Beskrivning och värdering. avseende fastigheterna. Skarped 3:25 & 3:58. Sollefteå kommun. Kronofogdemyndighetens diarienummer F

Transkript

1 Beskrivning och värdering avseende fastigheterna Skarped 3:25 & 3:58 Kronofogdemyndighetens diarienummer F FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB Kungsgatan 29 Drottninggatan 36 Baltzarsgatan 18 Kungsgatan 56 V Kvarngatan 64 Svidjevägen 8 Stora Gatan 16 Kyrkgatan 6 Box Stockholm Göteborg Malmö Norrköping Nyköping 94 4 Umeå Västerås Östersund

2 Skarped 3:25 & 3: (19) SAMMANFATTNING UPPDRAG Värderingsobjektet utgörs av en bebyggd lantbruksenhet (typkod 12) samt en småhusenhet (typkod 22). Värderingsobjektet utgörs av ett skifte som enligt mätningar på digitalt kartmaterial omfattar 26,6 ha. Av totalarealen beräknas 7,1 ha utgöras av produktiv skogsmark, 14,6 ha av åkermark och 4,9 ha av övrig mark. På värderingsobjektet står två äldre bostadsbyggnader (obebodda), ett mindre Härbre, En stor timmerlada samt den stora lösdriftsladugården med intilliggande äldre förrådsbyggnad som nu nyttjas för lösdjursdrift. På arrenderad mark jämte gården står också en maskinhall i plåt. På egen fastighet, Skarped 3:58, står ett bostadshus som också ingår i denna värdering. För att få ytterligare beskrivning av byggnaderna och dess eventuella brister hänvisas till Synehandlingen, se bilaga 12. Enligt arrendator är få brister som där är listade åtgärdade. Värderingsobjektet är beläget ca 1 km norr om Sollefteå efter älven. Marknadsvärdet för Skarped 3:25 & 3:58 bedöms vid värdetidpunkten vara 1 8 kronor. Uppdragsgivare Syfte Värderingsobjekt Kronofogdemyndigheten har uppdragit åt Forum Fastighetsekonomi AB att värdera rubricerade fastighet. Värderingsobjektets läge och omfattning framgår av kartbilagan. Värderingen syftar till att bedöma fastighetens marknadsvärde och skall användas i samband med en eventuell exekutiv försäljning. Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en försäljning på den allmänna fastighetsmarknaden. Fastigheterna Skarped 3:25 och Skarped 3:58 i. Värdetidpunkt Värdetidpunkt är Förutsättningar Sakuppgifterna i denna beskrivning och värdering är baserade på uppgifter från fastighetsägaren, fastighetsregister, myndigheter, egna iakttagelser samt uppgifter från offentliga register och inofficiella handlingar. Den byggnadstekniska beskrivningen utgör endast underlag för bedömningen av byggnadernas skick samt för att ge läsaren en uppfattning om objektens karakteristik och har ingen självständig betydelse. Besiktning utfördes under vintertid med snöförhållanden.

3 Skarped 3:25 & 3: (19) Utförd besiktning är ej av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt JB 4:19. Underlag - Besiktning av värderingsobjektet i mars Uppgifter från konkursförvaltare (Advokatfirman Abersten) - Försäljningsprospekt från LRF (218-1) - Uppgifter från arrendator - Utdrag ur fastighetsdataregistret - Ortsprismaterial. - Kartmaterial. BESKRIVNING Lagfaren ägare Fastighetstyp Förvärvstillstånd Läge Planförhållanden Privatperson Bebyggd lantbruksenhet (typkod 12) samt bebyggd småhusenhet (typkod 22) Förvärvstillstånd krävs ej Värderingsobjektet är beläget ca 1 km norr om Sollefteå efter älven i byn Skarped. Se bifogad karta i bilaga 12. Inga kända. Servitut/rättigheter Se fastighetsinformation bilaga 2. Samfälligheter m.m. Samfällighetsutredning ej verkställd, redovisningen av fastighets del i samfällighet kan vara ofullständig. Se även fastighetsinformation bilaga 2. Sollefteå Ed GA:1 Ändamål, ledningar för vatten och el med tillhörande anordningar. Sollefteå Skarped GA:2 Ändamål, väg Inteckningar 3 inteckningar med ett totalt belopp om kr. Alla inteckningar belastar även Skarped 3:58. Se fastighetsinformation bilaga 2. Inskrivningar Se fastighetsinformation bilaga 2.

4 Skarped 3:25 & 3: (19) Planer bestämmelser Landskapsbildskydd: Område utefter Ångermanälven Helt ny byggnad får ej uppföras efter älven utan Länsstyrelsens tillstånd. Bedöms ej påverka värderingsobjektet nämnvärt och har därför inte utretts ytterligare. Arrenden m.m. Arrenden Jordbruksmark Stödrätter Energideklaration Arealer/tax.värde Gården brukas idag av en arrendator som dock sagt upp arrendeavtalet med avträdesdag 3 april 22. De önskar också avträda tidigare om det finns en köpare av fastigheten. Enligt försäljningsprospekt från oktober 218 finns idag arrenden på ca 158 ha. Enligt de skriftliga avtal som undertecknad fått ta del av (7 ha) ligger dessa ca 1 km söder respektive norr om gårdscentrum. Ny ägare måste skriva nya arrendekontrakt. Enligt uppgift från konkursförvaltaren erbjuder sig nuvarande ägare att lämna över 129 stödrätter utan ersättning till ny ägare av värderingsobjektet. Det inkluderar stödrätter på egen mark. Energideklaration upprättad för Skarped 3:58 av Höga Kusten Energi. Se bilaga 6. Värderingsobjektet utgörs av en bebyggd lantbruksenhet (typkod 12). Vid den senaste taxeringen för lantbruksenheter åsattes följande värden för Skarped 3:25. Arealer enligt taxeringen och uppmätt areal i digitalt kartmaterial: Ägoslag/enhet Tax. värde (tkr) Taxerad areal Uppmätt areal* Tomtmark 29,1 Bostadsbyggnad 111 Skogsmark 9 7,1 Impediment, Åkermark ,6 Betesmark, Övrig mark 1 4,9 Ekonomibyggnad 839 Totalt ,6 *Uppmätt areal används vidare i värderingen. Vid den senaste taxeringen åsattes följande värden för Skarped 3:58.

5 Skarped 3:25 & 3: (19) Ägoslag/enhet Tax. värde (tkr) Taxerad areal Uppmätt areal* Tomtmark Bostadsbyggnad 319 Totalt 347 Försäkring Både 3:25 och 3:58 är enligt bifogat försäkringsbrev försäkrat t.o.m Se bilaga 1. Gården har fått anmärkningar vid elrevisionsbesiktning enligt bifogat dokument, vilket ger konsekvenser för försäkringen, gällande både premier och ersättning av ev. skada. Vilka brister det handlar om anges inte i dokumentet. Se bilaga 11. Lösdriftsladugård BESKRIVNING AV LÖSDRIFTSLADUGÅRD MED INTILLIGGANDE LÖSDRIFTSSTALL Lösdriftsladugård för mjölkkor som är i aktiv drift idag. Den ursprungliga ladugården är uppförd på 8-talet och tillbyggd i omgångar senast 2, 29 och 21 enligt prospekt från 218. Fastigheten är förprövad för 92 mjölkkor. Idag består besättningen av 6 mjölkkor i den nyare delen där det finns plats för 63 kor. Mjölkning via mjölkgrop av Alfa Laval Tandem 2*4. 4 st. kraftfoderstationer finns i ladugården som matas från en silo. Det finns ytterligare en silo som inte är inkopplad idag.

6 Skarped 3:25 & 3: (19) Ensilagesilo om ca 1 1 m 3 som enligt arrendator är fungerande, men inte nyttjas i dagsläget. Den nyare delen har betongspalt med automatisk utgödsling till öppen gödselbrunn på 1 1 m 3. Delar av den äldre delen samt tillbyggnad på den äldre delen saknar spalt. Intill Ladugården står en större byggnad av stålstomme och plåt med gjuten platta (ca 23 kvm) som idag nyttjas som lösdriftsstall för ungdjur. Gödsel lagras utanför byggnaden (ej på gjuten platta). Grundläggning: Stomme: Fasader: Yttertak: Anslutningar: Planlösning: Gjuten platta Betong och trä Betong och rödmålad lockpanel i trä. Plåttak Vatten via vattenförening med självtryck. Infogad bild anger planlösningen för ovan beskrivna byggnader. Byggnadsarea hela byggnaden förutom lösdriftsstall: Intilliggande lösdriftsstall: Ca 125 kvm (uppmätt på ortofoto) Ca 23 kvm (uppmätt på ortofoto)

7 Skarped 3:25 & 3: (19) Maskinhall BESKRIVNING AV MASKINHALL PÅ OFRI GRUND Maskinhallen är enligt försäljningsprospektet från 218 uppförd Maskinhallen står på grannens mark, men det finns ett arrendekontrakt för marken där maskinhallen står som gäller från till , se bilaga 8. Maskinhallen är helt klädd i plåt med stålstomme. Endast en mindre del har en gjuten platta, resten av golvet utgörs av grus. Byggnaden nyttjas idag delvis till lösdrift. Total byggnadsarea ca 3 kvm (uppmätt på ortofoto)

8 Skarped 3:25 & 3: (19) Större bostadsbyggnad på Skarped 3:25 BESKRIVNING AV STÖRRE BOSTADSBYGGNAD PÅ 3:25 Stort äldre hus med enkel standard och stora renoveringsbehov. Huset är enligt arrendator i princip oisolerat och har stått obebott i flera år. Vatten och avlopp är enligt arrendator fungerande och underhållsvärme finns för att förhindra frysskador. Grundläggning: Stomme: Fasader: Yttertak: Fönster: Värme: Ventilation: Anslutningar: Beskrivning: Gjuten torpargrund timmer. Liggande träpanel, delvis ommålad med Falu Rödfärg. Pannplåt Äldre tvåglas Direktverkande el med radiatorer Självdrag Vatten via vattenförening med självtryck. Enskilt avlopp. Enligt arrendator inte samma avlopp som bostadshuset på 3:58. Enligt arrendator har även denna avloppsanläggning åtgärdsbehov. Gammalt hus med stora renoveringsbehov. I flera rum har man tagit fram timmerstommen och målat den vit. I andra rum är timmerstommen täckt av en enkel målad/tapetserad fiberskiva ofta trasig. Breda plankgolv i stora delar av huset, modernare klickgolv i köket som också håller en vedspis. Två kakelugnar och två öppna spisar med eldningsförbud. Badrummet har rosa

9 Skarped 3:25 & 3: (19) våtrumstapeter och en beige våtrumsmatta. Där står även en duschkabin samt i en sidovrå varmvattenberedare och tvättmaskin. Byggnadsarea Ca 1 kvm (uppmätt på ortofoto) Äldre gårdshus BESKRIVNING AV ÄLDRE GÅRDSHUS Bostadsbyggnad Mindre hus i två plan som nyttjats till förråd och hundkoja. Timmerstomme med träpanel. Plåttak som ser nytt ut. Ej uppvärmt och bedöms ej beboligt. Värdet på bygganden bedöms vara marginellt. Total byggnadsarea ca 5 kvm (uppmätt på ortofoto)

10 Skarped 3:25 & 3: (19) Timrad lada i sämre skick Timrat Härbre BESKRIVNING AV ÖVRIGA BYGGNADER På gården står ett timrat härbre och i utkanten på gårdscentrum står en större timrad lada sämre skick. Bostadsbyggnad på Skarped 3:58 BESKRIVNING AV BOSTADSBYGGNAD PÅ SKARPED 3:58 Fastigheten ligger i anslutning till övriga byggnader på Skarped 3:25. Huset är en enplansvilla i vinkel med nybyggnadsår 1983 enligt taxeringsuppgifter.

