokumentet planbestämmelse. Förslaget omfattar endast sådana fastighetsplaner eller delar av fastighetsplaner som ska upphävas. Fastighetsplaner som inte bedöms möjliga att upphäva inom ramen för det här ärendet har helt undantagits från förslaget och förts över till ett eget ärende med diarienummer Förslaget innebär alltså inte ett nej till upphävande av de undantagna planerna utan endast att dessa även fortsättningsvis får prövas styckvis efterhand som behov uppstår alternativt upphävas i klump i ärende Att inte en ännu större andel av fastighetsplanerna hanteras i detta ärende är enbart en resursfråga. De fastighetsplaner som i det här ärendet föreslås upphävas är sådana som inte längre bedöms fylla någon funktion som är nödvändig eller önskvärd att bevara. Det huvudsakliga syftet med fastighetsplaner är och har alltid varit att garantera att en detaljplan kan genomföras genom att ett kvarters indelning i lämpliga tomter säkerställs. Motsatsvis innebär det att när fastighetsindelningen har ställts i överensstämmelse med planen och planerad bebyggelse och infrastuktur etc väl är på plats så har fastighetsplanen spelat ut sin roll. Dock fortsätter den att gälla så till vida att den hindrar ändringar i fastighetsindelningen (avstyckning, fastighetsregering etc.) Processen för att styckvis upphäva fastighetsplaner när behov uppstår tar tid och resurser i anspråk till ingen eller mycket marginell nytta.

4 SID 4 (8) Konsekvenser Tillåten markanvändning med mera Upphävandet innebär inga utökade eller ändrade byggrätter eller ändring av tillåten markanvändning. Upphävandet innebär inte heller att fastighetsbildningen släpps fri eftersom ändringar i fastighetsindelningen inte får ske i strid mot detaljplan. I fastighetsbildningslagen finns också villkor som hindrar olämplig fastighetsbildning. Förenklade processer Om en fastighetsägare på ett eller annat vis vill få sina fastighetsgränser ändrade så föranleder det idag två processer i de fall fastigheten berörs av en fastighetsplan. Först behöver fastighetsplanen upphävas vilket tar ca 4-6 månader och först därefter kan lantmäteriförrättningen genomföras. Att en gräns ändras, att en ny fastighet avstyckas eller att två fastigheter slås ihop saknar normalt betydelse vare sig ur allmän synpunkt eller för grannar medan det däremot kan vara av stor vikt för berörda fastighetsägare. I samband med ny planläggning idag så upphävs regelmässigt äldre fastighetsplaner inom planområdet och nya fastighetsindelningsbestämmelser har de senaste 25 åren som sagt ytterst sällan ansetts behövas. Detta massupphävande av fastighetsplaner syftar till att förenkla de situationer där ändringar i fastighetsindelningen initieras utan samband med ny planläggning men också i viss mån förenkla administrationen vid ny planläggning. Exempel tredimensionell avstyckning 2004 tillkom ny lagstiftning som möjliggjorde tredimensionell fastighetsindelning. En tämligen vanlig tillämpning av denna lagstiftning är att bostadsrättsföreningar vars hus i bottenplanet har kommersiell verksamhet väljer att genom avstyckning dela sin fastighet för att sälja de kommersiella delarna och därmed renodla sitt ägande till att bara omfatta bostäder. Utåt sett sker ingen förändring men för bostadsrättsföreningen liksom för en ny ägare av de kommersiella delarna kan det vara en stor fördel. Är huset byggt före 1987 så finns det normalt en fastighetsplan som hindrar avstyckningen. Normalt sett så är avstyckningen dock helt okontroversiell och upphävandet av fastighetsplanen utgör endast ett byråkratiskt hinder som tar tid och resurser i anspråk. Exempel sammanläggning av hela fastigheter Ett annat typexempel är situationen där en fastighetsägare köper grannfastigheten och istället för att fortsätta äga två fastigheter istället väljer att sammanlägga dessa till en. Inte heller i detta fall berörs allmänna eller enskildas intressen och upphävandet av fastighetsplanen blir en ren formalitet. Exempel justering av gränser Två grannar kan komma överens om att en mindre yta obebyggd mark ska överföras från den ena fastigheten till den andra. Under förutsättning att regleringen sker i enlighet med gällande detaljplan så måste denna manöver betraktas som betydelselös ur allmän synpunkt. Processen blir dock onödigt kostsam och tidsödande både för stadsbyggnadskontoret och berörda

