VÄRDEUTLÅTANDE. Fastigheten Bjurholm Stensgärdan 1:1 F

Transkript

1 VÄRDEUTLÅTANDE Fastigheten Bjurholm Stensgärdan 1:1 F

2 Bjurholm Stensgärdan 1: (10) Ärendenummer F Innehållsförteckning 1. Sammanfattning 3 2. Uppdragsbeskrivning Värderingsobjekt Uppdragsgivare Syfte Värdetidpunkt Förutsättningar Värderingsunderlag 4 4. Beskrivning Värderingsobjektet Läge och vägbeskrivning Areal Taxeringsvärden mm Pantbrev Byggnader/tomtmark Skog och skogsmark Inägomark Övrig mark Värderingsmetoder Ortsprismetod Avkastningsmetod Värdering 7 7. Samlad marknadsvärdebedömning 10 Bilagor 1. Kartutdrag 2. Fastighetsregisterutdrag 3. Skogstillstånd 4. Huggningsklasser 5. Beståndsdata 6. Beståndskarta 7. Värdeberäkning skog 8. Värderingsunderlag skog 9. Ortsprismaterial småhus 10. Ortsprismaterial skog och skogsmark 11. Allmänna villkor värdeutlåtande

3 Bjurholm Stensgärdan 1: (10) Ärendenummer F Sammanfattning Norrbryggan AB har av Kronofogdemyndigheten i Luleå fått i uppdrag att bedöma marknadsvärdet för fastigheten Bjurholm Stensgärdan 1:1, refererad till nedan som värderingsobjektet. Värdetidpunkt är november Värderingsobjektet är taxerad som en bebyggd lantbruksenhet (typkod 120). Objektet återfinns på ett skifte och enligt mätningar på digitaliserat kartmaterial omfattar den ca 10,2 ha. Av arealen bedöms ca 7,6 ha vara produktiv skogsmark, ca 2,0 ha inägomark, ca 0,6 ha övrig mark främst hävdad tomtmark och vägmark. Värderingsobjektets skogsmark består gallring och slutavverkningsbar skog. Den produktiva skogsmarkens genomsnittliga virkesförråd har bedömts till ca 33 m 3 sk per ha dvs ca 250 m 3 sk totalt. På värderingsobjektet finns ett bostadshus, en stuga, garage, lada, förråd. Utförda besiktningar är inte av sådan karaktär att de uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt JB 4:19. MARKNADSVÄRDE Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning på den öppna marknaden. Mot bakgrund av vad som redovisas i detta värdeutlåtande bedöms värderingsobjektets marknadsvärde till: kronor Trehundratusen kronor

4 Bjurholm Stensgärdan 1: (10) Ärendenummer F Uppdragsbeskrivning 2.1. Värderingsobjekt Fastigheten Bjurholm Stensgärdan 1:1, se karta bilaga Uppdragsgivare Kronofogdemyndigheten i Luleå Syfte Värderingen syftar till att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset för värderingsobjektet vid en viss angiven värdetidpunkt på en fri och öppen marknad Värdetidpunkt Värdetidpunkt är november Förutsättningar Ändamålet med värderingen är att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde som underlag för exekutiv försäljning. Norrbryggan AB tar inte ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgivaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga. Fastighetsbeskrivningen syftar endast till att ge en översiktlig information av värderingsobjektet. Besiktningen/inventeringen har ingen självständig betydelse utan syftar endast till att ge underlag för marknadsvärdebedömningen. Den innebär exempelvis ingen funktionskontroll av byggnadskonstruktioner, befintlig utrustning eller fast inredning. Vidare åligger det en eventuell köpare att själv bilda sig en uppfattning om virkesförråd, behov av skogsvårdsåtgärder, gränser mm. Utlåtandet fritar således inte en köpare i något avseende från dennes undersökningsplikt eller en säljare från dennes upplysningsplikt enligt JB 4:19. Se även bifogade allmänna villkor för värdeutlåtande, bilaga Värderingsunderlag Okulärbesiktning av byggnader och besiktning av skogsmarken utfört av Madeleine Marklund under oktober Skogsstyrelsens laserdata. Ortofoto. Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS) och fastighetstaxeringsregistret. Ortsprismaterial. Inventeringen av skogen har skett med hjälp av okuläruppskattning med relaskop. Noggrannheten i uppskattat virkesförråd med ovanstående stickprovsmetod bedöms erfarenhetsmässigt ligga inom intervallet ±15 % för objektet som helhet, i enstaka bestånd kan större avvikelser förekomma. OBS! större osäkerhet än vanligt pga. inventering på snötäckt mark.