11 Skarped 3:25 & 3: (19) Grundläggning: Stomme: Fasader: Yttertak: Fönster: Värme: Anslutningar: Ventilation: Beskrivning: Standard: Gjuten sockel träregel Stående lockpanel målad med Falu Rödfärg. Behov av målning. Tegelpannor/Betongpannor Treglas Vattenburen värme från elpanna med radiatorer. I kök och badrum finns enligt arrendator elektrisk golvvärme. Det har dock varit problem att få den att fungera ordentligt. Öppen spis som inte fungerar tillfredsställande då det är svårt att få drag vilket får till följd att det ryker in. Vatten via vattenförening med självtryck. Enskilt avlopp med trekammarbrunn. Det finns anmärkningar på avloppet från som förbjudit att spillvatten får släppas ut från anläggningen fr.o.m Se bilaga 7. Självdrag Innanför entrén kommer man in i en större hall med köket direkt till vänster med grovingång och tvättstuga bortanför. Rakt fram i vinkelbyggnaden finns det stora vardagsrummet som också håller den öppna spisen som är placerad nära öppningen till det övriga huset. Till höger från entrén sett finns tre sovrum samt ett större kaklat badrum med hörnbadkar och dusch. Få ytskikt bedöms vara renoverade i närtid. Mest plastmattor på golven och många ljusa ytskikt på väggar och tak. Ett mörkare klickgolv i vardagsrummet. Köksinredningen i mörkbetsad trä är sliten och bedöms vara från nybyggnadsår. Äldre vitvaror i köket. Det större badrummet bedöms vara renoverat på 9-talet med blått klinkergolv och ljusblåskiftande kakel på väggarna. BESKRIVNING AV SKOGSMARK Areal Skogstillstånd Ca 7,1 hektar utgörs av produktiv skogsmark. Skogsmarken utgörs framförallt av området mellan gårdscentrum och älven med ett par mindre bestånd öster om landsvägen. Området mellan gårdscentrum och älven är delvis mkt brant med svåra avverkningsförutsättningar. Lövandelen är över 5 % med en stor andel asp och al. En stor andel av volymen är slutavverkningsmogen.

12 Skarped 3:25 & 3: (19) Det bedöms dock att avverkningen blir fördyrad p.g.a. den branta terrängen samt att naturvårdshänsynen blir högre än vid avverkning på mer normal skogsmark. Områdets medelbonitet har bedömts till 5, m 3 sk/ha och år. Virkesförrådet uppskattas till m 3 sk. Arealens fördelning på åldersklasser Kalm _1 11_2 21_3 31_4 41_5 51_6 61_7 71_8 81_9 91_1 11_ Jakt & Fiske Egen jakt på fastigheten enligt försäljningsprospekt. Fastigheten ingår i Eds fiskevårdsområde. BESKRIVNING AV ÅKERMARKEN Areal Användning Åkermarken omfattar enligt mätningar på digitalt kartmaterial totalt ca 14,6 ha. Besiktning gjordes under snöförhållanden men kvaliteten bedöms som god för området. Brukas i dag av gårdens arrendator. Nyttjas framförallt till bete då man också har en kotunnel under riksväg 9 på fastigheten. VÄRDERING Allmänt Av värderingstekniska skäl används en delvärdesmetod, vilken innebär att det inför värdebedömningen görs en uppdelning av värderingsobjektet i delobjekt. Delobjekten värderas som självständiga enheter. Därefter görs en sammanfattande bedömning av hela värderingsobjektets marknadsvärde.

13 Skarped 3:25 & 3: (19) VÄRDERING AV LÖSDRIFTSLADUGÅRD MED INTILLIGGANDE LÖSDRIFTSSTALL Värderingsmetod Marknadsvärde För bedömningen av ekonomibyggnadernas värde har återanskaffningskostnaden beräknats. Kostnaden har därefter reducerats med hänsyn till ålder och skick. Förutsättningar för en rationell drift samt möjlighet till alternativanvändning har också beaktats. Idag bedrivs mjölkproduktion på gården vilket gör att ladugården troligen nyttjas så rationellt det går med dagens förutsättningar. Alternativ användning till ladugården bedöms med hänsyn till utformning, läge och lönsamhet inte intressant ur ett värderingsperspektiv. Även om byggnaden är förprövat för 92 kor bedöms det med hänsyn till utformning och skick rimligare att utgå från en besättning av de 63 platser som finns i den nyare delen. Byggnadens utformning gör också att förutsättningen att bedriva verksamheten rationellt hämmas. Även om driften enligt arrendator idag fungerar tillfredsställande, börjar vissa delar bli slitna, vilket bedöms kräva ett kontinuerligt underhåll. Med beaktande av ovanstående bedöms att marknadsvärdet för lösdriftsladugården med komplementbyggnad uppgår till: 9 kronor. VÄRDERING AV MASKINHALL PÅ OFRI GRUND Marknadsvärde Marknadsvärdet bedöms på erfarenhetsmässig grund med hänsyn till att den står på arrenderad mark till: 1 kr. VÄRDERING AV BOSTADSBYGGNAD PÅ SKARPED 3:58 Värderingsmetod Värdebedömningen av småhusenheten görs med hjälp av en jämförelse med småhusenheter för åretruntboende som sålts inom delar värderingsobjektets riktvärdeområde från 216 och framåt. Vid eftersökningen av jämförelseköp har objekt med standardpoäng mellan 23 35, boyta mellan 8 15 kvm samt belägenhet ej strandnära valts ut. Markant avvikande köp har gallrats bort. Jämförelsematerialet finns redovisat i bilaga 8, ortsprismaterial småhusenheter.

14 Skarped 3:25 & 3: (19) Marknadsvärde Ortsprismaterialets köpeskillingar i undersökningen från värdeområdet varierar mellan 135 kr och 55 kr med genomsnittet 313 kr och medianvärde på 3. Med hänsyn till de parametrar som använts vid utsökning av jämförelseköpen, samt husets standard och skick, görs bedömningen att värdet av bostadsbyggnad är lägre än snittet av ortprismaterialet. Marknadsvärdet för; tomtmark med bostadsbyggnad bedöms till 2 kronor. VÄRDERING AV STÖRRE BOSTADSBYGGNAD OCH ÄLDRE GÅRDSHUS Värderingsmetod Marknadsvärde Vid värdering av småhusenheter används ofta en jämförelse av sålda småhusenheter inom värderingsobjektets riktvärdeområde. Då värderingsobjektet håller en låg standard bedöms dock en sådan jämförelse inte vara relevant då det är svårt att hitta jämförelseobjekt. En trolig köpare av värderingsobjektet bedöms inte i första hand vara intresserad av dessa hus. En möjlighet skulle vara att sälja framförallt det större huset för nedmontering. Det är dock en svårbedömd marknad med starkt varierande priser. Nedmontering är inte heller gratis. Värdet bedöms idag dock ligga i timmerstommen och golven oavsett om byggnaden renoveras på plats eller monteras ner. Marknadsvärdet bedöms till 5 kr. VÄRDERING AV SKOGSMARKEN Värderingsmetoder Beståndsmetoden Skogen har värderats med beståndsmetoden, som är en intäkts/kostnadsmetod baserad på skoglig virkesavkastning. Det simulerade avverkningsalternativet i beståndsmetoden grundar sig på behovet av intäkter för en sannolik köpare. Det betyder inte att det ur skogsskötselsynpunkt behöver vara det bästa. Redovisade värden är marknadsanpassade genom att kalkylräntan (diskonteringsprocenten) har hämtats genom en analys av genomförda köp på den öppna marknaden, varvid beräknats vilket realt avkastningskrav köparna haft.

15 Skarped 3:25 & 3: (19) En glidande kalkylränta mellan 3, och 3,3 % har använts i beräkningen. Vid framtagandet av räntekravet har hänsyn tagits till att jaktvärdet inte ingår. Utöver skogsvärdet har följande övriga värdepåverkande faktorer värderats eftersom de inte beaktas i beståndsmetoden: - Jaktmarksvärdet har värderats genom analyser av jaktarrende, fällavgifter samt möjlighet att arrendera rätt att jaga i området. - Marknadsvärdet för ingående impediment har på grund av de marginella värdena bedömts mer schablonmässigt. Värdekalkylen grundas på ett uttag år om ca 1 11 m3sk. Vald avverkningstakt bedöms i värdehänseende spegla marknadens syn vid budgivning. Värdeberäkning har skett med gällande virkesprislistor från Holmen Skog som grund. Skogsvårdslagens ransoneringsregel (11 SVL, 1979:429) Värderingsobjektet, betraktat som en brukningsenhet, omfattas inte av skogsvårdslagens ransoneringsregler. Detta har beaktats i värderingen. Naturvårdshänsyn enligt 3 Skogsvårdslagen I värdekalkylen har av naturvårdsskäl 9 % klassats som skog som i normalfallet lämnas av miljö- eller naturvårdshänsyn. Enligt bilaga 4 bedöms värdet till avrundat 32 kr. Jaktvärde Det bedömda jaktvärdet uppgår till 2 kr/hektar och år. Kapitaliserat med 4 % kalkylränta ger detta värdet 5 kr/hektar. Jaktvärdet på skogsmarkens areal om 7,1 ha bedöms till 4 kronor för all framtid. Bedömt värde för skogen enligt beståndsmetoden uppgår således till avrundat 325 kronor inkl. jaktvärde. Ortsprismetoden Skogsmarken har även värderats med ortsprismetoden som bygger på en jämförelse med likartade skogsfastigheter som sålts inom ett begränsat geografiskt område och i anslutning till värderingstidpunkten. I det valda ortsprismaterialet bör de viktigaste prispåverkande faktorerna, inom rimliga gränser, stämma överens med värderingsobjektet. Korrigering görs för tidsoch egenskapsmässiga avvikelser gentemot