5 SID 5 (8) fastighetsägare i och med att fastighetsregleringen måste föregås av ett upphävande av fastighetsplanen. Inlösen av mark Kommunen i egenskap av huvudman för allmänna platser har både rätt och skyldighet att lösa in allmän platsmark. I den mån en befintlig fastighetsplan fortfarande kan ha betydelse angående detta så har planen undantagits från massupphävandet. Kulturmiljö Tredimensionell avstyckning av befintliga byggnader kan till exempel innebära att en enhetlig fasad får olika ägare. De olika ägarna kommer sannolikt att på lite längre sikt ha olika uppfattning och idéer om hur fasaden ska utvecklas vilket skulle kunna leda till att en tidigare enhetlig och bevarandevärd fasad blir förvanskad. När det gäller bygglovpliktiga åtgärder så bedöms dock dessa i bygglovsprocessen utifrån byggnaden som helhet och hänsyn ska inte tas till eventuella fastighetsgränser. För bygglovspliktiga åtgärder bedöms därför en uppdelning av fasaden snarare innebära en konserverande effekt om bygglov bara kan beviljas för en åtgärd om den omfattar hela fasaden så måste de olika ägarna enas om förändringen. För ej bygglovspliktiga åtgärder såsom normalt underhåll skulle olika ambitionsnivå hos de olika ägarna kunna leda till att fasaden får olika karaktär på var sida om gränsen. Det kan dock konstateras att i de allra flesta fall där en enhetlig fasad delas så inrättas en gemensamhetsanläggning av fasaden. Konsekvensen av det är att de två fastighetsägarna tillsammans har gemensamt ansvar för hela fasaden, vilket i många fall är önskvärt även av andra skäl än av kulturmiljöhänsyn. En fördel med den process som den styckvisa hanteringen av fastighetsplaner har inneburit är att stadsmuseet med flera i den processen fått möjlighet att yttra sig vid samråd. Massupphävandet innebär att stadsmuseet i framtiden förlorar den möjligheten. Samråd med stadsmuseet med flera sker idag normalt inte i lantmäteriförrättningen. En brist i dagens system är att i de fall det inte finns någon fastighetsplan så sker inget samråd med museet. Enligt Fastighetsbildningslagen 5 kap 25 ska dock lantmäterimyndigheten i lantmäteriförrättningen utreda förutsättningarna för fastighetsbildningen och vid behov skall samråd ske med de myndigheter som beröres av åtgärden. Med anledning av massupphävande ser lantmäterimyndigheten över sina samrådsrutiner i dialog med stadsmuseet. Det är av stor vikt att de kulturhistoriska värdena bevakas, även i samband med fastighetsbildning. Eftersom långt ifrån alla fastigheter idag berörs av en fastighetsplan så är detta instrument för att bevaka de kulturhistoriska intressen trubbigt. Den äldsta bebyggelsen saknar till exempel i stor utsträckning fastighetsplan i och med att denna planform infördes först Mycket finns således att vinna på att, i dialog stadsmuseet, se över samrådsrutinerna i samband med fastighetsbildning. Dialogen har inletts mellan stadsmuseet och lantmäterimyndigheten. Samrådsrutiner kommer att läggas fast men det är också viktigt att detta en dialog om dessa fortgår, till exempel genom årliga avstämningar. Anläggningar och områden som är gemensamma för flera fastigheter Att garage, innergårdar eller andra anläggningar är gemensamma för flera fastigheter är tämligen vanligt. Förhållandena mellan berörda grannar är