5 Bjurholm Stensgärdan 1: (10) Ärendenummer F Beskrivning 4.1. Värderingsobjektet Värderingsobjektet utgörs av en bebyggd lantbruksenhet (typkod 120) Läge och vägbeskrivning Värderingsobjektet är beläget ca 7 mil från Bjurholm. Läge framgår av kartutdrag, bilaga Areal Fastighetens areal (avrundad) fördelad på skilda ägoslag uppgår enligt mätningar på digitaliserat kartmaterial till: Produktiv skogsmark 7,6 ha Inägomark 2,0 ha Övrig mark 0,6 ha Totalt 10,2 ha 4.4. Taxeringsvärden mm Värderingsobjektet har enligt fastighetsregisterutdraget ett taxeringsvärde (taxeringsår 2017) om totalt kr. Fördelningen framgår nedan: Tomtmark kr Skogsmark kr Åkermark kr Ekonomibyggnad kr Försäkring: Folksam Fastigheten har andel i Bjurholm Stennäs GA:1som är vägar för bostadsändamål och för skogsbruket Pantbrev Totalt 3 inteckningar om totalt kr Byggnader/tomtmark Vatten: Enskilt Avlopp: Enskilt Vitvaror: Bara köksspis av lite nyare modell Grund: Torpargrund med jordkällare under köksgolvet luckan gick inte upp Fasad: Trä, fjällpanel - liggande Tak: Plåttak Fönster: äldre sortens 2 glas. Uppvärmningssystem: Direktverkande el. Vedkamin och en kakelugn. Det finns en vedeldad köksspis som tidigare har varit kopplad till de vattenburna elementen. Tomt: Gräsmatta, träd och buskar, stenmur. Det finns en grillkåta på tomten som ägs av någon annan enligt fastighetsägaren. Husform: 1,5 med matkällare. Byggarea: 6,5 m x 9,5 m plus trapphus 2m x 3,8 m. Inga taxeringsuppgifter.

6 Bjurholm Stensgärdan 1: (10) Ärendenummer F Nedervåning: Hall med trapp upp låst dörr in mot ännu en hall och kök mm. Plastmatta och målad vägg. Nästa hall med tapet och plastmatta samma in i köket. Toalett: Våtrumstapet och golv, kallställt. Kök: Plastmatta och målad vägg, vitt tak. Kakel vid diskbänk, Vedeldad köksspis, liten gammal kyl och en inbyggd äldre ugn. Nyare spis med ugn också. Fristående frysskåp. Källarluckan satt fast. Finrum: Gammalt furugolv, tapet, slätt vitt tak. Sällskapsrum med utgång till inglasad altan: Parkettgolv, tapet och kakelugn. Övervåning: Liten hall med stor kallskrubb till vänster, sovrum 1 till höger, sovrum 2 rakt fram och till höger. Sovrum 1: Målat trägolv och tapet, öppenspis (ingen info om funktionen). Sovrum 2: Murhörn med plats för kamin, målad timmervägg/fondvägg och tapet, målat trägolv. Tvrum: och ett litet rum med expansionskärl och varmvattenberedare och frostvakt. Ovanför tvn en projektionsduk. Jötul Kamin som ej är inkopplad, målat trägolv målad vägg, vitt tak. Övriga gårdsbyggnader: Liten stuga: 5m x 8,5 m= 42 m 2 Brädfodrad med plåttak. Låst. Liten byggnad där byns första affär var inhyst enligt grannen. Timrat och plåttak, vedförråd i nedre plan. Delvis rasad lada med Timmerstomme och vanlig plåt på hitre sidan, bara slät plåt på den bortre sidan, brun/ eller rostig. Det som är kvar är 9m x 9,5 m = 85 m 2 Grillkåta som enligt fastighetsägaren ägs av någon annan. Litet gammalt garage ca 2,5m x 4 m = 10m 2 ca 2 m högt bara. Tveksamt om man får in en modern bil där Skog och skogsmark Värderingsobjektet omfattar ca 7,6 ha produktiv skogsmark. Den består till 74 % av röjningsskog och 20 % av slutavverkningsbar skog (arealmässigt) och ca 6 % av gallringsskog. Trädslagsfördelningen är 80 % tall, 17 % gran och 3 % löv med ett virkesförråd på 33 m 3 sk/ha dvs. ca 250 m 3 sk totalt. Medelboniteten har sammantaget bedömts till ca 2,9 m 3 sk per ha och år. Drivningsförhållandena har generellt sett bedömts som normala för området. Värderingsobjektet omfattas inte av ransoneringsbestämmelser enligt 11 i Skogsvårdslagen om det betraktas som en egen brukningsenhet. En mer detaljerad beskrivning av skogens sammansättning (ålders- och huggningsklasser mm.) återfinns i bilaga 3 och bilaga4. Beståndsdata och beståndskarta finns i bilaga 5 respektive bilaga Inägomark Av värderingsobjektets areal utgörs ca 2,0 ha av åkermark Övrig mark Ca 0,6 ha har kategoriserats som övrig mark. Den utgörs av hävdad tomtmark, gårdsplan, väg och vägområde.