16 Skarped 3:25 & 3: (19) jämförelseobjekten. Inför värdebedömningen bör normeringar av olika slag göras, t.ex. kr/hektar eller kr/m 3 sk. Beräkning av värde enligt ortsprismetoden har skett genom en analys av trettioåtta (38) försäljningar av skogsdominerade fastigheter i Sollefteå, Kramfors, Örnsköldsvik, och Härnösands kommuner. Som underlag för ortsprisanalysen har fastigheter sålda från 216 och framåt med virkesförråd >7 m3sk/ha valts ut. Samtliga fastigheter är sålda på den öppna marknaden. Ortsprismaterialets genomsnittliga virkesförråd är 122 m 3 sk/ha och boniteten är 4,7 m 3 sk/ha och år. En analys av jämförelseobjekten visar med hänsyn tagen till prisutvecklingen på en marknadsvärdenivå vid värdetidpunkten om ca 28 kr/m 3 sk inkl. jaktvärde. Se ortsprismaterial i bilaga 5. Direkt överfört på värderingsobjektet erhålls: m 3 sk x 28 kr = 362 kr Ortsprismetoden ger ett marknadsvärde om avrundat 36 kr. Avvägning mellan de båda metoderna I normala fall läggs ungefär lika stor vikt vid de båda metodernas resultat. Beståndsmetoden beaktar på ett bra sätt de specifika skogliga förhållandena på värderingsobjektet, medan ortsprismetoden ger en direkt indikation om marknadsvärdenivån. I det här fallet bedöms värderingsobjektets besvärliga avverkningsförutsättningar samt höga lövandel vara relativt starkt värdepåverkande varför en större vikt lagts vid avkastningsvärderingen i den slutliga bedömningen. Sammantaget bedöms det mest sannolika marknadsvärdet för skogsmarken återfinnas närmare Beståndsmetodens indikerade värde. Marknadsvärde Med stöd av ovanstående bedöms att marknadsvärdet för skogsmarken uppgår till avrundat; 325 kronor inkl. jaktvärde om det hade varit en självständig enhet. Det bedömda marknadsvärdet motsvarar ca 25 kr/m 3 sk.

17 Skarped 3:25 & 3: (19) VÄRDERING AV ÅKERMARKEN Marknadsvärde Riktvärdenivån för åkermark i den senaste fastighetstaxeringen avseende lantbruksfastigheter i det aktuella området är ca 15 kr/ha för åkermark god beskaffenhet och god dränering. Detta motsvarar en marknadsvärdenivå ca 2 kr/ha (15 /,75). Ortprismaterialet för åkermark i området är begränsat och varierar relativt mycket beroende av geografiskt läge, kvalitet och lokal konkurrens på marknaden. Med stöd av skatteverkets riktvärdenivåer och med hänsyn till läge, arrondering och kvalité bedöms marknadsvärdet för åkermark inklusive jaktvärde och stödrätter till 22 kr/ha. För hela arealen bedöms värdet till avrundat 32 kronor. VÄRDERING AV STÖDRÄTTER Marknadsvärde Marknadsvärdet av de stödrätter som nuvarande ägare erbjuder sig att inkludera i försäljningen är värderade utifrån försäljningsstatistik på stödrättsbörsen. Marknadsvärde nivån bedöms till 1 3kr/stödrätt, vilket ger ett totalt värde om ca 15 kr. Exkluderat stödrätterna på egen mark som ingår marknadsvärdet för åkermarken. Beakta att det i dagsläget inte finns någon förbindelse från fastighetsägaren att föra över dessa stödrätter utan ersättning vid försäljning via Kronofogdemyndigheten. Enligt konkursförvaltaren är fastighetsägaren dock beredd att göra det, varför vi värderar dessa. Eventuell köpare måste dock själv försäkra sig om att de inkluderas i köpet. VÄRDERING AV BEFINTLIGA ARRENDEN OCH MÖJLIGHETET TILL NYA Marknasdvärde Värdet av att kunna överta befintliga arrenden kan för en ny köpare vara helt avgörande då den egna åkerarealen är begränsad. Det är dock väldigt svårt för undertecknad att göra en bedömning av sannolikheten för i vilken omfattning detta kan ske. Det bedöms dock vara sannolikt att en trolig köpare har möjlighet att arrendera tillräcklig areal för att klara behovet för gården. De arrendeavtal som undertecknad tagit del av ligger ca 1 km från gårdscentrum, vilket givetvis sänker värdet på dessa jämfört om de legat närmare gården.

18 Skarped 3:25 & 3: (19) När det gäller möjligheten att teckna nya arrendeavtal dras slutsatsen att det inte är hel enkelt då man i så fall rimligtvis arrenderat mark närmare gårdscentrum. SUMMA DELVÄRDEN Lösdriftsladugård: Maskinhall: Bostadsbyggnad på Skarped 3:58: Större bostadsbyggnad på Skarped 3:25: Skogsmark: Åkermark: Stödrätter: 9 kr 1 kr 2 kr 5 kr 325 kr 32 kr 15 kr Summan av delvärdena blir 2 45 kr. MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING AV HELA FASTIGHETEN Marknadsvärdet för hela fastigheten kan inte erhållas genom en enkel summering av delobjektens marknadsvärden. Eftersom delobjekten värderats som självständiga enheter måste en sammanvägning ske där hänsyn tas till att de ingår i en större enhet. Delvärdesmetoden pekar på ett värde kring 2 45 kr. Värderingsobjektet består av flera många delar där en trolig köpare antagligen inte är lika intresserad av alla. Gårdens brist på åkermark med det starka beroendet av arrenderad mark är också orsak att iaktta en viss försiktighet vid den slutliga värdebedömningen. Enligt resonemanget ovan, bedöms marknadsvärdet för fastigheterna Sollefteå Skarped 3:25 & 3:58 vid värdetidpunkten mars 219 till: [ 1 8 / enmiljonåttahundratusen ] Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittspris som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av fastigheten på den allmänna fastighetsmarknaden.

19 Skarped 3:25 & 3: (19) Forum Fastighetsekonomi AB Umeå Arvid Jonsson Skoglig Magister Bilagor 1. Allmänna villkor för värdeutlåtande 2. Fastighetsinformation och taxeringsuppgifter 3. Skogstillstånd samt avdelningsbeskrivning (R12, R1, R3, R1) 4. Värdekalkyl samt värderingsförutsättningar, skogsmark (R2, R7, R11) 5. Ortsprismaterial skogsfastigheter 6. Energideklaration 7. Förbud mot utsläpp av avloppsvatten 8. Arrendeavtal för marken där maskinhallen står 9. Ortsprismaterial småhusenheter 1. Försäkringsbrev 11. Påminnelse om att åtgärda fel upptäckta vid el-revision 12. Synehandling 13. Kartor

20 Beskrivning och värdering avseende fastigheten Skarped 3:25 Kronofogdemyndighetens diarienummer F FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB Kungsgatan 29 Drottninggatan 36 Baltzarsgatan 18 Kungsgatan 56 V Kvarngatan 64 Svidjevägen 8 Stora Gatan 16 Kyrkgatan 6 Box Stockholm Göteborg Malmö Norrköping Nyköping 94 4 Umeå Västerås Östersund

21 Skarped 3:25 & 3: (18) SAMMANFATTNING UPPDRAG Värderingsobjektet utgörs av en bebyggd lantbruksenhet (typkod 12). Värderingsobjektet utgörs av ett skifte som enligt mätningar på digitalt kartmaterial omfattar 26,6 ha. Av totalarealen beräknas 7,1 ha utgöras av produktiv skogsmark, 14,6 ha av åkermark och 4,9 ha av övrig mark. På värderingsobjektet står två äldre bostadsbyggnader (obebodda), ett mindre Härbre, En stor timmerlada samt den stora lösdriftsladugården med intilliggande äldre förrådsbyggnad som nu nyttjas för lösdjursdrift. På arrenderad mark jämte gården står också en maskinhall i plåt. På egen fastighet, Skarped 3:58, står ett bostadshus som också ingår i denna värdering. För att få ytterligare beskrivning av byggnaderna och dess eventuella brister hänvisas till Synehandlingen, se bilaga 12. Enligt arrendator är få brister som där är listade åtgärdade. Värderingsobjektet är beläget ca 1 km norr om Sollefteå efter älven. Marknadsvärdet för Skarped 3:25 bedöms vid värdetidpunkten vara 1 65 kronor. Uppdragsgivare Syfte Värderingsobjekt Kronofogdemyndigheten har uppdragit åt Forum Fastighetsekonomi AB att värdera rubricerade fastighet. Värderingsobjektets läge och omfattning framgår av kartbilagan. Värderingen syftar till att bedöma fastighetens marknadsvärde och skall användas i samband med en eventuell exekutiv försäljning. Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en försäljning på den allmänna fastighetsmarknaden. Fastigheten Skarped 3:25 i. Värdetidpunkt Värdetidpunkt är Förutsättningar Sakuppgifterna i denna beskrivning och värdering är baserade på uppgifter från fastighetsägaren, fastighetsregister, myndigheter, egna iakttagelser samt uppgifter från offentliga register och inofficiella handlingar. Den byggnadstekniska beskrivningen utgör endast underlag för bedömningen av byggnadernas skick samt för att ge läsaren en uppfattning om objektens karakteristik och har ingen självständig betydelse. Besiktning utfördes under vintertid med snöförhållanden.

22 Skarped 3:25 & 3: (18) Utförd besiktning är ej av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt JB 4:19. Underlag - Besiktning av värderingsobjektet i mars Uppgifter från konkursförvaltare (Advokatfirman Abersten) - Försäljningsprospekt från LRF (218-1) - Uppgifter från arrendator - Utdrag ur fastighetsdataregistret - Ortsprismaterial. - Kartmaterial. BESKRIVNING Lagfaren ägare Privatperson Fastighetstyp Bebyggd lantbruksenhet (typkod 12) Förvärvstillstånd Förvärvstillstånd krävs ej Läge Planförhållanden Värderingsobjektet är beläget ca 1 km norr om Sollefteå efter älven i byn Skarped. Se bifogad karta i bilaga 12. Inga kända. Servitut/rättigheter Se fastighetsinformation bilaga 2. Samfälligheter m.m. Samfällighetsutredning ej verkställd, redovisningen av fastighets del i samfällighet kan vara ofullständig. Se även fastighetsinformation bilaga 2. Sollefteå Ed GA:1 Ändamål, ledningar för vatten och el med tillhörande anordningar. Sollefteå Skarped GA:2 Ändamål, väg Inteckningar 3 inteckningar med ett totalt belopp om kr. Alla inteckningar belastar även Skarped 3:58. Se fastighetsinformation bilaga 2. Inskrivningar Se fastighetsinformation bilaga 2.

