VÄRDEUTLÅTANDE. Fastigheten Lycksele Sikseleskogen 1:3 F

Transkript

1 VÄRDEUTLÅTANDE Fastigheten Lycksele Sikseleskogen 1:3 F

2 Lycksele Sikseleskogen 1: (8) Ärendenummer F Innehållsförteckning 1. Sammanfattning 3 2. Uppdragsbeskrivning Värderingsobjekt Uppdragsgivare Syfte Värdetidpunkt Förutsättningar Värderingsunderlag 4 4. Beskrivning Värderingsobjektet Läge och vägbeskrivning Areal Samfälligheter mm Taxeringsvärden mm Pantbrev Byggnader/tomtmark Skog och skogsmark Inägomark Övrig mark Värderingsmetoder Ortsprismetod Avkastningsmetod Värdering 7 7. Marknadsvärde 8 Bilagor 1. Kartutdrag 2. Fastighetsregisterutdrag 3. Ortsprismaterial småhus 4. Allmänna villkor värdeutlåtande

3 Lycksele Sikseleskogen 1: (8) Ärendenummer F Sammanfattning Norrbryggan AB har av Kronofogdemyndigheten i Luleå fått i uppdrag att bedöma marknadsvärdet för fastigheten Lycksele Sikseleskogen 1:3, refererad till nedan som värderingsobjektet. Värdetidpunkt är januari Värderingsobjektet är taxerad som en bebyggd lantbruksenhet (typkod 120). Objektet återfinns på ett skifte och enligt mätningar på digitaliserat kartmaterial omfattar den ca 3,0 ha. Av arealen bedöms ca 1,5 ha utgöras av produktiv skogsmark, ca 1,2 ha av åkermark och ca 0,3 ha övrig mark främst hävdad tomtmark och vägmark. Värderingsobjektets skogsmark består till 100 % av gallringsskog. Den produktiva skogsmarkens genomsnittliga virkesförråd har bedömts till ca 135 m 3 sk per ha dvs 202 m 3 sk totalt. På värderingsobjektet finns ett bostadshus, en äldre ladugård, en carport, samt en uteplats. Utförda besiktningar är inte av sådan karaktär att de uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt JB 4:19. MARKNADSVÄRDE Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning på den öppna marknaden. Mot bakgrund av vad som redovisas i detta värdeutlåtande bedöms värderingsobjektets marknadsvärde till: kronor Tvåhundratusen kronor

4 Lycksele Sikseleskogen 1: (8) Ärendenummer F Uppdragsbeskrivning 2.1. Värderingsobjekt Fastigheten Lycksele Sikseleskogen 1:3, se karta bilaga Uppdragsgivare Kronofogdemyndigheten i Luleå Syfte Värderingen syftar till att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset för värderingsobjektet vid en viss angiven värdetidpunkt på en fri och öppen marknad Värdetidpunkt Värdetidpunkt är januari Förutsättningar Ändamålet med värderingen är att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde som underlag för exekutiv försäljning. Norrbryggan AB tar inte ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgivaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga. Fastighetsbeskrivningen syftar endast till att ge en översiktlig information av värderingsobjektet. Besiktningen/inventeringen har ingen självständig betydelse utan syftar endast till att ge underlag för marknadsvärdebedömningen. Den innebär exempelvis ingen funktionskontroll av byggnadskonstruktioner, befintlig utrustning eller fast inredning. Vidare åligger det en eventuell köpare att själv bilda sig en uppfattning om virkesförråd, behov av skogsvårdsåtgärder, gränser mm. Utlåtandet fritar således inte en köpare i något avseende från dennes undersökningsplikt eller en säljare från dennes upplysningsplikt enligt JB 4:19. Se även bifogade allmänna villkor för värdeutlåtande, bilaga Värderingsunderlag Okulärbesiktning av byggnader samt skogsinventering utfört av Madeleine Marklund under januari Skogsstyrelsens laserdata. Ortofoto. Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS) och fastighetstaxeringsregistret. Ortsprismaterial. Inventeringen av skogen har skett med hjälp av okuläruppskattning med relaskop. Noggrannheten i uppskattat virkesförråd med ovanstående stickprovsmetod bedöms erfarenhetsmässigt ligga inom intervallet ±15 % för objektet som helhet, i enstaka bestånd kan större avvikelser förekomma.