7 Bjurholm Stensgärdan 1: (10) Ärendenummer F Värderingsmetoder Värderingen har utförts med tillämpning av en s.k. delvärdesmetod, d.v.s. värderingsobjektets olika delar har värderats var för sig, varefter erhållna delvärden har summerats till ett totalvärde för objektet. Hela objektet har även värderats med hjälp av en ortsprismetod. Slutligen har värderingsobjektets marknadsvärde bedömts utifrån en samlad bedömning av metodernas resultat. Olika objekt värderas vanligtvis med olika metoder. Nedan följer en kort genomgång av de vanligaste förekommande metoderna anpassade för lantbruksvärdering Ortsprismetod Detta är en analysmetod där värderingsobjektet eller del av (hel fastighet, jordbruksmark, skogsmark etc) jämförs med sålda fastigheter med samma verksamhetsinriktning och inom ett likvärdigt marknadsområde. I det valda ortsprismaterialet bör de viktigaste prispåverkande faktorerna, inom rimliga gränser, stämma överens mellan materialet och värderingsobjektet. Korrigering görs för tids- och egenskapsmässiga avvikelser gentemot jämförelseobjekten. Inför värdebedömningen bör normeringar av olika slag göras, t ex kr/hektar, kr/m³sk och/eller K/Ttal. K/T-tal står för köpeskillingar/taxeringsvärden vid en viss allmän fastighetstaxering. Metoden har fördelen att den ger en direkt indikation på marknadsvärdet. Metodens begränsning är att det kan saknas tillräckligt antal jämförbara köp Avkastningsmetod Metod för att bedöma avkastningsvärde med utgångspunkt från förväntade intäkter och kostnader vilka, tillsammans med restvärdet, nuvärdeberäknas till värdetidpunkten. Genom att utgå från marknadens framtidsbedömningar och förräntningskrav kan metoden användas för att bedöma objektets marknadsvärde. Objektets restvärde vad gäller skog och skogsmark utgörs av värdet av alla framtida skogsgenerationer. 6. Värdering BOSTADSHUS OCH T OMTMARK SAMT GÅRDSBYGGNADER Ortsprismetoden Delvärdesbedömning av småhusenheten har skett enligt en ortsprismetod. En analys av ortsprismaterialet, se bilaga 9, visar att medelpriset för likvärdiga objekt i områden med liknande karaktär som den objektet befinner sig i ligger på ca kr. Husets skick bedöms som mycket enklare än de flesta jämförelseköpen samt att bostadshus på lantbruk har lägre värde än fristående småhus. Värderingsobjektet bedöms som sämre än försäljningarna i ortsprismaterialet med liknande läge. Med beaktande av fastighetens läge i området, underhållsskick, standard bedöms marknadsvärdet vara kr. Småhusenhetens delvärde har bedömts till kronor. Gårdsbyggnaderna är av enkel standard och utan större värde. De har beaktats i den samlade marknadsvärdet. SKOG OCH SKOGSMARK Avkastningsmetoden/Beståndsmetoden Ett avkastningsvärde av fastighetens skog och skogsmark har beräknats enligt en avkastnings metod (Beståndsmetoden). Genom att utgå från marknadens framtidsbedömningar (prognostal) och förräntningskrav (vald diskonteringsprocent) har metoden använts för att erhålla ett avkastningsvärde. Till grund för värderingen har ortofoto och skogliga beståndsuppgifter från fältinventeringen nyttjats. Kalkylen bedöms, i värdehänseende, spegla marknadens syn.