23 Skarped 3:25 & 3: (18) Planer bestämmelser Landskapsbildskydd: Område utefter Ångermanälven Helt ny byggnad får ej uppföras efter älven utan Länsstyrelsens tillstånd. Bedöms ej påverka värderingsobjektet nämnvärt och har därför inte utretts ytterligare. Arrenden m.m. Arrenden Jordbruksmark Stödrätter Energideklaration Arealer/tax.värde Gården brukas idag av en arrendator som dock sagt upp arrendeavtalet med avträdesdag 3 april 22. De önskar också avträda tidigare om det finns en köpare av fastigheten. Enligt försäljningsprospekt från oktober 218 finns idag arrenden på ca 158 ha. Enligt de skriftliga avtal som undertecknad fått ta del av (7 ha) ligger dessa ca 1 km söder respektive norr om gårdscentrum. Ny ägare måste skriva nya arrendekontrakt. Enligt uppgift från konkursförvaltaren erbjuder sig nuvarande ägare att lämna över 129 stödrätter utan ersättning till ny ägare av värderingsobjektet. Det inkluderar stödrätter på egen mark. Saknas Värderingsobjektet utgörs av en bebyggd lantbruksenhet (typkod 12). Vid den senaste taxeringen för lantbruksenheter åsattes följande värden för Skarped 3:25. Arealer enligt taxeringen och uppmätt areal i digitalt kartmaterial: Ägoslag/enhet Tax. värde (tkr) Taxerad areal Uppmätt areal* Tomtmark 29,1 Bostadsbyggnad 111 Skogsmark 9 7,1 Impediment, Åkermark ,6 Betesmark, Övrig mark 1 4,9 Ekonomibyggnad 839 Totalt ,6 *Uppmätt areal används vidare i värderingen.

24 Skarped 3:25 & 3: (18) Försäkring Både 3:25 och 3:58 är enligt bifogat försäkringsbrev försäkrat t.o.m Se bilaga 1. Gården har fått anmärkningar vid elrevisionsbesiktning enligt bifogat dokument, vilket ger konsekvenser för försäkringen, gällande både premier och ersättning av ev. skada. Vilka brister det handlar om anges inte i dokumentet. Se bilaga 11. Lösdriftsladugård BESKRIVNING AV LÖSDRIFTSLADUGÅRD MED INTILLIGGANDE LÖSDRIFTSSTALL Lösdriftsladugård för mjölkkor som är i aktiv drift idag. Den ursprungliga ladugården är uppförd på 8-talet och tillbyggd i omgångar senast 2, 29 och 21 enligt prospekt från 218. Fastigheten är förprövad för 92 mjölkkor. Idag består besättningen av 6 mjölkkor i den nyare delen där det finns plats för 63 kor. Mjölkning via mjölkgrop av Alfa Laval Tandem 2*4. 4 st. kraftfoderstationer finns i ladugården som matas från en silo. Det finns ytterligare en silo som inte är inkopplad idag.

25 Skarped 3:25 & 3: (18) Ensilagesilo om ca 1 1 m 3 som enligt arrendator är fungerande, men inte nyttjas i dagsläget. Den nyare delen har betongspalt med automatisk utgödsling till öppen gödselbrunn på 1 1 m 3. Delar av den äldre delen samt tillbyggnad på den äldre delen saknar spalt. Intill Ladugården står en större byggnad av stålstomme och plåt med gjuten platta (ca 23 kvm) som idag nyttjas som lösdriftsstall för ungdjur. Gödsel lagras utanför byggnaden (ej på gjuten platta). Grundläggning: Stomme: Fasader: Yttertak: Anslutningar: Planlösning: Gjuten platta Betong och trä Betong och rödmålad lockpanel i trä. Plåttak Vatten via vattenförening med självtryck. Infogad bild anger planlösningen för ovan beskrivna byggnader. Byggnadsarea hela byggnaden förutom lösdriftsstall: Intilliggande lösdriftsstall: Ca 125 kvm (uppmätt på ortofoto) Ca 23 kvm (uppmätt på ortofoto)

26 Skarped 3:25 & 3: (18) Maskinhall BESKRIVNING AV MASKINHALL PÅ OFRI GRUND Maskinhallen är enligt försäljningsprospektet från 218 uppförd Maskinhallen står på grannens mark, men det finns ett arrendekontrakt för marken där maskinhallen står som gäller från till , se bilaga 8. Maskinhallen är helt klädd i plåt med stålstomme. Endast en mindre del har en gjuten platta, resten av golvet utgörs av grus. Byggnaden nyttjas idag delvis till lösdrift. Total byggnadsarea ca 3 kvm (uppmätt på ortofoto)

27 Skarped 3:25 & 3: (18) Större bostadsbyggnad på Skarped 3:25 BESKRIVNING AV STÖRRE BOSTADSBYGGNAD PÅ 3:25 Stort äldre hus med enkel standard och stora renoveringsbehov. Huset är enligt arrendator i princip oisolerat och har stått obebott i flera år. Vatten och avlopp är enligt arrendator fungerande och underhållsvärme finns för att förhindra frysskador. Grundläggning: Stomme: Fasader: Yttertak: Fönster: Värme: Ventilation: Anslutningar: Beskrivning: Gjuten torpargrund timmer. Liggande träpanel, delvis ommålad med Falu Rödfärg. Pannplåt Äldre tvåglas Direktverkande el med radiatorer Självdrag Vatten via vattenförening med självtryck. Enskilt avlopp. Enligt arrendator inte samma avlopp som bostadshuset på 3:58. Enligt arrendator har även denna avloppsanläggning åtgärdsbehov. Gammalt hus med stora renoveringsbehov. I flera rum har man tagit fram timmerstommen och målat den vit. I andra rum är timmerstommen täckt av en enkel målad/tapetserad fiberskiva ofta trasig. Breda plankgolv i stora delar av huset, modernare klickgolv i köket som också håller en vedspis. Två kakelugnar och två öppna spisar med eldningsförbud. Badrummet har rosa

28 Skarped 3:25 & 3: (18) våtrumstapeter och en beige våtrumsmatta. Där står även en duschkabin samt i en sidovrå varmvattenberedare och tvättmaskin. Byggnadsarea Ca 1 kvm (uppmätt på ortofoto) Äldre gårdshus BESKRIVNING AV ÄLDRE GÅRDSHUS Bostadsbyggnad Mindre hus i två plan som nyttjats till förråd och hundkoja. Timmerstomme med träpanel. Plåttak som ser nytt ut. Ej uppvärmt och bedöms ej beboligt. Värdet på bygganden bedöms vara marginellt. Total byggnadsarea ca 5 kvm (uppmätt på ortofoto)

29 Skarped 3:25 & 3: (18) Timrad lada i sämre skick Timrat Härbre BESKRIVNING AV ÖVRIGA BYGGNADER På gården står ett timrat härbre och i utkanten på gårdscentrum står en större timrad lada sämre skick. BESKRIVNING AV SKOGSMARK Areal Skogstillstånd Ca 7,1 hektar utgörs av produktiv skogsmark. Skogsmarken utgörs framförallt av området mellan gårdscentrum och älven med ett par mindre bestånd öster om landsvägen. Området mellan gårdscentrum och älven är delvis mkt brant med svåra avverkningsförutsättningar. Lövandelen är över 5 % med en stor andel asp och al. En stor andel av volymen är slutavverkningsmogen. Det bedöms dock att avverkningen blir fördyrad p.g.a. den branta terrängen samt att naturvårdshänsynen blir högre än vid avverkning på mer normal skogsmark. Områdets medelbonitet har bedömts till 5, m 3 sk/ha och år. Virkesförrådet uppskattas till m 3 sk.

30 Skarped 3:25 & 3: (18) Arealens fördelning på åldersklasser Kalm _1 11_2 21_3 31_4 41_5 51_6 61_7 71_8 81_9 91_1 11_ Jakt & Fiske Egen jakt på fastigheten enligt försäljningsprospekt. Fastigheten ingår i Eds fiskevårdsområde. BESKRIVNING AV ÅKERMARKEN Areal Användning Åkermarken omfattar enligt mätningar på digitalt kartmaterial totalt ca 14,6 ha. Besiktning gjordes under snöförhållanden men kvaliteten bedöms som god för området. Brukas i dag av gårdens arrendator. Nyttjas framförallt till bete då man också har en kotunnel under riksväg 9 på fastigheten. VÄRDERING Allmänt Av värderingstekniska skäl används en delvärdesmetod, vilken innebär att det inför värdebedömningen görs en uppdelning av värderingsobjektet i delobjekt. Delobjekten värderas som självständiga enheter. Därefter görs en sammanfattande bedömning av hela värderingsobjektets marknadsvärde.

31 Skarped 3:25 & 3: (18) VÄRDERING AV LÖSDRIFTSLADUGÅRD MED INTILLIGGANDE LÖSDRIFTSSTALL Värderingsmetod Marknadsvärde För bedömningen av ekonomibyggnadernas värde har återanskaffningskostnaden beräknats. Kostnaden har därefter reducerats med hänsyn till ålder och skick. Förutsättningar för en rationell drift samt möjlighet till alternativanvändning har också beaktats. Idag bedrivs mjölkproduktion på gården vilket gör att ladugården troligen nyttjas så rationellt det går med dagens förutsättningar. Alternativ användning till ladugården bedöms med hänsyn till utformning, läge och lönsamhet inte intressant ur ett värderingsperspektiv. Även om byggnaden är förprövat för 92 kor bedöms det med hänsyn till utformning och skick rimligare att utgå från en besättning av de 63 platser som finns i den nyare delen. Byggnadens utformning gör också att förutsättningen att bedriva verksamheten rationellt hämmas. Även om driften enligt arrendator idag fungerar tillfredsställande, börjar vissa delar bli slitna, vilket bedöms kräva ett kontinuerligt underhåll. Med beaktande av ovanstående bedöms att marknadsvärdet för lösdriftsladugården med komplementbyggnad uppgår till: 9 kronor. VÄRDERING AV MASKINHALL PÅ OFRI GRUND Marknadsvärde Marknadsvärdet bedöms på erfarenhetsmässig grund med hänsyn till att den står på arrenderad mark till: 1 kr. VÄRDERING AV STÖRRE BOSTADSBYGGNAD OCH ÄLDRE GÅRDSHUS Värderingsmetod Vid värdering av småhusenheter används ofta en jämförelse av sålda småhusenheter inom värderingsobjektets riktvärdeområde. Då värderingsobjektet håller en låg standard bedöms dock en sådan jämförelse inte vara relevant då det är svårt att hitta jämförelseobjekt. En trolig köpare av värderingsobjektet bedöms inte i första hand vara intresserad av dessa hus. En möjlighet skulle vara att sälja framförallt det större huset för nedmontering. Det är dock en svårbedömd marknad med starkt varierande priser. Nedmontering är inte heller gratis. Värdet bedöms idag dock ligga