5 Lycksele Sikseleskogen 1: (8) Ärendenummer F Beskrivning 4.1. Värderingsobjektet Värderingsobjektet utgörs av en bebyggd lantbruksenhet (typkod 120) Läge och vägbeskrivning Värderingsobjektet är beläget i landsbygden i Lycksele kommun. Läge framgår av kartutdrag, bilaga Areal Fastighetens areal (avrundad) fördelad på skilda ägoslag uppgår enligt mätningar på digitaliserat kartmaterial till: Produktiv skogsmark Åkermark Övrig mark Totalt 1,5 ha 1,2 ha 0,3 ha 3,0 ha 4.4. Samfälligheter mm Fullständig fastighetsrättslig utredning har inte utförts. För ytterligare information, se fastighetsregisterutdrag i bilaga Taxeringsvärden mm Värderingsobjektet har enligt fastighetsregisterutdraget ett taxeringsvärde (taxeringsår 2017) om totalt kr. Fördelningen framgår nedan: Bostadsbyggnad Tomtmark Skogsmark Åkermark Ekonomibyggnad kr kr kr kr kr Försäkringsbolag: Länsförsäkringar 4.6. Pantbrev Nr Pantbrevsbelopp, kr S:a Byggnader/tomtmark Bostadshus: BOA 108 kvm BIA 19 kvm enligt taxeringsinformation Byggnadsår: 1937 Grund: Torpargrund Fasad: Rödmålad träfasad Tak: Plåttak Fönster: 3-glasfönster Uppvärmning: Direktverkande elradiatorer och en liten Jötul kamin. Vatten: Enskilt vatten, delar med grannen. Avlopp: Eget avlopp, gammal icke godkänd 3-kammarbrunn. Felbyggd från början enligt ägaren. Stammar för vatten o avlopp från 1939

6 Lycksele Sikseleskogen 1: (8) Ärendenummer F Kök: Plastmatta, träboasering och tapet. spis ASKO, Futurum fläkt, Kyl/frys kombo äldre modell ElektroHelios. Cylinda diskmaskin. Golvlucka till matkällare med träinredning. Tv rum 1 nedervåning: Slitet trägolv med tapet på väggarna, liten Jötulkamin. Fuktspår på murstocken. Hall: Plastmatta och målad vägg. Väldigt liten hall med hyllförvaring och garderob under trappen Toa: Toa- missfärgad. Tvättställ och dusch. Våtrumsmatta och tapet. Tvättmaskin Cylinda 7 kg Perfection. Sovrum uppe: Stort sovrum med 2 små vindsalkover garderober. Plastmatta och tapet. Hall uppe: Trägolv och tapet med säng och en kontorsplats. Ladugård: 214 kvm byggnadsyta enligt taxeringen. Äldre modell, plåttak, fasad av trä och tegel med puts. Delvis gjuten platta. I dåligt skick! Taket snett, brädgolv och bara trävägg större delen. På grund av snö och stora snöhögar var det svårt att komma in eller nära. Där hönsen bodde var det gjutet och murade väggar, ca 6 x 6 m= 36 m 2. Uteplats: Plåttak Träväggar 3 x 3 = ca 10 m 2 Carport/ uthus: 7 x 5 m 35 m Skog och skogsmark Värderingsobjektet omfattar ca 1,5 ha skogsmark. Det är ett medelåldrigt bestånd med 80 % tall och 10 % gran och 10 % löv med ca 202 m 3 sk i volym totalt Inägomark Av värderingsobjektets areal utgörs ca 1,2 ha av åkermark Övrig mark Ca 0,3 ha har kategoriserats som övrig mark. Den utgörs av hävdad tomtmark och vägmark. 5. Värderingsmetoder Värderingen har utförts med tillämpning av en s.k. delvärdesmetod, d.v.s. värderingsobjektets olika delar har värderats var för sig, varefter erhållna delvärden har summerats till ett totalvärde för objektet. Hela objektet har även värderats med hjälp av en ortsprismetod. Slutligen har värderingsobjektets marknadsvärde bedömts utifrån en samlad bedömning av metodernas resultat. Olika objekt värderas vanligtvis med olika metoder. Nedan följer en kort genomgång av de vanligaste förekommande metoderna anpassade för lantbruksvärdering Ortsprismetod Detta är en analysmetod där värderingsobjektet eller del av (hel fastighet, jordbruksmark, skogsmark etc) jämförs med sålda fastigheter med samma verksamhetsinriktning och inom ett likvärdigt marknadsområde. I det valda ortsprismaterialet bör de viktigaste prispåverkande faktorerna, inom rimliga gränser, stämma överens mellan materialet och värderingsobjektet. Korrigering görs för tids- och egenskapsmässiga avvikelser gentemot jämförelseobjekten. Inför värdebedömningen bör normeringar av olika slag göras, t ex kr/hektar, kr/m³sk och/eller K/Ttal. K/T-tal står för köpeskillingar/taxeringsvärden vid en viss allmän fastighetstaxering. Meto-