8 Bjurholm Stensgärdan 1: (10) Ärendenummer F Virkesprislista Norra skogsägarna virkesprislista för området, inklusive premier och transportavdrag, har nyttjats. Kostnader Avverknings- och terrängtransportkostnader är baserade på skogsbolagens och skogsägarföreningarnas bortsättningsmallar. Övriga kostnader är baserade på riktlinjer från Lantmäteriverket (LMV: s Skogsbrukets kostnader våren 2018, norra, mellersta och södra Sverige ). Prognostal Använda prognostal för år 0 respektive år 1 3 har anpassats för att ta hänsyn till den lokala rotpostmarknaden, se bilaga 8. Diskontering En glidande diskonteringssats från 3,0 % för den yngsta skogen till 3,3 % för den äldsta skogen har använts i kombination med en åldersjustering. Den lägre procentsatsen har använts för 0-årig skog och den högre procentsatsen för skog i slutet av den beräknade omloppstiden. Mellan de två procentsatserna råder ett linjärt förhållande. Med hjälp av åldersjusteringen kan linjens lutning ändras. Ransonering Värderingsobjektet omfattas inte av ransoneringsbestämmelser enligt 11 i SVL. Vid framtida brukande av skogen har normalt hänsynstagande förutsatts, vilket bedöms spegla en tänkte köparens agerande. I avkastningskalkylen har naturprocent (% av volym vid föryngringsavverkning) satts till 2 %. För värdeberäkning, se bilaga 7. För värderingsunderlag, se bilaga 8. Avkastningsvärdet för den produktiva skogsmarken uppgår med ovanstående förutsättningar till kr, vilket motsvarar kr/ha skogsmark eller 352 kr/m 3 sk. Värdet av jakt ingår inte i detta värde. Jaktvärde Jaktens värde har beräknats utifrån en bedömd regional arrendeprisnivå med hänsyn taget till fällavgifter samt värdet av upplåtelser av rätt att jaga i området. Jaktvärdet har uppskattats till ca 20 kr/ha och år i detta område och för normalstora fastigheter. Nuvärdet efter 4 % diskontering blir då ca 500 kr/ha för all framtid. För små områden torde jakträttens betydelse öka. Detta gäller dock till en nedre gräns. Områden om ca 10 ha har ett visst värde i och med att de ger en inträdesbiljett till jakt. För värderingsobjektet uppskattas inträdesbiljettens värde till ca kr. Utöver det tillkommer hektarpriset för den del som överstiger 10 ha. För värderingsobjektet motsvarar det ett jaktvärde om ca kr. Ortsprismetoden för skogsmarken Bedömning av skog/skogsmarkens marknadsvärde enligt ortsprismetoden har skett genom analys av försäljningar av skogsdominerade lantbruksfastigheter sålda och senare. Vid eftersökningen av jämförelseobjekt har jämförbara virkesförråd eftersträvats. Fastigheterna är försålda på den öppna marknaden. Fastigheternas totalareal varierar mellan 20 och 164 ha. Virkesförrådet hos jämförelseobjektens skogsmark är mellan 51 och 155 m 3 sk/ha. Medelvolymen är ca 120 m 3 sk/ha. Ortsprismaterialets nyckeltal pekar på kr/ha. Ortsprismaterialet bifogas, bilaga 10. Ortsprisjämförelsen kan göras för flera normeringsmått. Det vanligaste är kr/m³sk, kr/ha och köpeskillingskoefficient. Nyckeltalet ovan ger överfört på värderingsobjektet följande marknadsvärde enligt ortsprismetoden: Kr/ha: * 7,6 ha = kr