32 Skarped 3:25 & 3: (18) i timmerstommen och golven oavsett om byggnaden renoveras på plats eller monteras ner. Marknadsvärde Marknadsvärdet bedöms till 5 kr. VÄRDERING AV SKOGSMARKEN Värderingsmetoder Beståndsmetoden Skogen har värderats med beståndsmetoden, som är en intäkts/kostnadsmetod baserad på skoglig virkesavkastning. Det simulerade avverkningsalternativet i beståndsmetoden grundar sig på behovet av intäkter för en sannolik köpare. Det betyder inte att det ur skogsskötselsynpunkt behöver vara det bästa. Redovisade värden är marknadsanpassade genom att kalkylräntan (diskonteringsprocenten) har hämtats genom en analys av genomförda köp på den öppna marknaden, varvid beräknats vilket realt avkastningskrav köparna haft. En glidande kalkylränta mellan 3, och 3,3 % har använts i beräkningen. Vid framtagandet av räntekravet har hänsyn tagits till att jaktvärdet inte ingår. Utöver skogsvärdet har följande övriga värdepåverkande faktorer värderats eftersom de inte beaktas i beståndsmetoden: - Jaktmarksvärdet har värderats genom analyser av jaktarrende, fällavgifter samt möjlighet att arrendera rätt att jaga i området. - Marknadsvärdet för ingående impediment har på grund av de marginella värdena bedömts mer schablonmässigt. Värdekalkylen grundas på ett uttag år om ca 1 11 m3sk. Vald avverkningstakt bedöms i värdehänseende spegla marknadens syn vid budgivning. Värdeberäkning har skett med gällande virkesprislistor från Holmen Skog som grund.

33 Skarped 3:25 & 3: (18) Skogsvårdslagens ransoneringsregel (11 SVL, 1979:429) Värderingsobjektet, betraktat som en brukningsenhet, omfattas inte av skogsvårdslagens ransoneringsregler. Detta har beaktats i värderingen. Naturvårdshänsyn enligt 3 Skogsvårdslagen I värdekalkylen har av naturvårdsskäl 9 % klassats som skog som i normalfallet lämnas av miljö- eller naturvårdshänsyn. Enligt bilaga 4 bedöms värdet till avrundat 32 kr. Jaktvärde Det bedömda jaktvärdet uppgår till 2 kr/hektar och år. Kapitaliserat med 4 % kalkylränta ger detta värdet 5 kr/hektar. Jaktvärdet på skogsmarkens areal om 7,1 ha bedöms till 4 kronor för all framtid. Bedömt värde för skogen enligt beståndsmetoden uppgår således till avrundat 325 kronor inkl. jaktvärde. Ortsprismetoden Skogsmarken har även värderats med ortsprismetoden som bygger på en jämförelse med likartade skogsfastigheter som sålts inom ett begränsat geografiskt område och i anslutning till värderingstidpunkten. I det valda ortsprismaterialet bör de viktigaste prispåverkande faktorerna, inom rimliga gränser, stämma överens med värderingsobjektet. Korrigering görs för tidsoch egenskapsmässiga avvikelser gentemot jämförelseobjekten. Inför värdebedömningen bör normeringar av olika slag göras, t.ex. kr/hektar eller kr/m 3 sk. Beräkning av värde enligt ortsprismetoden har skett genom en analys av trettioåtta (38) försäljningar av skogsdominerade fastigheter i Sollefteå, Kramfors, Örnsköldsvik, och Härnösands kommuner. Som underlag för ortsprisanalysen har fastigheter sålda från 216 och framåt med virkesförråd >7 m3sk/ha valts ut. Samtliga fastigheter är sålda på den öppna marknaden. Ortsprismaterialets genomsnittliga virkesförråd är 122 m 3 sk/ha och boniteten är 4,7 m 3 sk/ha och år. En analys av jämförelseobjekten visar med hänsyn tagen till prisutvecklingen på en marknadsvärdenivå vid värdetidpunkten om ca 28 kr/m 3 sk inkl. jaktvärde. Se ortsprismaterial i bilaga 5.

34 Skarped 3:25 & 3: (18) Direkt överfört på värderingsobjektet erhålls: m 3 sk x 28 kr = 362 kr Ortsprismetoden ger ett marknadsvärde om avrundat 36 kr. Avvägning mellan de båda metoderna I normala fall läggs ungefär lika stor vikt vid de båda metodernas resultat. Beståndsmetoden beaktar på ett bra sätt de specifika skogliga förhållandena på värderingsobjektet, medan ortsprismetoden ger en direkt indikation om marknadsvärdenivån. I det här fallet bedöms värderingsobjektets besvärliga avverkningsförutsättningar samt höga lövandel vara relativt starkt värdepåverkande varför en större vikt lagts vid avkastningsvärderingen i den slutliga bedömningen. Sammantaget bedöms det mest sannolika marknadsvärdet för skogsmarken återfinnas närmare Beståndsmetodens indikerade värde. Marknadsvärde Med stöd av ovanstående bedöms att marknadsvärdet för skogsmarken uppgår till avrundat; 325 kronor inkl. jaktvärde om det hade varit en självständig enhet. Det bedömda marknadsvärdet motsvarar ca 25 kr/m 3 sk. VÄRDERING AV ÅKERMARKEN Marknadsvärde Riktvärdenivån för åkermark i den senaste fastighetstaxeringen avseende lantbruksfastigheter i det aktuella området är ca 15 kr/ha för åkermark god beskaffenhet och god dränering. Detta motsvarar en marknadsvärdenivå ca 2 kr/ha (15 /,75). Ortprismaterialet för åkermark i området är begränsat och varierar relativt mycket beroende av geografiskt läge, kvalitet och lokal konkurrens på marknaden. Med stöd av skatteverkets riktvärdenivåer och med hänsyn till läge, arrondering och kvalité bedöms marknadsvärdet för åkermark inklusive jaktvärde och stödrätter till 22 kr/ha. För hela arealen bedöms värdet till avrundat 32 kronor.

35 Skarped 3:25 & 3: (18) VÄRDERING AV STÖDRÄTTER Marknadsvärde Marknadsvärdet av de stödrätter som nuvarande ägare erbjuder sig att inkludera i försäljningen är värderade utifrån försäljningsstatistik på stödrättsbörsen. Marknadsvärde nivån bedöms till 1 3kr/stödrätt, vilket ger ett totalt värde om ca 15 kr. Exkluderat stödrätterna på egen mark som ingår marknadsvärdet för åkermarken. Beakta att det i dagsläget inte finns någon förbindelse från fastighetsägaren att föra över dessa stödrätter utan ersättning vid försäljning via Kronofogdemyndigheten. Enligt konkursförvaltaren är fastighetsägaren dock beredd att göra det, varför vi värderar dessa. Eventuell köpare måste dock själv försäkra sig om att de inkluderas i köpet. VÄRDERING AV BEFINTLIGA ARRENDEN OCH MÖJLIGHETET TILL NYA Marknasdvärde Värdet av att kunna överta befintliga arrenden kan för en ny köpare vara helt avgörande då den egna åkerarealen är begränsad. Det är dock väldigt svårt för undertecknad att göra en bedömning av sannolikheten för i vilken omfattning detta kan ske. Det bedöms dock vara sannolikt att en trolig köpare har möjlighet att arrendera tillräcklig areal för att klara behovet för gården. De arrendeavtal som undertecknad tagit del av ligger ca 1 km från gårdscentrum, vilket givetvis sänker värdet på dessa jämfört om de legat närmare gården. När det gäller möjligheten att teckna nya arrendeavtal dras slutsatsen att det inte är hel enkelt då man i så fall rimligtvis arrenderat mark närmare gårdscentrum. SUMMA DELVÄRDEN Lösdriftsladugård: Maskinhall: Större bostadsbyggnad på Skarped 3:25: Skogsmark: Åkermark: Stödrätter: 9 kr 1 kr 5 kr 325 kr 32 kr 15 kr Summan av delvärdena blir kr.

36 Skarped 3:25 & 3: (18) MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING AV HELA FASTIGHETEN Marknadsvärdet för hela fastigheten kan inte erhållas genom en enkel summering av delobjektens marknadsvärden. Eftersom delobjekten värderats som självständiga enheter måste en sammanvägning ske där hänsyn tas till att de ingår i en större enhet. Delvärdesmetoden pekar på ett värde kring kr. Värderingsobjektet består av flera många delar där en trolig köpare antagligen inte är lika intresserad av alla. Värdepåverkan p.g.a. att det saknas ett bostadshus färdigt att flytta in i är svårbedömt och påverkar den slutliga bedömningen marginellt. Gårdens brist på åkermark med det starka beroendet av arrenderad mark är dock en orsak till att att iaktta en viss försiktighet vid den slutliga värdebedömningen. Enligt resonemanget ovan, bedöms marknadsvärdet för fastigheten Sollefteå Skarped 3:25 vid värdetidpunkten mars 219 till: [ 1 65 / enmiljonsexhundrafemtiotusen ] Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittspris som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av fastigheten på den allmänna fastighetsmarknaden.