7 Lycksele Sikseleskogen 1: (8) Ärendenummer F den har fördelen att den ger en direkt indikation på marknadsvärdet. Metodens begränsning är att det kan saknas tillräckligt antal jämförbara köp Avkastningsmetod Metod för att bedöma avkastningsvärde med utgångspunkt från förväntade intäkter och kostnader vilka, tillsammans med restvärdet, nuvärdeberäknas till värdetidpunkten. Genom att utgå från marknadens framtidsbedömningar och förräntningskrav kan metoden användas för att bedöma objektets marknadsvärde. Objektets restvärde vad gäller skog och skogsmark utgörs av värdet av alla framtida skogsgenerationer. 6. Värdering BOSTADSHUS OCH TOMTMARK (INKL GÅRDSBYGGNADER OCH MARK) Ortsprismetoden Delvärdesbedömning av småhusenheten har skett enligt en ortsprismetod, se bilaga 3 En analys av ortsprismaterialet, se bilaga 3, visar att medelpriset för likvärdiga objekt i områden med liknande karaktär som den objektet befinner sig i ligger på kr. Värderingsobjektet är i stort behov av renovering. Värderingsobjektet bedöms som sämre än försäljningarna i ortsprismaterialet men med ett likvärdigt läge. Värderingsobjektet är dock en liten lantbruksenhet med mark vilket är värdehöjande. Med beaktande av fastighetens läge i området, underhållsskick, standard bedöms marknadsvärdet vara kr.

8 Lycksele Sikseleskogen 1: (8) Ärendenummer F Marknadsvärde Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning på den öppna marknaden. Mot bakgrund av vad som redovisas i detta värdeutlåtande bedöms marknadsvärdet på värderingsobjektet till: kronor Tvåhundratusen kronor En fastighets marknadsvärde kan endast bedömas inte bestämmas eller beräknas. På marknaden förekommer normalt en viss prisspridning, vilket innebär att köpeskillingen vid en enskild överlåtelse kan avvika från marknadsvärdet. Värdebedömningen har aktualitet så länge fastighetens fysiska egenskaper, marknadsförutsättningar eller s.k. omvärldsfaktorer inte förändras. Luleå Caroline Sundberg Pouchard Jägmästare, Av Samhällsbyggarna Auktoriserad Lantbruksvärderare Madeleine Marklund Skogstekniker

9

10 SKOGSKARTA Plan Församling Kommun Län Upprättad år Planläggare Utskriftsdatum Sikseleskogen 1:3 Lycksele Lycksele Västerbottens län 2018 Madeleine Marklund Skogia AB Huggningsklass Gallringsskog 1: m

11

12

13 Ortspris småhusfastigheter i utkanten av Lycksele, köp efter jan 2017 Bilaga 3 sid 1(1) NORRBRYGGAN AB Tel: Kyrkbacksvägen 8, Falun Epost: norr@bryggan.se Org.nr:

14 ALLMÄNNA VILLKOR FÖR VÄRDEUTLÅTANDE Dessa allmänna villkor är gemensamt utarbetade av CBRE Sweden AB, Cushman & Wakefield Sweden AB, Forum Fastighetsekonomi AB, FS Fastighetsstrategi AB, Newsec Advice AB, Savills Sweden AB och Svefa AB. De är utarbetade med utgångspunkt från God Värderarsed, upprättat av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna och är avsedda för auktoriserade värderare inom Samhällsbyggarna. Villkoren gäller från vid värdering av hela, delar av fastigheter, tomträtter, byggnader på ofri grund eller liknande värderingsuppdrag inom Sverige. Såvitt ej annat framgår av värdeutlåtandet gäller följande; 1 Värdeutlåtandets omfattning 1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom eller motsvarande med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsregistret hänförligt till värderingsobjektet. 1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från Fastighetsregistret. Den information som erhållits genom Fastighetsregistret har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av Fastighetsregistret har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från Fastighetsregistret samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 2 Förutsättningar för värdeutlåtande 2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetsbedömning. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar, men areorna har kontrollerats genom en rimlighetsbedömning. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömningen i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta villkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.4 Värderingsobjektet förutsätts dels uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och för fastigheten gällande villkor, såsom planförhållanden etc, dels ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 3 Miljöfrågor 3.1 Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 4 Besiktning, tekniskt skick 4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 5 Ansvar 5.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). 5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå för påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet är 25 prisbasbelopp vid värderingstidpunkten. 6 Värdeutlåtandets aktualitet 6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värdeutveckling som redovisas i utlåtandet i förekommande fall, har gjorts utifrån ett scenario som, enligt värderarens uppfattning, återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Värdebedömningen innebär inte någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes- och värdeutveckling. 7 Värdeutlåtandets användande 7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 7.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges Ver 3