9 Bjurholm Stensgärdan 1: (10) Ärendenummer F Värderingsobjektet har mycket lägre medel virkesförråd, lägre andel slutavverkningsbar skog än jämförelseobjekten. Sammanfattningsvis bedöms värderingsobjektet som sämre än ortsprismaterialet. Med ovanstående som bakgrund bedöms marknadsvärdet för skog och skogsmark inklusive jaktvärdet enligt ortsprismetoden till kr dvs ca kr/ha. Avvägning mellan ortsprismetoden och avkastningsmetoden Inormala fall läggs ungefär lika stor vikt vid de båda metodernas resultat. Beståndsmetoden beaktar på ett bra sätt de specifika skogliga förhållandena på värderingsobjektet medan ortsprismetoden ger en direkt indikation om marknadsvärdenivån. I detta fall ger avkastningsmetoden ett totalvärde för skogsmarken på avrundat kr och ortsprismetoden ett totalvärde på kr. Sammantaget är bedömningen att marknadsvärdet för skogsmarken ligger på ortsprisets nivå då en överbetalning av mindre objekt är mycket vanligt. Marknadsvärde skog och skogsmark Med stöd av ovanstående bedöms att marknadsvärdet för skogsmarken uppgår till avrundat kronor inkl. jaktvärde om det hade varit en självständig enhet. Det bedömda marknadsvärdet motsvarar ca kr/ha. ÅKERMARK Värdet av åkermark har beaktats i den samlade marknadsvärdebedömningen. EKONOMIBYGGNADERNA Ekonomibyggnaderna har så lågt värde att de beaktats i den samlade marknadsvärdebedömningen. Summering av delvärden Nedan redovisas en sammanställning av ovanstående marknadsrelaterade delvärden. Bostadshus kr Skog och skogsmark inkl. jakt kr Summa kr

10 Bjurholm Stensgärdan 1: (10) Ärendenummer F Samlad marknadsvärdebedömning SAMMANFATTNING Vid försäljning av objekt av detta slag värderar marknaden de ingående delarna olika mycket. Marknadsvärdets för hela fastigheten kan inte erhållas genom en enkel summering av delvärden. Värderingsobjektet innehåller ett mindre hus och lite skog och åkermark. Bostadshuset är av enkel standard. Tendens till för höga summeringsvärden vid strikt summering av delvärden har beaktats samtidigt som åkermarken och ekonomibyggnadernas värde bör beaktas i sammanfattningen. MARKNADSVÄRDE Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning på den öppna marknaden. Mot bakgrund av vad som redovisas i detta värdeutlåtande bedöms marknadsvärdet på värderingsobjektet till: kronor Trehundratusen kronor En fastighets marknadsvärde kan endast bedömas inte bestämmas eller beräknas. På marknaden förekommer normalt en viss prisspridning, vilket innebär att köpeskillingen vid en enskild överlåtelse kan avvika från marknadsvärdet. Värdebedömningen har aktualitet så länge fastighetens fysiska egenskaper, marknadsförutsättningar eller s.k. omvärldsfaktorer inte förändras. Luleå Caroline Sundberg Pouchard Jägmästare, Av Samhällsbyggarna Auktoriserad Lantbruksvärderare

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23 NORRBRYGGAN AB Tel: Kyrkbacksvägen 8, Falun Epost: Org.nr:

24

25 ALLMÄNNA VILLKOR FÖR VÄRDEUTLÅTANDE Dessa allmänna villkor är gemensamt utarbetade av CBRE Sweden AB, Cushman & Wakefield Sweden AB, Forum Fastighetsekonomi AB, FS Fastighetsstrategi AB, Newsec Advice AB, Savills Sweden AB och Svefa AB. De är utarbetade med utgångspunkt från God Värderarsed, upprättat av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna och är avsedda för auktoriserade värderare inom Samhällsbyggarna. Villkoren gäller från vid värdering av hela, delar av fastigheter, tomträtter, byggnader på ofri grund eller liknande värderingsuppdrag inom Sverige. Såvitt ej annat framgår av värdeutlåtandet gäller följande; 1 Värdeutlåtandets omfattning 1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom eller motsvarande med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsregistret hänförligt till värderingsobjektet. 1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från Fastighetsregistret. Den information som erhållits genom Fastighetsregistret har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av Fastighetsregistret har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från Fastighetsregistret samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 2 Förutsättningar för värdeutlåtande 2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetsbedömning. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar, men areorna har kontrollerats genom en rimlighetsbedömning. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömningen i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta villkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.4 Värderingsobjektet förutsätts dels uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och för fastigheten gällande villkor, såsom planförhållanden etc, dels ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 3 Miljöfrågor 3.1 Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 4 Besiktning, tekniskt skick 4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 5 Ansvar 5.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). 5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå för påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet är 25 prisbasbelopp vid värderingstidpunkten. 6 Värdeutlåtandets aktualitet 6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värdeutveckling som redovisas i utlåtandet i förekommande fall, har gjorts utifrån ett scenario som, enligt värderarens uppfattning, återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Värdebedömningen innebär inte någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes- och värdeutveckling. 7 Värdeutlåtandets användande 7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 7.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges Ver 3