37 Skarped 3:25 & 3: (18) Forum Fastighetsekonomi AB Umeå Arvid Jonsson Skoglig Magister Bilagor 1. Allmänna villkor för värdeutlåtande 2. Fastighetsinformation och taxeringsuppgifter 3. Skogstillstånd samt avdelningsbeskrivning (R12, R1, R3, R1) 4. Värdekalkyl samt värderingsförutsättningar, skogsmark (R2, R7, R11) 5. Ortsprismaterial skogsfastigheter 6. Energideklaration (saknas) 7. Förbud mot utsläpp av avloppsvatten 8. Arrendeavtal för marken där maskinhallen står 9. Ortsprismaterial småhusenheter 1. Försäkringsbrev 11. Påminnelse om att åtgärda fel upptäckta vid el-revision 12. Synehandling 13. Kartor

38 Beskrivning och värdering avseende fastigheten Skarped 3:58 Kronofogdemyndighetens diarienummer F FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB Kungsgatan 29 Drottninggatan 36 Baltzarsgatan 18 Kungsgatan 56 V Kvarngatan 64 Svidjevägen 8 Stora Gatan 16 Kyrkgatan 6 Box Stockholm Göteborg Malmö Norrköping Nyköping 94 4 Umeå Västerås Östersund

39 Skarped 3: (6) SAMMANFATTNING UPPDRAG Värderingsobjektet utgörs av en småhusenhet (typkod 22). Värderingsobjektets ligger i anslutning till ett gårdscentrum med en större mjölkgård. Huset är en enplansvilla i vinkel med nybyggnadsår 1983 enligt taxeringsuppgifter. Värderingsobjektet är beläget ca 1 km norr om Sollefteå efter älven. Marknadsvärdet för Skarped 3:58 bedöms vid värdetidpunkten vara 175 kronor. Uppdragsgivare Syfte Värderingsobjekt Kronofogdemyndigheten har uppdragit åt Forum Fastighetsekonomi AB att värdera rubricerade fastighet. Värderingsobjektets läge och omfattning framgår av kartbilagan. Värderingen syftar till att bedöma fastighetens marknadsvärde och skall användas i samband med en eventuell exekutiv försäljning. Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en försäljning på den allmänna fastighetsmarknaden. Fastigheten Skarped 3:58 i. Värdetidpunkt Värdetidpunkt är Förutsättningar Sakuppgifterna i denna beskrivning och värdering är baserade på uppgifter från fastighetsägaren, fastighetsregister, myndigheter, egna iakttagelser samt uppgifter från offentliga register och inofficiella handlingar. Den byggnadstekniska beskrivningen utgör endast underlag för bedömningen av byggnadernas skick samt för att ge läsaren en uppfattning om objektens karakteristik och har ingen självständig betydelse. Besiktning utfördes under vintertid med snöförhållanden. Utförd besiktning är ej av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt JB 4:19. Underlag - Besiktning av värderingsobjektet i mars Uppgifter från konkursförvaltare (Advokatfirman Abersten) - Försäljningsprospekt från LRF (218-1) - Uppgifter från arrendator - Utdrag ur fastighetsdataregistret

40 Skarped 3: (6) - Ortsprismaterial. - Kartmaterial. BESKRIVNING Lagfaren ägare Privatperson Fastighetstyp Bebyggd småhusenhet (typkod 22) Förvärvstillstånd Förvärvstillstånd krävs ej Läge Planförhållanden Värderingsobjektet är beläget ca 1 km norr om Sollefteå efter älven i byn Skarped. Se bifogad karta i bilaga 12. Inga kända. Servitut/rättigheter Se fastighetsinformation bilaga 2. Samfälligheter m.m. Samfällighetsutredning ej verkställd, redovisningen av fastighets del i samfällighet kan vara ofullständig. Se även fastighetsinformation bilaga 2. Sollefteå Ed GA:1 Ändamål, el och vattenledningar med tillhörande anordningar. Inteckningar 3 inteckningar med ett totalt belopp om kr. Alla inteckningar belastar även Skarped 3:25. Se fastighetsinformation bilaga 2. Inskrivningar Se fastighetsinformation bilaga 2. Planer bestämmelser Energideklaration Arealer/tax.värde Landskapsbildskydd: Område utefter Ångermanälven Helt ny byggnad får ej uppföras efter älven utan Länsstyrelsens tillstånd. Bedöms ej påverka värderingsobjektet och har därför inte utretts ytterligare. Energideklaration upprättad för Skarped 3:58 av Höga Kusten Energi. Se bilaga 6. Vid den senaste taxeringen åsattes följande värden för Skarped 3:58.

41 Skarped 3: (6) Ägoslag/enhet Tax. värde (tkr) Taxerad areal Uppmätt areal* Tomtmark Bostadsbyggnad 319 Totalt 347 Försäkring Både 3:25 och 3:58 är enligt bifogat försäkringsbrev försäkrat t.o.m Se bilaga 1. Gården har fått anmärkningar vid elrevisionsbesiktning enligt bifogat dokument, vilket ger konsekvenser för försäkringen, gällande både premier och ersättning av skada. Vilka brister det handlar om anges inte i dokumentet. Se bilaga 11. BESKRIVNING AV BOSTADSHUSET Bostadsbyggnad på Skarped 3:58 Fastigheten ligger i anslutning till övriga byggnader på Skarped 3:25 som är en större mjölkgård. Huset är en enplansvilla i vinkel med nybyggnadsår 1983 enligt taxeringsuppgifter. Grundläggning: Stomme: Fasader: Yttertak: Fönster: Gjuten sockel träregel Stående lockpanel målad med Falu Rödfärg. Behov av målning. Tegelpannor/Betongpannor Treglas

42 Skarped 3: (6) Värme: Anslutningar: Ventilation: Beskrivning: Standard: Vattenburen värme från elpanna med radiatorer. I kök och badrum finns enligt arrendator elektrisk golvvärme. Det har dock varit problem att få den att fungera ordentligt. Öppen spis som inte fungerar tillfredsställande då det är svårt att få drag vilket får till följd att det ryker in. Vatten via vattenförening med självtryck. Enskilt avlopp med trekammarbrunn. Det finns anmärkningar på avloppet från som förbjudit att spillvatten får släppas ut från anläggningen fr.o.m Se bilaga 7. Självdrag Innanför entrén kommer man in i en större hall med köket direkt till vänster med grovingång och tvättstuga bortanför. Rakt fram i vinkelbyggnaden finns det stora vardagsrummet som också håller den öppna spisen som är placerad nära öppningen till det övriga huset. Till höger från entrén sett finns tre sovrum samt ett större kaklat badrum med hörnbadkar och dusch. Få ytskikt bedöms vara renoverade i närtid. Mest plastmattor på golven och många ljusa ytskikt på väggar och tak. Ett mörkare klickgolv i vardagsrummet. Köksinredningen i mörkbetsad trä är sliten och bedöms vara från nybyggnadsår. Äldre vitvaror i köket. Det större badrummet bedöms vara renoverat på 9-talet med blått klinkergolv och ljusblåskiftande kakel på väggarna. VÄRDERING AV BOSTADSBYGGNAD PÅ SKARPED 3:58 Värderingsmetod Marknadsvärde Värdebedömningen av småhusenheten görs med hjälp av en jämförelse med småhusenheter för åretruntboende som sålts inom delar värderingsobjektets riktvärdeområde från 216 och framåt. Vid eftersökningen av jämförelseköp har objekt med standardpoäng mellan 23 35, boyta mellan 8 15 kvm samt belägenhet ej strandnära valts ut. Markant avvikande köp har gallrats bort. Jämförelsematerialet finns redovisat i bilaga 8, ortsprismaterial småhusenheter. Ortsprismaterialets köpeskillingar i undersökningen från värdeområdet varierar mellan 135 kr och 55 kr med genomsnittet 313 kr och medianvärde på 3. Med hänsyn till de parametrar som använts vid utsökning av jämförelseköpen, samt husets standard och skick, görs bedömningen att värdet av bostadsbyggnad med

43 Skarped 3: (6) komplementbyggnader är lägre än snittet av ortprismaterialet. Dessutom bedöms läget med närheten till ladugården på grannfastigheten påverka värdet negativt. Idag upplever man att fastigheterna delvis delar tomt då det inte finns något som avgränsar dem från varandra. Enligt resonemanget ovan, bedöms marknadsvärdet för fastigheten Sollefteå Skarped 3:58 vid värdetidpunkten mars 219 till: [ 175 / etthundrasjuttiofemtusen ] Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittspris som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av fastigheten på den allmänna fastighetsmarknaden. Forum Fastighetsekonomi AB Umeå Arvid Jonsson Skoglig Magister Bilagor 1. Allmänna villkor för värdeutlåtande 2. Fastighetsinformation och taxeringsuppgifter 3. Energideklaration 4. Förbud mot utsläpp av avloppsvatten 5. Ortsprismaterial småhusenheter 6. Försäkringsbrev 7. Kartor

44 ALLMÄNNA VILLKOR FÖR VÄRDEUTLÅTANDE Dessa allmänna villkor är gemensamt utarbetade av CBRE Sweden AB, Cushman & Wakefield Sweden AB, Forum Fastighetsekonomi AB, FS Fastighetsstrategi AB, Newsec Advice AB, Savills Sweden AB och Svefa AB. De är utarbetade med utgångspunkt från God Värderarsed, upprättat av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna och är avsedda för auktoriserade värderare inom Samhällsbyggarna. Villkoren gäller från vid värdering av hela, delar av fastigheter, tomträtter, byggnader på ofri grund eller liknande värderingsuppdrag inom Sverige. Såvitt ej annat framgår av värdeutlåtandet gäller följande; 1 Värdeutlåtandets omfattning 1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom eller motsvarande med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsregistret hänförligt till värderingsobjektet. 1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från Fastighetsregistret. Den information som erhållits genom Fastighetsregistret har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av Fastighetsregistret har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från Fastighetsregistret samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 2 Förutsättningar för värdeutlåtande 2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetsbedömning. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar, men areorna har kontrollerats genom en rimlighetsbedömning. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömningen i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta villkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.4 Värderingsobjektet förutsätts dels uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och för fastigheten gällande villkor, såsom planförhållanden etc, dels ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 3 Miljöfrågor 3.1 Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 4 Besiktning, tekniskt skick 4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 5 Ansvar 5.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). 5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå för påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet är 25 prisbasbelopp vid värderingstidpunkten. 6 Värdeutlåtandets aktualitet 6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värdeutveckling som redovisas i utlåtandet i förekommande fall, har gjorts utifrån ett scenario som, enligt värderarens uppfattning, återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Värdebedömningen innebär inte någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes- och värdeutveckling. 7 Värdeutlåtandets användande 7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 7.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges Ver 3

45 Metria FastighetSök - Sollefteå Skarped 3:25 Fastighet Beteckning Sollefteå Skarped 3:25 Nyckel: Distrikt Ed Socken: Ed Adress Adress Järn-Pärs Gård Skarped Sollefteå Skarped Sollefteå Läge, karta Senaste ändringen i allmänna delen Senaste ändringen i inskrivningsdelen UUID: 99a6a81-cef9-9ec-e4-ed8f66444c3f Distriktskod Allmän+Taxering Aktualitetsdatum i inskrivningsdelen Område N (SWEREF 99 TM) E (SWEREF 99 TM) Registerkarta SOLLEFTEÅ Areal Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt kvm kvm Lagfart Ägare Andel Inskrivningsdag Akt Konkursförsäljning: Köpeskilling: SEK, avser även annan fastighet. Anteckningar Innehåll Inskrivningsdag Akt Exekutiv försäljning begärd exekutiv försäljning begärd av konkursförvaltaren :1 Anmärkningar: Belastar sollefteå skarped 3: :1 Anmärkningar: Belastar bollnäs offerberg 4:16, sollefteå skarped 3:58 Sida 1 av