6 normalt reglerade genom servitut enligt jordabalken eller fastighetsbildningslagen eller genom så kallade gemensamhetsanläggningar enligt anläggningslagen. Den eventuella förekomsten av en äldre fastighetsplan påverkar inte förutsättningarna för att upplåta, ändra eller upphäva servitut eller gemensamhetsanläggningar. Planförslaget påverkar således inte rättförhållandena mellan grannarna åt något håll. När en fastighetsägare initierar en fastighetsbildningsåtgärd, till exempel en avstyckning, så innebär det att frågor om befintliga gemensamma anläggningar kan behöva hanteras, oavsett som det finns en fastighetsplan eller inte. Planförslaget syftar till att minska administrationen kring fastighetsbildningsärenden men innebär inte att rättigheter/skyldigheter beträffande gemensamma anläggningar rubbas. Sedan införandet av anläggningslagen (1973:1149) och lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter 1974 så inrättas sådana anläggningar normalt som så kallade gemensamhetsanläggningar. Med de två lagarna följer utförliga regler om hur förvaltningen av sådana anläggningar ska gå till och under vilka förutsättningar nya fastigheter kan tillkomma etc. Vid en avstyckning från en fastighet som har andel i en gemensamhetsanläggning aktualiseras frågan om styckningslottens eventuella andel i anläggningen. Hur detta kan genomföras är reglerat i anläggningslagen med syfte att bevaka övriga delägares enskilda intressen såväl ekonomiska som rättsliga. DNR SID 6 (8) I de fall bebyggelsen och de gemensamma anläggningarna tillkommit före 1974 så finns normalt inte någon gemensamhetsanläggning enligt anläggningslagen (det kan dock ha inrättats i ett senare skede). Det vedertagna sättet att reglera rättigheter, skyldigheter och formerna för gemensam förvaltning var fram till 1974 att ömsesidiga avtalsservitut skrevs och att, om det behövdes, en ekonomisk förening bildades. Metoden med avtalsservitut innebär att var och en av fastigheterna har en beständig rätt att nyttja anläggningen inom de fastigheter där den är belägen, samtidigt som man upplåter den del av anläggningen som ligger inom den egna fastigheten till övriga fastighetsägare med motsvarande rätt. Servituten innebär en stark rätt som består vid avstyckning en fastighets servitutsrätt inom en fastighet som genom avstyckning delas består oförändrad i den nya fastigheten. Rätten för var och en av fastigheterna att nyttja den gemensamma anläggningen påverkas således inte av eventuella avstyckningar från grannfastigheterna. Vid exempelvis tredimensionell avstyckning i ett befintligt hus kan dock kretsen fastighetsägare som gör anspråk på anläggningen öka genom att en ägares rättighet fördelas på två (eller minska till följd av att två fastigheter slås ihop). En sådan fördelning kan aldrig innebära att övrigas rätt minskar men det kan eventuellt innebära en olägenhet att de ursprungliga förutsättningarna rubbas avseende till exempel förhållandena i den ekonomiska förening som förvaltar anläggningen. Om den gemensamma anläggningen till exempel är ett garage och lantmäterimyndigheten ställer krav på att ett visst antal parkeringsplatser ska vara knutna till fastigheten så måste den som ansöker om avstyckning kunna visa hur detta ska lösas innan lantmäterimyndigheten fattar beslut om avstyckning. Det ska också här erinras om att tredimensionell avstyckning endast får göras på sådant sätt att de nya fastigheterna får olika ändamål. Ett hus som endast består av bostäder kan till exempel inte delas genom tredimensionell fastighetsbildning. För ett hus i innerstaden som i bottenvåningen har handel och ovanför det bostäder kan gränsen endast dras mellan dessa olika användningar.

7 SID 7 (8) Undantagna från förslaget Villafastigheter Cirka fastigheter inom Stockholms kommun berörs idag av en fastighetsplan. Av dessa är ca (66 %) villafastigheter. Ett mycket stort antal av dessa skulle kunna upphävas utan skada för vare sig enskilda eller allmänna intressen. Det skulle kräva en mycket stor arbetsinsats för att inventera dessa planer och därför undantas alla villafastigheter från detta ärende. Prövning får ske styckvis även fortsättningsvis. Fastighetsplaner antagna efter 1987 Som beskrivits ovan har ytterst få fastighetsplaner tillkommit efter 1987 (då ÄPBL infördes) för andra fastigheter än villafastigheter. De som ändå tillkommit bedöms fortfarande ha betydelse och därför upphävs de inte i detta ärende. Fastigheter i Gamla stan och på Riddarholmen När det gäller Gamla stan och Riddarholmen så har fastighetsplanerna här undantagits från massupphävandet. Skälet till det är att fastighetsindelningen och fastighetsplanerna i sig här bedöms ha ett kulturhistoriskt värde som ställt emot nyttan med ett massupphävande väger över för just detta område. Fastigheter som idag inte överensstämmer med gällande fastighetsplan och där fastighetsplanen fortfarande har betydelse som genomförandemedel. Fastighetsplaner som fortfarande innebär en reell inlösenrätt av kvartersmark undantas från massupphävandet. (När det gäller inlösen av allmän platsmark bedöms detaljplanen i sig innebära en fullt tillräckligt stark inlösenrätt.) Fastighetsplaner där samtliga berörda fastigheter saknar anmärkningen MOTSVARAR TOMT i fastighetsregistret I denna kategori gömmer sig ett stort antal fastigheter för vilka fastighetsplanen mycket väl kan upphävas. På grund av att dessa måste inventeras manuellt saknas inom ramen för detta ärende resurser att genomföra det. Av den anledningen har dessa fastighetsplaner undantagits från ärendet. Ekonomiska frågor Upphävandet av fastighetsplanerna bekostas av stadsbyggnadsnämnden. Medverkande Ärendet har handlagts på stadsbyggnadskontoret, stadsmätningsavdelningen, Medverkat har Sofia Henriksson, Olof Graner, Olof Sjöblom samt Nina Åman (planavdelningen).

8 SID 8 (8) Upplysingar Upplysningar lämnas av Olof Graner, , olof.graner@stockholm.se Nina Åman planchef Olof Graner handläggare