46 Metria FastighetSök - Sollefteå Skarped 3:25 Inteckningar Totalt antal inteckningar: 3 Totalt belopp: SEK Nr Belopp Inskrivningsdag Akt SEK A Anmärkning: Utbyte 8/19113 Belastar: Sollefteå Skarped 3:25, 3: SEK Belastar: Sollefteå Skarped 3:25, 3: SEK Belastar: Sollefteå Skarped 3:25, 3:58 Inskrivningar Nr Inskrivningar Inskrivningsdag Akt 1 Nyttjanderätt jakt Rättigheter Redovisning av rättigheter kan vara ofullständig Ändamål Rättsförhållande Rättighetstyp Rättighetsbeteckning Se beskrivning Förmån Avtalsservitut Beskrivning: Källa Väg vattenledning Last Officialservitut Vattentäkt vattenledning Bildningsåtgärd: Avstyckning Last Officialservitut Kraftledning Last Officialservitut Vatten-och avloppsledning Last Officialservitut Väg Last Officialservitut Starkström Last Ledningsrätt Bildningsåtgärd: Ledningsåtgärd Starkström Last Ledningsrätt Bildningsåtgärd: Ledningsåtgärd Starkström Last Ledningsrätt Starkström Last Ledningsrätt Planer, bestämmelser och fornlämningar Naturvårdsbestämmelser Datum Akt Landskapsbildsskydd: Omr utefter ångermanälven i resele Laga kraft: Taxeringsuppgifter 22-IM3-33/ ED / / / / / / / / P16/8 22LST III R Objektnummer: Sida 2 av

47 Metria FastighetSök - Sollefteå Skarped 3:25 Taxeringsenhet Lantbruksenhet, bebyggd (12) Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet. Taxeringsvärde Taxeringsår Taxeringsvärde därav byggnadsvärde därav markvärde SEK 111. SEK 29. SEK Ingående värden Tomtmark Bostadsbyggnad 29. SEK 111. SEK Skogsmark SEK ha Skogsimpediment SEK ha Skogsmark med avverkningsrestriktion SEK ha Åkermark 139. SEK 14 ha Betesmark SEK ha Ekonomibyggnad Övrig mark 839. SEK 1 ha Taxerad Ägare Andel Juridisk form Ägandetyp Värderingsenhet småhusmark på lantbruk Taxeringsvärde 29. SEK Tomtareal 1 5 kvm Riktvärdeområde Strand (Inte strand eller strandnära) mer än 15 m Antal lika 1 Värderingsenhet småhusbyggnad på lantbruk Taxeringsvärde 111. SEK Bostadsyta 11 kvm Nybyggnadsår 199 Under Byggnad Nej Bebyggelsetyp Småhus på lantbruk Biutrymmesyta 11 kvm Tillbyggnadsår Antal lika 1 Vatten o avlopp Enskilt vatten året om Enskilt avlopp Total standardpoäng 21 Värdeyta 121 kvm Värdeår 1929 Sida 3 av

48 Metria FastighetSök - Sollefteå Skarped 3:25 Värderingsenhet åkermark Taxeringsvärde 139. SEK Areal 14 ha Riktvärdeområde 226 Beskaffenhet Produktionsförmåga normal (3) Dränering Tillfredsställande/Självdränerad (2) Värderingsenhet ekonomibyggnad Taxeringsvärde 18. SEK Byggnadsyta 211 kvm Beskaffenhet i poäng Under byggnad Nej Riktvärdeområde 226 Byggnadsvolym Beskaffenhet i klass Sämre (3) Värderingsenhet ekonomibyggnad Taxeringsvärde 11. SEK Byggnadsyta Beskaffenhet i poäng Under byggnad Nej Riktvärdeområde 226 Byggnadsvolym 1 1 Beskaffenhet i klass Normal (2) Värderingsenhet ekonomibyggnad Taxeringsvärde 72. SEK Byggnadsyta kvm Beskaffenhet i poäng 23 Under byggnad Nej Riktvärdeområde 226 Byggnadsvolym Beskaffenhet i klass Bättre (1) Byggnadskategori Djurstall, maskinhall mm, värdeår före 198 (11) Värdeår Byggnadskategori Ensilagesilo (44) Värdeår 2 Byggnadskategori Djurstall för mjölkkor, värdeår 198- (21) Värdeår 199 Andel i gemensamhetsanläggningar och samfälligheter Samfällighetsutredning ej verkställd, redovisningen av fastighets andel i samfällighet kan vara ofullständig Gemensamhetsanläggningar Sollefteå Ed GA:1 Sollefteå Skarped GA:2 Anmärkning: Erhållit alla till y-ed skarped 1:8 och 2:14 belöpande andelar i samf mark och fiske (akt /136) Skattetal Skattetal Skattetyp 4 1/3 Seland Sida 4 av

49 Metria FastighetSök - Sollefteå Skarped 3:25 Åtgärd Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Avstyckning Fastighetsreglering Fastighetsreglering Fastighetsreglering Ledningsåtgärd Ledningsåtgärd Ledningsåtgärd Ledningsåtgärd Fastighetsreglering Fastighetsreglering Ledningsåtgärd Fastighetsreglering Fastighetsreglering Fastighetsreglering Övriga åtgärder Återställande av gränsmärke enl 2 mk Ledningsåtgärd Fastighetsreglering Ledningsåtgärd Avskild mark Sollefteå Skarped 3:58 Ursprung Sollefteå Skarped 3:2 Tidigare Beteckning Beteckning Omregistreringsdatum Akt 22-ED / / / / / / / / / / / / /115 Y-Ed Skarped 3: /62 Ajourforande inskrivningsmyndighet Lantmäteriet Telefon: Copyright 217 Metria Källa: Lantmäteriet Sida 5 av

50 Metria FastighetSök - Sollefteå Skarped 3:58 Fastighet Beteckning Sollefteå Skarped 3:58 Nyckel: Distrikt Ed Socken: Ed Adress Adress Skarped Sollefteå Läge, karta Senaste ändringen i allmänna delen Senaste ändringen i inskrivningsdelen UUID: 99a6a81-cf1a-9ec-e4-ed8f66444c3f Distriktskod Allmän+Taxering Aktualitetsdatum i inskrivningsdelen Område N (SWEREF 99 TM) E (SWEREF 99 TM) Registerkarta SOLLEFTEÅ Areal Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt kvm kvm Lagfart Ägare Andel Inskrivningsdag Akt Konkursförsäljning: Köpeskilling: SEK, avser även annan fastighet. Anteckningar Innehåll Inskrivningsdag Akt Förbud förbud att släppa ut spillvatten från wc och bdt :1 Anmärkningar: Frist till d :2 Exekutiv försäljning begärd exekutiv försäljning begärd av konkursförvaltaren :1 Anmärkningar: Belastar sollefteå skarped 3: :1 Anmärkningar: Belastar bollnäs offerberg 4:16, sollefteå skarped 3:25 Sida 1 av

51 Metria FastighetSök - Sollefteå Skarped 3:58 Inteckningar Totalt antal inteckningar: 3 Totalt belopp: SEK Nr Belopp Inskrivningsdag Akt SEK A Anmärkning: Utbyte 8/19113 Belastar: Sollefteå Skarped 3:25, 3: SEK Belastar: Sollefteå Skarped 3:25, 3: SEK Belastar: Sollefteå Skarped 3:25, 3:58 Rättigheter Ändamål Rättsförhållande Rättighetstyp Rättighetsbeteckning Kraftledning Förmån Officialservitut Vatten-och avloppsledning Förmån Officialservitut Väg Förmån Officialservitut Planer, bestämmelser och fornlämningar Naturvårdsbestämmelser Datum Akt Landskapsbildsskydd: Omr utefter ångermanälven i resele Laga kraft: / / / P16/8 22LST III R Objektnummer: Sida 2 av

52 Metria FastighetSök - Sollefteå Skarped 3:58 Taxeringsuppgifter Taxeringsenhet Småhusenhet, bebyggd (22) Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet. Taxeringsvärde Taxeringsår Taxeringsvärde därav byggnadsvärde därav markvärde SEK 319. SEK 28. SEK Taxerad Ägare Andel Juridisk form Ägandetyp Värderingsenhet småhusmark Taxeringsvärde 28. SEK Tomtareal kvm Fastighetsrättsliga förhållanden Självständig Riktvärdeområde Strand (Inte strand eller strandnära) mer än 15 m Antal lika 1 Värderingsenhet småhusbyggnad Bebyggelsetyp Friliggande Bostadsyta 136 kvm Nybyggnadsår 1983 Under Byggnad Nej Taxeringsvärde 319. SEK Biutrymmesyta kvm Tillbyggnadsår Antal lika 1 Vatten o avlopp Enskilt vatten året om Enskilt avlopp Total standardpoäng 3 Värdeyta 136 kvm Värdeår 1983 Andel i gemensamhetsanläggningar och samfälligheter Gemensamhetsanläggningar Sollefteå Ed GA:1 Åtgärd Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Avstyckning Ursprung /9 Sollefteå Skarped 3:25 Sida 3 av

53 Metria FastighetSök - Sollefteå Skarped 3:58 Tidigare Beteckning Beteckning Omregistreringsdatum Akt Y-Ed Skarped 3: /62 Ajourforande inskrivningsmyndighet Lantmäteriet Telefon: Copyright 217 Metria Källa: Lantmäteriet Sida 4 av

54 BESTÅNDSMETODEN Version Sammanställning över fastigheten: R12A FORUM FASTIGHETSEK. AB Datum: UMEÅ Körningsnr: / Län: Församling: Västernorrlands län Kommun: Fältarbete: Arealfördelning ha Produktiv skogsmark 7,1 Hänsynsmark, Skogsimpediment, Åkermark, Betesmark 14,6 Övrig mark 4,9 Vatten, Total areal 26,6 % Virkesförråd (exkl. hänsynsmark) m3sk % Tall Gran Löv Björk Contorta Ek Bok Totalt förråd Förråd per ha Bonitet och löpande tillväxt Medelbonitet: 5, m3sk per ha Tillväxt per år: 5, m3sk Ideal prod.förmåga: 35,4 m3sk Medeltransportavstånd Slutavverkning: Gallring: Medel: Ålderklassfördelning 15 m 14 m 143 m Föreslagen avverkn. under tio års perioden Slutavverkning m3sk Gallring m3sk Totalt m3sk Medeluttag per avverkn. under tio års perioden Slutavverkning 387 m3sk Gallring m3sk Medel ttrp.avst 167 m Areal % Ålder

55 BESTÅNDSMETODEN Version FORUM FASTIGHETSEK. AB UMEÅ SKOGSTILLSTÅND fördelning på åldersklasser Datum: Körningsnr: / R1 ALLMÄNNA UPPGIFTER SKOGSEGENSKAPER Invent.tidp År 7 FASTIGHET: (exkl. hänsynsmark) m3sk % m3sk % Församling: Tall Kommun: Gran Län: Västernorrlands län Löv Värderare: Björk Fältarbete: Contorta Värderingstidpunkt: Ek Bok Virkesförråd m3sk ÄGOSLAG Virkesförråd m3sk/ha Produktiv skogsmark 7.1 ha Hänsynsmark. ha Skogsimpediment. ha Medelbonitet, m3sk/ha, år: 5. Åkermark. ha Löpande tillv, m3sk/ha, år: 5. Betesmark 14.6 ha Övrig mark 4.9 ha Vatten. ha Totalareal 26.6 ha SKOGSTILLSTÅND OCH AVVERKNING ÅLDERS- KLASS TILLSTÅND VID INVENTERING AVVERKNING ÅR AVVERKNING ÅR 1-1 AREAL BON FÖRRÅD, m3sk SLUTAVVERKN. GALLR SLUTAVVERKN. GALLR ha % m3 tot /ha ha m3sk m3sk ha m3sk m3sk Kalm ÖF. (.). -.. (.) -. (.) - ÖVR.SK. (.) -. (.) - (.) SUMMA IMPEDIMENT OCH HÄNSYNSMARK SKOG, areal. ha, förråd m3sk MYR, areal. ha, förråd m3sk BERG, areal. ha, förråd m3sk

56 BESTÅNDSMETODEN Version FORUM FASTIGHETSEK. AB UMEÅ SKOGSTILLSTÅND fördelning på huggningsklasser Datum: Körningsnr: / R3 ALLMÄNNA UPPGIFTER SKOGSEGENSKAPER Invent.tidp. År 7 FASTIGHET: (exkl. hänsynsmark) m3sk % m3sk % Församling: Tall Kommun: Gran Län: Västernorrlands län Löv Värderare: Björk Fältarbete: Contorta Värderingstidpunkt: Ek Bok ÄGOSLAG Virkesförråd m3sk Produktiv skogsmark 7.1 ha Virkesförråd m3sk/ha Hänsynsmark. ha Skogsimpediment. ha Åkermark. ha Medelbonitet, m3sk/ha, år: 5. Betesmark 14.6 ha Löpande tillv, m3sk/ha, år: 5. Övrig mark 4.9 ha Vatten. ha Totalareal 26.6 ha SKOGSTILLSTÅND OCH ÅTGÄRDER HUGG- NINGS- TILLSTÅND VID INVENTERING ÅR ÅR 1-1 KLASS AREAL BON FÖRRÅD, m3sk AVVERKNING SKOGS- AVVERKNING SKOGSha % m3 tot /ha m3sk ha VÅRDha m3sk ha VÅRDha TILLV LÖP m3sk K1 K11 K2 K R1 R11 R2 R G1 G S1 S2 S21 S E1 E2 E ÖF ÖVR.SK (.) (.) (.) (.) (.) (.) SUMMA IMPEDIMENT OCH HÄNSYNSMARK SKOG, areal. ha, förråd m3sk MYR, areal. ha, förråd m3sk BERG, areal. ha, förråd m3sk

57 BESTÅNDSMETODEN Version FORUM FASTIGHETSEK. AB UMEÅ FÄLTUPPGIFTER Sida: 1 R1 G Datum: Körningsnr: / KARTA NR: SKIFTE: RES NR: Fastighet: FIGUR MARK och BESTÅND TRÄD AVVERKNING Avdel- Res Ordn Areal Ägosl Hkl Skikt Terräng SI Ung- Ålder Volym Tidp Trädslag Dgv Styr- Ti Dto Kvalitet Tim- Huggn Natur ning nr tal /Målkod transp skog för ka % mer kostn % Avst Kostn avv just ha Andel just /ha tot cm 1 2, SkogPG S G T G L B SKOGS- VÅRD Tidp Åtg Kost ANMÄRKNING 2 4,1 SkogPG S G T G L B ,3 SkogPG R2 1 G B 7 G 3 4,7 SkogPG G1 1 G B G 4 26 L ,9 Övr ma 11 14,6 Bete

58 BESTÅNDSMETODEN Version SKOGSVÄRDERING R2 FORUM FASTIGHETSEK. AB värdeberäkning för fastigheten Sida: UMEÅ Datum: Körningsnr: 1 (2) / Församling: Kommun: Län: Västernorrlands län Värderare: Fältarbete: Värderingstidpunkt: ÄGOSLAG SKOGSEGENSKAPER Invent.tidp. År 7 (exkl. hänsynsmark) m3sk % m3sk % Produktiv skogsmark 7.1 ha Tall Hänsynsmark. ha Gran Skogsimpediment. ha Löv Åkermark. ha Björk Betesmark 14.6 ha Contorta Övrig mark 4.9 ha Ek Vatten. ha Bok Totalareal 26.6 ha Virkesförråd totalt Virkesförråd per ha Medelbonitet, m3sk/ha, år: Löpande tillv, m3sk/ha, år: ÅLDERSKLASSFÖRDELNING Kalm Areal, ha Areal, % Förråd, m3sk VIRKESVÄRDEN, medeltal PERIOD TALL / CONTORTA GRAN tim. LÖV tim. mav tim. tim. mav tim. and. and. tim. and. mav VÄRDE kr/m3to % kr/m3fub kr/m3to % kr/m3fub kr/m3to % kr/m3fub kr/m3sk PERIOD BJÖRK EK BOK tim. tim. mav tim. Virke BRUTTO- BRUTTO- tim. ved tim. tim. mav VÄRDE and. and. and. Grot kr/m3to % kr/m3fub kr/m3to % kr/m3fub kr/m3to % kr/m3fub kr/m3f

59 BESTÅNDSMETODEN Version SKOGSVÄRDERING R2 FORUM FASTIGHETSEK. AB värdeberäkning för fastigheten Sida: UMEÅ Datum: Körningsnr: 2 (2) / GROT.TERR.TRP. KOSTNADER kr / m3f SKOGS- OCH NATURVÅRD, medeltal PERIOD SKOGSVÅRDSKOSTNADER NATURVÅRDSHÄNSYN Föryngring Röjning Övriga barr, löv ädellöv barr, löv ädellöv åtgärder Lämnad volym kr/ha kr/ha kr/ha kr/ha kr/ha m3sk DRIVNINGSKOSTNADER, medeltal PERIOD HUGGNING- OCH TERR. TRP. INDIREKTA DRIVNINGS- KOSTNADER DRIVNINGS- KOSTNAD Slutavv Gallring KOSTNADER medeltal kr / m3fub kr / m3fub kr / m3fub kr / m3fub VÄRDEBERÄKNING, Diskonteringsprocent 1: 3,% Diskonteringsprocent 2: 3,3% Åldersjustering: 1 PERIOD AVVERKNING ROTNETTO GROTNETTO SKOGSV. ALLMÄNNA SKOGS- NUVÄRDE Grot KOSTN. OMKOSTN. NETTO m3sk m3f kr kr kr kr kr kr IMPEDIMENT HÄNSYNSMARK SUMMA NUVÄRDE kr Avv volym m3sk Virkesförråd m3sk AVRUNDAT VÄRDE 319 kr Virkesvärde kr Medelvärde kr/ha Medelvärde per ha kr Markvärde kr Medelvärde kr/m3sk Medelvärde per m3sk 247 kr Grotvärde Summa värde kr kr Summa värde (inkl grot) kr VÄRDESAMMANSTÄLLNING Skog Hänsyn Impediment kr... Summa avrundat värde 319 kr Ort & Datum kr kr... Värderare

60 BESTÅNDSMETODEN Version R11 FORUM FASTIGHETSEK. AB UMEÅ Datum: Körningsnr: / VÄRDERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR INFORMATION FASTIGHET : Värderare : Församling : Kommun : Kartunderlag : Skarped 3:25 Län : Y Fältarbete : Länsdel : 2 Värderingstidpunkt : Totalareal : 26,6 BRUTTOPRISER/KOSTNADER Virkesprislista : ACK1811 Huggningskostnadstabell : AC4118 Terrängtransportkostnadstabell : AC4118 Indirekta avverkningskostnader : 14 kr/m3f Röjningskostnad : 25 kr/ha Kulturkostnad : 85 kr/ha Röjningskostnad ädellöv : kr/ha Kulturkostnad ädellöv : kr/ha Allmänna omkostnader : 5 kr/ha,år Självföryngringskostnad : 42 kr/ha Impedimentmarksvärde : kr/ha Självföryngringskostnad ädellöv : kr/ha PRISTILLÄGG/AVDRAG Talltimmer : 8 kr/m3to Tallmassa : 1 kr/m3fub Grantimmer : 6 kr/m3to Granmassa : 1 kr/m3fub Lövtimmer : kr/m3to Lövmassa : 1 kr/m3fub Björktimmer : kr/m3to Björkmassa : 1 kr/m3fub Contortatimmer : kr/m3to Contortamassa : kr/m3fub Ektimmer : kr/m3to Ekved : kr/m3fub Boktimmer : kr/m3mi Bokmassa : kr/m3fub Grot : kr/m3f AVVERKNING Kvalitetstabell : Y 181 Redovisa hänsynsmark? : Ja Slutavverkningsålder ( justering antal år +/- ) : Ransonering : Nej Ädellöv ( justering antal år +/- ) : Småträdsavdrag? : Ja Slutavverkningsålder ( justering antal % ) : Grotuttag? : Nej Ädellöv ( justering antal % ) : Naturprocent : 2 DISKONTERING Diskonteringsmodell : Glidande Diskonteringsprocent : 1 : 3, % 2 : 3,3 % Åldersjustering:1 KORREKTION BRUTTOPRISER Talltimmer Grantimmer Lövtimmer Björktimmer Contortatimmer Ektimmer Boktimmer Tallmassa Granmassa Lövmassa Björkmassa Contortamassa Ekved Bokmassa Grot År År År År KOSTNADER Samtliga

61 BESTÅNDSMETODEN Version VÄRDEBERÄKNING- FORUM FASTIGHETSEK. AB AVDELNINGSVIS UMEÅ KARTA NR SKIFTE RES NR Sida: Datum: Körningsnr: R / AVD NR RES NR ÄGO- SLAG MÅL- AREAL HKL VOLYM VOLYM NUVÄRDE NUVÄRDE NUVÄRDE KOD ha m3sk totalt kr/m3sk kr/ha kr/totalt hektar m3sk ( inkl. förv.kostnader ) Skog Skog Skog Skog PG 2, S PG 4,1 S PG,3 R PG,7 G SUMMA : 7, SUMMA TOTALT : 7,

62 4 Ortspris skog kr/m3sk Kr/m3sk Köpedatum

63 Bilaga 9.

64 Huggningsklass Röjningsskog Gallringsskog Föryngsringsavv-skog 1:8 45 m

65 1:8 45 m

66

67